赤水項目市場研究報告及一期產(chǎn)品初步建議報告

赤水項目市場研究報告及一期產(chǎn)品初步建議報告上海皓基2012年6月項目報告思路本輪工作節(jié)點下階段工作重點城市概況城市格局研究人口與經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)與規(guī)劃項目SWOT分析住宅物業(yè)定位城市旅游環(huán)境分析旅游市場研究泛商業(yè)物業(yè)定位旅游商業(yè)市場分析相關(guān)理論研究旅游行為特征總體規(guī)劃建議總體市場分析高參考案例借鑒開發(fā)及運營建議房地產(chǎn)市場研究住宅市場分析財務(wù)測算其他市場分析行業(yè)發(fā)展方向赤水商業(yè)分析商貿(mào)市場研究專業(yè)市場分析商業(yè)發(fā)展方向項目定位細化及周邊城市個案落地執(zhí)行項目總體定位第一部分城市格局研究城市概況城市格局研究人口與經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)與規(guī)劃城市旅游環(huán)境分析旅游市場研究旅游商業(yè)市場分析旅游行為特征總體市場分析房地產(chǎn)市場研究住宅市場分析其他市場分析赤水商業(yè)分析商貿(mào)市場研究專業(yè)市場分析周邊城市個案城市概況城市格局研究城市概況赤水市位于貴州西北部，隸屬遵義市管轄區(qū)，是通往巴蜀的重要門戶，素有“川黔鎖鑰、黔北邊城”之稱。城市地理區(qū)位赤水市城區(qū)位置在貴州的最赤水市位于貴州省西北部，隸屬遵義市管轄西北端，距四川省只有一河之區(qū)，赤水河中下游，東南與貴州習(xí)水縣接壤，隔。西北與四川省的古藺、敘永、合江三縣交界。赤水歷為川黔邊貿(mào)紐帶、經(jīng)赤水與周邊城區(qū)的距離濟文化重鎮(zhèn)，是黔北通往巴蜀的重要門戶，素有“川黔鎖距瀘州70千米鑰”、“黔北邊城”之稱。距重慶220千米距遵義300千米距成都350千米城市關(guān)系圖距貴陽450千米雖然赤水屬于貴州省遵義市管轄區(qū)，但其實際城市地理位置距離四川省僅一河之隔，相較省會貴陽與瀘州和重慶則更能體現(xiàn)“近鄰關(guān)系”。由于“城市向心力”的影響，本案在整體定位之前將會對重慶和瀘州城市內(nèi)大型商貿(mào)市場進行重點研究，與之錯位經(jīng)營，以確保項目后期的良好運營。城市格局研究城市特征赤水是以農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的城市，2011年兩種產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值占到城市生產(chǎn)總值的902011年，全市生產(chǎn)總值（GDP）412932萬元，而僅農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)總產(chǎn)值就占到城市總生產(chǎn)值的90全市農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值117571萬元，占城市生產(chǎn)總值的28，分別為農(nóng)業(yè)產(chǎn)值50538萬元；林業(yè)產(chǎn)值33552萬元；牧業(yè)產(chǎn)值28951萬元；漁業(yè)產(chǎn)值2659萬元；全市旅游總收入2566億元,比上年增長402；占2011年城市生產(chǎn)總值的62；而以農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的城市經(jīng)濟展則不利于城市商貿(mào)業(yè)的發(fā)展和流通城市格局研究城市區(qū)位作為在連接貴陽城市經(jīng)濟圈和成渝經(jīng)濟圈中起到重要作用的赤水市，未來在貴州省中將起到黔北城市群的“龍身”作用。赤水、仁懷南接貴陽,北臨重慶,是貴陽與四川省和重慶市連接的重要通道,在貴陽城市經(jīng)濟圈與成渝經(jīng)濟圈的連接中起著重要的溝通作用。遵義市將建設(shè)以中心城區(qū)為中赤水黔北城市群心，桐梓、綏陽、仁懷、赤水、湄潭城區(qū)構(gòu)成的黔北城市群，依托崇遵高速公路和杭瑞、遵桐梓綏、遵赤高速公路建成后形成的一小時經(jīng)濟圈，推動中心城仁懷綏陽遵義區(qū)產(chǎn)業(yè)向周邊合理布局和延伸。湄潭未來貴州省將形成以遵義為龍頭,仁懷、赤水市為龍身的黔北城市群,促進產(chǎn)業(yè)的空間集聚,以點帶線,由線帶面深層突破,使“黔中黔北”兩大經(jīng)濟區(qū)遙相呼應(yīng)、雙輪驅(qū)動,相互補充、相互促進,協(xié)調(diào)推進、互動發(fā)展,帶動周邊小城鎮(zhèn)發(fā)展。城市格局研究城市交通交通條件較差，對外交通主要依賴公路和水路，目前有少數(shù)高速公路在建設(shè)中，未來將會對城市對外交通條件有所改善。近年開通高速公路共兩條，即遵赤高速和成自瀘赤高速，具體情況如下遵赤高速公路分兩段進行建設(shè)，即白臘坎至仁懷段（茅臺高速公路）和仁懷至赤水段（仁赤高速公路）；遵赤茅臺高速白臘坎至仁懷段已于2006年12月開工建設(shè)，于2009年完工。由高速于茅臺高速公路僅建設(shè)到仁懷市，實現(xiàn)通車后通往習(xí)水、赤水及川南地區(qū)仍然為交通瓶頸，未能形成高速公路網(wǎng)絡(luò)仁赤高速于2009年12月21日，全線建設(shè)工期為4年；成自瀘赤高速公路，不僅是四川包括瀘州通過貴州到廣西的一條重要通道，也成自瀘是貴州北部地區(qū)大宗貨物實現(xiàn)長江運輸?shù)闹匾ǖ?。同時這條高速公路通過瀘赤高速州、經(jīng)過赤水、到遵義，是紅色旅游的一條經(jīng)典線路；成自瀘高速最快將在2012年底建成通車；現(xiàn)有交通以城市道路和水港為主，交通情況較差赤水是貴州第一大港，碼頭年貨物吞吐能力72萬噸，“黃金水道”赤水河繞城而過，雖然有在建的縱貫赤水南北的瀘赤、仁赤僅60公里匯入長江。城市道路總長達高速公路，但沒有鐵路和航空的支持，商1705公里，形成了“兩橫、三連線”的網(wǎng)絡(luò)公路骨架。至2010年末，全市境內(nèi)公路里程達22195公里，基本實現(xiàn)了村村通公路目標。貿(mào)及旅游的發(fā)展還是受到很大的限制。人口與經(jīng)濟城市格局研究城市經(jīng)濟城市GDP保持穩(wěn)步上升趨勢，至2011年人均GDP約2500美元，房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展期。赤水歷年城市生產(chǎn)總值赤水歷年人均生產(chǎn)總值454129200001737240335935296單單150001400730269位244位11356252017元億201000084617704元151050005002011年2010年2009年2008年2007年2006年2011年2010年2009年2008年2007年人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系小于800800400040008000大于8000啟動期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期減緩發(fā)展期城市格局研究城市經(jīng)濟人口年齡結(jié)構(gòu)類型現(xiàn)有人口中，成年型勞動人口占城市總?cè)丝诘?8，城市經(jīng)濟發(fā)展較慢，城市化發(fā)展滯后。