2008年10月份武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫(kù)貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892008年10月份武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告目錄第一章觀察4秋交會(huì)多事之秋里的盛會(huì)4第二章資訊821宏觀政策822市場(chǎng)動(dòng)態(tài)923規(guī)劃建設(shè)11第三章本月視點(diǎn)13【十月回暖】【風(fēng)險(xiǎn)緩解】【銀行兩難】【市場(chǎng)破局】13第四章土地市場(chǎng)1441土地市場(chǎng)綜述1442本月掛牌土地14第五章房產(chǎn)市場(chǎng)1851銷售分析1852供應(yīng)分析2153項(xiàng)目動(dòng)態(tài)24第六章重點(diǎn)片區(qū)27徐東片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析27第七章典型項(xiàng)目3171龍城天居園三期3172“火眼”點(diǎn)評(píng)新地標(biāo)33第八章專題3781正本清源看救市3882當(dāng)前救市政策透視4283冬天來(lái)了，春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎442009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫(kù)貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789第一章觀察秋交會(huì)多事之秋里的盛會(huì)08年金秋房交會(huì)，以及房交會(huì)以外10月17日，2008年武漢秋季房地產(chǎn)交易會(huì)在武漢國(guó)際會(huì)展中心開幕，20日，會(huì)展落下帷幕。無(wú)論各界喜歡與否、重視或輕視，以及期望有多大、預(yù)期怎么樣，本次房交會(huì)都成為10月武漢樓市無(wú)法回避的話題。一年兩次的房交會(huì)，不知不覺(jué)舉辦了20多屆。武漢樓市和武漢居民，都熟悉了房交會(huì)，也習(xí)慣了。自07年年末以來(lái)，中國(guó)樓市被形容進(jìn)入了“冬天”。武漢樓市也是如此。成交價(jià)格下滑，成交量大跌，從春天的房交會(huì)延續(xù)到秋天的房交會(huì)。從緊的調(diào)控下，越來(lái)越多的房產(chǎn)項(xiàng)目加入了打折和降價(jià)的行列。雖然還有一些樓盤堅(jiān)持不降價(jià)，但是也沒(méi)有漲價(jià)，并且不降價(jià)也不漲價(jià)的樓盤也越來(lái)越少。但是，這些降價(jià)和打折，并沒(méi)有換來(lái)整個(gè)市場(chǎng)成交量的提升。2008年武漢秋季房交會(huì)就在這樣的環(huán)境中開幕了。相關(guān)數(shù)據(jù)本屆交易會(huì)參展單位共計(jì)73家，其中開發(fā)企業(yè)和代理商52家，中介公司6家、配套服務(wù)機(jī)構(gòu)15家。52家開發(fā)商和代理商共攜帶了63個(gè)樓盤參會(huì)，參2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫(kù)貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789展樓盤約占武漢樓市新盤總量的四分之一。本屆秋交會(huì)總房源27萬(wàn)余套房源（含二手房），其中商品房17萬(wàn)余套，二手房約1萬(wàn)套。75個(gè)參展樓盤的高中低檔供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例約為175。有近一半樓盤（38個(gè)樓盤約萬(wàn)余套新房）價(jià)格低于全市商品房均價(jià)516928元/平方米。中低價(jià)位樓盤和中小戶型房源占總供應(yīng)量的57。據(jù)統(tǒng)計(jì)，參展樓盤中，4000元/平方米以下的樓盤27個(gè)，40005700元/平方米的樓盤42個(gè)，5700元/平方米以上的樓盤6個(gè)。同時(shí)，25萬(wàn)余套總房源（含二手房）中，90平方米以下的房源占總套數(shù)的50以上。75個(gè)樓盤主要分布在武漢中心城區(qū)，以及黃陂盤龍城片、新洲陽(yáng)邏片、金銀湖片等。歷次房交會(huì)一覽表2008年秋2008年春2007年秋2007年春2006年秋參展樓盤數(shù)73個(gè)76個(gè)73個(gè)73個(gè)73個(gè)總房源27萬(wàn)套25萬(wàn)套25萬(wàn)套235萬(wàn)套3萬(wàn)套新房源17萬(wàn)套15萬(wàn)套15萬(wàn)套135萬(wàn)套2萬(wàn)套二手房1萬(wàn)套1萬(wàn)套1萬(wàn)套1萬(wàn)套1萬(wàn)套外地樓盤數(shù)4個(gè)8個(gè)2個(gè)11個(gè)武漢樓盤數(shù)59個(gè)6871個(gè)73個(gè)62個(gè)觀展人數(shù)56萬(wàn)53萬(wàn)52萬(wàn)人49萬(wàn)人5萬(wàn)人2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫(kù)貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789總成交套數(shù)1263套925套673套632套1987套依舊的分化最大的分化遠(yuǎn)城區(qū)盤與市區(qū)盤的分化。在一些中心城區(qū)樓盤眼里，房交會(huì)似乎成為甩賣白菜的菜場(chǎng)，都是些遠(yuǎn)城區(qū)樓盤參展，不屑于參加?？赡芩麄円捕贾啦唤祪r(jià)，參加房交會(huì)沒(méi)什么用；降了價(jià)，還需要參加房交會(huì)么因此，除了一兩個(gè)城中大盤為了展示形象、擴(kuò)充影響參加房交會(huì)，就剩其它一些中心樓盤零星參加了。至于遠(yuǎn)城區(qū)樓盤，除了要盡力籠絡(luò)那些因?yàn)榉N種原因原本就有意向在遠(yuǎn)城區(qū)置業(yè)的客戶之外，還要盡心拉攏那些本不考慮在遠(yuǎn)城區(qū)買房、卻比較適合在遠(yuǎn)城區(qū)生活的客戶。城區(qū)居民也很少有機(jī)會(huì)實(shí)地到遠(yuǎn)城區(qū)去看房、選房，因此房交會(huì)也就成了遠(yuǎn)城區(qū)盤集中亮相的舞臺(tái)。最明顯的分化賣房態(tài)度的分化由于遠(yuǎn)城區(qū)盤和城區(qū)盤存在以上提及的差別，也決定了他們面對(duì)房交會(huì)態(tài)度的分化一邊使勁吆喝，另一邊是無(wú)所謂地“隨便”賣。有的項(xiàng)目熱衷，有的項(xiàng)目冷淡；有些樓盤是挖空心思來(lái)利用房交會(huì)，而有些，則似乎僅僅是為了充場(chǎng)面。超低起價(jià)的噱頭、無(wú)處不在的發(fā)單銷使、口沫翻飛的售樓員，以及本屆房交會(huì)少見的文藝表演節(jié)目，大多發(fā)生在遠(yuǎn)城區(qū)樓盤上。熱情的購(gòu)房者費(fèi)盡心思2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫(kù)貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789找到了市區(qū)的樓盤，卻總是貼上了市區(qū)樓盤的冷靜面孔降價(jià)不大，折扣也多是象征性的。最敏感的分化打折不打折、降價(jià)不降價(jià)應(yīng)該說(shuō)，凡是參加房交會(huì)的項(xiàng)目，都推出了一定的優(yōu)惠活動(dòng)，絕對(duì)沒(méi)有優(yōu)惠活動(dòng)的倒真是沒(méi)有發(fā)現(xiàn)。但是，仔細(xì)觀察卻可以發(fā)現(xiàn)，推出新的折扣和新的價(jià)格的，還是一些位置和條件不太好的樓盤，比如哥特帝景等。城中心的樓盤，尤其是城中心的大盤，都沒(méi)有針對(duì)房交會(huì)推出什么新的折扣和優(yōu)惠措施。這其中，還有打折方式的分化有的大張旗鼓，有的神神秘秘。最關(guān)鍵的分化賣得少與賣得好的分化至于成交量，這個(gè)開發(fā)商當(dāng)前最關(guān)注的數(shù)據(jù)，也落入之前一些研究機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)之中一些樓盤賣得好，一些樓盤賣得不好甚至“0”成交；真正打折降價(jià)的樓盤賣得好，除此之外，也就表現(xiàn)平平了。最重要的分化購(gòu)房者購(gòu)房心理的分化有人出手，有人繼續(xù)觀望。