總部經(jīng)濟(jì)區(qū)特點(diǎn)

1、總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的特點(diǎn) 總部經(jīng)濟(jì)的五個(gè)特點(diǎn)：總部經(jīng)濟(jì)理論首創(chuàng)者、北京市社會(huì)科學(xué)院中國(guó)總部經(jīng)濟(jì)研究中心主任趙弘研究員認(rèn)為總部經(jīng)濟(jì)具有特點(diǎn)五個(gè)特點(diǎn)：一是知識(shí)性。企業(yè)總部集中了企業(yè)價(jià)值鏈中知識(shí)含量最高的區(qū)段，研發(fā)、營(yíng)銷、資本運(yùn)作、戰(zhàn)略管理等，屬于高度密集的知識(shí)性勞動(dòng)。二是集約性。企業(yè)按照收益最大化原則布局產(chǎn)業(yè)空間結(jié)構(gòu)，最大限度取得中心城市服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)、智力資源密集的優(yōu)勢(shì)，最大限度利用了生產(chǎn)基地土地、勞動(dòng)力、能源等要素優(yōu)勢(shì)，形成產(chǎn)業(yè)配套，最大限度地降低了成本。三是層次性。總部經(jīng)濟(jì)模式在不同城市、不同區(qū)域，其產(chǎn)業(yè)、功能、規(guī)模都各不相同，具有全球總部、地區(qū)總部、國(guó)內(nèi)總部以及行政總部、營(yíng)銷總部、研發(fā)總部等多種層次，

2、從而充分發(fā)揮不同地區(qū)的資源優(yōu)勢(shì)，形成不同城市、不同區(qū)域之間的合理分工與合作。四是延展性?？偛拷?jīng)濟(jì)形成了第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)之間的經(jīng)濟(jì)鏈條，不但能夠?qū)崿F(xiàn)二產(chǎn)向三產(chǎn)的延展，而且能夠?qū)崿F(xiàn)知識(shí)性服務(wù)業(yè)向一般性服務(wù)業(yè)的延展。五是輻射性和共贏性。在總部經(jīng)濟(jì)這種模式下，可以通過總部加工基地鏈條實(shí)現(xiàn)中心城市的信息、技術(shù)、人才等區(qū)域資源向欠發(fā)達(dá)的區(qū)域輻射，增強(qiáng)中心城市對(duì)周邊地區(qū)的帶動(dòng)能力。同時(shí)，總部經(jīng)濟(jì)模式改變了區(qū)域之間對(duì)同一產(chǎn)業(yè)在企業(yè)、項(xiàng)目上“非此即彼”的簡(jiǎn)單爭(zhēng)奪，實(shí)現(xiàn)不同資源優(yōu)勢(shì)的區(qū)域之間通過功能鏈不同區(qū)段的再分工進(jìn)行合作，實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展。發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的五個(gè)條件：總部經(jīng)濟(jì)理論首創(chuàng)者、北京市社會(huì)科學(xué)院中國(guó)總部經(jīng)濟(jì)

3、研究中心主任趙弘研究員在對(duì)紐約、新加坡、香港等城市研究之后總結(jié)出一個(gè)城市發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)需要具備五個(gè)方面的條件：對(duì)一個(gè)城市發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的一般性條件進(jìn)行如下概括：第一個(gè)條件是區(qū)域擁有高素質(zhì)的人力資源和科研教育資源，能夠使得公司總部以較低的成本進(jìn)行知識(shí)密集性價(jià)值活動(dòng)的創(chuàng)造。提高城市的人力素質(zhì)，同時(shí)，制定優(yōu)惠政策，吸引更多優(yōu)秀人才到該城市創(chuàng)業(yè)發(fā)展，是該城市發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的重要條件。比如，在過去4年里，香港特區(qū)政府用在教育方面的開支比1997年時(shí)增加46，良好的人力資本是香港成為外國(guó)公司亞太地區(qū)總部和地區(qū)辦事處首選的至關(guān)重要的原因。發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)需要國(guó)際化人才和開放式的知識(shí)創(chuàng)新氛圍。豐富的人力資本和教育資源，

