天津泰達(dá)南口路地塊藝術(shù)領(lǐng)域地塊可行性分析報告

目錄第一部分項目總論3一、項目可行性研究報告編制背景3（一）、可行性研究報告名稱3（二）、可行性報告編制單位3（三）、可行性研究報告編制依據(jù)3二、項目地塊概況3三、可行性研究的結(jié)論4第二部分項目宏觀投資環(huán)境和市場研究5一、項目所在城市的宏觀投資背景5（一）、城市基本背景5（二）、城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況5二、天津市房地產(chǎn)市場概況8（一）、房地產(chǎn)投資勢頭強(qiáng)勁8（二）、土地市場相對疲軟9（三）、房價增速較快9（四）、市場供需基本平衡，但需求相對縮緊10（五）、2006年市場供需預(yù)計分析11（六）、市場特征分析12三、項目周邊市場狀況13第三部分項目的市場定位14一、主力消費(fèi)群定位與分析14（一）、目標(biāo)客戶主要構(gòu)成14（二）、目標(biāo)客戶主要特點15（三）、目標(biāo)客戶群購買力分析15（四）、綜述15二、產(chǎn)品定位15三、戶型定位16四、項目方案評估意見17第四部分項目的經(jīng)濟(jì)分析18一、項目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)18二、項目開發(fā)建設(shè)的組織與實施計劃18（一）、建設(shè)方式18（二）、開發(fā)方案設(shè)想與分析18（三）、開發(fā)進(jìn)度19三、項目成本明細(xì)19四、項目收入20（一）、項目銷售價格的確定20（二）、項目收入21五、項目利潤21六、資金來源與支出21七、現(xiàn)金流量分析21八、盈虧平衡分析22九、敏感性分析22（一）、開發(fā)成本浮動對利潤的影響22（二）、銷售均價格浮動對利潤的影響22（三）、成本和價格敏感性分析比較22第五部分可行性研究的結(jié)論23一、經(jīng)濟(jì)效益分析23二、擬投資理由及潛在風(fēng)險23（一）、擬投資理由23（二）、潛在風(fēng)險24三、社會效益分析24第一部分項目總論一、項目可行性研究報告編制背景（一）、可行性研究報告名稱天津市南口路地塊可行性研究報告（二）、可行性報告編制單位榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司發(fā)展部（三）、可行性研究報告編制依據(jù)1、國家相關(guān)政策、法規(guī)2、天津市地塊整理信息土地招商3、走訪記錄，市場調(diào)研數(shù)據(jù)、資料4、天津市土地交易中心信息5、天津市政府網(wǎng)站二、項目地塊概況南口路地塊位于天津市河北區(qū)，中環(huán)線以內(nèi)，東側(cè)為喜峰道，南側(cè)為南口路，西側(cè)是天津市電器研究所，地塊正處于天津河北區(qū)重點改造的南口路沿線中心位置，該地塊具擁有較好的交通條件和升值潛力。位置圖如下通過多方信息渠道了解，預(yù)計天津市土地交易中心將在本月底或6月初發(fā)布地塊掛牌公告。目前該地塊現(xiàn)狀除北側(cè)三戶礦山電器廠職工宿舍和南側(cè)的商業(yè)銀行外均已拆平，起掛價25800萬元。規(guī)劃指標(biāo)及要求如下土地出讓面積為68,800，合1032畝；用地性質(zhì)為居住用地，容積率23，可建建筑面積不大于15,824，建筑密度30，綠地率40；土地使用權(quán)出讓年限為70年。通過經(jīng)濟(jì)測算，預(yù)計該地塊合理成交價為34,61328萬元（其中土地出讓金33,54000萬元、契稅1,00620萬元、土地交易手續(xù)費(fèi)6708萬元），即樓地價2,18739元/；擬定我公司取得該土地最高價為37,80835萬元（其中土地出讓金36,63600萬元），即樓面地價為2,38930元/。三、可行性研究的結(jié)論項目總成本62,56595萬元項目銷售收入87,03200萬元項目利潤19,63577萬元項目成本利潤率3138項目內(nèi)部收益率5201項目凈現(xiàn)值16122萬元項目投資回收期156年通過對項目的整體經(jīng)濟(jì)項目評價可以得出本項目具有較為合理的投資回報率，投資回收期短，項目風(fēng)險相對較小，規(guī)模符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略，因此項目可行。第二部分項目宏觀投資環(huán)境和市場研究一、項目所在城市的宏觀投資背景（一）、城市基本背景天津是我國四個直轄市之一，也是北方最大的沿海開放城市和航運(yùn)中心，轄區(qū)面積119197平方公里，屬于暖溫半濕潤大陸季風(fēng)型氣候。下轄有6個市區(qū)（和平、河?xùn)|、河西、河北、南開、紅橋）、4個郊區(qū)（東麗區(qū)、津南區(qū)、西青區(qū)、北辰區(qū)）、濱海新區(qū)（塘沽、漢沽、大港）和5個縣（薊縣、寶坻、寧河、靜海、武清）。截至2005年底，全市常住人口為1043萬人，其中城鎮(zhèn)人口為78306萬人。