房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)—房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控是整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的組成部分，既是確保房地產(chǎn)行業(yè)健康運(yùn)行，又是促使其與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的基本保證。本章首先闡明了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)施宏觀調(diào)控的必要性和目標(biāo)；其次，論述了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的主要政策手段；最后，就建立和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控體系進(jìn)行分析研究。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的必然性和目標(biāo)一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的必要性房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，是指政府通過經(jīng)濟(jì)的、法律的、并輔之以計(jì)劃的、行政的政策手段和市場機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行進(jìn)行的宏觀調(diào)節(jié)和控制。在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)施宏觀調(diào)控的根本目的，是為了確保房地產(chǎn)業(yè)健康運(yùn)行，并與其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長。具體來說，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的必要性主要體現(xiàn)在以下幾方面。1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控是房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置的需要宏觀調(diào)控是政府的基本職能之一，它是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求，我國的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)是社會(huì)主義國家宏觀調(diào)控下的市場經(jīng)濟(jì)。以市場配置資源為基礎(chǔ)，相對(duì)于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制來說有利于提高社會(huì)資源配置效率；但同時(shí)必須看到市場配置資源也存在著自發(fā)性、滯后性、盲目性和分化性等問題和缺陷，容易造成大起大落等不穩(wěn)定狀態(tài)，也可能帶來資源的浪費(fèi)。為了克服市場經(jīng)濟(jì)的弱點(diǎn)，保證國民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，政府必須對(duì)市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行實(shí)施宏觀調(diào)節(jié)與控制，以達(dá)到社會(huì)資源配置最優(yōu)化的目的。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是市場經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)子系統(tǒng)。按照社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的要求，既要充分發(fā)揮市場機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)資源配置的基礎(chǔ)性作用，同時(shí)又要發(fā)揮政府的貨幣政策、財(cái)政政策、產(chǎn)業(yè)政策和計(jì)劃機(jī)制的協(xié)調(diào)作用，真正使房地產(chǎn)資源配置達(dá)到高效率。房地產(chǎn)行業(yè)消耗資源較多，特別是土地和房屋是重要的社會(huì)資源，作為房屋等建筑物基礎(chǔ)的土地是一種稀缺資源，不可再生，土地資源的合理配置是關(guān)系到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重大戰(zhàn)略問題。所以，世界各國政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控和干預(yù)相對(duì)較強(qiáng)。我國90年代初，房地產(chǎn)業(yè)一度出現(xiàn)發(fā)展過熱的問題，主要原因在于對(duì)房地產(chǎn)的源頭土地供應(yīng)控制不力所造成的。事實(shí)證明，在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控是十分必要的。2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控是引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展所必需同其它產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)具有一系列特點(diǎn)一是房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，位置固定不能移動(dòng)，一旦形成建筑物就難以調(diào)整，所以必須由政府出面進(jìn)行合理規(guī)劃和控制；二是房地產(chǎn)投資具有投資量大、周期長的特點(diǎn)，從投入到產(chǎn)出一般要二、三年時(shí)間，投資決策正確與否，要經(jīng)受較長時(shí)間的考驗(yàn)，所以，對(duì)房地產(chǎn)投資的調(diào)控顯得格外重要。三是房地產(chǎn)是價(jià)值量巨大、使用年限特別長的超耐用品，對(duì)整個(gè)社會(huì)總供給量和總需求量的平衡以及結(jié)構(gòu)平衡關(guān)系極大。所以對(duì)房地產(chǎn)投資必須有效控制；四是房地產(chǎn)交易是一種產(chǎn)權(quán)交易，要依法通過產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓來完成，如產(chǎn)權(quán)的界定、分割、復(fù)合、重組、轉(zhuǎn)移都要靠法律來確認(rèn)和保護(hù)，因而更需要用法律手段規(guī)范其運(yùn)行。上述特點(diǎn)決定了政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控較之其它產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控更為必要。只有針對(duì)這些特點(diǎn)采取相應(yīng)的對(duì)策措施，才能引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。我國的實(shí)踐證明了這一點(diǎn)。在80年代以前由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制排斥房地產(chǎn)的商品性，房地產(chǎn)業(yè)長期處于停滯狀態(tài)。90年代初市場化導(dǎo)向的改革，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，1992、1993年房地產(chǎn)投資增長率分別達(dá)到117和1249，超常發(fā)展使商品房供給大大超過市場有效需求，導(dǎo)致空置量急劇上升。1995年至1997年處于低迷狀態(tài)，1997年全國房地產(chǎn)投資出現(xiàn)34負(fù)增長，集中表現(xiàn)為階段性、結(jié)構(gòu)性供給過剩。經(jīng)過調(diào)整后，1998、1999年又呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。這種大起大落的波動(dòng)，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行和發(fā)展。所以，只有針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，才能引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控是促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長的客觀要求房地產(chǎn)業(yè)是先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，又是國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長，同國民經(jīng)濟(jì)中的其它產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，直接影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)建筑業(yè)、建材業(yè)（如鋼鐵、水泥、森林、墻體材料、裝修材料等）甚至有決定性的作用。同時(shí)，住宅建設(shè)和消費(fèi)的發(fā)展，還會(huì)帶動(dòng)家電、家具和家用裝飾品及其產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。所以房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。目前中國房地產(chǎn)業(yè)的增加值已占國內(nèi)生產(chǎn)總值的7左右。房地產(chǎn)投資已占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的20左右，有的大城市甚至已達(dá)30以上。住宅消費(fèi)已占家庭消費(fèi)總支出的10以上，對(duì)市場消費(fèi)需求產(chǎn)生重要影響。正是由于這種重要地位和作用，決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，直接影響社會(huì)總供給與總需求的平衡和結(jié)構(gòu)平衡，對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展至關(guān)重要。因此，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，就成為政府對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)實(shí)施宏觀調(diào)控的重要環(huán)節(jié)。