代建房、合建房開發(fā)計劃書

云南房美房地產開發(fā)有限公司目錄關于堡子村委會地產合作開發(fā)計劃一、 為政府解決村民的住房問題二、 二期工程在村民遷入新居后，啟動城中村改造計劃三、 工程耗時、耗資多少，需要政府解決的實際問題與困難四、 以報告的形式完成，不用涉及細節(jié)問題（施工流程、資金管理、質量監(jiān)督等）一.晉寧投資住房前景分析1.1昆明發(fā)展戰(zhàn)略對晉寧的影響 晉寧作為現(xiàn)代新昆明的晉寧的城市地位再一次得到肯定。按照以滇池為中心，實施“一湖四環(huán)，一湖四片”的戰(zhàn)略構想，晉寧成為現(xiàn)代新昆明“西城”和“南城”的主戰(zhàn)場。房地產市場的啟動及快速發(fā)展，成為現(xiàn)代新昆明建設中的一支生力軍。據(jù)晉寧縣房地產管理所提供的數(shù)據(jù)顯示，2009年晉寧縣有6個項目獲得商品房預售許可證，商品房總建筑面積達53.73萬。去年，晉寧縣預售商品房數(shù)量達4148套，房價也由2007年時的1200元/上漲至2009年的2078元/。而于去年年底開盤的“東興花園”二期已經全部售罄，近期開盤的湖畔晉園商品房項目甚至達到一房難求的局面，其中有很大一部分為昆明本地客戶。今年年初開盤的新建與在建商品房均價預計在2750元/左右，預計今年年底晉寧縣的商品房成交均價會突破3000元/。作為重要的新城建設，環(huán)湖公路正在緊鑼密鼓的建設中，完工后從昆陽鎮(zhèn)到滇池路只需要20分鐘，而公路雙向12車道的建設保證了上下班的吞吐量。商業(yè)中心，文化娛樂中心與行政中心正在慢慢向晉寧遷移。泛亞公路鐵路的建設勢必讓昆明這座發(fā)展中的城市成為一個面向世界的橋頭堡，昆明的發(fā)展戰(zhàn)略勢必讓昆明新城晉寧這片山清水秀的福地散發(fā)出更加吸引人的魅力！1.2環(huán)湖公路、鐵路及水資源優(yōu)勢對晉寧樓市地價影響現(xiàn)階段晉寧縣的商品房均價在2500元/至2600元/之間，相對于昆明呈貢新城4600元/商品房成交均價、安寧板塊3700元/的商品房成交價格來說，低了許多。根據(jù)分析，主要原因有：一.交通因素；二.居住條件；呈貢作為昆明東城區(qū)，在修通地鐵前交通不方便成為了制約呈貢建設的一大瓶頸。2009年6月8日，國務院批準昆明軌道交通建設規(guī)劃。于2009年8月全面開建的地鐵一期工程，消息一出呈貢的地產項目一路高漲，所有的已建、在建工程一旦開盤即刻售罄，學校、醫(yī)院、行政機構全面遷移?？梢院敛粸檫^的說，一方交通成就一片新城。安寧距昆明市區(qū)32公里，依托良好的生態(tài)環(huán)境，豐富的人文、旅游資源使安寧成為昆明的后花園，成為人們節(jié)假日休閑娛樂的歸屬之地，成為集生態(tài)旅游、文化觀光、康體休閑和療養(yǎng)度假為一體的旅游勝地。再加上便捷的交通，構成了安寧的人居價值。由此可見，交通及居住條件成就了商品房的價值。交通因素：環(huán)湖快速公路的建成及泛亞公路鐵路的修通，不可改變的讓晉寧成為高人居價值，高商業(yè)流通的新城市中心！而晉寧與玉溪接壤，物資流動極為便利，再加上安晉公路的快速建設，讓晉寧成為一個重要的交通樞紐。居住條件：越來越多的人厭倦了城市的繁雜，而擁有天然優(yōu)勢的晉寧處于滇池湖畔，常年空氣質量優(yōu)秀與昆明隔水相望，大大減低了人的心理障礙，加上不高的房價必將引發(fā)新一輪的熱點！