人口年齡結(jié)構(gòu)的三大類，即年輕型030歲主力成年型3155歲消費老年型56歲以上人群人口年齡類型的轉(zhuǎn)變過程與城市化各階段的轉(zhuǎn)變過程之間存在的互動對應(yīng)關(guān)系年輕型人口對應(yīng)人口城市化初級階段，成年型人口對應(yīng)人口城市化加速發(fā)展階段，老年型人口對應(yīng)城市化的最高級穩(wěn)定階段；從世界各國城市化發(fā)展道路來看，人口年齡結(jié)構(gòu)在由年輕型步入成年型結(jié)構(gòu)以后，年輕型人口比重明顯下降，老、中、少三個年齡段人赤水目前成年勞動年齡人口少于年輕型人口，與城市化口往往出現(xiàn)“兩頭小、中間大”的狀況，這種低負擔系數(shù)的人口結(jié)構(gòu)發(fā)展經(jīng)驗中利于社會經(jīng)濟發(fā)展的”兩頭小、中間大“城對于社會經(jīng)濟發(fā)展極為有利。市人口年齡結(jié)構(gòu)存在偏差；赤水目前人口年齡結(jié)構(gòu)分布年輕型43；成年型38；老年型18城市格局研究城市經(jīng)濟然而橫向比較，赤水同周邊相鄰城市的人均GDP相比屬于落后水平，同時人口增長緩慢，城鎮(zhèn)化率低，整體經(jīng)濟實力不占優(yōu)勢。2010年同區(qū)域各城市人均生產(chǎn)總值赤水歷年人口數(shù)量4000036626352982992300330173116311530300002727126865單單25位21356位20元20000157171483214007萬15人10100005002006年2007年2008年2009年2010年2011年仁懷重慶貴陽瀘州銅仁遵義赤水2011年年末戶籍總戶數(shù)100250戶；年末總?cè)丝?11493人，其中農(nóng)業(yè)人口237975人，非農(nóng)業(yè)人口73518人。城鎮(zhèn)化率3519。赤水總?cè)丝隗w量不大，封閉落后的觀念使其人口保持著較低的增長；城市格局研究城市人口通過與國內(nèi)一些商貿(mào)流通發(fā)達城市橫向比較，赤水極少的外來常住人口比例說明其城市商貿(mào)業(yè)發(fā)展較為滯后?？椑镦?zhèn)專業(yè)市場分布全鎮(zhèn)總?cè)丝诿Q類型織里鎮(zhèn)位于浙江省湖州市，被譽為“中國童裝城”；30萬織里童裝城新專業(yè)市場人，其中外來常住人口約20萬人。織里童裝城老專業(yè)市場織里棉布城專業(yè)市場業(yè)的繁榮和快速發(fā)展，主要取決于其是否擁有雄厚的產(chǎn)業(yè)基場城市商貿(mào)流通織里商城專業(yè)市礎(chǔ)，而另外一個重要因素是大量的外來商貿(mào)人士，在城市產(chǎn)成品與外部需求間毛皮大廈專業(yè)市場起到了搭建橋梁的關(guān)鍵性作用；織里1號家具城專業(yè)市場赤水僅占總?cè)丝?左右的外來常住人口與織里鎮(zhèn)約占總?cè)丝?6的外來人紅門館服裝城專業(yè)市場口相比來看，可見赤水的商貿(mào)市場發(fā)展非常滯后；城市格局研究城市經(jīng)濟從經(jīng)濟發(fā)展階段來看，赤水應(yīng)處于大型綜合超市、專業(yè)店階段，但其商業(yè)業(yè)態(tài)仍處于傳統(tǒng)形態(tài)，赤水商業(yè)的消費意識遠滯后于其人均GDP的發(fā)展。敏感因素生存需求價格品質(zhì)便利文化、情感需求人均GDP500以下5001000100030003000500070001000010000以上集市百貨商店大型綜合超倉儲式出現(xiàn)業(yè)態(tài)沿街商市都市MALL購物中郊區(qū)MALL業(yè)批發(fā)市場專業(yè)店心形成傳傳統(tǒng)統(tǒng)形形態(tài)態(tài)階階段段業(yè)態(tài)豐富階段業(yè)態(tài)替代階段條件剛走出農(nóng)村社會的自給自足，商貿(mào)交易信息不充市場需分求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競爭商業(yè)業(yè)態(tài)細分完全，總量飽和隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富伴隨生活資料相對過剩，各種商業(yè)，市場開始細分出服務(wù)于不隨市場不斷細分，尋找空隙日益艱難，形成業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，車水馬龍同人群、經(jīng)營不同門類的專這時出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營相同門過程、景象繁華，形成人們共同認知的生業(yè)市場，并帶動其上下游產(chǎn)類、且檔次有重合的不同商圈，相互分活服務(wù)和商貿(mào)交易聚集區(qū)業(yè)鏈得以共同發(fā)展流客戶，產(chǎn)生替代性競爭市場信息和市場機會被充分階段城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模發(fā)形成，具備相對集中的商業(yè)設(shè)施和關(guān)注，商家有比較明確的市場綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔城市商品流目標，經(jīng)營同類商品的商家群、經(jīng)營檔次、價格或服務(wù)的相對優(yōu)勢，通特征通中心的基本功能區(qū)體匯聚在一起形成行業(yè)整體競過更好滿足消費者需求而搶占市場份額爭力赤水城市格局研究城市經(jīng)濟結(jié)合城市化率和約2500美元的人均GDP來看，赤水目前應(yīng)該處于綜合業(yè)種的形態(tài)，商業(yè)應(yīng)出現(xiàn)第一次升級。8001500US15004000US40008000US800020000USGDP傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展綜合業(yè)種的業(yè)態(tài)多選擇，自由購物空綜合性商業(yè)形式轉(zhuǎn)型商業(yè)形式消費者價格敏感間多種需求個性消費城市化率2545708595人均GDP位于1500美人均GDP位于1500人均GDP位于2000金以下；城市化水平人均GDP位于4500人均GDP位于80002000美金；城市化水4500美金；城市化水8000美金；城市化水20000美金；城市化在25以下平在45以上70以下平在70以上90以下水平在90以上平在45以下商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛躍，廣義商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn)型，主題性的購物公園等相匹配的原始狀態(tài)多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)級，取代了農(nóng)業(yè)時代的SHOPPINGMALL、大型購代商業(yè)出現(xiàn)，如綜合物中心、旅游商業(yè)地產(chǎn)地攤、集貿(mào)市場，商品極具個性消費的場所出現(xiàn)為城市生活提供基本保大賣場、專賣店、物流等綜合型商業(yè)形精品店等態(tài)出現(xiàn)障城市格局研究城市經(jīng)濟人均可支配收入的高低是衡量城市商業(yè)發(fā)展水平的一個重要依據(jù)和借鑒，而赤水較低的人均可支配收入，某種程度上限制了城市的商業(yè)發(fā)展。