2008年8月蘇州住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)月度報(bào)告

20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317891蘇州08年8月住宅市場(chǎng)月度報(bào)告2008920082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892一、宏觀政策導(dǎo)讀江蘇建公共租賃住房，新就業(yè)人員住房曙光初現(xiàn)低保家庭、低收入家庭和新就業(yè)人員是列入我省住房保障范圍的三大困難人群。這其中尤以新就業(yè)人員最為特殊。一方面，他們的多數(shù)人暫時(shí)無力購(gòu)買普通商品住宅；另一方面，他們又不在目前經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的保障范圍之內(nèi)。如何讓這一夾心層“住有所居”近日省建設(shè)廳在向省人大提交的我省住房保障工作情況匯報(bào)中提出，我省將著力探索新就業(yè)人員住房困難的解決之道，到2012年底解決這個(gè)群體的住房困難。為此江蘇省建設(shè)廳提出，未來幾年，全省將新建公共租賃住房600萬(wàn)平方米，以合理的租賃價(jià)格提供給30萬(wàn)新就業(yè)人員租住。江蘇省建設(shè)廳房改辦相關(guān)人士介紹，正在醞釀的公共租賃住房準(zhǔn)備參照經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)優(yōu)惠政策，按照政府主導(dǎo)、社會(huì)參與的原則，采取配建和集中建設(shè)相結(jié)合的方式建設(shè)。另一方面，目前省建設(shè)廳正在調(diào)研制定新就業(yè)人員提取公積金支付房租的辦法和新就業(yè)人員住房補(bǔ)貼隨工資按月發(fā)放辦法，辦法出臺(tái)后新就業(yè)人員可提取個(gè)人公積金，來支付房租。通過雙管齊下，解決租房問題。除此之外，另一思路是建“共有產(chǎn)權(quán)住房”，即在共有產(chǎn)權(quán)的模式下，政府和個(gè)人產(chǎn)權(quán)比例是可以變化的，新就業(yè)人員可以按照自己現(xiàn)有的財(cái)力購(gòu)買一部分住房產(chǎn)權(quán)，先住進(jìn)去，然后選擇按照市場(chǎng)價(jià)格逐年向政府購(gòu)買產(chǎn)權(quán)。當(dāng)新就業(yè)人員工作多年步入中產(chǎn)階級(jí)，不再屬于新就業(yè)群體時(shí)，他就要退出共有產(chǎn)權(quán)住房。這時(shí)他可以按照市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買政府手中的產(chǎn)權(quán)比例，將房子全買下，也可以按照市場(chǎng)價(jià)格將自己擁有的產(chǎn)權(quán)賣還給政府，還可以在市場(chǎng)上賣出這套房子，然后按照產(chǎn)權(quán)比例和政府平分收益。這樣一來在保障期結(jié)束時(shí)，對(duì)新就業(yè)人員來說，他們可以獲得一套商品房，或者一筆出賣產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)收益（在房?jī)r(jià)上漲的大趨勢(shì)下，這筆收益顯然是增值的。）而對(duì)政府來說，或者可以有一套繼續(xù)發(fā)揮保障功能的住房，或者可以有一筆投資收益用于繼續(xù)建設(shè)新的保障性住房，從而實(shí)現(xiàn)政府保障性住房的循環(huán)使用，為新就業(yè)群體解決住房困難。另一方面，在整個(gè)共有過程中，個(gè)人和政府之間對(duì)房子的產(chǎn)權(quán)買賣，完全是按照普通商品房市場(chǎng)價(jià)格來的，因此基本不會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。據(jù)悉，目前在淮安和泰州，已經(jīng)開始面向低收入家庭試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)制度。新政有望出臺(tái)，小產(chǎn)權(quán)房或面臨生死考驗(yàn)隨著房?jī)r(jià)的高漲，眾多置業(yè)者對(duì)小產(chǎn)權(quán)房開始趨之若鶩起來，而像百姓關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房一樣，政府相關(guān)部門也一直在加緊研究小產(chǎn)權(quán)房政策問題。目前國(guó)土資源部近期已對(duì)北京、天津等小產(chǎn)權(quán)房比較集中的城市進(jìn)行了調(diào)查，據(jù)悉，針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的新政策有望近期出臺(tái)。“小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象在全國(guó)各大城市普遍存在”，某位權(quán)威人士稱，小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生，多是村委會(huì)和開發(fā)商私下定下的協(xié)議，借“平改樓”的說法進(jìn)行建設(shè)，一部分賣給村民，一部分售20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317893給非農(nóng)業(yè)人士。