某五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

某五星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、投資商概況投資商四川某某實(shí)業(yè)有限公司成立于2000年10月,公司法定地址南充市嘉陵區(qū)建設(shè)路四號(hào)；公司類(lèi)型有限責(zé)任公司；經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、水電安裝、室內(nèi)外裝飾、園林綠化等。公司注冊(cè)資金3000萬(wàn)元，其中，劉自新出資29798萬(wàn)元，占股9932，黃華出資101萬(wàn)元，占股034，胥國(guó)勇出資101萬(wàn)元，占股034,。某某實(shí)業(yè)公司是南充市一家具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)，現(xiàn)有正式職工80人，其中各種專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員70人，平均年齡33歲，均為大專(zhuān)以上學(xué)歷。公司法定代表人董事長(zhǎng)劉某，男，35歲，一九八四年畢業(yè)于南充市農(nóng)業(yè)學(xué)校，同年分配到南充市農(nóng)村工作委員會(huì)秘書(shū)科，工作期間，曾參加四川師范學(xué)院工商管理碩士學(xué)習(xí)及西部經(jīng)理學(xué)院MBA培訓(xùn),并取得相應(yīng)學(xué)歷一九九二年四月停薪留職，受聘于南充維新房地產(chǎn)公司，任總經(jīng)理，主持公司經(jīng)營(yíng)及管理工作。二000年成立四川某某實(shí)業(yè)有限公司，任董事長(zhǎng)。公司管理層具有從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的能力，能夠從全局觀念出發(fā)，緊緊圍繞市場(chǎng)這個(gè)中心，引入先進(jìn)的管理理念和企業(yè)管理機(jī)制，同時(shí)培養(yǎng)員工對(duì)公司的忠誠(chéng)感和歸屬感、榮譽(yù)感、成就感，將企業(yè)的發(fā)展和員工的進(jìn)步緊密聯(lián)系在一起。公司目前設(shè)立有四大核心組成機(jī)構(gòu)（1）、工程管理部；（2）、營(yíng)銷(xiāo)企劃部（3）、人事管理部（4）、財(cái)務(wù)融資部。在管理上推行了層級(jí)負(fù)責(zé)制、目標(biāo)量化制、員工學(xué)習(xí)和培訓(xùn)計(jì)劃，公司制定了比較完善的各部門(mén)規(guī)章制度，建立起的電腦處理系統(tǒng)，對(duì)人事、項(xiàng)目工程情況、財(cái)務(wù)狀況、銷(xiāo)售情況均有嚴(yán)格的控制和考核體系。四川某某實(shí)業(yè)有限公司成立后，在南充先后開(kāi)發(fā)了“模范步行街”、“陽(yáng)光威尼斯”“陽(yáng)光家園”三個(gè)項(xiàng)目，總開(kāi)發(fā)面積11萬(wàn)平方米，其中住宅銷(xiāo)售率實(shí)現(xiàn)100，商鋪銷(xiāo)售率達(dá)70。公司的第四個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“地中海藍(lán)”已經(jīng)進(jìn)入二期開(kāi)發(fā)階段，總用地面積142畝，其中一期占地34畝，二期占地88畝、三期占地20畝，總建筑面積137萬(wàn)平方米，其中一期建筑面積337萬(wàn)平方米，二期建筑面積86萬(wàn)平方米，三期建筑面積17萬(wàn)平方米。公司聘請(qǐng)澳大利亞（墨爾本）柏濤設(shè)計(jì)集團(tuán)設(shè)計(jì)，由深圳閃雋廣告公司作廣告及營(yíng)銷(xiāo)推廣。公司項(xiàng)目?jī)?chǔ)備情況，公司以竟拍方式取得南充市濱江大道南門(mén)壩一號(hào)地塊（凈用地69畝）公司將擇機(jī)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，以保持公司房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續(xù)性。二、項(xiàng)目概況（一）、地域概況四川某某實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的“羅曼威森酒店”項(xiàng)目所在地南充市，歷來(lái)為川東北地區(qū)中心城市，是四川著名的歷史文化名城，嘉陵江畔的一顆璀璨明珠，南充位于四川盆地東北部，嘉陵江中游，東鄰達(dá)川市，南連廣安市，西與遂寧市、綿陽(yáng)市接壤，北與廣元市、巴中市毗鄰。幅員面積12,494平方公里。