2008年1-2月南京房地產(chǎn)市場研究報告

南京房地產(chǎn)市場簡報2008年1月2月2008年1月2月南京房地產(chǎn)市場簡報目錄第一部分概述一、前言二、宏觀經(jīng)濟運行情況三、最新政策情況第二部分土地成交與掛牌供應一、土地掛牌情況二、土地成交情況第三部分房地產(chǎn)市場動態(tài)一、南京市房地產(chǎn)市場供給（投資）情況二、住宅類成交量分析三、住宅類成交價格及面積分析四、2月份南京住宅市場TOP10第四部分江寧板塊分析一、區(qū)域內(nèi)1、2月份市場表現(xiàn)二、區(qū)域內(nèi)在售房源剩余情況三、板塊內(nèi)項目概述后記附件1最新優(yōu)惠附件2板塊內(nèi)08你上市項目概況第一部分概述一、前言由于房地產(chǎn)本身季節(jié)性原因，以及春節(jié)長假的影響，使得1、2月份南京住宅市場進一步萎縮。2月份南京住宅成交，所有板塊都表現(xiàn)為下跌之勢。江寧板塊2月成交量降幅相對最大，一直處于遙遙領先地位的江寧板塊，二月份退至第二位。其實，春節(jié)前后樓市的下滑已經(jīng)不光是因為年關、政策環(huán)境、市場，整個的社會輿論都往房價下跌方向“統(tǒng)一口徑”。春節(jié)后，隨著一季度樓盤供應的大量增長，加上天氣轉(zhuǎn)暖，政策面也不時有利好出現(xiàn)，有關樓市“解凍”的期望值漸漸高了起來。各家地產(chǎn)商也三四月份，尤其是江寧板塊將迎來樓盤上市上峰。春節(jié)前的大雪和宏觀調(diào)控，讓樓市越發(fā)轉(zhuǎn)冷；春節(jié)前后維修基金繳納調(diào)整和公積金上限調(diào)整，讓不少買賣者重新有了信心。樓市“冰封”尚未化解，新一輪上市潮蓄勢待發(fā)這是08年伊始12月份南京的房地產(chǎn)市場帶給我們的感受二、宏觀經(jīng)濟運行情況2008年南京市1月份主要經(jīng)濟指標指標時期單位數(shù)值比去年同期增長（）全社會固定資產(chǎn)投資1月億元未公布未公布城市居民人均可支配收入1月元189417118居民消費價格指數(shù)1月1066未公布規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價）1月億元51622244社會消費品零售總額1月億元未公布未公布進出口總值（按經(jīng)營單位）1月億美元333221財政收入1月億元837346資料來源南京市統(tǒng)計局，最新數(shù)據(jù)至2008年1月12月我市社會發(fā)展的基本態(tài)勢是良好向上的。全社會投資實現(xiàn)了平穩(wěn)增長。截至07年12月全市全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成44597億元。比去年增長27。三、最新政策情況1、公積金貸款額度提高在1月24日舉行的南京住房公積金歸集工作總結大會公開表示，將逐步提高南京公積金貸款額度，以擴大受益范圍。同時，根據(jù)公積金繳存比例的變化，曾一度禁貸的萬元樓盤、二次使用公積金貸款也有可能松動。2、儲備金率上調(diào)為落實從緊的貨幣政策要求，繼續(xù)加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長，中國人民銀行從2008年1月25日起，上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率05個百分點。3、凈地掛牌南京市政府224日發(fā)布關于進一步加強市級土地出讓收支管理通知，本市今后在土地掛牌出讓時將堅持凈地上市，一律不得以毛地的形式推出地塊。今年南京將繼續(xù)控制土地出讓地塊的規(guī)模，原則上在100畝至200畝之間，開發(fā)周期限定在3年左右。控制出讓地塊規(guī)模是南京土地出讓的一大趨勢，以保證開發(fā)商在合理的開發(fā)周期內(nèi)開發(fā)完畢，并在出讓合同中明確。4、4月1日開始執(zhí)行南京市維修資金管理辦法今后所有商品住宅都統(tǒng)一按照是否配備電梯來交存維修資金。