前述分析說明，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，反映了經(jīng)濟(jì)規(guī)律的作用，必須體現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全過程，而決不是可有可無、時(shí)有時(shí)無的。社會(huì)上有一種“現(xiàn)在要宏觀調(diào)控了”的說法是不正確的。事實(shí)上，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控是自始至終必須堅(jiān)持進(jìn)行的，只不過宏觀調(diào)控的方向、力度和重點(diǎn)在不同時(shí)期有所區(qū)別而已。二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的目標(biāo)房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)相比既有共同性又有特殊性。因此對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，既要服從全社會(huì)的國民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的總目標(biāo)，從全局出發(fā)考慮，同時(shí)又要根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)和特殊要求，來設(shè)定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的具體目標(biāo)。（一）調(diào)節(jié)供求關(guān)系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總量的基本平衡這里所說的總量平衡，是指房地產(chǎn)的供給總量和需求總量的平衡，這是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)。從全社會(huì)的角度考察，房地產(chǎn)商品的社會(huì)總需求是指某一時(shí)期（一般為一年）內(nèi)全社會(huì)或某一地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場需求的總量，包括投資性的生產(chǎn)用房需求和消費(fèi)性的生活用房需求兩大方面。前者主要指廠房、商業(yè)用房、辦公用房等，后者主要指住宅和娛樂設(shè)施等。既包括國內(nèi)、地區(qū)內(nèi)需求，也包括地區(qū)外和外商的需求。房地產(chǎn)商品的社會(huì)供給則由多種所有制經(jīng)濟(jì)主體投資建造的各類房地產(chǎn)商品的總和。房地產(chǎn)供求總量平衡是一個(gè)動(dòng)態(tài)概念，由于房地產(chǎn)市場的供給和需求是隨各種經(jīng)濟(jì)因素的變動(dòng)而經(jīng)常發(fā)生變化的，因此供求的絕對(duì)平衡是罕見的、幾乎是不可能的，宏觀調(diào)控的目標(biāo)也只能是求得房地產(chǎn)總供給和總需求的基本平衡。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的總量平衡具有極端重要性，只有當(dāng)房地產(chǎn)總供給和總需求平衡時(shí)，才能保證房地產(chǎn)市場正常運(yùn)行和健康發(fā)展，優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，也才能保持房價(jià)基本穩(wěn)定。在實(shí)踐中要盡量避免嚴(yán)重供過于求和供不應(yīng)求的情況發(fā)生，以免大起大落造成的損失。由于房地產(chǎn)供給和需求的特殊性，在實(shí)現(xiàn)供給和需求總量平衡時(shí)，要注意以下幾點(diǎn)其一，房地產(chǎn)商品固定性的特點(diǎn)造成其供給和需求的地區(qū)性特別強(qiáng)，所以要重在一個(gè)地區(qū)或城市內(nèi)實(shí)現(xiàn)供求平衡。其二，房地產(chǎn)市場需求存在著潛在需求和有效需求的區(qū)分，潛在需求是指房屋消費(fèi)的欲望，而有效需求則是指有支付能力的現(xiàn)實(shí)需求，房地產(chǎn)商品的供給總量不能以潛在需求為依據(jù)，而是必須與市場有效需求總量相平衡。其三，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為一個(gè)子系統(tǒng)，不僅要實(shí)現(xiàn)自身的供給和需求的平衡，而且要放在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)范圍中加以考察，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總量與整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)總量、特別是地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)平衡發(fā)展。（二）優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高資源配置效率結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)和結(jié)構(gòu)優(yōu)化是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)。結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)，主要是指與現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的合適的比例關(guān)系，協(xié)調(diào)發(fā)展；而結(jié)構(gòu)優(yōu)化則是指結(jié)構(gòu)的升級(jí)換代。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)最優(yōu)化主要包括兩方面內(nèi)容一是從國民經(jīng)濟(jì)全局來說，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要與其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相協(xié)調(diào)，同整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)，既能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，又與其它產(chǎn)業(yè)保持合適的比例，以保證國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)增加值在國民生產(chǎn)總值中所占比例偏低，有較大的增長空間，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展其比重將逐步提高。二是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的供給結(jié)構(gòu)要與市場需求結(jié)構(gòu)相協(xié)調(diào)，生產(chǎn)用房與消費(fèi)用房，包括廠房、商業(yè)用房、辦公樓，居民住宅、娛樂設(shè)施等各類用房，要符合市場需求的比例，一般來說住宅建設(shè)應(yīng)占主體地位。而住宅的供給結(jié)構(gòu)又必須與市場需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，根據(jù)居民收入結(jié)構(gòu)，合理安排高檔房、中檔房、中低檔房建設(shè)，以滿足不同層次的需求，實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)基本合理。通過結(jié)構(gòu)平衡和結(jié)構(gòu)優(yōu)化，以達(dá)到充分合理利用房地產(chǎn)資源的目的，提高其資源配置效率。（三）房地產(chǎn)價(jià)格合理化，保持房價(jià)的基本穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格是價(jià)格體系中的基礎(chǔ)性價(jià)格，對(duì)于相關(guān)產(chǎn)品的價(jià)格具有重大影響，特別是住宅價(jià)格直接關(guān)系到居民的購房承受能力和居住水平。因此，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的合理化，保持房價(jià)的基本穩(wěn)定，也是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)施宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)之一。所謂房價(jià)的基本穩(wěn)定并不是說房價(jià)固定不變，而是指房價(jià)的漲幅保持在一個(gè)合理的界限內(nèi)，避免商品房價(jià)格暴漲暴跌。從世界各國的經(jīng)驗(yàn)來看，在經(jīng)濟(jì)起飛階段，由于土地等稀缺資源價(jià)格的上漲和市場需求拉動(dòng)等因素的作用，房地產(chǎn)價(jià)格必然呈現(xiàn)出一種上升趨勢(shì)，關(guān)鍵在于控制房價(jià)上漲的幅度。一般規(guī)律是房價(jià)上漲的幅度要小于居民可支配收入增長的幅度，并與房屋升值的幅度相協(xié)調(diào)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)價(jià)格是由市場機(jī)制調(diào)節(jié)的，但政府也可以運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律等手段，運(yùn)用市場機(jī)制，在一定程度上控制房價(jià)。一是通過控制土地價(jià)格和合理稅收政策，影響房地產(chǎn)開發(fā)成本，促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成合理化；二是通過信貸政策和財(cái)政政策，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給和需求，促使供求平衡，從而實(shí)現(xiàn)房價(jià)基本穩(wěn)定；三是通過法律法規(guī)和工商行政管理等手段，規(guī)范房地產(chǎn)市場價(jià)格秩序，制止亂漲價(jià)、價(jià)格欺詐等違法行為，使房價(jià)納入法制化軌道。在房價(jià)問題上，要把市場調(diào)節(jié)和宏觀調(diào)控有機(jī)地結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)房價(jià)的基本穩(wěn)定。