一些城區(qū)居民，因?yàn)榍皟赡暧X(jué)得城區(qū)的房子實(shí)在買不起，只好選擇遠(yuǎn)城區(qū)。而在去年開始的連續(xù)國(guó)家宏觀調(diào)控中，看到了城區(qū)房?jī)r(jià)下跌的期望，回轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)想買城區(qū)的住房。這個(gè)購(gòu)房群體，是當(dāng)前市場(chǎng)觀望的主力。而另一些城區(qū)居民，不管城區(qū)樓盤怎樣降價(jià)都不能在城區(qū)淘得好房，覺(jué)得遠(yuǎn)城區(qū)房?jī)r(jià)降到位了，便毫不猶豫地出手。這個(gè)群體，則是本次房交會(huì)上出手2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫(kù)貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789成交的主力。最劃時(shí)代的分化本次房交會(huì)與往屆房交會(huì)的分化與往常相比，本次房交會(huì)終于只是房交會(huì)了。沒(méi)有花樣翻新的文藝表演，也沒(méi)有五花八門的禮品。有的，只是實(shí)打?qū)嵉膬r(jià)格和樓盤介紹。與之前的房交會(huì)相比，本次房交會(huì)娛樂(lè)的成分明顯少了。湊熱鬧的人，也少了些。但是，圍著沙盤、認(rèn)真聽講解的多了，仔細(xì)詢問(wèn)樓盤價(jià)格、質(zhì)量的多了，去看房的也多了。市場(chǎng)遇冷、變得平靜，房交會(huì)也不那么喧鬧了。這也算是回歸真正的市場(chǎng)吧。但是，雖然是要回歸市場(chǎng)、回歸平靜，也應(yīng)該明白營(yíng)銷是一門學(xué)問(wèn)，好的營(yíng)銷方式還是大有可為的。展會(huì)結(jié)束結(jié)局未出說(shuō)房交會(huì)是樓市“風(fēng)向標(biāo)”，倒不如說(shuō)房交會(huì)是樓市的一個(gè)縮影。房交會(huì)從來(lái)不會(huì)像國(guó)務(wù)院會(huì)議那樣使樓市發(fā)生向上或者向下的“拐”，而只能反應(yīng)出市場(chǎng)的一些情況。房交會(huì)不能決定什么，只是反應(yīng)出了一些什么。而決定房交會(huì)的，在房交會(huì)之外。無(wú)論從成交量和涉及樓盤來(lái)看，房交會(huì)不過(guò)是只用來(lái)解剖的麻雀。市場(chǎng)的問(wèn)題，也都在房交會(huì)上一一得到體現(xiàn)。10月，中央宏觀調(diào)控的轉(zhuǎn)向，將樓市日漸慘烈的打折趨勢(shì)扳了回來(lái)。連續(xù)降息之后，最近又發(fā)布的“國(guó)三條”加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購(gòu)房。對(duì)于這三條，中央究竟具體會(huì)采取哪些措施、會(huì)出臺(tái)哪些政策開發(fā)企業(yè)都在觀望，等待中央出臺(tái)扶持房地產(chǎn)發(fā)展的“救市政策”。2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫(kù)貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789對(duì)于一些樓盤而言，這個(gè)時(shí)候確實(shí)不是降價(jià)打折的好時(shí)期。調(diào)控，肯定會(huì)干預(yù)市場(chǎng)自發(fā)的運(yùn)轉(zhuǎn)，這場(chǎng)調(diào)控，也無(wú)疑推遲了本應(yīng)該更早到來(lái)的樓市攤牌。武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何轉(zhuǎn)變定局，還需要在房交會(huì)之后繼續(xù)觀察。第二章資訊21宏觀政策武漢公積金貸款利率下調(diào)20年30萬(wàn)元貸款每月少還近百元武漢市住房公積金中心發(fā)布通告，從本月27日起下調(diào)貸款利率027個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)介紹，此次下調(diào)以后，5年以下（含5年）貸款年利率由432調(diào)整為405；5年以上貸款利率由486調(diào)整為459。根據(jù)央行規(guī)定，公積金個(gè)人住房貸款利率在合同約定期內(nèi)，實(shí)行按年調(diào)整，一年一定。即本次利率調(diào)整日之前已發(fā)放的公積金個(gè)人住房貸款仍按原貸款利率執(zhí)行到今年12月31日，自明年1月1日起按調(diào)整后的相應(yīng)檔次利率執(zhí)行，并重新確定職工個(gè)人月還款額；2008年10月27日以后劃款的公積金個(gè)人住房貸款（含此前已簽訂借款合同，中心尚未劃款的）執(zhí)行調(diào)整后的貸款利率?！军c(diǎn)評(píng)】經(jīng)歷本月的兩次調(diào)息后，20年30萬(wàn)元公積金貸款月還款額可減少近100元，相信會(huì)帶來(lái)部分觀望者出手，畢竟這是看得到的好機(jī)會(huì)。武漢新規(guī)封殺“小產(chǎn)權(quán)房”嚴(yán)控村民建私房6日，市政府常務(wù)會(huì)議原則通過(guò)武漢市個(gè)人建設(shè)住宅管理規(guī)定，幾條新規(guī)引人關(guān)注。其主要政策包括農(nóng)民住宅1戶村民只能申請(qǐng)1處宅基地；限定2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫(kù)貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789建房規(guī)?？倢訑?shù)不超過(guò)3層；嚴(yán)控用地，不再新批國(guó)有土地建“私房”；嚴(yán)把安全關(guān)，建3層“私房”須經(jīng)專業(yè)勘察設(shè)計(jì)。【點(diǎn)評(píng)】可見，城鎮(zhèn)居民向農(nóng)民購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的“便宜買賣”，也被政府明確表態(tài)“封殺”，濫建樓房隨意“長(zhǎng)胖”或“長(zhǎng)高”等違法“種”房行為將得到有效遏制。武漢市政府出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見繼10月22日國(guó)家財(cái)政部、稅務(wù)總局出臺(tái)調(diào)整住房交易稅費(fèi)政策僅一天之后，武漢市政府便公布了進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見，財(cái)稅新政包括個(gè)人購(gòu)買高檔住房的別墅類和聯(lián)體別墅住房除外契稅稅率由4調(diào)整為3。其中，個(gè)人購(gòu)買普通住房由2調(diào)整為15；個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1；個(gè)人購(gòu)買或轉(zhuǎn)讓住房暫免征收印花稅；調(diào)整住房專項(xiàng)維修資金的繳交標(biāo)準(zhǔn)，凡個(gè)人購(gòu)房應(yīng)繳交的住房專項(xiàng)維修資金按房屋建安造價(jià)的5繳交；對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的交易手續(xù)費(fèi)減半征收。【點(diǎn)評(píng)】武漢從來(lái)沒(méi)有如此迅速的對(duì)中央的政策反應(yīng)，這次行動(dòng)堪稱全國(guó)救市決心最大和措施最為得力的城市。細(xì)細(xì)思考這些政策，在刺激消費(fèi)的同時(shí)是否真的能成為迅速解決武漢樓市難題的“救命稻草”值得觀察。武漢公布房產(chǎn)新政實(shí)施細(xì)則房屋維修金幾打?qū)φ?8日，武漢市國(guó)土房產(chǎn)局發(fā)出通知，公布了該市商品住宅專項(xiàng)維修資金繳存細(xì)則。購(gòu)房人今后繳交房屋維修基金時(shí)，將按每平方米建筑面積造價(jià)的5繳交，不再按購(gòu)房款的2繳交。據(jù)估計(jì)，新標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于原有水平的“對(duì)折優(yōu)惠”。按其規(guī)定，從11月1日起，在武漢市區(qū)簽訂商品住宅含經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同的業(yè)主，辦證時(shí)繳存的住宅專項(xiàng)維修資金，為每平方米建筑面積造價(jià)的2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫(kù)貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317895。