關(guān)于承租江蘇xx實業(yè)集團物業(yè)項目運行報告

1、鎮(zhèn)江市運河路項目運行方案南京海國資產(chǎn)管理有限公司2010年4月18日 目 錄笫一章 南京海國資產(chǎn)管理公司基本情況4笫一節(jié). 公司簡介6笫二節(jié). 公司資質(zhì)復印件8第二章 對鎮(zhèn)江通信器材廠運河路廠區(qū)的承租運營定位8第一節(jié). 運河路廠區(qū)的地塊與周邊業(yè)態(tài)分析9第二節(jié).鎮(zhèn)江地區(qū)及廠周邊市場調(diào)研(附表) 11第三章 鎮(zhèn)江通信器材廠運河路廠區(qū)初步設(shè)計與規(guī)劃 12笫一節(jié).廠區(qū)內(nèi)地塊投資規(guī)劃示意圖13笫二節(jié).廠區(qū)內(nèi)地塊投資規(guī)劃說明 17笫三節(jié).廠區(qū)內(nèi)既有建筑翻新與規(guī)劃投資圖21第四節(jié) 廠區(qū)內(nèi)既有建筑翻新與規(guī)劃投資說明22笫五節(jié).廠區(qū)內(nèi)新增臨時建筑示意圖23笫六節(jié).廠區(qū)內(nèi)新增臨時建筑示初步劃說明25笫七節(jié).區(qū)內(nèi)投

2、資規(guī)劃模式及流程圖27第四章 收益分析 28笫一節(jié).現(xiàn)有建筑面積物業(yè)管理劃分與收益29笫二節(jié).承租期的投資改造成本部分32第三節(jié).承租期的新建投資部分33笫四節(jié).承租期的運營成本部分34笫五節(jié). 承租期的收益率及分析 (附表)35笫六節(jié).承租期的營銷管理及宣傳38笫七節(jié).其它及附件 42第五章 南京海國資產(chǎn)管公司對承租運河路廠區(qū)的要求 46第六章 南京海國公司承租報告 47笫一章 南京海國資產(chǎn)管理公司基本情況 笫一節(jié). 公司簡介 南京海國資產(chǎn)管理有限公司于2008年1白30曰注冊.主要經(jīng)營資產(chǎn)管理咨詢服務(wù).物業(yè)管理.提供勞務(wù)服務(wù).鋼材.建材.裝飾材料.機械設(shè)備.機電產(chǎn)品.五金交電.環(huán)保設(shè)備.電

3、子產(chǎn)品.電器產(chǎn)品.辦公用品銷售. 一 公司目前業(yè)績與現(xiàn)狀公司經(jīng)xxxxxx同意于2008年6月23日批準成立了江蘇省節(jié)能審計事務(wù)有限公司,是具有獨立法人資格性質(zhì)的的能源審計評估企業(yè)。公司注冊資本500萬元人民幣，由南京海國資產(chǎn)管理有限公司全額撥入。南京海國資產(chǎn)管理有限公司目前又增加了對企業(yè)不良資產(chǎn)收購、管理和處置廢舊不良資產(chǎn)等相關(guān)業(yè)務(wù).并向經(jīng)營不良資產(chǎn)和發(fā)展其他能源審計評估方面過渡。公司在全國6個中心城市設(shè)有7家辦事處和4家經(jīng)營部，負責所轄區(qū)域的資產(chǎn)管理、經(jīng)營、處置等工作。公司擁有除江蘇省節(jié)能審計事務(wù)有限公司外、還擁有南京方普投資管理有限公司,南京同風會計事務(wù)有限公司70%的股權(quán)。等其他服務(wù)平

4、臺。公司自成立以來，始終以確保投資穩(wěn)健為原則,最大限度增加公司業(yè)績與投資資產(chǎn)、防范和化解金融風險，促進年收益率為12%的公司目標為增長點,努力降低運營成，在不良資產(chǎn)管理與處置方面發(fā)揮了積極作用。通過接收和商業(yè)化運作，不斷擴增公司運營資本；通過企業(yè)不良資產(chǎn)處置，圓滿完成了歷年公司下達的各項指標，較好地實現(xiàn)了回收最大化和成本最小化。截至2010年3月末,公司累計合作收購了南京xxxx有限公司地面設(shè)備資產(chǎn)原價值1.46億元 (實際市值4600萬元)，海國資產(chǎn)公司出資2100萬元?？深A期利潤為xxxx萬元。受省xxxx能源管理委員會委托審計評估了11家公共機構(gòu)收益xxx萬余元。截至2010年4月末,累