引用晉寧縣房地產管理所所長鄭松壽在新聞采訪中的談話：“隨著一些昆明開發(fā)商進駐晉寧，昆陽鎮(zhèn)開始出現(xiàn)一些品質項目，預計今年年底晉寧縣的商品房成交均價會突破3000元/?！?.3晉寧昆陽土地與昆明土地優(yōu)勢對比中國近年來房地產業(yè)走勢火爆，商品房價格也是逐月高漲，按需求量來算，昆明2010年一季度同比去年，昆明的土地總成交量總成交量為1554.8畝，與去年一季度的1065.6畝相比同比增長了45.9%。而今年的近期土地成交價格平均在550萬/畝，介于“五四三二一”政策，昆明土地交易的價格不得低于500萬/畝，成品房動輒56千的開發(fā)成本已經完全不適于開發(fā)單位福利房。晉寧，作為昆明主城區(qū)的衛(wèi)星城市現(xiàn)在正在如火如荼的快速建設中，同樣受到“五四三二一”政策的影響，地價成本從去年的35萬左右/畝，直漲到現(xiàn)在的至少100萬/畝，而這個價格有著一路看漲的勢頭，城市擴建，道路施工，讓這個曾經的縣城擁有著無限升值的空間，而充足的土地資源，優(yōu)秀的自然環(huán)境讓現(xiàn)在投資晉寧成為居住、投資不二的選擇。二.化肥廠投資住房可行性分析2.1化肥廠內部剛性需求增長昆明化肥廠作為一個老牌的國有企業(yè)，效益長期以來都很不錯，隨著公司業(yè)績的提升，越來越多的新員工也加入到其中。常言安居樂業(yè)，只有安居才能更好的樂業(yè)，對于廣大的新員工而言對住房的剛性需求無疑在不斷的增長，同時，廣大的老員工對于住房也有換新的需求，住了多年的房子，出于安全、美觀、舒適以及對下一代的考慮，也愿意換更大的新房屋。加之昆明市主城區(qū)土地價格的不斷上漲等因素的影響，使得在昆明主城區(qū)購置房屋困擾著多數(shù)的新員工及部分困難的老員工。此時，反觀晉寧城市發(fā)展和建設，如上所述在晉寧購置房屋無論自用還是投資都不失為一種非常明智的選擇。在主城高價購置一處偏遠地段的房屋較之于在快速發(fā)展的晉寧的核心地段購置房屋，無論從生活的舒適度、工作的便利度以及培養(yǎng)下一代等方面綜合考慮，安家或投資在晉寧無疑很具有優(yōu)勢。2.2投資解決職工住房的益處對于公司而言，只有公司的員工安居了，才能更好的愛崗敬業(yè)，才能為公司創(chuàng)造更大的效益。解決員工的住房問題不僅有利于公司內部的團結安定，更是通過這種方式，體現(xiàn)了公司對員工的關懷。在員工享受公司福利的同時，也提升了公司自身的形象。同時，對于公司的領導決策層而言，這樣的舉措，確實是本著以人為本的態(tài)度為公司踏踏實實的辦了一件大實事，對于公司的長遠發(fā)展來看也是相當有利的。三.房美開發(fā)的優(yōu)勢3.1房美情況介紹房美房地產開發(fā)公司現(xiàn)有各類技術人員20名，其中高級工程師2名，土建工程師10名，結構工程師3名，水電工程師5名，會計師2名，技術人員8名。以誠信經營為根本的房美地產公司自成立以來就樹立了“辦優(yōu)秀企業(yè)、建優(yōu)質房屋、創(chuàng)優(yōu)勢品牌”的目標，以市場需求為核心，以祖國的經濟高速發(fā)展為后盾，大力開發(fā)客戶滿意、政府放心的優(yōu)質房屋。房美房地產開發(fā)公司以質量為生命，以打造百年企業(yè)為目標。因此，效率也成為房美公司的又一標志性名片，在這樣一支年輕化、專業(yè)化的團隊的共同努力下，房美公司在注重質量建設管理的同時兼顧效率，并且敢為天下先，將最先進的管理、執(zhí)行理念運用于管理執(zhí)行的過程之中，使這樣一支團隊更加富有執(zhí)行力，同樣的事情我們將因此節(jié)約更多的時間成本，在高效率的情況下開發(fā)出高質量的產品。質量是企業(yè)的生命，作為一家成長中的房地產開發(fā)公司，房美一直以開發(fā)房美價廉的房子為己任。