房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告(ppt 109頁).ppt

前言營銷整體攻略超過競爭，洪榮源仍制作營銷報(bào)告，西岸王，此報(bào)告的目的是明確項(xiàng)目宣傳的理念和方向；確定銷售促銷的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)本報(bào)告的內(nèi)容是戰(zhàn)略概述，具體方案將根據(jù)工作進(jìn)度分階段提交。報(bào)告沒有涉及商業(yè)部分。項(xiàng)目簡介，項(xiàng)目位置，洪榮院仍有現(xiàn)有商住樓、體育場、體育館、行政中心、中央公園、寶安中央?yún)^(qū)王，最大景觀面；北、西北、西相當(dāng)大的體育中心；西南、南向相當(dāng)行政中心，中、高層單位相當(dāng)中央?yún)^(qū)中央景觀帶，高層單位相當(dāng)海洋，視野，優(yōu)秀景觀；東北住宅用地規(guī)劃，天悅龍庭東南；項(xiàng)目概述，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：面積：5800.40平方米建設(shè)：212800平方米住宅：162700平方米商業(yè)：50000平方米容積率：3.664戶總數(shù)量：1314戶停車位：1883套，地鐵寶安中心出口，交通便利；點(diǎn)布局好計(jì)劃，2梯4戶，幾乎所有單位向南，采光好通風(fēng)；產(chǎn)品細(xì)節(jié)處理得好，建筑風(fēng)格高雅，沉著，有意義。單位結(jié)構(gòu)合理，雙向無干擾空氣庭院，家庭花園，產(chǎn)品附加值高；產(chǎn)品亮點(diǎn)，貝爾戈林法式花園，天空游泳池，觀景電梯，空中蒼橋；優(yōu)秀的支持，城市支持，城市俱樂部，商業(yè)區(qū)，酒店大堂；該地區(qū)最大停車空間百分比；第一太平戴維斯國際物管顧問；寶安品牌開發(fā)者，當(dāng)?shù)仄放朴绊懥芨?。營銷節(jié)點(diǎn)，2004年11月28日認(rèn)識，2005年8月解決方案規(guī)劃，項(xiàng)目宣傳審查)，聯(lián)合媒體和寶安中心地區(qū)開發(fā)人員共同發(fā)掘地區(qū)價(jià)值，通過持續(xù)大規(guī)模投機(jī)獲取地區(qū)形象，“深圳西岸”，“水平和出生”，項(xiàng)目圖像，“墻”，“深圳西岸”，現(xiàn)已申請700多個(gè)，寶安豪宅專家，1998年，雅虎法軒2000年，御景臺2002年，立景城2003年，西苑2004年，洪慶元，開發(fā)商加薪，目標(biāo)設(shè)定，目標(biāo)設(shè)定，目標(biāo)設(shè)定，目標(biāo)設(shè)定。區(qū)域同期實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場的最高價(jià)格。滿足項(xiàng)目的可持續(xù)銷售需求。開發(fā)者金字品牌優(yōu)化；目標(biāo)，市場啟示，客戶分析，戰(zhàn)略形成，戰(zhàn)略執(zhí)行概述，競爭分析，市場啟示，2003，2004年政府的住房土地轉(zhuǎn)讓情況，單位：萬平方米，2004年企業(yè)以前的住房土地情況2，2004年，政府住宅地銷售集中在保安、龍崗兩個(gè)區(qū)。其中保安占總量的65%以上。企業(yè)的轉(zhuǎn)讓住宅用地中的保安、龍崗兩個(gè)地區(qū)占城市住宅轉(zhuǎn)讓地的85%以上，其中保安占全市的50%。館內(nèi)的土地供應(yīng)基本枯竭了。