4、可以滿足公司總部知識(shí)密集型價(jià)值創(chuàng)造活動(dòng)的特定需要。紐約、香港、新加坡以及北京、上海等這些城市良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、完善的基礎(chǔ)設(shè)施條件有利于吸引大批集團(tuán)公司總部所需的管理人員、技術(shù)人員入駐，這是其發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)具有的優(yōu)厚條件。第二個(gè)條件是區(qū)域要有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和良好的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)設(shè)施。比如紐約、香港、新加坡等城市，公司總部在這些城市聚集很大程度上得益于這些城市天然的區(qū)位條件。這些城市天然的港口，為總部物流提供了便利。另外，便利的交通運(yùn)輸，完善的交通網(wǎng)絡(luò)體系，也是決定總部區(qū)位選擇的重要因素。便利的交通網(wǎng)絡(luò)，有利于公司總部與公司內(nèi)其他分部、子公司、加工基地之間的各種聯(lián)系，這能夠使公司主要決策者與相關(guān)人員之間

5、有良好接觸，掌握公司運(yùn)營(yíng)脈搏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。第三條件是區(qū)域必須具有便捷的信息獲取以及良好地同異地溝通的信息通道，同時(shí)在基礎(chǔ)性資源條件方面能夠同附近周邊地區(qū)形成較大的差異。便捷的信息、網(wǎng)絡(luò)可以大大節(jié)約公司總部與制造加工基地分離導(dǎo)致的空間成本，進(jìn)而有力地吸引銀行、集團(tuán)公司總部的落戶。如三個(gè)全球性城市，即紐約、香港、新加坡集中了數(shù)量極多的大跨國(guó)公司的總部，這與其便利的信息獲取和溝通渠道是密不可分的。與此同時(shí)，在基礎(chǔ)性資源方面，比如土地、普遍勞動(dòng)工人等，該區(qū)域與其周邊地區(qū)應(yīng)形成較大的落差。這樣可以增加企業(yè)利用區(qū)域之間資源稟賦的比較優(yōu)勢(shì)進(jìn)行獲利，從而促使總部經(jīng)濟(jì)在該區(qū)域的形成。第四個(gè)條件是區(qū)域

6、必須具備良好高效的法律制度環(huán)境，具有多元的文化氛圍。發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，除了城市建設(shè)等硬件要達(dá)到較高標(biāo)準(zhǔn)，更重要的是在城市管理、文化氛圍等軟件方面具備良好的素質(zhì)。發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)要具備適應(yīng)現(xiàn)代化城市管理的制度。城市決策層要努力營(yíng)造一流的投資發(fā)展環(huán)境，使城市的綜合營(yíng)運(yùn)成本最佳，并不斷提高政府的服務(wù)效率，法律法規(guī)要與國(guó)際通行規(guī)則接軌，提高政府辦事效率，增加政府的透明度，為投資商創(chuàng)造良好的法律環(huán)境。同時(shí)，城市的社會(huì)服務(wù)體系、市場(chǎng)秩序、通關(guān)秩序、誠(chéng)信體系、社會(huì)治安狀況、城市文明程度等等也要達(dá)到相當(dāng)高的水平。同時(shí)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)要使城市成為世界各國(guó)優(yōu)秀文化的熔爐。寬容的多元文化、多元夢(mèng)想的城市性格正是一個(gè)城市發(fā)展總部

7、經(jīng)濟(jì)的必備條件。寬容多元的人文環(huán)境可以降低企業(yè)空間成本，而語(yǔ)言和文化習(xí)慣的相同或相近，有助于信息的溝通、情感的交流。第五個(gè)條件是區(qū)域應(yīng)逐步形成圍繞總部服務(wù)的專業(yè)化服務(wù)支撐體系。與總部經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的專業(yè)化服務(wù)支撐體系應(yīng)覆蓋金融、保險(xiǎn)、會(huì)展、商貿(mào)、航運(yùn)、物流、旅游、法律、教育培訓(xùn)、中介咨詢、公關(guān)、電子信息網(wǎng)絡(luò)等諸多領(lǐng)域。事實(shí)上，國(guó)際化程度高、對(duì)公司總部吸引力強(qiáng)的城市，服務(wù)業(yè)在其國(guó)民生產(chǎn)總值中所占的比重都在70%以上，比如香港，它的服務(wù)業(yè)比重已達(dá)到了82%。高度發(fā)達(dá)的服務(wù)業(yè)、連貫性的鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)制度、完整的服務(wù)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，是提高城市經(jīng)濟(jì)效益與經(jīng)濟(jì)實(shí)力的必然選擇，也是發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的重要條件之一。一、Busi