（四）確保房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，更好地滿足生產(chǎn)建設(shè)和居民生活消費(fèi)的需要這是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的最終目標(biāo)。所謂持續(xù)發(fā)展，就是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長期發(fā)展，不僅要考慮當(dāng)前的發(fā)展，而且要為今后的長期發(fā)展創(chuàng)造必要的條件，決不能片面追求當(dāng)前的發(fā)展，而損害今后的發(fā)展。所謂穩(wěn)定發(fā)展，就是要保持適當(dāng)?shù)脑鲩L速度，避免忽高忽低、大起大落的波動(dòng)。所謂健康發(fā)展，就是按比例的協(xié)調(diào)發(fā)展，既有正常的發(fā)展速度，又有比例關(guān)系的相對(duì)平衡，取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)施宏觀調(diào)控的最終目的是，通過房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，一方面滿足生產(chǎn)建設(shè)各方面的需求，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長；另一方面滿足居民住房消費(fèi)的需求，保證居民居住水平不斷提高。從總體上說，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的總量平衡和結(jié)構(gòu)平均是互相制約、互相促進(jìn)的?？偭科胶馐墙Y(jié)構(gòu)平衡的前提和基礎(chǔ)，總量平衡了，結(jié)構(gòu)平衡就較易實(shí)現(xiàn)；而結(jié)構(gòu)平衡則是總量平衡的重要保證，結(jié)構(gòu)平衡可以促進(jìn)總量平衡。如果結(jié)構(gòu)不平衡，也會(huì)引起供給總量和需求總量失衡。所以，要把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡結(jié)合起來考慮，才能順利達(dá)到宏觀調(diào)控的目標(biāo)。三、國民經(jīng)濟(jì)調(diào)控與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控的關(guān)系由于房地產(chǎn)業(yè)是整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成中的一個(gè)重要組成部分，因而對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控與整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控有著密切的內(nèi)在聯(lián)系。在這里存在著一種整體與個(gè)別、全局與局部的關(guān)系。從總體上說，中央的宏觀經(jīng)濟(jì)決策是從全國、全局的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出發(fā)的，適用于全國一切行業(yè)和一切地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的有機(jī)組成部分，必須服從中央宏觀調(diào)控的總體決策，不能借口行業(yè)或地區(qū)的特殊性游離于宏觀調(diào)控之外，而是應(yīng)當(dāng)積極貫徹執(zhí)行整個(gè)宏觀調(diào)控政策。例如，2004年春我國全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長迅猛，造成能源、原材料供應(yīng)和運(yùn)輸全面緊張，出現(xiàn)局部經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象，為此中央作出了加強(qiáng)宏觀調(diào)控的決策，壓縮固定資產(chǎn)投資規(guī)模、整頓開發(fā)區(qū)、嚴(yán)控信貸等措施，從全局來說這個(gè)決策是完全正確的，同樣適用于房地產(chǎn)行業(yè)。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的比重較大，又是一個(gè)原材料和能源消耗較多、資金占用量大的行業(yè)，如果投資規(guī)模過大，增速過快，也會(huì)引發(fā)土地資源、能源、建筑材料和運(yùn)輸供應(yīng)緊張，因此，房地產(chǎn)行業(yè)這個(gè)局部必須服從全局進(jìn)行適度調(diào)整。中央采取的嚴(yán)控土地供應(yīng)總量、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制房價(jià)漲幅等措施，都是十分必要的，而且已經(jīng)取得初步成效。另一方面，在局部服從全局的前提下，對(duì)不同產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的方向和力度也要因地制宜、區(qū)別對(duì)待。在中國房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展中的新興產(chǎn)業(yè)，市場需求的潛力很大，又是一個(gè)新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，從當(dāng)前情況看，房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀是與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本相適應(yīng)的，市場供給和需求也是基本平衡的，這是主流。調(diào)控的方向主要是面臨的房價(jià)漲幅過大和住房供給結(jié)構(gòu)不甚合理等新矛盾和新問題，促使其更加健康持續(xù)發(fā)展。因此，決不能搞一刀切，不顧實(shí)際情況地全面緊縮。同時(shí)，還應(yīng)看到房地產(chǎn)業(yè)的一大特點(diǎn)是地區(qū)性特別強(qiáng)，地區(qū)差別明顯，在實(shí)施宏觀調(diào)控時(shí)，還要根據(jù)各地區(qū)的實(shí)際情況，在準(zhǔn)確判斷本地區(qū)房地產(chǎn)市場形勢(shì)的基礎(chǔ)上，作出正確的調(diào)控決策。第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的主要政策手段為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的目標(biāo)，政府必須運(yùn)用適當(dāng)?shù)恼呤侄芜M(jìn)行有效的調(diào)節(jié)和控制。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的主要政策手段有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、貨幣政策、財(cái)政政策、投資政策、法律手段、行政手段和計(jì)劃手段等。一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策通常所講的產(chǎn)業(yè)政策，是指政府在某一時(shí)期為了實(shí)現(xiàn)本國社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長和各產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)調(diào)發(fā)展目標(biāo)，所采取的產(chǎn)業(yè)調(diào)整政策措施。一般根據(jù)實(shí)際情況分為產(chǎn)業(yè)促進(jìn)政策或產(chǎn)業(yè)抑制政策兩種。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè)部門，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，是政府通過產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策導(dǎo)向，對(duì)一定時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展制定并實(shí)施的基本政策，以此引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)相協(xié)調(diào)的、穩(wěn)定健康的發(fā)展。它是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)施宏觀調(diào)控的重要政策手段。（一）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的目標(biāo)產(chǎn)業(yè)政策一般包括政策目標(biāo)和政策手段兩個(gè)方面。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策目標(biāo)，是政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要和房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實(shí)狀況所制定的發(fā)展目標(biāo)。主要有以下三個(gè)方面（1）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)作為重要的產(chǎn)業(yè)部門，既可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的增長，同時(shí)又受到其它產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約。所以，在確定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模和水平時(shí)，一要以國民經(jīng)濟(jì)整體水平和一定時(shí)期發(fā)展規(guī)劃為依據(jù)；二要以社會(huì)上的相關(guān)經(jīng)濟(jì)資源可供量為限度，例如土地資源、能源、建材資源等等；三要以房地產(chǎn)商品的市場需求為依托，適銷對(duì)路；四要根據(jù)各個(gè)地區(qū)的實(shí)際情況而有所不同。綜合考慮上述因素，才能使房地產(chǎn)發(fā)展水平目標(biāo)建立在科學(xué)的基礎(chǔ)上。（2）房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部存在著各種類型的房地產(chǎn)，例如工業(yè)用房（廠房）、商業(yè)用房、辦公用房、居住用房（住宅）、文化娛樂用房以及其他各類用房等。因此，要按各類房地產(chǎn)需求的比例，協(xié)調(diào)地進(jìn)行建設(shè)，求得結(jié)構(gòu)合理、平衡地發(fā)展。（3）房地產(chǎn)業(yè)效益目標(biāo)。這里所說的效益目標(biāo)包括宏觀效益和微觀效益兩個(gè)方面。