2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況總結(jié)分析 _第1頁
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1/62015年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況總結(jié)分析2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng),以政策為主導(dǎo)。從降準(zhǔn)降息到“330新政”,從高層喊話“去庫存”到經(jīng)濟(jì)會(huì)議“鼓勵(lì)開發(fā)商適當(dāng)降價(jià)”,都體現(xiàn)了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重視。在這樣的大背景下,XX樓市延續(xù)了穩(wěn)定表現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì),2015年XX主城區(qū)共成交新房276萬套,二手房87萬套。受政策影響,XX市場(chǎng)整體呈現(xiàn)剛需為主,改善型需求明顯增加的特點(diǎn)。樓市量?jī)r(jià)關(guān)鍵詞穩(wěn)定2015年,XX房地產(chǎn)市場(chǎng)無論從供應(yīng)量,成交量還是房?jī)r(jià),均保持了“穩(wěn)”字當(dāng)頭。首先,XX新房成交量連續(xù)三年穩(wěn)定在27萬套以上。根據(jù)XX網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,2015年XX共成交一手商品房275781套,同比微漲144。其中,商品住宅共成交174744套,占比634,非住宅101037套,占比366成交面積為229697萬平方米,同比微降24。此外,2015年XX主城區(qū)共成交二手房85197套,同比上漲15。在3月底的“五改二”政策落地后,二手房市場(chǎng)成交量有明顯提升,從4月開始,平均每月成交8072套二手房。第二,庫存量降低,去化周期變長(zhǎng)。克而瑞機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,截止到2015年11月30日,XX樓市庫存量為13002/6萬方,而2014年12月時(shí),庫存量為1514萬方,相比減少約214萬方。但與此同時(shí),去化周期也從81個(gè)月上升到15個(gè)月,在全國(guó)重點(diǎn)城市中仍屬健康范疇。第三,XX房?jī)r(jià)同樣保持穩(wěn)定??硕饳C(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,2015年111月XX商品房成交均價(jià)為7592元/平米,同時(shí),單月房?jī)r(jià)隨著開發(fā)商的推盤節(jié)奏發(fā)生波動(dòng)。其中,3、5、9、10四個(gè)月份,房?jī)r(jià)在傳統(tǒng)的市場(chǎng)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)均值較低,在市場(chǎng)淡季有所回升。因此,供需市場(chǎng)對(duì)XX房?jī)r(jià)起到?jīng)Q定性作用,而政策等因素影響很小。政策關(guān)鍵詞救市去庫存2015年是樓市“政策大年”,年內(nèi)央行共降息5次,降準(zhǔn)6次,政府部門出臺(tái)了330新政,中央高層也在四季度屢次提到“去庫存”,并“鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)”政策的密集程度在近三年達(dá)到高峰,而這些政策對(duì)XX樓市,也有較為直觀的影響。第一,經(jīng)歷5次降息后,100萬商業(yè)房貸每月可以少還700多元。從2016年元旦開始,置業(yè)者將享受到這一利好。第二,330新政使改善型置業(yè)成交量上漲。330新政出臺(tái)后,二套房首付降至四成,房貸還清后再買房首付款按首套房執(zhí)行。這些都加大了改善型置業(yè)需求。數(shù)據(jù)顯示,2015年XX主城區(qū)建面50100平方米的住宅成交占比約58,3/6而建面100160平方米的住宅成交占比約30,建面160平方米以上的住宅成交占比約12。而在XX市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的2015年XX商品房成交項(xiàng)目榜單中,香港置地約克郡、龍湖兩江新宸、江與城、融創(chuàng)凡爾賽花園和世茂茂悅府等樓盤,均受到改善置業(yè)者的青睞。除了新房政策,二手房營(yíng)業(yè)稅也迎來重大改革,個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征營(yíng)業(yè)稅。此項(xiàng)政策落地后,XX二手房市場(chǎng)成交量明顯上漲,最終比2014年多成交11301套,政策影響明顯。