不動產的價值和價格(ppt 71頁).ppt

第六章不動產的價值和價格,Contents,不動產價格學說,不動產價值與價格,不動產價值評估,政府對不動產價格的管控,一、不動產價格學說,（一）勞動價值論（二）效用價值論（三）供需價格論,勞動價值論,以私有制為基礎的商品經濟的基本矛盾商品經濟產生的歷史條件商品的二因素和生產商品的勞動的二重性價值量的決定價值形式的發(fā)展與貨幣的產生價值規(guī)律及其作用,（一）勞動價值論,1、商品經濟產生的歷史條件,商品經濟是以交換為目的而進行生產的經濟形式。商品經濟得以產生的歷史條件有兩個：一是社會分工的出現，二是生產資料和勞動產品屬于不同的所有者。,社會分工是指社會勞動劃分和獨立化為不同部門和行業(yè)。恩格斯指出：“隨著生產分為農業(yè)和手工業(yè)這兩大主要部門，便出現了直接以交換為目的的生產，即商品生產?！鄙a資料和勞動產品歸私人占有，一個人要想得到別人的產品以滿足自己的需要，就只能進行交換。私有者為了維護自身的利益，在彼此發(fā)生經濟聯系和互換產品時，要求遵循等價交換原則，因而勞動產品便必然采取商品的形式，產品的生產和交換必然采取商品生產和商品交換的形式，這種形式就是商品經濟。,2、商品的二因素和生產商品的勞動的二重性商品的二因素商品是用來交換的能滿足人們某種需要的勞動產品，具有使用價值和價值兩個因素，是使用價值和價值的矛盾統(tǒng)一體。,使用價值是指商品能夠滿足人們某種需要的屬性，即商品的有用性，反映的是人與自然之間的物質關系，是商品的自然屬性，是一切勞動產品所共有的屬性。商品的使用價值，不是用來滿足生產者自身的需要，它是通過交換用來滿足別人的、社會的需要的。使用價值是交換價值的物質承擔者。交換價值首先表現為一種使用價值同另一種使用價值相交換的量的關系或比例。,價值是凝結在商品中的無差別的一般人類勞動，即人類腦力和體力的耗費。價值是商品所特有的社會屬性。使用價值不同的商品之所以能按一定比例相交換，就是因為它們都具有價值。任何有用物品都具有使用價值，但只有這種有用物品是勞動產品并作為商品時，它才具有價值。價值決定商品交換的比例。商品的價值在質上是相同的，因而它們可以相互比較。價值是交換價值的基礎，交換價值是價值的表現形式。,商品的價值和使用價值之間的關系是對立統(tǒng)一的關系。,生產商品的勞動的二重性生產商品的勞動可區(qū)分為具體勞動和抽象勞動。具體勞動是指生產一定使用價值的具體形式的勞動，馬克思也稱之為有用勞動。抽象勞動是指撇開一切具體形式的、無差別的一般人類勞動，即人的體力和腦力消耗。具體勞動形成商品的使用價值，抽象勞動形成商品的價值實體。正是勞動的二重性，決定了商品的二因素。,具體勞動和抽象勞動之間的關系是對立統(tǒng)一的關系。,具體勞動,抽象勞動,特定具體形式,無差別人類勞動,勞動二重性決定商品二因素,對立統(tǒng)一,3、價值量的決定商品的價值包括質的規(guī)定和量的規(guī)定兩個方面。價值的質的規(guī)定回答的是價值的實體是什么，價值的量的規(guī)定則回答價值的大小有什么決定和怎樣決定。價值量由生產商品所耗費的勞動量決定，而勞動量則按照勞動時間來計量。社會必要勞動時間決定商品的價值量。,人類開發(fā)不動產，不動產中凝結人類勞動，具有價值；人類利用不動產進行生產生活，具有使用價值；同時不動產是一種商品，具有交換價值。,4、勞動價值論對不動產價值的解釋,核心思想包括：價值是凝結在商品中的無差別的人類勞動，價值與使用價值共處于同一商品體內，使用價值是商品的自然屬性，由具體勞動創(chuàng)造，價值是商品的社會屬性，由抽象勞動創(chuàng)造。,問題：之前我們有提到過房地產不是成本推動型的商品，那它的價格由什么來決定呢？,（二）效用價值論,經濟學說里面的“成本價值論”與“效用價值論”之分，即價值到底是由成本決定的，還是由消費者對其的主觀判斷決定的。,1、效用物品或勞務滿足人們欲望的能力2、效用價值論以物品滿足人的欲望的能力或人對物品效用的主觀心理評價解釋價值及其形成過程的經濟理論。即價值是人對物品能滿足人的欲望的主觀估計。它同勞動價值論相對立。