2011年同區(qū)域各城市人均可支配收入赤水近年人均可支配收入增長25000202497150002000194201258920000184017884174261660010638單93671500位1500010000136012589單元位100010000元50007105005000000002009年2010年2011年重慶貴陽瀘州遵義興義赤水人均可支配收入年增長率至2011年，赤水人均可支配收入12589元，較2010年上漲184；雖然近兩年人均可支配收入增長迅速，但同貴陽其它城市及周邊相鄰城市相比，赤水人均可支配收入仍處于較低水平；城市格局研究城市經(jīng)濟從消費結(jié)構(gòu)來看，以最基礎(chǔ)的生活貿(mào)易為主要消費類型，居民消費層次處于最低端。2011年赤水社會消費結(jié)構(gòu)社會消費品銷售總額131360萬元，比批發(fā)貿(mào)易零售貿(mào)易住宿業(yè)餐飲業(yè)上年增長284；4211其中批發(fā)貿(mào)易業(yè)零售額5500萬元，零售貿(mào)易業(yè)零售額97412萬元，住宿業(yè)零售74額1230萬元，餐飲業(yè)零售額27218萬元；產(chǎn)業(yè)與規(guī)劃城市格局研究城市產(chǎn)業(yè)赤水呈現(xiàn)“二、三、一”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，第二產(chǎn)業(yè)占總產(chǎn)值約半數(shù)，為典型的資源性城市產(chǎn)業(yè)。2011年，據(jù)初步測算，全市生產(chǎn)總值（GDP）12000412932萬元，比上年增長194。10000其中第一產(chǎn)業(yè)增加值68768萬元，比上年增288080310040316038303790長13；第二產(chǎn)業(yè)增加值187616萬元，比上年60增長288；第三產(chǎn)業(yè)增加值156548萬元，比上004380年增長174；40498050900042904540三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比167454379；200027402011年，全市有規(guī)模工業(yè)企業(yè)30家，實現(xiàn)工業(yè)1880175018801670000總產(chǎn)值664474萬元，實現(xiàn)工業(yè)增加值122372萬2007年2008年2009年2010年2011年元，比上年增長352；第一業(yè)產(chǎn)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)城市格局研究城市產(chǎn)業(yè)目前赤水有竹業(yè)、旅游、農(nóng)業(yè)、工業(yè)四大產(chǎn)業(yè)，其中農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)為城市支柱產(chǎn)業(yè)。竹業(yè)強市旅游業(yè)豐富的竹資源成為赤水“竹業(yè)強市”的金鑰匙，旅游業(yè)快速發(fā)展，已成為赤水市國民經(jīng)濟和社會發(fā)2008年，赤水市竹產(chǎn)業(yè)年綜合收入近11億元。竹產(chǎn)展的新興支柱產(chǎn)業(yè)。2010年，共接待游客175萬人業(yè)列入貴州省“十一五”重大專項科技支撐項目，赤水竹業(yè)循環(huán)經(jīng)濟工業(yè)園區(qū)已建成。次，旅游總收入18億元，旅游業(yè)帶動第三產(chǎn)業(yè)健康2010年生產(chǎn)漿板1708萬噸已完成。主要發(fā)展。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)工業(yè)2010年，全市農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值完成104億元，糧食總產(chǎn)量達1562萬噸，赤水金釵石斛地理和赤水烏骨雞標2010年，全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值456億元，志產(chǎn)品保護均通過國家審查驗收；以化工、竹加工、電力能源為主的三大門類工業(yè)已成為金釵石斛全市年產(chǎn)量500噸以上。目前已建成國內(nèi)最大的國家級石斛生產(chǎn)基地。工業(yè)經(jīng)濟主導(dǎo)力量。城市格局研究城市產(chǎn)業(yè)城市工業(yè)總產(chǎn)值基數(shù)較低，其中竹制品產(chǎn)值所占比例便高達32，形成了“一業(yè)獨強”的局勢，但卻難以形成規(guī)模化發(fā)展。全市共有規(guī)模以上企業(yè)數(shù)23家,全市規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值456574萬元（規(guī)模以下9208），比上年增長177其中規(guī)模以上竹制品企業(yè)6家，主要有中竹新宇竹業(yè)有限公司和新棉竹木制品有限公司；工業(yè)總產(chǎn)值213572萬元，比上年增長518；赤水竹業(yè)循環(huán)經(jīng)濟工業(yè)園區(qū)被列入全省重點園區(qū)，天竹、赤河、華龍紙業(yè)和紅赤水生態(tài)食品等6家企業(yè)落戶園區(qū)，形成竹建材、竹裝飾板材、竹工藝品、全竹造紙、竹家具和竹筍加工6大系列產(chǎn)品300多個品種，實現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺，竹產(chǎn)業(yè)對工業(yè)的貢獻率達到50。城市格局研究城市規(guī)劃城市定位國際先進生態(tài)立市、旅游興市、休閑度假生態(tài)旅游城市竹業(yè)強市城市定位目標產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略城市格局研究城市規(guī)劃赤水發(fā)展的三階段（預(yù)測）雖然本案所處區(qū)位未來為城市專業(yè)市場重點發(fā)展方向，但由于時間限制因素，近幾年內(nèi)享受不到太多利好。