房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷全套

1、主體問卷調(diào)查交叉分析： 主體問卷在內(nèi)容及形式上最為全面，通過基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析及交叉分析，對市民住宅消費需求取向從不同層面和項目上進行了歸納總結(jié)，得可用于規(guī)劃設計建議的客觀有效數(shù)據(jù)。 訪談問卷分析（見附件二）30歲以下的人群占到總問卷數(shù)的57%,由于這一人群所占比重偏大，所以訪談問卷總體傾向于年收入不足2萬元的低年齡層，代表中等及中等偏下收入的購買群體。年齡 * 購房戶型 其戶型選擇集中在兩房一廳一衛(wèi)，兩房兩廳一衛(wèi)，三房兩廳一衛(wèi)，分別占到總體的12%，17%，13%，是相對集中的三個戶型。年齡 * 打算購買的住宅面積戶型需求面積主要集中在80-100平米和100-120平米，分別占到總數(shù)的37%

2、和31%。其中，30歲以下的人群80-100平米占總體的22%，80-100平米占18%。 表2-34 打算購買的住宅面積Total 60平米以下6080平米80-100平米100-120平米120-150平米150-180平米180平米以上 年齡 Count12109431030 % of Total.4%.8%4.2%3.8%1.7%1.3%.4%.0%12.7% 51歲以上Count115010008 % of Total.4%.4%2.1%.0%.4%.0%.0%.0%3.4% 41-50歲Count0144401014 % of Total.0%.4%1.7%1.7%1.7%.0%.

3、4%.0%5.9%31-40歲Count0416181010150 % of Total.0%1.7%6.8%7.6%4.2%.4%.0%.4%21.1%30歲以下Count217524215520135 % of Total.8%7.2%21.9%17.7%6.3%2.1%.8%.0%57.0%TotalCount425877334941237 % of Total1.7%10.5%36.7%30.8%14.3%3.8%1.7%.4%100.0% 年齡 * 合理房價 表2-35 合理房價Total 1000元/平米以內(nèi)1000-1500元/平米1500-2000元/平米2500元/平米以上

4、缺省值 年齡 Count141330030 % of Total5.9%5.5%1.3%.0%.0%12.7% 51歲以上Count520018 % of Total2.1%.8%.0%.0%.4%3.4% 41-50歲Count4820014 % of Total1.7%3.4%.8%.0%.0%5.9% 31-40歲Count182450350 % of Total7.6%10.1%2.1%.0%1.3%21.1% 30歲以下Count5861619135 % of Total24.5%25.7%2.5%.4%3.8%57.0%TotalCount9910816113237 % of To

5、tal41.8%45.6%6.8%.4%5.5%100.0% 對單價承受能力很低，1000元/平米以內(nèi)占到42%，30歲以下的人群占25%；1000-1500元/平米占總數(shù)46%，其中30歲以下的人群占26%，說明此來人群中高端部分是我們的目標客戶群。年齡 * 打算購房的住宅類型 表2-36 打算購房的住宅類型Total 高層住宅（超過12層）多層住宅（6層以下）小高層住宅（8-12層）別墅 年齡 Count12035130 % of Total.4%8.4%1.3%2.1%.4%12.7% 51歲以上Count062008 % of Total.0%2.5%.8%.0%.0%3.4% 41-

6、50歲Count01201114 % of Total.0%5.1%.0%.4%.4%5.9% 31-40歲Count14351050 % of Total.4%18.1%2.1%.4%.0%21.1% 30歲以下Count79616133135 % of Total3.0%40.5%6.8%5.5%1.3%57.0%TotalCount917726205237 % of Total3.8%74.7%11.0%8.4%2.1%100.0%多層住宅仍是此類人群的首選，高達75%，其中30歲以下的人占到41%，31-40歲的人占到18%。年齡 * 打算購買住房的結(jié)構 表2-37 打算購買住房的結(jié)構

7、Total普通復式錯層 年齡 Count1695030% of Total6.8%3.8%2.1%.0%12.7%51歲以上Count50308% of Total2.1%.0%1.3%.0%3.4%41-50歲Count1013014% of Total4.2%.4%1.3%.0%5.9%31-40歲Count28174150% of Total11.8%7.2%1.7%.4%21.1%30歲以下Count7237224135% of Total30.4%15.6%9.3%1.7%57.0%TotalCoun of Total55.3%27.0%15.6%2.1%1