8、ness Park 的起源與發(fā)展Business Park的起源，最早可以追溯到Ebenezer Howard 的“花園城市”理念：一個(gè)位于大城市邊緣的小型城市最佳人口約在3.2 萬(wàn)人左右，鐵路是城市中主要的運(yùn)輸連接方式。現(xiàn)代的Business Park概念則是一個(gè)綜合與人性化的產(chǎn)物，通常Business Park是坐落在城市邊緣，其園區(qū)內(nèi)為規(guī)劃有序的工作室或廠房的有機(jī)組合；是提高生活質(zhì)量、并以優(yōu)美的綠色園林景觀激發(fā)工作人員靈感的地方。整個(gè)Business Park的發(fā)展可以分為四個(gè)時(shí)期：第一代Business Park：Business Park的起源第一代的Business Park可以說

9、，是從廣為人知的“工業(yè)園區(qū)”演變而來。其通常坐落在已有城市的邊緣，或者臨近某個(gè)小城市。園區(qū)由多組小規(guī)模的建筑組成。園內(nèi)企業(yè)多從事輕工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)或零件組裝。園區(qū)通常在得到建筑許可的情況下劃分并出售給企業(yè)，或者由業(yè)主首先進(jìn)行前期開發(fā)后，再出租給其他入園企業(yè)。通常來說，此時(shí)園區(qū)內(nèi)的建筑標(biāo)準(zhǔn)較低，開發(fā)者只是將通往各地塊的道路修通，建好各個(gè)建筑單元的框架?？梢哉f，這時(shí)的園區(qū)并無任何風(fēng)景可言。但是由于規(guī)劃者和入園企業(yè)的積極參與以及若干法規(guī)的要求，這種社區(qū)規(guī)劃和建設(shè)還是會(huì)繼續(xù)進(jìn)行下去的。這時(shí)的Business Park依舊偏重于那些基于科學(xué)研發(fā)的企業(yè)，而非商業(yè)型的企業(yè)。雖然第一代的Business Park的

10、發(fā)展規(guī)模和設(shè)施都還不能與以后的二、三兩代Business Park相提并論，但是其建筑標(biāo)準(zhǔn)較之從前的工業(yè)園已有所提高，無論是結(jié)構(gòu)細(xì)部還是外部景觀設(shè)計(jì)都不斷精益求精。第二代Business Park：商務(wù)與社區(qū)傳統(tǒng)的商務(wù)社區(qū)與其說是人為設(shè)計(jì)而成，不如說是由于歷史發(fā)展而自然形成。在市中心，咖啡館、體育俱樂部、銀行以及商店等所有這些商業(yè)活動(dòng)都是用以支撐其朝九晚五的城市生活需求。然而隨著夜晚的來臨，在市中心工作的人們因?yàn)橄掳喽x開了商業(yè)區(qū)，此時(shí)市中心便顯得蕭條而缺乏治安保護(hù)。很多上個(gè)世紀(jì)六七十年代在市中心所建的大型商業(yè)建筑，都因缺乏社區(qū)生活的支持而變得人去樓空。正是吸取了這些教訓(xùn)，建筑師和發(fā)展商在建設(shè)

11、第二代Business Park時(shí)，避免了第一代園區(qū)出現(xiàn)的問題即缺乏各種生活設(shè)施，而且只有單一的生產(chǎn)類型企業(yè)入園。在園區(qū)的規(guī)劃上，他們更多的融合進(jìn)城市生活的元素，在園區(qū)內(nèi)設(shè)置一些商業(yè)設(shè)施。這些設(shè)施雖然不大，但是足以使人們?cè)诖藸I(yíng)造出共同生活的社區(qū)氣氛。第二代Business Park不再象第一代那樣追求園區(qū)的大面積，而是追求如何將Business Park有機(jī)的融合到城鄉(xiāng)結(jié)合部，在緊密聯(lián)系城市的同時(shí)，又不失去自己獨(dú)有的人文社區(qū)特色。第三代Business Park：發(fā)展鄰里關(guān)系此時(shí)的Business Park由于不斷發(fā)展而彼此聯(lián)系，而且與城市的聯(lián)系也越發(fā)緊密，依據(jù)地塊界定Business Par

