佛山市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法

佛山市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（佛價2006110號）各區(qū)物價局、建設(shè)局，各有關(guān)單位： 我市關(guān)于公布佛山市物業(yè)服務(wù)政府指導價及管理辦法的通知（佛價2004171號）已試行期滿。我們對試行期間出現(xiàn)的問題進行了認真的研究，并廣泛聽取各方意見后重新制定了佛山市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法，現(xiàn)發(fā)給你們，請結(jié)合本區(qū)實際情況制定具體管理實施細則。 以上通知請遵照執(zhí)行。二六年六月二十六日佛山市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理條例、國家發(fā)展改革委、建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費管理辦法和廣東省物價局、建設(shè)廳關(guān)于貫徹實施國家發(fā)展改革委、建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知（粵價200422號）的規(guī)定，結(jié)合我市實際制定本管理辦法。一、物業(yè)管理服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收的費用。二、政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。三、根據(jù)國家和省的政策規(guī)定，住宅（不含別墅，下同）物業(yè)服務(wù)收費列入政府指導價管理范疇。其他類別的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，報當?shù)貎r格行政主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。四、住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導價由基準價和浮動幅度組成。市價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標準制定全市各類、各等級物業(yè)管理服務(wù)的基準價。各區(qū)價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)佛山市公布的基準價，結(jié)合本地實際，在上下不超過30%的幅度內(nèi)制定本區(qū)具體浮動幅度后向社會公布，并抄送市價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。五、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)認真執(zhí)行全市統(tǒng)一規(guī)定的基準價，在本區(qū)價格主管部門公布的上下浮動幅度內(nèi)，根據(jù)所提供的服務(wù)內(nèi)容、設(shè)施配置、成本支出及合理利潤等情況，采取包干制或酬金制等形式與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中約定收費標準；包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式；酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式；實行包干制、酬金制的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價；經(jīng)雙方約定后的收費標準應(yīng)抄送本區(qū)價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。六、實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的,預收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。實行酬金制的可按合同約定，每年聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審核。七、部分較為特殊的小區(qū)可參照以下方式約定服務(wù)收費標準：小區(qū)已實行全封閉智能化管理，設(shè)施配置先進，檔次較高的，若該小區(qū)業(yè)主要求提供更高服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)按一級基準價上浮后仍未能補償管理成本支出和取得合理報酬的，可按優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則，經(jīng)該小區(qū)業(yè)主同意后與物業(yè)管理企業(yè)商定服務(wù)內(nèi)容和收費標準。八、物業(yè)管理服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和規(guī)定提取的福利費等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)備的日常運行、維護費用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6、辦公費用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)備及公眾責任保險費用；9、經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商同意后的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、中修和更新、改造費用，必須按佛山市物業(yè)管理維修基金收集使用操作程序的規(guī)定，通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。