8、00.0% 從總體來看，普通住宅有很大的消費市場，占到55%，同時，復式和錯層也有部分消費人群，分別占27%和16%。其中較為明顯的是30歲以下的人群對復式和錯層新型戶型比較感興趣，分占到16%和9%。B、家庭年收入因素列聯(lián)表分析家庭年收入 * 購房戶型 表2-38 購房戶型Total 一房一廳一衛(wèi)兩房一廳一衛(wèi)兩房兩廳一衛(wèi)兩房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳一衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi) 家庭年收入 Count1556122132 8萬元以上% of Total.4%2.1%2.1%2.5%5.1%.8%.4%13.5% Count00010001 % of Total.0%.0%.0%.4%.0%.0%.0%.4% 5-

9、8萬元Count054052117 % of Total.0%2.1%1.7%.0%2.1%.8%.4%7.2% 2-5萬元Count0818162010173 % of Total.0%3.4%7.6%6.8%8.4%4.2%.4%30.8% 2萬元以下 Count226381518105114 % of Total.8%11.0%16.0%6.3%7.6%4.2%2.1%48.1%TotalCount344653855248237 % of Total1.3%18.6%27.4%16.0%23.2%10.1%3.4%100.0% 家庭年收入 * 打算購買的住宅面積 表2-39 打算購買的住

10、宅面積Total 60平米以下6080平米80-100平米100-120平米120-150平米150-180平米180平米以上 家庭年收入 缺省值Count111110711032% of Total.4%.4%4.6%4.2%3.0%.4%.4%.0%13.5%8萬元以上 Count001000001% of Total.0%.0%.4%.0%.0%.0%.0%.0%.4%5-8萬元 Count0264230017% of Total.0%.8%2.5%1.7%.8%1.3%.0%.0%7.2%2-5萬元 Count1323311410073% of Total.4%1.3%9.7%13.1

11、%5.9%.4%.0%.0%30.8%2萬元以下 Count219462811431114% of Total.8%8.0%19.4%11.8%4.6%1.7%1.3%.4%48.1%Total Count425877334941237% of Total1.7%10.5%36.7%30.8%14.3%3.8%1.7%.4%100.0% 從以上分析可以看出，家庭年收入在5萬以上意向在120-140平米，家庭年收入在2-5萬的人群購房消費傾向于100-120平米，占到總數(shù)的13%，同時，家庭年收入在2萬以下的人群購房傾向于80-100平米，占到總數(shù)的19%。家庭年收入 * 合理房價 表2-40

12、合理房價Total 1000元/平米以內(nèi)1000-1500元/平米1500-2000元/平米2500元/平米以上 家庭年收入 Count131630032% of Total5.5%6.8%1.3%.0%.0%13.5%8萬元以上 Count001001% of Total.0%.0%.4%.0%.0%.4%5-8萬元 Count3850117% of Total1.3%3.4%2.1%.0%.4%7.2%2-5萬元 Count273730673% of Total11.4%15.6%1.3%.0%2.5%30.8%2萬元以下 Count5647416114% of Total23.6%19.

13、8%1.7%.4%2.5%48.1%TotalCount9910816113237 % of Total41.8%45.6%6.8%.4%5.5%100.0% 人群中絕大多數(shù)的目的還在于滿足稍高一些的居住需求，經(jīng)濟承受力弱。家庭年收入 * 打算購房的住宅類型 表2-41 打算購房的住宅類型Total 高層住宅（超過12層）多層住宅（6層以下）小高層住宅（8-12層）別墅 家庭年收入 Count12235132 % of Total.4%9.3%1.3%2.1%.4%13.5% 8萬元以上Count000011 % of Total.0%.0%.0%.0%.4%.4% 5-8萬元Count092

14、6017 % of Total.0%3.8%.8%2.5%.0%7.2% 2-5萬元Count55674173 % of Total2.1%23.6%3.0%1.7%.4%30.8% 2萬元以下Count3901452114 % of Total1.3%38.0%5.9%2.1%.8%48.1%TotalCount917726205237 % of Total3.8%74.7%11.0%8.4%2.1%100.0% 家庭年收入 * 打算購買住房的結(jié)構 表2-42 打算購買住房的結(jié)構Total 普通復式錯層 家庭年收入 Count15106132% of Total6.3%4.2%2.5%.4%

15、13.5%8萬元以上 Count10001% of Total.4%.0%.0%.0%.4%5-8萬元 Count656017% of Total2.5%2.1%2.5%.0%7.2%2-5萬元 Count332811173% of Total13.9%11.8%4.6%.4%30.8%2萬元以下 Count7621143114% of Total32.1%8.9%5.9%1.3%48.1%Total Coun of Total55.3%27.0%15.6%2.1%100.0%小結(jié)：中等及中等偏下層面消費者的需求在80-140平米，單價在1000-1500元/平米的中

