云南大理金沙洲度假村項(xiàng)目商務(wù)計(jì)劃書

1、云南大理金沙洲度假村項(xiàng)目商務(wù)計(jì)劃書 大理金沙洲項(xiàng)目對(duì)外尋求合作云南大通洱海國(guó)際度假地開(kāi)發(fā)有限公司目 錄第一部分 摘要第二部分 項(xiàng)目概況第三部分 管理團(tuán)隊(duì)第四部分 公司簡(jiǎn)介第五部分 公司戰(zhàn)略第六部分 市場(chǎng)分析第七部分 項(xiàng)目定位及策劃建議第八部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算數(shù)據(jù)及公司資金需求第一部分 摘 要云南大通洱海國(guó)際度假地開(kāi)發(fā)有限公司致力于將公司打造成云南及滇西專業(yè)的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、同時(shí)著力打造全國(guó)一流的，具有鮮明地方民族特色的旅游房地產(chǎn)品牌，我們的奮斗目標(biāo)：是把公司最終做成具有創(chuàng)造力的、公眾型的地產(chǎn)企業(yè)。我們的企業(yè)口號(hào)是：用心筑就美好生活。作為云南大通洱海國(guó)際度假地開(kāi)發(fā)有限公司的投資方云南大通房地產(chǎn)

2、開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司，到目前為止，開(kāi)發(fā)總量近50萬(wàn)平方米,銷售過(guò)10億,在云南省大理市的房地產(chǎn)行業(yè)中,2005至2006年度創(chuàng)造了年度銷售量本市第一的記錄，引領(lǐng)大理房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，商品房銷售的市場(chǎng)份額曾占到當(dāng)?shù)氐?0%以上。集團(tuán)核心企業(yè)云南大理大通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是大理首家具有二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)公司，銀行AA+信譽(yù)等級(jí)授信。目前，大通地產(chǎn)公司正處于轉(zhuǎn)型和整體上臺(tái)階的階段?，F(xiàn)正實(shí)施以現(xiàn)代企業(yè)制度為核心的法人治理結(jié)構(gòu)的建立與完善，奠定了集團(tuán)的戰(zhàn)略布局與產(chǎn)業(yè)布局，形成一整套成熟的城市綜合體開(kāi)發(fā)模式、積極進(jìn)取和奉獻(xiàn)精神的管理團(tuán)隊(duì)，構(gòu)建了廣泛的社會(huì)資源，建立了具有相當(dāng)規(guī)?；A(chǔ)之上的可持續(xù)發(fā)展的能力。項(xiàng)目

3、概述部分：2007年10月31日云南大通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)專門成立了云南大通洱海國(guó)際度假地開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱洱海國(guó)際），作為開(kāi)發(fā)大理金沙洲項(xiàng)目的公司。洱海國(guó)際注冊(cè)資本金人民幣5000萬(wàn)元，該公司產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)任何債權(quán)債務(wù)。目前與大理經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)土局簽訂大理金沙洲200畝土地出讓合同并已辦理1043.9畝土地使用權(quán)證（且尚有二次供地約94畝）。該項(xiàng)目占地面積約294畝，其中：別墅57180平方米；酒店式公寓132000平方米；酒店面積41000平方米；會(huì)所及配套設(shè)施面積9000平方米。共計(jì)可開(kāi)發(fā)239180平方米，分5年開(kāi)發(fā)完畢，自有資金2.5億即可撬動(dòng)該項(xiàng)目。預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入約20.17億元人

4、民幣，項(xiàng)目總成本約 12.65 億元人民幣，稅前利潤(rùn)可達(dá)到約 7.52 億元人民幣。該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為 59.42 ，自有資金投資利潤(rùn)率為 300.8 。對(duì)大理金沙洲項(xiàng)目合作方案條件如下：轉(zhuǎn)讓洱海國(guó)際股份 （注冊(cè)資本人民幣5000萬(wàn)元）。收回獲取金沙洲項(xiàng)目隱形成本人民幣 億元，不列入金沙洲項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本（ 年 月 日前收回 億）。我方保留洱海國(guó)際注冊(cè)資本 （即人民幣 萬(wàn)元），原在金沙洲項(xiàng)目的投資全額退回（約 億元， 年 月 日前退回）。金沙洲項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)資金組織由控股方完成（該項(xiàng)目的項(xiàng)目融資納入開(kāi)發(fā)使用），原則上我方在金沙洲項(xiàng)目不再投入資金。金沙洲項(xiàng)目資金溢起后，雙方按股比拆用。股份轉(zhuǎn)讓后雙方按公

5、司章程及修正案開(kāi)展工作。該項(xiàng)目土地于2007年5月26日以每畝143萬(wàn)元拍賣取得，之后不到兩個(gè)月，大理一宗77畝的土地（該地塊與金沙洲地塊在區(qū)位優(yōu)勢(shì)相比，差距巨大），拍賣價(jià)漲至每畝381萬(wàn)元。目前相關(guān)評(píng)估部門，已將金沙洲地塊價(jià)值提至每畝380萬(wàn)元。金沙洲地塊已明顯增值，由于該地塊三面臨水，在洱海區(qū)域乃至全國(guó)具有唯一性。因此，今后仍有較大的升值空間。合作方通過(guò)與洱海國(guó)際的戰(zhàn)略合作，將獲得業(yè)已成熟的大理金沙洲項(xiàng)目。同時(shí)，通過(guò)大通公司的社會(huì)資源便可進(jìn)一步開(kāi)發(fā)云南及西南地區(qū)的黃金旅游及度假房地產(chǎn)市場(chǎng)，還能獲得較為完整的、極具專業(yè)素養(yǎng)的大通管理團(tuán)隊(duì)。公司通過(guò)與合作方對(duì)大理金沙洲的合作，大通專業(yè)團(tuán)隊(duì)將把近