天津具有鐵路、公路、海運(yùn)和航空一體化的發(fā)達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)，京山、京滬兩大鐵路干線的交匯于界內(nèi)，為北方鐵路運(yùn)輸樞紐；公路四通八達(dá)，京塘、京哈、津榆、京福、京淄、京同六條國家級公路途經(jīng)天津；天津港是中國北方最大的綜合性貿(mào)易港口，擁有全國最大的集裝箱碼頭；天津濱海國際機(jī)場是北方重要的客機(jī)機(jī)場，也是華北地區(qū)最大的航空貨運(yùn)中心；2006年3月份國務(wù)院常務(wù)會議原則通過天津城市總體規(guī)劃（20052020年），明確了天津建設(shè)成為中國北方經(jīng)濟(jì)中心和國際港口城市的發(fā)展定位。天津“十一五”期間規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)是地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長12，人均生產(chǎn)總值超過7000美元，財政收入年均增長16以上，建成現(xiàn)代化國際港口大都市和我國北方重要的經(jīng)濟(jì)中心，成為全國率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的地區(qū)之一。（二）、城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況1、經(jīng)濟(jì)總量2005年天津市國民經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定增長，實現(xiàn)全市生產(chǎn)總值366386億元，按可比價格計算，比04年增長145，連續(xù)10個季度增速在14以上，當(dāng)年新增經(jīng)濟(jì)總量達(dá)52286億元。財政收入達(dá)到72552億元，占全市生產(chǎn)總值的198，同比上年增長268，實現(xiàn)“十五”期間財政收入5年上五百億元臺階的重大突破。天津20002005年GDP及增長率202260238694293188182667366386163936145157145125120108010002000300040002000年2001年2002年2003年2004年2005年億元80100120140160180200天津GDP增長率2、購買力和消費(fèi)水平天津城市居民收入在“十五”期間進(jìn)入高速增長階段，2005年城市居民人均可支配收入達(dá)到12639元，同比增長102；城市居民恩格爾系數(shù)為367，同比下降05個百分點。城市居民人均消費(fèi)性支出9653元，同比增長為97，其中用于居住類支出1292元，同比增長50。天津城市居民人均可支配收入及增長率93381031311467895912639814110211210411610164700080009000100001100012000130002000年2001年2002年2003年2004年2005年元24681012人均可支配收入增長率3、城市居民居住水平2005年度天津城市居民人均居住建筑面積2570，比2004年增加15。預(yù)計2006年天津城市居民人均居住建筑面積為2658，根據(jù)天津市20052020中長期發(fā)展規(guī)劃，2010年天津城市人均居住建筑面積將達(dá)到3000，未來幾年內(nèi)年均增長0855。4、固定資產(chǎn)投資“十五”期間天津社會固定資產(chǎn)投資進(jìn)入15以上的年增長高速期，2003年突破1000億元大關(guān)，連續(xù)3年保持20以上的速度增長，2005年天津市全社會固定資產(chǎn)投資額為151684億元，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成138556億元。天津20002005年固定資產(chǎn)投資及增長率81160104672125898797101516845350420520329015115863080016002000年2001年2002年2003年2004年2005年元50150250350450固定資產(chǎn)投資增長率5、2006年天津市主要預(yù)期目標(biāo)2006年全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是、生產(chǎn)總值增長12；、財政收入增長17以上；、全社會固定資產(chǎn)投資增長20；、城市居民人均可支配收入增長10以上；6、天津城市規(guī)劃天津城市發(fā)展規(guī)劃思路是舊區(qū)改造和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合，繼續(xù)改造破舊的中心城區(qū)，今明兩年將重點改造河北區(qū)（從規(guī)劃部門了解到，南口路周邊為河北區(qū)重點改造區(qū)域）和紅橋區(qū)的舊城區(qū)，同時積極新建一批配套設(shè)施齊全、人居環(huán)境較好的新型居住區(qū)。