第三,渝八條對(duì)XX房企現(xiàn)金流的改善。2015年10月14日,XX市政府發(fā)布了進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的通知,簡(jiǎn)稱“渝八條”。其中,“房企可調(diào)整閑置土地的開工竣工時(shí)間”、“未預(yù)售商品住房項(xiàng)目商住比例”、“調(diào)整未預(yù)售商品住房的戶型結(jié)構(gòu)”等內(nèi)容,有效緩解了房企的資金壓力,對(duì)開發(fā)商而言意義重大。房企關(guān)鍵詞轉(zhuǎn)型相比XX樓市成交量?jī)r(jià)的穩(wěn)定,XX房企則在穩(wěn)中求變。首先是市場(chǎng)占有率的變化。XX房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的2015年XX房企商品房銷售榜單(均為備案數(shù)據(jù))顯示,龍湖地產(chǎn)以9232億元的銷售金額居于榜首,融創(chuàng)以66414/6億元排名第二,隨后依次為協(xié)信、金科、保利、香港置地等房企。盡管龍湖重回銷冠,但市場(chǎng)份額逐漸被其他品牌房企“蠶食”。而本土房企如隆鑫、光華等房企市場(chǎng)份額也有不同程度縮減。外來房企中,今年表現(xiàn)較為突出的是魯能地產(chǎn)。截止到11月底,魯能在XX的庫存量為1519萬方,但保持了較快的去化速度,從拿地到入市僅需要68個(gè)月的時(shí)間。最終,魯能全年成交備案金額2412億元,并耗資63億元再拿下230萬方儲(chǔ)備土地。第二是戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)的變化。2015年XX有不少品牌房企謀求變革,或擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)鏈條,或調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu),較為明顯的是協(xié)信、萬科兩大開發(fā)商。其中,協(xié)信在更名為啟迪協(xié)信科技城集團(tuán)后,逐漸淡化住宅市場(chǎng)的投入,轉(zhuǎn)型為“商業(yè)產(chǎn)業(yè)園”的新模式,并依靠商業(yè)地產(chǎn)的銷售金額,成為2015年XX房企銷售排行榜的第三位;而XX萬科則轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商,通過試點(diǎn)萬科西九驛“租售結(jié)合”的新模式,拓寬業(yè)務(wù)領(lǐng)域。第三,房企數(shù)量的變化,并購(gòu)案例增多。2015年初,北碚天奇地產(chǎn)和XX金易地產(chǎn)爆出資金鏈問題;3月份,本土的晉愉地產(chǎn)傳出破產(chǎn)流言,數(shù)月后多個(gè)項(xiàng)目開始為購(gòu)房者清退本金。而恒大則并購(gòu)了XX中渝部分項(xiàng)目和御龍?zhí)旆澹M(jìn)一步擴(kuò)大了版圖。5/6土地市場(chǎng)關(guān)鍵詞掛牌抱團(tuán)XX土地以儲(chǔ)備較充足著稱,但在2015年,各項(xiàng)出讓數(shù)據(jù)同比去年縮水明顯。XX土地交易中心的數(shù)據(jù)顯示,2015年XX主城區(qū)共出讓居住、商業(yè)、金融類用地146宗,土地出讓面積為11217萬方,同比下跌148,出讓總金額6236億元,同比下跌205。而2015年的XX土地市場(chǎng),也表現(xiàn)出如下特點(diǎn)一是掛牌率更高。在146宗地塊中,共有135宗地掛牌,僅9宗地溢價(jià)成交,占比6,而2014年有33宗地溢價(jià)成交,占比24。二是品牌房企占有率高。從全年出讓土地的數(shù)量和質(zhì)量來看,優(yōu)質(zhì)地塊均被品牌房企收入囊中。其中魯能拿地6宗,成為品牌房企儲(chǔ)備土地最多的一家,龍湖、金科、東原、協(xié)信、融創(chuàng)、碧桂園、萬達(dá)、中交均有土地?cái)孬@。而中小房企受到現(xiàn)金流和庫存的雙重壓力,再無能力拿地。三是房企拿地更加精打細(xì)算。據(jù)統(tǒng)計(jì),今年共有9宗地塊為房企聯(lián)合拿地,其中包括龍湖、香港置地,東原、旭輝,協(xié)信、同景,融創(chuàng)、華美等品牌房企。房企的聯(lián)合開發(fā),可以降低拿地成本,減少開發(fā)周期;同時(shí),房企之間各司其職,發(fā)揮自身特點(diǎn),對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量和品牌效應(yīng)均有促進(jìn)。四是房企對(duì)區(qū)域選擇發(fā)生變化。三北區(qū)域再次成為房6/6企首選,尤其是大竹林和溉瀾溪。1月份,

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