12、k與城市的關(guān)系已經(jīng)十分困難。第三代Business Park發(fā)展的三要素為：發(fā)展規(guī)模、位置和密度。發(fā)展規(guī)模決定位置、位置決定交通、交通影響密度。第三代的Business Park，已經(jīng)成為城市功能的一部分，此時(shí)的Business Park已經(jīng)可以有私人空間和公共空間之分，但是那些園區(qū)內(nèi)的新技術(shù)企業(yè)還不能真正擁有優(yōu)美景致的獨(dú)立小環(huán)境。第四代Business Park：現(xiàn)代Business ParkNEW TOWN概念目前，隨著發(fā)達(dá)國(guó)家失業(yè)率的居高不下，城市市政廳開始偏重支持大型綜合型的跨國(guó)企業(yè)，以期它們能對(duì)城市的就業(yè)與建設(shè)有所作為。在這個(gè)大背景下，此時(shí)的Business Park發(fā)展商則利用人們

13、對(duì)提高潛在就業(yè)率的希望，而開始營(yíng)建大型綜合社區(qū)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目中包括了住宅、商店、學(xué)校和休閑場(chǎng)所。這就導(dǎo)致了第四代Business Park的出現(xiàn)一個(gè)可以“自己自足”，以及可以提供足夠內(nèi)部交流空間的綜合社區(qū)。就此，這時(shí)的Business Park已經(jīng)逐步變成了一個(gè)與小城相仿的大社區(qū)，或者已經(jīng)成為一個(gè)新型的現(xiàn)代化NEW TOWN。二、國(guó)外Business Park發(fā)展現(xiàn)狀個(gè)案分析：美國(guó)Business Park在此部分，讓我們以目前美國(guó)具有代表性的Business Park PS Business Park為例，加以說明與分析。PS Business Park創(chuàng)建于1986年，原為“公共儲(chǔ)備”（P

14、ublic Storage）之產(chǎn)業(yè)，并由其下屬機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。1997年1月經(jīng)過內(nèi)部重組后，于1998年3月17日，并入公共實(shí)體并正式更名為PS Business Park公司。PS Business Park的園區(qū)為分散在11個(gè)州內(nèi)的小園區(qū)組成。此處注重說明的是其在加利福尼亞州內(nèi)的園區(qū)。PS Business Park園區(qū)內(nèi)的建筑多為一至兩層的建筑，分為兩至十個(gè)組團(tuán)不等。每個(gè)建筑單元可出租面積從2000 至 5000 平方米不等。所有設(shè)施的管理為“一站式”服務(wù)管理，或者由區(qū)域中心辦公室進(jìn)行管理。鑒于入園企業(yè)的規(guī)模不同，園區(qū)內(nèi)提供給中小企業(yè)與大型企業(yè)的服務(wù)設(shè)施也各有不同。園區(qū)內(nèi)一個(gè)典型的可提供各

15、類設(shè)施的建筑體，一般以50至 500 平方米為一個(gè)單位，進(jìn)行出租或出售。租期從1年到3年不等。園區(qū)內(nèi)大約35%的租金收入來源于園內(nèi)中小企業(yè)，而其它65%的租金收入則來源于園內(nèi)的大型企業(yè)。這些大企業(yè)的租賃面積少則500平方米，多則租用多座建筑體不等。目前在PS Business Park內(nèi)的大型企業(yè)有IBM、美國(guó)航空、奧林巴斯和夏普電器等世界知名企業(yè)。以下為PS Business Park在加利福尼亞州內(nèi)的園區(qū)外觀：三、北京規(guī)劃中的第一個(gè)Business Park 中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園 Business Park隨著北京經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，北京的高科技企業(yè)無論從規(guī)模還是數(shù)量上都有所增長(zhǎng)，因此對(duì)于Bu

16、siness Park這種辦公模式，在北京的高科技企業(yè)中出現(xiàn)了大量的需求。雖然Business Park受到企業(yè)的推崇，但是它的選址與興建卻有著嚴(yán)格的要求和標(biāo)準(zhǔn)。首先，由于Business Park對(duì)其建筑密度及容積率有特定的要求，所以Business Park一般分布于城市邊緣地區(qū)，這樣才能使Business Park的建筑密度降低，以保證有足夠的空間實(shí)現(xiàn)低密度的建筑模式；同時(shí)，作為Business Park，必須有大面積的綠化作為其營(yíng)造園林景觀的基礎(chǔ)；此外，Business Park與城市的經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系，這一切都需要Business Park與城市之間必須有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，