天津市區(qū)重點建設(shè)開發(fā)梅江板塊、東部板塊、奧運(yùn)板塊、西南板塊、老城廂板塊、東南板塊和海河板塊七個大型居住板塊（不含濱海新區(qū)板塊）。其中梅江板塊（梅江13號地所屬片區(qū)）、奧運(yùn)板塊（電影制片廠地塊所屬片區(qū)）、西南板塊、老城廂板塊和海河板塊在2003年以前就著手開發(fā)建設(shè)，其生態(tài)環(huán)境、配套設(shè)施、人居氛圍等都相對較好，市場成熟度和認(rèn)可度也相對較高。東部板塊（萬東小馬路所屬片區(qū)、二號橋德億達(dá)項目）區(qū)域內(nèi)在開發(fā)項目較少，目前還未形成相互競爭、共同建設(shè)的發(fā)展態(tài)勢，雖然麗苑居住區(qū)、萬新居住區(qū)和衛(wèi)國道沿線項目形成呼應(yīng)，但相對于其他板塊而言，規(guī)模和發(fā)展勢頭均顯遜色，但隨著國家重點發(fā)展濱海戰(zhàn)略的實行，東部板塊因其獨特的區(qū)域特點和地理位置優(yōu)勢，必將面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。東南板塊區(qū)域目前成型的居住社區(qū)整體品質(zhì)趨于中低檔，后期規(guī)劃中的項目會以低密度的高檔住宅為主要發(fā)展方向，有借大梅江的勢頭與其形成呼應(yīng)。該板塊區(qū)域處在天津市大的發(fā)展方向之上，遠(yuǎn)期形勢看好?？傊?，天津城市主體規(guī)劃發(fā)展如以下圖所示，以和平區(qū)中心板塊（紅色橢圓示意）向四周擴(kuò)散。二、天津市房地產(chǎn)市場概況2005年天津樓市總體處于持續(xù)快速地發(fā)展，房地產(chǎn)投資勢頭依然強(qiáng)勁，房價穩(wěn)步上漲，但漲幅明顯回落。市場供給充足，但受宏觀政策影響，市場需求在一定程度上略有萎縮。（一）、房地產(chǎn)投資勢頭強(qiáng)勁雖受諸多宏觀調(diào)控政策影響，2005年的房地產(chǎn)投資增長速度達(dá)到241，僅比2004年少074個百分點。自從2003年以來，天津房地產(chǎn)投資一直保持20以上的增速，可見天津房地產(chǎn)市場進(jìn)入投資需求旺盛期。天津20012005年房地產(chǎn)投資及增長率1758421139263393275416127204902412482021001502002503003502001年2002年2003年2004年2005年億元61218243036房地產(chǎn)投資增長率（二）、土地市場相對疲軟2005年的天津土地市場略顯平淡，主要表現(xiàn)在兩個方面，其一是土地價格上漲幅度明顯回落，與2004年163的上漲幅度相比，2005年土地交易價格上漲幅度僅為39，其中居住用地交易價格上漲29；其二是土地交易量較2004年也大幅度下降，截止2005年11月份，全市（不包括保稅區(qū)）土地成交總量為1126萬，同比減少846，單宗土地成交面積為59263，同比減少854。（三）、房價增速較快根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，天津2005年度累計成交均價為4132元/，較2004年度全年均價（3302元/）上升2513，而2004年度相比2003年上漲214。市區(qū)商品房均價突破5000元/的大關(guān)，下半年外環(huán)線以內(nèi)5000元/以下的樓盤屈指可數(shù)，中環(huán)線以內(nèi)的商品房已經(jīng)超過6000元/的均價水平。從2005年度天津商品房價格走勢看，第一季度消費(fèi)慣性使然，房價沿著2004年底的軌跡平穩(wěn)緩慢上行的態(tài)勢。房價一年一個臺階（2003年2700元/水平、2004年3300元/水平、2005年4100元/水平），預(yù)計2006年度天津整體房價水平達(dá)到5000元/的水平。天津20042006年月度商品房均價對比表100020003000400050006000元2004年2882303730573355337831913227342435283652386138082005年3754386839424096401739783899403040414589465647932006年49055046489850891月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月進(jìn)入2006年以來，天津全市商品房均價保持在4900元/以上的水平，其中河西區(qū)和南開區(qū)價格水平高，分別達(dá)到6500元/和6200元/的水平。自二月份以來，河北區(qū)房價水平達(dá)到51005300元/的水平，就河北區(qū)市場狀況和目前價格水平看來，該區(qū)域的房價上漲空間較大。預(yù)計2006年度河西區(qū)、南開區(qū)、河?xùn)|區(qū)和河北區(qū)商品房住宅均價將分別達(dá)到6800元/、6500元/、5700元/和5500元/以上的水平。