本案位于赤水大道和城工大道交匯點，而赤水大道和城工大道未來的城市主軸線和建材、汽車業(yè)專業(yè)市場的戰(zhàn)略規(guī)劃為本案的發(fā)展帶來了光明前景；發(fā)展階段第一階段第二階段第三階段赤水將建設(shè)成為一重點發(fā)展城市旅游和商貿(mào)業(yè)，快速發(fā)展以第城市三產(chǎn)業(yè)為城市支柱性產(chǎn)業(yè)個標準的國際先進形成以赤水大道、城工變化旅游城市大道及萬鏈路為主軸線的城市格局打造赤水農(nóng)家特色休閑游河濱路成為赤水的居民休閑場所，成為飲食、休閑、茶文化、娛樂一條街旅游產(chǎn)業(yè)達到國際先進水平，成為一個標準的形成赤水大道、城工大道（建材），城工大道（汽車業(yè)），河濱路、紅軍大具體實施城市縱軸線赤水大道道、赤水大道（旅游配套）三個產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)國際先進旅游城市，成流動人口大規(guī)模增加，第三產(chǎn)業(yè)增加幅度很大，餐飲、旅游為赤水的第三個支柱產(chǎn)工作城市橫軸線城工大道、酒店將逐漸成為支住性產(chǎn)業(yè)；業(yè)、萬鏈路。目前2015年20152020年2020年2040年城市格局研究城市規(guī)劃未來規(guī)劃將形成一個老城商業(yè)核心區(qū)、一個高端商業(yè)核心區(qū)、一個工業(yè)園區(qū)和一條河濱景觀的“四個一”格局。一個老城商業(yè)核心區(qū)即現(xiàn)有的大橋、五星路口、市醫(yī)院、客運站、紅軍大道、西內(nèi)環(huán)路、赤水一中等形成的原有老城區(qū)域，即市中辦事處轄區(qū)一個檔次最高的商業(yè)核心區(qū)河濱東路商業(yè)區(qū)一個工業(yè)園區(qū)以現(xiàn)有天臺鎮(zhèn)委核心，沿老赤桐公路沿線的扇子田鐵匠爐烏龜橋月亮田百畝大田，擴展到沿萬鰱路及復(fù)興太和村一帶。一條河濱景觀從赤天化河濱東路河濱中路河城市規(guī)劃未來重點發(fā)展區(qū)域為老城商業(yè)核心區(qū)和河濱西路甲子口切角丫復(fù)興、大同的10公里亮麗河濱景觀濱路高檔商業(yè)核心區(qū)城市格局研究城市規(guī)劃城市道路網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃趨于完善，城市對外交通能力得以全面提升。城市縱軸線第一縱軸線赤水大道（赤水大橋客運站轉(zhuǎn)盤林業(yè)車隊采氣隊鐵匠爐，建筑紅線為40米，為縣級城市中的最高標準）第二縱軸線紅軍大道文化大道長江新村宋代古墓城城市橫軸線第一縱軸線城工大道市道第二縱軸線萬鏈路路規(guī)劃外環(huán)路復(fù)興鐵匠爐萬鰱路北段鰱魚溪城市景觀路從赤天化河濱東路河濱中路河濱西路甲子口切角丫復(fù)興、大同的10公里亮麗河濱景觀第二部分旅游市場研究城市概況城市格局研究人口與經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)與規(guī)劃城市旅游環(huán)境分析旅游市場研究旅游商業(yè)市場分析旅游行為特征總體市場分析房地產(chǎn)市場研究住宅市場分析其他市場分析赤水商業(yè)分析商貿(mào)市場研究專業(yè)市場分析周邊城市個案城市旅游環(huán)境分析旅游市場研究旅游資源赤水為國務(wù)院唯一以行政區(qū)命名的國家級風(fēng)景名勝區(qū)，被譽為貴州的“生態(tài)邊城”。赤水風(fēng)景名勝區(qū)是國務(wù)院唯一以行政區(qū)命名的國家級風(fēng)景名勝區(qū)，“千瀑之市”、“丹霞之冠”、“竹子之鄉(xiāng)”、“桫欏王國”、“長征遺址”五大特色。赤水因美麗而神秘的赤水河貫穿全境而得名，更因中國工農(nóng)紅軍“四渡赤水”以及赤水丹霞世界自然遺產(chǎn)而揚名中外。赤水市歷來重視生態(tài)建設(shè)，被譽為貴州的“生態(tài)邊城”。旅游市場研究旅游資源依托自身擁有的18個獨立景區(qū)和世界級的“赤水丹霞”自然遺產(chǎn)，政府規(guī)劃未來將重點發(fā)展新型生態(tài)旅游強市。未來赤水城市“四化一強”建設(shè)模式中將重赤水風(fēng)景名勝區(qū)總面積為630平方公里，占市域面積的三分之一，由點建設(shè)新型生態(tài)旅游強市18個獨立景區(qū)組成?，F(xiàn)有森林面積214萬畝，全市森林覆蓋率7629，風(fēng)景區(qū)內(nèi)高達95以上。2010年8月2日赤水丹霞申遺成功，世界自然遺產(chǎn)中國丹霞赤水。赤水擁有中國最好的生態(tài)旅游環(huán)境和重要的“紅色旅游”標志，旅游將是赤水未來重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。旅游市場研究旅游資源擁有多個知名旅游景點，但整體呈現(xiàn)景點等級低、旅游產(chǎn)品類型單一的發(fā)展狀態(tài)，同時因純粹的觀光旅游而形成以”門票經(jīng)濟“為主的旅游經(jīng)濟。風(fēng)景區(qū)名稱景點等級門票價格（元人）旅游目的5A黃果樹景區(qū)貴州旅游資龍宮五柱峰景區(qū)世界級自然遺產(chǎn)50觀光游源豐富,5A赤水大瀑布（十丈洞）4A60觀光游遵義6家遵義會議會址、赤水大瀑布、級景區(qū)有兩遵義市燕子巖國家森林公園、四渡赤水燕子巖森林公園4A25觀光游紀念館、中國丹霞谷、云門囤家，包括其竹海國家森林公園準4A25觀光游貴陽10家黔靈山公園、紅楓湖、青他4A景區(qū)多四洞溝景區(qū)準4A4A巖古鎮(zhèn)、天河潭、南江大峽谷、野生動物園、保利國際溫泉、天邑森林溫泉、分布集中在30觀光游景區(qū)貴御溫泉、泉天下溫泉中國侏羅紀公園25觀光游黔南2家荔波樟江、平塘貴陽及黔南丙安古鎮(zhèn)景區(qū)20安順1家夜郎洞景區(qū)一帶，對赤觀光游畢節(jié)2家織金洞、百里杜鵑大同古鎮(zhèn)免門票觀光游水的旅游造黔西南1家萬峰林楊家?guī)r景區(qū)30觀光游黔東南1家西江千戶苗寨成極大分流赤水只有兩個4A級景區(qū)，且均是以觀光旅游為主，游客參與性項目少，造成旅游發(fā)展速度緩慢，造成游客停留時間短；典型的“門票經(jīng)濟”，且門票價格偏低，造成旅游經(jīng)濟低，增長緩慢；旅游市場研究旅游線路受到貴州等城市景點的影響，赤水旅游線路以周邊城市居民的短途旅游為主，長途旅游線路安排較少。短途線一般為赤水周邊城市到赤水的一日游到三日游主要線路重慶、成都、瀘州赤水（四洞溝畫廊、燕子巖幽谷、十丈洞、主要客群為周邊城市居民，便形成以短大同古鎮(zhèn)、赤水大瀑布等景點）重慶、成都、瀘州。其中，留宿赤水或九途旅游為主的路線，停留時間以2天一夜支一到兩晚為主；受到周邊國內(nèi)知名旅游景點的影響，如遠途線外地入黔游中主要的途徑景點為黃果樹瀑布、花溪青巖天河潭、南貴州黃果樹瀑布，導(dǎo)致赤水在長途旅游線江大峽谷、西江苗寨等，貴州北線游（遵義、茅臺、赤水）是非常稀少的線路路中，對游客的吸引力降低；主要線路第一天各地貴陽短途旅游的特點第二天貴陽仁懷消費力低赤水周邊以中小型城市為主，第三、四天仁懷茅臺赤水與長途旅游來自北京、上海的游客相比整第五天赤水貴陽體消費力較弱第六天貴陽各地。其中，留宿赤水或九支一到兩晚停留時間短一般以住宿一晚為主，游客由于多種原因?qū)е鲁嗨糜螛I(yè)形成消費低、消費少的旅游行便為無。時間發(fā)生其它延伸性消費；旅游市場研究旅游線路長線旅游較少，較遠區(qū)域旅游團隊及少涉足赤水市，赤水旅游景點的知名度和消費能級均較低。