營銷方案學(xué)習(xí)悅達(dá)

悅達(dá)889調(diào)研報(bào)告,創(chuàng)作七組2013.4.19,目錄,區(qū)位分析項(xiàng)目概況建筑主體特色設(shè)計(jì)總結(jié)照片秀,區(qū)位分析,區(qū)位分析,坐落區(qū)位交通分析周邊商圈,區(qū)位分析,地理位置,坐落區(qū)位,上海靜安區(qū)，近普陀長寧區(qū)的交匯,區(qū)位分析,地理位置,地址：靜安萬航渡路889號(hào)長壽路商住街與萬航渡路黃金交匯口距11號(hào)線隆德路站395米；距2號(hào)線江蘇路站800米；距7號(hào)線長壽路站950,長壽路(長寧路）主干道,萬航渡路次主干道,地鐵站,軌交11號(hào)線,軌交2號(hào)線,軌交7號(hào)線,區(qū)位分析,周邊三大商圈曹家渡商圈是上海比較成熟的社區(qū)型老商圈，其曹家渡花鳥市場(chǎng)、芳匯廣場(chǎng)、友誼商城等在上海都是比較出名，周邊社區(qū)、商務(wù)都很成熟，緊鄰周邊幾大知名大型商業(yè)中心：1、西南方緊鄰中山公園商圈:龍之夢(mèng)、多媒體廣場(chǎng)、玫瑰坊2、北方緊鄰長壽路商圈:調(diào)頻壹（新興中高檔社區(qū)商業(yè)）亞新廣場(chǎng)（中檔社區(qū)）3、東南方向緊鄰靜安寺商圈：久光、會(huì)德豐廣場(chǎng)、越洋廣場(chǎng)等（市級(jí)主商圈、高中低檔、全方位）,1,3,2,悅達(dá)889,周邊環(huán)境,項(xiàng)目簡(jiǎn)介,項(xiàng)目概況技術(shù)參數(shù)項(xiàng)目定位,項(xiàng)目概況,開發(fā)商：上海悅達(dá)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（悅達(dá)地產(chǎn)）建筑設(shè)計(jì)：美國凱里森建筑設(shè)計(jì)事務(wù)設(shè)計(jì)顧問：上海建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司項(xiàng)目管理：諾藍(lán)建筑工程顧問（北京）有限公司室內(nèi)設(shè)計(jì)：英國Benoy貝諾建筑設(shè)計(jì)公司景觀顧問：SWA設(shè)計(jì)公司景觀設(shè)計(jì)：上海園林工程設(shè)計(jì)有限公司建筑物高：主樓120M，裙樓21.5M總體指標(biāo)：占地面積13686，建筑面積（包括商業(yè)和辦公樓）102475；容積率：4.8；綠化率：20%；商業(yè)樓建筑面積：63083，B1-L5為商業(yè)（包括辦公樓部分）辦公樓面積：39392,悅達(dá)889,項(xiàng)目簡(jiǎn)介,地下3層（B2B3為車庫，B1為商業(yè)）層高B34.5M；B23.75M；地上32層,凈高：2.7M標(biāo)準(zhǔn)層面積：7F1558.75；821F2032.58-2042.74；2227F1579.041604.99；2832F972.9963.05。,項(xiàng)目概況,技術(shù)參數(shù),項(xiàng)目概況,悅達(dá)地產(chǎn)開發(fā)的悅達(dá)889是一個(gè)集辦公、購物、休閑、娛樂于一體城市綜合體項(xiàng)目，歷時(shí)6年耗資35億開發(fā)建造，于2009年9月建成開業(yè)分為悅達(dá)889廣場(chǎng)（商場(chǎng)）和悅達(dá)889中心（寫字樓）兩部分。,悅達(dá)889,項(xiàng)目定位,區(qū)位分析,建筑主體,出入口布置功能分區(qū)業(yè)態(tài)布局后勤流線垂直交通核心筒避難層,技術(shù)參數(shù)衛(wèi)生間停車系統(tǒng),建筑主體,萬航渡路,長壽路,首層平面圖,出入口布置,一條主要?jiǎng)泳€一個(gè)中心空間節(jié)點(diǎn)二個(gè)端頭次要空間節(jié)點(diǎn),主入口,次入口,次入口,寫字樓出入口,車行入口,車行出口,后勤出入口,自行車庫出入口,出入口布置,建筑主體,B1,一層,二層,B1東西兩端設(shè)特力屋華潤bit超市等主力店。,一層?xùn)|側(cè)端部設(shè)次入口并主力店無印良品，自動(dòng)扶梯，電梯都直接置于店鋪內(nèi)部。