即配備電梯房屋按房屋建筑面積120元/平方米交存（經(jīng)濟適用住房按每平方米90元交存）；不配備電梯房屋按房屋建筑面積75元/平方米交存（經(jīng)濟適用住房按每平方米50元交存）。5、高檔房標準上調(diào)自1月1日起，江南八區(qū)、江寧、江北高檔房標準分別調(diào)整為9900元/、6000元/、4900元/。第二部分土地成交與掛牌供應一、12月土地掛牌情況2007年1月至2月，南京市發(fā)布國土使用權出讓23號公告、08年第0102號土地出讓公告、國土使用權出讓溧水2008年1號公告，掛牌公示NO2007G115122、NO2008G01、02等共11幅地塊，實際出讓面積11647386平米；從區(qū)域分布看江寧2幅，城北3幅，城中4幅，河西2幅；從土地使用性質(zhì)來看純住宅用地為2幅，商辦住宅金融等混合用地為9幅。實際掛牌情況見下圖一月份掛牌情況土地編號地塊位置板塊實際出讓（）容積率用地性質(zhì)交付條件掛牌價格（萬）NO2007G115鼓樓區(qū)東燕山路、西清河路、南集慶門大街、北漢中門大街城中429343327生產(chǎn)研發(fā)及配套設施用地酒店式公寓用地毛地100000NO2007G116下關區(qū)東井村100號地塊城北176751718二類居住、商業(yè)混合用地凈地175000NO2007G117白下區(qū)中華路26號地塊城中127239425商業(yè)、辦公、酒店式公寓用地凈地18000NO2007G118秦淮區(qū)雙橋門西北象限地塊城中154141135商業(yè)、辦公、娛樂、金融、酒店用地毛地300NO2007G119棲霞區(qū)仙林大學城中心區(qū)B3地塊城北4005515商業(yè)用地凈地3000NO2007G120鼓樓區(qū)清江村東寶路地塊城中16594718二類居住用地凈地18000NO2007G121棲霞仙堯路南側海子口E1地塊城北72395813二類居住、商業(yè)混合用地凈地40000NO2007G122湯山街道寧杭公路北候家塘地塊江寧328792408旅館業(yè)、會議中心用地、二類居住用地毛地33700二月份掛牌情況土地編號地塊位置板塊實際出讓（）容積率用地性質(zhì)交付條件掛牌價格（萬）溧NO2008G01溧水緯四路南，寧高高速東江寧78285513居住用地凈地252NO2008G01建鄴區(qū)河西中央商務區(qū)二期NO06地塊河西14295535R6金融保險業(yè)用地商務辦公用地凈地4850NO2008G02建鄴區(qū)河西中央商務區(qū)二期NO19地塊河西16136235R6商業(yè)金融業(yè)用地；商務辦公用地凈地4300二、土地成交情況回顧2007年的土地市場，用“瘋狂”來形容毫不夸張。與去年相比，南京土地拍賣會場出現(xiàn)少有的寂靜，房價的“拐點論”“降價論”以及階段內(nèi)商品房成交數(shù)量的萎靡嚴重影響了相當一部分開發(fā)公司的開發(fā)戰(zhàn)略。以往“搶購一空”“頻現(xiàn)地王”的情況已經(jīng)不再，樓市整體的低迷使得開發(fā)商拿地時更加理性。2月份土地成交土地編號板塊實際出讓（）用地性質(zhì)成交總價（萬元）單位地價樓面地價摘牌單位NO2007G116城北1767517二類居住、商業(yè)混合用地17500099015501江陰利昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司NO2007G117城中127239商、辦、酒店式公寓用地18000141473329江蘇鴻源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司NO2007G118城中154141商、辦、娛樂、金融、酒店用地300195144南京地靈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司NO2007G119城北40055商業(yè)用地300074904993南京仙林新市區(qū)開發(fā)有限公司NO2007G120城中165947二類居住用地18000108476026銀城實業(yè)股份有限公司NO2007G121城北723958二類居住、商業(yè)混合用地4000