16、低檔的多層普通住宅，特點是只要價格合適其他因素會考慮少一些。此問卷中的高端客戶群需求應是我們的針對性目標客戶群。通過對訪談問卷的分析，其被調(diào)查者高端層面與主體問卷需求基本吻合，有效支持了主體問卷中這一層面的需求取向的一致性。但由于30歲以下的人群（占有總體57%），在訪談問卷中占的比重偏大，所以影響了總體的選擇傾向值。戶型面積主要集中在80-100平米、100-120平米和100-120平米，前兩項分別占到37%和31%。戶型選擇集中在兩房一廳一衛(wèi)，兩房兩廳一衛(wèi)，三房兩廳一衛(wèi)，分別占到總體的12%，17%，13%，是相對集中的三個戶型。相對來講，人們普遍接受的仍是傳統(tǒng)的平層住宅。收入人群大多在

17、年收入2萬元以下，代表層面偏低。報紙問卷分析（見附件二）期望居住面積表3-22FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid100-120平米2139.639.639.6 80-100平米1426.426.466.0 120-140平米815.115.181.1 60-80平米47.57.588.7 150-180平米47.57.596.2 11.91.998.1 140-150平米11.91.9100.0 Total53100.0100.0 消費者中100-120平米是最集中需求，面積跨度依然集中在80-140平米之間。表3-19Fr

18、equencyPercentValid PercentCumulative PercentValid10-20萬4177.477.477.420-30萬1120.820.898.130-40萬11.91.9100.0Total53100.0100.0 購房的總預算 購房原因表3-6FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid 23.83.83.8 本地拆遷47.57.511.3 改善居住條件3566.066.077.4 投資升值47.57.584.9 結(jié)婚用房713.213.298.1 其他11.91.9100.0 Total5310

19、0.0100.0 說明報紙問卷消費者中購房目的集中在改善生活條件，且有一定的給付能力，屬于中等及中等偏上人群。與主體問卷人群層面一致。期望樓型 表3-21FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid多層3973.673.673.6小高層611.311.384.9別墅611.311.396.2高層23.83.8100.0Total53100.0100.0 認為最有升值潛力的區(qū)域 表3-37FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid開發(fā)區(qū)3871.771.771.7城東611.

20、311.383.0城中35.75.788.7城北35.75.794.3新城23.83.898.1鐵西11.91.9100.0Total53100.0100.0 1、 多層仍是此人群中的主要消費物業(yè)形式，對小高層和別墅有興趣嘗試。2、 開發(fā)區(qū)的升值潛力認可度達到71.7%。對停車位的要求 表3-33 FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid地下車庫2954.754.754.7 地上車位2343.443.498.1 11.91.9100.0 Total53100.0100.0 表3-38FrequencyPercentValid Pe

21、rcentCumulative PercentValid大專2139.639.639.6本科1834.034.073.6大專以下1324.524.598.1研究生及以上11.91.9100.0Total53100.0100.0 說明此類人群投資意識較強，同時表明其經(jīng)濟實力允許其考慮車庫配套需求。 報紙分析數(shù)據(jù)與主體問卷基本接近，足以有效支持主體問卷中的數(shù)據(jù)及數(shù)據(jù)分析。同時說明周邊縣市區(qū)部分富余人群也是我 們的一個潛在市場。(三)調(diào)查數(shù)據(jù)誤差評估1、 在客觀數(shù)據(jù)分析中因部分題目選項缺省值存在，客觀會有微弱誤差；2、 在隨機被調(diào)樣本中社會層面和知識理解力不可控，會因?qū)用婕罢J知的局限性分析存在隨機誤

22、差。通過單樣本T檢驗，置信度在95%左右。問卷調(diào)查綜合評析： 在主體問卷中間層面的客戶需求與訪談問卷、報紙問卷中間層面需求基本一致，說明我們的主要客戶群定位準確，中上層和中下層面的需求與事前預測基本一致，訪談問卷、報紙問卷足以有效支持主體問卷的分析結(jié)果并對低層收入做以補充。媒介指向明確，尤其從此次報紙問卷回收效果上看，數(shù)量受客觀條件影響，為達到預期值，但質(zhì)量很高，全部有效。說明目標客戶群比較集中。三類問卷回收總問卷數(shù)424份，有效問卷數(shù)412份，有效率97%。可以看出，人們對此次市調(diào)均持肯定態(tài)度，給與很好的配合，認為是開發(fā)區(qū)政府的一項愛民工程，是對消費者負責的態(tài)度；一方面確保了市調(diào)內(nèi)容的的客觀