,一層二層西端為主力店NOVO，內(nèi)部并配置自動(dòng)扶梯,功能布局,建筑主體,四層,西端各層主力餐飲、娛樂、零售等由觀光電梯帶動(dòng)人流入戶,三層,4層設(shè)云頂花園,功能布局,建筑主體,功能布局,功能布局,建筑主體,B1樓平面圖,功能布局,建筑主體,二樓平面圖,功能布局,建筑主體,三樓平面圖,功能布局,建筑主體,四樓平面圖,功能布局,建筑主體,功能布局,建筑主體,27層平面圖,功能布局,1、特力屋,部分主力店,2、novo,3、華潤萬家blt,4、其他萬寧、next、無印良品、湯姆熊、誠美媛等,業(yè)態(tài)布局,建筑主體,建筑主體,首層平面圖,后勤流線,后勤流線,垃圾房,萬航渡路,長壽路,車行入口,車行出口,貨梯卸貨區(qū),樓梯,60M,35M,垂直交通,建筑主體,僅一層到地下部分,地下及一層共計(jì)8部樓梯（其中2部剪刀梯）,2層及以上共計(jì)6部樓梯（其中1部剪刀梯）,地上和地下樓梯間分開,垂直交通,建筑主體,自動(dòng)扶梯電梯,B1樓平面圖,30M,30M,上到一層NOVO內(nèi)部,上,上,上,觀光電梯B3至4層，直接對(duì)內(nèi)（無前室）,電梯B3至4層直接對(duì)內(nèi)（無前室）,2個(gè)貨梯,80M,B1-4F觀光電梯,1個(gè)消防電梯,垂直交通,建筑主體,一樓平面圖,30M,30M,增設(shè)NOVO一樓通二樓的兩部平行扶梯,一部B1通往一樓的扶梯,75M,上,兩部平行扶梯B1/一層/二層,直通三層，僅上不下,兩組平行扶梯一層至四層設(shè)立,上,上,下,上,自動(dòng)扶梯電梯,垂直交通,建筑主體,二樓平面圖,上,下,二層通往一層和三層交通都在此連廊平臺(tái)解決，交通方便,上,下,45M,2部觀光電梯一層至四層,下,上,自動(dòng)扶梯電梯,1層,2層,3層,垂直交通,建筑主體,三樓平面圖,上,下,下,下,上,每層此區(qū)域?yàn)殡x開層上下樓層皆從此處,自動(dòng)扶梯電梯,垂直交通,建筑主體,四樓平面圖,下,下,下,40M,60M,40M,17M,自動(dòng)扶梯電梯,4部低區(qū)電梯：1層4層5-17層,4部高區(qū)電梯：1層4層18-31層,2部轉(zhuǎn)換電梯：1層B1B3,購物中心共計(jì)7部電梯（6萬B1-地上4層）3部觀光電梯：其中2部觀光梯不下地下1部電梯到達(dá)全樓層1部電梯：一層出口開在無印良品店內(nèi)，其它層開向公共走廊2部貨梯（兼消防梯）1部消防電梯,寫字樓共計(jì)12部電梯（3.9萬地上31層）,2部貨梯（兼消防梯）：全樓層,垂直交通,建筑主體,寫字樓核心筒,核心筒,建筑主體,5層,27層,北部低區(qū)電梯在高區(qū)處為辦公區(qū)域,寫字樓核心筒,核心筒,建筑主體,5層,27層,1層,北部高區(qū)電梯在高層處空置,避難層,建筑高度超過100m的公共建筑，應(yīng)設(shè)置避難層（間）并應(yīng)符合下列規(guī)定1、避難層的設(shè)置，自高層建筑首層至第一個(gè)避難層或兩個(gè)避難層之間，不宜超過15層。2、通向避難層的防煙樓梯應(yīng)在避難層分割、同層錯(cuò)位或上下層斷開，但人員均必須經(jīng)避難層方能上下。3、避難層的凈面積應(yīng)能滿足設(shè)計(jì)避難人員避難的要求，并宜按5.00人/計(jì)算。,避難層,建筑主體,寫字樓得房率,技術(shù)參數(shù),建筑主體,低區(qū)標(biāo)準(zhǔn)層得房率約為81.6高區(qū)標(biāo)準(zhǔn)層得房率約為83.4衛(wèi)生間布置。,27層,衛(wèi)生間,建筑主體,27層,5層,低區(qū)衛(wèi)生間布置在高區(qū)電梯侯梯廳,高區(qū)衛(wèi)生間布置在核心筒南邊外側(cè),塔樓部分,購物中心部分,衛(wèi)生間,建筑主體,一層無衛(wèi)生間布置,2/3/4層衛(wèi)生間布置在一層卸貨車位上方,90M,服務(wù)半徑約90m,90M,B1男衛(wèi)12個(gè)小便器7個(gè)大便器9個(gè)洗手臺(tái),地上每層男衛(wèi)8個(gè)小便器4個(gè)大便器7個(gè)洗手臺(tái)女衛(wèi)8個(gè)大便器8個(gè)洗手臺(tái),衛(wèi)生間,建筑主體,規(guī)范要求,城市公共廁所設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)CJJ14-2005,衛(wèi)生間,建筑主體,商