房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考試真題

1、姓名：_ 班級：_ 學(xué)號：_-密-封 -線- 房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析考試真題考試時(shí)間：120分鐘 考試總分：100分題號一二三四五總分分?jǐn)?shù)遵守考場紀(jì)律，維護(hù)知識尊嚴(yán)，杜絕違紀(jì)行為，確?？荚嚱Y(jié)果公正。問答題（一）某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬將其開發(fā)建設(shè)中的綜合樓一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估該在建工程的抵押價(jià)值。注冊房地產(chǎn)評估師在實(shí)地查勘時(shí)獲知該綜合樓的主體結(jié)構(gòu)已封頂，后續(xù)建設(shè)工程正在進(jìn)行，建安工程整體形象進(jìn)度達(dá)65%，擬選用假設(shè)開發(fā)法作為其中一種估價(jià)方法。請問：1【題干】假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提有哪幾種?本次估價(jià)應(yīng)選擇哪種估價(jià)前提?【答案】假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提有3種：（1）估價(jià)對

2、象仍然由其業(yè)主開發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“業(yè)主自行開發(fā)前提”；（2）估價(jià)對象要被其業(yè)主資源轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”；（3）估價(jià)對象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。本次估價(jià)是房地產(chǎn)抵押估價(jià)，應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。2【題干】在各種不同的估價(jià)前提下，假設(shè)開發(fā)法的測算主要有哪些差別?【答案】在不同的估價(jià)前提下，假設(shè)開發(fā)法測算的主要差別包括：（1）預(yù)測出的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的長短不同。自行開發(fā)前提下，后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期就是正常的后續(xù)建設(shè)期；而自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下，需要考慮轉(zhuǎn)讓的正常期限，從而導(dǎo)致后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期發(fā)生變化。（2）后續(xù)開

3、發(fā)的必要支出不同。自行開發(fā)前提下，指考慮后續(xù)開發(fā)的必要支出；而自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下，通常會產(chǎn)生新的“前期費(fèi)用”，在估價(jià)后續(xù)開發(fā)的必要支出時(shí)，還應(yīng)加上這部分的“前期費(fèi)用”。（3）測算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值不同。一般情況下，自己開發(fā)前提下評估出的價(jià)值要大自愿轉(zhuǎn)讓前提下的價(jià)值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價(jià)值要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價(jià)值。（二）甲公司擬議其擁有的房地產(chǎn)作價(jià)與乙公司合資，委托房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估該房地產(chǎn)于2015年6月5日的市場價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)采用比較法和成本法進(jìn)行測算，并于2015年6月15日出具評估報(bào)告，其中載明估價(jià)報(bào)告使用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項(xiàng)因故延期，于

4、2016年9月20日重新啟動。由于原估價(jià)報(bào)告使用期限已過，鑒于在此期間房地產(chǎn)市場并無明顯變化，甲公司要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)直接更改原估價(jià)報(bào)告中的價(jià)值時(shí)點(diǎn)、報(bào)告出具日期及報(bào)告使用期限，保留原估價(jià)結(jié)果后出具新的評估報(bào)告。請問：1【題干】房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)構(gòu)可否滿足甲公司的上述要求?請簡述理由?！敬鸢浮糠康禺a(chǎn)估價(jià)報(bào)告不能滿足甲公司的上述要求。原估價(jià)報(bào)告使用期限已過，不能直接使用原估價(jià)報(bào)告，超過使用期限的，需要重新進(jìn)行估價(jià)、并出具新的估價(jià)報(bào)告。2【題干】針對本案情況，在前次估價(jià)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新出具估價(jià)報(bào)告應(yīng)補(bǔ)充哪些外部作業(yè)工作?對原估價(jià)報(bào)告中兩種估價(jià)方法的測算內(nèi)容必須做出哪些具體調(diào)整?【答案】房地產(chǎn)