根據(jù)武漢市建筑工程造價(jià)管理站發(fā)布的今年三季度造價(jià)指數(shù)，住宅專項(xiàng)維修資金具體標(biāo)準(zhǔn)為磚混結(jié)構(gòu)住宅49元/平方米；無(wú)電梯框架住宅55元/平方米；有電梯14層以下含14層框架結(jié)構(gòu)住宅61元/平方米；有電梯15層以上含15層框架結(jié)構(gòu)住宅73元/平方米。今年11月1日前簽訂住宅買賣合同的業(yè)主，其繳存住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額仍按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，仍為購(gòu)房款的2?！军c(diǎn)評(píng)】這也是武漢出臺(tái)房產(chǎn)新政后公布的第一個(gè)實(shí)施細(xì)則。利好是顯而易見的，以城區(qū)一套100平方米、單價(jià)6000元/平方米的小高層住宅為例，按原規(guī)定需繳存12萬(wàn)元，新規(guī)定只需繳存6100元。可以預(yù)見，繼這一政策之后，與契稅、營(yíng)業(yè)稅、購(gòu)房落戶等方面的多個(gè)實(shí)施細(xì)則陸續(xù)發(fā)布。22市場(chǎng)動(dòng)態(tài)武漢第三次站上改革制高點(diǎn)29日，一批經(jīng)濟(jì)專家、學(xué)術(shù)大家蒞臨江城，武漢“兩型社會(huì)”建設(shè)改革論壇開幕。這是武漢最高規(guī)格的改革論壇之一。當(dāng)日，專家們熱情洋溢發(fā)表觀點(diǎn)，顯示出對(duì)試驗(yàn)區(qū)建設(shè)高度關(guān)注、寄予厚望。武漢城市圈資源節(jié)約型環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)總體方案獲批后，武漢第三次站上改革制高點(diǎn)。借天河機(jī)場(chǎng)“起飛”漢口北將崛起“臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)”20日，武漢臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃獲市政府常務(wù)會(huì)議原則通過(guò)。根據(jù)規(guī)劃，臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)定位于“華中地區(qū)國(guó)際航空樞紐、武漢航空物流和臨空工業(yè)基地、主城北部的綜合新城”。臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)分核心區(qū)、聚集區(qū)和輻射區(qū)3個(gè)功能圈層核心區(qū)為天河機(jī)場(chǎng)周邊10公里左右半徑的區(qū)域，總面積941平方公里；聚集區(qū)為機(jī)場(chǎng)周邊約1015公里左右半徑的區(qū)域；輻射區(qū)為機(jī)場(chǎng)周邊15公里左右半徑以外的區(qū)域。區(qū)內(nèi)將重點(diǎn)發(fā)展航空運(yùn)輸、航空物流、臨空型高新技術(shù)三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫(kù)貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789展臨空型現(xiàn)代制造業(yè)、臨空型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、臨空型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)三大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。根據(jù)計(jì)劃，2020年，臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)各功能園區(qū)基本建成；到2040年，天河機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量達(dá)到7000萬(wàn)人次，力爭(zhēng)成為內(nèi)陸城市最大的國(guó)際門戶機(jī)場(chǎng)。據(jù)測(cè)算，若全部啟動(dòng)核心區(qū)開發(fā)，基礎(chǔ)設(shè)施配套和園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目投資會(huì)在1000億元左右。目前，國(guó)家民航總局已啟動(dòng)武漢天河機(jī)場(chǎng)總體規(guī)劃修編，加快把武漢建設(shè)成為我國(guó)重要的客運(yùn)、貨運(yùn)中心和全國(guó)6個(gè)大型樞紐機(jī)場(chǎng)之一?！军c(diǎn)評(píng)】據(jù)國(guó)內(nèi)外研究成果，當(dāng)機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量超過(guò)800萬(wàn)人，臨空經(jīng)濟(jì)可望持續(xù)發(fā)展。2007年，天河機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量8356萬(wàn)人、貨郵吞吐量896萬(wàn)噸、飛機(jī)起降935萬(wàn)架次，發(fā)展速度在全國(guó)各大機(jī)場(chǎng)中居前。打造臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，可進(jìn)一步推動(dòng)我市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，促進(jìn)黃陂等區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛。通過(guò)對(duì)全國(guó)8個(gè)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的測(cè)算，臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)一般比整個(gè)城市的GDP增長(zhǎng)率平均要快8左右。中部最大專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)啟幕28日，位于盤龍城的漢口北批發(fā)第一城首期商鋪開盤，單日售鋪406套，銷售過(guò)80，成為開盤銷售最火爆的項(xiàng)目之一。據(jù)了解，漢口北批發(fā)第一城是剛獲批的武漢臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)“千億商貿(mào)物流板塊”的核心項(xiàng)目，建成后其營(yíng)業(yè)面積將是漢正街市場(chǎng)的2倍多。據(jù)介紹，該片區(qū)首期已啟動(dòng)鞋業(yè)、小商品、服裝等多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，成為中部地區(qū)檔次最高、規(guī)模最大的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。來(lái)購(gòu)鋪的多為一些在市區(qū)從事批發(fā)業(yè)的專業(yè)商戶和一些外地商會(huì)的投資者?！军c(diǎn)評(píng)】與漢正街等第三代批發(fā)市場(chǎng)相比，漢口北批發(fā)第一城具有諸多優(yōu)勢(shì)地處城市近郊，購(gòu)置商鋪成本僅為中心城區(qū)的1/8；引進(jìn)義烏、深圳等機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，全城中央空調(diào)，另外就是不容忽視的交通便利，該市場(chǎng)毗鄰天河機(jī)場(chǎng)、橫店鐵路編組站、陽(yáng)邏深水港，物流發(fā)達(dá)。武漢為3903戶貧困戶建新房計(jì)劃投入108億元2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫(kù)貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178927日召開的武漢市政府常務(wù)會(huì)議透露，計(jì)劃投入108億元資金，為全市3903戶無(wú)力自建房戶改造危房，此次改造以建新房為主。