5、計管理處置了xxxxx萬元資產(chǎn)，回收現(xiàn)金910.5萬元，其中xxxxx大樓己收回酒店承包租金xxxxxx萬元?；厥章蕿橥瑯I(yè)最高。公司按照股東大會要求、正在積極探索發(fā)展和商業(yè)化轉(zhuǎn)型的道路，大力倡導業(yè)務(wù)創(chuàng)新，商業(yè)化收購、委托業(yè)務(wù)和追加投資等商業(yè)化新業(yè)務(wù)進展良好，成效顯著，陸續(xù)進入了新的資產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域。我公司對江蘇xxx實業(yè)集團物業(yè)管理有限公司旗下的江蘇xx置業(yè)管理有限公司房產(chǎn)經(jīng)營分公司所屬的鎮(zhèn)江通信器材廠運河路廠區(qū)的承租運營相當重視，經(jīng)股東會研究正式提出運作該項目；由南京海國資產(chǎn)管理有限公司資產(chǎn)規(guī)劃部,工程部聯(lián)合進行與江蘇xx置業(yè)管理有限公司房產(chǎn)經(jīng)營分公司所屬的鎮(zhèn)江通信器材廠運河路廠區(qū)的承租相關(guān)事宜

6、.目前，公司從各方面開展對企業(yè)存量不良資產(chǎn)經(jīng)營，同時提供有特色的資產(chǎn)管理服務(wù)，在保證國有資產(chǎn)不流失的前提下形成可持續(xù)的盈利模式，特別是針對鎮(zhèn)江通信器材廠運河路項目,公司提出:向承租要利潤,向經(jīng)營要擴展,向投資要增值保值的目標,不斷提升公司的核心競爭能力，做出資產(chǎn)管理服務(wù)品牌努力將公司整體轉(zhuǎn)型為以不良資產(chǎn)經(jīng)營和特色資產(chǎn)管理服務(wù)為主業(yè)、具有較強資產(chǎn)管理投資功能和綜合經(jīng)營能力的公司。二 公司人員簡介與專業(yè)分工 姓名 年齡性別工資標準職 務(wù)其 它45女3000法 人政策及投資顧問45男5000總經(jīng)理資產(chǎn)管理專業(yè)56男3000副總經(jīng)理財務(wù)總監(jiān)43女2100總帳會計注冊會計師33女2000出 納會計師30

7、女2000主 任辦公室 41周歲男3000xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx29周歲男2000機電工程師xxxxxxxxxxxxxxxx28周歲男2000物業(yè)管理xxxxxxxxxxxxxxxx26周歲男2000繪圖員商業(yè)管理學校30周歲男3000水電工程師廣東省水電專業(yè)證書45周歲女5000行政部經(jīng)理行政公共關(guān)系專業(yè)33周歲45周歲45周歲男男男350035005000工程部部長計劃部部長市場部經(jīng)理工程管理與設(shè)計財務(wù)與工程預算市場營銷專業(yè)笫二節(jié). 公司資質(zhì)復印件 公司名稱南京海國資產(chǎn)管理有限公司注冊號住所南京市龍蟠中路311號法定代表人xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

8、注冊資本xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx實收資本公司類型有限公司(自然人控股)經(jīng)營范圍資產(chǎn)管理咨詢服務(wù).物業(yè)管理經(jīng)營期限2008-06-23至2028-06-22辦公場地性質(zhì)xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx辦公場地面積xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 固定資產(chǎn)3000萬元人民幣 (評估)分公司江蘇海國節(jié)能審計事務(wù)有限公司 (獨立經(jīng)營)稅收及其往來合法正常 (無不良記錄及債務(wù)) 南京海國資產(chǎn)管理有限公司股東狀況 姓名年齡性別出資比例職務(wù)認繳注冊資本女法人200萬元人民幣男總經(jīng)理150萬元人民幣男副總經(jīng)理150萬元人民幣驗資報告: 南京中順聯(lián)合會計事務(wù)所第二章