3、深圳住宅發(fā)展是內(nèi)外趨勢的必然結(jié)論，今后兩年內(nèi)，寶安、龍江將成為深圳住宅發(fā)展的熱點(diǎn)地區(qū)，特別是寶安為中心。市場啟蒙1，館內(nèi)土地供應(yīng)枯竭寶安將成為市場熱點(diǎn)，市場啟蒙2，第二次停機(jī)減弱，解散大勢所趨；地鐵因素(1號線延長線)；政府積極投資改善海關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。全面實(shí)施城市化管理。隨著寶安城市環(huán)境的不斷改善和特區(qū)界限的逐步打破，寶安中心區(qū)、永華、寶安、西向、寶安房地產(chǎn)市場集中分布在龍華集團(tuán)和西部集團(tuán)(新安、西向、中心區(qū))，由于地理位置和項(xiàng)目面臨的時(shí)間等原因，將成為2005年西部集團(tuán)研究的重點(diǎn)，市場啟示3，新安地區(qū)即項(xiàng)目發(fā)布，市場啟示3，新安地區(qū)2005年小型發(fā)布，大部分高容積率(6個(gè)以上)項(xiàng)目，項(xiàng)目指標(biāo)決定質(zhì)量下降；“西鄉(xiāng)地區(qū)即項(xiàng)目推出，市場啟示錄3，西鄉(xiāng)地區(qū)由于地區(qū)的限制，一直不是熱點(diǎn)，但支持了少數(shù)大行情，但是項(xiàng)目開發(fā)周期長，暫時(shí)還沒有形成規(guī)模的市場效應(yīng)?！保瑢毎仓行膮^(qū)即將推出項(xiàng)目，市場啟蒙3，寶安中心區(qū)2004-2005年大推出，市場主角。10，000平方米，1，2003年從富通湖角1號開始，安全中心區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)1炮，2004年安全中心區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模激增，2005年預(yù)計(jì)將有更多的噴發(fā)，2004，2005年兩年將提供200萬平方米。2，2003年電報(bào)案銷售量為163萬平方米，2004年1-10月達(dá)到131萬平方米，年銷售量預(yù)計(jì)接近145萬平方米。3，2005年安全中心區(qū)供應(yīng)為150萬平方米，預(yù)計(jì)將超過2004年前的安全銷售量。市場啟示4，區(qū)域內(nèi)客戶難以消化，2003-2005寶安供求關(guān)系圖，市場摘要，區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)急劇減少，寶安中心區(qū)將成為市場的熱點(diǎn)；寶安城市化進(jìn)程持續(xù)加快，改善良好，逐步改善影響客戶購房的各種原始因素，寶安得到了部分封閉客戶的批準(zhǔn)；寶安中心區(qū)開發(fā)角鈴，兩年供給近200萬平方米，成為市場不可避免的主角；寶安中心區(qū)發(fā)展噴發(fā)情況，地區(qū)客戶短期內(nèi)消化不了；競爭分析，南都15萬5200-6500，新安15萬4500-5200，西里15萬4800-5800，中心地區(qū)150萬4800-5800，西向28萬3800-4800，西向28萬3800-4800 青少年宮、自然科學(xué)博物館、行政中心、體育場、中央公園、深海大道、金成時(shí)代、泰華N2項(xiàng)目、金正凱旋城、幸福海岸、深新海岸線、千惠龍法院、洪永恒商道、好夢角、太和項(xiàng)目、 安全慎重區(qū)第一個(gè)揭開神秘面紗的大盤，揭開了新中心競爭的序幕，幸福地說，不僅要接受新中心區(qū)美麗藍(lán)圖下的購買力檢查，還要承擔(dān)確定前新中心區(qū)房地產(chǎn)市場基調(diào)的艱巨任務(wù)，顧客定位：當(dāng)?shù)馗叨俗≌瑩碛姓撸貏e是第二個(gè)住宅擁有者，主要是高收入政府公務(wù)員，企業(yè)高層管理者，私人擁有者等。