17、保證在Business Park內(nèi)的人員工作的便利性?；谝陨弦?，目前中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園是建造Business Park比較理想的位置。首先，豐臺(tái)園地處西南四環(huán)，通往北京市區(qū)的道路暢通，無論是去往CBD還是中關(guān)村地區(qū)都很便利；其次，豐臺(tái)園是中關(guān)村“一區(qū)五園”中距北京市中心最近的，且仍具有大面積土地開發(fā)潛力的地區(qū)，在此地區(qū)建造Business Park，可以保證較低的建筑密度；最后，由于緊鄰四環(huán)百米綠化帶，而且以世界公園為中心的萬(wàn)畝綠色旅游區(qū)環(huán)繞周圍，應(yīng)該說豐臺(tái)園擁有一定的綠化資源，能夠營(yíng)造出Business Park所需要的良好園林景觀。就此，基于對(duì)國(guó)外Business Park發(fā)展脈絡(luò)的

18、研究，對(duì)目前國(guó)外類似Business Park案例的分析，以及對(duì)北京各科技園區(qū)的調(diào)查，在充分發(fā)揮豐臺(tái)園地段優(yōu)勢(shì)及其環(huán)境潛質(zhì)的基礎(chǔ)上，在此建造Business Park的設(shè)想完全可行的，也是非常適合的。根據(jù)我們目前的了解，豐臺(tái)園二期規(guī)劃中的Business Park，是一種融合了四至六層現(xiàn)代智能化辦公空間的花園別墅式寫字樓復(fù)合體。這將是北京首家推出的Business Park寫字樓模式。就目前規(guī)劃而言，豐臺(tái)園內(nèi)將建的Business Park，完全涵蓋了Business Park“獨(dú)立性”和“個(gè)性化”這兩點(diǎn)特色，所謂“獨(dú)立性”是指其具有占天占地，獨(dú)門獨(dú)院的特點(diǎn)，并且擁有獨(dú)立的出口和獨(dú)立的門牌號(hào)，

19、以及同時(shí)贈(zèng)予客戶的大廈冠名權(quán)。所謂“個(gè)性化”是指其在群體結(jié)構(gòu)上，各個(gè)Business Park單元體可分可合，可大可小，能夠滿足不同規(guī)模、不同性質(zhì)、不同業(yè)態(tài)的公司需要，從而以一種統(tǒng)一中求變化的辦公單元組合體系列，使各類公司客戶都能找到自己最理想的辦公天地。也正是這兩點(diǎn)特色，Business Park模式在國(guó)外科技園中倍受高科技新興企業(yè)的推崇。而且這種現(xiàn)代辦公的創(chuàng)新模式正成為這些新銳派高科技公司的企業(yè)形象標(biāo)志。為了滿足Business Park辦公一族生活起居的需要，豐臺(tái)園二期還將同時(shí)推出了配套的居住園區(qū)，從而在一個(gè)步行社區(qū)內(nèi)，就能解決入園客戶工作與生活的需要。同時(shí)，園區(qū)內(nèi)的住宅將均采用景觀較好

20、的精品板樓設(shè)計(jì)，極目西望，西側(cè)Business Park的高技派花園景觀可以盡收眼底，使其成為同時(shí)擁有花園綠化景觀，又兼顧高科技人文景觀的高尚居住區(qū)，成為高科技員工真正理想的居住樂園。因此，我們有理由相信，中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園內(nèi)的Business Park完全可以給科技企業(yè)一個(gè)家，能夠使事業(yè)初成一族完全擁有“公司家園”和“創(chuàng)業(yè)家園”的夢(mèng)想得以實(shí)現(xiàn)。2國(guó)外案例新加坡的商務(wù)花園新加坡的商務(wù)花園與美國(guó)、歐洲等地的商務(wù)花園建設(shè)最大的區(qū)別不在于其建筑形態(tài)的不同，而在于其建設(shè)的背景和原因。新加坡商務(wù)花園是新加坡政府發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的重要步驟之一。新加坡的商務(wù)花園是在政府支持下人為規(guī)劃建設(shè)完成的。在具體規(guī)劃建設(shè)