據(jù)介紹，這次改造擬在東西湖、漢南、蔡甸、江夏、黃陂、新洲等6個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)農(nóng)村地區(qū)進(jìn)行。中心城區(qū)和武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)村無(wú)力自建房戶的危房改造，參照市里實(shí)施方案視情況自行確定。據(jù)武漢市家園辦介紹，此次危房改造對(duì)象需同時(shí)具備4個(gè)條件一是具有武漢市農(nóng)村戶籍，且自有房在其戶籍所在建制村；二是因單親、殘疾、患有重大疾病等原因致貧，家庭主要?jiǎng)趧?dòng)力有1人以上（含1人）基本喪失勞動(dòng)能力，致家庭人均收入低于1000元；三是只有唯一的自有住房，且已居住兩年以上；四是群眾公認(rèn)其確屬無(wú)力自建房戶。根據(jù)該辦前期普查，該市目前共有3903戶無(wú)力自建房戶的危房需要改造。23規(guī)劃建設(shè)公交296路28日上線運(yùn)營(yíng)28日，公交296路正式上線運(yùn)營(yíng)。296路起點(diǎn)設(shè)在黃陂劉店，終點(diǎn)為復(fù)興村，沿途?？啃ぜ覎彙⒈P龍一中、下集、呂灣、葉店、仁海路、金銀潭路、姑李路、張公堤、長(zhǎng)港路、民航新村、常青公園、復(fù)興村小區(qū)等站點(diǎn)。296路全線配車8臺(tái)，票價(jià)為15元/人。早上開班時(shí)間為630，收班時(shí)間為2000?！军c(diǎn)評(píng)】公交296路上線運(yùn)營(yíng)，中心城區(qū)到黃陂又多了一條公交線路，對(duì)于盤龍城樓市，又多了一個(gè)值得對(duì)外宣揚(yáng)的利好。武漢三環(huán)線東段規(guī)劃出爐27日，武漢市規(guī)劃局公示了三環(huán)線東段（青化路立交老武黃立交）工程選址意見書和規(guī)劃許可證，公開聽取市民意見。據(jù)了解，規(guī)劃建設(shè)的三環(huán)線東段，北起對(duì)接天興洲長(zhǎng)江大橋的青化路立交，南止于老武黃立交，長(zhǎng)8990米，寬50米，是規(guī)劃全長(zhǎng)88公里三環(huán)線的最后一2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫(kù)貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789部分。按照公示的規(guī)劃線路，三環(huán)線東段挨著東湖風(fēng)景區(qū)，幾乎并行王青公路。北端經(jīng)武漢動(dòng)車段西側(cè)后上跨鐵路普客聯(lián)絡(luò)線、魯磨路，然后經(jīng)武東編組站西側(cè)，并平行王青公路繼續(xù)南行，再跨東湖湖汊（京廣客運(yùn)專線）后跨越九峰景區(qū)，接老武黃立交據(jù)建設(shè)單位稱，由于線路途徑東湖風(fēng)景區(qū)、穿越鐵路線，包括跨東湖湖汊在內(nèi)的路段均采用橋梁方式，以盡量減少對(duì)東湖水體、九峰城市森林保護(hù)區(qū)的破壞。石武客運(yùn)專線昨日開建武漢5小時(shí)鐵路圈全部動(dòng)工15日上午，石家莊至武漢的鐵路客運(yùn)專線開工動(dòng)員大會(huì)在河南鄭州舉行。至此，新京廣客運(yùn)專線已全部動(dòng)工。到2013年，隨著新京廣專線與滬漢蓉快速通道的全部建成，武漢與東西南北四個(gè)方向的重要城市將形成5小時(shí)快速鐵路圈。石武客運(yùn)專線北起石家莊，南至武漢，是北京廣州深圳香港客運(yùn)專線的組成部分。正線全長(zhǎng)8407公里，設(shè)計(jì)速度目標(biāo)值350公里/小時(shí)。它由鐵道部和河北、河南、湖北三省合建，建設(shè)總工期四年半。全線以高架線路為主，橋隧占比達(dá)81。2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫(kù)貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789京港專線的南段武漢至廣州鐵路客運(yùn)專線已于2005年開建，北段北京至石家莊客運(yùn)專線也已于本月7日開工。武漢鐵路部門稱，未來(lái)京廣客專和滬漢蓉鐵路通道將在武漢形成十字交叉。武漢5小時(shí)鐵路圈將在2013年成型坐火車從武漢到北京5小時(shí)，到廣州只需4小時(shí)；向西到重慶5小時(shí)，到上海5小時(shí)。武漢制定兩型社會(huì)建設(shè)三年計(jì)劃6日，武漢市政府常務(wù)會(huì)原則通過(guò)了武漢市“兩型社會(huì)”建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)實(shí)施方案和三年行動(dòng)計(jì)劃（均為征求意見稿）。根據(jù)該實(shí)施方案，武漢市“兩型社會(huì)”建設(shè)將大體分為兩個(gè)階段性目標(biāo)。第一個(gè)階段為近期目標(biāo)，即從現(xiàn)在起到2011年，在本屆政府任期內(nèi)，全市GDP達(dá)到5000億元以上，單位GDP能耗降低20以上，城市垃圾無(wú)害化處理率達(dá)到100，城市污水集中處理率達(dá)到80以上，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良率達(dá)到85以上，城市化率達(dá)到70左右。第二個(gè)階段為遠(yuǎn)期目標(biāo)，即從現(xiàn)在起到2020年，將武漢建設(shè)成為科學(xué)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、社會(huì)和諧的現(xiàn)代化大都市，使之成為全國(guó)重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、綜合交通運(yùn)輸樞紐和中部地區(qū)的先進(jìn)制造業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，并成為全國(guó)“兩型社會(huì)”建設(shè)的典型示范區(qū)。武漢市市長(zhǎng)阮成發(fā)表示，實(shí)施方案和三年行動(dòng)計(jì)劃將面向社會(huì)公開征集意見和建議，以充分體現(xiàn)民意?！军c(diǎn)評(píng)】根據(jù)規(guī)劃，到2011年，GDP破5000億、空氣優(yōu)良率85以上、城市化率70左右，如此一來(lái)，武漢將建設(shè)成為科學(xué)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、社會(huì)和諧的現(xiàn)代化大都市，相信武漢的房地產(chǎn)業(yè)將獲得新的長(zhǎng)足的發(fā)展。2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫(kù)貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789第三章本月視點(diǎn)【十月政策回暖】在國(guó)際金融動(dòng)蕩、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨下滑危險(xiǎn)的情況下，政府果斷出手，從中央到地方出臺(tái)了一系列對(duì)房地產(chǎn)利好的政策，從利率到契稅，再到房貸。（一系列政策明細(xì)及評(píng)論詳見本報(bào)告專題研究部分）相關(guān)政策的主要目的在于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，支持居民合理的購(gòu)房居住需求，通過(guò)降低購(gòu)房持有成本，擴(kuò)大內(nèi)需，避免相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)萎縮、緩解就業(yè)壓力，保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而開發(fā)商的資金面方面并沒(méi)有松動(dòng)跡象。因此，“救市”不等于“救房?jī)r(jià)”。如果消費(fèi)者繼續(xù)選擇觀望，房?jī)r(jià)可能還會(huì)繼續(xù)下跌。從目前來(lái)看，如果樓市繼續(xù)趨冷，更多的政策會(huì)出臺(tái)。已經(jīng)出臺(tái)的相關(guān)政策證明房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入新一輪政策調(diào)整周期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的重新上行將只是時(shí)間問(wèn)題?！