像這種只有村證的小產(chǎn)權(quán)房，是不受法律保護(hù)的，購(gòu)房者承擔(dān)著很大的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)土地管理法明確規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。7月14日，國(guó)土資源部公布關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知明確，2009年年底前，基本完成全國(guó)宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，對(duì)于非法使用的宅基地堅(jiān)決不予發(fā)證。“這相當(dāng)于對(duì)小產(chǎn)權(quán)房無證身份的強(qiáng)有力宣判。”從事房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)的某律師說，完成合法宅基地登記的過程，事實(shí)上也是將小產(chǎn)權(quán)房與合法宅基地區(qū)分的過程，接下來，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房針對(duì)性的處理工作就能展開。買下這套小產(chǎn)權(quán)房，政府將如何處置成為眾多迫切關(guān)心的問題。國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長(zhǎng)表示，此次調(diào)查小產(chǎn)權(quán)房后形成的報(bào)告，已經(jīng)提交國(guó)務(wù)院，最終出臺(tái)什么樣的政策，還要看國(guó)務(wù)院的決定。據(jù)悉，國(guó)土資源部調(diào)查報(bào)告給出的小產(chǎn)權(quán)房處置原則，傾向于用“新老劃斷”的方式，即把現(xiàn)在已經(jīng)形成的問題處理妥當(dāng)就視為結(jié)束。未來對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的處理有三個(gè)原則新發(fā)生的小產(chǎn)權(quán)房一定要嚴(yán)肅查處；歷史形成的，要根據(jù)情況妥善處理；決不能讓開發(fā)商在小產(chǎn)權(quán)房中占到便宜。房企限貸令建設(shè)用地閑置兩年禁止發(fā)放抵押貸款央行、銀監(jiān)會(huì)28日聯(lián)合下發(fā)關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約用地的通知以下簡(jiǎn)稱通知，要求銀行在商業(yè)性房地產(chǎn)、農(nóng)村集體建設(shè)用地等領(lǐng)域加強(qiáng)信貸合法合規(guī)審查。通知對(duì)規(guī)范房企貸款提出了五大項(xiàng)具體要求。分別是禁止向房企發(fā)放專門用于繳納土地出讓價(jià)款的貸款；貸款抵押率最高不得超過抵押物評(píng)估價(jià)值的70，貸款期限原則上不超過2年；對(duì)國(guó)土資源部門認(rèn)定的房地產(chǎn)項(xiàng)目超過土地出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年、完成該宗土地開發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)，應(yīng)審慎發(fā)放貸款，并從嚴(yán)控制展期貸款或滾動(dòng)授信；對(duì)國(guó)土資源部門認(rèn)定的建設(shè)用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或以此類項(xiàng)目建設(shè)用地作為抵押物的各類貸款；此外，銀行還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房企自身信用記錄、還款能力和還款意愿的調(diào)查與評(píng)估，審核確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的抵押物，不得接受重復(fù)抵押。在農(nóng)村集體建設(shè)用地方面，通知提出了“對(duì)利用農(nóng)村集體土地開發(fā)商業(yè)性房地產(chǎn)的，不得發(fā)放任何形式的貸款”、“對(duì)購(gòu)買農(nóng)村集體土地上建設(shè)住房的城鎮(zhèn)居民，不得發(fā)放住房貸款”等兩條硬性規(guī)定,對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的買賣流通進(jìn)行限制。時(shí)值房地產(chǎn)陷入盤整之時(shí)，通知的下發(fā)引人關(guān)注。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇接受采訪時(shí)表示，監(jiān)管部門此時(shí)下發(fā)通知旨在強(qiáng)調(diào)商業(yè)銀行審慎經(jīng)營(yíng)法則。