濟南某大廈前期策劃提案報告

濟南某大廈前期策劃提案報告一、項目概況本案位于經(jīng)七緯一交叉口，屬于西部老城區(qū)，濟南傳統(tǒng)的政務(wù)中心、金融中心、濟南市規(guī)劃局新規(guī)劃的CBD商圈內(nèi)，土地規(guī)劃面積119畝，總建筑面積為約5萬平方米。共建41層，其中地下兩層；群樓為四層，每層建筑面積為2000平方米；群樓以上35層，每層建筑面積為1200平方米。二、市場定位1、項目定位本案定位在提供與五星級酒店軟硬件設(shè)施及服務(wù)相匹配的酒店式公寓；濟南最具服務(wù)人性化、配套智能化的辦公區(qū)域。在規(guī)劃設(shè)計上把握超前的設(shè)計理念完善的配套設(shè)施人性化的配套服務(wù)先進(jìn)的配套功能。（1）、項目業(yè)態(tài)劃分地下一層大型招商空間，擬招大型知名超市?？煽紤]“家樂?！钡叵露訛樵O(shè)備間。14樓（群樓部分）香港名品城、大廳、沿街招商空間。擬招麥當(dāng)勞、肯德基等知名餐飲業(yè)；銀行分行總部；香港名品城。中間部分辦公區(qū)。頂部酒店式公寓。樓體外空地部分為地下車庫。車庫3000平方米，約300個車位。依據(jù)酒店式公寓客戶群體對居住的私密性要求較高，酒店式公寓部分置與樓體頂部可以保障客戶的私密性。（2）、各類物業(yè)形態(tài)比例分割寫字樓與酒店式公寓的比例按23分割，即地上518層為辦公區(qū)；1941層為酒店式公寓。依據(jù)公寓的面積小，寫字間的面積較大。小戶型目前在濟南房地產(chǎn)市場上銷售態(tài)勢良好；投資者因其總價低、資金回收周期短，比較熱衷于小戶型投資。不排除部分客戶群體雖然購買的是酒店式公寓，但改造成為亦商亦住的雙功能空間利用。在設(shè)計之初要充分考慮這部分群體（如地機或縣級機關(guān)住濟辦事處）。2、價格定位（1）、寫字間起價元/平方米（2）、酒店式公寓起價元/平方米價格定位依據(jù)四星級以上酒店長包房（3）、商鋪元/平方米3、目標(biāo)客戶群體定位（1）、酒店式公寓1）、高層商務(wù)人士、高級白領(lǐng)客戶特征、需求、置業(yè)心理大型企業(yè)中上層管理人員。高端技術(shù)工程師。資金實力雄厚，年總收入在50萬以上。日常工作繁忙，平時難有空閑時間，注重生活的品位與享受。年齡區(qū)間一般在3550歲。為求一地自己理想的生活空間不惜重金。2）、外商、歸國留學(xué)生客戶特征、需求、置業(yè)心理為公司創(chuàng)始人、股東或主要負(fù)責(zé)人。在此之前長期居住海外或國內(nèi)發(fā)達(dá)城市，對居住質(zhì)量要求較高。特別注重安全性。視時間為金錢，辦事注重效率，不浪費無效時間。資金實力雄厚，年總收入在100萬以上。年齡區(qū)間在3040歲之間。3）、山東省各地政府、機關(guān)、事業(yè)單位駐濟辦事處行政人員客戶特征、需求、置業(yè)心理省內(nèi)下轄地市、縣級政府、機關(guān)事業(yè)單為加強與省、市政府、機關(guān)單位的緊密聯(lián)系，在濟南設(shè)的立辦事處主要負(fù)責(zé)人。其身份為副縣或以上。所在單位有不匪的灰色收入。注重項目的地理位置、形象檔次，于省市政府所在地為鄰為其首選；注重餐飲、住宿、娛樂的便利性。有很強消費能力。決策周期長，但一旦決定會快速成交。3）、SOHO族客戶特征、需求、置業(yè)心理住所即是辦公室，沒有固定的作息時間。沒有固定的上班地點，不固定依附于某個企業(yè)。有著高學(xué)歷，從事技術(shù)含量高的行業(yè)。容易接受新事物。需要安靜與安全的工作環(huán)境。