局醒刖徑怙L(fēng)險(xiǎn)】無(wú)論處于何種考慮，中央救市都不能把希望寄托在一個(gè)方面。從開始的扶持中小企業(yè)、出口行業(yè)，到廣泛減輕企業(yè)信貸成本，再到調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控思路、鼓勵(lì)居民購(gòu)房，現(xiàn)在則又推出大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)計(jì)劃，救市措施多管齊下，救市的局面也開始從經(jīng)濟(jì)的一個(gè)層面逐漸向多個(gè)層面擴(kuò)展。這樣以來(lái)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力變得更大，繼續(xù)保持高增長(zhǎng)勢(shì)頭的可能也將更大。房地產(chǎn)發(fā)展的外部環(huán)境將得到優(yōu)化，但對(duì)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行自救的要求更高。如何在政府大規(guī)模救市當(dāng)中找準(zhǔn)機(jī)會(huì)、尋求發(fā)展這成為10月乃至08年年末房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迫切需要解決的命題。【銀行兩難境地】各銀行房貸降息細(xì)則出臺(tái)艱難，且執(zhí)行時(shí)間仍未全部確定。這顯示了在市場(chǎng)中，銀行業(yè)是一個(gè)單獨(dú)發(fā)展的行業(yè)、銀行是追求盈利的企業(yè)。過(guò)低的存貸息差、不可預(yù)估的樓市降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，都讓各銀行不得不謹(jǐn)慎從事。個(gè)別中小銀行雖較為及時(shí)推出相應(yīng)政策，但因與央行二套房政策相沖突而被叫停。要同時(shí)兼顧提升整體市場(chǎng)景氣、控制銀行放貸風(fēng)險(xiǎn)與保障銀行盈利三個(gè)方面，央行與各商2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫(kù)貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789業(yè)銀行將繼續(xù)磨合。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不繼續(xù)等待政策明晰?！臼袌?chǎng)等待破局】各種因素綜合影響之下，市場(chǎng)在經(jīng)歷救市之后并未出現(xiàn)明顯的好轉(zhuǎn)，而繼續(xù)呈一種混沌狀態(tài)。在市場(chǎng)形勢(shì)不清的情況下，做出出擊的決定，無(wú)論對(duì)于購(gòu)房者還是開發(fā)商，都意味著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。但是，如果等到市場(chǎng)形勢(shì)清晰可辨，則毫無(wú)疑問(wèn)將失去將利益最大化的良機(jī)。尤其對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言，要根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展的需要，在等待與出擊之間，盡早做出決定。第四章土地市場(chǎng)41土地市場(chǎng)綜述今年武漢市的幾次土地拍賣與樓市一樣，冷清有余，熱度不夠。上半年僅舉行兩次土地拍賣會(huì)，剔除延期重復(fù)掛牌地塊，成交率僅約55。7月和9月份共舉行的三次拍賣中，每畝單價(jià)和樓面地價(jià)也均低于2007年。武漢市今年第6次土地拍賣會(huì)將于下月初舉行，本次共推出10宗中小地塊，其中居住用地6塊，其他為工業(yè)用地。由于國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂(lè)觀，樓市銷售持續(xù)低迷，拍賣應(yīng)該不會(huì)有激烈的競(jìng)爭(zhēng)情景出現(xiàn)。一方面是樓市冷清；一方面是開發(fā)商資金鏈緊繃，能有余錢買地的企業(yè)比往年大為減少。雖然最近利好政策不斷出臺(tái)，但主要是刺激消費(fèi)，開發(fā)商的資金問(wèn)題沒(méi)有解決。因此，地價(jià)可望進(jìn)一步走低。42本月掛牌土地2008年9月27日，經(jīng)武漢市人民政府批準(zhǔn)，武漢市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局發(fā)布2008年第7號(hào)武漢市掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公告，決定以掛牌方式出讓10宗地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。掛牌時(shí)間為2008年10月21日9時(shí)至2008年11月5日10時(shí)。421武漢市第六次掛牌地塊位置分布本次拍賣地塊集中于中環(huán)內(nèi)，處于發(fā)展成熟區(qū)域，具有一定發(fā)展前景的地2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫(kù)貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789段。其中漢陽(yáng)7宗，武昌2宗，洪山區(qū)1宗。6宗居住用地，分布在武昌、洪山和漢陽(yáng)區(qū)。4宗工業(yè)用地均位于漢陽(yáng)黃金口。6宗居住用地中有5宗為“雙競(jìng)雙限”用地。圖1武漢市第六次掛牌地塊位置分布圖422武漢市第六次掛牌地塊基本指標(biāo)情況表1武漢市第六次掛牌地塊基本情況表規(guī)劃指標(biāo)地塊編號(hào)土地位置總用地面積凈用地面積土地用途容積率建筑密度出讓年限P（2008）046洪山區(qū)和平街三角路村9182480181居住不大于26不大于35住宅70年P(guān)（2008）047漢陽(yáng)夾河路地區(qū)61606160居住25以內(nèi)控制在25住宅70年P(guān)（2008）048漢陽(yáng)四新1592415924居住25以內(nèi)控制在住宅702009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫(kù)貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789北路以北25年P(guān)（2008）049漢陽(yáng)大道南側(cè)581號(hào)4430042610居住兼商業(yè)30以內(nèi)控制在25住宅70年商服40年P(guān)（2008）050武昌區(qū)紫陽(yáng)街南湖新千家街131號(hào)884586884586居住兼商業(yè)22以內(nèi)控制在25住宅70年商服40年P(guān)（2008）051洪山區(qū)和平鄉(xiāng)武豐村27023692618869居住不大于24不大于30住宅70年P(guān)（2008）052漢陽(yáng)區(qū)琴斷口街黃金口三村270號(hào)9135391353工業(yè)067以內(nèi)待定工業(yè)50年P(guān)（2008）053漢陽(yáng)區(qū)黃金口工業(yè)園西北片4050740507工業(yè)10以內(nèi)待定工業(yè)50年P(guān)（2漢2506425064工10待工2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫(kù)貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789008）054陽(yáng)區(qū)黃金口工業(yè)園西北片業(yè)以內(nèi)定業(yè)50年P(guān)（2008）055漢陽(yáng)區(qū)黃金口工業(yè)園西北片1297212972工業(yè)158以內(nèi)待定工業(yè)50年此次推出的10宗地塊面積都不大，最大的一宗為位于洪山區(qū)和平鄉(xiāng)三角路村的居住用地，約為138畝。此次拍賣是今年首次集中推出工業(yè)用地，位于漢陽(yáng)黃金口的4宗工業(yè)用地將集中掛牌出讓。值得注意的是，本次5宗（P（2008）047050號(hào)）為“雙競(jìng)雙限”用地。雙競(jìng)雙限一般是指在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)的辦法掛牌出讓土地。競(jìng)投分兩輪競(jìng)價(jià)，第一輪競(jìng)房?jī)r(jià)，并確定最高限價(jià)。