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、環(huán)境建設(shè)和居民生活關(guān)系密切，因此宏觀效益應(yīng)是經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。微觀效益包括勞動(dòng)生產(chǎn)率、投資回報(bào)率和資本利潤率等。提高微觀經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)企業(yè)追求的目標(biāo)，它必須服從宏觀效益。只有把宏觀效益和微觀效益統(tǒng)一起來，才能達(dá)到房地產(chǎn)資源配置的高效率。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的實(shí)施手段房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的目標(biāo)是通過一定的產(chǎn)業(yè)政策手段實(shí)現(xiàn)的。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策是一種方向性、導(dǎo)向性的政策措施，因而其實(shí)施的方法主要是運(yùn)用間接的經(jīng)濟(jì)性的調(diào)控手段，并輔之以必要的行政控制手段。具體來說，包括（1）間接的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段。政府通過財(cái)政政策、貨幣政策、投資政策、技術(shù)政策等調(diào)節(jié)市場，由市場影響企業(yè)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)按政府設(shè)定的方向和目標(biāo)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。如按房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行現(xiàn)實(shí)狀況，運(yùn)用稅收政策、信貸政策，支持或抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度，使其與相關(guān)產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)，穩(wěn)定健康的發(fā)展。（2）信息引導(dǎo)手段。政府可以利用所掌握的產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)總量和結(jié)構(gòu)、市場銷售情況、需求變化方向等信息定期發(fā)布，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得正確的信息資源；同時(shí)，還可以公布中長期的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，使企業(yè)明確發(fā)展方向?？茖W(xué)的經(jīng)濟(jì)信息，誘導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行正確的投資決策，及時(shí)調(diào)整內(nèi)部結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場，促使房地產(chǎn)業(yè)正常發(fā)展。（3）直接的行政控制手段。針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的傾向性問題，政府還可以運(yùn)用行政權(quán)力，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向進(jìn)行直接的行政控制，如城市規(guī)劃控制、土地供應(yīng)量控制，以及實(shí)施住房制度改革，調(diào)整住房政策等，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體要求。（三）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的層次房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策也劃分為三個(gè)層次。第一個(gè)層次是關(guān)系國民經(jīng)濟(jì)全局的總體房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策。主要是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。前者如房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分類、房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中所處的地位和作用、在國民生產(chǎn)總值中應(yīng)占的比重等政策；后者如房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模和速度、影響商品房市場供給量和市場需求量的相關(guān)政策等。1996年中央作出住宅業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的戰(zhàn)略決策，加快住宅建設(shè)，擴(kuò)大住宅消費(fèi)，以此拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。2003年又進(jìn)一步明確房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，這些都是事關(guān)全局的重大房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策。第二個(gè)層次是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的各類政策。主要包括土地使用制度政策、城鎮(zhèn)住房制度及其基本政策、產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各類房地產(chǎn)商品比例結(jié)構(gòu)政策、房地產(chǎn)綜合開發(fā)和綜合經(jīng)營政策、培育和完善房地產(chǎn)市場體系政策、房地產(chǎn)行業(yè)管理政策等。第三個(gè)層次是各類房地產(chǎn)政策體系中更為具體化的政策。如規(guī)范土地市場的一級(jí)土地市場國家壟斷政策、土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓政策、征地拆遷政策等；規(guī)范房地產(chǎn)市場運(yùn)行的房地產(chǎn)市場交易政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房屋租賃政策、物業(yè)管理政策等；實(shí)施城鎮(zhèn)住房制度的住房供應(yīng)政策、住房公積金制度、住房分配政策等。區(qū)分上述三個(gè)層次，主要目的在于明確不同層次的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的決策機(jī)構(gòu)應(yīng)有的權(quán)力和所承擔(dān)的決策責(zé)任，以確保房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的科學(xué)性。二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控中的貨幣政策（一）貨幣政策的涵義和主要任務(wù)一般意義上的貨幣政策，是指一個(gè)國家的中央銀行通過一定的措施調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量，進(jìn)而控制貨幣的投放量和需求量，最終達(dá)到總量平衡目的的政策手段?？偭科胶饧瓷鐣?huì)總供給和總需求的平衡。社會(huì)總供給是指能夠向市場提供的各種最終產(chǎn)品和勞務(wù)，它是由投資量和投資規(guī)模決定的，與貨幣投放量直接相關(guān)。社會(huì)總需求指的是有效需求，它是由貨幣供應(yīng)量及其周轉(zhuǎn)速度所體現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)購買力形成的。調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)總量，就可以使之體現(xiàn)的社會(huì)總供給與社會(huì)總需求的規(guī)模相適應(yīng)。所以，貨幣政策是宏觀調(diào)控最重要的手段。運(yùn)用貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)施宏觀調(diào)控，核心是控制投入到房地產(chǎn)業(yè)上的貨幣供應(yīng)量，主要體現(xiàn)在以下三方面一是控制貨幣投放量，以保證貨幣供應(yīng)適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要；二是控制房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，使房地產(chǎn)市場供給量與需求量達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡；三是控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模，使之既能滿足房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和支持居民購房的資金需求，又能防止過度膨脹，確保信貸平衡。（二）貨幣政策的主要工具貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的作用是通過一定的金融工具來實(shí)現(xiàn)的。主要有1、利率政策。利率是貨幣信貸政策最重要的杠桿。國家可以通過銀行運(yùn)用利率杠桿來調(diào)節(jié)流入房地產(chǎn)業(yè)的貨幣投放量。當(dāng)信貸規(guī)模過大、資金供應(yīng)緊張時(shí)，提高貸款利率，使房地產(chǎn)開發(fā)融資成本上升，抑制開發(fā)量；住房消費(fèi)信貸利息負(fù)擔(dān)加重，減少住房消費(fèi)貸款，抑制住房需求量。反之，降低貸款利率，則作用相反。1997年以來，銀行已八次降低存貸款利率，不但減輕了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金成本負(fù)擔(dān)，為降低房價(jià)創(chuàng)造了條件，而且減輕了運(yùn)用消費(fèi)信貸購房者的利息支出，鼓勵(lì)居民貸款購房，對(duì)促進(jìn)住房消費(fèi)和住宅市場的發(fā)展，起了良好的推動(dòng)作用。2、公開市場業(yè)務(wù)。公開市場業(yè)務(wù)，是指中央銀行在公開市場上，通過買賣有價(jià)證券的辦法來調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量，從而調(diào)節(jié)社會(huì)總供給和總需求的金融業(yè)務(wù)活動(dòng)。