23、性和真實可信性，另一方面也從側(cè)面起到宣傳經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的作用，加深了市民對與開發(fā)區(qū)和*地產(chǎn)的了解，關注后續(xù)活動。因此給予此次調(diào)查的客戶定位是充分衡量市場供求之后的客觀結(jié)論，可以用作規(guī)劃參照因素應用。四、房地產(chǎn)市場供給調(diào)查在對市場調(diào)查的同時，我們對供給市場即賣方市場（在售競爭項目）進行了詳細的調(diào)查，以便我們能更好的把握和利用好市場的供求關系和競爭優(yōu)勢。（一）調(diào)查范圍我們篩選了市場在售項目，找出基本具備可比性的下列樓盤：聚福源別墅、凱元山莊、陽光花園、天寶嘉園、貴都花園、雅苑、天衢花園、溫泉小區(qū)、陽光花園、華騰家園。（二）基本情況對比1、景觀 景觀越來越引起居民的重視，許多規(guī)模較大的樓盤都設有中心景觀

24、區(qū)，且也有不少樓盤設有水景、噴泉等，如：五環(huán)莊園，但規(guī)模較小的樓盤景觀意識較差，還停留在經(jīng)濟適用房的水平上。2、配套居民對配套的認知程度還停留在滿足基本的生活需求上，配套較高的樓盤價格自然也頗高，如：貴都花園，市場的接受程度較差。供熱：地熱采暖的形式在比較常見，如：天寶嘉園、雅苑，也有一部分為集中供暖，分戶計量的形式，另外，象貴都花園，還配備24小時冷熱水；供氣：各樓盤基本都預留了上下氣管道，提供管道天然氣，除個別樓盤提供了防煤氣泄漏系統(tǒng)，大部分樓盤還沒有該系統(tǒng)；通信：所有樓盤都預留了電話線、寬帶、有線電話端口；安全：所有樓盤都配備了門禁對講機、大部分都有24小時保安巡邏，個別樓盤如：貴都花園

25、還設有閉路電視監(jiān)控；智能化：本區(qū)域智能化應用程度較差，只有陽光花園設有紅外線防護、自動報警、電子巡更、緊急報警等系統(tǒng)；會所：在一半樓盤中沒有會所，但面積不大，也沒有起到實質(zhì)性的作用，陽光花園相對來說，功能比較齊全，有：桑那房、酒吧、咖啡廳、棋牌室、健身房、閱覽室等；3、物業(yè)類型及形式本區(qū)域還是以多層物業(yè)為主，新興的樓盤中也有小高層出現(xiàn)，如陽光花園。另外，也有聚福源、凱元山莊等別墅物業(yè)。形式還是以平層為主，錯層普遍被年輕人及思想較為超前的胡克群所接受，在五環(huán)莊園、陽光花園等樓盤中也已有錯層出現(xiàn)。4、戶型、面積各樓盤的戶型面積涵蓋面較廣，基本集中在80140平米左右，面積最小的在4050平米左右的

26、一室一廳，面積最大有200多平米的五室兩廳。戶型也基本以三室兩廳一衛(wèi)、二室二廳一衛(wèi)為主力戶型，三室二廳多集中在100120平米左右，二室二廳多集中在80100平米左右。 5、外立面 本區(qū)域的外立面形勢還處在不斷發(fā)展的階段，部分樓盤的外立面從色彩及建筑形式等方面已比較成熟，色彩明亮，有現(xiàn)代感、跳躍感，充分采用了外飄窗、落地陽臺、歐式構建等形式，如：天寶嘉園、貴都花園、雅苑等，但大多數(shù)樓盤還處在從經(jīng)濟適用房向現(xiàn)代成熟住宅發(fā)展的階段，門窗、陽臺、屋頂?shù)刃问捷^為簡單，色彩較為艷麗，多以涂料飾面為主。6、付款方式各樓盤都可提供7成30年按揭貸款和一次性付款兩種方式，但本次市調(diào)結(jié)果顯示，客戶群選區(qū)較多的付

27、款方式為分期付款和一次性付款。7、價格市區(qū)樓盤均價約為1700元/平米左右，部分中高檔樓盤的價位已突破2300元/平米，如：雅苑，最高價為2400元/平米，較低檔的樓盤也存在千元以下的價位。開發(fā)區(qū)成規(guī)模的樓盤不多，主要有湘江小區(qū)、聚福源別墅、凱元山莊等，多層均價為1300元/平米左右，別墅均價在2400元/平米左右。樓層差價基本在100200元之間。8、物業(yè)管理物業(yè)管理越來越被市民所重視，但本區(qū)域的物業(yè)管理水平較差，專業(yè)的物業(yè)管理公司幾乎沒有，部分樓盤聘請了專門的物業(yè)管理公司做物業(yè)顧問，多數(shù)樓盤是開發(fā)商自己的物業(yè)公司管理，基本的24小時保安巡邏、衛(wèi)生保潔、公共設施維護等物管內(nèi)容都已具備。項目名

