小產(chǎn)權(quán)房問題分析--陳瑩

小產(chǎn)權(quán)房問題法學(xué)課陳英小產(chǎn)權(quán)房以我國(guó)城鄉(xiāng)二元體系為背景，隨著城市化的快速發(fā)展和城市人口的快速增長(zhǎng)，城市住房供應(yīng)不足、房?jī)r(jià)持續(xù)上升，發(fā)展著。近年來，國(guó)家有關(guān)部門多次禁止城市居民去農(nóng)村買宅基地，買在上面建的房子，但小產(chǎn)權(quán)房仍然走在法律的邊緣，在全國(guó)蓬勃發(fā)展。本文介紹了小房地產(chǎn)相關(guān)問題。一、小型房地產(chǎn)概述如果沒有繳納材料產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)民集體土地上建設(shè)的住宅、土地轉(zhuǎn)讓金等，其產(chǎn)權(quán)證將由鄉(xiāng)政府或村政府授予，而不是由國(guó)家住房管理部授予，因此也稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，也稱為“材料產(chǎn)權(quán)房”。二、小房地產(chǎn)房的性質(zhì)“素材產(chǎn)權(quán)室”不是法律的概念，而是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗名。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)行的所謂材料產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)沒有實(shí)際產(chǎn)權(quán)。這種房間沒有國(guó)家發(fā)行的土地使用證或銷售許可，房屋購(gòu)買合同國(guó)土部也不申報(bào)。三、區(qū)分小房地產(chǎn)房間和大房地產(chǎn)房間首先產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)不同。小產(chǎn)權(quán)是僅包括住房使用權(quán)的不完全產(chǎn)權(quán)，大產(chǎn)權(quán)是包括房地產(chǎn)使用權(quán)和國(guó)有分公司使用權(quán)的完整產(chǎn)權(quán)。因此，兩者的本質(zhì)區(qū)別在于是否取得了土地使用權(quán)。第二，住房轉(zhuǎn)讓和流通程序不同。大型住宅進(jìn)入第二市場(chǎng)時(shí)，不繳納土地轉(zhuǎn)讓金或利潤(rùn)收獲，可以直接買賣。材料產(chǎn)權(quán)房一般不能買賣流通，轉(zhuǎn)讓時(shí)要補(bǔ)充土地轉(zhuǎn)讓金。四、小型房地產(chǎn)最新政策關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見規(guī)定，通過“戶籍制度改革或未經(jīng)許可的“村材”等非法律征收程序，將農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)換為國(guó)有土地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)團(tuán)體非法轉(zhuǎn)讓或租賃集體土地的非農(nóng)業(yè)建設(shè)，城市居民在農(nóng)村購(gòu)買宅基地，農(nóng)民住宅或“所在地產(chǎn)權(quán)室”等非法土地，不得登記發(fā)放。依法嚴(yán)肅追究不實(shí)施土地準(zhǔn)確性登記證或登記規(guī)范可能導(dǎo)致嚴(yán)重后果的有關(guān)人員的責(zé)任?！?根據(jù)我國(guó)土地管理法規(guī)定，農(nóng)民不能轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓或租賃集體所有地用于非農(nóng)建設(shè)。農(nóng)村宅基地是集體所有的，村民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，村民向本村以外人員出售房屋的買賣行為不能得到法律的批準(zhǔn)和保護(hù)，也不能辦理土地使用證、房契、房契、契稅證等法律程序。因此，不能將材料產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓或出售給非集體成員的第三方，鑒于其財(cái)產(chǎn)不完整，材料產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買可能導(dǎo)致后續(xù)的一系列問題和危險(xiǎn)。第五，小房地產(chǎn)室和現(xiàn)行法律條款之間有很多矛盾第一，材料產(chǎn)權(quán)房開發(fā)與現(xiàn)行法律規(guī)定的土地利用總體規(guī)劃的沖突。