常規(guī)情況下，旅行社的線路景點安排對于提升旅游景點的知名度和人氣是最直接有效的方法；而目前幾大旅行社組織的貴陽長線旅游線路中，均是以黃果樹、南江大峽谷、黔靈公園等景點為主，涉及赤水相關(guān)的景點非常少。旅游市場研究旅游發(fā)展階段同時結(jié)合理論研究可以發(fā)現(xiàn)，旅游產(chǎn)品創(chuàng)新化、多樣化是旅游市場發(fā)展的必然趨勢，而赤水單一的旅游產(chǎn)品對游客的吸引力將逐漸減弱。1、創(chuàng)新化趨勢2、多樣化趨勢當今，度假旅游已經(jīng)成為人們一種必不可少的生活方式度假旅游產(chǎn)品在早期傳統(tǒng)的溫泉、礦泉療養(yǎng)出現(xiàn)后，繼而出、度假客源也以團隊為主轉(zhuǎn)向以散客為主、不帶孩子的現(xiàn)了追求“3S”享受陽光、沙灘、海水的濱海旅游，而后伴侶在度假者中占據(jù)越來越大的比重、無主題的度假旅，高山滑雪也成為深受人們歡迎的度假旅游項目，并且迅速游向有主題的度假旅游轉(zhuǎn)。發(fā)展成為一大產(chǎn)業(yè)。近年來，一些擁有豐富度假旅游資源、城市設(shè)施又較為完善團客散客的城市又逐漸開發(fā)出了都市度假旅游形式。濱海、濱湖、高山滑雪、溫泉療養(yǎng)、都市等多種類型旅游度無主題有主題假區(qū)的配合，使得度假旅游產(chǎn)品不斷豐富與完善。旅游市場研究旅游發(fā)展階段參考國內(nèi)國際旅游發(fā)展的三個不同階段來看，赤水目前處于旅游業(yè)的初始期，旅游能級的提升任重而道遠。傳統(tǒng)發(fā)展階段觀光現(xiàn)代發(fā)展階段旅游城市模式城市旅游模式城市即城市、景區(qū)即景區(qū)旅游單純以景區(qū)吸引游客城市即景區(qū)、景區(qū)即城市復(fù)合功能吸引消費者國內(nèi)趨勢度假休閑旅游城市的四種旅游類型旅游旅游世界趨勢觀光旅游休閑旅游度假旅游背景資料國際慣例表明一國人均GDP達到1000美元時，就進入國內(nèi)旅游的需求增長期，此時的旅游形態(tài)主要是觀光旅游；人均GDP達到20003000美元，旅游形態(tài)開始向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進入出國旅游的增長期；人均GDP達到30005000美元，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級；達到5000美元以上則開始進入成熟的度假經(jīng)濟時期。旅游市場研究旅游發(fā)展階段/案例鏈接案例鏈接單一的觀光旅游景點在國內(nèi)多個旅游城市均已實現(xiàn)成功升級，如開封清明上河園和杭州西溪濕地。大型宋文化主題公園，以宋功能升級代張擇端的名清明上河圖開封清明主題化、體驗型、上河園初期旅游特點為藍本，集中再現(xiàn)原圖風(fēng)物人文觀光游互動型景觀的大型宋代民俗風(fēng)情游樂園。功能升級以打造洪湖濕地生態(tài)公園和杭州西溪休閑度假為開發(fā)目標的集城濕地初期旅游特點休閑度假游觀光游市濕地、農(nóng)耕濕地、文化濕地于一體的國家濕地公園。旅游商業(yè)市場分析旅游市場研究商業(yè)市場/酒店市場現(xiàn)有酒店雖然整體檔次偏低，且以當?shù)厮饺私?jīng)營為主，但市場分布量多，基本可滿足旅游客群的需求。名稱平時價格黃金期價格（標間）（標間）可接待人數(shù)位置中悅大酒店377628250南正街赤水大酒店180440150人民西路速8酒店198458180河濱西路三江賓館120400168河濱西路金橋賓館6036840康佳路白云賓館9028050人民北路金龍賓館7019840人民北路悅家賓館12012024康佳路順達賓館10039810人民西路凱悅賓館10039860人民西路城市間商務(wù)賓館15029880市府路清賢賓館12024636南正街萬豪之星酒店29052870人民街航道賓館33856870河濱路現(xiàn)有酒店分布圖赤水源賓館388568130人民北路現(xiàn)有酒店主要分布在城市核心區(qū)域內(nèi)；以當?shù)厮饺私?jīng)營的中端偏下的賓館居多，兼帶少量快捷酒店和中高端酒店；市場現(xiàn)有中檔以上酒店不足20家，赤水雖然是旅游城市，但旅游人口有限，眾多賓館的存在基本可滿足旅游客群的需求；旅游市場研究商業(yè)市場/酒店市場目前酒店市場經(jīng)營情況較為理想，供應(yīng)與需求基本保持平衡狀態(tài)，入住客群以團隊旅游和商務(wù)客為主。三星級酒店3家、四星級1家合計約700個床位赤水現(xiàn)有酒店床位約11000個；快捷酒店以上標準入駐客群旅游團隊和商務(wù)兩大類客合計約1300個床位群為主，同時兼帶部分自助游客群；賓館、招待所等目前酒店市場經(jīng)營情況良好，入駐合計約4000個床位率較高，市場供需基本持平衡狀態(tài)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)賓館、酒店、家庭旅館、招待所等合計約5000個床位旅游市場研究商業(yè)市場/酒店市場規(guī)劃和在建中酒店主要分布在沿赤水河一帶，以較為高端的四星、五星級酒店為主，總供應(yīng)量四十多萬平方米，可以預(yù)見未來的市場競爭較為激烈。目前赤水在建和規(guī)劃中的高星級酒店約9家，主要分布在沿河濱路一帶的赤水河周邊；部分規(guī)劃中酒店分布圖分別為四星級酒店5家，五星級酒店四家，總建筑面積約44萬平方米，規(guī)劃總床位近5000個。巨洋國際大酒店金黔萬麗大酒店旅游市場研究商業(yè)市場/餐飲娛樂餐飲娛樂經(jīng)營內(nèi)容單一、經(jīng)營模式落后，處于城市商業(yè)發(fā)展的初始階段。無知名商家的入駐經(jīng)營等級低經(jīng)營模式市場經(jīng)營類型落后現(xiàn)狀單一建筑破舊服務(wù)水平環(huán)境差落后傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營模式，以沿街商鋪為主；經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種單一，以滿足居民基礎(chǔ)生活需求為主；服務(wù)業(yè)發(fā)展落后，服務(wù)意識差；旅游市場研究商業(yè)市場/特色購物特色購物由于當?shù)靥厣徫锓N類少、規(guī)模有限，未形成富有當?shù)靥厣闹黝}購物街。除了以滿足居民基礎(chǔ)生活所需的日常用品外，其它相對擁有較多市場份額的便是具有一定特色的竹制品；由于竹制品受工藝、購買量等條件的限制，致使其不會像其它產(chǎn)業(yè)可以大規(guī)模的開發(fā)和銷售，因此雖然在當?shù)厥袌鰮碛蟹蓊~較多，但相對其它城市支柱產(chǎn)業(yè)的銷售、經(jīng)營門店赤水的竹制品市場銷售量即非常少；旅游行為特征旅游行為研究客群特征赤水連年出現(xiàn)旅游收入和游客雙增長的局面，但由于整體基數(shù)較低，旅游經(jīng)濟收入并不理想。