6、十年來(lái)對(duì)地產(chǎn)以及旅游地產(chǎn)的潛心研究的積淀和激情投入到大理金沙洲“洱海龍灣”項(xiàng)目中，并把這一項(xiàng)目模式移植到滇西黃金旅游線的重要節(jié)點(diǎn)上，以時(shí)間換空間的方式，將能積極布局并儲(chǔ)備滇西片區(qū)的土地及項(xiàng)目即:大理、麗江、香格里拉、瑞麗、怒江等區(qū)域市場(chǎng)，雙方通過(guò)戰(zhàn)略性合作優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享、共享成果，都能取得巨大的經(jīng)濟(jì)效益和較為長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)利益，這是雙方終極利益訴求。洱海國(guó)際公司通過(guò)與合作方的戰(zhàn)略合作，依托合作方雄厚的資金實(shí)力支持，即可改變目前的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)和提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，盡快完成云南黃金旅游線上的戰(zhàn)略布局,打造專業(yè)化、公眾型的旅游地產(chǎn)企業(yè)。第二部分 項(xiàng)目概況金沙洲地塊位于云南滇西北旅游中心城市大理，蒼山東側(cè)

7、，洱海南岸，與西洱河出?？谶b遙相望，西接洱海公園，北眺洱海金梭島、觀音閣，茫茫蒼山全景在遠(yuǎn)方展開(kāi)；東依大理洲政府，與大理區(qū)域行政中心緊密相連。機(jī)場(chǎng)、高速、國(guó)道等交通樞紐四通八達(dá)。 項(xiàng)目地塊為綜合性質(zhì)用地，總占地面積680畝（我方項(xiàng)目占地面積約294畝），灘涂面積廣闊、海岸線豐富，以蒼山為天幕、洱海為背景的自然天象，奠定了項(xiàng)目定位的景觀視野。大理是最適宜人類居住的地區(qū)之一，年平均溫度15攝氏度，因此被譽(yù)為“風(fēng)花雪月大花園”。 “蒼山十九峰”，西列為屏，氣勢(shì)磅礴，雄偉壯觀；碧綠洱海，南北走向，起伏延綿，風(fēng)景秀麗，“大理三月好風(fēng)光”，“蝴蝶泉”，“五朵金花”，“風(fēng)”“花”“雪”“月”，“天龍八部影視

8、城”，大理有著獨(dú)特的風(fēng)土人情，豐富的旅游資源。該項(xiàng)目占地面積約294畝，以每畝143萬(wàn)元的拍賣價(jià)格取得。項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)：該項(xiàng)目占地面積約294畝，其中：別墅57180平方米；酒店式公寓132000平方米；酒店面積41000平方米；會(huì)所及配套設(shè)施面積9000平方米。共計(jì)可開(kāi)發(fā)239180平方米，分5年開(kāi)發(fā)完畢，自有資金2.5億即可撬動(dòng)該項(xiàng)目。預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入約20.17億元人民幣，項(xiàng)目總成本約 12.65 億元人民幣，稅前利潤(rùn)可達(dá)到約 7.52 億元人民幣。該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為 59.42 ，自有資金投資利潤(rùn)率為 300.8 。項(xiàng)目總體定位大理規(guī)模最大、檔次最高的，集旅游、居住、休閑、度假為一體的

9、高檔度假社區(qū)。本項(xiàng)目是一個(gè)外向型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如果僅作為一個(gè)普通的具有景觀優(yōu)勢(shì)的住宅地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)開(kāi)發(fā)，其產(chǎn)業(yè)可以延伸的價(jià)值空間就會(huì)喪失怠盡，不足以走向全國(guó)市場(chǎng)。中國(guó)正在從制造業(yè)大國(guó)向服務(wù)業(yè)大國(guó)轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展造成了度假市場(chǎng)的需求拉動(dòng)和供給拉動(dòng)，度假公寓正在急劇發(fā)展。大理是集五頂桂冠于一身的中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，更是休閑式度假的勝地，關(guān)于大理度假公寓的發(fā)展前景是毋庸質(zhì)疑的。找到地產(chǎn)與酒店的結(jié)合點(diǎn)是項(xiàng)目的重點(diǎn)。我們認(rèn)為，在本項(xiàng)目?jī)?nèi)酒店、公寓、別墅、花園洋房統(tǒng)統(tǒng)都是休閑度假地產(chǎn)的范疇。通過(guò)四星級(jí)度假公寓的開(kāi)發(fā)帶動(dòng)高層公寓的銷售，通過(guò)五星級(jí)酒店開(kāi)發(fā)帶動(dòng)低層高檔住宅的銷售。度假式公寓的開(kāi)發(fā)，第一、為社區(qū)

10、提供了一個(gè)設(shè)施齊全、服務(wù)到位的高檔會(huì)所，提升項(xiàng)目品質(zhì)。第二、社區(qū)休閑度假的生活模式最直接的體現(xiàn)，為項(xiàng)目注入度假經(jīng)濟(jì)的附加值。第三、酒店經(jīng)營(yíng)是社區(qū)投資者的價(jià)格標(biāo)桿，增強(qiáng)客戶投資信心。第四、公寓、低層高檔住宅均可作為酒店項(xiàng)目的補(bǔ)充。體驗(yàn)式消費(fèi)是大勢(shì)所趨，打造休閑度假地產(chǎn)才能充分利用大理豐富的旅游資源、才能最大體現(xiàn)本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的自然資源價(jià)值。第三部分 管理團(tuán)隊(duì)作為云南大通洱海國(guó)際度假地開(kāi)發(fā)有限公司的投資方：云南大通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司的核心企業(yè)大理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是云南省建設(shè)廳批準(zhǔn)的二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。公司于1998年8月成立，是大理地區(qū)房地產(chǎn)的主導(dǎo)企業(yè)之一，也是集團(tuán)在滇西地區(qū)的主干企業(yè)