目前房?jī)r(jià)走勢(shì)尚未明朗，管理層要求銀行加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查，可以避免因房?jī)r(jià)20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317894下跌而產(chǎn)生的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。另有分析人士指出，通知的下發(fā)推翻了之前市場(chǎng)上“下半年房地產(chǎn)信貸可能放松”的猜測(cè)?！癝M蘇州購(gòu)物中心”落戶南蘇州生活廣場(chǎng)8月15日，菲律賓最大的上市公司之一SM集團(tuán)與蘇州越興置業(yè)有限公司在吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)舉辦“SM蘇州購(gòu)物中心”項(xiàng)目簽約儀式，SM集團(tuán)宣布購(gòu)買越興置業(yè)開發(fā)的南蘇州生活廣場(chǎng)二期約7萬(wàn)平方米的房產(chǎn)，首期注冊(cè)資本2900萬(wàn)美元，項(xiàng)目總投資近1億美元，將打造成為蘇州城南最大的購(gòu)物中心之一。菲律賓SM集團(tuán)在全球獨(dú)創(chuàng)了連鎖式購(gòu)物中心一體化運(yùn)營(yíng)管理模式，擁有50年百貨零售及22年購(gòu)物中心成功運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，在連鎖大型購(gòu)物中心SHOPPINGMALL業(yè)位居世界前列，其經(jīng)營(yíng)范圍涉及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，大型商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)、零售、銀行、金融、休閑、制造業(yè)及房地產(chǎn)開發(fā)等多個(gè)領(lǐng)域，與沃爾瑪、屈臣氏、來雅百貨、麥當(dāng)勞、肯德基等世界知名商家保持長(zhǎng)期合作關(guān)系。到2010年，SM集團(tuán)計(jì)劃在中國(guó)開設(shè)8家以上SM購(gòu)物中心，建設(shè)高品位的大眾化消費(fèi)熱點(diǎn)。此次，在亞洲乃至全世界商業(yè)占有重要地位的SM集團(tuán)選擇在南蘇州生活廣開設(shè)購(gòu)物中心，正是看中了越溪副中心優(yōu)越的地理位置、良好的居住環(huán)境和巨大的消費(fèi)潛力。近年來，吳中區(qū)依托得天獨(dú)厚的山水資源和生態(tài)環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，加快發(fā)展城市商業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，“山水蘇州人文吳中”這張名片已家喻戶曉，吳中區(qū)不僅發(fā)展成為蘇州新的人居中心。此次與菲律賓SM集團(tuán)的合作，不僅從高度上美化了吳中區(qū)的商業(yè)配套形象，還將從品質(zhì)上提升了吳中區(qū)新城建設(shè)的層次，進(jìn)一步推動(dòng)區(qū)域發(fā)展成為商貿(mào)餐飲、房地產(chǎn)、金融、旅游各類服務(wù)業(yè)的投資熱土。同比減半，古城區(qū)二手房03年來首次大降據(jù)蘇州地稅三分局、蘇州市契稅所介紹，到今年6月底，蘇州市區(qū)古城區(qū)（平江區(qū)、金閶區(qū)和滄浪區(qū)）上半年辦理稅務(wù)登記的二手房較去年上半年同期下降五成，這是自2003年以來蘇州市區(qū)二手房交易量首次出現(xiàn)如此大幅度的下降。來自蘇州市地稅三分局住房交易中心窗口的數(shù)據(jù)顯示，到今年6月底，在該窗口辦理個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城建教育費(fèi)附加、土地增值稅的二手房?jī)H為2600套。比較2003年以來歷年上半年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，2003年出現(xiàn)二手房交易15561套的高峰后，2004至2007年4年間，這一數(shù)據(jù)平均半年為7780套，二手房上半年交易量一直維持在5000套左右，而今年上半年成交量首次出現(xiàn)大幅回落。蘇州市契稅所提供的數(shù)據(jù)也顯示，上半年該所辦理契稅登記的二手房數(shù)量和成交面積較去年同期下降了50和31。上半年商品房新房辦理契稅的筆數(shù)和成交面積較去年同比下降34和25。該所負(fù)責(zé)人分析，隨著宏觀調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，并逐步落實(shí)，特別是去年9月央行開始實(shí)施第二套房屋貸款利率上浮政策后，存量房和商品房交易量開始持續(xù)下滑，在去年“金九銀十”的月份開始回落，并延續(xù)到今年上半年。在市場(chǎng)觀望和資金面壓力下，20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317895導(dǎo)致整個(gè)存量房市場(chǎng)成交疲軟。除權(quán)威機(jī)構(gòu)之外，部分中介交易機(jī)構(gòu)也表示，自去年下半年以來，二手房的交易價(jià)格漲幅明顯放緩，新房市場(chǎng)的觀望氣氛也逐漸彌漫到二手房市場(chǎng)，直接影響了二手房的成交以及價(jià)格。不少二手房房東降低了成交價(jià)預(yù)期，如今買主以萬(wàn)元起砍價(jià)已不是個(gè)案。