300赤水歷年接待游客30赤水歷年旅游總收入2536225662502520017566201831單位139單150位15125萬10951013人億10080元106661461505352002006年2007年2008年2009年2010年2011年2006年2007年2008年2009年2010年2011年至2011年赤水全年接待總游客25362萬人次，旅游總收入2566億元；根據(jù)官方統(tǒng)計，游客的人均消費約800多元人民幣；旅游行為研究消費特征通過于國內(nèi)知名旅游景點旅游人口的人均消費進行橫向?qū)Ρ瓤梢钥闯?，赤水旅游人均消費偏低。35003000單3000赤水于國內(nèi)各知名景區(qū)旅游消費對比位2500元2000200015001500130010008005000赤水麗江張家界九寨溝三亞根據(jù)赤水旅游局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，旅游人口人均消費（含往返車費、住宿、餐飲、娛樂、購物、游玩等所有費用）約為800元；與國內(nèi)知名景區(qū)消費額度相比較低60城市旅游消費中休閑、娛樂、購物的比例對比40旅游行為研究消費特征從旅游消費結(jié)構(gòu)可以看出一個城市旅游業(yè)的發(fā)展階段，赤水休閑、娛樂、購物三類僅占總消費額的26，城市旅游2處于0旅游業(yè)發(fā)展的初級階段。休閑、購物、娛樂等約占整體消費的026赤水北京上海河南海南重慶由于缺乏良好的旅游配套建設(shè)和旅游環(huán)境整體包裝，游客在赤水城市休閑、購物的花費非常低下。在于多個其它城市相比可以看出，赤水旅游消費支出中以住宿、出行、餐飲三種基礎(chǔ)類為主，而休閑、購物、娛樂三類總合僅點總消費支出的26；旅游行為研究階段性總結(jié)階段性思考綜上所述，對本案開發(fā)方向的初步判斷提出如下建議赤水旅游人口逐漸增多，對于具有城市特色的餐飲和特色購物需求日益增多，可經(jīng)過商家資源整合，建議可重商貿(mào)型商業(yè)點發(fā)展此類商業(yè)；發(fā)展機會點隨著城市經(jīng)濟的逐步提高，商旅游型商業(yè)基本概貿(mào)型商發(fā)展機會點況業(yè)應(yīng)迎來首次發(fā)展期，但赤水目前流動人口少、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不足，此類商業(yè)建議謹慎或少量開發(fā)；酒店發(fā)展目前市場酒店擁有量與住宿客群需求量基本處于機會點平衡狀態(tài)，但未來兩年有大量高星級酒店產(chǎn)品入市，激烈的市場競爭可想而知，建議謹慎開發(fā)，或經(jīng)過產(chǎn)品細分進行差異化經(jīng)營；旅游行為研究階段性總結(jié)/酒店發(fā)展機會酒店發(fā)展機會點通過與其它城市的橫向?qū)Ρ燃翱紤]未來赤水高星級酒店的入市量，建議本案慎重開發(fā)高星級酒店產(chǎn)品。2011年赤水與同等級城市旅游總收入比城市名稱酒店數(shù)量游客逗2011年旅游2011年接待游客留時間總收入（億元）（萬人）開封四星級以上酒店4個13天155239016單位億元自貢四星級以上酒店5個15天11099138178赤水四星級以上酒店2個12天2566253622011年赤水與同等級城市旅游總?cè)藬?shù)比通過與同等級旅游城市的相關(guān)數(shù)據(jù)相比可以看出，赤水旅游總收入和旅游接待人數(shù)均較低，對于酒店的需求量有限；單位萬人赤水酒店擁有量卻與其它兩個城市相差不多，同時考慮赤水未來規(guī)劃和已在建的9個四、五星級酒店，可以預(yù)見未來幾年，赤水星級酒店的經(jīng)營市場將異常困難；旅游行為研究階段性總結(jié)/酒店發(fā)展機會赤水未來五年高星級酒店市場需求與供應(yīng)目前已基本持平，若再開發(fā)同類產(chǎn)品，將面臨后期經(jīng)營困難的問題。未來五年旅游客群增長量25362萬（2011年旅游人數(shù)）（1305）25338043萬（旅游人數(shù)）未來五年高星級酒店客房需求量38043萬（2030）/365/2/8013021954（房間數(shù)）未來五年高星級酒店需求量赤水20072011年旅游人數(shù)的平均每年增長率為30左右；（13021954）/300間/酒店457（家酒店）基于每年30的旅游客群增長率預(yù)計未根據(jù)未來五年赤水旅游人群的增長進行推算，赤水未來五年對于高星來五年赤水年均旅游人數(shù)增長率30左級酒店的需求量為457家，但目前市場上已規(guī)劃和在建的四、五星右，旅游具體旅游客群增長量為級酒店為9家，可以預(yù)見未來競爭較為激烈?？稍谕粯I(yè)態(tài)領(lǐng)域內(nèi)產(chǎn)品細分，以服務(wù)不同客群為目標，進行差異化經(jīng)營旅游行為研究階段性總結(jié)/旅游商業(yè)發(fā)展機會旅游商業(yè)發(fā)展機會點處于旅游商業(yè)發(fā)展初期，特色餐飲和購物均亟待統(tǒng)一規(guī)劃和打造，樹立新的市場形象。旅游商業(yè)現(xiàn)狀餐飲娛樂特色購物雖然赤水餐飲具備一定的當?shù)靥禺數(shù)靥禺a(chǎn)竹制品經(jīng)營商家、種類在旅游地產(chǎn)“吃、住、游、娛、購、行”六色，但整體經(jīng)營市場層次低、類均較少，同時未經(jīng)過統(tǒng)一打造，大要素中，“住、游、行”是旅游城市的基型單一，未經(jīng)過包裝和規(guī)劃，因形成市場規(guī)模，對游客不具備吸本要求，也是必要條件；此沒有形成良好的形象；引力；而在旅游業(yè)發(fā)展初期，除景點外，吃和購便是吸引游客的另外重要因素，隨著旅游地產(chǎn)的進一步發(fā)展，“娛樂”功能也逐步豐富起來，如主題游樂廣場等；而赤水目前旅游市場連基礎(chǔ)型的餐飲和購物仍未形成具有吸引力的旅游目的地；旅游行為研究階段性總結(jié)/旅游商業(yè)發(fā)展機會特色餐飲案例鏈接（開封夜市小吃）開封的特色夜市小吃，雖為當?shù)鼐用褡园l(fā)形成，但如今在國內(nèi)已享有較高的知名度。通宵達旦、熱鬧異常的小吃夜市是開封這座古城的一大特色之一；鼓樓夜市因其濃郁的地方傳統(tǒng)特色，被中央、地方、港澳臺以及海外的百余家媒體廣為報道。到開封鼓樓吃夜市成了海內(nèi)外來汴游客晚間的主要旅游項目，每逢節(jié)假日，鼓樓夜市的客流量可達數(shù)萬人之多。旅游行為研究階段性總結(jié)/旅游商業(yè)發(fā)展機會特色餐飲案例鏈接（長沙坡子廟火宮殿）以古樸典雅的建筑為載體，開發(fā)集民間藝術(shù)、風(fēng)味小吃于一體的長沙持色美食街。位于長沙湘江河畔的坡子街是長沙特色美食火宮殿人繼承了傳統(tǒng)的特色小品，同時一條街于2004年10月動工改造，改造后的坡兼收并蓄，制作供應(yīng)各地的特色小吃，時子街占地面積74畝，總規(guī)劃面積164萬平方令小品，小吃的花色品種多樣。米，其中商業(yè)面積8萬平方米。以小品為主的早茶夜市，以湘菜為主的建成后的坡子街融古樸典雅、民間藝術(shù)及老點菜、宴席，獨具特色且質(zhì)量保證、消費字商行于一體，是聚集長沙乃至湖南各地的方便、價格適中深受廣大消費者歡迎。風(fēng)味小吃的美食一條街旅游行為研究階段性總結(jié)/旅游商業(yè)發(fā)展機會民俗購物案例鏈接（鳳凰古城）將特色購物作為城市旅游開發(fā)的重點工作之一，深挖當?shù)靥禺a(chǎn)、工藝品，如今民俗購物街已成為古城集聚人氣的重要場所。