物業(yè)小區(qū)人員配備方案.doc

1、物業(yè)服務(wù)人員配置參考標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)等級(jí)服務(wù)工種人數(shù)配置參考標(biāo)準(zhǔn)備注一級(jí)服務(wù)客服人員1人400戶500戶（低于500戶的不得少于2人）總建筑面積超過50萬以上的住宅小區(qū)各崗位人員配置可乘以0.9系數(shù)。保潔人員1人0.8萬1萬（建筑面積）秩序維護(hù)人員1人0.6萬0.8萬（建筑面積）綠化人員1人1萬1.5萬（綠化面積）維修人員1人2萬2.5萬（建筑面積）二級(jí)服務(wù)客服人員1人500戶600戶（低于600戶的不得少于2人）保潔人員1人1萬1.2萬（建筑面積）秩序維護(hù)人員1人0.8萬1萬（建筑面積）綠化人員1人1.5萬2萬（綠化面積）維修人員1人2.5萬3萬（建筑面積）三級(jí)服務(wù)客服人員1人600戶700戶（低于

2、600戶的不得少于1人）保潔人員1人1.2萬1.4萬（建筑面積）秩序維護(hù)人員1人1萬1.2萬（建筑面積）綠化人員1人2萬2.5萬（綠化面積）維修人員1人3萬3.5萬（建筑面積）四級(jí)服務(wù)客服人員1人700戶800戶（低于700戶的不得少于1人）保潔人員1人1.4萬1.6萬（建筑面積）秩序維護(hù)人員1人1.2萬1.5萬（建筑面積）綠化人員1人2.5萬3萬（綠化面積）維修人員1人3.5萬4萬（建筑面積）物業(yè)小區(qū)人員配備方案A、管理服務(wù)人員（1）管理服務(wù)主管人員 無論面積多少，均應(yīng)設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理1人。10萬30萬平方米，可設(shè)副經(jīng)理1人，服務(wù)中心主管1人，保安主管、工程主管、環(huán)境主管各1人。對(duì)超大型社區(qū)，則可

3、以分設(shè)管理服務(wù)中心，人員配備遵循上述標(biāo)準(zhǔn)。（2）樓宇巡查人員 10萬平方米以下不設(shè)樓宇巡查員；15萬平方米設(shè)1人；20 萬平方米設(shè)2人；30萬平方米以上設(shè)3人。（3）服務(wù)中心人員 5萬平方米以下設(shè)管理員1人；510 萬平方米設(shè)2人；1015萬平方米設(shè)3人；以后每增加10萬平方米，增設(shè)1人。如達(dá)到30萬平方米以上，則按項(xiàng)目的實(shí)際情況，有可能增設(shè)新的服務(wù)中心，新服務(wù)中心的人員配備標(biāo)準(zhǔn)按30萬平方米以下情況類推。B、安全護(hù)衛(wèi)人員（1）安全護(hù)衛(wèi)主管人員 30 萬平方米以下配置主管1 人，保安班長(zhǎng)34人。（2）保安員1）全封閉小區(qū)（人車分流）每個(gè)出入口至少設(shè)置6人（三班倒）。2）巡邏保安員每3人一組可監(jiān)

4、護(hù)面積5萬平方米左右（三班倒）。3）封閉停車場(chǎng)出入口處應(yīng)設(shè)置3人（三班倒）。4）智能化小區(qū)（大廈）已設(shè)置治安、消防監(jiān)控系統(tǒng)時(shí)，可適當(dāng)減少保安人數(shù)，但每個(gè)消防、保安監(jiān)控中心應(yīng)至少配置屏幕監(jiān)控保安員3人（三班倒）。5）安全人員綜合勞動(dòng)定額：每40006000平方米配置3人（三班倒）。C、工程維修人員（1）工程維修主管人員1）10萬平方米以下配置主管1人，不設(shè)班長(zhǎng)。2）10 30 萬平方米，配置主管1人，設(shè)施設(shè)備運(yùn)行班長(zhǎng)1人，維修班長(zhǎng)1人。3）30 萬平方米以上可配置主管1人，運(yùn)行班長(zhǎng)1人，機(jī)電維修班長(zhǎng)1人，綜合維修班長(zhǎng)1人。（2）維修工1）每個(gè)高壓配電房值班電工3人。2）每10 萬平方米配置水工1

5、人。3）中央空調(diào)系統(tǒng)每10萬平方米配置1人。4）每10部電梯配專職電梯工1人。5）每10萬平方米配置維修電工3人。6）每10萬平方米配置綜合維修工2人。7）機(jī)電維修人員綜合勞動(dòng)定額：每10萬平方米配置1012人。D、清潔衛(wèi)生人員（1）保潔人員綜合勞動(dòng)定額 40006000平方米配置1人。（2）清潔主管人員 10萬平方米以下，配置主管1人，班長(zhǎng)1人；10萬20 萬平方米，配置主管1人，班長(zhǎng)2人；20 萬平方米以上，每增加5萬平方米增設(shè)班長(zhǎng)1人。（3）保潔員1）樓梯清潔：14層/h*人（1梯4戶）。2）擦樓梯、樓梯扶手、護(hù)欄、地腳線：8層/h*人（1梯4戶）。3）地面清掃：500平方米/h*人。4

6、）洗地毯：100平方米/h*（23）人。5）刮玻璃：15平方米/h*人。6）清潔電梯轎廂（抹鋼油）：1個(gè)/10min.7) 清潔8層以下樓房（無電梯）：5單元/d*人；9層以上樓房（帶電梯）：10 層/d*人。E、園林綠化人員（1）園林綠化人員綜合勞動(dòng)定額1）室外綠地管理：每6000平方米綠地面積需綠化工1人。2）室內(nèi)綠化管理：每2萬平方米建筑用地（或200戶業(yè)主以內(nèi)）配1名綠化工，每10萬平方米配23人。（2）園林綠化主管人員 30 萬平方米以下，設(shè)主管1人，園藝師2人，不設(shè)班長(zhǎng)；30 萬平方米以上，設(shè)主管1人，班長(zhǎng)2人，每增加10萬平方米配置園藝師1人。（3）綠化工人1）綠籬及灌木修剪a、

7、墻狀綠籬：人工20m/h；機(jī)剪50m/h。b、叢生或塊狀綠籬：人工25 平方米/h；機(jī)剪50 平方米/h。c、球狀綠籬：直徑1m球形，4棵/h。2）大樹修剪a、冠徑15m以上，需3人配合，1棵/8h*3人。b、冠徑1015m, 需3人配合，3棵/8h*3人。c、冠徑510m, 需2人配合，12棵/8h*2人。d、冠徑5m以下，高3m以下，單人操作，平均25棵/h* 人。3）剪草a、特級(jí)、一級(jí)草坪：機(jī)剪360平方米/h*人。b、二級(jí)草坪：機(jī)剪280平方米/h*人。c、三級(jí)草坪：用氣墊機(jī)剪180平方米/h；割灌機(jī)剪60平方米/h。d、四級(jí)草坪：割灌機(jī)剪40平方米/h。4）淋水：人工噴淋平均500平方米/h*人。5）雜草清理：人工除雜草平均2050平方米/h*人不等。6）機(jī)械檢修：正常的周期性檢修每月2d/人，突發(fā)性檢修按機(jī)械故障的修理難度而定。F、物業(yè)管理人員綜合勞動(dòng)定額（1）多層住宅：5萬平方米以下，每人監(jiān)護(hù)面積25003000平方米；5萬10萬平方米，每人監(jiān)護(hù)面積30003500平方米；10萬