11、。從1999年起，已成功開(kāi)發(fā)完的項(xiàng)目有“花韻蘭灣”（1至3期）、 “正陽(yáng)時(shí)代廣場(chǎng)”、“鶴慶蘭庭”等十個(gè)項(xiàng)目，優(yōu)良率100。尤其以“正陽(yáng)時(shí)代廣場(chǎng)”和“花韻蘭灣”為代表，樹(shù)立了公司舊城改造、高尚樓盤開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)典范，形成了公司獨(dú)特的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。到目前為止，云南大通大理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的開(kāi)發(fā)總量近50萬(wàn)平方米,銷售過(guò)10億,在云南省大理市的房地產(chǎn)行業(yè)中,2005至2006年度創(chuàng)造了年度銷售量本市第一的記錄，引領(lǐng)大理房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，商品房銷售的市場(chǎng)份額曾占到當(dāng)?shù)氐?0%以上。公司具有較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力，雖地處內(nèi)陸，但整個(gè)公司的經(jīng)營(yíng)管理、設(shè)計(jì)理念都來(lái)源于沿海發(fā)到地區(qū)，以國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)建立了廣泛的聯(lián)系

12、，公司定期組織中、高層領(lǐng)導(dǎo)干部到沿海地區(qū)觀摩和學(xué)習(xí)，用心學(xué)習(xí)并體會(huì)國(guó)內(nèi)先進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)和管理理念，并把這些成功的理念移植到公司的日常管理之中，形成了一整套的學(xué)習(xí)激勵(lì)機(jī)制。在公司內(nèi)部逐漸培養(yǎng)一種濃郁的學(xué)習(xí)氛圍，此項(xiàng)制度是我們能一貫領(lǐng)先于當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的信心之根本保證。目前,公司完善并實(shí)施以現(xiàn)代企業(yè)制度為核心的法人治理結(jié)構(gòu)，確立了今后公司的戰(zhàn)略布局與產(chǎn)業(yè)布局，形成了具有獨(dú)到的旅游地產(chǎn)眼光、積極進(jìn)取和奉獻(xiàn)精神的管理團(tuán)隊(duì)，構(gòu)建了廣泛的社會(huì)資源，建立了具有相當(dāng)規(guī)?；A(chǔ)之上的可持續(xù)發(fā)展的能力。管理團(tuán)隊(duì)主要人物簡(jiǎn)介董事長(zhǎng)梁 津 男，44歲，碩士研究生，云南省政協(xié)常委、云南省工商聯(lián)常委、昆明市五華區(qū)人大代表。具有

13、獨(dú)到的投資眼光和廣泛及深厚的人脈資源。總經(jīng)理陳曉彤男，漢族，1967年9月，籍貫云南大理，大專學(xué)歷，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師職稱。云南大通集團(tuán)副總裁、云南大通大理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理。具有較強(qiáng)的專業(yè)素養(yǎng)和駕馭復(fù)雜局面的組織才能，和獨(dú)到的地產(chǎn)投資眼光。財(cái)務(wù)副總楊迎偉男，白族，1963年5月生，籍貫云南大理，中專學(xué)歷。云南大通大理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理。具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)知識(shí)和豐富的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)具有豐富的對(duì)外投融資經(jīng)驗(yàn)和項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)。營(yíng)銷副總張曉帆男，漢族，1967年1月13日生，籍貫廣東開(kāi)平，研究生。云南大通大理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理。地產(chǎn)營(yíng)銷專家，具有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。技術(shù)總工李益斌男，白族，3

14、7歲。建筑結(jié)構(gòu)工程師，國(guó)家一級(jí)注冊(cè)建造師。先后主持了回民新村、泰安路商住樓、興隆園小曲、正陽(yáng)時(shí)代廣場(chǎng)等項(xiàng)目，共計(jì)約20萬(wàn)平方米，所主持工程除泰安商住樓工程質(zhì)量為合格外，其余均被評(píng)為優(yōu)良。 公司戰(zhàn)略顧問(wèn)中國(guó)著名地產(chǎn)策劃大師王志綱大理州旅游開(kāi)發(fā)集團(tuán)董事長(zhǎng)和佳軼大理州旅游局局長(zhǎng)張碧波云南財(cái)經(jīng)大學(xué)旅游系主任趙劍博著名畫家趙青美國(guó)LAND設(shè)計(jì)公司北京天倫分時(shí)度假有限公司第四部分 云南大通洱海國(guó)際度假地開(kāi)發(fā)有限公司簡(jiǎn)介云南大通洱海國(guó)際度假地有限公司成立于2007年7月，公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)，舊城拆遷改造，酒店經(jīng)營(yíng)管理、建筑材料、裝飾材料、普通機(jī)械及配件、電器機(jī)械及配件、五金交電、工藝美術(shù)品、金屬

15、材料的銷售。出資方式及股權(quán)比例甲方出資人民幣4000萬(wàn)元（大寫肆仟萬(wàn)元），占公司股份的 80%，即擁有公司80%的股權(quán)，出資方式為現(xiàn)金。乙方出資人民幣1000萬(wàn)元（大寫壹仟萬(wàn)元），占公司股份的20%，即擁有公司20%的股權(quán)，出資方式為現(xiàn)金。3、注冊(cè)資本金到位時(shí)間：2007年7月23日公司產(chǎn)權(quán)清晰、明確。第五部分 公司戰(zhàn)略 云南大通洱海國(guó)際度假地開(kāi)發(fā)有限公司致力于將公司打造成云南及滇西專業(yè)的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、同時(shí)著力打造全國(guó)一流的，具有鮮明地方民族特色的旅游房地產(chǎn)品牌，我們的奮斗目標(biāo)：是把公司最終做成專業(yè)化、公眾型的旅游地產(chǎn)企業(yè)。今后五年公司的戰(zhàn)略布局：圍繞滇西三條黃金旅游線：以大理洱源劍川麗