當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退時(shí)，中央銀行可以在公開市場上買進(jìn)有價(jià)證券，增加貨幣供應(yīng)量，從而刺激投資和消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。而當(dāng)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過熱、通貨膨脹時(shí)，則賣出有債證券，回籠貨幣，減少貨幣供應(yīng)量，從而抑制投資和消費(fèi)需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。公開市場業(yè)務(wù)不僅從總體上調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給和需求，而且通過買賣住宅債券，直接調(diào)節(jié)投入房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)的貨幣供應(yīng)量，達(dá)到控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總供給和總需求趨向平衡的目的。3、法定存款準(zhǔn)備金率。這是指政府規(guī)定的商業(yè)銀行向中央銀行交存的存款準(zhǔn)備金占總存款量的比例。中央銀行通過提高或降低存款準(zhǔn)備金數(shù)量，影響商業(yè)銀行的貸款能力，從而控制信貸總量。提高存款準(zhǔn)備金率，提高商業(yè)銀行向中央銀行交存的法定準(zhǔn)備金，可以使商業(yè)銀行收縮信貸，從而緊縮貨幣供應(yīng)量，抑制投資和消費(fèi)增長。反之，降低存款準(zhǔn)備金率，減少商業(yè)銀行向中央銀行交存的法定準(zhǔn)備金，使商業(yè)銀行可貸資金量增加，擴(kuò)大貨幣供應(yīng)量，鼓勵(lì)投資，刺激消費(fèi)。存款準(zhǔn)備金率的高低，通過商業(yè)銀行信貸投放量，使房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張或收縮，從而使房地產(chǎn)總供給和總需求得以有效控制。4、再貼現(xiàn)率。再貼現(xiàn)率是指中央銀行對(duì)商業(yè)銀行及其他非銀行金融機(jī)構(gòu)的再貸款利率。各商業(yè)銀行主要通過兩種方式向中央銀行貸款一是將各種票據(jù)如國庫券等政府公債，向中央銀行再貼現(xiàn)；二是用自己所擁有的政府債券和其他財(cái)產(chǎn)為擔(dān)保，向中央銀行貸款。中央銀行運(yùn)用提高或降低貼現(xiàn)率的辦法來調(diào)節(jié)貨幣投放量。當(dāng)經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)，中央銀行通過提高再貸款標(biāo)準(zhǔn)和利率，限制商業(yè)銀行的融通資金量，緊縮信貸；反之，當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，則中央銀行通過降低再貸款標(biāo)準(zhǔn)和下調(diào)再融資利率，擴(kuò)大商業(yè)銀行融通資金量，擴(kuò)張信貸。再貸款利率的高低直接影響商業(yè)銀行的信貸規(guī)模，從而也調(diào)節(jié)其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資和消費(fèi)的貸款總量。上述金融工具所體現(xiàn)的貨幣政策對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)都發(fā)揮著關(guān)鍵性的調(diào)節(jié)作用。作為國民經(jīng)濟(jì)重要組成部分的房地產(chǎn)業(yè)，它的開發(fā)建設(shè)和消費(fèi)都離不開金融業(yè)的信貸支持。政府運(yùn)用貨幣政策，合理安排流入房地產(chǎn)業(yè)的資金總量，就可以達(dá)到控制和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的目的。三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控中的財(cái)政政策財(cái)政政策，就是政府運(yùn)用財(cái)政收支的各種工具，通過調(diào)節(jié)國民收入分配、再分配的方向和規(guī)模，以達(dá)到經(jīng)濟(jì)總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡目的的政策手段。在宏觀調(diào)控中，財(cái)政政策具有最直接、最有效的作用。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，財(cái)政政策也同樣起著十分重要的作用。財(cái)政政策的主要內(nèi)容包括兩個(gè)方面一是政府的財(cái)政收入政策；二是政府的財(cái)政支出政策。（一）稅收政策財(cái)政收入政策主要是稅收政策，通過稅種和稅率的變動(dòng)，來調(diào)節(jié)社會(huì)總供給和總需求。稅收對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的作用主要體現(xiàn)在以下兩方面（1）稅收對(duì)房地產(chǎn)市場消費(fèi)需求的調(diào)節(jié)作用。在房地產(chǎn)市場交易中，稅種增加、稅率提高，將使市場需求減少；反之，則相反。（2）稅收對(duì)房地產(chǎn)市場供給的調(diào)節(jié)作用。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅種增加、稅率提高，導(dǎo)致開發(fā)成本上升，投資的預(yù)期收益減少，抑制房地產(chǎn)投資增長率，促使其下降；反之，稅種減少，稅率下降，投資的預(yù)期收益增加，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率上升。例如，1997年我國取消對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的48種不合理收費(fèi)，減輕了企業(yè)負(fù)擔(dān)，使房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速回升。契稅從6降至3，減輕購房負(fù)擔(dān)，促使住房消費(fèi)需求增加，所以，正確實(shí)施稅收政策，合理稅費(fèi)，是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)施宏觀調(diào)控的重要手段。（二）財(cái)政支出政策財(cái)政支出對(duì)調(diào)節(jié)國民收入的分配和再分配，調(diào)節(jié)社會(huì)總需求，調(diào)節(jié)生產(chǎn)和供給，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面都有重要作用。從對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)和控制來講，首先，在財(cái)政支出中，增加或減少對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資量，會(huì)直接影響投資品需求和房地產(chǎn)商品供給量。如近年來國家為擴(kuò)大內(nèi)需，增加對(duì)住宅建設(shè)的投資，既促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又拉動(dòng)了整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)增長。其次，在財(cái)政支出中增加職工工資，實(shí)施住房消費(fèi)補(bǔ)貼，增強(qiáng)了居民購房能力，擴(kuò)大了住房消費(fèi)，直接拉動(dòng)了住房消費(fèi)需求。再次，通過財(cái)政支出結(jié)構(gòu)的變動(dòng)來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各類房地產(chǎn)的比例。如房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，通過增加住宅建設(shè)投資、壓縮辦公用房、商業(yè)用房投資，促使房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)逐步趨向合理。四、房地產(chǎn)投資政策投資政策是指政府作為宏觀經(jīng)濟(jì)管理者，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體目標(biāo)和產(chǎn)業(yè)政策的導(dǎo)向，對(duì)投資方向、投資規(guī)模和投資結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)節(jié)的政策手段。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，由于企業(yè)是市場經(jīng)濟(jì)的主體，也是投資主體，因而除了政府投資可以直接控制之外，主要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行誘導(dǎo)，以達(dá)到宏觀調(diào)控的目標(biāo)。房地產(chǎn)投資政策主要把握以下兩個(gè)方面。（一）房地產(chǎn)投資規(guī)?？刂品康禺a(chǎn)投資規(guī)模直接關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的增長速度及其在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用的發(fā)揮。房地產(chǎn)投資規(guī)模受到一系列因素的制約，因此，政府對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模的控制，應(yīng)重點(diǎn)把握以下準(zhǔn)則（1）投資目標(biāo)準(zhǔn)則。房地產(chǎn)投資是全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，受到一定時(shí)期國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和結(jié)構(gòu)調(diào)整總目標(biāo)的制約，房地產(chǎn)投資規(guī)模必須服從宏觀經(jīng)濟(jì)總目標(biāo)的要求，避免盲目擴(kuò)張或過于滯后，尋求一個(gè)比較合理的、與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)的規(guī)模。（2）投資品保證準(zhǔn)則。投資品是投資的物質(zhì)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)投資必須具備鋼材、水泥、木料等建筑材料、土地資源以及相應(yīng)的配套基礎(chǔ)設(shè)施條件。