從競(jìng)買人報(bào)出的房?jī)r(jià)中剔除最高報(bào)價(jià)和明顯偏離市場(chǎng)價(jià)格的報(bào)價(jià)后，取平均值作為未來(lái)房屋的最高售價(jià)；如果全部報(bào)價(jià)均明顯偏離市場(chǎng)價(jià)格的，則市政府確定最高售房?jī)r(jià)格。凡認(rèn)可該售房最高價(jià)格的開發(fā)商，可繼續(xù)參與第二輪競(jìng)地價(jià)程序，價(jià)高者得。作為過(guò)渡性政策，雙競(jìng)雙限曾在前幾年房地產(chǎn)大發(fā)展時(shí)期被寄希望于穩(wěn)定房?jī)r(jià)而在部分地區(qū)采用。在目前行情冷淡的情況下在武漢多宗地塊采用此種出讓方式，可能是政府試圖在自身與開發(fā)商和市場(chǎng)之間取得一個(gè)平衡點(diǎn)。43重點(diǎn)地塊P（2008）046431地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目用地位于武昌友誼大道以南、武青四干道以北。其四至關(guān)系為東臨25米寬城市規(guī)劃控制道路，南臨25米寬武青四干道，西臨40米寬城市規(guī)劃控制道路，北臨武漢交通管理干部學(xué)院用地。用地呈不規(guī)則形狀，用地內(nèi)土地現(xiàn)狀較為平整，該地塊范圍內(nèi)所有建（構(gòu)）筑物已拆平。地塊內(nèi)無(wú)人防工程，無(wú)水、電配套設(shè)施。2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫(kù)貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789432地塊規(guī)劃規(guī)劃用地總面積為91824平方米（以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)）；其中凈用地面積80181平方米（含高壓走廊控制面積，以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)）；城市規(guī)劃道路面積11643平方米（以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)）。規(guī)劃用地性質(zhì)居住用地。用地位于洪山區(qū)和平街三角路村。圖3三角路村地塊規(guī)劃示意圖433周邊配套用地南、北臨武青四干道、友誼大道等區(qū)域內(nèi)重要交通干道，東、西臨城市規(guī)劃控制道路，區(qū)域內(nèi)的通行能力極強(qiáng)。目前，用地周邊有215、543、554、573、802、811等多路公交車通往武漢三鎮(zhèn)，交通極為便利。項(xiàng)目所處地理位置極其優(yōu)越，緊鄰“徐東商圈”，周邊配套設(shè)施完善，居住、商業(yè)及教育氛圍濃厚。周邊有夢(mèng)湖水岸、美城清芷園、融僑華府等成熟居住區(qū)；有工商銀行、建設(shè)銀行等金融機(jī)構(gòu)；有武昌量販店、中百平價(jià)超市、沃爾瑪超市、銷品茂等商業(yè)設(shè)施；另外還有湖北大學(xué)、武漢科技大學(xué)、三角路中學(xué)等教育設(shè)施分布周邊，從而使該區(qū)域成為武漢市成熟的商業(yè)、文化和居住中心。該地塊所在區(qū)域景觀資源豐富，南依沙湖，北眺長(zhǎng)江，距離武昌江灘等自2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫(kù)貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789然景觀資源也只有比較近，極大程度的滿足人們親近自然的需求。44地塊點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目用地位于武昌中心城區(qū)片區(qū)，該片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)是我市整體樓市格局中發(fā)展比較迅猛的地區(qū)之一，本地塊將會(huì)受周邊中高端樓盤發(fā)展趨勢(shì)影響。本地塊位處于“江南核心區(qū)片”的輻射范圍內(nèi)，根據(jù)規(guī)劃該片區(qū)將定位為以商業(yè)、居住為主導(dǎo)功能的高檔商住區(qū)。周邊居住及教育氛圍十分濃厚，隨著過(guò)江通道、沙湖大橋及周邊道路的逐步建設(shè)，地塊發(fā)展?jié)摿Ω泳薮?。第五章房產(chǎn)市場(chǎng)51銷售分析511本月成交概述今年的金秋十月成交狀況未能如所期盼的狀況，正如本報(bào)告之前所敘的“銅九鐵十”。本月多項(xiàng)樓市新政出臺(tái)，給深秋帶來(lái)絲絲暖意。但此次措施主要在于刺激消費(fèi)，目的并非是為解決開發(fā)商資金壓力，顯示了政府目前主要著眼于需求面而非供給面的改善。而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，銷售市場(chǎng)回暖必將緩解開發(fā)商資金壓力。512月度成交走勢(shì)近10月銷售套數(shù)和銷售均價(jià)走勢(shì)單位套，元/平方米57432240460738505651529753484217343246844936874678510323521152533009575232578402495676502895279290100020003000400050006000700080001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月01000200030004000500060007000銷售套數(shù)銷售均價(jià)圖4近10月銷售套數(shù)和銷售均價(jià)走勢(shì)在降價(jià)的刺激下，本月武漢市商品住宅交易出現(xiàn)久違的小高潮，共成交4684套，超過(guò)8月和9月，扭轉(zhuǎn)連續(xù)2個(gè)月的銷量下降局面。盡管如此，本月仍然沒(méi)有突破上半年5月和6月的銷量。通過(guò)量?jī)r(jià)對(duì)比我們可以看出，本月價(jià)跌量升，價(jià)格顯然是拉動(dòng)銷售的主要因素之一。513每周成交情況每周銷售套數(shù)單位套1019869892101377770692811561385121502004006008001000120014001600八月第三周八月第四周九月第一周九月第二周九月第三周九月第四周十月第一周十月第二周十月第三周十月第四周圖5每周銷售套數(shù)比較十一黃金假期和房交會(huì)為今年樓市的最后沖刺準(zhǔn)備了時(shí)機(jī)，眾多樓盤優(yōu)惠活動(dòng)加大，甚至出現(xiàn)同區(qū)域樓盤發(fā)生價(jià)格大戰(zhàn)的情景。在各種活動(dòng)和宣傳的吸引下，武漢樓市人氣得到一定的聚集，不少具有剛性需求消費(fèi)者在部分樓盤達(dá)到心理價(jià)位后選擇出手，成交量有所回升。此外，本月政府制定從稅費(fèi)減免到利率調(diào)整等各方面政策措施來(lái)看，都在從市場(chǎng)的需求面加以引導(dǎo)，有利于回暖市場(chǎng)信心。每周銷售均價(jià)單位元/平方米5504539244125096495700492300501749524823475601000200030004000500060007000八月第三周八月第四周九月第一周九月第二周九月第三周九月第四周十月第一周十月第二周十月第三周十月第四周圖6每周銷售均價(jià)走勢(shì)在市場(chǎng)的壓力下，本月全市銷售均價(jià)逐周走低。抄底價(jià)、成本價(jià)、解放軍來(lái)了等口號(hào)不斷，雖然有一定的宣傳成分，但是部分樓盤價(jià)格已經(jīng)回到2年前。此外，近城區(qū)和遠(yuǎn)城區(qū)房?jī)r(jià)的實(shí)質(zhì)性下跌和銷量的上升也在一定程度上拉動(dòng)了武漢市整體價(jià)格回落。514主要片區(qū)商品住宅成交情況01000200030004000500060007000800010月份武漢各片區(qū)價(jià)格對(duì)比漢口中心區(qū)7152871638709970049古田片區(qū)5244952195190350747二七、后湖片區(qū)53929536675275252012東西湖片區(qū)47895472664691445917武昌中心區(qū)71591714857112170285青山片區(qū)483314853479574689南湖片區(qū)52906531485202851449關(guān)山片區(qū)54498541215372253096漢陽(yáng)中心區(qū)59673593325923558013沌口片區(qū)4493245024441624302610月第1周10月第2周10月第3周10月第4周圖7主要片區(qū)商品住宅成交價(jià)格情況進(jìn)入10月以來(lái)，從整體上來(lái)看，武漢市主要片區(qū)均價(jià)均出現(xiàn)不同程度的下調(diào)，其中東西湖片區(qū)成交均價(jià)下降約5，位列降幅榜首位。