16、江香格里拉；大理麗江怒江；大理保山騰沖瑞麗的重要節(jié)點(diǎn)上復(fù)制并拷貝類“洱海龍灣”旅游地產(chǎn)項(xiàng)目模式。形成具有鮮明地域和民族特色的集旅游、度假、休閑為一體綜合性旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。戰(zhàn)略設(shè)計(jì)的依據(jù)政策背景：云南省確立了建設(shè)旅游文化的綠色大省的戰(zhàn)略，從宏觀政策層面，可得到省、市及地方政府的大力支持。滇西獨(dú)特的旅游文化資源，在滇西片區(qū)匯集了多元的民族文化、厚重的歷史積淀、得天獨(dú)厚的自然資源、濃郁醉人的民族民族風(fēng)情和2座國(guó)家級(jí)歷史文化名城，具有世界感召力的旅游品牌香格里拉，世界自然遺產(chǎn)怒江三江并流，國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園蒼山，獨(dú)具魅力的東巴文化和摩梭文化，清澈洱海水，神奇的玉龍雪山，全國(guó)十家佳小鎮(zhèn)之手和順鄉(xiāng)等不甚枚舉

17、。龐大的旅游人數(shù)，據(jù)統(tǒng)計(jì)滇西片區(qū)每年接待國(guó)內(nèi)外游客1000萬(wàn)人次，每年以近15%的增長(zhǎng)率向上遞增，隨著國(guó)力的不斷增強(qiáng)，人均GDP3000美金的瓶頸，將在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)不斷被超越，度假旅游將形成趨勢(shì)，并形成龐大的消費(fèi)人群，持續(xù)增長(zhǎng)已成為趨勢(shì)，將隨著全國(guó)帶薪休假政策的實(shí)施，滇西片區(qū)將成為全國(guó)旅游度假地的首選之一。區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)達(dá)便捷的交通，滇西是中國(guó)通向南亞、東南亞的必經(jīng)之地，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，隨著云南面向東盟和東南亞大通道的建設(shè)，現(xiàn)已初步建成高速公路、鐵路、航空三維一體、便捷暢通的立體交通網(wǎng)絡(luò)，滇西片區(qū)將形成公路、鐵路和空中立體大通道。 商業(yè)模式，項(xiàng)目將在一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)之上，以度假型酒店、酒店式

18、公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店、以及高尚住宅小區(qū)為一體的極具民族特色的綜合性建筑群，引入先進(jìn)的分時(shí)度假理念，星級(jí)管家服務(wù)體系，將打造出極具魅力的時(shí)尚旅游度假小區(qū)。分時(shí)度假理念逐步成熟，已在中國(guó)探索出一條成功的模式，即富裕起來(lái)的人群和成功人士，購(gòu)買分時(shí)度假商品給自己的父母和親朋及子女享用，此一商業(yè)行為和購(gòu)買動(dòng)機(jī)非常貼近于中國(guó)的傳統(tǒng)文化，將隨著帶薪休假政策的落實(shí)和不斷推廣，將具有廣闊的市場(chǎng)前景和開(kāi)發(fā)潛力。因此，沿著滇西黃金旅游線打造旅游度假小區(qū)和進(jìn)行戰(zhàn)略布局，投資時(shí)機(jī)上現(xiàn)業(yè)已逐步成熟。第六部分 市場(chǎng)分析大理市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2007年第一季度，全國(guó)70個(gè)大中城市中，大理二手住房銷售價(jià)格同比上漲10.7，成為全國(guó)“

19、漲幅較大的主要城市”第三名。2007年15月大理市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況大理州的房地產(chǎn)市場(chǎng)80在大理市，大理市的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)制表代表著大理州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。2007年15月大理市房地產(chǎn)行業(yè)投資持續(xù)快速上漲，投資累積完成4.23億元，比上年同期增長(zhǎng)71.2，占全是會(huì)固定資產(chǎn)投資比重32，投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化，新開(kāi)工面積、竣工面積、銷售面積都在增加。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)2007年2月同比增長(zhǎng)53.2；3月同比增長(zhǎng)52.7；4月同比增長(zhǎng)55.5；5月同比增長(zhǎng)71.2。其中住宅投資2.23億元，同比增長(zhǎng)23，低于全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)速度，比重占到53；商業(yè)服務(wù)性營(yíng)業(yè)用房投資2億元；同比增長(zhǎng)2倍，比重為47。供給需

20、求旺盛，持續(xù)快速增長(zhǎng)（1）新開(kāi)工面積快速增長(zhǎng)商品房全面增長(zhǎng)，其中普通住宅穩(wěn)定增長(zhǎng)，別墅等高檔住宅、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等高速增長(zhǎng)。2007年15月新開(kāi)工33.49萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)85，其中，普通住宅15.31萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.2；經(jīng)濟(jì)適用房新開(kāi)工1萬(wàn)平方米，別墅新開(kāi)工9.89萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.99倍；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房4.93萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)684.4。（2）商品房竣工面積高速增長(zhǎng)2007年15月竣工面積40.4027萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.79倍。其中，普通住宅10.9112萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.42倍；別墅高檔公寓9270平方米，增長(zhǎng)4.79倍；商品房2.4229萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.28倍。（3）