九、物業(yè)管理企業(yè)必須嚴格自律。與業(yè)主約定收費標準要體現(xiàn)“按質(zhì)論價、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、質(zhì)價相符”的原則，并切實執(zhí)行國家和省的有關(guān)政策，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，量化服務(wù)項目，并每半年向業(yè)主公布上列1-9項的成本支出和物業(yè)服務(wù)收費、車輛保管、康樂設(shè)施出租等收入及水、電公攤費用情況。不得以虛高成本、降低服務(wù)質(zhì)量等形式損害業(yè)主合法權(quán)益。嚴格按照政府價格主管部門的規(guī)定，實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況進行公示，自覺接受業(yè)主和物價、物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督檢查。對違反規(guī)定、收費標準不合理等行為，物價部門應(yīng)及時糾正，情節(jié)嚴重的按照有關(guān)法規(guī)予以查處。十、此前經(jīng)各級政府價格主管部門審批的物業(yè)服務(wù)收費標準，沒有簽訂服務(wù)合同期限的可參照新的政策由雙方協(xié)定；已簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同期限的，在執(zhí)行期內(nèi)原則上應(yīng)相對穩(wěn)定，如雙方認為確有必要調(diào)整的，可參照本辦法雙方協(xié)定。十一、已售車位的管理費按基準價加浮動幅度計收。具體為：每月每平方米建筑面積的基準價為1元。首層架空的不高于基準價；半沉、地下式的（按基準價，下同）上浮60%；二樓及以上封閉式的上浮40%；上蓋為非永久性棚架式的下浮20%；露天停放的下浮40%；已售獨立車房（有墻分隔），按車房所在樓宇住宅物業(yè)管理費的50%內(nèi)計收；各區(qū)價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門可在此基準價和上浮幅度內(nèi)（下浮不限）及有關(guān)規(guī)定作出具體規(guī)定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)停車設(shè)施條件、管理成本等與業(yè)主約定具體收費標準，并抄送本區(qū)價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案；若購房合同中的建筑面積已含車房（車位），并約定按購房總面積計收物業(yè)管理費的不得另收車房（車位）管理費。十二、房地產(chǎn)企業(yè)在銷售物業(yè)之前制定的前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中的收費標準不得高于當?shù)卣嫉闹笇r，并按照事前告知的原則，向物業(yè)買受人明示。個別管理成本較高的優(yōu)質(zhì)樓盤需按優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則制定前期協(xié)議收費標準的，亦應(yīng)在售房前將相關(guān)服務(wù)內(nèi)容及標準予以公示，并在購房合同中列明；前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議必須送所在區(qū)價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案后方可公示；納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因房地產(chǎn)企業(yè)原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由房地產(chǎn)企業(yè)全額交納。十三、房屋交付使用并經(jīng)業(yè)主辦理裝修申報手續(xù)后，物業(yè)管理企業(yè)可分別向裝修企業(yè)收取2000元，業(yè)主1000元的裝修按金。若業(yè)主不聘請裝修企業(yè)自行施工的按每戶收取裝修按金2000元；物業(yè)管理企業(yè)在收取裝修按金前應(yīng)與裝修企業(yè)及業(yè)主用文本形式約定雙方的權(quán)利、義務(wù)、違規(guī)處理、按金退還等內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)收取的按金待裝修完工后，如未造成樓宇和公共設(shè)施損壞的，應(yīng)在一個月內(nèi)如數(shù)退回按金；業(yè)主在裝修期內(nèi)如需拆改墻體和隱蔽工程（水、電、氣）施工的，在辦理相關(guān)報批裝修手續(xù)后，物業(yè)管理企業(yè)在約定的施工期限內(nèi)，按依法維護業(yè)主合法權(quán)益的原則，確保每天兩次派出熟悉裝修業(yè)務(wù)人員到現(xiàn)場做好巡查記錄，并為業(yè)主提供裝修方面的咨詢服務(wù)，在協(xié)助業(yè)主做好裝修工程驗收的前提下，由物業(yè)管理企業(yè)向裝修企業(yè)或業(yè)主（具體由業(yè)主與裝修企業(yè)商定），每天收取不超過5元的裝修管理費。拆改墻體和隱蔽工程施工完畢后不得再收取裝修管理費。