9、 對鎮(zhèn)江通信器材廠運河路廠區(qū)的承租運營定位第一節(jié).運河路廠區(qū)的地塊與周邊業(yè)態(tài)分析 根據(jù)鎮(zhèn)江市人民政府（鎮(zhèn)政發(fā)200952號文2010年完成有計劃有步驟的對市區(qū)舊城改造、老小區(qū)改造、古運河中段的河道整治和風光帶建設(shè)。結(jié)合鎮(zhèn)江通信器材廠所座落的位置,具體現(xiàn)狀為: 1. 廠區(qū)門右側(cè)汽車修理廠需拆近三分之一(見紅線圖-1)2. 廠區(qū)門左側(cè)為原鎮(zhèn)江通信器材廠廠房也需拆遷三分之二(見紅線圖-1)3. 廠區(qū)門右后為居民小區(qū)樓5幢緊鄰圍墻僅3米的距離.4. 廠區(qū)左后為居民小區(qū)及普通用房,廠區(qū)圍墻外無間隔距離.5. 廠區(qū)左側(cè)為廠區(qū)庫房無圍墻.緊鄰的公路為解放路高架橋(見相關(guān)說明圖-3)6. 廠區(qū)內(nèi)可臨時租用地部

10、分為器材廠空地與郵電印刷廠空地.鎮(zhèn)江市政府對運河路規(guī)劃與要求圖二 我公司對鎮(zhèn)江通信器材廠區(qū)業(yè)態(tài)定位分析商業(yè)地產(chǎn)作為物業(yè)管理的一部分,特別是國有企業(yè)閑置房產(chǎn)物業(yè): 一個未來需充分考慮商業(yè)運營的物業(yè)管理模式鎮(zhèn)。江作為江蘇重要城市之一，目前國有閑置房產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理仍處于起步階段。調(diào)研表明，鎮(zhèn)江目前還沒有嚴格意義上的閑置房產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理，因為所有商鋪項目都沒有充分考慮其最重要的屬性商業(yè)的經(jīng)營性。具體來看，鎮(zhèn)江閑置房產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的不成熟主要表現(xiàn)在以下幾點： 鎮(zhèn)江閑置房產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理規(guī)模不大，零星散亂不具備城市運營性。 而更多物業(yè)依附于家委會或街道管理, 缺乏統(tǒng)一性, 很多個體與國有企業(yè)閑置房屋

11、分不同時間段零星出租這。主要歸結(jié)于國有體制的靈活性缺乏,這帶來的危害是租戶好進不宜出, 規(guī)劃管理不清晰, 各自裝修成本失控.導致退場陪償不清,租戶與租戶間權(quán)益與利益產(chǎn)生岐見。因此,一個未來的商業(yè)化城市必須實行系統(tǒng)的商業(yè)運營的物業(yè)管理模式.2000年鎮(zhèn)江躋身蘇南經(jīng)濟板塊；2001年進入全國國內(nèi)生產(chǎn)總值超500億元，人均超2000美元城市行列。盡管鎮(zhèn)江商業(yè)零售消費總額每年都在增長，2009年鎮(zhèn)江全年商業(yè)房地產(chǎn)項目可銷售面積30萬多平方米，而這閑置房產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理面積只有3萬多平方米與鎮(zhèn)江目前的商業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟實力是不匹配的。 鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與物業(yè)管理不同步未充分考慮城市商業(yè)的空間分布。 目前，

12、鎮(zhèn)江的主要消費結(jié)構(gòu)中，餐飲消費仍是其重要組成部分，居住用品的消耗成為最主要消費之一，服裝及其他日用消費品消費上的要求檔次開始提升，休閑娛樂要求也日益明顯。但是，商業(yè)的結(jié)構(gòu)分布未能在商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)上有所體現(xiàn)。而物業(yè)管理下的商業(yè)業(yè)態(tài)集中區(qū)域仍未出現(xiàn)，這不僅未能滿足日益增長的居民需要，也未能很好配合鎮(zhèn)江作為著名旅游城市的城市形象，無形中削弱了鎮(zhèn)江的城市輻射力。 鎮(zhèn)江商鋪的購買者與經(jīng)營者到底在想些什么，他們對商鋪的投資要求有什么特征，就這些問題南京海國資產(chǎn)管理公司組織了相關(guān)人員去鎮(zhèn)江實地做了一番調(diào)查,并對商鋪經(jīng)營者進行了調(diào)研，選擇不同業(yè)種不同年齡段經(jīng)營者，對調(diào)查結(jié)果進行了整理和統(tǒng)計。 1.目前鎮(zhèn)江九成