租房?jī)r(jià)格也是二手房房?jī)r(jià)的晴雨表，據(jù)悉目前二手房租賃市場(chǎng)房源增多，價(jià)格有所回落，以園區(qū)一套面積在120140平米的精裝修房為例，前幾年以外企為對(duì)象的能租出50006000元/平方米的價(jià)格，目前已回落到30004000元/平方米。目前單價(jià)800010000元，面積120平米的一手房，首付二到三成，每月出租收入已很難“養(yǎng)貸”。整體市場(chǎng)的觀望以及新房、二手房互動(dòng)、互相促進(jìn)機(jī)會(huì)的減少是直接影響二手房成交和租房市場(chǎng)價(jià)格下降的重要因素。二、8月蘇州住宅市場(chǎng)整體銷售統(tǒng)計(jì)分析表8月蘇州住宅類商品房成交狀況全市本月上月變化量變化幅度銷售總套數(shù)（套）262430374131360銷售總面積（）291569453620370670467611946銷售均價(jià)（元/）6656936694483755056據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份蘇州市區(qū)普通商品房（住宅類）共計(jì)成交2624套，比上月減少了413套，降幅為1360；成交面積為29156945平方米，較上月減少了7046761平方米，降幅為1946；成交均價(jià)為665693元/平方米,雖有下降，但基本與上月持平。雖然處于7、8月傳統(tǒng)的銷售淡季，但受今年市場(chǎng)盤整和消費(fèi)者普遍處于觀望的影響，眾多項(xiàng)目開盤推遲或者至今按兵不動(dòng)，造成市場(chǎng)可售面積擠壓，因此即使與去年市場(chǎng)的火爆時(shí)期相比，今年8月全市的新增供應(yīng)量同比還是明顯有所增加。研究期內(nèi)，全市新增供應(yīng)在時(shí)間上的分布主要集中于“一頭一尾”，這主要是受奧運(yùn)會(huì)在此期間舉辦的影響，在非常時(shí)期下，消費(fèi)者注意力進(jìn)一步被轉(zhuǎn)移，開發(fā)商怕再吃閉門羹，因此中間出現(xiàn)了相當(dāng)長(zhǎng)的一段供應(yīng)真空期。而隨著奧運(yùn)會(huì)的閉幕以及“金九銀十”的到來，在日積越多可售房源和資金回籠的壓力下，借“金九銀十”和數(shù)場(chǎng)房交會(huì)的東風(fēng)，相信未來市場(chǎng)新增供應(yīng)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)明顯的反彈。然而可惜的是，供應(yīng)的增長(zhǎng)卻沒能帶來成交量的上揚(yáng)。研究期內(nèi)，三大主要成交指數(shù)在上月已經(jīng)下滑的情況下繼續(xù)著下行的低迷態(tài)勢(shì)，除成交均價(jià)依然穩(wěn)定外，成交套數(shù)和成交面積較上月均出現(xiàn)了明顯的下滑，分別達(dá)到1946和1360。之所以出現(xiàn)這樣的狀況其實(shí)也在意料之中。眾所周知，八月的炎熱天氣，歷年來都是樓市的淡季，再加上奧運(yùn)這場(chǎng)百年難遇的體壇盛世的影響，八月的蘇州樓市的關(guān)注度都被奧運(yùn)所轉(zhuǎn)移，對(duì)本20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317896就處于觀望氣氛的樓市而言，無疑是“釜底抽薪”，缺少了關(guān)注的目光，開發(fā)商自然也失去了“吆喝”、聚攬人氣的基礎(chǔ)。因此回首八月，大多定在8月開盤的樓盤都選擇避開奧運(yùn)這段時(shí)間，以免發(fā)生“撞車”。即便如此，從這些開盤項(xiàng)目的銷售情況看，幾乎都不甚理想，即使有一定銷量，也往往與預(yù)期存在一定的差距。表8月份各區(qū)住宅類商品房成交狀況區(qū)域成交套數(shù)（套）成交面積（平方米）成交均價(jià)（元/平方米）金閶區(qū)1841495643635891滄浪區(qū)1381632411732230平江區(qū)3503481368495322園區(qū)96511002699757804高新區(qū)15817276613264吳中區(qū)2713363521779717相城區(qū)55864535885352798月份蘇州各區(qū)住宅類房源成交套數(shù)排名從高到低依次是園區(qū)965套（上月843套），占全市的3678；相城區(qū)558套（上月729套），占全市的2127；平江區(qū)350套（上月265套），占全市的1334；吳中區(qū)271套（上月516套），占全市的1033；金閶區(qū)184套（上月159套），占全市的701；高新區(qū)158套（上月323套），占全市的602；滄浪區(qū)138套（上月183套），占全市的525。從各區(qū)域成交情況看，園區(qū)憑借研究期內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目開盤熱銷所帶來的利好影響，成交量開始止跌回升，進(jìn)一步鞏固了全市成交老大的地位；平江區(qū)和金閶區(qū)則是依靠區(qū)域內(nèi)政策性住房的簽售，成交量也較上月有了一定程度的回升，但總的幅度不大。而除上述三區(qū)域之外，其余各區(qū)域依然繼續(xù)著其各自低迷的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。