天津主要城區(qū)區(qū)域2006年14月份房價示意圖如下2006年14月商品房均價示意圖50894558475047625272651568185046490548984883533450734844625362025757617364136928505556785665534045005125575063757000一月二月三月四月元全市商品房均價全市商品住宅均價河北區(qū)均價南開區(qū)均價河西區(qū)均價河?xùn)|區(qū)均價（四）、市場供需基本平衡，但需求相對縮緊雖然受一系列宏觀調(diào)控政策影響，但天津商品房供給市場依然旺盛，全年新開發(fā)商品房建筑面積347056萬，同比增長211，其中商品住宅282787萬，同比增長211。年度新增商品房供應(yīng)量為1187萬。與市場供給形成截然反差，市場需求受宏觀政策影響明顯，從2月份開始月度需求基本呈下降趨勢，全年商品房成交面積980萬，同比去年下降18，各月份成交情況見下圖天津04與05年月份商品房成交面積對比示意圖10961227311221193210152845582910913135991212310329048300780082008400866790076957299836510244512610059050100150一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月萬04年成交面積05年成交面積（五）、2006年市場供需預(yù)計分析1、2006年預(yù)計住宅需求總量在1868萬左右1、從人口增長及平均居住面積來看2005年天津全市常住人口1046萬人，其中城鎮(zhèn)人口556萬人，人均居住面積257。根據(jù)天津市20052020中長期發(fā)展規(guī)劃，2006年的天津人口預(yù)計將達(dá)到1076萬人，其中城鎮(zhèn)人口574萬人，城鎮(zhèn)人口比2005年增加18萬人。預(yù)計2006年天津城鎮(zhèn)人均居住面積將達(dá)到2658到2010年天津城鎮(zhèn)人均居住面積為30，年均增長0855。由此根據(jù)住宅剛性需求計算公式為剛性需求新增人口“帶動型需求”現(xiàn)有人口“改善型需求”2658/人18萬人0855/人574萬人478萬490萬968萬由人口增長及平均居住面積增長形成2006年的住宅剛性需求預(yù)計為968萬左右。2、從拆遷帶來的“被動型”需求分析2005年天津城區(qū)拆遷面積為180萬。根據(jù)政府統(tǒng)計資料顯示，2006年的拆遷量將比2005年略有放大，預(yù)計拆遷量將達(dá)到200萬左右。根據(jù)拆遷量與新房需求量13的關(guān)系，將形成600萬的住宅需求。3、從“轉(zhuǎn)移型”需求分析2005年初預(yù)計天津住宅需求量在1300萬左右，由于受到年中的宏觀政策影響，全年實際成交量約1000萬左右，被抑制的需求量約有300萬左右，也將會結(jié)轉(zhuǎn)到2006年的市場上進(jìn)行消化。將上述三項數(shù)據(jù)合計，預(yù)計2006年天津住宅需求在1868萬左右。2、2006年住宅供給情況根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計分析顯示，2006年天津市房地產(chǎn)投資額計劃比上年增長22，達(dá)到400億元；新開工項目計劃比上年增長25，達(dá)到2000萬，加上在施工程，今年的房地產(chǎn)施工面積計劃達(dá)到3500萬。（六）、市場特征分析1、產(chǎn)品特征分析（1）、住宅平均面積減小趨勢明顯隨著全市整體的住宅平均價格上漲，而消費(fèi)群體的整體購買力沒有明顯增強(qiáng)，市民基于控制購房總價的實際需求，對功能齊全的經(jīng)濟(jì)型戶型較為認(rèn)可，此類產(chǎn)品也是目前市場需求量最大的。為了更能適應(yīng)天津的消費(fèi)群體的需求，住宅戶均面積減小趨勢明顯，8090兩居、105110三居等經(jīng)濟(jì)型戶型的需求范圍也擴(kuò)大到中高檔產(chǎn)品中。（2）、小高層、高層建筑將成為住宅建筑形式的主體隨著城市現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展，以及土地資源的稀缺和價格的不斷上漲，小高層和高層建筑逐漸成為建筑形式的主體。（3）、混合居住模式將成為主流以擁有的財富總量劃分人群的觀念將被淡化，共同的價值取向?qū)⒊蔀榻缍ň幼∪后w的新標(biāo)準(zhǔn)。從而使單一項目的產(chǎn)品線更長，產(chǎn)品適應(yīng)范圍更廣泛。（4）、更開放的“大街區(qū)小組團(tuán)”規(guī)劃形式將逐步受到關(guān)注由于住宅區(qū)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，社區(qū)對城市的開放性將變得十分重要，更多的社區(qū)道路系統(tǒng)將是對城市開放的，而封閉性組團(tuán)將被控制在一個較小的規(guī)模。（5）、建筑風(fēng)格方面，將從簡約走向豐盛通過現(xiàn)代、時尚并且豐盛的建筑外檐，實現(xiàn)建筑的藝術(shù)功能，并最終將建筑藝術(shù)轉(zhuǎn)化成為客戶價值。