轄順慶、高坪、嘉陵三區(qū)（縣級(jí)）和西充、南部、蓬安、營(yíng)山、儀隴五縣，代管省轄閬中市。2003年，全市轄有180個(gè)鎮(zhèn)、302個(gè)鄉(xiāng)。市區(qū)建成面積4238平方公里，市人民政府駐順慶區(qū)。截止2003年未，南充市人口總數(shù)718萬(wàn)人，僅次于成都市，居全省各市、州第二位；國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值250億元，位于四川省第六位；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額258億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)120億元，居民消費(fèi)189億元，都僅次于綿陽(yáng)位居四川省第三位。南充市為川北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、信息中心，四川八大中心城市之一，享有“川北心臟”之稱(chēng)，隨著中央開(kāi)發(fā)西部的戰(zhàn)略實(shí)施以來(lái)，南充市發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。國(guó)民生產(chǎn)總值、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、社會(huì)商品零售總額、居民消費(fèi)等指標(biāo)增長(zhǎng)均超過(guò)13。南充市處于成都、重慶“金三角”的經(jīng)濟(jì)節(jié)點(diǎn)上，是“成渝南”兩小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的重鎮(zhèn)之一。南充市同時(shí)又是一座典型的消費(fèi)城市、地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展雖然先天不足，但后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯，市場(chǎng)繁榮，居民購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，外出務(wù)工人員每年帶回現(xiàn)金幾十億元，形成極大的消費(fèi)潛力。為實(shí)現(xiàn)南充市跨越式發(fā)展，省政府批準(zhǔn)了南充市第六次城市規(guī)劃修編，確定了“以江為軸，北拓南延、跨江東進(jìn)、擁江發(fā)展”和“一年一變樣、三年大變樣，五年建成大城市框架”的城市發(fā)展新規(guī)劃和戰(zhàn)略目標(biāo)，努力將南充打造成川東北的交通樞紐和商貿(mào)中心，力爭(zhēng)到2020年把南充建成百萬(wàn)人口的大城市。隨著高坪機(jī)場(chǎng)、達(dá)成鐵路、南充鐵路、成南、成廣、成渝高速公路的開(kāi)工建設(shè)和建成通車(chē)，促進(jìn)了“南、渝、成”兩小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的形成，三地互為市場(chǎng)的格局必將得到平衡發(fā)展，使本項(xiàng)目成為南充及周邊地區(qū)商務(wù)辦公、住宿中心。（二）、項(xiàng)目整體概況羅曼威森酒店位于南充市西山運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，北臨繁華的北湖路、東西側(cè)均為大型品牌餐飲店，西側(cè)為愷撒皇宮美食娛樂(lè)城，東側(cè)為巴國(guó)布衣中餐廳，南臨風(fēng)景秀麗的西山運(yùn)動(dòng)中心，居南充中央CBO商務(wù)辦公休閑區(qū)，公用設(shè)施完善，交通便利，有極佳的人流環(huán)境。羅曼威森酒店總用地面積4317平方米，其中凈用地3304平方米，建筑密度小于35，綠地率25，建筑層數(shù)共15層，其中地下二層，地面13層，總建筑面積19000平方米，羅曼威森酒店為五星級(jí)客房標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)酒店，它集住宿、會(huì)議、餐飲、娛樂(lè)、美容美發(fā)、休閑、商務(wù)中心、購(gòu)物中心、行政辦公、SPA、設(shè)備用房、車(chē)庫(kù)員工食堂為一體。1、功能布局地下負(fù)二層地下停車(chē)場(chǎng)與設(shè)備層地下負(fù)一層（直接采光）桑拿中心、SPA、美容美發(fā)、員工食堂和更衣室、盥洗間及設(shè)備房。1層大堂、西餐廳、咖啡廳、酒吧、商場(chǎng)。2層中餐飲、會(huì)議室、商務(wù)中心、辦公區(qū)。312層五星級(jí)客房。13層及樓頂（13層一半作為客房）休閑會(huì)所、棋牌室、啤酒花園。