13、商鋪經(jīng)營模式為租賃包括物流倉儲 根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)得知，接近90%的商鋪經(jīng)營為租賃，購買商鋪的只占全部被訪者的10%左右，這說明鎮(zhèn)江的商鋪以投資自主經(jīng)營者只占到很小的比例。投資者購買居多，經(jīng)營者購買較少。這一方面是因為經(jīng)營者資金實力較弱，另一方面與經(jīng)營者投資意識還不夠強有很大關(guān)系，他們普遍對于購買商鋪并利用租金收益還貸的經(jīng)營方式考慮不足。 2.經(jīng)營者認為隨著人均收入的提高對服裝店、百貨零售、室內(nèi)娛樂市場潛力較大 . 3.各種體育休閑場所也愈來愈多,特別是羽毛球館天天爆滿.而專業(yè)的倉儲物流等缺乏，導致鎮(zhèn)江整體商業(yè)規(guī)模和檔次發(fā)展速度緩慢。不過，相對而言，這樣的商業(yè)缺口也剛好為具備強大實力的開發(fā)企業(yè)提供了

14、發(fā)展空間，從而有利改善鎮(zhèn)江目前的商業(yè)業(yè)態(tài)狀況。物業(yè)管理公司的“產(chǎn)品”只有一個，那就是服務(wù)。物業(yè)管理公司的服務(wù)是有償?shù)?，是帶有?jīng)營性的，是屬于企業(yè)性的經(jīng)濟行為。物業(yè)公司是專門從事地上永久性建筑物、附屬設(shè)備、各項設(shè)施及相關(guān)場地和周圍環(huán)境的專業(yè)化管理。 因此，我們的物業(yè)管理機制應該定位于企業(yè)與商業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理，但從目前的狀況來看，由于我們南京海國資產(chǎn)管理公司從事企業(yè)不良資產(chǎn)多年,對這種商業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營機制得到良好的運作，所以只要我們負責國有企業(yè)的不動產(chǎn)廠房與地塊進行業(yè)統(tǒng)一招商管理，自然使得市場在自覺中運行，保證企業(yè)及商業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理商場的專業(yè)化做旺。 從根本上來說，我公司所從事的商業(yè)物業(yè)就是經(jīng)營型物業(yè)，

15、它除了具備“純”物業(yè)管理外，還包括商業(yè)推廣、策劃和企業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理，并且這一點應該是企業(yè)與商業(yè)物業(yè)管理的中心。 從某種意義上來說，物業(yè)的延續(xù)是靠經(jīng)營出來的。搞企業(yè)與商業(yè)物業(yè)，尤其像我們在搞長期經(jīng)營管理的企業(yè)與商業(yè)物業(yè)時，經(jīng)營企業(yè)物業(yè)管理就成了極重要和關(guān)鍵的企業(yè)職能。好的商業(yè)經(jīng)營，可以成倍提高物業(yè)的價值，反之，可能造成物業(yè)貶值，而且可能帶來后患無窮。 從根本上來說，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理搞好了，可以滿足企業(yè)多方面的發(fā)展需求：反復提升本公司品牌、增加我們的融資能力、擴大企業(yè)現(xiàn)金流、實現(xiàn)經(jīng)常性回報、有利于公司與國有物業(yè)的健康發(fā)展。結(jié)合鎮(zhèn)江通信器材廠區(qū)的地理位置與獨特結(jié)構(gòu),我們認為該地段適合做一個體育休閑與

16、倉儲物流為一體的綜合性場所。第二節(jié).鎮(zhèn)江地區(qū)及廠周邊市場調(diào)研(附表) 市場調(diào)查分析比較一覽表單位名稱面積用途年租金每平米天租金結(jié) 構(gòu)每平米造價鎮(zhèn)江資金大廈100平米辦公350000.97鎮(zhèn)江金橋裝飾城30平米商鋪760007鎮(zhèn)江跑馬山家具港30平米商鋪590005.46南京某鋼構(gòu)公司鋼架結(jié)構(gòu)700-800南京某建筑施工企業(yè)磚 混800-1000鎮(zhèn)江電信器材廠招租倉儲0.3鎮(zhèn)江電信器材廠招租商鋪5鎮(zhèn)江電信器材廠新增商鋪磚 混1600（二層）鎮(zhèn)江電信器材廠新增倉儲鋼架結(jié)構(gòu)720鎮(zhèn)江電信器材廠新增健身館1第三章 鎮(zhèn)江通信器材廠運河路廠區(qū)初步設(shè)計與規(guī)劃 12廠區(qū)現(xiàn)有建筑面積與狀況附廠區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)平面圖(