5、估價(jià)機(jī)構(gòu)重新出具估價(jià)報(bào)告應(yīng)補(bǔ)充的外部作業(yè)工作包括：（1）通過市場調(diào)查收集相似房地產(chǎn)的交易實(shí)例資料、建安造價(jià)資料、房地產(chǎn)開發(fā)市政配套費(fèi)用等規(guī)費(fèi)資料、開發(fā)利潤率資料等；收集房地產(chǎn)實(shí)物狀況和權(quán)益狀況的資料。（2）通過實(shí)地勘查確定建筑物折舊。對原估價(jià)報(bào)告中兩種估價(jià)方法的測算內(nèi)容需要做出的調(diào)整包括：（1）比較法：根據(jù)交易實(shí)例資料對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整；對可比房地產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)整，主要是對房地產(chǎn)實(shí)物狀況和權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整，因?yàn)椴恢肋@一年中估價(jià)對象是否產(chǎn)生了新的債權(quán)債務(wù)，需要重點(diǎn)對房地產(chǎn)權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整。（2）成本法：首先需要調(diào)整折舊，然后根據(jù)建安造價(jià)資料、房地產(chǎn)開發(fā)市政配套費(fèi)用等規(guī)費(fèi)資料，開發(fā)利潤率資

6、料對各項(xiàng)成本和開發(fā)利潤l問題：1【題干】若停業(yè)損失僅限于房屋修復(fù)期間的租金收益損失，請簡述采用報(bào)酬資本化法測算的過程?！敬鸢浮繄?bào)酬資本金化測算過程：（1）測算收益期；（2）確定月租金收益和運(yùn)營費(fèi)用，計(jì)算月凈收益；（3）確定報(bào)酬率；（4）計(jì)算租金收益損失。2【題干】除房屋修復(fù)費(fèi)用和停業(yè)損失外，該項(xiàng)目損害賠償還應(yīng)包括哪些內(nèi)容?【答案】除房屋修復(fù)費(fèi)用和停業(yè)損失外，該項(xiàng)目損害賠償還應(yīng)包括的內(nèi)容有：（1）房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用；（2）房屋耐久性降低、導(dǎo)致剩余收益年限縮短的損失；（3）修復(fù)對臨近房屋損壞的補(bǔ)償；（4）施工影響的補(bǔ)償；（5）修復(fù)后對承租人的心理減價(jià)；（6）補(bǔ)償協(xié)商長期未能得到解決而消耗的相關(guān)

7、費(fèi)用。單選題（一）1某臨街五層住宅樓，一梯兩戶，共10套住宅，每套建筑面積相同，經(jīng)主題業(yè)主協(xié)商一致并報(bào)相關(guān)部門批注，在住宅樓屋頂安裝了可使用10年的廣告位。收益歸全體業(yè)主所有。目前該廣告位已對外出租，年租金2萬元，剩余租賃期3年。合同約定租金按年支付，違約金5萬元，現(xiàn)業(yè)主欲轉(zhuǎn)讓其位于樓頂?shù)囊惶鬃≌?，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托進(jìn)行了市場調(diào)查，了解到該地區(qū)無廣告位的類似住宅租售實(shí)例較多，類似屋頂廣告位市場需求旺盛，年租金3萬元。1【題干】本次住宅轉(zhuǎn)讓估價(jià)的估價(jià)對象范圍應(yīng)為（ ）。a該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán)b該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán)c該頂層住宅和1/2

8、屋頂廣告位的收益權(quán)d該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán)【答案】b【解析】業(yè)主轉(zhuǎn)讓其位于頂層的一套住宅，轉(zhuǎn)讓估價(jià)時(shí)，估價(jià)對象范圍包括該住宅及歸屬于該住宅的廣告位的收益權(quán)，該住宅樓共10套，歸屬于該層住宅的是1/10的廣告位的收益權(quán)。2【題干】該估價(jià)項(xiàng)目最適宜采用的估價(jià)技術(shù)思路為（ ）。a采用比較法、收益法評估住宅的市場價(jià)值b采用比較法、收益法評估住宅和相應(yīng)廣告位的市場價(jià)值c采用比較法、收益法評估住宅的市場價(jià)值，收益法評估相應(yīng)廣告位的收益權(quán)價(jià)值d采用比較法、收益法評估住宅市場價(jià)值后，考慮廣告位的增值影響【答案】c【解析】該區(qū)域無廣告位的類似住宅租售實(shí)例較多，采用比較法、收益法評估住宅的市場價(jià)值，該廣告