2、空間組成按照四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置，包括下列主要空間門(mén)廳大堂總臺(tái)接待、大堂咖啡吧、行李房、貴重品寄放處、購(gòu)物中心等；酒店大廳效果及空間尺度以深圳威尼斯酒店大堂為樣板。會(huì)議中心大小會(huì)議室、多功能廳、音響控制室等客房部分標(biāo)準(zhǔn)客房約280間，包括單人間，雙人間,聯(lián)通間等類(lèi)型。進(jìn)深不低于87米寬度不低于39米，衛(wèi)生間干濕分區(qū)輔助用房主要包括酒店管理用房，員工食堂，盥洗間，設(shè)備用房、安全監(jiān)控室和總機(jī)房等用房。羅曼威森酒店計(jì)劃總投資492372萬(wàn)元，目前已落實(shí)投資1500萬(wàn)元，本項(xiàng)目計(jì)劃于2005年10月修建，于2007年2月完成投入經(jīng)營(yíng)。三、項(xiàng)目交通狀況及周邊配套情況（一）、交通狀況公交車(chē)路線(xiàn)4路張家祠堂文峰豬山向陽(yáng)中學(xué)射洪廟楓椏山火花耀目路建業(yè)路嘉興路嘉陵區(qū)螞蝗堰熱電廠陳壽中學(xué)玉坪公園小西門(mén)五星花園農(nóng)科巷稻香路口稻香路玉帶花園農(nóng)科巷口駐春花園夏6001800冬63018307路火車(chē)客站蓮池路寧安巷口育英路人民花園什字上街什字下街口什字下街楊家巷大橋果山街奎星街婦孺醫(yī)院府街口小西街西門(mén)市場(chǎng)西門(mén)壩街柳林路豐登路口鎮(zhèn)泰路口鎮(zhèn)泰路稻香路口月亮灣小區(qū)靈秀花園西河中路五環(huán)花園農(nóng)科巷稻香路口稻香路玉帶花園農(nóng)科巷口駐春花園和平西路麥秀路鐵昌路火車(chē)客站夏6002100冬63020309路火車(chē)客站麥秀路和平西路駐春花園寧安巷五環(huán)花園農(nóng)科巷豐登路口柳林路西門(mén)壩街西門(mén)市場(chǎng)紅花街金泉路大西門(mén)小西門(mén)五星花園模范下街白塔公園農(nóng)用車(chē)廠馬關(guān)丫衛(wèi)生站開(kāi)發(fā)區(qū)冷凍廠外貿(mào)加工廠高坪國(guó)糧庫(kù)鹽廠瑞禾油漆廠任家椏口代銷(xiāo)店小龍鎮(zhèn)農(nóng)?；疖?chē)東站夏6001930冬630190019路火車(chē)客站鐵昌路麥秀路和平西路駐春花園寧安巷五環(huán)花園農(nóng)科巷豐登路柳林路西門(mén)壩街西門(mén)市場(chǎng)大西門(mén)小西街青年路丁香新村大東街濱江南路口濱江南路白塔公園南新路口鶴鳴花園和平橋華安肉聯(lián)廠八四三二孫家堰松林公園白山夏6001930冬700180020路多扶共興云溪外國(guó)語(yǔ)學(xué)校馬市鋪石油后街口鐵欣路火車(chē)客站鐵昌路麥秀路和平西路駐春花園寧安巷口五環(huán)花園農(nóng)科巷豐登路柳林路西門(mén)市場(chǎng)小西門(mén)表方街西山萬(wàn)卷樓夏6001800冬7001800（二）、周邊情況旅游景點(diǎn)名稱(chēng)距離人流（人/6分鐘）消費(fèi)水平（元）北湖公園6分鐘143470萬(wàn)元/年西山運(yùn)動(dòng)場(chǎng)在項(xiàng)目處78百貨超市名稱(chēng)距離（分鐘）地址紅旗連鎖超市8廣電大廈鴻運(yùn)來(lái)連鎖超市2北湖路萬(wàn)客隆超市1農(nóng)科巷口萬(wàn)福來(lái)超市5南充大酒店愛(ài)心超市2五環(huán)大酒店萬(wàn)福來(lái)超市5明宇對(duì)面杰龍超市10北湖路實(shí)匯超市15蓮池路口得益時(shí)代廣場(chǎng)19文化路諾瑪特廣場(chǎng)23五星花園政府辦事機(jī)構(gòu)名稱(chēng)距離（分鐘）地址市人大8西河中路大市公安局10北湖路市委11北湖路區(qū)政府28果城路市政府21涪江路北湖派出所18北湖公園內(nèi)西河派出所26互友大酒店金融機(jī)構(gòu)、非金融機(jī)構(gòu)名稱(chēng)距離（分鐘）位置商業(yè)銀行9西河中路平安保險(xiǎn)9西河中路中國(guó)建設(shè)銀行9絲綢路網(wǎng)通西河營(yíng)業(yè)廳9廣電大廈一樓中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司6西河北路中國(guó)人民保險(xiǎn)公司4北湖路金融超市5明宇一樓天成農(nóng)村信用社3北湖路中國(guó)建設(shè)銀行2北湖路社會(huì)保險(xiǎn)大廈30秒北湖路太平洋壽險(xiǎn)30秒北湖路中國(guó)農(nóng)行1北湖路與稻香路口中國(guó)工商銀行4稻香路泰康人壽4絲綢路中國(guó)建設(shè)銀行7絲綢路中國(guó)聯(lián)通6絲綢路中國(guó)移動(dòng)7絲綢路工商銀行7絲綢路文軒書(shū)城9涪江路與西河中路交界處華西證券10涪江路醫(yī)院名稱(chēng)距離（分鐘）位置等級(jí)胃腸專(zhuān)科醫(yī)院5北湖路口無(wú)級