面臨趨冷的國(guó)內(nèi)外形勢(shì)，開發(fā)商和購(gòu)房者的心態(tài)都發(fā)生了變化，價(jià)格調(diào)整不可避免。其中近城區(qū)和遠(yuǎn)城區(qū)調(diào)整力度較大，部分樓盤已經(jīng)降至2007年大漲前的價(jià)位。中心城區(qū)整體調(diào)整趨于平穩(wěn)，由于策略的差異，各樓盤優(yōu)惠力度不一。10月份武漢各片區(qū)銷售套數(shù)對(duì)比020406080100120140160180漢口中心區(qū)729310369古田片區(qū)31455642二七、后湖片區(qū)65698472東西湖片區(qū)94888778武昌中心區(qū)115146159101青山片區(qū)3232南湖片區(qū)59719775關(guān)山片區(qū)9013511286漢陽(yáng)中心區(qū)39597253沌口片區(qū)2438432910月第1周10月第2周10月第3周10月第4周圖8主要片區(qū)商品住宅成交套數(shù)情況從武漢市主要片區(qū)成交量分析，各板塊在10月份出現(xiàn)先揚(yáng)后抑的趨勢(shì)。由于十一長(zhǎng)假和第三周秋季房交會(huì)舉行，眾多樓盤推出了一系列新的優(yōu)惠活動(dòng)，帶動(dòng)了人氣和成交量。由此看來(lái)，由于經(jīng)濟(jì)大氣候影響，居民消費(fèi)意愿有所降低。中央和地方所出臺(tái)的一系列刺激消費(fèi)的政策可能反而加劇了觀望心理。此外，政策也存在一定的滯后效應(yīng)。從市場(chǎng)具體表現(xiàn)看，郊區(qū)樓盤競(jìng)爭(zhēng)加??；部分近中心城區(qū)樓盤也出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)；除少數(shù)樓盤外，中心城區(qū)樓盤價(jià)格小幅調(diào)整。漢陽(yáng)、金銀湖、南湖、光谷部分樓盤價(jià)格再探片區(qū)新低。購(gòu)房者在價(jià)格與居住便利的考慮中優(yōu)先選擇近中心城區(qū)樓盤。52供應(yīng)分析521待售商品住宅情況在最近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展熱潮中，眾多企業(yè)在武漢市拿地開發(fā)，由于開發(fā)周期以及國(guó)家土地政策趨緊的影響，許多項(xiàng)目集中于本年上市。因此，待售商品住宅數(shù)量不斷上升。從7月全市在售套數(shù)首次超過(guò)2007年全年銷量，到10月超過(guò)去年總銷量的61，樓盤的競(jìng)爭(zhēng)將隨著資金鏈的惡化而趨于白熱化。武漢市待售商品住宅情況單位套181609172969162000151774102424824988660202000040000600008000010000012000014000016000018000020000010月9月8月7月6月5月4月圖9武漢市待售商品住宅情況522上市供應(yīng)情況雖然樓市涼意陣陣，但本月仍處于“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季，部分新盤接連上市，許多老盤也加推房源，所以供應(yīng)方面比較充足。根據(jù)預(yù)售許可登記數(shù)據(jù)，僅第4周武漢市全市上市面積就達(dá)到193萬(wàn)平米。表4本月獲準(zhǔn)上市情況預(yù)售許可證號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開發(fā)企業(yè)武開管預(yù)售275號(hào)新長(zhǎng)江香榭琴臺(tái)漢陽(yáng)馬滄湖東路湖北新長(zhǎng)江置業(yè)有限公司武開管預(yù)售273號(hào)景江花園武湖農(nóng)場(chǎng)五通口正街武漢市黃陂區(qū)天際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武開管預(yù)售272號(hào)新星商住樓黃陂前川街雙鳳大道405號(hào)武漢市黃陂西城房屋開發(fā)有限公司武開管預(yù)售怡清雅筑（恒金銀湖張柏湖北怡清雅筑271號(hào)大城）公路以東、徑河以北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武開管預(yù)售270號(hào)龍城天居園盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)劉店村武漢龍?zhí)┲脴I(yè)有限公司武開管預(yù)售268號(hào)逸城親水生態(tài)住宅武漢市江夏區(qū)藏龍島開發(fā)區(qū)栗廟路1號(hào)武漢瑞華置業(yè)發(fā)展有限公司武開管預(yù)售267號(hào)水墨清華漢陽(yáng)區(qū)龍陽(yáng)大道特18號(hào)武漢龍陽(yáng)養(yǎng)殖垂釣有限責(zé)任公司武開管預(yù)售266號(hào)耀江麗景灣二期香山苑東西湖區(qū)金山大道金南一路特1號(hào)耀江神馬實(shí)業(yè)（武漢）有限公司武開管預(yù)售265號(hào)鴻江花畔里武漢市洪山區(qū)團(tuán)結(jié)村武青四干道臨28號(hào)武警八支隊(duì)旁武漢高科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武開管預(yù)售264號(hào)錦湖金利花園江岸路12號(hào)武漢錦湖置業(yè)有限公司武開管預(yù)售263號(hào)香檳半島黃陂區(qū)盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)楚天大道特3號(hào)武漢華力置業(yè)有限公司武開管預(yù)售262號(hào)升華現(xiàn)代城武漢金銀湖環(huán)湖路以東、汀香水榭小區(qū)北武漢長(zhǎng)江升華置業(yè)有限公司武開管預(yù)售261號(hào)山水龍城二期黃陂區(qū)盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)盤龍大道特8號(hào)武漢華安置業(yè)有限公司武開管預(yù)售260號(hào)美景天城武漢盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)巨龍湖北百利恒置業(yè)有限公司大道特一號(hào)武開管預(yù)售258號(hào)園藝花城（金山銀湖灣）東區(qū)金山大道北武漢市金山房地產(chǎn)有限公司武開管預(yù)售257號(hào)南國(guó)明珠二期漢陽(yáng)龍陽(yáng)大道陶家?guī)X新億勝（武漢）置業(yè)發(fā)展有限公司武開管預(yù)售255號(hào)東湖國(guó)際一期武昌區(qū)中北路147號(hào)武重機(jī)床廠武漢中北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武開管預(yù)售254號(hào)星海虹城二期洪山區(qū)姚家?guī)X村洪山廣場(chǎng)西側(cè)300米湖北華中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武開管預(yù)售253號(hào)萬(wàn)科美麗之城8區(qū)東湖開發(fā)區(qū)高新四路1號(hào)武漢萬(wàn)科天潤(rùn)房地產(chǎn)有限公司武開管預(yù)售252號(hào)廣廈中北領(lǐng)寓武漢市武昌區(qū)水果湖街1072號(hào)湖北省大方房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司武開管預(yù)售250號(hào)盛世長(zhǎng)江新洲區(qū)陽(yáng)邏街汽渡路8號(hào)武漢市住宅開發(fā)公司武開管預(yù)售249號(hào)武漢湯遜湖1號(hào)武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)廟山小區(qū)武漢福達(dá)置業(yè)發(fā)展有限公司武開管預(yù)售248號(hào)紫云黃獅海岸北區(qū)東西湖區(qū)三店易家灣688號(hào)武漢中鄂聯(lián)房地產(chǎn)股份有限公司武開管預(yù)售247號(hào)巢上城黃陂區(qū)盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)湯云海路8號(hào)武漢新陽(yáng)光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武開管預(yù)售246號(hào)西岸百合春天蔡甸區(qū)大集街車站路57號(hào)武漢市西岸置業(yè)有限公司武開管預(yù