17、-3)笫一節(jié).廠區(qū)內(nèi)地塊投資規(guī)劃示意圖13廠區(qū)內(nèi)地塊規(guī)劃投資效果圖笫二節(jié).廠區(qū)內(nèi)地塊投資規(guī)劃說明 14根據(jù)鎮(zhèn)江市鎮(zhèn)政府關(guān)于運河路拆遷及相關(guān)要求,結(jié)合本廠區(qū)地段門面拆遷位置我們初步做了以下規(guī)劃.也及改造的部分.一. 根據(jù)拆遷紅線公路向南擴寬10m,及原有南北廠區(qū)總長度的600m(不精確)縮至590m,綠化寬度3100m,二. 廠區(qū)內(nèi)道路主要環(huán)繞羽毛球館與商務(wù)中心,及63000m簡易道路組成.三. 廠區(qū)以西及高架東側(cè)部分,拆除圍墻退后3.5m增加綠化停車位10個停車空間.門面房10間(其南北長度為60m5米寬度)300m2四. 新增廠區(qū)主要商務(wù)中心設(shè)計規(guī)劃為簡易鋼架結(jié)構(gòu),分主商務(wù)區(qū)與次商務(wù)區(qū).建設(shè)

18、面積為3000m2五. 新增羽毛球館的建設(shè)面積為3200m2.六. 既有建筑面積為7658.14m2(實際利用為7100m2)七. 物管自用部分300m2含水電管理,辦公,綠化及門衛(wèi).八. 新增規(guī)劃部分均為臨時建筑.笫三節(jié).廠區(qū)內(nèi)既有建筑翻新與規(guī)劃投資圖15廠區(qū)既有建筑翻新效果圖第四節(jié) 廠區(qū)內(nèi)既有建筑翻新與規(guī)劃投資說明171. 原制桿車間廠房建筑面積為1674.88m2實際應用高度9.88m我公司經(jīng)過以下翻新工作后用作新華海電器公司倉庫.年收益合計180000元.另提供70m2辦公用房.2. 原線纜車間廠房建筑面積為916.80m2實際應用高度3.9m. 我公司經(jīng)過以下翻新工作后用作福新食品公

19、司倉庫.年管理費用合計100000元.另提供120m2辦公用房.3. 原4-5幢倉庫面積為1002.69m2,該屋結(jié)構(gòu)為磚木人字頂須做室內(nèi)吊頂.該倉庫改造后用作健身房. 年管理費用合計360000元.另提供90m2辦公用房.4. 原一層簡易平房車房乃為我物業(yè)管理公司車庫,建筑面積為250.57M25. 其它簡易平房3813.2M2,實際可利用面積為3670.22M2.公司用作對外招租. 年管理費用收入預計為1168000元.6. 其它區(qū)內(nèi)計劃拆除面積為1876.73M2(甲方在交付前自行拆除).7. 區(qū)內(nèi)外廣告收益為150000元.8. 區(qū)內(nèi)既有房屋翻新費用為353500元.9. 區(qū)內(nèi)既有房屋

20、翻新方案為:屋面清理補殘,部分門窗更換,外墻刷統(tǒng)一涂料.室內(nèi)地面找平.笫五節(jié).廠區(qū)內(nèi)新增臨時建筑示意圖18笫六節(jié).廠區(qū)內(nèi)新增臨時建筑示初步劃說明20一 羽毛球館1. 區(qū)內(nèi)主要新增項目之一羽毛球館:長度100m高度22m寬度32m實際應用面積為3200m2.2. 羽毛球館建筑結(jié)構(gòu)為鋼架結(jié)構(gòu),設(shè)定球區(qū)為10道.3. 館內(nèi)臨時設(shè)施為教練室,小賣部.4. 館內(nèi)1球道服務(wù)為每小時8元18小時14430天4320元每月. 新增投資總額為:2300000元5. 合計18道4320777601293.3萬元.-1.3廣告92.萬元.6. 羽毛球館投資后年收益預測為1168000元.7 羽毛球館投資回收期為2.

21、6年.二 商務(wù)中心1. 區(qū)內(nèi)新增商務(wù)中心營銷模式為倉儲與直銷一體方案.房屋結(jié)構(gòu)分磚混與鋼結(jié)構(gòu)兩種,考慮到承租回收期因素最后確定仍為鋼結(jié)構(gòu)模板房;設(shè)計建筑面積為3000m2.(詳見附件)2. 區(qū)內(nèi)新增商務(wù)中心主要用于江蘇國泰消防設(shè)備公司在鎮(zhèn)江的倉庫.年管理收益合計1095000萬元.另提供170m2辦公用房.3. 新增投資總額為;128萬元.4. 新增商務(wù)中心投資回收期為1.2年.廠區(qū)內(nèi)新建臨時建筑效果圖笫七節(jié).區(qū)內(nèi)投資規(guī)劃模式及流程圖22投資規(guī)劃模式-5承租風險新技術(shù)評估江蘇xx實業(yè)集團物業(yè)有限公司江蘇xx置業(yè)管理有限公司房產(chǎn)分公司海國資產(chǎn)公司預計業(yè)績新技術(shù)-規(guī)劃股東利益新技術(shù)投資報告效益管理