21、空置面積總量下降商品房空置面積為7230平方米，與去年基本持平；別墅剛當(dāng)公寓空置面積大幅下降，從16132平方米下降到6043平方米；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積比去年增加了3040平方米。（4）需求旺盛2007年15月，銷售總面積為16.42萬(wàn)平方米，其中期房12.82萬(wàn)平方米，現(xiàn)房3.6萬(wàn)平方米。（5）2月房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)103.7；3月房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)105；4月房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)108.1；5月房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)107.3。大理房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)有很多原因，其中包括大理本身的魅力，以及房屋建安成本的增加等，但最根本的原因還是供應(yīng)不足。這里的供應(yīng)不足一方面是產(chǎn)量不足，一方面是土地供應(yīng)不足。產(chǎn)量從房屋產(chǎn)量來(lái)看，雖然目前大

22、理全州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多達(dá)106家，但近幾年卻只開(kāi)發(fā)了120個(gè)項(xiàng)目，房屋竣工面積不多。請(qǐng)看下面一組數(shù)據(jù)：2004年，大理全州房屋竣工面積51萬(wàn)平方米，供求基本平衡。2005年，大理全州房屋竣工面積僅僅11.87萬(wàn)平方米，造成當(dāng)面供應(yīng)量嚴(yán)重不足，由于供小于求，導(dǎo)致2005年成為大理房?jī)r(jià)漲幅最大的一年，其中一些別墅項(xiàng)目的價(jià)格甚至成倍增長(zhǎng)。到2005年，大理全州房屋竣工面積回升到52.02萬(wàn)平方米，但受2005年的住房消費(fèi)需求影響，供應(yīng)仍顯不足。房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)慣性自2005年起一致陪伴著大理樓市，走過(guò)2006，走進(jìn)2007，走進(jìn)國(guó)家建設(shè)部的視野。土地供應(yīng)由于大理市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量，在大理州中占相當(dāng)大的比重（

23、2006年大理全州完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14.62億元，其中大理市就完成12.1億元），因此土地供應(yīng)對(duì)樓市的影響，就以大理市為代表來(lái)分析。大理市房屋供應(yīng)不足，在很大成都上是因?yàn)橥恋毓?yīng)不足。據(jù)大理官方統(tǒng)計(jì)，2004年，大理市全年合同出讓國(guó)有土地62宗，面積9.97公頃；辦理劃撥土地所有權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)123宗，面積27.94公頃。也就是說(shuō)，大理市在2004年總共只出讓土地37.91公頃，合568.65畝。由于開(kāi)發(fā)商拿到土地后，正常情況下要一年以后才開(kāi)發(fā)出來(lái)，因此大理土地供應(yīng)對(duì)于房屋供應(yīng)的影響，在2005年一下顯現(xiàn)出來(lái)，房屋供應(yīng)量大幅下降，導(dǎo)致人們搶購(gòu)房源，房?jī)r(jià)大漲。2005年，大理市全年合同出讓國(guó)有

24、土地156宗，面積114.46公頃，合1716.9畝，比2004年增加了3倍。按說(shuō)土地增加了，房子也會(huì)增加，人們急買的心理應(yīng)當(dāng)減弱。但2005年的大理樓市，向人們傳遞這樣的信息土地越來(lái)越緊張了，房?jī)r(jià)怎么會(huì)不漲呢？這種觀念所營(yíng)造的樓市氛圍，將2006年的大理房?jī)r(jià)再次推向高潮。2007年15月，大理商品房銷售平均價(jià)格為3000元/平方米，其中住宅均價(jià)為2500元/平方米。像大理這樣自然風(fēng)景優(yōu)美、歷史文化底蘊(yùn)厚重的國(guó)際性旅游城市，如果對(duì)外銷售，這個(gè)價(jià)格對(duì)有心到大理投資、置業(yè)的人來(lái)說(shuō)，顯然不高，目前，大理海西地區(qū)（洱海以西）已無(wú)地可供，海東地區(qū)已被省外三家地產(chǎn)大鱷圈去了35平方公里開(kāi)發(fā)用地，整個(gè)大理地

25、區(qū)現(xiàn)已進(jìn)入無(wú)地可供的窘境，而隨著大理旅游地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入成熟階段，財(cái)富和交通不再是障礙，越來(lái)越多的中外名人入住大理，越來(lái)越多的知名開(kāi)發(fā)商搶灘大理，大理將成為后來(lái)者的夢(mèng)想，早到者的樂(lè)土。、大理土地的價(jià)值將同大理山水一樣成為世界級(jí)的。二、大理市住宅市場(chǎng)需求特點(diǎn)高檔住宅需求量大幅度上升最早也是最積極在大理置業(yè)的是藝術(shù)家、文化名人和明星。畫家趙青很早就在大理置地建房，因?yàn)樗约涸O(shè)計(jì)的別墅特別另類，名聲遠(yuǎn)揚(yáng)，隨后更多的藝術(shù)家和名人被吸引而來(lái)。方力鈞、楊麗萍、王菲、唐季禮、凌峰等，他們代表的全球富人群體推動(dòng)著高檔住宅需求大幅度上升。酒店式公寓需求量大幅度上升大理的自然資源、人文景觀無(wú)疑讓中產(chǎn)、小資最心醉。擁有

26、一套觀山望海的小型公寓既可滿足度假又兼而投資，越來(lái)越多的昆明人到大理購(gòu)置酒店式公寓證明這種需求方式。隨著空間距離的進(jìn)一步縮短，酒店式公寓需求將形成需求熱潮。居民住房潛在購(gòu)買力較大隨著國(guó)家以及大理經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，越來(lái)越多的本地居民在消費(fèi)、投資渠道選擇上傾向了房地產(chǎn)，大量的內(nèi)部需求已經(jīng)形成。三、市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容本次調(diào)研在參考了康城周邊項(xiàng)目的數(shù)據(jù)分析，依據(jù)本案的市場(chǎng)定位，有針對(duì)性地選取了下列有代表性的項(xiàng)目：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析與洱海天域相比優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)1、三面臨水與濕地公園連為一體 1、資金實(shí)力弱2、建筑設(shè)計(jì) 2、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品復(fù)雜 3、營(yíng)銷優(yōu)勢(shì) 4、環(huán)境綠化 5、生活品質(zhì) 1、外銷市場(chǎng)日趨成熟 1、上市量大 2、產(chǎn)品