28、稱位置開發(fā)商項目定位規(guī)模價格付款方式戶型面積配套物業(yè)竣工時間備注市中心花園市交警支隊南臨，原中法院拐角處失信于房地產(chǎn)開發(fā)有限公司紳士豪宅層高3m起價：1330元/最高價：1910元/7成30年按揭9742房廳1衛(wèi)、3房2廳2衛(wèi)146164、4房2廳2衛(wèi)180200、2205房2廳室外網(wǎng)球場、戶外健身設施、溫泉洗浴、天然氣、對講機、分戶中央空調(diào)、電話線、有線電視、24小時保安巡邏全封閉物業(yè)管理、24小時保安巡邏、華騰家園湖濱南路馬東二屆（日報社北臨）市華騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司起價：1725元/最高價：1828元/車庫：2300元/地下室：880元/7成20年按揭一次性付款無優(yōu)惠一期8種戶型，其中二

29、房二廳90平米的戶型銷售最好，二期82.66137.64平米，6種戶型，一期51140平米管道天然氣、對講機、集中供暖分戶控制、電話線、有線電視、24小時保安巡邏小區(qū)網(wǎng)絡超表物業(yè)費未定2002年開工，2003年5月竣工天寶嘉園田區(qū)中盧市工商銀行對面房地產(chǎn)開發(fā)總公司田區(qū)路旁，景觀家園22幢，占地70畝，規(guī)劃面積7萬平米，容積率1.4起價：1588元/最高價：1880元/均價：1750元/按揭：a區(qū)9.8折b區(qū)9.7折二房二廳89平米三房二廳120平米，層高2.9米，70130平米二期有綠化，天然氣、對講機、寬帶、地暖、電話線、有線電視、24小時保安巡邏物管費0.3元/平米一期2002年12月31

30、日二期2003年12月31日綠化率38%金谷園迎賓露天衢路口市金谷園商貿(mào)有限公司中檔一期共3棟樓層高2.9m起價：1476元/最高價：1605元/均價：1540元/付3成貸7成最長10年，一次性優(yōu)惠2%74127三室二廳、二房二廳無會所、管道天然氣、24小時保安巡邏、電話線、衛(wèi)生間廚房粗裝修、全封閉陽臺開工2000年竣工2002年嘉誠景園湖濱南路嘉誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中檔占地130畝，規(guī)劃面積綠化率35%25棟6層，層高2.9米，一期現(xiàn)房、二期銷售中，三期5幢小高層起價：988元/最高價：1200元/均價：1188元/物管費0.15元/7成30年按揭99折一次性付款優(yōu)惠3%44140一室一廳、

31、二室一廳、二室二廳、三室二廳入戶防盜門、管道天然氣、電話線、三表戶外人工超表、集中供暖、6000會所、咖啡廳、乒乓球、臺球、棋牌室、健身房、商務中心、洗衣房、兒童樂園、老人活動中心、醫(yī)務室、幼兒園、精彩中心、銀行、郵政、10000噴水池、中央綠地，地下停車24小時保安巡邏開工2002年9月竣工2003年陽光花園新華東路側(cè)金益德高品質(zhì)住宅示范小區(qū)占地170畝，規(guī)劃面積13萬平米，起價：1658元/最高價：1858/均價：1788元/物管費：0.32元/按揭現(xiàn)不能辦一次性可優(yōu)惠100元/，按捷克優(yōu)惠50元/三室二廳、二室二廳、60-240會所、桑那房、乒乓球室、臺球室、棋牌室、健身房、閱覽室、商務

32、中心、游戲室、老人活動中心、幼兒園、5000平米建筑小品、中央綠地、組團綠地、寬帶、有線電視、閉路電視監(jiān)控、防煤氣泄漏系統(tǒng)、管道天然氣、24小時保安巡邏、紅外線防護、自動報警、電子巡更、緊急報警剛動工，開盤時間：2003年2月溫泉小區(qū)湖濱北路兆日房產(chǎn)中檔住宅，占地20畝，容積率大于2，曾高2。8米起價：800元/最高價：1680元/均價：1450元/，層差100200元/7成30年按揭一次性付款優(yōu)惠30元/80140平米，三室二廳、二室二廳電話線、管道天然氣、部分表出戶、有線電視、樓宇對講門、地暖2000年開工，開盤2001年，竣工2002年樓間距小凱元山莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)晶華大街68號圣泰房地產(chǎn)開