各區(qū)具體表現(xiàn)為園區(qū)共成交965套，較上月增加了122套，增幅為1447；相城區(qū)共成交558套，較上月減少了171套，降幅為2346；平江區(qū)共成交350套，較上月增加了85套，增幅為3208；吳中區(qū)共成交271套，較上月減少了245套，降幅為4748；金閶區(qū)共成交184套，較上月增加了25套，增幅為1359。高新區(qū)共成交158套，較上月減少了165套，降幅為5108；滄浪區(qū)共成交138套，較上月減少了45套，降幅為2459。圖8月蘇州各區(qū)住宅成交面積比例圖20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178973774593226622131154園區(qū)吳中區(qū)新區(qū)古城區(qū)相城區(qū)圖8月蘇州各區(qū)住宅成交套數(shù)比例圖3678103360225602127園區(qū)吳中區(qū)新區(qū)古城區(qū)相城區(qū)8月份蘇州市區(qū)住宅類商品房成交均價(jià)為665693元/平方米,與上月相比，雖有下降，但與上月基本相當(dāng)?？傮w看來，本月新開樓盤檔次較上月略有提升，因此表面上看，整體成交均價(jià)理應(yīng)較上月有大幅度的攀升。但在剔除成交時(shí)間這一不可抗拒因素后，在眾多加大打折優(yōu)惠措施的推動(dòng)下，整體房?jī)r(jià)的下行依然成為主流。而在此基礎(chǔ)上，如果說上月古城區(qū)內(nèi)的政策性住房還只是初現(xiàn)“回潮”跡象，那本月則是較大規(guī)模的爆發(fā)，不過好在研究期內(nèi)，園區(qū)和吳中區(qū)部分高端項(xiàng)目的銷售走強(qiáng)，尤其是月末“中海御湖熙岸”的一波成交高峰，直接將行將大幅下泄的成交均價(jià)給拉了回來，最終才出現(xiàn)了056的微弱跌幅。從今年4月以來，全市月成交均價(jià)基本呈現(xiàn)震蕩整理下行的趨勢(shì)，從波峰接近8000元/平方米一路下行到目前的6500元/平方米的位置。從目前市場(chǎng)運(yùn)行情況看，處于7、8月淡季的蘇州樓市并沒有出現(xiàn)大的下滑，主要是因?yàn)槟壳斑@一價(jià)格基本是市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格的體現(xiàn)，經(jīng)過宏觀調(diào)控以及市場(chǎng)自身的調(diào)整，水分、泡沫已比較少，因此也可以將6500元/平方米這一價(jià)格看作是蘇州樓市的價(jià)格底線。從實(shí)際情況看，這一價(jià)格的構(gòu)筑也還算比較穩(wěn)固。20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317898隨著“金九銀十”的到來，銷量肯定將有一定程度的提升，與之而來的便是成交價(jià)格的提升，因此未來一段時(shí)間，樓市均價(jià)將逐漸呈現(xiàn)上行的趨勢(shì)，但是這種走勢(shì)能保持多久、究竟又能走多高，那就要通過市場(chǎng)的實(shí)踐來檢驗(yàn)了。圖2007年8月2008年8月蘇州全市一手房成交均價(jià)走勢(shì)40004500500055006000650070007500800085002007年8月9月10月11月12月2008年1月2月3月4月5月6月7月8月成交均價(jià)圖8月蘇州各區(qū)域成交均價(jià)對(duì)比5000550060006500700075008000園區(qū)古城區(qū)吳中區(qū)新區(qū)相城區(qū)成交均價(jià)20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317899三、8月蘇州住宅市場(chǎng)區(qū)域分析8月園區(qū)市場(chǎng)分析時(shí)間成交套數(shù)（套）成交面積（）單套面積（）成交均價(jià)（元/）2008年7月84310740775127418108882008年8月9651100269911402757804本月園區(qū)住宅類商品房共計(jì)成交965套，較上月增加了122套，增幅為1447。由于園區(qū)在蘇城房地產(chǎn)市場(chǎng)中獨(dú)一無二的地位，始終是各方關(guān)注的焦點(diǎn)，也是各種需求釋放的熱點(diǎn)區(qū)域。在經(jīng)歷了一段時(shí)間的低迷，甚至是被相城區(qū)短期超越之后，在“雅戈?duì)枮t邦”先期逆市熱銷的帶動(dòng)下，區(qū)域樓市的熱度開始顯現(xiàn)升溫的曙光。而在“中海國(guó)際社區(qū)”、“中海御湖熙岸”、“博客”等樓盤的刺激之下，區(qū)域樓市的熱度如同人們對(duì)于奧運(yùn)的熱情一樣，再次被點(diǎn)燃。然而供應(yīng)量的增加，未能立馬帶來成交量上的突破，除去成交時(shí)間造成的影響之外，實(shí)際的銷售情況成為掣肘成交量上升的主要原因。研究期內(nèi)，真正對(duì)區(qū)域成交量起到相當(dāng)支撐作用的僅有“中海國(guó)際社區(qū)”和“中海御湖熙岸”這兩個(gè)項(xiàng)目，再加上因時(shí)間原因而出現(xiàn)成交量后置的“雅戈?duì)枮t邦”，除此之外，其余項(xiàng)目或是開盤時(shí)間選擇有誤或者就是自身定價(jià)出錯(cuò)，成交較為低迷。而從這幾個(gè)熱銷樓盤情況來看，追求性價(jià)比成為他們成功銷售的共同特征。本月園區(qū)的成交均價(jià)為757804元/平方米，較上月有了655的降幅。