幸福海岸，分為3個(gè)階段，東部滾動開發(fā)，開發(fā)期間4年，到2007年為止，呼吁親水型、國際化、生態(tài)、亞熱帶海岸純生活海岸線的高貴住宅區(qū)。以“海洋文化”、“健康教育”、“現(xiàn)代教育”三大主題為中心，解讀佛羅里達(dá)風(fēng)格花園，得到建設(shè)部第一個(gè)預(yù)審的AAA級社區(qū)成為聯(lián)合國授予的中國第一個(gè)“國際濱海生態(tài)人文社區(qū)”。盤分析，深層工業(yè)新海岸線，綠化速度高，停車位充足，但內(nèi)部周邊單位，小花園，不透明，密度高。12-5天解決方案規(guī)劃，平均價(jià)格4500元。到目前為止銷售了35%。金城市項(xiàng)目定位絕妙的高潔住宅區(qū)，第二階段開發(fā)，美麗的景觀景觀景觀55%以上的公寓布局，增訂區(qū)域，90%以上的公寓增訂區(qū)域。，攝政國際，翠西分析，尹天野院，項(xiàng)目屬于中心偏遠(yuǎn)地區(qū)，項(xiàng)目規(guī)模小，難以塑造豪宅形象，居住氛圍比較濃，小區(qū)支持自己的生意，產(chǎn)品主力公寓以2室和3室為主，是比較不足的地區(qū)，梯子家具比地區(qū)占優(yōu)勢。市場準(zhǔn)入時(shí)間，同期供應(yīng)，市場競爭激烈的這個(gè)項(xiàng)目的最主要競爭方面是區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目競爭，這個(gè)項(xiàng)目的推出時(shí)間有點(diǎn)落后，市場時(shí)間分析，公寓比率分析，單位定位的差異不明顯，改善市，幸福海岸，深產(chǎn)業(yè)新海岸線，千快法院，這個(gè)項(xiàng)目麗晶國際，改善性，景觀價(jià)值排名：第一營：上斗第二營：天越龍井深的新海岸線幸福安金城時(shí)代第三營：凱旋城潤天野原理井國際，開發(fā)者分析，本項(xiàng)目開發(fā)人員區(qū)地名度和知名度高，來源豐富，在安全地區(qū)具有絕對優(yōu)勢，公寓分析 深產(chǎn)業(yè)新沿海線，3間房，公寓，大部分住宅花園透明，部分公寓布局不合理，4間房，公寓，露臺禮品部分公寓透明，部分公寓不合理，部分公寓，公寓布局分析，上帝悅用法庭，兩間房，雙陽臺現(xiàn)有公寓結(jié)構(gòu)房政，3間， 公寓分析，2室，結(jié)構(gòu)方凸窗，雙陽臺，3室，結(jié)構(gòu)方凸窗，透明花園，3室，結(jié)構(gòu)方凸窗，透明，透明，透明，金城時(shí)代，2室，結(jié)構(gòu)一些跳躍，公寓分析，公寓分析，兩個(gè)公寓，兩個(gè)大型凸窗矩形主水平觀景臺，三個(gè)房間，大老板，芳汀， 這是公寓設(shè)計(jì)方面有利的第一個(gè)營，形象比較分析，宣傳方向因資源、產(chǎn)品而異，但大部分以顧客知道的為基礎(chǔ)，高形象高度，競爭位置，質(zhì)量，形象，本項(xiàng)目，千戶龍井，金城市時(shí)代，深產(chǎn)業(yè)新海岸線，麗晶國際，幸福海岸寶安中心區(qū)，市場時(shí)間相近，規(guī)模巨大，市場競爭激烈；各項(xiàng)目單位定位及形象分化不明顯，均質(zhì)化嚴(yán)重。該項(xiàng)目在出色的位置、風(fēng)景遠(yuǎn)景、公寓產(chǎn)品、開發(fā)人員的品牌和客戶資源方面具有很大的優(yōu)勢。該項(xiàng)目有市場進(jìn)入時(shí)間延遲和客戶計(jì)費(fèi)后等待時(shí)間長等不利因素。