房地產(chǎn)估價師《案例分析》簡答題解析(2)

1、姓名：_ 班級：_ 學(xué)號：_-密-封 -線- 房地產(chǎn)估價師案例分析簡答題解析(2)考試時間：120分鐘 考試總分：100分題號一二三四五總分分數(shù)遵守考場紀(jì)律，維護知識尊嚴(yán)，杜絕違紀(jì)行為，確?？荚嚱Y(jié)果公正。一、 復(fù)習(xí)題 題目p限調(diào)整。答：調(diào)查當(dāng)?shù)卣诠纼r時點制定的同類地塊土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)。確定估價對象的已使用年期和剩余使用年期以及土地資本化率，通過年限修正，確定估價對象的補交地價款。計算公式：v25.5=v401-1/(1+)25.5/1-1/(1+)403、寫字樓出租估價優(yōu)選方法及主要步驟(見規(guī)范：市場法p8和收益法p11頁)。四、模擬試卷三 題目p324頁，答案p348頁 題目內(nèi)容：1、 在

2、建工程(綜合樓)評估技術(shù)路線及應(yīng)搜集哪些資料。答：(1)成本法：土地的重新購置成本，建筑物已完成部分的重新建造成本，加上利息、利潤及相關(guān)稅費等。假設(shè)開發(fā)法：通過比較法等方法預(yù)測完成后的房地產(chǎn)價值，扣除尚需投入的建造成本、專業(yè)費用、管理費用、利息和利潤等。(2)國有土地使用權(quán)證。建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建筑工程規(guī)劃許可證。土地使用權(quán)出讓合同及交納土地使用權(quán)出讓金憑證。施工許可證。施工圖紙、施工圖預(yù)算、施工合同。已完工部分的工程質(zhì)量狀況證明和已完工部分工程量證明。2、 相鄰房地產(chǎn)合并，增值額如何分配?答：增值額分配有三種方法：a.以合并前各自的單價為基礎(chǔ)進行分配;b.以合并前各自的面積為基礎(chǔ)進行分配;

3、c.以合并前各自總價值為基礎(chǔ)進行分配。三種方法的計算結(jié)果根據(jù)影響程度在大小不同，取加權(quán)平均值可得出增值分配率，其中，答案p381頁 題目內(nèi)容：1、 市場法選取可比實例應(yīng)考慮哪些因素(見理論與方法p113頁)?假如有一交易實例與估價時點相差五年，可否將該交易實例作為可比實例?為什么?2、 有租約房地產(chǎn)交易對投資、自住、買入價決定的影響。答：(1)應(yīng)將現(xiàn)有租約所定的租金與市場平均租金作相對比較，若現(xiàn)有租金高于市場平均租金，則現(xiàn)有租約有助于提高該住宅的買入價;若現(xiàn)有租金低于市場平均租金，則現(xiàn)有租約將會使該住宅買入價趨低。(2)顯然有影響，現(xiàn)有租約將使該住宅的買入價下降。(3)該住宅的最終成交價格應(yīng)以

4、市場價為主來確定，而不是由購房者張某可以完全確定的。3、 裝修估價的確定。答：(1)上述資料用于抵押估價尚不齊全;(2)房地產(chǎn)估價人員不能承諾按170萬元進行估價;(3)不能按1997年9月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用來確定評估值，因為重新裝修時會破壞原有裝修，并使原有裝修價值受損，所以裝修后的房地產(chǎn)價值并不等于簡單的成本相加，應(yīng)按別墅裝修后的社會平均成本進行估價才是科學(xué)合理的。六、1999年考試題 題目p404頁，答案p410頁 題目內(nèi)容：1、 欲購城市邊緣商住房地產(chǎn)，估價師在估價前需要了解估價對象哪些情況?答：估價師在估價前需要了解估價對象的情況有：(1)土地權(quán)屬狀況;

5、(2)房屋產(chǎn)權(quán)狀況;(3)該房地產(chǎn)是否 符合規(guī)劃要求;(4)土地使用基本情況;(5)建筑物基本情況。2、 拍買估價結(jié)論，當(dāng)事人認為過低時，評估所認為合理的理由。答：乙房地產(chǎn)估價所堅持當(dāng)時估價結(jié)論的理由有：(1)拍賣時的時點與二期工程竣工時的時點相距有兩年半，市場情況發(fā)生了變化;(2)為還債而強制拍賣的成交價格可能會低于正常市場交易價格;(3)拍賣時只賣出獲取土地時的市場狀況與1996年拍賣別墅時不同，不能拿1993年的地價與1996年的別墅售價比較。3、 甲乙分配方案是否合理，應(yīng)如何分配?為什么?答：(1)甲、乙的分配方案均不合理。(2)甲應(yīng)分得1395萬元，乙應(yīng)分得1367.1萬元。(3)因為。如果乙拿走的房屋用于銷售，共可回收價款2790