進(jìn)入4月以來，區(qū)域成交量穩(wěn)定維持在1012萬(wàn)方的范圍內(nèi)，而成交均價(jià)除5月短暫創(chuàng)下一個(gè)小高峰之外，后幾個(gè)月幾乎呈現(xiàn)直線下降的趨勢(shì)，截止本月創(chuàng)下了今年以來區(qū)域成交均價(jià)的最低值。很長(zhǎng)一段時(shí)間以來，區(qū)域住宅銷售基本呈現(xiàn)“兩頭熱，中間冷”的格局，即中低價(jià)位住宅和高端住宅的銷售明顯好于中高價(jià)位項(xiàng)目，因此中低價(jià)位項(xiàng)目和高端項(xiàng)目銷售的博弈情況就基本決定了區(qū)域成交均價(jià)的走勢(shì)。隨著中小戶型的走強(qiáng)，高端項(xiàng)目銷售的又遇到一定的阻力，因此基調(diào)上便決定了區(qū)域成交均價(jià)的一路下行。而本月，成交占主導(dǎo)的是均價(jià)在6200元/平方米左右的“中海國(guó)際社區(qū)”以及7200元/平米左右的“雅戈?duì)枮t邦”以及“榮域”等，再加上5050元/平方米一口價(jià)的“鳳凰城”的沖擊，成交均價(jià)更是一落再落，好在研究期內(nèi)，遭遇部分高端項(xiàng)目的阻擊，如“萬(wàn)科瀚庭”等，再加上月底8600元/平方米的“中海御湖熙岸”的助力，才使得成交均價(jià)下滑幅度受挫，但即便如此，較上月還是有了655的降幅。本月園區(qū)平均單套成交面積為11402平方米，較上月有了1051的降幅。由于區(qū)域內(nèi)數(shù)月以來，市場(chǎng)一直呈現(xiàn)“兩頭熱、中間冷”的格局，因此高端產(chǎn)品和中低價(jià)位樓20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178910盤在成交量比重上的博弈也導(dǎo)致了區(qū)域單套成交面積的飄忽不定。上月曾經(jīng)提及，由于開盤時(shí)間關(guān)系的影響，“瀟邦”、“博客”和“榮域”等以中小戶型為主項(xiàng)目的銷售成交量將會(huì)大量計(jì)入本月，先天性的使得區(qū)域單套成交面積下滑。而隨著本月“中海國(guó)際社區(qū)”在月中的開盤熱銷，雖不至于大幅度的拉低區(qū)域的單套成交面積，但也在一定程度上影響著區(qū)域成交面積繼續(xù)小幅下行的趨勢(shì)。研究期內(nèi)，部分高端項(xiàng)目和一口價(jià)的“鳳凰城”戶型相對(duì)較大，但由于成交量、成交時(shí)間等問題，對(duì)于區(qū)域單套成交面積下降雖造成一定程度的障礙，但總體下降的趨勢(shì)和力道亦不可阻止。8月已過，對(duì)于命懸一線的開發(fā)商而言，隨著“金九銀十”的到來，也許開發(fā)商就將短暫告別目前這一難熬時(shí)期，以更加積極的心態(tài)和自信的姿態(tài)迎戰(zhàn)傳統(tǒng)的銷售旺季，盡量緩解目前局促的局面。然而從目前各樓盤動(dòng)態(tài)以及消費(fèi)者的問卷調(diào)查看，形勢(shì)并沒有想象中的那么樂觀。尤其是被寄予莫大期望的“中海國(guó)際社區(qū)”，曾經(jīng)傳言的3000組客戶，曾經(jīng)希望此盤能帶來區(qū)域樓市價(jià)格的重新整理，曾經(jīng)希望能借此牽一發(fā)而動(dòng)全身，現(xiàn)如今，似乎所有這些都沒有得到兌現(xiàn)。由此看來，無論是區(qū)域市場(chǎng)還是整體樓市在“中海國(guó)際社區(qū)”這顆傳說中的重磅炸彈“轟炸”之下，只是炸開了市場(chǎng)的冰山一角，依然未對(duì)區(qū)域乃至全局樓市的根基造成戰(zhàn)略性的動(dòng)搖。圖2008年18月區(qū)域成交量走勢(shì)圖（單位萬(wàn)平方米）024681012141618201月2月3月4月5月6月7月8月成交量走勢(shì)圖圖2008年18月區(qū)域成均價(jià)走勢(shì)圖（單位元/平方米）20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178911700074007800820086009000940098001月2月3月4月5月6月7月8月成交均價(jià)走勢(shì)圖8月吳中區(qū)市場(chǎng)分析時(shí)間成交套數(shù)（套）成交面積（）單套面積（）成交均價(jià)（元/）2008年7月5167991148154876299452008年8月271336352112412779717本月吳中區(qū)的成交狀況剛好和上月相反，“價(jià)升量跌”成為本月區(qū)域樓市運(yùn)行的真實(shí)寫照。研究期內(nèi)，區(qū)域成交套數(shù)和成交面積較上月分別下降了4748和5791，而導(dǎo)致這一狀況發(fā)生的最直接因素便是區(qū)域無一項(xiàng)目開盤，隨著“誠(chéng)河新旅程”開盤快速去化后，區(qū)域內(nèi)多以老盤銷售為主，消費(fèi)者選擇面的狹窄以及參與度的不高是造成區(qū)域成交量大幅下挫的主要原因。除此之外，在公寓銷售的不力的基礎(chǔ)上，雖然有低密度別墅項(xiàng)目的支撐，但無奈體量有限，“心有余而力不足”，最終也難阻止區(qū)域成交量的大面積萎縮。價(jià)格方面，本月區(qū)域的成交均價(jià)為779717元/平方米，較上月增加了2378，價(jià)格和成交量之間劇烈的變動(dòng)關(guān)系似乎再一次證明了“價(jià)格為王”的這一說法。