(jí)無(wú)等計(jì)生所附屬醫(yī)院7西河北路無(wú)級(jí)無(wú)等川北醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院19文化路三級(jí)甲等學(xué)校名稱(chēng)距離（分鐘）位置在職教師人數(shù)學(xué)生人數(shù)南充十中6稻香路3202300南充九中5豐登路1252020川北醫(yī)學(xué)院12涪江路1000（不加附院）13000（不加附院）西華師范大學(xué)15育英路1420（含附院）5800（不加附院）農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)租金（元/年）數(shù)量名稱(chēng)位置距離（分鐘）門(mén)面攤位門(mén)面攤位商家數(shù)家總?cè)肆髁浚ㄈ?天）泰升農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)醫(yī)學(xué)街153181800元/1812年（蔬菜）2600元/1812年（肉類(lèi)）2300元/32年（水產(chǎn)類(lèi)）1300元/215年（水果類(lèi)）3018425050007000公安公安8500720元/115年（蔬菜、水果類(lèi)）3036009002200025000巷農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)巷2200元/1812年（肉類(lèi)）1000元/1512年（水產(chǎn)類(lèi)）西河農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)西河北路51401501500元/207年（蔬菜）2500元/212年（肉類(lèi)）1000元/1512年（水果類(lèi)）5618018020003000（附、西山運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、北湖公園的簡(jiǎn)介）西山運(yùn)動(dòng)場(chǎng)簡(jiǎn)介西山運(yùn)動(dòng)場(chǎng)是為了迎接四川省八屆運(yùn)動(dòng)會(huì)在南充舉行而專(zhuān)門(mén)修建的。全場(chǎng)占地八十七畝，可容納3700人，可舉辦籃球、排球、乒乓球等大型比賽。室外還有游泳池、四片網(wǎng)球訓(xùn)練場(chǎng)地、一片門(mén)球場(chǎng)地。西山運(yùn)動(dòng)場(chǎng)于2000年12月正式掛牌建場(chǎng)，至今已發(fā)展成為我市最具規(guī)模的全民健身活動(dòng)基地和展示兩個(gè)文明建設(shè)成果的形象窗口。建成后已成功舉辦了多次大性體育賽事，2001年和2002年全國(guó)乒乓球超級(jí)聯(lián)賽、全國(guó)青年男排聯(lián)賽（四川江蘇）、國(guó)際籃球?qū)官悾ㄋ拇ü_克斯坦）、南充市第一屆運(yùn)動(dòng)會(huì)以及南充市第一、二屆機(jī)關(guān)運(yùn)動(dòng)會(huì)的相繼舉行充分滿(mǎn)足了廣大市民欣賞高水平體育賽事的需求，各種籃球、武術(shù)、藝術(shù)體操比賽、老年門(mén)球、網(wǎng)球、健身秧比賽，更帶動(dòng)了越來(lái)越多的市民前來(lái)廣泛參與健身休閑、體育競(jìng)賽與全民健身活動(dòng)有機(jī)地結(jié)合在一起，已成為訓(xùn)練和健身休閑的重要場(chǎng)地，促進(jìn)了南充體育事業(yè)的蓬勃發(fā)展。北湖公園簡(jiǎn)介1984年修建，占地280畝，湖面70畝。2002年10月，對(duì)北湖進(jìn)行了整體改造，改造后的北湖建成了休閑廣場(chǎng)，購(gòu)物中心等在內(nèi)的一系列新景觀，在去年春節(jié)前對(duì)市民免費(fèi)開(kāi)放。通過(guò)拍租園內(nèi)的公用設(shè)施，每年收入470多萬(wàn)元。北湖景點(diǎn)蓮池倒影、青居園、張瀾像、水天一色、音樂(lè)噴泉、荷花池、蛇島、游樂(lè)園、朱德釣魚(yú)處。項(xiàng)目周邊居住人群層次地段位置居住人群北湖路上段南充市委職工宿舍大市公安局職工宿舍市農(nóng)業(yè)局種子公司宿舍北湖路社區(qū)公務(wù)員、退休工人、老居民、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)、商品房私人購(gòu)買(mǎi)、退休教師、退休工人、個(gè)體戶(hù)稻香路商品房社區(qū)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)、農(nóng)轉(zhuǎn)非、還房、退休職工工商銀行職工宿舍金豐房產(chǎn)商品房片區(qū)還房、公務(wù)員、個(gè)體戶(hù)城管辦職工宿舍職工、部分商品房絲綢路市國(guó)土局職工宿舍建行職工宿舍商品房片區(qū)廣播電視局職工宿舍西河中路川北醫(yī)學(xué)院職工宿舍市委人大職工宿舍商品房片區(qū)個(gè)體戶(hù)、退休職工、還房北湖路下段環(huán)保局職工宿舍計(jì)生辦職工宿舍市三建總公司職工宿舍財(cái)貿(mào)校職工宿舍市勞動(dòng)局職工宿舍城鎮(zhèn)房產(chǎn)商品房片區(qū)怡和園商品房片區(qū)私人老板、公務(wù)員、還房、退休職工整個(gè)項(xiàng)目周邊居住人群公務(wù)員約占60，私人老板約占10，退休職工約占10，還房約占10，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)者約占10。