在古城每條街上，均是當?shù)馗鞣N各樣的工藝品，包括織錦、蠟染、扎染、銀飾等做工獨特，具有濃郁的地方特色和較高的藝術(shù)價值。鳳凰古城姜糖、蠟染、扎染、紙扎、銀飾、湘西臘味等旅游商品經(jīng)營規(guī)模逐漸壯大，僅姜糖一項就發(fā)展成為億元產(chǎn)值的“大產(chǎn)業(yè)”。目前以姜糖、銀器、苗酒、臘肉、臘染等為代表的地方民族品牌獲取得了游客及市場的認可，成為了游客來鳳凰旅游帶回家不可或缺的特產(chǎn)。旅游行為研究階段性總結(jié)/旅游商業(yè)發(fā)展機會民俗購物案例鏈接（西安書院門）打造集特色民俗、古玩、字畫為一體的仿古旅游購物街，是西安的書畫薈萃之地。書院門位于西安市老城區(qū)內(nèi)，借助于西安老城內(nèi)觀光旅游人群及其具備的文化底蘊優(yōu)勢，將其打造成以特色民俗、古玩、字畫為一體的明清建筑風(fēng)格仿古旅游購物商業(yè)街；主要經(jīng)營內(nèi)容文房四寶、字畫、青銅器、玉器，還有很多民間特色藝術(shù)品，如皮影、剪紙、手工編織等，具有濃厚的文化氣息，是西安的書畫薈萃之地。旅游行為研究階段性總結(jié)/商貿(mào)市場發(fā)展機會商貿(mào)市場案例鏈接從城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)分析，在某一行業(yè)沒有足夠量的企業(yè)數(shù)和年產(chǎn)值，難以積聚形成規(guī)?；纳藤Q(mào)流通市場。赤水竹案例一（南通）對應(yīng)市場（疊石橋）發(fā)展歷程制1992年，合計建筑面積25萬家紡生產(chǎn)企業(yè)數(shù)量品3000家形成家1997年，合計建筑面積41萬企規(guī)模以上企業(yè)1500家紡市場2001年，合計建筑面積196萬業(yè)家紡年產(chǎn)值600多億元目前，規(guī)劃在建第三期約58萬僅5家,案例二（東陽）年產(chǎn)木雕、根藝、紅木家具企業(yè)形成木對應(yīng)的東陽木雕城發(fā)展歷程值（不包括作坊式企業(yè)）2000多家雕市場2007年，建成市場一期，建筑面積41只萬平方米有木制品年產(chǎn)值目前，二期規(guī)劃占地面積607畝150億元21億元旅游行為研究階段性總結(jié)/商貿(mào)市場發(fā)展機會商貿(mào)市場理論分析比照商貿(mào)流通市場形成的理論，赤水的竹制品產(chǎn)業(yè)不具備形成大規(guī)模產(chǎn)地型專業(yè)市場的條件。生產(chǎn)者研究當?shù)厣a(chǎn)企業(yè)數(shù)量少，規(guī)模不大短期內(nèi)交通條件難以改善，無法吸消費者研究引大量采購者供銷關(guān)系研究產(chǎn)品種類少，款式型號不豐富結(jié)合之前的特色產(chǎn)業(yè)城市形成商貿(mào)市場的量化關(guān)系對比研究，我們可以初步判斷，近35年內(nèi)赤水發(fā)展竹制品市場的總體規(guī)模在14萬方之間。因此，建議與民俗文化購物市場共存發(fā)展。第三部分房地產(chǎn)市場研究城市概況城市格局研究人口與經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)與規(guī)劃城市旅游環(huán)境分析旅游市場研究旅游商業(yè)市場分析旅游行為特征總體市場分析房地產(chǎn)市場研究住宅市場分析其他市場分析赤水商業(yè)分析商貿(mào)市場研究專業(yè)市場分析周邊城市個案總體市場研究房地產(chǎn)市場研究總體市場研究綜述赤水市地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模龐大，增長速度迅猛。截至2012年4月規(guī)劃批準面積為21088萬平方米；2011年度開發(fā)建設(shè)總量完成4084萬平方米，其中赤水市區(qū)開發(fā)建設(shè)總量為26萬方；2012年度完成開發(fā)建設(shè)總量2501萬平方米。2012年13月，全市在建項目168個，完成投資28億元，同比增長1594，以上數(shù)據(jù)來自住建局統(tǒng)計數(shù)據(jù)及互聯(lián)網(wǎng)公開資料。房地產(chǎn)市場研究總體市場研究綜述以赤水30萬人口總數(shù)計算，赤水年開發(fā)量與人口對比數(shù)非常高城市開發(fā)建設(shè)面積（萬平方米）現(xiàn)人口數(shù)（萬）比例赤水403013上海12002500048重慶1400280005廣州820130006蘇州4801050045赤水開發(fā)建設(shè)面積與人口數(shù)比例已經(jīng)超過一般大、中城市的23倍，開發(fā)量遠遠超過城市人口所能承載的范圍。房地產(chǎn)市場研究總體市場研究綜述赤水開發(fā)中的地產(chǎn)項目主要集中在三個板塊赤水大道板塊以赤水大道為軸線分布的新開發(fā)區(qū)域，目前規(guī)劃檔次最高檔的樓河濱板塊盤都集中于此，有規(guī)劃相對現(xiàn)代以河濱西路為主的河濱的集中商業(yè)以及星級酒店項目；區(qū)域板塊，多以住宅赤水大道延伸段另有規(guī)劃中項目底商構(gòu)成，部分酒店產(chǎn)（包含本案）；部分年內(nèi)交房，品；大部分已交房大多剛啟動或待啟動。紅軍大道板塊以紅軍大道為軸線分布的區(qū)域，集中約9個開發(fā)建設(shè)中的樓盤，多為住宅底商構(gòu)成，一個五星級酒店；多為年內(nèi)或明年交房。房地產(chǎn)市場研究總體市場研究價格分析三大板塊價格存在差異，距離市中心遠近、開發(fā)成熟度、公開發(fā)售時間等因素是導(dǎo)致價格形成差異的重要原因。河濱板塊價格（元平紅軍大道板塊價格米）（元平米）住宅24003200住宅27003800商業(yè)1200018000商業(yè)1500024000赤水大道板塊價格（元平米）住宅30003800商業(yè)1500018000房地產(chǎn)市場研究總體市場研究三大板塊指標分析三大板塊產(chǎn)品形態(tài)存在明顯差距，與開發(fā)時間的關(guān)系最為直接拿地時間相對較早，成本相對較低河濱路板塊目前在售的幾個項目多為2010年開盤的項目，建筑規(guī)劃形態(tài)及品質(zhì)相對落后紅軍大道板塊開發(fā)時間略后，成本有所增加在售樓盤綜合性強，建筑規(guī)劃形態(tài)及品質(zhì)相對有所提高開發(fā)時間最晚，土地成本最高赤水大道板塊多為高容積率的高層、小高層底商建筑，呈現(xiàn)大規(guī)模的中央居住區(qū)房地產(chǎn)市場研究總體市場研究三大板塊指標分析受開發(fā)時間和經(jīng)濟發(fā)展等因素影響，三大板塊開發(fā)規(guī)模、配套等方面差異明顯物業(yè)管理幾乎沒有物業(yè)管理傳統(tǒng)物業(yè)管理形態(tài)智能化物管開始出現(xiàn)社區(qū)配套缺乏綠化、停車等相關(guān)配配套設(shè)施有所完善，基本部分項目出現(xiàn)了會所、高套滿足當下城市需求綠化等高端配套開發(fā)規(guī