在19世紀60年代前主要表現為一般效用論，自19世紀70年代后主要表現為邊際效用論。,3、其內容如下：第一，效用價值論認為，一切生產都是創(chuàng)造效用的過程，人們獲得效用卻不一定非要通過生產，通過大自然的賜予也可以獲得。效用是價值的源泉，僅僅是形成商品價值的必要條件，而充分條件則是物品的需缺性，只有物品的效用和物品的稀缺性相結合才能形成價值。第二，商品的價值量不是決定于它的總效用或平均水平，而是決定于他的邊際效用，即消費者新增一單位商品時所帶來的新增的效用。第三，隨著商品消費數量的增加，人們對消費品的滿足感將會下降，即商品的效用是遞減的。,4、效用價值論對不動產價值的解釋,不動產是人類生產和生活不可或缺的，對人類具有巨大的效用。隨著經濟規(guī)模的擴張，不動產的需缺性也越來越明顯，因此沒有開發(fā)利用的不動產也具有價值。,問題：上面兩個理論誰有道理呢？,（三）供需價格論,這兩個說法都有道理。于是馬歇爾將其綜合成了供需價格論。成本影響供給，邊際效用影響需求。,1、供給生產者在某一特定時期內，在每一價格水平上愿意并且能夠提供的一定數量的商品或勞務。在不同價格下，供給量會不同。,供給價格是由生產者為提供一定數量商品所愿意接受的價格，這是由邊際生產費用所決定的。,供給量,價格,注：邊際成本指的是每一單位新增生產的產品（或者購買的產品）帶來到總成本的增量。,2、需求是在一定的時期，在一既定的價格水平下，消費者愿意并且能夠購買的商品數量。在不同價格下，需求量會不同。,需求價格是消費者對一定數量的商品所愿意支付的價格，這是由該商品的邊際效用所決定的。,需求量,價格,注：邊際效用指在一定時間內消費者增加一個單位商品或服務所帶來的新增效用,3、供需均衡原理一種商品的價值，在其他條件不變的情況下，是由該商品的需求狀況和供給狀況確定的，用商品的均衡價格去衡量商品的價值。,均衡價格是一種商品的需求與供給相一致時的價格。,圖中橫坐標Ox表示商品數量縱坐標Oy表示商品的價格,DD表示需求曲線,SS表示供給曲線。假定實際產量為OR,當需求價格Rd大于供給價格Rs時,產量增加,產量指針R將向右移動。反之,當需求價格Rd小于供給價格Rs時,對生產不利,供給將減少,R將向左移動。在供求關系的變動下,如果Rd等于Rs,也就是說如果R正位于供求曲線的交點A時,則供求呈現均衡狀態(tài),OH為均衡產量,AH為供求均衡的均衡價格。馬歇爾認為,如果市場價格和均衡價格相背離,會通過需求和供給的調整,自行恢復到均衡點。,4、價值形式的發(fā)展與貨幣的產生商品價值形式的發(fā)展經歷了四個階段，即簡單的或偶然的價值形式、總和的或擴大的價值形式、一般價值形式和貨幣形式。貨幣是在長期交換過程中形成的固定充當一般等價物的商品。,一般等價形式,5、價值規(guī)律及其作用價值規(guī)律：商品的價值量由生產商品的社會必要勞動時間決定，商品交換以價值量為基礎，按照等價交換的原則進行。價值規(guī)律是貫穿于整個商品經濟的一般規(guī)律，既支配商品生產，又支配商品流通。價值規(guī)律的表現形式：商品的價格圍繞商品的價值自發(fā)波動。由于供求關系變動的影響，商品價格總是時而高于價值，時而低于價值，不停地圍繞價值這個中心上下波動。從較長時間來看，價格高于價值的部分和價格低于價值的部分能夠相抵，商品的平均價格和價值是相一致的。,6、供需價格論對不動產價值的解釋,不動產的價格是由供需狀況決定的，其他條件不變情況下，供大于求，價格下降，供不應求，價格上升。,二、不動產價值與價格,（一）不動產價值（二）不動產價格（三）插入兩話題：地價與房價的關系、租價比,（一）不動產價值,價值是指從宏觀角度反映某類商品在一定市場條件下的動態(tài)均衡價格。不動產價值是指不動產供需雙方協(xié)同競爭并達到動態(tài)均衡的結果。,（二）不動產價格,價格指進行交易時，買方所需要付出的代價或付款，或某商品在一定市場條件下實現的交易價格。不動產價格是指和平地獲得他人的不動產所必須支付的代交（貨幣或者實物）或不動產在一定市場條件下實現的實際成交價格。,不動產價值與價格的關系,2、不動產的價格圍繞不動產的價值自發(fā)波動。