055254250南京市城市建設,錢塘房地產(chǎn)NO2007G122江寧3287924旅館、會議中心、二類居住用地3370010251281南京中聞投資發(fā)展有限公司1月份土地成交土地編號板塊實際出讓（）用地性質(zhì)成交總價（萬元）單位地價樓面地價摘牌單位NO2007G115城中4293433酒店式公寓用地1000002329863南京聯(lián)創(chuàng)科技股份有限公司NO2007G114江寧634881二類居住、商業(yè)混合用地3230050882544南京華光銀河灣置業(yè)有限公司NO2007G112江寧56770二類居住、商業(yè)辦公用地4340076452248江寧國有資產(chǎn)經(jīng)營控股有限公司NO2007G111江北2354479二類居住12000510463下關城市建設,通力電梯銷售有限公司NO2007G110江北124362住宅用地695559508南京六合區(qū)程橋鎮(zhèn)建設開發(fā)有限公司NO2007G109江北946259二類居住、商業(yè)金融用地1561516501031南京新城意象房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第三部分房地產(chǎn)市場動態(tài)一、南京市房地產(chǎn)市場供給（投資）情況從整體供給情況看，目前全市八大板塊共有300多個在售項目，40個新開發(fā)樓盤，以及150余幅待開發(fā)地塊。2008年南京還將總共上市商品住宅10617萬平方米、1005萬套；相比去年890萬平方米、782萬套的上市量有大幅提高，其中住宅面積增加20，住宅套數(shù)增加28。在1061萬平方米的房源上市后，總體的樓市供求比將在1112之間。從銷售看截止2008年1月30日，南京市1月份共認購住宅6943套，成交4712套，銷售總量為11655套。與去年12月13657套的銷量相比，1月份少賣了2002套房子。與此同時，認購和成交雙雙大跌，分別下降437和321；截至2月底，全市住宅認購量僅為2713套，同比下降4820，成交套數(shù)和成交面積分別為1743套和180040平方米，環(huán)比分別下降了6121和6198，同比分別下降5901和6495。二、住宅類成交量分析1月南京各板塊認購成交統(tǒng)計2月南京各板塊認購成交統(tǒng)計板塊認購成交板塊認購成交城北391196城北202176城東10998城東10245城南167180城南208147城中17392城中19937河西758558河西368277江寧16401633江寧764352江北12421475江北663587仙西76111仙西2524國家針對住宅市場所出臺的一系列房地產(chǎn)與金融調(diào)控政策，以及春節(jié)長假對樓市的影響甚為顯著，市場觀望氣氛也愈加濃厚，造成2月份南京住宅成交繼續(xù)大幅下跌，所有板塊都表現(xiàn)為下跌之勢。江寧板塊2月成交量降幅相對最大，由1月1633套的成交量下降為352套的成交量，降幅達7844，使得成交量一直處于遙遙領先地位的江寧板塊，2月退至第二位；江北板塊2月成交量也出現(xiàn)較大幅度的下降，由上月1475套的成交量降至587套的成交量，降幅達602，相比江寧板塊降幅相對較小，因此浦口板塊本月成交量升至第一位；河西板塊2月的成交量也出現(xiàn)了下跌，由上月558套成交量下降至277套成交量，降幅為5036，成交量仍位居第三位；城南板塊2月的成交量降幅相對最小，為1530；城中板塊仍然是當月成交量最低的，其成交量由上月的92套下降為37套，降幅為5978。三、成交面積及價格分析1、2月份成交價格區(qū)間分布對比分析（如下圖）房地產(chǎn)市場從07年底開始降溫，而物價飛漲至今，相當一部分的購房者對于房價的承受能力和預期值也在降低。