)售百瑞景中央生武昌區(qū)武珞中鐵大橋局集245號(hào)活區(qū)一期路586號(hào)團(tuán)武漢地產(chǎn)有限公司武開管預(yù)售244號(hào)學(xué)府林居三期洪山區(qū)北港村武漢寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武開管預(yù)售243號(hào)府河明珠黃陂區(qū)灄口街劉店村道貫泉特1號(hào)武漢市源信置業(yè)有限公司武開管預(yù)售242號(hào)融僑錦城硚口區(qū)古田三路與解放大道交匯處武漢融僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武開管預(yù)售241號(hào)美聯(lián)公園前江岸區(qū)解放大道2803號(hào)武漢美聯(lián)地產(chǎn)有限公司武開管預(yù)售240號(hào)怡馨花園新洲區(qū)陽(yáng)邏街中份村軍安路武漢市陽(yáng)邏鴻昌物業(yè)發(fā)展有限公司武開管預(yù)售239號(hào)深港國(guó)際新洲區(qū)陽(yáng)邏街高潮村武漢市陽(yáng)邏高潮經(jīng)濟(jì)開發(fā)總公司武開管預(yù)售238號(hào)武漢碧桂園一期漢南區(qū)烏金農(nóng)場(chǎng)船頭山武漢市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武開管預(yù)售237號(hào)金地中心城洪山區(qū)雄楚大道908號(hào)湖北天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未來(lái)武漢樓市放量區(qū)域?qū)⒓性谖洳行膮^(qū)，復(fù)地東湖國(guó)際、天久云門、花畔里等將于11月推出。值得注意的是復(fù)地東湖國(guó)際和華潤(rùn)置地中央公園（漢陽(yáng)）作為兩個(gè)重量級(jí)大盤，將影響未來(lái)區(qū)域樓市格局。11月推盤的片區(qū)還主要包括東西湖、漢口中心城區(qū)、光谷、黃陂、陽(yáng)邏等，新開樓盤以普通住宅為主，房源戶型面積從80150平方米兩房和三房為主；價(jià)格在5000元/平方米以下的中低價(jià)位房源占據(jù)了近五成。53項(xiàng)目動(dòng)態(tài)531十月開盤情況十月份新開盤項(xiàng)目相對(duì)九月有所增加，其中除了百瑞景等項(xiàng)目，多為在售項(xiàng)目的新推。首先看主要新開盤價(jià)格情況如下圖10月主要新開盤均價(jià)（元/）540063007300100004998600032003000020004000600080001000012000金地中心城百瑞景興華嘉天下二期水岸星城四期花畔里南國(guó)明珠二期墨水灣龍城天居園三期08經(jīng)典圖57十月份主要新開盤均價(jià)對(duì)比從上面可以看出，十月主要新開盤價(jià)格不見大的變動(dòng)，項(xiàng)目新推與前期推盤價(jià)位相當(dāng)，首次亮相項(xiàng)目保持在區(qū)域平均水平。十月開盤項(xiàng)目具體信息如下表表52十月開盤信息一覽表項(xiàng)目名稱開盤日期物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目地址總建筑面積主力戶型推盤量均價(jià)（元/）開發(fā)商百瑞景10月11號(hào)普通住宅武昌丁字橋1213000112134三房1、2、7、8號(hào)樓均價(jià)6300中鐵大橋局興華嘉天下二期10月18號(hào)普通住宅武昌徐東路團(tuán)結(jié)村150000兩房、三房、四房7、8、9、10棟均價(jià)7300高科房地產(chǎn)耀江麗景灣二期10月17號(hào)普通住宅金銀湖金山大道400000902306層、11層起價(jià)3888耀江神馬實(shí)業(yè)金地中心城10月1號(hào)普通住宅洪山區(qū)雄楚大道與榮院路交匯處32000089120兩房、三房14棟3033層高層，共300多套均價(jià)5400天地房地產(chǎn)新奧依江畔10月18號(hào)普通住宅青山區(qū)友誼大道15610198兩房11層、29層均價(jià)6400中冶新奧銀湖御園10月18號(hào)普通住宅東西湖金銀湖10000090130純高層，推出200多套均價(jià)5100乾龍置業(yè)水岸星城四期10月18號(hào)普通住宅武昌區(qū)沙湖旁68000093兩房G15、G16均價(jià)10000福星惠普藏龍新天地10月18號(hào)普通住宅東湖開發(fā)區(qū)鳳凰大道，富士康對(duì)面16317255160兩房、三房共16棟，1526套起價(jià)3087藏龍集團(tuán)萬(wàn)安美景中央新組團(tuán)10月18號(hào)普通住宅黃陂區(qū)武湖1000001153房11棟18層均價(jià)3300萬(wàn)安盛世集團(tuán)花畔里10月25號(hào)普通住宅武昌徐東武青四干道59315110三房4棟28層均價(jià)4998鴻江房地產(chǎn)南國(guó)明珠二期墨水灣10月25號(hào)普通住宅漢陽(yáng)區(qū)龍陽(yáng)大道700000130140三房多層、小高層，共6000套均價(jià)6000新億勝健龍尚谷杰座10月26號(hào)普通住宅東湖開發(fā)區(qū)民族大道4600040120一房、兩房、三房32層高層，共434套均價(jià)6100佳輝置業(yè)龍城天居園三期10月27號(hào)普通住宅盤龍城巨龍大道開發(fā)區(qū)管委斜對(duì)面13900089兩房三棟6層、三棟11層，共372套均價(jià)3200龍?zhí)┲脴I(yè)0810普盤12719455高層均價(jià)皇532本月主要項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)表53十月主要項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)一覽項(xiàng)目名稱優(yōu)惠信息觀瀾郡幸運(yùn)大抽獎(jiǎng)，看房即送萬(wàn)元房款。特價(jià)房2660元/08經(jīng)典起價(jià)2700元/，復(fù)式首付36萬(wàn)起；限量特價(jià)房水岸星城四期1萬(wàn)抵5萬(wàn)，開盤當(dāng)天最高可享受6萬(wàn)元優(yōu)惠藏龍新天地貴賓卡2千抵2萬(wàn)，開盤當(dāng)日購(gòu)房總價(jià)再減2萬(wàn)耀江麗景灣二期一次性付款96折，按揭98折（房交會(huì)期間10171020）南益巴黎豪亭購(gòu)房客戶可獲得一張刮刮樂(lè)卡（十一期間）金地國(guó)際花園1萬(wàn)抵4萬(wàn)萬(wàn)安美景中央318萬(wàn)認(rèn)購(gòu)1153房2廳2衛(wèi)；無(wú)理由退房承諾南國(guó)明珠二期墨水灣75折限100套百瑞景起價(jià)4200，另88折澳門銀座二期折后7001元/起，總價(jià)32萬(wàn)起；及時(shí)簽約減現(xiàn)金5000元；購(gòu)房送價(jià)值5000元家電禮包經(jīng)典月27號(hào)通住宅龍城巨龍大道903000家卓爾置業(yè)恒大金碧天下53萬(wàn)起；送園藝；一周前20名享受開盤價(jià)宏宇未來(lái)海岸22席別墅特價(jià)金橋太子湖1號(hào)兩房總價(jià)36萬(wàn)元起新長(zhǎng)江香榭琴臺(tái)發(fā)售貴賓卡紫云黃獅海岸二期最高可獲2萬(wàn)優(yōu)惠巢上城特價(jià)2680元/歌林花園二期總價(jià)減8千再97折芭比倫堡二期起價(jià)3980元/，3千抵6萬(wàn)萬(wàn)科金色家園匯景閣2萬(wàn)抵5萬(wàn)復(fù)地東湖國(guó)際1萬(wàn)抵3萬(wàn)花畔里1千抵5萬(wàn)再95折龍城天居園三期5千抵3萬(wàn)；買1送1、買2送1第六章重點(diǎn)片區(qū)研究徐東片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析61徐東片區(qū)簡(jiǎn)介一般而言，徐東片是指武昌區(qū)連接長(zhǎng)江二橋、以徐東大街為主線，以徐東平價(jià)和銷品貿(mào)為中心所輻射的周邊地區(qū)。由長(zhǎng)江一橋、鸚鵡大道、武勝路、解放大道中段、黃浦大街南端、長(zhǎng)江二橋、中南路、中北路和徐東大街七條主干道、二座大橋圍合而成一個(gè)28公里的圈，正好是武漢的內(nèi)環(huán)線。徐東則圍合在內(nèi)環(huán)之中，是武漢市規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展的商圈。徐東片區(qū)曾經(jīng)在武漢城區(qū)中居發(fā)展冷板塊之列，它的騰飛得益于橋梁與道路的建設(shè)，而區(qū)域的發(fā)展又給交通提出了新的