21、過程中，為了更好地與城市發(fā)展相結(jié)合，新加坡商務(wù)花園在規(guī)劃建設(shè)之初就有意識(shí)地注意了與大規(guī)模的居住組團(tuán)的結(jié)合，由此帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，完善居住區(qū)域的城市功能。目前，我國(guó)很多地區(qū)都規(guī)劃建設(shè)商務(wù)花園，大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)。很多城市在建設(shè)商務(wù)花園的同時(shí)也面臨城市功能進(jìn)一步完善的問題。因此，仔細(xì)研究新加坡商務(wù)花園的規(guī)劃建設(shè)經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)商務(wù)花園的建設(shè)具有直接的借鑒作用。一、新加坡商務(wù)花園發(fā)展背景說明新加坡作為一個(gè)東南亞的微型國(guó)家，幾乎沒有任何足以支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的自然礦產(chǎn)資源和農(nóng)業(yè)資源。但是由于新加坡位于重要的通商貿(mào)易航道馬六甲海峽的盡端，而且官方語(yǔ)言為華語(yǔ)和英語(yǔ)兩種語(yǔ)言，因此新加坡成為連接歐亞的重要國(guó)際貿(mào)易口岸和節(jié)

22、點(diǎn)。正是由于上述國(guó)情特點(diǎn)，新加坡政府很早就意識(shí)到了總部經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域的帶動(dòng)效應(yīng)。因此，新加坡政府根據(jù)自身國(guó)際口岸優(yōu)勢(shì)開始主動(dòng)吸引國(guó)際企業(yè)總部，尤其是吸引很多全球性大企業(yè)的亞洲區(qū)域總部進(jìn)入新加坡。為了更集約，更有效地為這些國(guó)際企業(yè)的總部提供相關(guān)服務(wù)，新加坡政府積極規(guī)劃并建設(shè)了國(guó)際商務(wù)花園。可以說，新加坡的商務(wù)花園，從建設(shè)之初就是發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)”中的重要步驟，帶有強(qiáng)烈的政府色彩。事實(shí)證明，這種政府決策是正確的，隨著國(guó)際商務(wù)花園的打造，國(guó)際總部經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展促進(jìn)了整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而通過建設(shè)商務(wù)花園所帶來的總部聚集，則更為直觀地為其所在的區(qū)域的發(fā)展帶來促進(jìn)作用。這主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：1. 提供較多的

23、就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)穩(wěn)定從下圖中可以看出，在新加坡九個(gè)主要商業(yè)區(qū)域就業(yè)分布比例中，我們發(fā)現(xiàn)商務(wù)花園所在樟宜和裕廊兩個(gè)區(qū)域所提供的就業(yè)機(jī)會(huì)名列第三（提供就業(yè)機(jī)會(huì)最多的是新加坡的中央商務(wù)區(qū)）。由此可見，隨著總部的聚集，可以帶來較多的就業(yè)機(jī)會(huì)。在這些所提供的就業(yè)機(jī)會(huì)中有很多是由于商務(wù)花園的建設(shè)，而向商務(wù)花園所地居民提供的。具體而言，商務(wù)花園作為商務(wù)載體，將許多總部企業(yè)相對(duì)集中在一起。這種聚集使得商務(wù)花園可以更為集約地，同時(shí)為多家公司提供各種商務(wù)配套服務(wù)。這種商務(wù)服務(wù)不僅包括金融信貸等高級(jí)專業(yè)配套服務(wù)，而且還包括清潔衛(wèi)生、快遞、餐飲、零售，托幼等等更適合本地居民就業(yè)的配套服務(wù)?？偛烤奂瘮?shù)量越多，配套