從拐點（07年10月）我們可以看出40006000元/的產(chǎn)品占據(jù)的市場份額到08年2月明顯萎縮，而4000元/以下的產(chǎn)品則開始膨脹，提高了市場“占有率”，表明部分中低收入購房者受到了政策及市場的影響；而800010000這部分價位的購房人群則由于則身條件的支撐，受市場影響波動不大，隨著市場總量下降，份額反而有所上升，價格區(qū)間百分比（08年2月）百分比（07年10月）4000以下3575260740005000150622525000600085613906000800079012738000100002458198310000以上8154952月住宅成交價格區(qū)間分布圖4000以下3540005000155000600096000800088000100002510000以上84000以下40005000500060006000800080001000010000以上07年10月住宅成交價格區(qū)間分布4000以下254000500023500060001460008000138000100002010000以上54000以下40005000500060006000800080001000010000以上2、2月份成交面積區(qū)間對比分析面積（）80以下80100100120120140140160160以上百分比（08年2）12393249171716386261531百分比（07年10）127525221856211579814342月份住宅成交面積分布80以下12801003310012018120140161401606160以上1580以下80100100120120140140160160以上07年10月成交面積分布80以下,127580100,2522100120,1856120140,2115140160,798160以上,143480以下80100100120120140140160160以上如上圖所示，2月份南京樓市住宅成交面積，80100的戶型占成交市場的32及100120、120140及160以上戶型面積各占成交市場的1517左右，其次，面積140160的房源占了市場的6，而80以下小戶型則占市場的12，面積居中的房源成交狀況較之前相對突出。四、2月南京市場TOP102月份南京銷售TOP10名次樓盤板塊均價成交認購項目地址1花雨南庭城南8500288雨花東路2大華錦繡華城江北4800284浦口區(qū)浦珠北路3百家湖西花園江寧6500241江寧開發(fā)區(qū)利源中路4大地伊麗雅特灣城北8500183棲霞區(qū)和燕路5南京國際小商品城江寧2700151祿口鎮(zhèn)秦祿大道6天潤城江北4800141浦口區(qū)沿江街道7萬豪中心公寓城中13000141中山北路215號8陽光聚寶山莊城北6500125玄武區(qū)玄武大道9碧瑤花園河西9000118奧體中心樂山路10東郊小鎮(zhèn)江寧5500117麒麟鎮(zhèn)寧杭公路以北（數(shù)據(jù)來源南京網(wǎng)上房地產(chǎn)）本月的銷售排行打破了一貫江寧、江北獨霸前三的慣例，前十名的中，江寧僅占三列席位，分別為百家湖花園（NO3）、國際小商品城（NO5）及東郊小鎮(zhèn)NO10。而本案周邊區(qū)域內(nèi)樓盤受推房源數(shù)量及推盤日期的影響，本月并無突出表現(xiàn)。第四部分區(qū)域市場分析一、江寧版塊12月份市場秀2008年的南京樓市將處于低位盤整期，08年江寧板塊的特點是主體上市區(qū)域越來越遠，從去年的岔路口、東山鎮(zhèn)、將軍山已擴至方山、九龍湖等較遠的區(qū)域。一月份就在整體樓市走下坡時，江寧板塊月認購量1640套，超過全市總認購量的1/3，以1633套的月成交坐上1月南京樓市板塊銷售的頭把交椅。但和07年12月相比，認購量大跌534，成交量下跌319。銷量縮水一方面因為新上市房源不足，僅有協(xié)眾雅居、中浩大城小室和羅托魯拉小鎮(zhèn)推出新房源；另一方面，購房者不再輕易出手。魔方48認購310套，商鋪南京國際小商品城成交542套，兩者成為1月江寧板塊賣得最好的樓盤。進入二月份，江寧認購跌破千套大關，僅有764套；成交量僅為352套，還不及過去旺季時一個禮拜的成交量。歲末年初的大雪給交通帶來的不便，隨之而來的春節(jié)打亂了正常的購房計劃，“天不時”的情況下江寧樓盤遇冷也在情理之中。春節(jié)過后，從各售樓處的來訪來看準購房者也比年前“回暖”了一些，從成交量來看，可基本都是“看看”，出手的并不算多。