27、豐富 2、前期投入大 3、資源性土地稀缺 4、本地需求增大 與大理山水間相比優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)1、景觀優(yōu)勢(shì) 1、價(jià)格高2、區(qū)位優(yōu)勢(shì) 2、資金實(shí)力弱3、社區(qū)成熟度4、環(huán)境綠化5、生活品質(zhì)6、規(guī)劃設(shè)計(jì)1、產(chǎn)品豐富、專業(yè) 1、上市量大2、資源唯一 2、前期投入大3、需求旺盛 機(jī)會(huì) 威脅近期大理市主要高檔樓盤：項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商土地面積開(kāi)發(fā)面積（平方米）產(chǎn)品類型銷售均價(jià)價(jià)（元）銷售情況洱海莊園上海實(shí)業(yè)集團(tuán)400畝35萬(wàn)花園洋房及小高層公寓3600開(kāi)盤大理山水間云南銀海地產(chǎn)420畝25萬(wàn)別墅及花園洋房5000一期40%洱海天域中建穗豐地產(chǎn)300畝20萬(wàn)別墅14000一期80%感通別墅大理獨(dú)秀地產(chǎn)300畝15萬(wàn)別墅7

28、00090%海東新區(qū)大連萬(wàn)達(dá)、香港瑞安、世紀(jì)金源35平方公里四、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析大理市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)大理市風(fēng)景秀麗、氣候迷人，但土地資源卻非常稀缺，尤其是濱海土地更是鳳毛麟角，隨著大理房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)的深入開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目勢(shì)必引起國(guó)內(nèi)外各界人士的關(guān)注、追捧。隨著滇西中心城市的建設(shè)，本地經(jīng)濟(jì)日趨繁榮，本地高檔地產(chǎn)消費(fèi)以及、投資群日益增多。為保護(hù)洱海，濱海開(kāi)發(fā)已被國(guó)家限制，本項(xiàng)目幾乎就是大理直接臨洱海的唯一地塊，其稀缺性不言而寓。價(jià)格優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目因投拍較早，土地價(jià)格較低（兩個(gè)月后的同類土地拍賣價(jià)上漲了100%）隨著大理外銷市場(chǎng)的日趨火暴，高端地產(chǎn)價(jià)格逐年上漲，同類別墅產(chǎn)品均價(jià)已經(jīng)達(dá)到14000元/平方米。為本項(xiàng)目提

29、供了足夠的價(jià)格空間。3、地段優(yōu)勢(shì)歡迎獨(dú)具慧眼的您4、大環(huán)境成熟開(kāi)發(fā)區(qū)及海東新區(qū)的核心位置，跟超大型濕地公園融為一體5、建筑風(fēng)格吸納民族元素，后現(xiàn)代主張，品味藝術(shù)與生活6、戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新時(shí)尚，實(shí)用，曼妙精致兼容7、園林設(shè)計(jì)健康安全、生態(tài)環(huán)保8、物業(yè)管理優(yōu)秀物業(yè)團(tuán)隊(duì)，提升生活服務(wù)獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)金沙洲地塊三面臨水，洱海水質(zhì)常年保持在二類水質(zhì)，大理洱海環(huán)境保護(hù)的經(jīng)驗(yàn)已在全國(guó)推廣，在大理目前無(wú)地可供的現(xiàn)況下，尤其彌足珍貴。大理獨(dú)特的歷史、人文積淀和豐富的旅游資源優(yōu)勢(shì)，使大理成為可以與杭州相媲美的、獨(dú)一無(wú)二的西部城市。金沙洲地塊好比鑲嵌于洱海之上的一顆璀璨明珠。項(xiàng)目的價(jià)格定位該地塊的項(xiàng)目定位是針對(duì)沿海發(fā)達(dá)地

30、區(qū)和國(guó)外市場(chǎng)，以及本地部分高端客戶。與該地塊相似的別墅樓盤，有洱海天域和感通別墅，目前洱海天域一期近100套別墅已全部售完，均價(jià)約10000元/平方米，感通別墅386套別墅已全部售完。上述兩個(gè)樓盤的目標(biāo)客戶主要集中在上海、深圳等沿海和臺(tái)灣等海外市場(chǎng)，上述兩盤的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與金沙洲相比仍有明顯差距，因此金沙洲項(xiàng)目的客戶定位是比較清晰和明確的，均價(jià)定位在12000元/平方米以上是比較合理的。我們將采取低開(kāi)高走的方式，價(jià)位從10000元/平方米起步，逐步躍升，最終在本地塊打造出千萬(wàn)元級(jí)別的別墅樓盤。此營(yíng)銷策劃思路，經(jīng)多方咨詢，已征得了眾多專家的認(rèn)同，均認(rèn)為具有可造作性。第七部分 項(xiàng)目定位及策劃建議項(xiàng)目景

