房地產(chǎn)業(yè)務(wù)員培訓(xùn)百問百答

1房地產(chǎn)業(yè)務(wù)員培訓(xùn)百問百答說辭要點客觀存在的宏觀環(huán)境給客戶以明確肯定的解說，并加以美化；項目已經(jīng)明確的基礎(chǔ)信息如物業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、物業(yè)形態(tài)、戶型等對客戶做出準(zhǔn)確的解說；尚未確定的信息，如價格、時間節(jié)點、認(rèn)購方式、促銷手段等將模糊解答，并以此要求客戶留下聯(lián)系方式和對項目的建議和意見，達(dá)到積累客戶、了解客戶心理并樹立物業(yè)形象的目的。一、項目相關(guān)合作單位1、青橙時代公寓發(fā)展商全稱其公司性質(zhì)答深圳市正南投資發(fā)展有限公司。屬民營。2、青橙時代公寓開發(fā)商辦公地址答深圳市羅湖區(qū)人民南路天安國際大廈B19033、青橙時代公寓由哪家建筑設(shè)計公司設(shè)計的答深圳市建設(shè)部綜合勘查研究設(shè)計院4、青橙時代公寓承建商是哪一家建筑質(zhì)量如何答5、青橙時代公寓是由哪家監(jiān)理公司提供監(jiān)理答6、青橙時代公寓是由哪家物業(yè)管理公司管理答2二、項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)7、青橙時代公寓占地面積多少答總用地面積292828、青橙時代公寓總建筑面積是多少其中住宅建筑面積是多少答總建筑面積65456，其中住宅建筑面積5182169、青橙時代公寓容積率為綠化率為建筑覆蓋率為答容積率為178，綠化率為建筑覆蓋率為2610、青橙時代公寓住宅使用年限為起止時間是答住宅使用年限是70年，從1993年2063年，目前還剩59年11、青橙時代公寓位置是答項目位于羅湖區(qū)布心東曉北路盡頭，東面緊臨治安崗?fù)ぃR近中巴公交總站；南面是城建心怡花園，西面隔東曉路與泰和花園相望，北面隔東曉路與布心山莊相望三、項目規(guī)劃設(shè)計12、青橙時代公寓建筑棟數(shù)是建筑層數(shù)是住宅標(biāo)準(zhǔn)層高是答共2棟，分A/B棟；建筑層數(shù)8層，其中A棟首層架空；標(biāo)準(zhǔn)層高28米13、青橙時代公寓總戶數(shù)是多少答住宅總戶數(shù)160戶，其中單房76戶，一房84戶14、青橙時代公寓架空層層高是多少有什么功能答架空層層高將近38米；功能為停車、運動、休閑315、青橙時代公寓有多少停車位是否人車分流答有25個停車位，其中地上15輛，地下10輛；實現(xiàn)人車分流16、青橙時代公寓戶數(shù)車位比是多少答1015617、車位是出租還是出售答出租18、車位的租金是多少答19、出租后的車位是否固定車位答20、青橙時代公寓是否設(shè)有會所會所面積是多少有那些功能答設(shè)有泛會所，會所面積功能有雙杠、乒乓球、棋牌室及三人籃球場21、會所的產(chǎn)權(quán)歸誰所有答22、會所是否收費收費標(biāo)準(zhǔn)如何答收費標(biāo)準(zhǔn)將于入伙時由物業(yè)管理公司確定四、戶型設(shè)計23、青橙時代公寓共有幾種戶型，建筑面積分別為多少答根據(jù)奇偶層露臺位置不同，共分為六種戶型；A棟A戶型面積2645，B棟A戶型面積2649。A棟B戶型面積3638，B棟B戶型面積3644。C戶型面積368。424、青橙時代公寓戶型實用率為多少答8444845925、青橙時代公寓A戶型開間多少進(jìn)深多少臥室開間廚房面積洗手間面積送露臺的面積答A戶型開間47米，進(jìn)深4米，臥室開間31米，廚房335，洗手間335，送了露臺面積3526、青橙時代公寓戶型奇偶層有什么區(qū)別答所送露臺的位置相錯開，不在同一垂直線上27、青橙時代公寓B戶型客廳開間多少客廳進(jìn)深多少臥室開間臥室進(jìn)深廚房面積洗手間面積送露臺的面積答B(yǎng)戶型客廳開間31米，進(jìn)深約5米，臥室開間3米，進(jìn)深27米，廚房面積約3，洗手間面積約3，所送露臺面積約4528、C戶型客廳開間多少客廳進(jìn)深多少臥室開間臥室進(jìn)深廚房面積洗手間面積送露臺的面積答C戶型客廳開間約31米，進(jìn)深約43米，臥室開間3米，進(jìn)深約27米，廚房面積約35，洗手間面積約35，所送露臺面積約4629、青橙時代公寓一