22、新技術(shù)實施投資流程圖-6南京海國資產(chǎn)投資流程圖項目評估方案項目建議項目可行性審查投資經(jīng)營效益管理第四章 收益分析 鎮(zhèn)江通信器材廠項目位于市區(qū)中心附近,是鎮(zhèn)江老城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的承租運營背景，鎮(zhèn)江電信器材廠物業(yè)管理水準將更顯重要。 為貫徹市政府打造綠色市區(qū)構(gòu)想，引進大都市物業(yè)管理理念，通過合理改造及優(yōu)良的服務(wù),將電信器材廠打造成體肓休閑.倉儲等與之相配套的綜合一體空間。充分發(fā)掘企業(yè)廠房閑置利用率,使之達到合作雙贏保值增值的目地。出租所有權(quán)單位:江蘇xx實業(yè)集團物業(yè)管理有限公司出租管理與簽約單位:江蘇xx置業(yè)管理有限公司房產(chǎn)經(jīng)營分公司出租管

23、理物為:鎮(zhèn)江通信器材廠運河路廠區(qū)范圍內(nèi)的所有面積.占地約40畝,其中現(xiàn)有老舊建筑廠房7658.14平方。根據(jù)鎮(zhèn)江通信器材廠運河路廠區(qū)范圍內(nèi)的房屋面積,承租收益部分僅占收益的40%.而要想獲得更大收益,除對既有建筑進行改建擴建以外,還需新建部分臨時房屋才能達到預期收益?？傮w收益比例圖示笫一節(jié).現(xiàn)有建筑面積承租物業(yè)管理劃分與收益一 承租的年限與租金承租的期限為十年, 承租金額為每年100萬元人民幣.承租金繳納方式為半年付.承租保證金為30萬元人民幣.承租期內(nèi)第一年免繳6個月房租,免繳事由為技改與裝潢工程期.承租方在承租經(jīng)營項目上需符合鎮(zhèn)江市政府相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策與要求.在承租期限內(nèi)如遇出租方因產(chǎn)業(yè)政策調(diào)

24、整或其它未知的原因收回,則出租方按承租方改造總投入十年期為限:即每年按10%的折扣收回投入成本,所中止的年限十投入成本的比例補償給承租方:即10000萬投入租期10年,實際租期為5年即中止,則出租方按余下的年限補償承租方500萬元.現(xiàn)有建筑項目收益分析一覽表名 稱面積用途年收益預測預計收益起始時間備 注原制桿車間改倉庫1674.88倉庫180000合同簽訂后2個月后按每平米0.3元招租線纜車間改倉庫916.8倉庫100000合同簽訂后2個月后按每平米0.3元招租原4-5幢改健身房1002.69健身房360000合同簽訂后2個月后按每平米1元招租其余平房招租3813.2倉庫等680000合同簽訂

25、后3個月后按每平米0.5元招租戶外廣告招租150000合同簽訂后6個月后議價，門面房上方新增羽毛球館32001168000合同簽訂后6個月后按每平米1元招租新增商務(wù)中心3000倉儲1095000合同簽訂后6個月后按每平米1元招租新建門面房一區(qū)800商鋪1460000合同簽訂后6個月后按每平米5元招租新建門面房二區(qū)360商鋪657000合同簽訂后6個月后按每平米5元招租合 計5850000笫二節(jié).承租期的投資改造成本部分 承租期現(xiàn)有房屋改造成本統(tǒng)計表原制桿車間線纜車間4-5幢車庫原一層平房其余平房合計地面外墻面粉刷內(nèi)墻面粉刷塑鋁門窗屋頂修繕室內(nèi)吊頂水路改造電路改造室內(nèi)分隔室內(nèi)設(shè)施添置合 計600

26、004000010000013500140000353500第三節(jié).承租期的新建投資部分 新建房屋投資成本表新增建筑名稱結(jié)構(gòu)面積每平米造價總投資額備 注羽毛球館鋼架結(jié)構(gòu)3200平方7002300000頂層彩鋼夾層商務(wù)中心鋼架+磚混3000平方10003000000新建門面房一區(qū)磚混2層800平方16001280000新建門面房二區(qū)磚混2層360平方1600576000圍墻改造支出600000區(qū)內(nèi)綠化及道路支出500000監(jiān)控系統(tǒng)200000合 計8456000說 明1、該預算面積為初步預計，最終應以實際可動工面積為準；2、該預算每平米造價是向有關(guān)單位詢價結(jié)合實際綜合考慮。笫四節(jié).承租期的運營成