競爭分析摘要，客戶分析，扶吉，龍華，保安，龍江，館內(nèi)土地供應(yīng)不足，客戶被趕出門，本項(xiàng)目請客戶分析，地區(qū)：寶成59.64%西鄉(xiāng)14.26%保安各村9.22%寶安中心區(qū)在未來兩年有巨大的市場供應(yīng)，因此寶安地區(qū)客戶無法滿足項(xiàng)目銷售需求，需要確保更大范圍的客戶資源。項(xiàng)目初期，即使只對“深圳西海岸”地區(qū)及項(xiàng)目形象進(jìn)行了少量置亂，也獲得了16%以上的內(nèi)部客戶，證明了客戶逐漸增長的趨勢。這個(gè)項(xiàng)目仍然要充分發(fā)掘地區(qū)價(jià)值，擴(kuò)大地區(qū)影響權(quán)，提高整個(gè)地區(qū)的形象，消除館內(nèi)顧客向?qū)毎仓行馁徺I住房的疑慮。職業(yè)：公務(wù)員12.27%，事業(yè)單位21.47%，企業(yè)中前16.56%，企業(yè)白領(lǐng)22.09%，個(gè)人經(jīng)營者12.88%，個(gè)人經(jīng)營者14.72%，年齡：30-45歲67.8%，經(jīng)歷：前31.75%，兩次客戶的知識水平高，有一定的鑒賞能力，對項(xiàng)目的質(zhì)量要求高?？蛻暨M(jìn)一步同意項(xiàng)目開發(fā)人員品牌、位置、景觀資源、圖像?？蛻糍徺I心理分析，易用性，實(shí)施身份，價(jià)格經(jīng)濟(jì)性，經(jīng)濟(jì)性，經(jīng)濟(jì)性，實(shí)用主義，追隨，羊群效應(yīng)，面子問題，購買原因，購買心理，營銷理念，增值，物價(jià)，說實(shí)話客戶更同意開發(fā)人員的品牌、位置、景觀資源、房地產(chǎn)形象。營銷宣傳要從顧客的購買心理出發(fā)，建立符合購買本質(zhì)的營銷手段。由于地區(qū)客戶難以消化寶安中心的井噴供應(yīng)，需要繼續(xù)發(fā)掘關(guān)門客戶，尤其是南山客戶。館內(nèi)顧客對進(jìn)軍仍然存在位置和質(zhì)量上的心理障礙。，戰(zhàn)略形成，洪永元如何超越競爭，最終取得全面勝利？深圳西岸最突出的位置產(chǎn)品獨(dú)特，不能重復(fù)；高圖像，所有注意；寶安最有實(shí)力和影響力的品牌開發(fā)者，豪宅專家；最高質(zhì)量，才能，項(xiàng)目SWOT分析，優(yōu)點(diǎn)：項(xiàng)目本身質(zhì)量，特別是批次，景觀，產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)品牌效果明確，有很多忠誠客戶；早期的形象是高企，得到了廣大客戶的認(rèn)可。缺點(diǎn)：索賠期限長達(dá)8個(gè)月，保持客戶的困難；等待時(shí)間長，旅游損失機(jī)會大；機(jī)會：深圳西岸在未來兩年內(nèi)將成為深圳房地產(chǎn)的熱點(diǎn)地區(qū)寶安里繼續(xù)良好，境外客戶開始同意；項(xiàng)目開發(fā)可以自由移動，靜觀變化。競爭項(xiàng)目的宣傳也為項(xiàng)目帶來來源。威脅：同期同質(zhì)性項(xiàng)目的數(shù)量多，競爭激烈。吸引客戶的位置和質(zhì)量障礙仍然存在。形成戰(zhàn)略，發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會，根據(jù)潛力掌握地區(qū)話語的權(quán)利，以高形象強(qiáng)有力的宣傳，高質(zhì)量的展示吸引顧客，充分挖掘開發(fā)商的品牌價(jià)值，為營銷創(chuàng)造機(jī)會，利用機(jī)會，克服劣勢，