為了切實把好質量關，公司不僅在對施工單位、監(jiān)理單位的遴選上有嚴格的規(guī)定和管理辦法，以確保房屋的建筑質量，同時公司內部也成立了質量安全保障部，以確保對施工、監(jiān)理過程的進一步監(jiān)督，確保建筑質量，讓廣大業(yè)主放心。3.2房美參與開發(fā)的優(yōu)勢對于為貴方代建該項目，房美地產本著價值為本、質量為重、顧客為先的開發(fā)理念為貴方提供最專業(yè)與最貼心的服務：a. 合作開發(fā)，合理的價位，量身定做，打造最佳戶型作為一個代建項目，房美地產與貴方強強聯(lián)合共同參與制定開發(fā)方案，為貴方量身定做所需要的戶型，共同參與施工方的招標流程，嚴格管控建設流程，設置監(jiān)管賬戶，資金流向貴方可以全程監(jiān)控，做到以最小的資金投入，造性價比最優(yōu)良的住房，解決不同職工對不同戶型、不同價格、不同居住條件的定向選擇。b. 建筑質量、綠化等品質保證房美地產本著打造優(yōu)勢品牌，樹立公司形象的宗旨，在用料的選材與監(jiān)控上做到精益求精，設置嚴格的管控環(huán)節(jié)，除了聘用負責的監(jiān)理公司外，房美地產自身也有完善的監(jiān)理部門，每天定時抽檢材料及每天不定時抽檢，保證材料質量達到貴方的要求，同時歡迎貴方派專業(yè)人員現(xiàn)場監(jiān)督綠化工程與住房品質息息相關，貴方與本公司積極參與規(guī)劃設計，從源頭建設高品質住房環(huán)境，打造品質大盤，樹立貴方及本公司企業(yè)名片。c. 可以上市交易，宜住宜投，完善的客戶服務，讓你無后顧之憂代建工程的意義在于規(guī)避大產權房的交易難、上市難的問題，而房美地產作為房地產開發(fā)公司承諾為每個未來客戶辦理可以讓商品房上市交易的“五大證”“兩小證”及“兩書”，即：土地開發(fā)的國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、商品房銷售（預售）許可證及商品房銷售的房產證、住宅土地使用證及住宅質量保證書、住宅使用說明書，讓客戶免去投資上的后顧之憂。四代建房的優(yōu)點3.1質量優(yōu)勢鑒于是合作建房，我公司將與貴公司密切合作，材料將與貴公司協(xié)商之后以貴公司的意見選用優(yōu)質材料，包括：鋼精、沙石、水泥、木材、門窗等。均會依照規(guī)范要求選用名優(yōu)產品，質量予以保證。3.2戶型優(yōu)勢我公司將在貴公司所作前期調查情況的基礎之上依據(jù)貴公司員工自身需求結合有關設計單位意見，對戶型由小到大（如：85、100、120及120以上等）貴公司員工可根據(jù)自身需求自由選擇，同時所開發(fā)樓盤必將保障貴公司員工自身需求。3.3價格優(yōu)勢代建房的最大優(yōu)點是：價格絕對比同期市場價低廉很多且質量有保證，由于雙方是合作建房，在前期合作基礎之上，貴公司員工一定能在價格上享受到有關優(yōu)惠待遇。3.4綠化優(yōu)勢我們將根據(jù)貴公司的要求，本著建設優(yōu)質房屋，構建低碳生活為目標，在規(guī)劃及成本允許的情況下大力打造最佳綠化，提供適宜、綠色、優(yōu)美的居住環(huán)境。五.開發(fā)時間緊迫目前開發(fā)該項目現(xiàn)處于最佳時機，開發(fā)時間緊迫，切不可久拖不決。1.環(huán)湖快速公路正在快速建設中暫時沒有建成。一旦建成通車周邊地價必將飛速上漲，到時再拿地將處于被動局面，增加住宅開發(fā)成本。2.招商引資計劃正在逐步落實，近期內還沒有出現(xiàn)競爭白熱化局面。