必須以此為根據(jù)確定投資規(guī)模。超過這個(gè)限度，會(huì)因投資品缺乏而停工待料；如果投資規(guī)模過小，也會(huì)造成投資品積壓，資源浪費(fèi)。（3）市場需求準(zhǔn)則。任何投資都會(huì)形成現(xiàn)實(shí)的和未來的生產(chǎn)能力和市場供給，最終都要受到市場需求的制約。房地產(chǎn)投資規(guī)模的確定，必須建立在社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商品市場需求的基礎(chǔ)上。90年代初，由于房地產(chǎn)投資的高回報(bào)率，曾誤導(dǎo)一些房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)大投資，不顧市場需求狀況，而到90年代中期建成的商品房集中上市，造成階段性供給過剩，商品房大量空置，這是一個(gè)深刻的教訓(xùn)。所以，政府實(shí)施投資政策，要充分利用各種手段，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)正確進(jìn)行投資決策，把房地產(chǎn)投資規(guī)?？刂圃谝粋€(gè)合理的區(qū)間內(nèi)。（二）房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)控制這里所說的房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，是指房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部資金投向各種類型和各個(gè)方面的比例關(guān)系。主要包括（1）房地產(chǎn)投資的客體結(jié)構(gòu)，即投資于生產(chǎn)用房、商業(yè)用房、辦公用房、游樂設(shè)施和住宅等方面各種房地產(chǎn)類型，一般來說住宅建設(shè)投資應(yīng)占主體地位，在住宅中尤以滿足中等和中低收入家庭需要的普通商品住宅為主。（2）房地產(chǎn)投資的時(shí)間結(jié)構(gòu)，即房地產(chǎn)投資在各個(gè)年份均衡增長，以與市場需求增長相適應(yīng)。避免因過于集中而引起大起大落，造成階段性供求失衡。（3）房地產(chǎn)投資的空間結(jié)構(gòu)，即房地產(chǎn)投資要素在全國各地區(qū)中比例關(guān)系的合理配置，力求做到地區(qū)分布相對(duì)平衡。目前我國的房地產(chǎn)投資70左右集中在東南沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，過于集中，而中西部地區(qū)則相對(duì)落后，應(yīng)作出適當(dāng)調(diào)整。五、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控中的法律手段市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，國家通過規(guī)范經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的準(zhǔn)則來調(diào)節(jié)市場經(jīng)濟(jì)的有序運(yùn)行。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的法律手段，是指政府通過立法和司法，運(yùn)用法律、法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行秩序，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的方法和手段。法律手段具有強(qiáng)制性、規(guī)范性、穩(wěn)定性，并具有普遍的約束性，是間接宏觀調(diào)控的重要手段。廣義上的房地產(chǎn)法，是指調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的各種法律和法規(guī)的總和。具體來說，就是指調(diào)整公民之間、法人之間、公民與法人及國家之間在房地產(chǎn)權(quán)屬、開發(fā)建設(shè)、交易管理等與房地產(chǎn)相關(guān)的各種社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。狹義的房地產(chǎn)法僅指直接調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律法規(guī)，如中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法等。與一般法律相比，房地產(chǎn)法具有以下特征（1）主體的多樣性。任何組織和個(gè)人都會(huì)與房地產(chǎn)發(fā)生這樣那樣聯(lián)系，由此形成涉房利益關(guān)系，從而使房地產(chǎn)法律關(guān)系的權(quán)利主體和義務(wù)主體呈現(xiàn)多樣性。（2）調(diào)整關(guān)系的綜合性。房地產(chǎn)法調(diào)整的房地產(chǎn)關(guān)系較為復(fù)雜，既包括房地產(chǎn)所有者、使用者、經(jīng)營者依法享有的所有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)等各種社會(huì)關(guān)系，又包括房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理以及涉外房地產(chǎn)等各項(xiàng)活動(dòng)及其引起的縱向、橫向的社會(huì)關(guān)系，因而綜合性特征十分突出。（3）調(diào)整手段的交叉性。房地產(chǎn)法屬經(jīng)濟(jì)法、行政法、民事法下的子法，自然就有三種基本法采用手段的疊合交叉的特點(diǎn)。（4）權(quán)屬的基礎(chǔ)性。作為不動(dòng)產(chǎn)的房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)，其轉(zhuǎn)移并非實(shí)際物體發(fā)生移位，而是權(quán)利主體發(fā)生變動(dòng)（交易和轉(zhuǎn)讓），房地產(chǎn)權(quán)屬的設(shè)定轉(zhuǎn)移都必須辦理權(quán)屬登記，所以房地產(chǎn)法律規(guī)范是一個(gè)以權(quán)屬為基礎(chǔ)的法律規(guī)范。運(yùn)用法律手段規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，必須充分考慮房地產(chǎn)法的上述特點(diǎn)。房地產(chǎn)法律手段的調(diào)控，是通過立法和司法來實(shí)現(xiàn)的。立法是指房地產(chǎn)法規(guī)的制定。房地產(chǎn)法律體系應(yīng)當(dāng)包括土地征用、土地批租、房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營、住宅建設(shè)、房地產(chǎn)交易以及租賃、抵押、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)售后服務(wù)和中介服務(wù)等內(nèi)容，它主要調(diào)整房地產(chǎn)方面的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系、民事法律關(guān)系和行政法律關(guān)系。我國已公布的房地產(chǎn)法規(guī)主要有土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法以及一些有關(guān)的條例等，但缺門較多，如住宅法、物權(quán)法尚未出臺(tái)，很不健全，借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)還需花大力氣建立房地產(chǎn)法律體系。同時(shí)，還要加強(qiáng)房地產(chǎn)司法。近年來隨著房地產(chǎn)交易活動(dòng)的擴(kuò)大，涉房經(jīng)濟(jì)糾紛明顯增多，加強(qiáng)司法工作，能夠及時(shí)、準(zhǔn)確、公正地解決各種糾紛，有力地打擊違法犯罪活動(dòng)，維護(hù)正常的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。六、房地產(chǎn)行業(yè)的行政管理和計(jì)劃管理（一）房地產(chǎn)行業(yè)行政管理的必要性行政手段包括行政政策法令、規(guī)劃以及少量的指令性計(jì)劃手段等，它是直接的宏觀調(diào)控手段。相對(duì)其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)行業(yè)的行政管理和計(jì)劃管理更為必要。這是因?yàn)榈谝?，房地產(chǎn)開發(fā)與城市建設(shè)的發(fā)展關(guān)系極為密切，盲目布點(diǎn)和開發(fā)會(huì)導(dǎo)致城市布局結(jié)構(gòu)失衡，而由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，位置固定，一旦出現(xiàn)失衡，調(diào)整極為困難，或者要花費(fèi)很大代價(jià)來調(diào)整，因此，必須由政府出面進(jìn)行統(tǒng)一的城市規(guī)劃，制定必要的行政法規(guī)來加以嚴(yán)格管理。第二，土地是稀缺資源，不能再生，城市土地的合理利用和開發(fā)，是直接關(guān)系到城市建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的重大問題，只有政府通過行政手段，統(tǒng)一管理土地，加強(qiáng)土地規(guī)劃，才能保證土地資源配置的高效率，避免浪費(fèi)。第三，市場機(jī)制配置房地產(chǎn)資源固然能發(fā)揮基礎(chǔ)性的調(diào)節(jié)作用，但同時(shí)也存在著盲目性、滯后性等缺陷和弱點(diǎn)，容易引起大起大落等不穩(wěn)定性，造成供求失衡。因此，政府必須通過行政手段和計(jì)劃手段，實(shí)施必要的行政管理，直接干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，以保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。正因?yàn)樯鲜隼碛?，世界各國政府都加?qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的行政管理，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營已成為各國政府行政干預(yù)最深的一個(gè)領(lǐng)域。（二）房地產(chǎn)行業(yè)行政管理的內(nèi)容和作用房地產(chǎn)行政管理的內(nèi)容及其作用，大致可概括為以下幾方面1、加強(qiáng)土地管理，實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。土地政策是宏觀調(diào)控的重要手段。