33、發(fā)公司高檔別墅、多層住宅容積率0.7 ，層高3.1、3.45米起價：1320元/，最高價：2660元/7成30年按揭一次性付款無優(yōu)惠106167，別墅280450游泳池、噴泉、綠植、管道天然氣、防火、應急聯(lián)動系統(tǒng)、有線電視、電話線、寬帶、集中供暖、小區(qū)網(wǎng)絡超標交費、防煤氣泄漏系統(tǒng)、密碼鎖、家庭自動報警系統(tǒng)竣工時間：2003.。6聚福源別墅經(jīng)濟開發(fā)區(qū)湘江路天佑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司別墅區(qū)20多幢別墅，起價：40萬元/180最高價：120萬/390均價：2200元/按揭現(xiàn)不能辦一次性無優(yōu)惠游泳池、電話線、集中供暖、地暖24小時保安巡邏、封閉式管理自銷不專業(yè)，管理不到位五、市調(diào)綜合評析（一）地域住宅消費

34、心理特點分析1）消費觀念保守區(qū)域性居住觀念嚴重，不了解房地產(chǎn)市場，對住宅貸款認識不足，但對建筑期內(nèi)分期付款接受度較高。受收入所限，對住房消費態(tài)度積極性弱，絕大部分人群無住宅投資能力。 2）城市文化氛圍淡薄人們對住宅消費的綜合認識、接受及提升還需要一定的過程。3）認可朋友間的介紹 比較相信和認可親朋的推薦，在銷售過程中可巧以利用。（二）目標客戶群定位分析根據(jù)上述市場調(diào)查，目標客戶群集中在三個不同的受眾層，相對需求及其可承受的價格、總房款能力主要集中在三個需求接受層面：A、中低層面解決基本生活需求的購房者開發(fā)區(qū)政府機關、事業(yè)單位青年公務員開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)中青年職員老市區(qū)政府機關、事業(yè)單位青年公務員老市

35、區(qū)企事業(yè)單位青年職員這一人群，年齡大約在25-35歲之間，收入較同齡人稍高，主要購買力在總款1014萬，面積80120之間。B、中層及中層以上改善居住條件的購房者開發(fā)區(qū)政府機關、事業(yè)單位中層管理者開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)中高層管理者市區(qū)企事業(yè)單位中高層市區(qū)企事業(yè)單位青年職員私營個體業(yè)主集中在政府機關及效益較好的企事業(yè)單位35-45歲的中層及中層以上和創(chuàng)業(yè)初有成就的中青年層。這一人群在企業(yè)內(nèi)部是中層或中層以上管理人員，原有住房太小或位置較差，隨孩子成長和經(jīng)濟條件的改善。有穩(wěn)定高收入，經(jīng)濟上有一定積蓄，注重生活舒適性，對物業(yè)要求較高，追求更高的生活質(zhì)量，舍得花錢買服務。主要購買力在1420萬，面積在12016

36、0之間，屬二次置業(yè)，注重實用性，對房型設計、樓層選擇、地段位置、配套完善、社區(qū)規(guī)模需求較高（同僚間潛在攀比意識強）。C、中上及上層追求生活品質(zhì)和生活情趣的購房者 私企成功人士 高級管理層政府事業(yè)單位高層這一人群年齡多在45歲以上，在商海征戰(zhàn)多年，有一定的經(jīng)濟實力，屬于二次獲多次置業(yè)。要求絕對的工作生活環(huán)境，安靜從容，。高生活品位，周邊綠化環(huán)境，人文氛圍，住宅有私密性要求，鄰里知識層次因素考慮多。對住房要求面積在180或以上。但市這一人群現(xiàn)所占比例較少。結(jié)束語我們希望，本次市調(diào)的分析結(jié)果能為小申莊項目的各項決策提供有效依據(jù)，同時也感謝開發(fā)區(qū)、*公司各級領導在調(diào)研過程中給予的幫助和大力支持。由于時

37、間緊迫，所取調(diào)查樣本的數(shù)量以及我們對本項目了解有限，本報告難免還會有疏漏不足之處，希望貴公司多提建議，以使我們在下一步工作中更好的為項目服務。我們期待著與開發(fā)區(qū)和*公司各位領導就項目規(guī)劃詳規(guī)及后續(xù)工作做進一步的溝通和交流，以便對該項目定位及戶型設計、營銷策略等作出修正調(diào)整。最后，再次感謝*公司給予我們這次合作的機會。也為我們能為的規(guī)劃建設盡綿薄之力而感到高興。相信通過這次前期工作，我們已經(jīng)成為朋友。只要我們同心協(xié)力，就一定能尋找到最佳的規(guī)劃方案，確保小申莊項目的成功！4.5結(jié)語上述市場調(diào)查報告及項目建議評估是我們從市場出發(fā)，結(jié)合本次市調(diào)，分析當前房地產(chǎn)市場特點、本項目的特點及消費者的需求取向后