根據(jù)有關(guān)土地利用的土地管理法規(guī)定，土地分為多種用途，其中農(nóng)田(農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織擁有的土地)的用途變更受到嚴(yán)格控制。要把農(nóng)地變成建設(shè)用地，必須經(jīng)過嚴(yán)格的審查批準(zhǔn)程序。但是材料產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、開發(fā)商自行開發(fā)的，沒有經(jīng)過土地管理法第43條、第44條規(guī)定的程序，與目前的土地利用總體計(jì)劃相矛盾。第二，素材產(chǎn)權(quán)室的銷售合同與現(xiàn)行法律條款相沖突根據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)交易的相關(guān)法律法規(guī)，房屋產(chǎn)權(quán)的取得必須滿足以下要求才能成立：其中一個(gè)因素是必須有合法的買賣合同。對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)的變更合同應(yīng)當(dāng)書面制定，合同當(dāng)事人有處分的權(quán)利，其他對(duì)象必須合法，否則合同不得具有法律效力。素材產(chǎn)權(quán)房的銷售不完全符合上述幾個(gè)要求。從現(xiàn)有資料來看，消費(fèi)者和開發(fā)企業(yè)都簽訂書面形式的住宅買賣合同。但是該合同的對(duì)象材料產(chǎn)權(quán)房的存在不符合法律規(guī)定。另外，開發(fā)商無權(quán)開發(fā)房地產(chǎn)占用的土地，開發(fā)商開發(fā)材料產(chǎn)權(quán)房的行為違反有關(guān)土地法和規(guī)定，無權(quán)處置材料產(chǎn)權(quán)房，合同當(dāng)事人沒有對(duì)合同對(duì)象的處分權(quán)，因此不遵守合同法相關(guān)規(guī)定。第三，登記與現(xiàn)行法律的條款不一致。房地產(chǎn)交易必須登記，才能有效保障房地產(chǎn)所有者的利益。城市房地產(chǎn)地產(chǎn)管理法第60條：“在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)地建造房屋的人，必須以土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門必須驗(yàn)證并發(fā)放房子的所有搜查令。”材料產(chǎn)權(quán)房不能滿足上述法規(guī)的要求，在交易過程中不能根據(jù)房地產(chǎn)法規(guī)合法登記，并取得產(chǎn)權(quán)證書。部分消費(fèi)者可以獲得“房地產(chǎn)證書”，但這種證書的簽發(fā)機(jī)關(guān)不符合上述規(guī)定行政水平。因此，材料產(chǎn)權(quán)房登記和產(chǎn)權(quán)證書的發(fā)放也與現(xiàn)行相關(guān)法規(guī)相矛盾。六、小房地產(chǎn)買賣糾紛案件1.開發(fā)商答應(yīng)在某個(gè)小的財(cái)產(chǎn)室項(xiàng)目上馬上處理房地產(chǎn)證書，所以小李考慮到價(jià)格便宜，就簽訂了內(nèi)部合同。什么時(shí)候推遲相關(guān)手續(xù)，簽發(fā)證的期限不遠(yuǎn)，未能處理抵押的小李借錢交了房錢。另一方面，小李的妻子已經(jīng)懷孕了，房子沒有掉下來，孩子將來上學(xué)的問題等受到了影響。2.城市居民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房拆除時(shí)可以得到補(bǔ)償嗎？分析1:材料產(chǎn)權(quán)房面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)很大。國(guó)家對(duì)材料產(chǎn)權(quán)房的禁令不斷，南京也曾于2003年8月在城市實(shí)施了全面清理材料產(chǎn)權(quán)房的特別措施。認(rèn)證的兩個(gè)重要環(huán)節(jié)政府承包和開發(fā)商支付土地出讓金都符合這兩個(gè)條件，但開發(fā)商的宣傳是不可信的。一次性購(gòu)買小的財(cái)產(chǎn)室小的財(cái)產(chǎn)室不能一次性支付，不能獲得銀行抵押，小的財(cái)產(chǎn)室不能結(jié)算，這樣的危險(xiǎn)房屋購(gòu)買者應(yīng)該很清楚。分析2:如果小產(chǎn)權(quán)房涉及拆遷補(bǔ)償?shù)?，原房主將以私人買賣非法為由申請(qǐng)全部拆遷賠償，買方很難得到賠償，可能有危險(xiǎn)。