房設(shè)計特點答雙陽臺設(shè)計，戶戶贈送露臺花園，送落地凸窗五、交樓標(biāo)準(zhǔn)30、青橙時代公寓作為多層建筑是否帶電梯電梯品牌答帶電梯；電梯品牌是531、青橙時代公寓公共部分外墻裝飾材料是答32青橙時代公寓入戶大堂裝修標(biāo)準(zhǔn)答33青橙時代公寓住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)是裝修價格水平答34、青橙時代公寓主體結(jié)構(gòu)是開以打通嗎答框架結(jié)構(gòu)；可以打通35、青橙時代公寓標(biāo)準(zhǔn)層高是多少答標(biāo)準(zhǔn)層高28米36、青橙時代公寓小區(qū)有無圍墻什么材質(zhì)有多高答37、青橙時代公寓交樓時有無防盜門答38、青橙時代公寓可否安裝防盜網(wǎng)答39、青橙時代公寓是否每個廳房都預(yù)留空調(diào)安裝位分體還是窗式答是有預(yù)留，分體40、青橙時代公寓每戶預(yù)留多少電話線接口在什么位置答41、青橙時代公寓有無高速互聯(lián)網(wǎng)接口答一般電話線都可開通ADSL業(yè)務(wù)，打電話同時可上網(wǎng)642、青橙時代公寓是否設(shè)置電視有線插座在什么位置答43、青橙時代公寓每戶的用電容量是多少答六、項目銷售信息44、青橙時代公寓開工日期是答45、青橙時代公寓開始認(rèn)購時間開盤時間答大約2005年3月份開始認(rèn)購，開盤大概在2005年5月1日46、青橙時代公寓住宅均價是多少答47、青橙時代公寓封頂時間入伙時間答項目大概在2005年4月底封底，入伙時間約在2005年8月份48、青橙時代公寓具體的認(rèn)購方式如何具體有那些優(yōu)惠措施答待定七、項目周邊環(huán)境狀況交通49、青橙時代公寓附近有無公交車站答項目旁有一中巴總站，另外位于東湖路上距項目約50米有一公交車站。50、青橙時代公寓附近具體的公交線路有那些7答424路、483路、29路、近日完善51、青橙時代公寓附近公交線路始發(fā)站是發(fā)車起止時間如何答近日完善52、青橙時代公寓附近道路有那些路況如何答東曉路、東湖路、東昌路、太白路等，路面比較狹窄，路況一般治安53、項目附近社區(qū)名稱答心怡花園、泰和花園、山湖居、綠映居、布心山莊等54、青橙時代公寓周邊治安狀況如何答治安狀況良好，隨著區(qū)域新建項目帶來素質(zhì)人群的增多，治安越來越好55、青橙時代公寓屬于那個派出所管轄答近日完善56、青橙時代公寓附近有無巡警巡邏答項目旁有一治安崗?fù)ぃ?jīng)常有巡警巡邏商業(yè)配套57、青橙時代公寓附近有那些購物場所答華潤超市、民樂福超市、山湖居商業(yè)街及附近臨街商鋪57、青橙時代公寓附近有那些銀行答中國銀行、建設(shè)銀行、郵政儲蓄、工商銀行。59、青橙時代公寓附近有那些餐飲配套答肯德基、上島咖啡廳、金威啤酒廣場等。8教育、醫(yī)療設(shè)施60、青橙時代公寓附近有那些學(xué)校答布心中學(xué)、東曉小學(xué)、布心小學(xué)、布心幼兒園。61、青橙時代公寓附近有那些醫(yī)院答羅湖婦幼保健院、東湖醫(yī)院。競爭樓盤信息62、藍(lán)堡公寓建筑形態(tài)是均價多少有那些戶型面積是多少開盤時間入伙時間銷售情況如何那種戶型暢銷答藍(lán)堡公寓由1棟兩座17層小高層組成，目前均價6300元/（裝修），戶型有單房、一房、二房，面積2660，該項目2004年6月份開盤，已于10月份入伙，目前剩部分尾盤，一房、單房較為暢銷。63、松泉自由領(lǐng)地建筑形態(tài)是均價多少有那些戶型面積是多少銷售情況如何那種戶型暢銷答自由領(lǐng)地由1棟21層高層組成，目前均價6500元/，戶型有一房、二房、三房，面積40100，該項目目前銷售情況一般，一房、二房銷售情況相對較好。八、項目優(yōu)劣勢64、青橙時代公寓優(yōu)勢是答單房建筑面積26，一房建筑面積36，實用率高達(dá)85；容積率低至178戶型創(chuàng)新，結(jié)構(gòu)合理，分割靈活；9戶戶贈送空中花園，實用面積大于建筑面積；罕有多層電梯物業(yè)；區(qū)域生活氛圍濃厚，交通便利，教育、餐飲、購物等生活配套完善；區(qū)域三級市場比較活躍，項目投資價值凸顯；65、青橙時代公寓不足之處答規(guī)模較小東曉路上升坡度產(chǎn)生的心理影響生活配套相對距離較遠(yuǎn)九、項目升值潛力66、青橙時代公寓升值因素有那些答區(qū)域三級市場成交活躍；區(qū)域同類物業(yè)供應(yīng)量較少，市場壓力較小；區(qū)域房價與羅湖其他區(qū)域相比具有絕對優(yōu)勢；多層電梯物業(yè)的稀缺性。