)模多為12萬的開發(fā)規(guī)模除個別樓盤外，大多為5萬基本都超過5萬的開發(fā)量，甚至平方以下開發(fā)規(guī)模出現(xiàn)了25萬方的中央居住區(qū)河濱路板塊紅軍大道板塊赤水大道板塊房地產(chǎn)市場研究總體市場研究三大板塊指標分析三大板塊樓盤的營銷水平也存在明顯差異售樓處非常簡陋比較一般有一定的形象、管理、智能化及團隊培訓(xùn)人員素質(zhì)比較差有基本接待能力有專業(yè)化的銷售人員形象包裝基本無包裝有簡單包裝產(chǎn)品形象包裝上整體出現(xiàn)很大提升河濱路板塊紅軍大道板塊赤水大道板塊房地產(chǎn)市場研究總體市場研究總結(jié)開發(fā)赤水現(xiàn)有開發(fā)建設(shè)項目已經(jīng)超出城市人口所能承載的范圍，競爭日益激烈；去化許多2010年開盤的樓盤仍在銷售，項目去化率并不理想形態(tài)受經(jīng)濟發(fā)展滯后、交通不便等因素限制，地產(chǎn)形態(tài)過于單一，基本以住宅底商形態(tài)為主項目對于居住部分的開發(fā)應(yīng)把握時間節(jié)點，并在產(chǎn)品形態(tài)、功能形態(tài)、產(chǎn)品組合等方面有所突破，形成差異化，避免惡性競爭住宅市場研究房地產(chǎn)市場研究住宅市場研究綜述赤水開發(fā)項目基本以住宅底商形式為主，通過走訪調(diào)查目前赤水在建和待建的大約有以下在售項目紅軍大道板塊赤水大道板塊市中心及河濱板塊赤水四季城御園中央國際（望江樓）（恒大雅苑）天臺麗都嘉壕國際富城花園丹霞金?。ㄌ┖蛨@）（君豪城市花園）日盛啟典山水麗城（宜佳苑）（金赤世家A）赤天化荷塘?xí)栽拢ㄒ菥霸罚┙鸪嗍兰褺太平大廈金水灣總計19個，其中帶（）的7個屬于2010年即開盤售賣的尾盤房地產(chǎn)市場研究住宅市場研究個案赤水四季城御園位置紅軍大道新行政區(qū)規(guī)模10萬平米物業(yè)類型多層住宅底商價格范圍3800左右均價主力面積80145平米工程進度在建開盤時間未開盤，接受預(yù)定去化情況預(yù)定比較多營銷水平較好開發(fā)商貴州群立房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合評述項目屬紅軍大道密集居住區(qū)，臨赤水河房地產(chǎn)市場研究住宅市場研究個案恒大雅苑位置紅軍大道規(guī)模占地面積約1萬平米物業(yè)類型多層住宅底商價格范圍住宅2900左右均價；一樓底商18萬左右主力面積住宅80120平米；商鋪80265平米工程進度在建開盤時間未開盤，接受預(yù)定去化情況預(yù)定比較多營銷水平一般開發(fā)商綜合評述項目屬紅軍大道密集居住區(qū)房地產(chǎn)市場研究住宅市場研究個案富城花園位置紅軍大道中段規(guī)模一期約8萬平米物業(yè)類型多層住宅底商價格范圍住宅2900左右均價；一樓底商19萬左右主力面積住宅88120平米；工程進度在建開盤時間2011年去化情況住宅大多本地去化，商業(yè)外地人購買較多營銷水平一般開發(fā)商綜合評述項目屬紅軍大道密集居住區(qū)房地產(chǎn)市場研究住宅市場研究個案君豪城市花園位置紅軍大道中段規(guī)模約3萬平方物業(yè)類型多層住宅底商價格范圍住宅73080左右均價；一樓底商16萬左右主力面積住宅120平米；工程進度在建開盤時間2010年底去化情況商鋪已完全去化，住宅一般營銷水平一般開發(fā)商綜合評述項目屬紅軍大道密集居住區(qū)房地產(chǎn)市場研究住宅市場研究個案宜佳苑位置紅軍大道南橋路規(guī)模二期約4萬平米物業(yè)類型多層住宅底商價格范圍住宅3000左右均價；一樓底商18萬左右主力面積住宅65平米；工程進度在建開盤時間2010年去化情況一期已去化，二期未開盤營銷水平較差開發(fā)商綜合評述項目屬紅軍大道密集居住區(qū)房地產(chǎn)市場研究住宅市場研究個案逸景苑位置紅軍大道南橋路規(guī)模約6萬平米物業(yè)類型多層住宅底商價格范圍住宅3070左右均價；一樓底商248萬左右主力面積住宅120平米；工程進度準現(xiàn)房開盤時間2010年去化情況住宅大部分去化，商業(yè)不夠理想營銷水平較差開發(fā)商綜合評述項目屬紅軍大道密集居住區(qū)房地產(chǎn)市場研究住宅市場研究個案中央國際位置赤水大道城工大道規(guī)模25萬平米，其中5萬平米商業(yè)街物業(yè)類型高層住宅商業(yè)街價格范圍住宅3800左右均價；一樓底商2萬左右主力面積工程進度未開建開盤時間未開盤，接受預(yù)定去化情況預(yù)定比較多營銷水平基本屬于赤水最好開發(fā)商赤水市飛龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綜合評述項目屬赤水大道密集居住區(qū)，地段好房地產(chǎn)市場研究住宅市場研究個案天臺麗都位置赤水大道城工大道規(guī)模物業(yè)類型小高層高層住宅底商價格范圍住宅3000左右均價；一樓底商16萬左右主力面積73130平米工程進度在建，近結(jié)構(gòu)封頂開盤時間即將開盤，接受預(yù)定去化情況預(yù)定比較多營銷水平一般開發(fā)商益民地產(chǎn)綜合評述項目屬赤水大道密集居住區(qū)，地段好房地產(chǎn)市場研究住宅市場研究個案丹霞金邸位置赤水大道赤金大道規(guī)模約50000平方物業(yè)類型高層住宅底商價格范圍住宅3400左右均價；一樓底商18萬左右主力面積120平米工程進度在建開盤時間即將開盤，接受預(yù)定去化情況周邊樓盤較多，壓力較大，由于總價低去化一般營銷水平一般開發(fā)商赤水金赤地產(chǎn)綜合評述項目屬赤水大道密集居住區(qū)，地段好房地產(chǎn)市場研究住宅市場研究個案日盛啟典位置赤水大道赤金大道規(guī)模物業(yè)類型高層住宅底商價格范圍住宅3800左右均價；主力面積44125平米工程進度在建開盤時間2011年去化情況營銷水平較差開發(fā)商貴州九信房地產(chǎn)綜合評述項目屬赤水大道密集居住區(qū)，地段好房地產(chǎn)市場研究住宅市場研究個案望江樓位置河濱西路規(guī)模建筑面積2萬平方米物業(yè)類型多層住宅底商價格范圍住宅3000左右；商業(yè)158001600主力面積住宅123138平米工程進度已完工開盤時間2010年去化情況商業(yè)50；住宅90營銷水平一般開發(fā)商貴州天地美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綜合評述地處赤水南側(cè)河濱路，景觀好，未來價值大房地產(chǎn)市場研究住宅市場研究個案嘉壕國際位置人民街規(guī)模建筑面積約35萬平米物業(yè)類型高層住宅底商價格范圍住宅3800左右均價；一樓底商2萬左右主力面積工程進度在建，部分結(jié)構(gòu)封頂開盤時間未開盤，接受預(yù)定去化情況營銷水平較差開發(fā)商赤水市嘉壕房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合評述老城區(qū)中心區(qū)域，配套成熟，交通便捷房地產(chǎn)市場研究住宅市場研究個案泰和園位置人民南路嘉聯(lián)賓館旁規(guī)模建筑面積約4萬平米物業(yè)類型多層住宅底商價格范圍住宅3400左右均價；一樓底商8000左