因其從事行業(yè)為高技術(shù)行業(yè)，其收入高在50萬以上。年齡區(qū)間在40歲以下歲。一旦決定會迅速成交。4）、其他類型置業(yè)者客戶特征、需求、置業(yè)心理需要私密空間的置業(yè)者等一些特殊需求者。注重項目形象和檔次，配套設(shè)施及物業(yè)管理服務(wù)。注重餐飲、住宿、娛樂的便利性。有較強消費能力。一旦決定成交的周期短（2）、寫字間目標(biāo)客戶分析1）、外資企業(yè)或跨過公司駐濟分公司及辦事處。需求、置業(yè)心理注重項目的硬件設(shè)施及軟件服務(wù)的品質(zhì)。注重項目商務(wù)配套設(shè)施的狀況。注重交通的便捷有很強的消費能力。決策周期長。2）、國內(nèi)知名企業(yè)在濟分公司、或山東總部。需求、置業(yè)心理總公司對分公司的辦公形象有很高的要求注重項目商務(wù)配套設(shè)施的狀況。注重周邊的商業(yè)環(huán)境。有很強的消費能力。決策周期長。3）、濟南本地企業(yè)特征、需求、置業(yè)心理對濟南的情況比較了解。實力雄厚或?qū)^(qū)域環(huán)境、企業(yè)形象要求較高的公司，如證券公司、高檔旅行社。有資金實力。看重區(qū)域發(fā)展前景。在辦公地點的選取要求比較苛刻。4）、地市、縣級招商局、辦在濟南長設(shè)機構(gòu)或其他政府長設(shè)機構(gòu)。需求、置業(yè)心理對地理位置有特殊要求，希望在政治中心附近。對商務(wù)配套設(shè)施要求不高。注重辦公環(huán)境的舒適性。（3）、投資者1）、專業(yè)投資者客戶特征、投資心理為專業(yè)投資客，對房產(chǎn)投資頗有經(jīng)驗。經(jīng)濟勢力雄厚。平時注意濟南房地產(chǎn)發(fā)展動向。特別看重項目的發(fā)展前景。對看中的項目不惜重金買進(jìn)。2）、機關(guān)公務(wù)員客戶特征、投資心理為黨政機關(guān)副縣級以上某部門主要負(fù)責(zé)人。有較多的灰色收入。以洗錢為主要目的之一。為自己日后從崗位上退下后多一筆收入多準(zhǔn)備。3）、一般投資者客戶特征、投資心理機關(guān)一般工作人員，灰色收入較少或沒有，家庭年收入在10萬以下。大型企業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo)或小公司主要負(fù)責(zé)人之一，家庭年收入在50萬左右。看重投資回報率，要求投資回報周期短。不希望承擔(dān)太大風(fēng)險。4、戶型及面積定位（1）、酒店式公寓建筑面積3565平方米。戶型內(nèi)部無實體墻面?？臻g布局大型落地窗方面大型落地窗建議做成外突弧型形狀（僅限公寓樓層），房間凸出部分做成弧型沙發(fā)，即美觀實用又可以節(jié)省面積。大型玻璃要使用堅固型材料，在下部約一米高部位做護(hù)欄，以加強安全性。櫥柜方面作為小戶型公寓，櫥柜無疑會分去很大一部分空間，怎樣才能達(dá)到即能保證使用效果又節(jié)省空間是問題的關(guān)鍵，櫥柜嵌入到墻體內(nèi)部，或部分嵌入墻體。分割墻體方面內(nèi)部需要分割的空間，如衛(wèi)生間、廚房等全部用厚磨玻璃，不采用實體墻面，做到節(jié)省空間，又能達(dá)到隔音效果。臥室與客廳要達(dá)到臥室的動靜分離，又不過分占用空間，采用用磨玻璃分割開，門用推拉門。（2）、寫字間建筑面積150300平方米。戶型實體墻簡單分割?？臻g布局在空間布局上只是簡單分割出辦公區(qū)與居住區(qū)，業(yè)主可根據(jù)自己喜好自由風(fēng)格。三、賣點的挖掘1、區(qū)位賣點利用與炒作傳統(tǒng)的政治中心金融中心新商圈的營造香港名品城、大型賣場、肯德基、賣當(dāng)勞等將大大聚集人氣，營造出一個新的商圈泰融大廈商圈。