以上計劃現(xiàn)在正在緊鑼密鼓的進行中，如果不把握先機，商家競爭激烈，地價有很大可能效仿昆明的地價走勢。讓晉寧成為炙手可熱的房地產競爭之地，因此現(xiàn)在拿地將是最佳時機，具有很大的投資空間。由此可見，所有流程的時間定位顯得尤為重要，前期調研工作需要快速推進，如此才能保證貴公司得到最優(yōu)質、性價比最高的優(yōu)美華宅。六.雙方合作模式及管理設想4.1合作模式介紹對于這樣一個多方共贏的項目，我們有多種的合作方式。第一種，也是最直接最為常用的一種，由貴單位出資購買土地，與我方簽訂委托代建協(xié)議（當然需要將土地過戶于我公司名下），建設資金由貴公司承擔，設立共管賬戶，雙方共同監(jiān)管。我方僅收取總費用百分之三的管理費，由我方全權辦理一切手續(xù)并負責建設施工、移交房屋。該模式優(yōu)勢在于流程簡單，戶型統(tǒng)一由貴單位制定、提出設想方案，資金交互一條線，易于管理，但不利在于貴單位對于有認購意向的員工需要做準確調查，制定詳細的認購計劃，收取一定量的認購金。從而土地的選擇上就出現(xiàn)了很大的限制性。第二種，結合貴公司的實際情況啊，我們也可以采取其他的合作方式，主要是對包括資金等在內的全方位合作，對于建好的樓盤，部分用于貴公司的內部購買，部分由我們推向市場銷售，當然貴公司享受合理的內部價，不僅適合居住，也適合投資。該模式優(yōu)勢在于土地地段、大小的選擇上可以有一定的空間，更容易選擇到宜住宜投的土地用于建設，在貴公司工程建設完畢后，無需支付手續(xù)費，或而外有盈利資金用于填補前期的投入，不利在于資金的管理比代建模式稍微復雜，且對外銷售房產的部分資金需要一定時間回籠。第三種，也是貴公司提出的一個方案，與其他有代建意向的公司合作開發(fā)該工程，雙方出資購買土地，再分別與我方簽訂代建協(xié)議，建設資金由委托代建的兩家公司承擔，設立共管賬戶，三方共同監(jiān)管。由我方全權辦理一切手續(xù)并負責建設施工、移交房屋。該模式優(yōu)勢在于工程完工后呈現(xiàn)的是一個具有影響力的大盤，有利的在晉寧地區(qū)樹立了貴公司形象，得到老百姓的肯定，不利在于三方監(jiān)管難免出現(xiàn)分歧，在土地出資、與工程出資上過程繁瑣，監(jiān)管力度需要加強，對于建房不同風格可以施行兩期工程，故需要兩份完全不同的設計方案（風格一致故不考慮）。4.2管理計劃對于該項目的開發(fā)，我們制定了詳盡的開發(fā)計劃設想，全面而詳細的規(guī)范工程中的每個環(huán)節(jié)通過：工程進度控制、工程質量管理、工程完成后的質量管理三大施工流程管理實現(xiàn)為貴方提供優(yōu)勢房屋七.工程進度控制通過招投標方式確定下來施工單位和監(jiān)理單位后，房美公司將在組織、技術、經濟、合同四方面采取措施，以協(xié)助施工單位和監(jiān)理單位對工程進度加以控制。7.1組織措施房美公司將與施工單位、監(jiān)理單位三方共同制定進度控制目標體系，明確建設工程現(xiàn)場監(jiān)理組織機構中進度控制人員及其職責分工。1.2 建立工程進度報告制度及進度信息溝通網(wǎng)絡，三方將分別派出專人作為信息聯(lián)絡員，并定期共同對工程進度進行查驗，以保證工程進度信息同步。1.3由三方共同建立進度計劃審核制度和進度計劃實施中的檢查分析制度，對審核過程中暴露出的問題，明確對首要責任人的處罰并及時解決有關問題。1.4建立由三方共同參加的進度協(xié)調會議制度（協(xié)調會議舉行的時間、地點，協(xié)調會議的參加人員等將進一步明確）。1.5建立圖紙審查、工程變更和設計變更管理制度，以便對工程進度有更好的管控。