為了保證土地、特別是城市土地的合理利用和節(jié)約使用，發(fā)揮土地資源的最大效能，政府必須通過行政立法、行政手段等措施，加強(qiáng)土地管理。為此各國政府都制定了土地法，我國也已頒布了土地管理法，各省市也頒布了一些地區(qū)性的土地行政管理?xiàng)l例。針對(duì)我國人多地少的國情，更應(yīng)節(jié)約土地，防止濫占耕地等浪費(fèi)土地資源的情況發(fā)生。城市的土地管理，主要是控制土地使用總規(guī)模和使用性質(zhì)、使用方向，實(shí)行土地有償、有期限、有計(jì)劃使用制度，通過建房基地計(jì)劃供應(yīng)控制房地產(chǎn)開發(fā)總規(guī)模。土地的利用不僅要滿足當(dāng)代人的需要，而且必須考慮后代人的土地需求，以不損害后代人的利益為原則。因此，必須堅(jiān)定地實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。2、制定房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃，協(xié)調(diào)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，既受到國民經(jīng)濟(jì)特別是地區(qū)經(jīng)濟(jì)的制約，又能促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。適應(yīng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，各級(jí)政府和相關(guān)部門要根據(jù)實(shí)際情況制定房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃，把房地產(chǎn)投資納入社會(huì)總投資規(guī)模之中，控制投資增長速度和開發(fā)建設(shè)規(guī)模。計(jì)劃手段主要突出戰(zhàn)略性、宏觀性和政策性，應(yīng)以中長期指導(dǎo)性計(jì)劃為主，實(shí)行必要的指令性計(jì)劃。3、搞好城市規(guī)劃，保證房地產(chǎn)開發(fā)符合城市發(fā)展的方向。城市規(guī)劃是政府行使對(duì)房地產(chǎn)業(yè)行政管理，調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)的重要手段。世界各國的中央政府和地方政府都運(yùn)用城市規(guī)劃法或城市規(guī)劃條例來規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為。城市規(guī)劃是城市建設(shè)發(fā)展的整體布局，而房地產(chǎn)綜合開發(fā)則是其中的一個(gè)局部，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)服從于城市規(guī)劃的管理，必須堅(jiān)持從全局出發(fā)的原則，才能達(dá)到經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一，政府通過城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行控制，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)向健康的方向發(fā)展。我國的城市規(guī)劃滯后、朝令夕改的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，這一調(diào)控手段尚未得到有效的發(fā)揮。因此要進(jìn)一步搞好城市規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性和全面性，真正發(fā)揮其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控作用。（三）我國房地產(chǎn)行政管理的發(fā)展與完善近10年來，我國政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的行政管理采取了一系列重大改革措施，如土地使用制度改革、城鎮(zhèn)住房制度改革、房地產(chǎn)行政管理體制改革，并制定了一些專項(xiàng)房地產(chǎn)法律法規(guī)，加強(qiáng)了規(guī)范化、法制化管理，但仍跟不上房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展、開發(fā)規(guī)模日益擴(kuò)大的形勢(shì)需要。進(jìn)一步發(fā)展和完善對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的行政管理仍是一項(xiàng)重大任務(wù)。一是要認(rèn)真研究市場機(jī)制調(diào)節(jié)與房地產(chǎn)行政管理的關(guān)系，既不能越俎代庖，也不能放任不管。分清哪些由市場機(jī)制調(diào)節(jié)，哪些應(yīng)由行政管理，把該管的認(rèn)真管好。二是要正確處理管理與服務(wù)的關(guān)系，增強(qiáng)以服務(wù)為中心的管理觀念，為市場經(jīng)濟(jì)主體提供優(yōu)勢(shì)服務(wù)。三是要把國有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理與行政管理區(qū)分開來，建立國有資產(chǎn)管理和經(jīng)營機(jī)構(gòu)，專司國有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理職責(zé)，精簡房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)，專司宏觀調(diào)控職能。四是要建立房地產(chǎn)行政管理體系，加強(qiáng)管理的力度，簡化管理的手續(xù)，為改變施政機(jī)構(gòu)雜亂、政出多門的狀況，可以采取聯(lián)合辦公的形式，集中處理行政管理事務(wù)，使之既便捷又達(dá)到高效管理的目的。五是要堅(jiān)持依法管理，增強(qiáng)行政管理的透明度，體現(xiàn)公開、公平、公正的原則，加強(qiáng)民主管理和科學(xué)管理，提高管理水平。第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控體系一、直接調(diào)控和間接調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的方式可分為直接調(diào)控和間接調(diào)控兩種方式。直接調(diào)控方式是指政府通過行政手段和指令性計(jì)劃管理，直接控制房地產(chǎn)開發(fā)、流通、分配、消費(fèi)諸過程，從而達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控目標(biāo)的一種調(diào)控方式。間接調(diào)控是指政府運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段、經(jīng)濟(jì)參數(shù)調(diào)節(jié)各類房地產(chǎn)市場，再由市場機(jī)制（供求機(jī)制、競爭機(jī)制、價(jià)格機(jī)制等）引導(dǎo)市場經(jīng)濟(jì)主體（企業(yè)）的行為，使之符合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控目標(biāo)的一種調(diào)控方式。在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，由于企業(yè)成為市場經(jīng)濟(jì)的主體，是自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的獨(dú)立的商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者，具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益，它的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)以市場為中心展開，在市場競爭中求生存和發(fā)展。市場機(jī)制起著基礎(chǔ)性的調(diào)節(jié)作用，政府一般不再直接干預(yù)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，而主要通過市場機(jī)制、經(jīng)濟(jì)杠桿等間接的手段來調(diào)節(jié)市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，引導(dǎo)企業(yè)按政府既定目標(biāo)的方向發(fā)展。所以，經(jīng)過改革，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的直接調(diào)控方式為主，也就轉(zhuǎn)換成適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)要求的間接調(diào)控方式為主。間接調(diào)控方式在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控中，表現(xiàn)為主要運(yùn)用財(cái)政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、投資政策和房地產(chǎn)法律、法規(guī)等手段，調(diào)節(jié)各類房地產(chǎn)市場供求狀況，再由供求機(jī)制、價(jià)格機(jī)制、競爭機(jī)制、利率機(jī)制等市場機(jī)制引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的投資開發(fā)（生產(chǎn)）、流通、分配和消費(fèi)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。例如在1995、1996年房地產(chǎn)開發(fā)過熱時(shí)，我國政府采用適度從緊的貨幣政策和財(cái)政政策，控制流入房地產(chǎn)投資開發(fā)的貨幣供應(yīng)量和財(cái)政支出量，促使房地產(chǎn)投資過高的增長率下降；而當(dāng)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場疲軟時(shí)，1998年政府采取了積極的財(cái)政政策和適當(dāng)?shù)呢泿耪?，增加投資，加快住房建設(shè)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場回暖。但是，間接調(diào)控為主并不排斥必要的直接調(diào)控。對(duì)關(guān)系國民經(jīng)濟(jì)命脈、國家安全和國計(jì)民生的重大項(xiàng)目建設(shè)和重要產(chǎn)品的生產(chǎn)和流通，仍然必須實(shí)行一些直接調(diào)控。