其余裝修期的巡查按普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級參考標準有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；裝修期內(nèi)產(chǎn)生的垃圾由業(yè)主自行清運，物業(yè)管理企業(yè)不得收取清運費。若業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)代為清運，有關(guān)費用由雙方協(xié)定。十四、物業(yè)管理收費按法定產(chǎn)權(quán)面積計收。房管部門已出具產(chǎn)權(quán)證的以產(chǎn)權(quán)證標示的總建筑面積為準，未出具產(chǎn)權(quán)證的以物業(yè)買賣合同中的總建筑面積為準；物業(yè)管理費計價單位為元/每月每平方米建筑面積，以套內(nèi)面積計收的由區(qū)價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門折算后公布；物業(yè)管理收費按商品房銷售合同規(guī)定從辦妥交付使用之日起開始計收，另有約定除外。十五、物業(yè)管理費和公共水電費原則上按月收取，經(jīng)雙方約定可以預收。物業(yè)管理費預收期不得超過3個月，境外業(yè)主可根據(jù)實際情況酌情延長至一年；公共水電費每戶預收不得超過200元。兩項預收款應(yīng)按月扣減，直到預收款扣減完畢后方可作下期預收；物業(yè)管理收費實行包干制的不包括公共水電費，另有約定除外。公共水電費分攤按照省物價局關(guān)于規(guī)范全省城鎮(zhèn)住宅的業(yè)管理服務(wù)收費中公共水電費分攤問題的通知（粵價1997173號）執(zhí)行；公共水電費不分入住與否按所在樓宇戶數(shù)共同合理分攤，另有約定除外；電梯電費按本梯總戶數(shù)共同分攤（包括未售出部分），具體分攤方式由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)共同商定。十六、為加強小區(qū)安全管理，維護小區(qū)公共設(shè)施，有關(guān)業(yè)主裝修期間搬運物料的管理作如下規(guī)定：1、物業(yè)管理企業(yè)可設(shè)立或推薦專業(yè)隊伍為業(yè)主提供搬運裝修物料服務(wù)，其收費標準由雙方協(xié)定，實行明碼標價。2、業(yè)主在承諾不損壞公共設(shè)施和接受物業(yè)管理企業(yè)管理的情況下，可另行聘請其他專業(yè)隊伍搬運裝修物料。業(yè)主辦理聘請其他專業(yè)搬運隊伍的手續(xù)后，物業(yè)管理企業(yè)可向業(yè)主或其聘請的專業(yè)搬運隊伍收取1000元的搬運按金。搬運完成后，沒有損壞公共設(shè)施的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如數(shù)退回按金。3、裝修期間可使用電梯搬運物料。沙石、水泥等必須做好包裝，并嚴格遵守電梯限重、限高等有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對搬運隊伍加強監(jiān)督和管理。專業(yè)搬運隊伍進行作業(yè)過程中，必須遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，做好保潔工作，禁止野蠻搬運。4、在搬運作業(yè)期間造成公共設(shè)施損壞的，由行為相對人承擔賠償責任；屬物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立或其推薦的專業(yè)搬運隊造成公共設(shè)施損壞發(fā)生的修理費，不得計入物業(yè)管理成本或在物業(yè)維修基金中列支。十七、為確保小區(qū)安全，物業(yè)管理企業(yè)在裝修人員初始進場辦理小區(qū)出入證時，收取工本費不得高于5元/證。證件有效期應(yīng)和裝修企業(yè)與業(yè)主簽訂的工程期限一致，期間若遺失或調(diào)換施工人員時應(yīng)重新辦理，物業(yè)管理企業(yè)收回工本費后予以補發(fā)；實行智能化管理的小區(qū)在房屋交付使用時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)為每戶免費配置3張小區(qū)出入證（IC卡下同），機動車按一車一證的方式免費配置車輛出入證。非本小區(qū)住戶租賃車位的應(yīng)自費購買IC卡。若使用人遺失證件，物業(yè)管理企業(yè)可按每證不高于50元的標準收回工本費后予以補發(fā)。十八、物業(yè)管理服務(wù)收費標準在前期物業(yè)管理協(xié)議期內(nèi)應(yīng)按協(xié)議約定標準執(zhí)行；如協(xié)議期滿或有20%以上業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)提議調(diào)整收費標準的可召開全體業(yè)主大會，在按全市統(tǒng)一基準價和本區(qū)公布的浮動幅度內(nèi)，經(jīng)2/3以上業(yè)主同意并確定收費標準后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向價格主管部門備案新的收費標準。如業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)多次協(xié)商收費標準未達到共識時，經(jīng)雙方出具委托書后，可委托有價格成本審理資質(zhì)的中介機構(gòu)或價格主管部門核定臨時收費標準，其收費標準的具體期限由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)商定。委托核定臨時收費標準后若雙方再協(xié)商達成一致時，原核定的臨時收費標準即時終止。物業(yè)