二、周邊區(qū)域部分在售樓盤剩余房源情況案名在售物業(yè)類型均價（元/）剩余套數(shù)東渡國際青年城7080兩房、100115三房5400550010余套協(xié)眾雅居4050公寓4600203世紀東山110以上剩余房源540030套左右龍湖文馨苑無可售47000嘉順廣場118三房60004康橋水案4473公寓483040余套武夷綠洲70多兩房54004丹佛小鎮(zhèn)88100三房53005900/東方龍湖灣63194510040左右（數(shù)據(jù)來源售樓處市調(diào)，統(tǒng)計時間截至0839）目前江寧較好位置的樓盤未受到市場波動及價格的影響，保持著較快的銷售進度。但是以前“百花齊放”的盛景已經(jīng)難以再現(xiàn)?？蛻魩е^望的心態(tài)以更加理智和挑剔的心態(tài)去選擇房源。因此，在客觀條件無法改變的情況下，結合活動做好營銷才能立于不敗之地。三、板塊內(nèi)項目情況1嘉業(yè)廣場元月26號開盤,3幢高層共178套,均價在4500左右,最高價6000元/,最低價3900元/。主力戶型97三房,70二房,118三房和120左右四房，該部分房源為兩年前定出，目前為正式簽約，在售6套價格在6000元/左右。2東渡國際3月1日推出05幢，主要戶型為7080的兩房、100115的三房，公示價為5730元/，優(yōu)惠后價格約53005400元/。目前僅剩下十余套房源。（VIP卡優(yōu)惠200元/，一次付款優(yōu)惠380/）3魔方48約有一百五十套左右抵押保留房源，預計后期可能上市。4青山灣預計于3月即將推出10幢11層小高層，頂樓為200多躍層，均價5400元/，80兩房，110三房，120四房。5世紀東山在售均價5400元/，一次性付款99折，躍層130150/套，5100元/，80戶型5600元/。4月份推出兩幢約260套11層小高層。6天澤苑目前剩余少量130多戶型，下期預計3、4月份上市80120主力戶型，均價約57006000元/。7龍湖文馨苑6、7月將推出4幢小高層約300套,戶型為90110兩房和三房，目前成交均價在45004700元/。8康橋水岸目前均價4700元/，預計下月推出180240的別墅，價格未定，5、6月份將推出二期小高層，戶型面積80130左右，售價約在5000/以上。9恒大綠洲16幢小高層已經(jīng)動工，預計“五一”之后上市。項目總建筑面積約23萬平方米，規(guī)劃建設16幢小高層和3幢高層，戶型面積主要集中在90160平方米，部分精裝修，預計毛坯約6000多元/平方米，精裝修約8000多元/平方米。10金域藍灣精裝修產(chǎn)品，預計上市時間為08年7月，規(guī)劃建設18層住宅45棟、30層住宅10棟、沿街商業(yè)樓5棟、幼兒園1座。后記2008年國家的宏觀調(diào)控將會繼續(xù)，其力度、深度都將會影響整個江寧房地產(chǎn)；隨著本案區(qū)域內(nèi)的08年商品房的大批量上市，江寧板塊房地產(chǎn)競爭未來的主要戰(zhàn)場勢必將以其為焦點；08年江寧板塊的特點是主體上市區(qū)域越來越遠，從去年的岔路口、東山鎮(zhèn)、將軍山已擴至方山、九龍湖等較遠的區(qū)域。08年作為全國房地產(chǎn)市場的調(diào)整年，這股調(diào)整之風將直接影響到江寧乃至整個南京08年房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)；“價格”會是所有關心房地產(chǎn)的人們永久關注的焦點附件13月上演的“優(yōu)惠行”板塊樓盤優(yōu)惠措施威尼斯水城按揭98折，一次性付款96折萬江共和新城按揭98折，一次性付款96折江岸水城按揭99折，一次性付款97折天華綠谷莊園按揭97折，總價優(yōu)惠5000天潤城購房96折，送1萬購房抵用券，2000元健身卡，前50名客戶抽最高獎值48萬裝修款江北旭日上城老帶新送10年物業(yè)費，1萬車位抵用券，2成首付，300余套房源采用4500元一口價，其余房源94折協(xié)眾雅居一次性付款95折，按揭98折東渡國際VIP卡優(yōu)惠200元/，一次付款優(yōu)惠380/世紀東山按揭99折，一次性付款98折江寧康橋水岸一次性付款97折，6成98折，按揭