2、競爭特征分析（1）、房款總額成為最敏感因素，住宅消費(fèi)更趨理性由于近年來天津房價快速增長，而期間房價增幅遠(yuǎn)高于同期人均可支配收入增幅，房價逐漸成為影響購房消費(fèi)的關(guān)鍵因素。同時受到支付能力限制，房款總額的控制成為一般購房者最為敏感的問題（2005年總款50萬元以內(nèi)商品房、2006年總款60萬元以內(nèi)商品房）。此外，隨著房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入品牌時代，消費(fèi)者對于發(fā)展商的信譽(yù)、業(yè)績以及行業(yè)口碑更為關(guān)注，產(chǎn)品競爭細(xì)化到項目品牌、售后服務(wù)、綜合性價比等層面，購房者消費(fèi)行為更加理性。（2）、品質(zhì)和品牌競爭成為片區(qū)市場競爭的主體通過對一些在售樓盤調(diào)研發(fā)現(xiàn)，同一片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品“同質(zhì)化”程度較高，就目前天津商品房較高的價格水平上，購房者對片區(qū)內(nèi)的價格差異敏感程度顯得相對較低，所以價格不是同一片區(qū)的競爭主體。片區(qū)內(nèi)的產(chǎn)品品質(zhì)、品牌和開發(fā)商實力的競爭就顯得格外重要，一方面，外地知名地產(chǎn)商加快進(jìn)軍天津的步伐，并樹立在當(dāng)?shù)氐男抛u(yù)及品牌效應(yīng)；另一方面，本地開發(fā)商也開始越來越重視自身品牌的建設(shè)，并嘗試著向其他城市擴(kuò)張。三、項目周邊市場狀況根據(jù)天津的未來城市發(fā)展規(guī)劃，從今年開始南口路沿線（志成道至普濟(jì)河道段）將是河北區(qū)重點規(guī)劃改造的地帶，南口路沿線的舊城改造和南口路拓寬并行，未來幾年南口路沿線將是河北區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)熱點地帶。目前該地帶在售或擬售樓品相對很少，近年開發(fā)的商品住宅項目也相對較少，周邊新樓盤僅有金品家園（在售，銷售率在85以上）和風(fēng)和日麗（年初銷罄）。由于本項目與金品家園和風(fēng)和日麗具有相同的區(qū)域性，本項目具有可比性。通過對金品家園和風(fēng)和日麗項目的調(diào)研，綜合分析得出如下幾點1、該區(qū)域為中低檔商品房相對集中區(qū)。目前區(qū)域內(nèi)在建的項目（金品家園、風(fēng)和日麗二期）和近年來已建成小區(qū)（東?；▓@、山?；▓@、勝景花園等）從產(chǎn)品品質(zhì)（包括產(chǎn)品建筑結(jié)構(gòu)、外立面效果、項目景觀規(guī)劃和小區(qū)內(nèi)配套等方面）看，區(qū)域內(nèi)商品房住宅產(chǎn)品品質(zhì)不高，檔次相對較低。2、參考區(qū)域內(nèi)在售樓盤（金品家園）的產(chǎn)品品質(zhì)和價格水平，同時結(jié)合區(qū)域內(nèi)二手房5000元/以上的價格水平，可以判定目前該區(qū)域的商品房價格水平超過5000元/。預(yù)計2006年區(qū)域內(nèi)新建商品房價格能到達(dá)5500元/。3、區(qū)域內(nèi)項目目標(biāo)客戶群為天津中等偏低的收入水平群體，從購房目的上看，以為子女購房需求、拆遷購房需求以及周邊改善型需求為主，投資性需求相對很少。4、從產(chǎn)品需求特征來看，80100的兩居室和110左右的小三居室的戶型為區(qū)域市場需求熱點，而對125面積以上的戶型相對要少，從金品家園的銷售狀況看來，市場對80以下的小面積戶型也反應(yīng)較好。5、該區(qū)域內(nèi)在建項目和次新項目的產(chǎn)品基本上采用磚混板式結(jié)構(gòu)，以多層住宅為主。第三部分項目的市場定位一、主力消費(fèi)群定位與分析（一）、目標(biāo)客戶主要構(gòu)成1、地塊周邊“改善型”客戶群體南口路與沿線住宅新建住宅小區(qū)相對較少，僅有售罄的風(fēng)和日麗和在售的金品家園，而周邊其他次新商品房的戶型、社區(qū)環(huán)境和配套等比較落后，勢必存在較為充足的“改善型”客戶群體，該群體為本項目的主要目標(biāo)消費(fèi)群體之一。2、拆遷戶，特別是河北區(qū)和紅橋區(qū)的舊城改造拆遷戶。隨著河北區(qū)、紅橋區(qū)的今明兩年的大規(guī)模改造，勢必有帶動巨大的拆遷性購房的需求，由于本項目定位為中檔普通住宅，價格水平相對其它中心城區(qū)較低，在該群體中存在一定量有經(jīng)濟(jì)能力購買本項目的群體。另近年來天津其他城區(qū)大規(guī)模城市拆遷改造，天津市區(qū)房價快速上漲，致使大量的拆遷戶未能購得新房或二手房，本項目的價格優(yōu)勢勢必會吸引大量的其他城區(qū)的拆遷戶。3、周邊首次置業(yè)人群該目標(biāo)客戶群主要是適婚年齡的年輕人結(jié)婚用房需求和為子女購房需求，該目標(biāo)客戶群體具有較強(qiáng)的購房需求。