7.2技術措施2.1房美公司將和監(jiān)理單位共同審查施工方提交的進度計劃，使施工方能在合理的狀態(tài)下施工，以保證工期不延誤。2.2 三方共同編制進度控制工作細則，指導監(jiān)理人員實施進度控制。2.3采用網(wǎng)絡計劃技術及其他科學適用的計劃方法，并結合電子計算機的應用，對建設工程進度實施動態(tài)控制。7.3經濟措施房美公司將和委托方共同及時辦理工程預付款及工程進度款支付手續(xù)。7.4合同措施4.1房美公司和委托方一起將對整個工程分段發(fā)包，分段施工，以提高工程效率。4.2加強合同管理，協(xié)調合同工期與進度計劃之間的關系，保證合同中進度目標的實現(xiàn)。4.3嚴格控制合同變更，對各方提出的工程變更和設計變更，監(jiān)理工程師應嚴格審查后再補入合同文件之中。4.4加強風險管理，在合同中應充分考慮風險因素及其對進度的影響，并完善相應的處理方法。對違反合同的情況加強索賠管理，公正地處理索賠。八.工程質量管理房美公司將成立專門的工程質量管理監(jiān)督小組，以監(jiān)督和配合施工方和監(jiān)理方對工程質量的管理，并且將工程質量的管理貫穿于整個工程的開始至結束，絕不漏過任何一個環(huán)節(jié)。爭取使該工程建設成為全優(yōu)工程，即質量好、工期短、消耗低、經濟效益高、施工文明和符合安全標準的工程。為了這一目標主要將采取以下措施：8.1施工前的質量管理1.1在施工前對施工隊伍的資質進行重新的審查，包括各個分包商的資質的審查。如果發(fā)現(xiàn)施工單位與投標時的情況不符，必須采取有效措施予以糾正。1.2對所有的合同和技術文件、報告進行詳細的審閱。應該重點審查的技術文件除合同以外，主要包括：審核有關單位的技術資質證明文件；審核開工報告，并經現(xiàn)場核實；審核施工方案、施工組織設計和技術措施；審核有關材料、半成品的質量檢驗報告；審核反映工序質量的統(tǒng)計資料；審核設計變更、圖紙修改和技術核定書；審核有關質量問題的處理報告；審核有關應用新工藝、新材料、新技術、新結構的技術鑒定書；審核有關工序交接檢查，分項、分部工程質量檢查報告；審核并簽署現(xiàn)場有關技術簽證、文件等。1.3配備檢測實驗手段、設備和儀器，審查合同中關于檢驗的方法、標準、次數(shù)和取樣的規(guī)定；對施工中將要采取的新技術、新材料、新工藝進行審核，核查鑒定書和實驗報告；對材料和工程設備的采購進行檢查，檢查采購是否符合規(guī)定的要求。1.4審閱進度計劃和施工方案，協(xié)助施工方完善質量保證體系，對工地各方面負責人和主要的施工機械進行進一步的審核，做好設計技術交底，明確工程各個部分的質量要求。1.5準備好擔保和保險工作，做好質量管理表格，簽發(fā)動員預付款支付證書，全面檢查開工條件。8.2施工過程中的質量管理2.1工序質量控制確定工程質量控制的流程；主動控制工序活動條件，主要指影響工序質量的因素；及時檢查工序質量，提出對后續(xù)工作的要求和措施。2.2設置工序質量的控制點對技術要求高，施工難度大的某個工序或環(huán)節(jié)，設置技術和監(jiān)理的重點，重點控制操作人員、材料、設備、施工工藝等；針對質量通病或容易產生不合格產品的工序，提前制定有效的措施，重點控制；對于新工藝、新材料、新技術也需要特別引起重視。2.3開展質量檢查包括操作者的自檢，班組內互檢，各個工序之間的交接檢查；施工員的檢查和質檢員的巡視檢查；監(jiān)理和政府質檢部門的檢查。包括：裝飾材料、半成品、構配件、設備的質量檢查，并檢查相應的合格證、質量保證書和實驗報告；分項工程施工前的預檢；施工操作質量檢查，隱蔽工程的質量檢查；分項分部工程的質檢驗收；單位工程的質檢驗收及成品保護質量檢查。