之前提到，越來越多普通住宅的入市銷售，將會(huì)進(jìn)一步拉低區(qū)域的成交均價(jià)，打破“別墅主導(dǎo)”的局面，但是隨著普通住宅成交的萎靡，別墅雖算不上大熱，但憑借較大的價(jià)格差，在體量差異較小的情況下，仍能支撐區(qū)域成交均價(jià)的大幅上揚(yáng)，而本月區(qū)域的運(yùn)行態(tài)勢(shì)正有力的說明了這一點(diǎn)。隨著“金九銀十”的到來，區(qū)域普通商品房的供應(yīng)理應(yīng)會(huì)有相當(dāng)?shù)奶嵘颁N售形勢(shì)一直不錯(cuò)的低密度別墅項(xiàng)目自然也不會(huì)“視而不見”，因此未來一段時(shí)間，區(qū)域成交均價(jià)估計(jì)仍會(huì)保持一定的高度。20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178912從區(qū)域成交面積的走勢(shì)圖看，今年以來，區(qū)域除13月成交量一直保持上升態(tài)勢(shì)之外，自4月開始，基本處于震蕩整理下行的趨勢(shì)，而8月3萬(wàn)方左右的成交量更是創(chuàng)下了今年以來的最低值。但隨著“金九銀十”的到來，雖然作為區(qū)域普通住宅供應(yīng)的主力區(qū)域越溪板塊存在或這或那的問題，但在其他板塊以及自身尋機(jī)翻身的情況下，市場(chǎng)供應(yīng)量肯定會(huì)有相當(dāng)?shù)奶嵘?。在此基礎(chǔ)上，低密度別墅項(xiàng)目也會(huì)借機(jī)發(fā)力，在這兩者的共同努力之下，區(qū)域成交量屆時(shí)肯定會(huì)走出一根陽(yáng)線，帶動(dòng)區(qū)域成交量的大幅提升。圖2008年18月區(qū)域成交量走勢(shì)圖（單位萬(wàn)平方米）0369121518211月2月3月4月5月6月7月8月成交量走勢(shì)圖圖2008年18月區(qū)域成均價(jià)走勢(shì)圖（單位元/平方米）5000550060006500700075008000850090001月2月3月4月5月6月7月8月成交均價(jià)走勢(shì)圖20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789138月古城區(qū)市場(chǎng)分析時(shí)間成交套數(shù)（套）成交面積（）單套面積（）成交均價(jià)（元/）2008年7月6076158701101465648762008年8月67266094229835585643之前古城區(qū)在5月新增供應(yīng)量出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)后，受限于區(qū)域新增供應(yīng)量的原因，連續(xù)兩月的新增供應(yīng)處于低處徘徊，在經(jīng)歷了6月和7月的“修養(yǎng)身心”后，本月區(qū)域的新增供應(yīng)量出現(xiàn)明顯的上升?！爸刑炱吩贰?、“湖山新意”和“鑫苑景園豪景閣”等均推出了新房源，以試探奧運(yùn)后的市場(chǎng)，為即將到來的“金九銀十”做準(zhǔn)備。然而從實(shí)際的情況看，研究期內(nèi)新推項(xiàng)目的銷售情況著實(shí)一般，扣除開盤時(shí)間造成的成交量后置因素之外，普通住宅成交成色相對(duì)不足。而造成這種狀況的原因，可能是人們的視線還沒有完全轉(zhuǎn)移回來，耶或是消費(fèi)者對(duì)即將到來的“金九銀十”更多了份期待。然而在普通商品房成交萎靡之際，區(qū)域內(nèi)，尤其是金閶和平江區(qū)內(nèi)的政策性住房的即時(shí)集中簽售，在很大程度上彌補(bǔ)了商品房成交不足所帶來的空缺。隨著“金九銀十”的到來，在整體大勢(shì)的帶動(dòng)下，在區(qū)域內(nèi)“世茂運(yùn)河城”以及“中海胥江府”這兩個(gè)新項(xiàng)目的推動(dòng)下，眾多普通商品房也會(huì)乘機(jī)推貨，搶占市場(chǎng)份額。與此同時(shí)，一度彌漫的政策性住房也會(huì)在某種程度上繼續(xù)起到推波助瀾的作用?？傮w來看，區(qū)域未來一段時(shí)間，成交量將會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)明顯“質(zhì)和量”上升的過程。本月古城區(qū)平均單套成交面積為9835平方米，較上月減少了311平方米，降幅為307。在“大觀名園”、“恒潤(rùn)新新家園”、“萬(wàn)科金色家園”等普通住宅以及部分低密度別墅的銷售的情況下，區(qū)域的單套成交面積接連兩個(gè)月出現(xiàn)了持續(xù)提升的狀況。然而隨著這部份大戶型住宅成交在本月的停滯，區(qū)域單套成交面積面臨隨時(shí)下滑的可能。在“萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng)”推出眾多優(yōu)惠小戶型后，這些小戶型的不同程度的成交最終還是推動(dòng)了區(qū)域單套成交面積“這顆雪球”的向下滾動(dòng)，如果說以“萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng)”為代表的項(xiàng)目只是給了其一個(gè)初速度，那真正給其加速度的便是本月大量成交的政策性住房，正是在這兩者的通力協(xié)作下，區(qū)域單套成交面積才在兩個(gè)月的上漲后出現(xiàn)了307的下滑。本月區(qū)域成交均價(jià)為585643元/平方米，較上月有了368的增幅。