4、其它城區(qū)的購房群體由于近年來天津房價快速上漲，致使許多購房者“望房興嘆”，除河北區(qū)和紅橋區(qū)外，市內(nèi)其它城區(qū)房價基本上都在6000元/的水平，本項目的5500元/的價格水平（明年開盤時的價格水平）勢必能吸引大量其它城區(qū)的購房群體。（二）、目標(biāo)客戶主要特點1、家庭月收入水平一般在3500元以上，如項目附近獨立經(jīng)營的個體工商戶、教師、企事業(yè)單位的工作人員。2、家庭人口數(shù)一般為35人，以項目周邊改善型購房、拆遷購房、結(jié)婚購房和為子女購房為主。（三）、目標(biāo)客戶群購買力分析本項目的住宅平均建筑面積約為96,均價5500元/，每套住房的總價為約528萬元左右，按首付30（約158萬元），貸款70（約37萬元），還款期限為20年計算，每月還款本息合計約2500元。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明2005年天津市居民家庭人均可支配收入12639元，以普通三口之家計算，家庭年可支配收入37917元，平均每月可支配收入約3160元，高于每月還款660元。在未考慮到目標(biāo)客戶群體的未來收入增長的情況的條件下，本項目擬定家庭月收入在3500元以上的目標(biāo)客戶群完全有經(jīng)濟(jì)能力購房本項目住宅。（四）、綜述在市場消化能力方面，由于該地塊天津目前重點改造的南開路（志成道至普濟(jì)河道段）的中心區(qū)域，臨近普濟(jì)河道、榆關(guān)道和天津中環(huán)線，交通便利，地理位置相對較佳，周邊生活配套齊全，價格水平較迎合擬定目標(biāo)客戶群體心理價位和實際購買力，故在滿足該區(qū)域市場需求和吸引目標(biāo)客戶方面具備較大的優(yōu)勢。從擬定目標(biāo)客戶群的數(shù)量上和購買力上，項目擬定目標(biāo)客戶群體完全可以消化本項目。二、產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位為中檔普通住宅小區(qū)形象定位簡約、便捷、健康、人文生活產(chǎn)品定位的原因A本項目位于重點改造和規(guī)劃中的南口路生活區(qū)，而目前該區(qū)域內(nèi)基本上都是低檔商品房住宅，本項目相對同其他在建樓盤或次新樓盤相比，具有規(guī)模優(yōu)勢，故本項目適宜定位為中檔住宅小區(qū)。B定位為中檔住宅小區(qū)，有利于在區(qū)域內(nèi)樹立本項目的產(chǎn)品形象，與目前低檔次的商品房住宅相區(qū)別，本項目從產(chǎn)品檔次、價值和價格上都能較大程度迎合擬定目標(biāo)客戶群的實際需求和購買力，以求最大程度的贏得市場。C、本項目周邊超市、醫(yī)院、菜市場等等生活配套齊全，世紀(jì)聯(lián)華、易初蓮花等大型超市近在咫尺，新建中的天津第一醫(yī)院與本項目距離不到100米，離南口路菜市場僅200米的路程。D本項目周邊污染源極少，綠化程度高，臨近北寧公園、西沽公園、北運(yùn)河等休閑娛樂場地，具有健康生態(tài)的生活環(huán)境。E本項目周邊重點名校林立，如河北工業(yè)大學(xué)、育英里小學(xué)、鐵一小、二中、十四中以及天津外院附中等，具備較為深厚的人文底蘊(yùn)。三、戶型定位根據(jù)天津市房地產(chǎn)政策情況、房地產(chǎn)供求狀況、區(qū)域內(nèi)樓盤狀況，并考慮目標(biāo)客戶群的需求狀況，確定本項目的戶型定位。1、按照建設(shè)部等七部委通知，天津市明確了普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)建筑容積率在10以上；單套建筑面積以國家規(guī)定的120平方米為標(biāo)準(zhǔn)上浮20。2、隨著普通住宅產(chǎn)品主要供應(yīng)區(qū)的價格上漲，市民基于控制購房總價的實際需求，對功能齊全的中小戶型較為認(rèn)可，對于此類產(chǎn)品需求量較大。3、區(qū)域內(nèi)樓盤戶型定位主要以中小戶型為主，如金品家園戶型主要以7998小兩居和10664的大兩居、104108小三居為主。另有部分5618、5711的一居室戶型，而大面積戶型相對較少（戶型面積有12741、14283和14741）。4、經(jīng)調(diào)查，項目目標(biāo)客戶群的住房消費(fèi)能力在5055萬元，對于80100兩居、110以內(nèi)的三居等經(jīng)濟(jì)型戶型需求量較大。擬確定戶型面積如下表戶型面積80以下809090100100110110120120以上比例5204020105戶型2室2廳1室1廳2室2廳2室2廳2室2廳3室2廳3室1廳3室2廳3室2廳四、項目方案評估意見由于本項目所在的區(qū)域?qū)儆谔旖驑潜P價格和產(chǎn)品檔次相對較低的城區(qū)，該區(qū)域消費(fèi)群體收入水平有限，對產(chǎn)品的價格和總款的敏感程度最為強(qiáng)烈，因此控制開發(fā)成本，對吸引有效需求尤其關(guān)鍵。