2.4成品保護合理安排施工順序，避免破壞已有產品；采用適當?shù)谋Ｗo措施，加強成品保護的檢查工作。2.5質量事故處理一般質量事故由總監(jiān)理工程師組織進行事故分析，并責成有關單位提出解決辦法。重大質量事故，須報告房美公司、監(jiān)理主管部門和有關單位，由各方共同解決。九工程完成后的質量管理按合同的要求進行竣工檢驗，檢查未完成的工作和缺陷，及時解決質量問題。制作竣工圖和竣工資料。維修期內施工方負責相應的維修責任。9.1工程安全管理1.1成立安全管理協(xié)調小組房美公司成立安全管理協(xié)調小組，對施工方的工程安全管理予以監(jiān)督安全管理協(xié)調小組于每周星期一定期召開會議，總結并部署相關安全管理工作，堅決杜絕任何形式的生產事故。監(jiān)督施工單位編制安全技術方案。1.2監(jiān)督施工單位安全生產各級職責和責任體系責任制分解制度的建立對于出現(xiàn)的安全事故，房美公司將在第一時間內與各方面溝通協(xié)調，將損失降低到最小程度，并監(jiān)督和配合施工方站看事故責任調查，對主要責任人給予相應的處分，妥善處理好事故的善后賠償工作。1.3對工人的安全生產教育學習工作的監(jiān)管監(jiān)督施工單位抓好職工入場三級安全教育，轉場和換崗教育，確保特殊工種持證率達到100，抓好各項制度的貫徹落實，堅持三鐵精神，抓好現(xiàn)場的文明施工，確保施工現(xiàn)場安全防護標準化。對于階段性、季節(jié)性的工程安全管理，房美公司將配合并監(jiān)督施工單位對工人的特殊階段安全教育和培訓。提高工人季節(jié)性的安全防范意識（如雨季等），以及對不同施工階段的安全認識，確保安全事故的零發(fā)生。在工程出現(xiàn)以下幾種情況時，項目經理必須及時安排有關部門及人員對施工工人進行安全教育，時間不少于2小時：因故改變安全操作規(guī)程；實施重大和季節(jié)性安全技術措施；更新儀器、設備和工具，推廣新工藝、新技術；發(fā)生因工傷亡、機械損傷事故及重大安全未遂事故。房美公司將對這一情況進行監(jiān)督。1.4對勞動防護用品的監(jiān)管房美公司監(jiān)督施工單位做好重要勞動防護用品的管理和控制，確保工人在作業(yè)時安全防護用具的穿戴。對于鋼筋工程、模板工程、混凝土工程、季節(jié)性工程等重要環(huán)節(jié)。要配合和監(jiān)督施工單位的施工嚴格按照安全操作規(guī)程完成，房美安全管理協(xié)調小組在這樣的時段將對工程進行不定期巡檢，以加強監(jiān)督。9.2工程監(jiān)理房美公司的工程質量管理監(jiān)督小組和安全管理協(xié)調小組將并建立溝通協(xié)調機制，重點配合工程監(jiān)理單位做好以下工作：2.1監(jiān)督監(jiān)理單位嚴格按監(jiān)理委托合同、施工合同約定的內容開展監(jiān)理合同。2.2配合、協(xié)助、監(jiān)督監(jiān)理單位對工程項目實施工程質量、投資、進度三大目標控制。2.3配合、監(jiān)督監(jiān)理單位審查承建單位的各項施工準備工作和施工組織設計，審查進場材料、購件、制作及操作工藝是否符合要求，督促施工單位按規(guī)范及設計要求施工。2.4對監(jiān)理單位檢查分部分項目工程質量，簽署各項隱蔽工程，審查設計變更已完成工程量，定期進行驗工計價，督促檢查安全生產、文明施工，并參加工程竣工驗收等工作進行監(jiān)督。2.5對監(jiān)理單位報送有關工程資料及施工情況進行核實檢驗，