31、觀定位：以蒼山洱海為背景，引洱海水入社區(qū)，形成河道蜿蜒的水城，河道既是景觀又可用以劃分社區(qū)內(nèi)不同區(qū)域中國(guó)民居現(xiàn)代版依然對(duì)外向型市場(chǎng)有較大吸引力，同時(shí)與水墨式蒼洱景觀融為一體、相得益彰。項(xiàng)目物業(yè)風(fēng)格定位：中國(guó)格調(diào)、民居古韻、后現(xiàn)代處理。區(qū)域建筑總體風(fēng)格協(xié)調(diào)統(tǒng)一，傳承古典但添加后現(xiàn)代的處理，從全面復(fù)古向民居創(chuàng)新風(fēng)格現(xiàn)代版延伸，在現(xiàn)代中式建筑創(chuàng)造中完善繼承與創(chuàng)新之間“度”的把握，力爭(zhēng)打造出值得世人品讀的建筑典范。項(xiàng)目客戶定位：1、定位原則：基于本項(xiàng)目為大型體量、多期開(kāi)發(fā)的純獨(dú)棟別墅社區(qū)，結(jié)合戰(zhàn)略目標(biāo)考慮，主體目標(biāo)客戶界定的原則有三：第一：主體目標(biāo)客戶階層中的個(gè)體物業(yè)消費(fèi)承受能力強(qiáng)，發(fā)展?jié)摿薮?；第?/p>

32、：主體目標(biāo)客戶應(yīng)具備充分的地域?qū)挾?，全市性、全?guó)性、甚至全球性；第三：主體目標(biāo)客戶階段層具備符合未來(lái)生活潮流共同價(jià)值取向，必須作為本項(xiàng)目定位的重要依據(jù)。2、定位：通過(guò)對(duì)別墅消費(fèi)群的考察，結(jié)合本案層次化特征，同時(shí)符合這三個(gè)條件的階層是：主力目標(biāo)客戶所有承受別墅總價(jià)150萬(wàn)元以上的精英階層；職業(yè)特征 1、各類私營(yíng)業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主2、經(jīng)營(yíng)管理領(lǐng)域：高級(jí)CEO、職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問(wèn)，專業(yè)代理（商），高級(jí)營(yíng)銷人員3、專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：高級(jí)工程師、高級(jí)建筑師、電腦程式設(shè)計(jì)師、高級(jí)會(huì)計(jì)師、高級(jí)醫(yī)師、證券高級(jí)從業(yè)者、高科技應(yīng)用型產(chǎn)業(yè)研究人員、高級(jí)貿(mào)易從業(yè)人員4、社會(huì)人文科學(xué)領(lǐng)域：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音

33、樂(lè)家、教授5、有隱性收入的政界人員地域特征三分天下1、本地客源：云南本地的實(shí)力人士2、外地客源：全國(guó)的大款（云南籍為重點(diǎn)）3、海外客戶：外籍人士、海外華人、港、澳、臺(tái)客戶年齡特征35歲以上成功人士消費(fèi)特征不講究性價(jià)比，講究性能比。購(gòu)買高級(jí)或頂級(jí)別墅的消費(fèi)者一般不很關(guān)心價(jià)格，但很關(guān)心產(chǎn)品品質(zhì)及功能。需要絕對(duì)私密性。這部分消費(fèi)者非常獨(dú)立，所以對(duì)產(chǎn)品的的私密性要求很高需要絕對(duì)的安全性。由于這部分人身價(jià)較高，容易吸引外界視線，所以安全性是他們考慮的主要問(wèn)題之一非常注重產(chǎn)品的個(gè)性。喜歡獨(dú)一無(wú)二、惟我獨(dú)尊的感覺(jué)附庸風(fēng)雅。這些人購(gòu)房不一定都懂行，但一定懂時(shí)尚；不一定都有品位，但一定都追求品位度假式公寓全國(guó)中

34、產(chǎn)階層以及對(duì)云南情有獨(dú)鐘的小資一族，度假與投資并重。疊拼洋房 以本地中高端消費(fèi)、投資為主，外來(lái)投資者為輔本項(xiàng)目購(gòu)房者：70%的州外客戶，30%的州內(nèi)客戶。3、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位（一期）：高層（度假式公寓）5000元/平方米（精裝修）。疊拼洋房：60008000元/平方米聯(lián)排低層住宅：700010000元/平方米海景低層高檔住宅：12000元/平方米以上項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容度假式公寓區(qū)以西南角酒店為龍頭延機(jī)場(chǎng)高速路一字排開(kāi)，為小高層建筑。高檔住宅區(qū)即片區(qū)腹地，以疊拼洋房為主。高檔聯(lián)排區(qū)即片區(qū)花園洋房外圍，以及河道親水部分，以聯(lián)排低層為主海景低層高檔住宅區(qū)即片區(qū)臨海面。獨(dú)立式低層高檔住宅區(qū)沙灘休閑區(qū)即片區(qū)東面海

35、灘（插圖）項(xiàng)目分期實(shí)施計(jì)劃、項(xiàng)目實(shí)施原則設(shè)計(jì)一流建設(shè)一流價(jià)格一流銷售一流管理一流、項(xiàng)目實(shí)施模式采用分期開(kāi)發(fā)模式。分割項(xiàng)目西南角50畝土地為一期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，其中包括一家四星級(jí)度假式公寓（公司持有），5棟高層公寓（對(duì)外作地產(chǎn)項(xiàng)目銷售），疊拼洋房，聯(lián)排別苑，海景別苑等，在滿足能迅速啟動(dòng)條件的同時(shí)可作為整個(gè)項(xiàng)目的樣本示范區(qū)依托一期效應(yīng)及五星級(jí)酒店影響順勢(shì)開(kāi)發(fā)花園洋房及聯(lián)排別墅隨著體驗(yàn)式消費(fèi)經(jīng)濟(jì)的成熟，開(kāi)發(fā)海景別苑達(dá)到效益最大化。、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目總周期：本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為3年（2007年2010年）項(xiàng)目前期階段：2007年8月2007年12月完成項(xiàng)目總體規(guī)劃（包括控制性祥規(guī)、修建性祥規(guī)、建筑單體設(shè)計(jì)）

36、項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間階段：2007年12月2008年12月啟動(dòng)一期工程及其相配套的市政基礎(chǔ)配套建設(shè)2008年12月2009年12月完成二期工程及其相配套的市政基礎(chǔ)配套建設(shè)2009年12月20010年12月完成三期工程及其相配套的市政基礎(chǔ)配套建設(shè) 第八部分 大理金沙洲項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算金沙洲項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及財(cái)務(wù)測(cè)算（見(jiàn)下表）金沙洲宗地掛牌項(xiàng)目總成本費(fèi)用表編碼工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱造價(jià)或費(fèi)用(萬(wàn)元)樓面造價(jià)(元/M2)百分比(%)計(jì)算公式或說(shuō)明1開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用115391.924824.4891.19%1.1 一、土地費(fèi)用42894.531793.4033.9%1.2 二、前期工程費(fèi)用1134.2647.420.