9、位現(xiàn)已出租，用收益法評估相應(yīng)廣告位的收益權(quán)價(jià)值。3【題干】采用收益法評估該屋頂廣告位價(jià)值，最適宜的技術(shù)思路為（ ）。a按市場租金評估該廣告位收益價(jià)值b租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價(jià)值c按市場租金評估該廣告位收益價(jià)值，再減去違約成本d租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價(jià)值，再減去違約成本【答案】b【解析】評估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，評估出租*益價(jià)值，租金期間應(yīng)采用租賃合同約定的租金，即實(shí)際租金；租賃期間屆滿后應(yīng)采用市場租金。4【題干】對該套住宅進(jìn)行房地產(chǎn)抵押估價(jià)，則估價(jià)對象范圍應(yīng)為（ ）。a該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán)b該頂層住宅和1/10

10、屋頂廣告位的收益權(quán)c該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán)d該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán)【答案】a【解析】抵押價(jià)值評估時(shí)，估價(jià)對象為該頂層住宅，歸屬于該住宅的廣告位的收益權(quán)不能單獨(dú)使用、也不可以獨(dú)立變現(xiàn)，不屬于抵押估價(jià)的范圍。（二）某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，為征收補(bǔ)償需要而評估一處位于市區(qū)的平方價(jià)值。該房屋登記建筑面積為200m2，帶有院落，建有圍墻，院內(nèi)有一口水井。征收決定公告后，業(yè)主在院內(nèi)自行搭建了20m2的簡易房。5【題干】本次估價(jià)的對象應(yīng)包括（ ）。a土地使用權(quán)、平房、簡易房、水井b土地使用權(quán)、平房、水井c土地使用權(quán)、平房、水井、圍墻d土地使用權(quán)、平房、簡易房、水井、圍墻【答案】c【解

11、析】征收估價(jià)對象范圍包括合法的被征收建筑物及占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)，不包括違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑。被征收的房屋價(jià)值評估不得遺漏、虛構(gòu)評估對象。6【題干】本估價(jià)項(xiàng)目最適宜采用的估計(jì)技術(shù)思路為（ ）。a采用批量估價(jià)方法進(jìn)行評估b采用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法進(jìn)行評估c選用適宜估價(jià)方法進(jìn)行個(gè)案評估d采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行個(gè)案評估【答案】c【解析】該平房有院落屬于個(gè)案，應(yīng)選用適宜估價(jià)方法進(jìn)行個(gè)案評估。7【題干】采用比較估價(jià)時(shí)，適宜選為可比實(shí)例的是（ ）。a周邊帶院落的類似平房b周邊不帶院落的類似平房c周邊新建商品住宅d周邊成套二手住宅【答案】a【解析】選取可比實(shí)例的要求之一是可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與

12、估價(jià)對象房地產(chǎn)相似，具體應(yīng)滿足下列要求：與估價(jià)對象區(qū)位相近、與估價(jià)對象用途相同、與估價(jià)對象權(quán)利性質(zhì)相同、與估價(jià)對象檔次相同、與估價(jià)對象規(guī)模相當(dāng)。本題中，估價(jià)對象是帶有院落的平房，因此應(yīng)選擇周圍帶院落的類似平房作為可比實(shí)例。（三）甲公司擁有總建筑面積為5320m2、土地面積為10000m2的廠區(qū)，土地性質(zhì)為出讓工業(yè)用地。廠區(qū)圍墻內(nèi)建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為2000m2；兩棟生產(chǎn)車間，建筑面積均為1500m2；鍋爐房和門衛(wèi)房各一棟，建筑面積分別為200m2、30m2。2014年11月甲公司因籌措資金需要向銀行申請了抵押貸款，還款方式為按月等額還款，還款期限至2018年12月。2015年10月甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使用，租期10年，每年租金固定不變。乙公司承租后經(jīng)甲公司同意臨時(shí)加建了一棟職工宿舍樓。2016年7月，甲公司因債務(wù)問題擬轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)。8【題干】若甲公司抵押貸款時(shí)以整體房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜采用的估價(jià)方法為（ ）。a比較法和收益法b成本法和假設(shè)開發(fā)法c比較法和成本法d收益法和成本法【答案】d【解析】工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法；甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使