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ4888,規(guī)范要求,辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ67-2006,停車系統(tǒng),建筑主體,B2停車庫,B3為機(jī)械式雙層停車,進(jìn),出,B2地下車庫交通示意,停車系統(tǒng),建筑主體,進(jìn)出,B1地下自行車庫,特色設(shè)計(jì),云頂云頂廣場(chǎng)云頂花園中庭穹頂小品鋪裝室內(nèi)裝飾沿街茶座空間圍合,幻影云頂悅達(dá)889在建筑上采用全透玻璃、磨砂玻璃及陶瓷板三種材質(zhì)的云頂設(shè)計(jì)，是亞洲唯一的云頂商場(chǎng)。亞洲首創(chuàng)的“幻影云頂”。廣場(chǎng)的全玻璃頂棚，獨(dú)特個(gè)性、輕盈流暢的云頂式設(shè)計(jì)，將整個(gè)上海的風(fēng)貌濃縮于云頂天空之下，給人以通透感和現(xiàn)代節(jié)奏感。,云頂廣場(chǎng)云頂下建有一個(gè)1600平米的休閑中心廣場(chǎng)，作為串聯(lián)辦公與購物的核心點(diǎn)，成為一個(gè)吸引人流的主要場(chǎng)所，中心廣場(chǎng)被定義成“一個(gè)觀賞的場(chǎng)所、一個(gè)穿越和體驗(yàn)的地方、一個(gè)休閑和放松的空間”。中心廣場(chǎng)四周分布有音樂設(shè)施、舞臺(tái)、激光噴泉、社區(qū)聚集地。可舉辦大型的商業(yè)推廣和娛樂活動(dòng)？,特色設(shè)計(jì),云頂廣場(chǎng)夜間實(shí)景圖,云頂廣場(chǎng)白天實(shí)景圖,夜幕之下，穹頂星光和建筑立面的燈光建立了廣場(chǎng)的場(chǎng)所感，營造了良好的商業(yè)氛圍。,白天對(duì)穹頂?shù)那鍧嵕S護(hù)要求很高，現(xiàn)場(chǎng)玻璃幕頂比較臟，影響視覺效果。,特色設(shè)計(jì),特色設(shè)計(jì),中庭上空玻璃穹頂,優(yōu)點(diǎn)：明亮開闊,優(yōu)點(diǎn)：夢(mèng)幻星空，燈光反射在大理石走廊上別有意境,特色設(shè)計(jì),云頂花園,在走廊、中庭、候梯廳等地方設(shè)計(jì)花壇、綠化休閑座椅。消除購物途中的疲憊感。由于沒有細(xì)致的管理，該區(qū)域地面顯得陳舊，座椅散亂，有積灰,云頂花園,鋪地設(shè)計(jì),特色設(shè)計(jì),交錯(cuò)的橫紋大理石鋪地如蘇州河上的漣漪,中庭連廊部分鋪地,走廊邊緣用花紋大理石,小品設(shè)計(jì),樓梯間綠化小品,扶梯下方磨砂燈箱,休閑小品兼具觀賞和休憩作用,特色設(shè)計(jì),地下扶梯中庭,室內(nèi)裝飾,圓柱流線的元素和對(duì)面立面處理相呼應(yīng),方柱則與對(duì)面燈柱相呼應(yīng),特色設(shè)計(jì),沿街處理,特色設(shè)計(jì),沿街設(shè)置咖啡店，餐廳等室外座位，增加人氣，拉動(dòng)消費(fèi),空間圍合,夜晚人行道行道樹的燈彩、建筑立面燈光、星空穹頂打造極具圍合感，富有情趣的廣場(chǎng)空間。,總結(jié),優(yōu)缺點(diǎn),總結(jié),實(shí)際運(yùn)營流線兩個(gè)端頭分別是兩個(gè)主力店，吸引購物中心外部人流進(jìn)入。兩個(gè)主力店皆占兩層，并在內(nèi)部自設(shè)自動(dòng)扶梯。,實(shí)際感受：入口處的3家門店為主要焦點(diǎn)，對(duì)于商場(chǎng)內(nèi)部空間來說，沒有清晰的購物流線，也未能給予較好的商戶的展望，消費(fèi)者引導(dǎo)方向不明。,購物廊道入口在側(cè)面，比較隱蔽，并且視野被自動(dòng)扶梯阻擋,主入口分析,總結(jié),云頂及廣場(chǎng),參觀感受:首層半室外廣場(chǎng)空間凝聚力不強(qiáng)，開口開闊，且云頂較高，因而在白天缺少圍合感，廣場(chǎng)更像是人行道的一部分。晚上配合燈光效果不錯(cuò)。四層的休閑平臺(tái)倒是能比較好的感受到穹頂?shù)娘L(fēng)采。但沒有較好的管理，導(dǎo)致環(huán)境不是很舒適。,20M,30M,曲線走廊提供了足夠的店面展示面，視野盡端是店面而不是冗長的走道透視，緩解步行枯燥。,總結(jié),曲線動(dòng)線,優(yōu)點(diǎn)：透光性好