和上月情況基本相似，成交產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)因素是造成區(qū)域成交均價(jià)仍然徘徊在5000元/平方米左右的主要原因。上月是由普通住宅向政策性住房過度，而本月在普通住宅銷售不力的情況下，政策性住房完全占據(jù)了主導(dǎo)，之所以成交均價(jià)不降反升，主要是由于普通商品房較上月檔次明顯偏高，再加上此次兩類房源體量上的差距在價(jià)差上得以彌補(bǔ)，因此成交均20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178914價(jià)才有了微弱的提升，但僅368的增幅顯然不能讓區(qū)域成交均價(jià)重回正軌。圖200年18月區(qū)域成交量走勢(shì)圖（單位萬(wàn)平方米）0369121518211月2月3月4月5月6月7月8月成交量走勢(shì)圖圖2008年18月區(qū)域成均價(jià)走勢(shì)圖（單位元/平方米）400045005000550060006500700075001月2月3月4月5月6月7月8月成交均價(jià)走勢(shì)圖8月高新區(qū)市場(chǎng)分析時(shí)間成交套數(shù)（套）成交面積（）單套面積（）成交均價(jià)（元/）2008年7月3233242352100386118562008年8月158172761093463126420082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178915本月新區(qū)成交量?jī)H為173萬(wàn)方，較上月有了4660的降幅。新區(qū)自5月以來，成交量幾乎呈現(xiàn)直線下降的趨勢(shì)，而本月也最終出現(xiàn)今年以來的最小值。其實(shí)，自4月以來，新區(qū)市場(chǎng)的表現(xiàn)一直相對(duì)穩(wěn)定，即使在園區(qū)市場(chǎng)震蕩的情況下，區(qū)域市場(chǎng)也“特立獨(dú)行”，依然能夠保持相對(duì)的穩(wěn)定，然而本研究期內(nèi)卻陡然上演了0新增供應(yīng)的鬧劇。看似很無厘頭，但從上月乃至較早之前區(qū)域市場(chǎng)的成交來看，卻似有先兆，成交的不足，優(yōu)惠刺激的失效，再加上觀望氣氛的至今存在是使得區(qū)域內(nèi)開發(fā)商不敢貿(mào)然開盤的主要原因，也最終導(dǎo)致了區(qū)域市場(chǎng)無新增供應(yīng)狀況的出現(xiàn)，市場(chǎng)基本以目前在售項(xiàng)目維持，如“中銳山水映像”、“新港名墅花園”、“鑫苑國(guó)際城市花園”等，但各自的成交量又相當(dāng)有限，無新增供應(yīng)的刺激，也直接導(dǎo)致了本月區(qū)域成交量的一落再落。區(qū)域平均單套成交面積為10934平方米，較上月增加了896平方米，增幅為893。本月新區(qū)市場(chǎng)處于極度低迷之中，個(gè)別項(xiàng)目的銷售在相當(dāng)程度上成為區(qū)域單套成交面積走勢(shì)的指向標(biāo)，因此本月戶型較大項(xiàng)目，如“山水映像”、“鑫苑國(guó)際城市花園”等部分大戶型的成交也直接為區(qū)域單套成交面積的提升奠定了基礎(chǔ)。和上月一樣，本月漲幅雖然達(dá)到了893，但仍屬于正?，F(xiàn)象，未出現(xiàn)明顯異變現(xiàn)象。本月高新區(qū)的成交均價(jià)為631264元/平方米，較上月有了317的增幅。由于區(qū)域內(nèi)本月成交項(xiàng)目較為稀少，因此成交主體“中銳山水映像”、“鑫苑國(guó)際城市花園”等個(gè)別樓盤的成交均價(jià)便代表了區(qū)域本月的成交均價(jià)走勢(shì)，但隨著“金九銀十”的到來，區(qū)域這種短期的個(gè)別樓盤均價(jià)代表區(qū)域整體成交均價(jià)的畸形格局將會(huì)得到明顯修正。近幾個(gè)月以來，區(qū)域成交量一直呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，細(xì)細(xì)分析恐怕原因大致如下，目前區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)和成交主要集中在北部滸關(guān)板塊和南部新城板塊，中心板塊由于土地稀缺，商品房供應(yīng)一致較少。滸關(guān)板塊在市場(chǎng)價(jià)格依然堅(jiān)挺甚至走高的情況下，依靠較低的價(jià)格確實(shí)能打動(dòng)不少剛性需求置業(yè)者，但在現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下挫且觀望形勢(shì)嚴(yán)重的情況下，在消費(fèi)者對(duì)價(jià)格下降預(yù)期加大的情況下，邊緣板塊存在的交通、配套不齊全等的弊端被放大，這些項(xiàng)目自然也失去了以往的競(jìng)爭(zhēng)力。而城南板塊雖然發(fā)展較為成熟，配套相對(duì)齊全，但價(jià)格也未能與希望在此區(qū)域置業(yè)的潛在購(gòu)房者完全對(duì)接，因此在這樣的情況下，才造成了區(qū)域總體成交的不足，最終導(dǎo)致區(qū)域成交量出現(xiàn)連續(xù)萎縮的狀況。圖2008年18月區(qū)域成交量走勢(shì)圖（單位萬(wàn)平方米）20082009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必