27、本部分整個項目營業(yè)成本統(tǒng)計表人員工資福利費辦公費水電費維保費房租費折舊費臨建費其他合計1980001660080003600100001000000041760100001287960說 明一、 人員工資組成 1、保安：24小時值班，共6人，每人每月1500元*6*12=10800元 2、保潔員：2人，每人每月1000元，計：1000元*2*12=24000元 3、水電工：1人，每人每月1500元*12=18000元 4、辦公室：2人，2000元*12*2=48000元合計：198000元二、福利費：198000*14%*60%=16600元（工資總額的14%的60%使用）三、臨建費為新建門面

28、房每年所交違建費用注:包括人工成本與經(jīng)營性成本笫五節(jié).承租期的收益率及分析(附表) 投資回報分析一覽表投資總額2010年收益2010年營運成本2011年后年收益2011年后年收益營運成本及 稅收回報額回報率回收期所有房屋3535005500001500001320000400000113%當年新增建筑84560000045300002011年后合 計880950058500001612960423704048%2.8（2010 全年）關(guān)于投資收益分析的說明一、 雙方合同5月份簽訂二、 投資總額880萬元，需要在合同簽訂后的6個月內(nèi)完成，即：投資完成期為2010年12月底前。三、 當年的運營成本

29、為2個月后，即8-12月份為12萬元，房租當年未計四、 當年的項目投資收益1、 新增部分收益為02、 原有房屋改造收益為8-12月份，約為550000（按季收?。?、 當年投資凈收益：55萬元，扣除營業(yè)稅3萬元，扣除當年運營成本12萬元后，凈收益為40萬元。五、 自2011年元月1日開始，每年的投資收益為585萬元。1、 扣除營運成本128萬元（含房租100萬元）2、 扣除稅收32.5萬元（企業(yè)所得稅另行處理忽略不計）3、 凈收益為585-128-32.5=424.5萬元六、 投資回收期及回報率的計算1、 按非折現(xiàn)法計算2、 每年的回報率為48.23%3、 投資回收期為2.8年，即預期到201

30、3年3月底全部收回投資4、 合同簽訂日期后有變化，則相應縮成延長回收期月份笫六節(jié).承租期的營銷管理及宣傳針對國有企業(yè)制度下的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu),對舊有閑置廠房的承租有以下幾個好處: 國有企業(yè)閑置房大多由于歷史原因,以及企業(yè)本身的獨特性大部分都座落在城市的主要地段上,鎮(zhèn)江由于這幾年的快速發(fā)展,過去的舊有建筑己拆除得無已.國有的部分建筑就成了市中心最優(yōu)先改造的項目。 承租方水電管理要求承租方在承租期間內(nèi)水電維修即相關(guān)費用自理.出租方為承租人結(jié)清承租前的所有水電氣即相關(guān)費用,并開通承租區(qū)域內(nèi)的指定水電氣. 物業(yè)管理從物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用； 落實物業(yè)的保修事宜（

31、保修責任、保修期限、保修范圍）。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位； l 接管小組按圖紙資料移交清單，技術(shù)資料進行對照檢查，技術(shù)資料有缺漏的，應以書面形式上報，請求給予協(xié)助解決。 接管小組按設(shè)備移交清單，對廠區(qū)原有各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備（設(shè)施）與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報，請求給予協(xié)助解決。 我公司接管小組對水、電、土建部分進行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現(xiàn)的問題應及時督促有關(guān)單位迅速解決。 因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，公司應查明原因，及時上報物業(yè)維修人員，請求盡快解決。 抄水、電、氣表

32、的底數(shù)，記錄備案。 接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應明確記錄在案，約定期限督促物業(yè)工程部對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。 接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。 當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。 入租準備工作治安方面：廠區(qū)四周種綠籬或安裝防護欄；增設(shè)報警系統(tǒng)；統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗； 車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標志；封閉廠區(qū)由多個出入口到一進一出；增設(shè)自行車棚；加固架空層車庫； l垃圾清運：增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運站等 樓道燈：改用節(jié)能燈(如：溫感、聲控或角摸式等) 分步購置辦公、護衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工