同時考慮到該地塊的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，因此建議本項目產(chǎn)品定位為中檔產(chǎn)品，以中小戶型為主，以11層板式小高層為主，輔以部分18層點式高層住宅（建議項目規(guī)劃設(shè)計時可以適當(dāng)考慮少量板式6層多層住宅），采用簡約建筑風(fēng)格、明朗的外立面效果、優(yōu)美社區(qū)景觀、完善社區(qū)配套及人性化的物業(yè)管理來突出本項目的簡約、健康和人文理念。第四部分項目的經(jīng)濟(jì)分析一、項目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊出讓為凈地出讓，面積688公頃，合1032畝。用地性質(zhì)居?。唤ㄖ芏?0；容積率23；綠地率40。出讓年限70年。由于本地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)要求，本項目擬建各項物業(yè)如下表項目數(shù)量備注住宅158240地下車庫7912地下車庫軍民兩用二、項目開發(fā)建設(shè)的組織與實施計劃（一）、建設(shè)方式建議采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，有效的控制項目的工期、成本、質(zhì)量。（二）、開發(fā)方案設(shè)想與分析由于我公司首次在天津開發(fā)地產(chǎn)項目，且對天津市場認(rèn)識上存在一定的不足，綜合考慮本項目開發(fā)風(fēng)險的規(guī)避以及項目未來定價策略調(diào)整，本項目擬分兩期滾動開發(fā)。第一期將在本地塊南半?yún)^(qū)開發(fā)，約完成建筑面積755萬（其中含地下車庫約036萬），并完成銷售中心、樣板樓工程。南半?yún)^(qū)緊鄰南口路，便于本項目成熟社區(qū)規(guī)模的形成和人氣的聚集，同時有利于本項目前期的推廣和二期的造勢，最終有利于整個項目的運(yùn)作和資金的快速回籠。第二期開發(fā)北半?yún)^(qū)，約共計906萬（其中含地下車庫約043萬），最終完成整個項目的開發(fā)。隨著北半?yún)^(qū)的建設(shè)，本項目的人氣更加聚集，加上小區(qū)的成型，配套設(shè)施完善，銷售價格有望提高，獲得較好的利潤。（三）、開發(fā)進(jìn)度開發(fā)期為25個月，前期規(guī)劃、設(shè)計、勘察、測量、手續(xù)辦理、招投標(biāo)等共需4個月；建設(shè)期為15個月，室外配套在樓體封頂后2個月內(nèi)完成，工程開工的第3個月開始銷售。整個項目建筑工程竣工5個月后銷售基本結(jié)束，銷售期共計18個月。建設(shè)進(jìn)度安排如下第一期2006年11月2007年10月第二期2007年2月2008年1月詳見（附表二）開發(fā)進(jìn)度表三、項目成本明細(xì)除土地成本以外的成本明細(xì)見下表項目名稱總成本（萬元）單位成本（元/M2）備注1、建筑工程成本17,084001,07963小高層、高層住梯1260796370部電梯2、項目前期費(fèi)用340222150規(guī)劃設(shè)計費(fèi)79500住宅設(shè)計費(fèi)1901200地質(zhì)勘探32200放線測量費(fèi)8050監(jiān)理費(fèi)322003、政府規(guī)費(fèi)431442727散裝水泥14090建筑面積033元墻體革新費(fèi)38240勞保統(tǒng)籌費(fèi)79500白蟻防治費(fèi)32200渣土清運(yùn)費(fèi)47300確權(quán)測繪費(fèi)24150產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)47300竣工備案費(fèi)8050交易服務(wù)費(fèi)21130投資額012質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)11070工程造價007技術(shù)服務(wù)費(fèi)14090防雷審核241511500元建筑面積15元/M2圖紙審查24150環(huán)境評估費(fèi)12076印花稅5030中標(biāo)造價003招標(biāo)服務(wù)費(fèi)32200合同造價024、安裝工程5,2852233400燃?xì)?604800自來水3962500污水、雨水4592900電力14569200雙電路92；單電路83供熱185111700住宅92，二次管網(wǎng)25閉路電視47300智能化31620005、環(huán)境配套791205000景觀、綠化47530室外道路316206、管理費(fèi)7912050007、銷售費(fèi)用1,265928000銷售收入的1158、財務(wù)費(fèi)用1,64700104089、不可預(yù)見費(fèi)316482000總計27,952671,76647本地塊總占地面積688公頃，本地塊掛牌底價2580000萬元，結(jié)合本項目的成本和利潤的基本測算，根據(jù)附表三（1）土地成本測算表，該地塊較為合理地價估計在起價基礎(chǔ)上增長3000，即為33,54000萬元，另外契稅為100620萬元，交易手續(xù)費(fèi)為6708萬，土地總成本為3461328萬元。