七、小房地產(chǎn)購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)(a)法律效力“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般被認(rèn)定為無效原則。但是，它也區(qū)分了其他情況：據(jù)判斷，該住宅買賣合同對(duì)本鄉(xiāng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間發(fā)生的農(nóng)村住宅買賣具有效力。如果將房子賣給非本方向的其他人，如果得到有關(guān)組織及部門的批準(zhǔn)，就可以認(rèn)定合同有效。如果將房子賣給非本方向的人，未經(jīng)有關(guān)組織或部門的批準(zhǔn)，合同還沒有實(shí)際履行，或者購(gòu)房者還沒有實(shí)際居住，合同就要無效處理。(b)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓“素材產(chǎn)權(quán)室”沒有得到正式的房地產(chǎn)證明，因此不構(gòu)成真正的法律財(cái)產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。素材產(chǎn)權(quán)室按照中華人民共和國(guó)土地管理法的規(guī)定，不得轉(zhuǎn)讓或出售給不是本團(tuán)體成員的第三方。也就是說，購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓。同時(shí)也會(huì)影響住宅的保存和審核。(c)政策風(fēng)險(xiǎn)在商品房建設(shè)中，轉(zhuǎn)讓者和開發(fā)商簽訂合同，交付轉(zhuǎn)讓金后，有關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房建設(shè)項(xiàng)目，部分工程可能中斷，強(qiáng)制拆除。購(gòu)房者將面臨無法找到住房，不能按時(shí)返還租金的尷尬局面。如果國(guó)家在購(gòu)房后遇到土地收購(gòu)和拆遷，則鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)室沒有國(guó)家承認(rèn)的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，因此購(gòu)房人不是合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，因此不能獲得對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)的拆遷補(bǔ)償，作為實(shí)際使用人得到的拆遷補(bǔ)償不能與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比。(d)缺乏監(jiān)督鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)和建設(shè)沒有明文規(guī)定。缺乏開發(fā)和建設(shè)規(guī)制，在一定程度上影響了購(gòu)房者的利益。另外，由于沒有開發(fā)單位的素質(zhì)，住房質(zhì)量和住房售后保證很難保證八、解決建議素材產(chǎn)權(quán)房問題的實(shí)質(zhì)是地方(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村民委員會(huì)、部分農(nóng)民)、開發(fā)商鉆政策或管理的空子，開發(fā)了沒有本授權(quán)的國(guó)有土地，建屋后通過出售獲得了一定的利益；購(gòu)房者在不能上市的條件下以較低的價(jià)格取得了使用權(quán)，使用權(quán)通常為50年，70年。因?yàn)橘?gòu)買者也有數(shù)千人，并伴隨著很多人的實(shí)際利益。因此，如果拖得很長(zhǎng)，首先，帳簿中的土地甚至耕地都變了，名字不一致；二是購(gòu)房者的心態(tài)并不總是踏實(shí)。但是，如果無條件解除禁令或象征性的處罰，所引發(fā)的實(shí)際問題是國(guó)有土地的法律方面(盡管已經(jīng)從使用形式上丟失了)的真正損失。二是對(duì)花更多的錢買更大的財(cái)產(chǎn)室的市民不公平。因此，解決問題不能一概而論，但要掌握好平衡。從國(guó)家層面來看，國(guó)務(wù)院或至少國(guó)土資源部、城鄉(xiāng)和住房建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部等部門聯(lián)手對(duì)材料產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行普查，