,1、不動產價值是本質，而價格是現象。,3、不動產價格是價值的外在表現，或者說不動產價格是價值的貨幣表現。,4、需要說明的是，不動產估價本質上是評估不動產的價值而不是價格，但在估價實踐中一般是通過外表的價格來了解內在的價值。,（三）插入兩個話題,1、地價與房價的關系2、租價比,（三）插入兩個話題,1、地價與房價的關系（1）人們對土地的需求，完全來自對農產品、房地產等附著物的需求，是一種“引致需求”。（2）與農產品價格的升降造成地租水平的升降一樣，房地產價格上升也會導致土地價格上升。（3）另一方面，地價是房地產開發(fā)成本的一項重要構成，地價反過來也會影響房價，可通過地價房價比來反映其比例。（4）房地產不是成本推動型的商品，其價格主要受供需影響。,注：地價房價比是從商品房成本的角度將土地獲取時的樓面地價水平與房屋開盤銷售時的房價比即為成本地價房價比。,除個別城市之外，商服用地地價房價比在空間上基本反映了地區(qū)的社會經濟發(fā)展程度和商業(yè)市場繁榮程度，東南沿海地區(qū)地價房價比較高，內地和發(fā)展稍緩的地區(qū)較低；土地資源條件緊張的地區(qū)較高，資源充足的地區(qū)較低，總體符合一般性規(guī)律。,全國各地城市的地價房價比值基本上沿著東部-中部-西部的順序依次降低，呈現出比較明顯的階梯式分布狀態(tài)。,按照一般規(guī)律，商業(yè)用地地價房價比應比住宅用地地價房價比高，而目前我國這兩者的差距不明顯，甚至很多地方還出現相反的情況。說明現階段住宅市場的市場化程度更高，土地集約利用程度更高。,注：20082011年房價數據來源于地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)、城市地價房價比計算方法也有所差別。,（三）插入兩個話題,2、租價比（1）租價比的定義租價比由房屋租賃價格與房屋銷售價格相比較得出的數據，被認為是判斷一個城市樓市健康與否的依據。,（2）三種物業(yè)類型租價比的關系根據不同的物業(yè)形態(tài)的投資價值、投資收益以及風險屬性等特征，通常一個地區(qū)（或城市）的房地產租價比表現為商服物業(yè)最高，住宅物業(yè)次之，工業(yè)物業(yè)最低的基本規(guī)律。在美國、西歐等市場經濟發(fā)展完善，房地產供需市場較為平衡的地區(qū)，上述規(guī)律表現尤為明顯。,通過這幾個重點監(jiān)測城市數據反映出以下現象：第一、近五年，六城市的商服物業(yè)租價比總體健康。第二、近五年，六城市的住宅物業(yè)租價比呈現出較為特殊的情形，住宅物業(yè)租價比總體低于工業(yè)物業(yè)租價比，總體維持在2.5%-5%之間的水平，低于5年以上個人住房貸款利率，這表明住宅長期投資者的租金回報收益是非常不理想的，明顯偏離理性投資者的正常投資回報率。第三、六城市的工業(yè)物業(yè)租價比呈現出較為特殊的情形，工業(yè)物業(yè)租價比總體高于住宅物業(yè)租價比，除青島市外，其它五個城市的工業(yè)物業(yè)租價比均維持在6%左右的高位水平。,改進措施：第一、繼續(xù)優(yōu)化產業(yè)結構，加強對商服物業(yè)的監(jiān)測、分析與預警。第二、結合產業(yè)升級，盤活閑置工業(yè)物業(yè)，加強工業(yè)用地市場化出讓。第三、加強對中、小城市的監(jiān)測，避免這些區(qū)域的盲目性、過度性投資,三、不動產價值評估,（一）不動產價值評估概述（二）不動產價值評估的基本思路與方法,（一）不動產價值評估概述,問題：不動產價值為什么要由專業(yè)人士來評估，由誰來評估？,雖然任何資產在交易中都需要衡量和確定價值，但并不一定都需要專業(yè)估價。一種資產只有同時具有獨一無二和價值量大兩個特性，才真正需要專業(yè)估價。具體就房地產來講，由于房地產具有不可移動、獨一無二和價值量大的特征，房地產市場是“不完全市場”，需要專業(yè)房地產估價人員提供市場信息，進行替代市場的估價。,不動產估價由專業(yè)的估價人員對其價值進行評估，在我國包括土地估價師、房地產估價師和資產評估師。