38、得出的結(jié)論?？陀^性是任何報告的價值所在。市調(diào)取樣及統(tǒng)計分析中，我們盡量避免人為主觀因素的影響，爭取從客觀出發(fā)尋找答案。 通過對市場需求的了解，從而使*公司在下一步小申莊項目的運作中，正確地進行目標市場定位、產(chǎn)品定位，開發(fā)出市場急需的差異化產(chǎn)品，盡快解決*公司的資金問題，同時通過本項目全程策劃的運作，為公司的發(fā)展培養(yǎng)和鍛煉出一支好的團隊，為公司的長遠發(fā)展積蓄力量。5、依據(jù)市場需求對*公司的建議1. 1小申莊項目規(guī)劃建議規(guī)劃經(jīng)濟指標及營銷回報預測現(xiàn)有方案經(jīng)濟指標(按*公司和同濟大學設計所提供有關數(shù)據(jù)估算)總用地面積： 21.85 公 頃可規(guī)劃用地面積： .21 平方米 總建筑面積： 平方米（1）可

39、銷售建筑總面積： 平方米 A、住宅面積： （估算） 平方米1、普通多層： 93753.6 平方米2、中高檔多層： 18750.5 平方米 3、小高層總面積： 72659 平方米4、聯(lián)排面積： 4688 平方米B 、網(wǎng)點面積： 11063 平方米 （2）不可銷售建筑總面積： 33470 平方米 A、 公建及幼兒園 3000 平方米B、 回遷安置面積： 30470 平方米容積率： 1.22土地總價： 972.5萬元可銷售建筑樓面地價： 48.4 元/預計： 普通多層銷售均價： 1380元/中高檔多層銷售均價： 1450元/小高層銷售均價： 1600元/聯(lián)排別墅銷售均價： 2300元/網(wǎng)點銷售均價：

40、 2300元/銷售完成： 100%1產(chǎn)品建議 (1)物業(yè)類型建議依據(jù)本次市調(diào)結(jié)果，綜合市場需求，本項目定位為中高檔社區(qū)，由此，我司建議本項目：以中檔多層物業(yè)為主，適當加以中高檔多層（花園洋房）、小高層、連排別墅及公建，其比例為多層占40%，小高層占8%，多層花園洋房占31%，連排別墅2%，公建6%，回遷13%。 (2)建筑風格及建筑形式建議本項目建筑風格及建筑形式遵循的總原則為推陳出新，引進新的設計理念，使產(chǎn)品有別于其他現(xiàn)存樓盤，有新意、有趣味，這樣才可具有市場競爭力，如與市中其他樓盤雷同，我們的客戶群體只能限制在開發(fā)區(qū)，市區(qū)客戶失去了購買理由。我們建議，本項目的建筑風格應與自然景觀相協(xié)調(diào)，以

41、現(xiàn)代風格為主調(diào)，借鑒江浙一帶的風格，加以簡約、流暢的建筑線條及極富現(xiàn)代的符號（如：外飄窗、整體外窗框、落地陽臺等）和建筑色彩，使整個社區(qū)呈現(xiàn)出建筑與自然的對話，人與建筑的切合，自然與人的融合，三方面的完美統(tǒng)一，和諧共生。 建筑形式： 外立面力求簡約、大方，線條流暢，加大采光面積。 屋頂在做好防水、隔熱的同時，運用現(xiàn)代感的建筑符號形成建筑的肢體語言，使整個建筑顯得飄逸、流暢，本項目建議的物業(yè)類型花園洋房，屋頂可采用平坡結(jié)合的形式，半坡，一面做露臺；一層可適當贈送私家花園，靠近景觀區(qū)的單元可在景觀朝向方做觀景陽臺，在強調(diào)人與自然對話的同時，更多的創(chuàng)造經(jīng)濟效益； 商業(yè)網(wǎng)點建議以5米左右的大開間、大跨

42、度、自由分割為基礎，適當加大一層層高，減小二層挑出的距離，避免一層建筑出現(xiàn)陰暗、采光不好的弊病，并在建筑前預留出停車及綠化空間，為網(wǎng)點的對外服務做好準備； 會所、水泵房、配電室等附屬設施也應充分考慮到其建筑的統(tǒng)一性，使其也可成為社區(qū)的一處景觀。 因本小區(qū)所針對的客戶群年齡跨度較大，建議社區(qū)建筑色彩的主基調(diào)采用穩(wěn)重的淺灰暖色調(diào)，不同組團可添加不同色系的附屬色，可在土黃、天藍、赭石等比較中性的色調(diào)中選擇，各組團可在統(tǒng)一中求變化，在變化中求統(tǒng)一，最終做到淡雅中不失明亮，清亮而不妖艷； 外窗玻璃不可分割的過小，也可配合建筑色彩，略加色彩支持； 屋頂?shù)念伾捎脙扇N對比較為鮮明的色彩把各組團區(qū)分開來，使