24、成本就越低，從而也就能增加更多的配套服務(wù)。而所有這些配套服務(wù)也就為當(dāng)?shù)靥峁┝烁嗟木蜆I(yè)機(jī)會(huì)?？梢哉f，總部自身不一定能針對(duì)本地提供很多的就業(yè)機(jī)會(huì)。但是其所在的商務(wù)花園將為本地直接提供就業(yè)機(jī)會(huì)。目前國(guó)內(nèi)的商務(wù)花園建設(shè)開發(fā)過程中，很多項(xiàng)目都面臨著將由于土地上的居民另行安置到別的區(qū)域。而這些居民則往往是農(nóng)民或者低收入群體，簡(jiǎn)單地拆遷安置往往會(huì)引起社會(huì)矛盾的激化。然而，通過新加坡的商務(wù)花園建設(shè)可以看出，作為總部聚集地的商務(wù)花園，只要合理規(guī)劃是可以為當(dāng)?shù)靥峁┹^好的就業(yè)機(jī)會(huì)。可以說，商務(wù)花園的建設(shè)有助于當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的穩(wěn)定。2. 拉動(dòng)區(qū)域住宅需求，繁榮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)國(guó)際總部聚集也帶來了商務(wù)人員的聚集，這促進(jìn)了動(dòng)區(qū)域住宅

25、的需求。下圖是國(guó)際總部經(jīng)濟(jì)形成規(guī)模以后的幾年里，IBP樟宜國(guó)際商務(wù)花園所在地區(qū)的住宅銷售情況和住宅需求情況的數(shù)據(jù)。作為IBP國(guó)際商務(wù)花園所在地樟宜地區(qū)住宅的需求量和銷售量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新加坡各主要地區(qū)的平均值，由此可見通過商務(wù)花園的建設(shè)使得國(guó)際總部相對(duì)集中地聚集在一起，這將會(huì)帶來大量的工作人員，直接促進(jìn)了所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是住宅市場(chǎng)的繁榮。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮則會(huì)極大地拉動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。值得注意的是，新加坡商務(wù)花園的這種決策的成功并不是偶然的，這與新加坡政府科學(xué)地選址規(guī)劃密切相關(guān)。以新加坡最有代表性的兩個(gè)國(guó)際商務(wù)花園裕廊國(guó)際商務(wù)花園（IBP）和樟宜商務(wù)花園（CBP）為例，（具體位置如圖所示

26、）這兩個(gè)國(guó)際商務(wù)花園均建設(shè)于新加坡的邊緣居住組團(tuán)區(qū)域中。新加坡政府并在沒有大量占用自己有限的土地資源，而是盡量選擇在靠近開發(fā)相對(duì)成熟的邊緣組團(tuán)附近進(jìn)行商務(wù)花園的建設(shè)，使商務(wù)花園與居住組團(tuán)共同形成了“職住一體”區(qū)。這種“職住一體”是指本地居民與本地的工作者基本上是重合的。人們可以在一個(gè)相對(duì)集中的區(qū)域內(nèi)，就近上班、就近生活。這會(huì)大大減輕城市的通勤交通。更為重要的是，由于商務(wù)活動(dòng)的加入，是整個(gè)區(qū)域不再是沒有生氣的“臥城”，變的功能復(fù)合，活力持久。可以說，雖然新加坡商務(wù)花園屬于政府的人為規(guī)劃，但是由于規(guī)劃的科學(xué)合理，其商務(wù)花園建設(shè)十分成功，對(duì)總部經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展起到了很大的推動(dòng)作用。正是由于其規(guī)劃的

27、成功，因此對(duì)于國(guó)內(nèi)的商務(wù)花園的規(guī)劃建設(shè)具有很大的借鑒意義。根據(jù)我們對(duì)裕廊國(guó)際商務(wù)花園（IBP）和樟宜商務(wù)花園（CBP）的實(shí)地考察和相關(guān)資料的收集分析，認(rèn)為有以下幾點(diǎn)十分值得國(guó)內(nèi)商務(wù)花園的規(guī)劃建設(shè)者學(xué)習(xí)。二、新加坡國(guó)際商務(wù)花園建設(shè)經(jīng)驗(yàn)介紹1. 在商務(wù)花園的位置選擇方面注重與城市規(guī)劃緊密結(jié)合商務(wù)花園的特征之一就在于其位于城市邊緣區(qū)域。但是僅僅在城市郊區(qū)，土地成本相對(duì)較低是不夠的。新加坡商務(wù)花園的位置選擇方面十分注重以下兩點(diǎn)：注重與城市交通的緊密聯(lián)系：無論是裕廊國(guó)際商務(wù)花園（IBP）還是樟宜商務(wù)花園（CBP）均有城市輕軌與其他區(qū)域連接，而且在商務(wù)花園所在區(qū)域設(shè)置有復(fù)合化交通轉(zhuǎn)換站點(diǎn)輕軌站點(diǎn)以及其他公