67、項目周邊住宅租金水平答單房出租房源較少，租金水平大約2535元/左右，一房最近水平大約在2030元/左右。帶裝修、家私、電器的戶型租金至少會增加5元/。68、布心片區(qū)房價與附近羅湖其他片區(qū)房價相差多少答至少相差5001000元/十、物業(yè)管理69、物業(yè)管理公司有無管理經(jīng)驗10答70、是否要預(yù)付管理費答是，具體將由物業(yè)管理公司確定71、水電煤氣如何收費，有無管道煤氣答72、小區(qū)有無獨立的供電設(shè)備答有，提供給消防、電梯使用73、管理費收多少錢沒平米答74、社區(qū)有無與派出所相連接的報警系統(tǒng)答75、社區(qū)有無紅外線監(jiān)控系統(tǒng)覆蓋面如何答76、保安迅更密度如何答77、有何家居智能化設(shè)施答十一、按揭78、哪家銀行提供按揭答79、可做幾成按揭11答80、辦理按揭需要客戶提供那些資料答認(rèn)購人本人身份證、戶口簿復(fù)印件；結(jié)婚的客戶提供配偶身份證、戶口簿、結(jié)婚證復(fù)印件；收入證明（如單位提供證明書、存折、營業(yè)執(zhí)照等）；簽署貸款申請書；銀行新開戶存折；購房首期收據(jù)；當(dāng)銀行批準(zhǔn)給予貸款，貸款人需帶身份證、戶口簿原件到銀行辦理貸款手續(xù)，如已婚人士還需帶雙方身份證、戶口簿、結(jié)婚證原件到銀行辦理手續(xù)。81、按揭購房客戶與開發(fā)商簽完買賣合同，交足應(yīng)付款項后，何時辦理按揭手續(xù)答約1個月左右辦理82、按揭費用有那些答按揭費用包括保險費（貸款金額對應(yīng)貸款年限利率）、抵押登記費（100元）、律師費（500元）、港澳臺人士還須繳納貸款合同公證費（貸款金額3）和買賣合同公證費（房款總額3）、印花稅（貸款金額005）。83、合同上有兩個名字，一方不能來辦按揭，怎么辦答當(dāng)事人寫委托書，雙方到公證處公證十二、入伙84、開發(fā)商應(yīng)在房屋交付使用時向業(yè)主提供什么答房屋使用說明書和房屋質(zhì)量保證書85、業(yè)主入伙還需要交那些費用答煤氣開通費（一般800元）、有線電視開通費（一般450元）。辦理房產(chǎn)證12時需要繳納契稅（總房款15）、印花稅（總房款005）、產(chǎn)權(quán)登記費（個人50元，單位80元）、貼花稅（5元）等。十二、相關(guān)知識房地產(chǎn)基本概念86、什么是房地產(chǎn)買賣答是指房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的買賣87、什么是房地產(chǎn)抵押答是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為，房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。88、什么叫一級市場答一級市場是指土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或農(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。89、什么叫二級市場答二級市場是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。90、什么叫三級市場答三級市場是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的市場。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。91、什么是三通一平答是指水通、路通、電通、場地平整。1392、什么是七通一平答是指水通、電通、路通、排污通、熱力通、煤氣通、通訊通、場地平整93、土地取得方式答取得的方式有拍賣、協(xié)議、招標(biāo)94、什么是福利房現(xiàn)在可否買賣答福利房是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)地價按造價成本帶福利性質(zhì)的房屋，可以買賣。95、什么是微