人流量、車(chē)流量地點(diǎn)時(shí)間人流量（人/6分鐘）車(chē)流量（輛/6分鐘）明宇樓下9點(diǎn)228220五環(huán)項(xiàng)目處9點(diǎn)49683點(diǎn)7183北湖后大門(mén)930395四、市場(chǎng)前景分析。（一）、酒店業(yè)發(fā)展歷史及趨勢(shì)隨著全球酒店業(yè)的兼并，業(yè)務(wù)不斷壯大，酒店業(yè)集團(tuán)越來(lái)越大，對(duì)于顧客個(gè)人關(guān)注越來(lái)越引起行業(yè)的重視，大的酒店集團(tuán)公司將繼續(xù)擴(kuò)大實(shí)力。同時(shí)他們及規(guī)模較小的酒店公司將更加注重在為客人提供服務(wù)方面進(jìn)一步細(xì)微化和個(gè)性化，現(xiàn)在有一種提法是“大型酒店集團(tuán)化、中型酒店專(zhuān)業(yè)化、小型酒店網(wǎng)絡(luò)化”，聽(tīng)起來(lái)有理，但操作上有一定難度。同時(shí)酒店業(yè)要改變同一區(qū)域內(nèi)服務(wù)趨同的情況，改善分布上的不平衡，多發(fā)展商務(wù)酒店、特色酒店。并實(shí)現(xiàn)差異化經(jīng)營(yíng)。國(guó)外酒店集團(tuán)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程現(xiàn)代酒店集團(tuán)這一泊來(lái)品誕生于二十世紀(jì)四十年代的歐美國(guó)家，至今已有近六十多年的發(fā)展歷史了，在過(guò)去的半個(gè)多世紀(jì)之中歐美國(guó)家的酒店集團(tuán)在市場(chǎng)需求和經(jīng)濟(jì)利益的牽引下，逐步完成了原始積累，從無(wú)到有，從小到大，從單一到多元，從多元到專(zhuān)業(yè)，從國(guó)內(nèi)到國(guó)外的成長(zhǎng)過(guò)程，并先后經(jīng)歷了三大發(fā)展階段一是地區(qū)發(fā)展階段（20世紀(jì)4050年代）；二是國(guó)際發(fā)展階段（20世紀(jì)年代）；三是整合發(fā)展階段。中國(guó)酒店業(yè)也經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段；一是開(kāi)放引進(jìn)階段（20世紀(jì)80年代）。中國(guó)酒店業(yè)是改革開(kāi)放的排頭，自1982年北京建國(guó)飯店引進(jìn)第一家國(guó)際集團(tuán)開(kāi)始，有假日、喜來(lái)登、希爾頓、香格里拉等國(guó)際集團(tuán)進(jìn)入，他們帶來(lái)了現(xiàn)代的管理體制和市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式、科學(xué)的操作方式和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的程序，并推動(dòng)了中國(guó)酒店業(yè)集團(tuán)的進(jìn)程；二是吸收模仿階段（20世紀(jì)90年代）三是推陳出新階段。國(guó)外酒聯(lián)店業(yè)集團(tuán)發(fā)展的方向、速度與形式主要取決于市場(chǎng)需求的牽引力，而國(guó)內(nèi)的發(fā)展也步入正軌，發(fā)展趨勢(shì)呈以下三大特點(diǎn)一是超級(jí)化發(fā)展趨勢(shì)。即世界變得越來(lái)越小，酒店集團(tuán)變得越來(lái)越大，在超級(jí)化發(fā)展過(guò)程中品牌收購(gòu)將會(huì)逐漸取代公司收購(gòu)，網(wǎng)絡(luò)聯(lián)盟取代戰(zhàn)略聯(lián)盟，復(fù)合品牌取代單一品牌，浮動(dòng)收費(fèi)將會(huì)取代固定收費(fèi)，多元經(jīng)濟(jì)取代一元經(jīng)濟(jì)。二是國(guó)際化發(fā)展趨勢(shì)，通過(guò)請(qǐng)進(jìn)來(lái)和走出去的方式來(lái)打造既有國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)力又具國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的國(guó)際化酒店集團(tuán)。