43、建筑色彩更加豐富； 建筑材料建議以彩色面磚、仿石材面磚及天然石材為主，部分建筑構件建議購買成品構件，抓住一種風格，把味道做足。(3)建筑細部建議 建筑設計充分考慮建筑尺度的把握，尤其建筑構件設計要恰到好處； 充分考慮空調(diào)位設計，盡量能與建筑相結(jié)合，預留空調(diào)接線口，并塞入可調(diào)整粗細的塑料卡，便于使用，避免有空調(diào)位不用，亂釘亂掛，破壞建筑外立面的現(xiàn)象。 樓宇單元入口處，結(jié)合雨棚，盡量做得大氣，選擇高檔樓宇對講門，提升樓盤檔次； 樓梯間建議采用水磨石梯面，加防滑條，欄桿宜采用鐵藝或不銹鋼材質(zhì)，扶手宜采用木質(zhì)刷亞光漆，可使客戶在為進戶前，就可感受到樓盤的品質(zhì)； 依據(jù)本次市調(diào)分析，居民對購房各類因素重要

44、性一項中，總分5分，對建筑質(zhì)量的重視程度均值達到了4.86，可見做好此項的重要性，我司建議，可聘請知名的監(jiān)理單位和承建商，強強聯(lián)手，共同塑造*品牌。(4)戶型建議1、面積、戶型比建議根據(jù)市調(diào)分析，建議本項目的主力戶型為三室二廳、二室二廳，占到77。5%，并配以二室一廳（占0。5%）、四室二廳（占2%）、復式（占6%）、別墅（占2%），三期預留總建筑面積21%。戶型比建議首先考慮客戶的承受力，也就是要控制總價，在此基礎之上，我司建議： 一期總價控制在15萬左右，戶型比建議為：二室一廳一衛(wèi)8090平米，占15%，二室二廳一衛(wèi)90100平米，占35%，三室二廳一衛(wèi)100120平米，占30%，三室二廳

45、二衛(wèi)110130平米，占20%。 二期花園洋房的總價控制在25萬以下，別墅總價控制在80萬以內(nèi)，戶型比建議為：二室二廳二衛(wèi)95110平米，占20%，三室二廳一衛(wèi)110125平米，占20%，三室二廳二衛(wèi)120140平米，占30%，四室二廳140160平米，占10%，復式150180，占14%，連排別墅200350平米，占6%。 三期建設可根據(jù)前兩起銷售情況來定，預留總建筑面積的21%。2、戶型功能建議 所有戶型在設計時建議參考建設部小康住宅的十大標準的要求； 滿足六種性能：實用性、安全性、靈活性、可變性、經(jīng)濟性和藝術性，其中靈活性，如：二室二廳可改造為三室一廳，并盡可能使得房率最大化； 滿足七種

46、分離：生理分離、功能分區(qū)、動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開、潔污分開； 滿足8個健康性因素：朝向合理、日照充分、光線充足、通風良好、空氣新鮮、保溫性好、隔音防濕、雙水系統(tǒng)； 一期客廳面寬控制在3.94.5米，主臥面寬控制在3.63.9米，衛(wèi)生間面積控制在46平米，廚房不低于7平米，南陽臺面積控制在68米；二期客廳面寬控制在4.24.5米，主臥面寬控制在3.63.9米，設計兩個衛(wèi)生間時，客衛(wèi)要做到干濕分離，廚房面積不得低于7平米，可考慮設計兩個陽臺，南陽臺采用落地玻璃，加大采光面積。 充分從人性化角度考慮戶內(nèi)的細節(jié)處理，如：窗臺下預留散熱片位置、靠景觀的單元可預留生活小陽臺等； 所有客廳的設計可根據(jù)緊鄰景觀區(qū)的位置確定其南北朝向； 控制樓體進深，不宜超過11米； 本項目戶型面積較多，可發(fā)揮余地很大，建議除采用現(xiàn)有樓盤中較為熱銷的戶型外，希望可以推陳出新，參照一些全國獲獎戶型，提高生活舒適度； 可在一層做半地下車庫及儲藏室，可利用車庫的設置，減少地下室的面積，增加車庫、儲藏室的可選擇性。5.1.2配套建