37、9%1.3 三、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)5007.80209.373.96%1.4 四、建筑安裝工程費(fèi)51423.702150.0040.64%1.5 五、管理費(fèi)用1014.9042.430.81%1.6 六、銷售費(fèi)用1613.9567.481.28%1.7 七、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)4855.70203.013.84%1.8 八、利息（注：利息應(yīng)在借貸款明細(xì)表輸入計(jì)算）0.000%1.9 利息7447.08311.365.89%2經(jīng)營(yíng)資金0.000%3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用0.000%4修理費(fèi)用0.000%5經(jīng)營(yíng)稅金及附加11156.44466.458.82%6其它經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用0.000%7土地增值稅0.000%7

38、.1 土地增值稅繳交/預(yù)征0.000%7.2 補(bǔ)/退土地增值稅0.000%8項(xiàng)目總投資126548.375290.93100%8.1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本115391.924824.4891.19%8.2 固定資產(chǎn)投資0.000%8.3 經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用11156.44466.458.82%金沙洲宗地掛牌項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用計(jì)算表編碼工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱計(jì)量單位工程量單價(jià)或費(fèi)率造價(jià)或費(fèi)用(萬(wàn)元)樓面造價(jià)(元/M2)百分比(%)計(jì)算公式或說(shuō)明1.一、土地費(fèi)用 42894.531793.4033.9%1-1-1級(jí)差地價(jià)（綜合用地）項(xiàng)1.00416451750.0041645.181741.1632.91%1-

39、2-1土地交易契稅元、%416451750.003.001249.3652.230.99%1-3-1征地補(bǔ)償安置費(fèi)項(xiàng)1.000.000%2.二、前期工程費(fèi)用 1134.2647.420.9%2-1-1地質(zhì)勘察費(fèi)平方米194150.004.0077.663.250.07%2-2-1設(shè)計(jì)費(fèi)平方米239180.0032.00765.3832.000.61%2-3-1三通一平費(fèi)平方米194150.0015.00291.2312.180.24%3.三、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 5007.80209.373.96%3-1-1道路工程平方米56000.00110.00616.0025.750.49%3-2-1綠化工程

40、平方米100000.00200.002000.0083.621.59%3-3-1供水工程平方米239180.0030.00717.5430.000.57%3-4-1供電工程平方米239180.0030.00717.5430.000.57%3-5-1其他工程平方米239180.0040.00956.7240.000.76%4.四、建筑安裝工程費(fèi) 51423.702150.0040.64%4-2-1土建工程平方米239180.001100.0026309.801100.0020.8%4-3-1安裝工程平方米239180.00600.0014350.80600.0011.35%4-4-1設(shè)備工程平方

41、米239180.00450.0010763.10450.008.51%ZJF直接費(fèi) 101475.194242.6380.19%1.+2.+3.+4.共4項(xiàng)的和5.五、管理費(fèi)用1014.9042.430.81%5-1-1管理費(fèi)用元、%1014897513.861.001014.9042.430.81%6.六、銷售費(fèi)用 1613.9567.481.28%6-1-1銷售費(fèi)用元、%2017440000.000.801613.9567.481.28%7.七、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 4855.70203.013.84%7-1-1城市市政建設(shè)配套費(fèi)（住宅）平方米189180.0018.00340.5214

42、.240.27%7-2-1城市市政建設(shè)配套費(fèi)（非住宅）平方米41000.0020.0082.003.430.07%7-3-1土地管理費(fèi)元、%207933600.000.000%7-4-1土地權(quán)屬登記費(fèi)（內(nèi)資企業(yè)）平方米194150.000.000%7-5-1土地評(píng)估費(fèi)元、207933600.000.000%7-6-1拆遷管理費(fèi)元、65000000.000.000%7-7-1綠化易地建設(shè)費(fèi)0.000%7-8-1噪音費(fèi)元、1014751887.640.000%7-9-1市政排水網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)費(fèi)元、1014751887.640.8081.183.390.07%7-10-1人防易地建設(shè)費(fèi)0.000%7-11

43、-1環(huán)境垃圾處理費(fèi)平方米239180.000.102.390.100.01%7-12-1道路占用費(fèi)平方米2000.000.000%7-13-1招投標(biāo)費(fèi)用元、%1014751887.640.21213.108.910.17%7-14-1工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)元、1014751887.641.30131.925.520.11%7-15-1水增容費(fèi)（住宅）平方米189180.005.0094.593.950.08%7-16-1水增容費(fèi)（非住宅）平方米41000.0010.0041.001.710.04%7-17-1電增容費(fèi)平方米239180.006.00143.516.000.12%7-18-1監(jiān)理費(fèi)元、1014751887.644.50456.6419.090.37%7-19-1預(yù)結(jié)算審計(jì)費(fèi)元、1014751887.642.00202.958.490.17%7-20-1施工合同鑒證費(fèi)元、1014751887.640.1010.150.420.01%7-21-1建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)收費(fèi)3.000.000%7-22-1破道修復(fù)費(fèi)平方米1000.00110.0011.000.460.01%7-23