2、自身賣點的打造1）、酒店式公寓五星級的實施與服務(wù)安全與私密性智能化電梯外來人員不得私自入內(nèi)建議設(shè)立4部智能電梯。酒店式公寓部分，業(yè)主憑IC卡進(jìn)入所屬樓層，其他樓層業(yè)主及外來人員不能進(jìn)入其中。精裝修，帶全套家具、名牌家電入住人群的高素質(zhì)2）、寫字間濟南最高檔辦公場所方便快捷的商務(wù)服務(wù)入住的業(yè)主如有需求可以為其代辦工商、稅務(wù)等手續(xù)。配套設(shè)施齊全商務(wù)會所，公用會客廳、公用接待室、展示廳、新聞發(fā)布廳、打印及復(fù)印室。高度智能化超5A及智能化系統(tǒng)包括樓宇管理總集成系統(tǒng)、樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)、綜合保安、防范自動控制系統(tǒng)、微區(qū)域移動通訊系統(tǒng)、中央計算機管理系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)和通信自動化系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、有線電視接收系統(tǒng)、多功能會議系統(tǒng)、消防報警自動化系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、自動抄表系統(tǒng)、液晶大屏幕顯示系統(tǒng)。24小時商務(wù)功能電梯、車庫、保安提供24小時服務(wù)。超前的設(shè)計理念四、媒體策略1、主流媒體（1）、報紙廣告濟南時報、齊魯晚報、大眾日報。（2）、電視廣告濟南電視臺新聞頻道（3）、戶外廣告（4）、DM廣告2、媒體特征（1）、齊魯晚報、生活日報、大眾日報濟南時報、齊魯晚報在濟南市其受眾面趨同，無疑為濟南市受眾面最廣的報紙，其不同之處在于濟南時報主要面向濟南市區(qū)，齊魯晚報覆蓋整個山東省其價格較高。就本案而言主要客戶群體在濟南市，選擇齊魯晚報（全省版）會造成增援的浪費，在特殊時間段齊魯晚報（全省版）可做備選發(fā)布媒體。故此濟南時報應(yīng)做為主要廣告發(fā)布媒體；其次為齊魯晚報的“齊魯樓市”和“今日濟南”。大眾日報的主要受眾群體為全省黨政機關(guān)、事業(yè)單位、大型國有企業(yè)。缺點在于面向全省發(fā)行會造成資源的浪費，本媒體可考慮的必要時候使用。（2）、濟南電視臺新聞綜合頻道。主要受眾群體為濟南市黨政機關(guān)公務(wù)員。（3）、戶外廣告主要側(cè)重于樓盤的形象展示，給目標(biāo)客戶流下本案的第一影響，使其產(chǎn)生購買意向。（4）、DM廣告價格便宜；針對性強。五、售樓處的布置1、售樓處的選址采用現(xiàn)場售樓的方式，售樓處擬定在經(jīng)七路一側(cè)，在一品鮮西側(cè)搭建臨時售樓處。2、裝修風(fēng)格售樓處為所售樓盤的門面，是客戶對本案樓盤檔次的最直觀的反映，本案售樓處在裝修過程中，要充分體現(xiàn)出寫字樓樓盤的檔次與酒店式公寓的華貴。3、內(nèi)部配置樓盤模型、銷控臺、展板、樣版間、沙發(fā)、接待談判桌椅。六、可行性分析1、各類中小企業(yè)的涌現(xiàn)增大了對辦公區(qū)域的需求。2、隨著外資企業(yè)及跨國公司在濟設(shè)立辦事處的增多，催生了一批外商及設(shè)外群體，這部分群體對辦公、居住的要求條件高，為本案的去化提供了客源。3、2004年濟南是新開工的高檔辦公項目較少，為本案積累了一定的客戶；酒店式公寓尚屬于起步階段，整個濟南高檔居住場所