33、屬具和員工工作服等； 制定入住流程； 印刷入住表格； 協(xié)調(diào)與甲方及供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應。 出租方有義務(wù)協(xié)調(diào)承租區(qū)域內(nèi)的安全與相關(guān)疏通工作,直至承租方完全進入承租范圍.承租人在合同期滿后可續(xù)簽承租合同,承租價格雙方另議.承租人退出或完成承租合約期后,其自行建造及改造的房屋所有權(quán)歸甲方所有.乙方承租人帶走相關(guān)辦公用品.承租方自行對道路綠化管理要求承租方在承租期間內(nèi),對原廠區(qū)的綠化自行改造.在不影土地使用面積與破壞原有苗木的基礎(chǔ)上進行,道路項目為混凝土工程三級.并由物業(yè)工程部負責相關(guān)維護 .具體綠化管理工作項目: 澆水.施肥

34、修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補苗. 工作要求:冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜；夏秋季每天二次，時間近早晚為宜 春秋季一遍，根據(jù)長勢局部加施 灌木和粗生喬木春秋季多遍；冬季喬木一遍 春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點防治 每月一遍，嚴重者半月一遍 8H/天 春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補標準均勻，保持綠色長勢良好 均勻，無重、無漏 喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形，灌木造型，地被草保持3050MM 長勢優(yōu)良不污染環(huán)境 純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上 . 四 承租方物業(yè)裝修與管理要求承租方有權(quán)對自己所租物業(yè)進行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進行。其有關(guān)規(guī)定包括：國家建設(shè)部發(fā)

35、布的建筑裝飾裝修管理規(guī)定和物業(yè)管理企業(yè)制定的住戶裝修管理規(guī)定。如實填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進場人數(shù)，業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應在申請書上簽字蓋章。 物業(yè)檔案的建立 物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實施物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一。現(xiàn)代建筑工程隨著科學技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多，越來越復雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時

36、間上講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。 五 承租方房屋管理要求 房屋管理工作內(nèi)容, 核對業(yè)主 裝修審核 巡視 跟蹤監(jiān)督 走訪回訪 熟悉 收費 財務(wù) 頻度 天 一天內(nèi)辦完 二遍/天，入伙期間6H/天，消滅違章于未然 每周三次 100% 標準 準確 符合規(guī)定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變 無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率 1以下。 無違章裝

37、修 及時聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿意率99%以上 對房層面積、公共實施、管線、承租人姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上 收繳率90%以上 日清月結(jié)，帳表相符，每六個月帳目向業(yè)主公開一次 工作程序 8：008：30向總值班了解和處理承租戶保修、投訴。8：3017：00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案。房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護運作一覽表工作內(nèi)容包括: 裝修審查、監(jiān)督 巡視 清理 室內(nèi)維修 室外維修及養(yǎng)護 道路停車場 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣 路燈 頻度 8H內(nèi)隨來隨辦，隨進度進行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/

38、季 急修不過夜，小修補24H內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音 檢查二遍/天，及時維修 每月檢查一遍 每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修 每周檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，責任范圍內(nèi)即壞即修，責任區(qū)外及時報告有關(guān)部門 每月檢查一遍，即壞即修 標準 符合規(guī)定，無危及安全、外觀，無改變用途 熟悉房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、安全要求、開關(guān)位置，公用設(shè)施完好率90%以上 無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100% 憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業(yè)主滿意率90%以上 平整率無積水，缺損，完好率90%以上 無積水，無漏隔熱層完好 整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，

39、無張貼痕跡 暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一 運作正常，無亂搭亂接，無泄漏 燈泡正常，燈罩完好率90%以上 程序 8：008：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：3017：00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護維修、巡視、走訪、整理檔案 工作內(nèi)容 定崗檢查 流動檢查 學習與訓練 消防設(shè)施 家居安全 違法行為 裝修監(jiān)督 車輛行駛停放 保潔 單車、摩托保管 突發(fā)事件 學習法規(guī) 教育 訓練 頻度 24H 每周一遍 24H，每20分鐘一遍 24H 5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場 每周一次，每次1H 標準 人車進出有序，車輛發(fā)牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。保潔管理工作項目:包括地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運 消殺 滅鼠、蟑螂 頻度 二遍/天 14H/天 掃二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年 標準 地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上 所有公共區(qū)域無雜物、垃圾，保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網(wǎng)，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上 日產(chǎn)日清，整潔無味無污積，垃圾清運率100% 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下（夜夾法）；蟑螂密度室內(nèi)15M2或室外管道20M內(nèi)3只以下 程序