,注：1994年7月5日頒布的城市房地產管理法第三十三條規(guī)定“國家實行房地產價格評估制度”，第五十八條規(guī)定“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度”。這兩條規(guī)定，明確賦予了房地產估價法律地位，使房地產估價成為國家法定制度。,不動產價值評估的概念專業(yè)不動產人員，根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，運用科學的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。,（二）不動產價值評估的基本思路與方法,不動產估價不能單純依靠估價人員的經驗進行主觀判斷，還必須采用科學的估價方法進行測算。,一宗不動產的價值通?？梢詮娜缦?個途徑來求?。喝绻匦麻_發(fā)建設一宗類似的房地產需要多少費用；,如果將該宗房地產出租或營業(yè)預計可以獲得多少收益;,近期市場上類似的房地產是以什么價格進行交易的；,1、基于成本成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。,2、基于對未來收益的估計,是將待估不動產未來每年的預期客觀純收益以一定的報酬率（還原利率）折現求和，求取估價對象在一定估價時點、一定產權狀態(tài)下價格的一種估價方法。是從不動產的價格是對不動產未來收益的資本化這個定義派生出的一種估價方法。,3、基于市場的比較是指將估價對象與同一供需圈內近期已發(fā)生了交易的類似不動產進行比較，并根據后者已知的成交價格，修正得到估價對象在一定時點、一定產權狀態(tài)下市場價值的一種估價方法。,四、政府對不動產價格的管控,（一）政府對不動產市場進行宏觀調控的必要性（二）宏觀調控的目標（三）宏觀調控的方法和手段,（一）政府對不動產市場進行宏觀調控的必要性,市場并不能保證資源高效率的配置，為達到經濟有效運行，還必須有政府參與，即由政府進行宏觀調控。,注：宏觀調控是國家運用計劃、法規(guī)、政策、道德等手段，對經濟運行狀態(tài)和經濟關系進行干預和調整，及時糾正經濟運行中的偏離宏觀目標的傾向，以保證國民經濟的持續(xù)、快速、協(xié)調、健康發(fā)展。,1、有利于協(xié)調房地產與國民經濟增長的關系房地產投資對國民經濟增長的影響房地產通過產業(yè)關聯而引起的國民經濟增長,2、有利于避免房地產泡沫產生,3、有利于維護社會穩(wěn)定發(fā)展,注：房地產泡沫可理解為房地產價格在一個連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者-隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續(xù)增加，房地產的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。,4、有利于土地有效利用、房地產結構優(yōu)化和調節(jié)房地產市場行為主體的收益等,（二）宏觀調控的目標,問題：很多人認為宏觀調控的目標就是讓不動產價格短期內大幅下降，否則調控就沒有效果，你認為呢？,房價穩(wěn)定,供求平衡,實現房地產業(yè)與國民經濟的協(xié)調發(fā)展,房地產價格上漲過快，一是誘導公眾形成不合理的價格預期，助長投機，促使房地產泡沫形成；二是產生“擠出效應”，抑制消費需求；三是導致房地產的虛假繁榮，妨礙資源的有效配置，導致社會福利受損。與此同時，房價大幅下跌同樣會產生較大的負面影響。,由于房地產的耐用消費品性質以及供給時滯，房地產市場供求失衡容易使房地產價格出現波動和振蕩，對房地產業(yè)的發(fā)展和經濟增長帶來負面影響，因而實現房地產供求平衡也是房地產市場宏觀調控的主要目標。,如房地產業(yè)出現過熱，通過其“后向關聯效應”拉動其上游部門或行業(yè)增長過熱，從而使經濟結構扭曲。如果房地產泡沫破裂或者其他原因導致房地產投資規(guī)模下降，相關產業(yè)將出現大量的