全面與國(guó)際接軌，做世界村公民，伴隨著世界一體化和經(jīng)濟(jì)全球化格局的形成，國(guó)外越來(lái)越多集團(tuán)涌入中國(guó)，同時(shí)本土集團(tuán)也越來(lái)越多走向世界，他們將相得益彰，兼容性與獨(dú)特性相映生輝。三是專(zhuān)業(yè)化、信息化發(fā)展趨勢(shì)。酒店業(yè)在發(fā)展中不斷細(xì)化市場(chǎng)，提供特色服務(wù)的過(guò)程中新思維、新概念會(huì)隨之而來(lái)，不論如何更新其硬件設(shè)施，改進(jìn)服務(wù)，關(guān)鍵一點(diǎn)是酒店要更象個(gè)家，更具有家庭的特點(diǎn)和溫馨的環(huán)境。首先房間一定要擴(kuò)大，房間的空氣保持新鮮，人們對(duì)環(huán)境的要求越來(lái)越高普遍有很強(qiáng)的方位感、歸屬感和擁有感，這就必須要求專(zhuān)業(yè)化，多發(fā)展商務(wù)和特色酒店，通過(guò)現(xiàn)代信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)來(lái)打造既能獨(dú)立運(yùn)營(yíng)又能協(xié)調(diào)發(fā)展的信息化酒店集團(tuán)的趨勢(shì)，共享資源，信息化的酒店集團(tuán)可通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)這個(gè)平臺(tái)為幾乎所有酒店提供網(wǎng)絡(luò)版的前臺(tái)服務(wù)系統(tǒng)、后臺(tái)服務(wù)系統(tǒng)、客戶(hù)關(guān)系管理系統(tǒng)、采供管理系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、中央預(yù)定系統(tǒng)、知識(shí)管理系統(tǒng)、遠(yuǎn)程教育培訓(xùn)系統(tǒng)等服務(wù)，經(jīng)營(yíng)與管理產(chǎn)品，從而使分期的人、財(cái)、物、信息等到相關(guān)資源能夠有效的使用，開(kāi)發(fā)和共享。（二）、南充酒店的現(xiàn)狀南充星級(jí)酒店業(yè)自1994年以來(lái)10余年間，共興建星級(jí)酒店（或者相當(dāng)于星級(jí)酒店的）9家，平均每年接近一家星級(jí)酒店開(kāi)業(yè)，其增速是相當(dāng)驚人的，其客房率由94年第一家星級(jí)酒店一天龍大酒店的4050發(fā)展至今，雖客戶(hù)供應(yīng)量增長(zhǎng)了12倍，但其平均入住率卻增長(zhǎng)到現(xiàn)在的73，其中四家酒店平均入住率達(dá)80以上，平均房?jī)r(jià)由94年的80元/間增長(zhǎng)到現(xiàn)在平均房?jī)r(jià)148元/間，其北湖賓館、宇豪酒店、東方花園酒店、東化酒店的平均房?jī)r(jià)已達(dá)178元/間左右，較最早的94年天龍大酒店的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了一倍。就其南充市酒店業(yè)的興建發(fā)展來(lái)講，我們認(rèn)為從現(xiàn)在開(kāi)始，總體會(huì)處于一個(gè)平穩(wěn)的狀態(tài)，不會(huì)以每年近一個(gè)星級(jí)酒店開(kāi)業(yè)的速度遞增，而其消費(fèi)趨勢(shì)隨著南充交通的改善、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、其酒店消費(fèi)會(huì)呈穩(wěn)步的上升態(tài)勢(shì)，這是由南充的區(qū)位所決定的，它的特點(diǎn)是人口多系全省第二大人口城市，輻射能力強(qiáng)，因其與成都、重慶形成一個(gè)三角形，所以它的自然區(qū)位輻射一方，南充商貿(mào)即為見(jiàn)證（是川東北商貿(mào)中心）交通便利鐵路、高速公路、機(jī)場(chǎng)俱全。我們作過(guò)一次測(cè)算，自成南高速公路通車(chē)以來(lái)，南充客流量增長(zhǎng)近30，酒店客房率上升也是佐證，如果南渝高速公路通車(chē)，其客流、物流還將大幅增加，所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀點(diǎn)來(lái)看，南充酒店業(yè)供應(yīng)量低增長(zhǎng)，而客流量處于較快增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，其酒店業(yè)的發(fā)展是不言而喻的。