本次經(jīng)濟(jì)測算土地成本為3461328萬元。擬定競買土地最高地價為37,80835萬元，其中土地出讓金36,63600萬元、契稅1,09908萬元和土地交易手續(xù)費(fèi)7327萬元，詳見附表三（1）土地成本測算表。四、項目收入（一）、項目銷售價格的確定綜合考慮本地塊周邊項目售價、本項目預(yù)期投資回報、天津房地產(chǎn)市場大環(huán)境和區(qū)域市場的未來價格預(yù)計，擬定銷售均價格為住宅5,500元/地下車位10萬/個（二）、項目收入項目數(shù)量均價總價住宅158,2405,500元/87,03200萬元稅金4,83028萬元銷售凈收入82,20172萬元備注通過計算車位收益與建造成本基本相持平，故在人防建設(shè)成本和凈銷售收入計算時不予考慮，具體計算如下地下車位建造成本07912萬2600元/2,05712萬元地下車位出租收益226個10萬元/個2,260萬元五、項目利潤項目銷售凈收入為82,20172萬元，總成本為62,56595萬元，總利潤為19,63577萬元，項目成本利潤率為3138。計算如下（82,2017262,56595）62,565953138詳見附表三（1）土地成本測算表六、資金來源與支出項目資金來源包括項目占用資金和預(yù)售收入，其中總計占用資金43,000萬元，6批次投入，分別為6,500萬，4,500萬，1,000萬、8,000萬、3000萬元和20,000萬元，并在開發(fā)期間分批返還公司。資金支出包括土地費(fèi)用、其他費(fèi)用、稅費(fèi)和還款。詳見（附表四）資金來源及支出測算表七、現(xiàn)金流量分析基準(zhǔn)收益率的大小取決于銀行的利率高低、項目經(jīng)營的風(fēng)險程度以及經(jīng)營的目標(biāo)和要求等，本項目取“銀行同期貸款利率”為648，故基準(zhǔn)收益率設(shè)為8。財務(wù)凈現(xiàn)值16,122萬元財務(wù)內(nèi)部收益率5201財務(wù)投資回收期156年詳見（附表五）現(xiàn)金流量表財務(wù)內(nèi)部收益率為5201，說明投資南口路地塊項目具有較好的經(jīng)濟(jì)收益。八、盈虧平衡分析1、銷售率100時，盈虧平衡點時住宅銷售均價為A（AX15824）X155562,56595A4,186元/2、銷售均價為5,500元/時，盈虧平衡點時銷售率為B87,03200XBX155562,56595B7611項目盈虧平衡點銷售率為7611，說明項目存在一定的投資風(fēng)險。九、敏感性分析在規(guī)劃方案基本確定的情況下，影響項目利潤的因素主要是開發(fā)成本及銷售價格的變動。（一）、開發(fā)成本浮動對利潤的影響項目總成本在正負(fù)5范圍內(nèi)變動時，項目利潤、利潤率以及盈虧平衡的變動詳細(xì)情況見附表二（2）。（二）、銷售均價格浮動對利潤的影響項目銷售均價在正負(fù)5之間變動時，項目利潤、利潤率以及盈虧平衡的變動詳細(xì)情況見附表二（3）。（三）、成本和價格敏感性分析比較通過對附表二（2）和附表二（3）的比較分析可知項目開發(fā)成本的變動對利潤率的影響略高于銷售價格變動對利潤率的影響。因此在項目的實施過程中，應(yīng)控制成本，且應(yīng)通過有效的市場推廣、良好的規(guī)劃設(shè)計等手段來提高產(chǎn)品的附加值，進(jìn)而提高銷售價格,以實現(xiàn)利潤的最大化。第五部分可行性研究的結(jié)論一、經(jīng)濟(jì)效益分析項目銷售凈收入82,20172萬元項目總成本62,56595萬元成本利潤率3138銷售利潤率2256總利潤19,63577萬元財務(wù)凈現(xiàn)值16,122萬元財務(wù)內(nèi)部收益率5201財務(wù)投資回收期156年通過經(jīng)濟(jì)測算，項目具有較高的經(jīng)濟(jì)收益，獲利能力較強(qiáng)，且通過盈虧平衡點分析得知項目雖然有一定投資風(fēng)險，但是具有較高的投資價值。項目從建設(shè)規(guī)模、規(guī)劃用途、地價、投資規(guī)模、投資機(jī)會等方面看，都適合公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求。同時項目符合市場需求，目標(biāo)客戶明確。二、擬投資理由及潛在風(fēng)險（一）、擬投資理由1、天津是“環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈”核心城市，區(qū)域位置優(yōu)越，城市發(fā)展?jié)摿薮?，特別是國家“十一五”發(fā)展規(guī)劃將天津濱海新區(qū)納入國家發(fā)展戰(zhàn)略，天津的發(fā)展面臨空前的發(fā)展機(jī)遇。天津（特別是天津濱海新區(qū)）的發(fā)展被學(xué)術(shù)界喻為繼珠江三角洲、長江三角洲后的中國經(jīng)濟(jì)增長的第三極。2、在2006年3月份的國務(wù)院常務(wù)會議原則通過天津城市總體規(guī)