房地產(chǎn)評估報(bào)告審核與風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)評估報(bào)告審核與風(fēng)險(xiǎn)防范一、房地產(chǎn)評估實(shí)踐中現(xiàn)存的問題與風(fēng)險(xiǎn)1、現(xiàn)存的問題（1）迎合委托方要求，高估或低估標(biāo)的物價(jià)值，出具不實(shí)評估報(bào)告；（2）評估報(bào)告質(zhì)量不高，技術(shù)水平亟待提高；（3）不顧資格實(shí)力，超營業(yè)范圍承攬?jiān)u估業(yè)務(wù)等；（4）不正當(dāng)競爭泛濫，收費(fèi)打折等現(xiàn)象嚴(yán)重；2、評估的風(fēng)險(xiǎn)評估技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)包括價(jià)值定義界定、估價(jià)方法選擇、估價(jià)案例選擇、參數(shù)選擇、計(jì)算審核、高估價(jià)值等環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)地勘察風(fēng)險(xiǎn)評估必須到現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地勘察、記錄，必須弄清楚標(biāo)的物的實(shí)際狀況及使用利用狀況，現(xiàn)場要全部踏勘，并與委托方提供的資料核實(shí)，要防止出現(xiàn)評估標(biāo)的物與實(shí)際標(biāo)的物不符的情況。產(chǎn)權(quán)審核風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)價(jià)值就是房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)值，評估價(jià)值定義的界定取決于對標(biāo)的物權(quán)利狀況的判斷，因此產(chǎn)權(quán)審核至關(guān)重要。報(bào)告中價(jià)值定義、登記、權(quán)利狀況必須說明清楚，如有設(shè)定或假設(shè)條件，必須注明。職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)評估結(jié)果的準(zhǔn)確取決于客觀和主觀兩方面，其中客觀方面的數(shù)據(jù)選擇也受主觀影響，保持客觀、公正、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)穆殬I(yè)道德應(yīng)是評估人員賴以生存的基礎(chǔ)。二、房地產(chǎn)評估報(bào)告的審核要點(diǎn)1、評估報(bào)告格式建設(shè)部、國土資源部對評估報(bào)告格式都有明確的規(guī)范要求，如報(bào)告分為估價(jià)結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告；報(bào)告需由兩名以上注冊房地產(chǎn)或土地估價(jià)師簽字，估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章；應(yīng)選擇兩種以上估價(jià)方法評估；對估價(jià)對象的產(chǎn)權(quán)、區(qū)域因素、個(gè)別因素、最佳使用、市場狀況、估價(jià)的假設(shè)和限制條件應(yīng)進(jìn)行說明等。2、估價(jià)對象范圍與產(chǎn)權(quán)估價(jià)對象范圍與產(chǎn)權(quán)的界定是整個(gè)評估工作的基礎(chǔ)。同樣一個(gè)標(biāo)的物在不同權(quán)利狀態(tài)條件下，價(jià)值的表現(xiàn)形式是不同的，一定要清楚我們所評估的估價(jià)對象的界線范圍、權(quán)利狀況、用途、估價(jià)目的，弄清估價(jià)對象的評估價(jià)值是什么權(quán)利狀況下的價(jià)值。評估時(shí)應(yīng)明確權(quán)利取得方式、評估設(shè)定條件、變現(xiàn)處置條件等事項(xiàng)。3、價(jià)值內(nèi)涵和價(jià)格水平對于價(jià)值內(nèi)涵和價(jià)格水平的審核，關(guān)鍵是確定估價(jià)對象的價(jià)值內(nèi)涵與評估價(jià)格水平是否一致。以某城市商業(yè)中心的一塊土地來講，它的公開市場價(jià)值可能是400萬，也可能是4千萬，甚至4個(gè)億，而且都是客觀合理價(jià)值。因?yàn)樗鼈兊膬r(jià)值定義內(nèi)涵是不同的400萬是生地價(jià)格，只是政府所收的土地出讓金；2千萬是包含土地出讓金和各類基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的毛地價(jià)格；4個(gè)億是包含土地出讓金、各類基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)的熟地價(jià)格。4、技術(shù)路線、評估方法與相關(guān)技術(shù)參數(shù)詳見新規(guī)解析、抵押估價(jià)指導(dǎo)意見、報(bào)告模版。5、信息披露、說明事項(xiàng)與限制條件詳見新規(guī)解析、抵押估價(jià)指導(dǎo)意見、報(bào)告模版。三、房地產(chǎn)抵押與評估的操作風(fēng)險(xiǎn)和防范（一）當(dāng)前房地產(chǎn)抵押與評估中存在的主要操作風(fēng)險(xiǎn)問題1、“假按揭”（三種情況新房、二手房、高價(jià)）2、超值抵押3、“售后再抵”、“抵后再售”4、利用假房產(chǎn)證、假買賣合同、假身份證、假評估報(bào)告抵押騙取銀行貸款5、重復(fù)抵押（單一重復(fù)、編號重復(fù)、形態(tài)重復(fù)、登記機(jī)關(guān)重復(fù)）6、其他操作風(fēng)險(xiǎn)問題（司法、登記機(jī)關(guān)、帶他項(xiàng)權(quán)利、注銷和變更等）（二）不同類型房地產(chǎn)抵押與評估的風(fēng)險(xiǎn)和防范1、土地使用權(quán)抵押2、在建工程抵押3、預(yù)售商品房抵押4、已領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的房地產(chǎn)抵押四、抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力分析評估與抵押價(jià)值的動態(tài)監(jiān)測評估主講人閆旭東房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師、香港測量師學(xué)會專業(yè)會員中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會常務(wù)理事、標(biāo)準(zhǔn)委員會副主任中國土地估價(jià)師協(xié)會常務(wù)理事、專業(yè)規(guī)劃與發(fā)展委員會副主任北京市房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師協(xié)會副會長北京市房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會主任北京房屋拆遷評估技術(shù)委員會主任北京仁達(dá)房地產(chǎn)評估有限公司董事長、總經(jīng)理聯(lián)系方式北京仁達(dá)房地產(chǎn)評估有限公司地址北京市西城區(qū)車公莊大街9號院五棟大樓B座1401室郵編100044電話01088395886手真0108