（三）、戰(zhàn)略定位；降低成本，提高效益經(jīng)過(guò)我們對(duì)酒店業(yè)長(zhǎng)期的實(shí)踐探索，結(jié)合國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為一個(gè)酒店的戰(zhàn)略定位是非常重要的，我們因此根據(jù)羅曼威森特點(diǎn)它是處于南充市中央休閑商務(wù)區(qū)，商務(wù)客流比較明顯，加之這里酒店集中，消費(fèi)者選擇余地大，所以也自然成為一個(gè)酒店集中區(qū)，因此我們的定位是五星級(jí)商務(wù)酒店。即以客房為主，餐飲，娛樂(lè)為鋪的定位策略，它的優(yōu)點(diǎn)是客房檔次高，配套全，但小而精，因?yàn)榻?jīng)過(guò)我長(zhǎng)期實(shí)踐得出這樣的結(jié)論，在中國(guó)酒店業(yè)其三星以上的酒店多又紅又以大而全，小而全占據(jù)主導(dǎo)地位（當(dāng)然這也與我國(guó)行政評(píng)星標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)），這就導(dǎo)致大多數(shù)酒店投資大而效益低，例如一個(gè)酒店的餐飲和娛樂(lè)單位的投資最大，而經(jīng)營(yíng)績(jī)效最差，80以上虧損，而建酒店的業(yè)主為了評(píng)星，或是形象（中國(guó)酒店90的投資來(lái)源于國(guó)有）把配套的餐飲、娛樂(lè)規(guī)模做得很大（多數(shù)餐飲娛樂(lè)的總投資占據(jù)近三分之二），而就市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，酒店餐飲娛樂(lè)由于要與星級(jí)酒店匹配，檔次做到較高，投資自然很大，其消費(fèi)門(mén)檻也較高，所以客觀上限制了很多客人，但同時(shí)由于社會(huì)發(fā)展較快，內(nèi)部分工越細(xì)、專(zhuān)業(yè)化程度越高，而餐飲、娛樂(lè)的特點(diǎn)是投資少、檔次高、經(jīng)營(yíng)管理相對(duì)集中（專(zhuān)業(yè)化趨于集約化），單位成本較低，產(chǎn)品質(zhì)量超過(guò)星級(jí)酒店，所以二者相較其比較優(yōu)勢(shì)明顯，自然社會(huì)餐飲和娛樂(lè)就代替了酒店餐飲和娛樂(lè)，就南充而言，我們進(jìn)行實(shí)例比較萬(wàn)泰大酒店建筑面積2萬(wàn)平方米，其客房?jī)H有150間（其餐飲、娛樂(lè)長(zhǎng)期虧損），天龍大酒店共計(jì)22萬(wàn)平方米，其客房?jī)H有120間，北湖2。4萬(wàn)平方米，其客房?jī)H有188間左右（其餐飲娛樂(lè)仍處不虧損），東方花園酒店建筑面積2萬(wàn)平方米，而客房?jī)H有97間，其余全部是餐飲、娛樂(lè)，且也是虧損結(jié)局，而我們從戰(zhàn)略定位上，順應(yīng)市場(chǎng)，做強(qiáng)客房，弱化餐飲和娛樂(lè)的指導(dǎo)思想，其總投資與相同規(guī)模，相同檔次的酒店相較，投資將減少一倍以上，如我們現(xiàn)地上建筑面積僅14萬(wàn)平方米，而客房數(shù)量可達(dá)270280間左右，且客房較之現(xiàn)南充任何一家酒店面積人大，即寬敞舒適，同時(shí)還有一個(gè)1200平方米的大堂，也將是南充最大最豪華的，其配套仍有譚家菜餐廳600平方左右，水療中心500平方；茶餐廳（早點(diǎn)、茶房、自助餐）800平方；會(huì)議中心300平方，配套雖小，但檔次高，從而并不失五星級(jí)酒店的身份，而因投資節(jié)約近一倍，所以其核心競(jìng)爭(zhēng)力之一的成本經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)便十分明顯。五、項(xiàng)目建設(shè)工期1、初步設(shè)計(jì)方案完成并審批；2005年8月4日至2005年10月4日,小計(jì)60天。2、地質(zhì)勘探2005年9月4日至2005年10月4日，小計(jì)30天。3、建安工程施工圖設(shè)計(jì)并審批2005年10月4日至2005年12月4日；小計(jì)60天。4、確定施工單位、監(jiān)理單位，并簽定合同2005年12月4日至2005年12月24日，小計(jì)20天。5、施工單位進(jìn)場(chǎng)并對(duì)降水、護(hù)壁、土石方工程進(jìn)行施工2005年12月24日至2006年1月14日，總計(jì)20天。6、基礎(chǔ)施工與地下室一、二層施工2006年1月14日至2006年4月4日，小計(jì)80天。7、地上13層框、架、梁、柱、板施工2006年4月4至2006年4月28日，小計(jì)25天。8、地上46層框、架、梁、柱、板施工2006年4月28至2006年5月26日，小計(jì)25天。9、地上79層框、架、梁、柱、板施工2006年5月26日至2006年6月21日，小計(jì)25天。10、地上1013層框、架、梁、柱、板施工2006年6月21日至2006年7月23日，小計(jì)32天。