例如，石油、煤炭等能源建設(shè)，鋼鐵等有色金屬，鐵路、公路等交通建設(shè)，郵政、水、電、煤氣等公共產(chǎn)品建設(shè)，以及一些高科技項(xiàng)目、國防建設(shè)等，事關(guān)大局，必須由政府實(shí)施直接調(diào)控，以保證宏觀調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)由于其自身的特點(diǎn)，同城市建設(shè)、生態(tài)環(huán)境和居民生活質(zhì)量關(guān)系密切，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場狀況，對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)和人民生活影響極大，因此，相對(duì)一般競爭性行業(yè)來說，直接調(diào)控方式的運(yùn)用更為必要。如城市規(guī)劃管理、建設(shè)項(xiàng)目的行政管理、土地管理和房地產(chǎn)市場交易的管理等，都顯得更為嚴(yán)格一些。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控方式的運(yùn)用，要把直接調(diào)控與間接調(diào)控結(jié)合起來，堅(jiān)持以間接調(diào)控為主，輔以必要的直接調(diào)控，二者的完美結(jié)合才能取得良好的調(diào)控效果。二、宏觀調(diào)控的力度和效應(yīng)政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控要獲得成功并取得高效率，必須注意宏觀調(diào)控的力度和效應(yīng)。（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的力度房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的力度是指調(diào)控的強(qiáng)度，即對(duì)調(diào)控對(duì)象作用力的大小。把握調(diào)控的力度要以宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實(shí)狀況為依據(jù)。宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境，如國民經(jīng)濟(jì)增長率，市場總供給和總需求的均衡度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理度以及人民收入和生活水平提高情況等，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，必然受到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況的制約。房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實(shí)狀況包括房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況、市場供給狀況、市場需求狀況、各類房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)比例狀況、供求均衡狀況，以及土地、建筑材料等可供資源狀況、生態(tài)環(huán)境狀況等。此外，還要掌握房地產(chǎn)市場特有的供求變動(dòng)規(guī)律、房地產(chǎn)供給彈性、房地產(chǎn)需求彈性等影響調(diào)控效應(yīng)的因素。這樣才能使調(diào)控力度掌握在適當(dāng)?shù)姆秶詢?nèi)，以避免出現(xiàn)過緊、過松，引起房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)大起大落的不穩(wěn)定狀態(tài)。以貨幣政策為例，在經(jīng)濟(jì)過熱、房地產(chǎn)開發(fā)過熱時(shí)，采取從緊的貨幣政策，緊縮對(duì)房地產(chǎn)投資貸款，利用信貸機(jī)制抑制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；而當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣、房地產(chǎn)市場需求疲軟時(shí)，則采取寬松的貨幣政策，增加對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)投資貸款和住房消費(fèi)貸款，擴(kuò)大貨幣供應(yīng)量以啟動(dòng)房市。調(diào)控力度的把握是一件比較困難的事，重要是要取得正確、完全的經(jīng)濟(jì)信息，預(yù)測(cè)調(diào)控的效應(yīng)，進(jìn)行科學(xué)的決策。（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的效應(yīng)這里所說的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的效應(yīng)，是指各種調(diào)控政策手段實(shí)施以后，所達(dá)到的實(shí)際效果，即對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控所要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控效應(yīng)的發(fā)揮，取決于下列因素（1）調(diào)控政策本身的正確度。決策科學(xué)，力度適當(dāng)，就可保證調(diào)控手段取得較好效應(yīng)，反之，則會(huì)產(chǎn)生相反的結(jié)果。（2）多種政策手段的配合應(yīng)用。如貨幣政策、財(cái)政政策、產(chǎn)業(yè)政策、行政手段都要按調(diào)控目標(biāo)的同一方向作用，如果一項(xiàng)政策與其他政策不協(xié)調(diào)，就會(huì)因相互抵消而削弱整體的作用效應(yīng)。（3）宏觀調(diào)控的時(shí)滯。從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策制訂到貫徹執(zhí)行，取得預(yù)期的調(diào)控效果有一定的時(shí)間間隔，稱為調(diào)控的時(shí)滯。產(chǎn)生時(shí)滯的主要原因一是政策本身有一個(gè)傳導(dǎo)過程和完善過程；二是政策的實(shí)施有一個(gè)由點(diǎn)到面的推廣過程；三是政策手段所產(chǎn)生的影響，也有一個(gè)市場經(jīng)濟(jì)主體的接受和反應(yīng)過程。研究宏觀調(diào)控的時(shí)滯問題，其意義在于把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控政策的作用過程，使調(diào)控措施在預(yù)定的時(shí)期內(nèi)達(dá)到最佳的效應(yīng)。（4）地區(qū)差異。一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策的制定，總是依據(jù)一般經(jīng)濟(jì)狀況而作出的，有較為廣泛而普遍的適用性。但實(shí)際情況是各地區(qū)之間發(fā)展不平衡政策效應(yīng)也不完全相同。如政府制定的發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的政策，在那些經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)適用房的比例可以搞大一些；而在東南沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速的地區(qū)，則一般商品房的建設(shè)可以多搞一些，經(jīng)濟(jì)適用房的比重相對(duì)小一些。既要保持政策的嚴(yán)肅性，又不搞“一刀切”。根據(jù)上述因素，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)施宏觀調(diào)控必須堅(jiān)持決策科學(xué)性，各種政策要配套運(yùn)用，把握政策的作用過程，注意地區(qū)差別，使宏觀調(diào)控取得最大效應(yīng)，達(dá)到調(diào)控的高效率。三、房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控體系的建立與完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控是個(gè)完整的體系。從廣義來說，它包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的目標(biāo)、任務(wù)、內(nèi)容和手段；從狹義來說，這個(gè)體系包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的決策系統(tǒng)、控制調(diào)節(jié)系統(tǒng)、信息咨詢系統(tǒng)和監(jiān)督保證系統(tǒng)。前者在前面已經(jīng)作了充分論述，在此，就后者進(jìn)行分析。（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的決策系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)決策正確與否，直接關(guān)系到宏觀調(diào)控的成敗，所以經(jīng)濟(jì)決策系統(tǒng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控體系的中樞。根據(jù)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的要求和房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的決策分為兩個(gè)層次第一個(gè)層次是國家的集中決策。它是國家執(zhí)行社會(huì)經(jīng)濟(jì)管理職能的集中體現(xiàn)。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)集中決策機(jī)構(gòu)包括全國人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)是決策的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的全國性法規(guī)和包含房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃都是由它作出決定的，如城市房地產(chǎn)管理法就是人大常委會(huì)通過并頒布的。國務(wù)院是決策的最高行政機(jī)構(gòu)，計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)和國家建設(shè)部是下屬的決策的辦事機(jī)構(gòu)，它對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重大方針政策和總體規(guī)劃作出決策，引導(dǎo)其健康發(fā)展。如把住宅業(yè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)、加快住宅建設(shè)的決策，城鎮(zhèn)住房制