11、磚砌工程、樓地面、外墻裝飾、內(nèi)墻抹灰、門(mén)窗及金屬結(jié)構(gòu)、水、電、氣、空調(diào)等設(shè)備與管線(xiàn)的安裝2006年7月23日至2006年9月23日，小計(jì)60天。12、酒店室內(nèi)外裝飾、裝修工程2006年9月23日至2007年7月21日，小計(jì)15天。13、酒店開(kāi)業(yè)慶典2007年2月8日。六、項(xiàng)目總投資收益測(cè)算、投資回收期保本點(diǎn)入住率1、土地款及土地契稅74672萬(wàn)元。其中土地款718萬(wàn)契稅718萬(wàn)42872萬(wàn)元2、建筑安裝工程費(fèi)（含設(shè)備）19000平方米950元/平方米1805萬(wàn)元3、裝飾工程款19000平方米800元/平方米1520萬(wàn)元4、報(bào)建費(fèi)19000平方/米80元/平方米152萬(wàn)元5、管理費(fèi)50萬(wàn)/年2年100萬(wàn)6、財(cái)務(wù)費(fèi)用3000萬(wàn)元102年600萬(wàn)元合計(jì)492372萬(wàn)元。（二）、項(xiàng)目建成后年經(jīng)營(yíng)收益1、經(jīng)營(yíng)收入客房2800803652201798萬(wàn)桑拿、美容美發(fā)20萬(wàn)餐廳50萬(wàn)茶房30萬(wàn)小計(jì)1898萬(wàn)2、經(jīng)營(yíng)成本（1）、折舊100萬(wàn)（2）、水電氣150萬(wàn)（包含餐廳、桑拿、茶房）（3）、一次用品；50萬(wàn)（4）、低耗分?jǐn)?0萬(wàn)（5）、廣告費(fèi)10萬(wàn)（6）、業(yè)務(wù)費(fèi)20萬(wàn)（7）、排污費(fèi)3萬(wàn)（8）、保險(xiǎn)費(fèi)20萬(wàn)（9）、治安費(fèi)2萬(wàn)維修費(fèi)20萬(wàn)（10）、財(cái)務(wù)費(fèi)200萬(wàn)（11）、洗滌費(fèi)20萬(wàn)（12）、員工生活補(bǔ)貼10萬(wàn)（13）、早餐50萬(wàn)（14）、信用卡5萬(wàn)（15）、通訊費(fèi)10萬(wàn)（16）、小車(chē)費(fèi)5萬(wàn)（17）、稅金100萬(wàn)（18）、年審年檢1萬(wàn)（19）、辦公費(fèi)5萬(wàn)（20）、基地10萬(wàn)（21）、工資（不含早餐桑拿茶房）16684高層；306萬(wàn)總經(jīng)理1人11212萬(wàn)副總2人041296萬(wàn)20001224萬(wàn)總經(jīng)理室主任120001224萬(wàn)人事主管1人15001218萬(wàn)公關(guān)主管1人15001218萬(wàn)質(zhì)檢1人15001218萬(wàn)文員1人10001212萬(wàn)工程部232萬(wàn)經(jīng)理120001224萬(wàn)主管115001218萬(wàn)技工1510001218萬(wàn)財(cái)務(wù)部1128萬(wàn)經(jīng)理120001224萬(wàn)主管及其他4200012576萬(wàn)庫(kù)管80012192萬(wàn)營(yíng)銷(xiāo)部9萬(wàn)51500129萬(wàn)保安部12萬(wàn)客房部8076萬(wàn)經(jīng)理120001224萬(wàn)主管2人15001236萬(wàn)領(lǐng)班210001224萬(wàn)服務(wù)員4080012384萬(wàn)保潔員6人60012432萬(wàn)前廳大副315001254萬(wàn)行李生410001248萬(wàn)總臺(tái)主管115001218萬(wàn)領(lǐng)班3120012432萬(wàn)其他88001296萬(wàn)水吧280012192萬(wàn)總計(jì)96184萬(wàn)3、經(jīng)營(yíng)收益189896184936萬(wàn)（三）、項(xiàng)目投資回收期（4923936）15年（建設(shè)期）67年（四）、保本點(diǎn)入住率（經(jīng)營(yíng)成本961萬(wàn)桑拿、餐廳、茶坊收入100萬(wàn)）客房總收入28036522038七、項(xiàng)目資金來(lái)源本項(xiàng)目總投資4923萬(wàn)元，由公司自籌2000萬(wàn)元（含建筑裝修單位墊資），擬向銀行申請(qǐng)貸款3000萬(wàn)元，封閉式運(yùn)作，貸款期限5年，自籌資金2000萬(wàn)元，已落實(shí)1500萬(wàn)元，余500萬(wàn)元擬在建筑裝飾發(fā)包時(shí)墊資解決。八結(jié)論羅曼威森酒店地理位置優(yōu)越，交通便捷，市場(chǎng)前景樂(lè)觀，資金來(lái)源可靠，經(jīng)濟(jì)效益顯著，建設(shè)方案可行，具有較高的投資價(jià)值。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