28、共交通站點(diǎn)設(shè)置在一起。這使得商務(wù)花園既能保持自身郊區(qū)的環(huán)境特色，又能與城市緊密相連，而不致成為缺乏人氣的野外荒郊。注重與邊緣居住組團(tuán)的聯(lián)系：正如位置圖中所示，樟宜商務(wù)花園（CBP）和裕廊國(guó)際商務(wù)花園（IBP）分別設(shè)置在新加坡東、西兩邊緣居住組團(tuán)區(qū)域內(nèi)。這種與居住區(qū)域相復(fù)合的規(guī)劃設(shè)置，有助于完善區(qū)域的城市功能，保證區(qū)域的持久活力。區(qū)域的繁榮反過來也將促進(jìn)商務(wù)花園的發(fā)展。2. 在商務(wù)花園內(nèi)部規(guī)劃中注意地塊劃分的均好性在樟宜商務(wù)花園（CBP）和裕廊國(guó)際商務(wù)花園（IBP）的規(guī)劃圖中可以看出，在商務(wù)花園內(nèi)的地塊劃分方面，基本上保證每個(gè)地塊都能臨近內(nèi)部道路。這使每塊地都有很好的交通可達(dá)性，同時(shí)也保證了地塊

29、內(nèi)的建筑都具有自身的展示面。這種規(guī)劃方法保證了每個(gè)地塊都具有很好的商務(wù)價(jià)值。3. 注重對(duì)商務(wù)花園的配套設(shè)施的規(guī)劃對(duì)于商務(wù)花園內(nèi)應(yīng)建設(shè)什么樣的配套設(shè)施，應(yīng)建設(shè)多大規(guī)模的配套設(shè)施呢？為了避免商務(wù)花園建設(shè)成為變相的商業(yè)開發(fā)。新加坡Urban Redevelopment Authority（城市促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展委員會(huì)）在商務(wù)花園的開發(fā)調(diào)空方針中對(duì)商務(wù)花園的配套設(shè)施的類別及比例做出了詳細(xì)規(guī)定。具體規(guī)定包括：獨(dú)立于寫字樓之外的配套設(shè)施，其規(guī)模最到不超過商務(wù)花園總建筑面積的15%寫字樓內(nèi)部的配套設(shè)施（如底層商業(yè)），其規(guī)?？梢詾榭偨ㄖ娣e的1540%同時(shí)，為了使商務(wù)花園的建設(shè)更加靈活和符合可戶的需求，新加坡Urb

30、an Redevelopment Authority（城市促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展委員會(huì)）提出配套設(shè)施的建設(shè)應(yīng)具有良好的可達(dá)性。為了提高配套設(shè)施的盈利性，在公共交通站點(diǎn)（如地鐵MTR，汽車站等）附近的配套設(shè)施規(guī)?？梢韵鄳?yīng)提高，增加其在整體配套中的比例。對(duì)于商務(wù)花園配套設(shè)施的類別，也做了如下詳細(xì)規(guī)定：為了更好地建設(shè)商務(wù)花園，新加坡城市促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展委員會(huì)對(duì)商務(wù)花園中不可建設(shè)的物業(yè)類別也有明文規(guī)定* 工人宿舍：指低層員工的集體居住場(chǎng)所* 停車場(chǎng)：指獨(dú)立于寫字樓之外的配套設(shè)施用地中禁止建設(shè)停車場(chǎng)。在寫字樓自身的配套中可以建設(shè)適當(dāng)?shù)牡厣匣虻叵峦＼嚒Ｍㄟ^上述對(duì)新加坡商務(wù)花園相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的介紹，可以看出作為商務(wù)花園在新加坡

31、已經(jīng)形成相對(duì)成熟的規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，而且這些規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)對(duì)于我國(guó)的商務(wù)花園建設(shè)具有很大的借鑒作用?？傊?，我們十分希望通過上述這種“實(shí)戰(zhàn)型”的具體規(guī)劃操作經(jīng)驗(yàn)的介紹，對(duì)國(guó)內(nèi)的商務(wù)花園規(guī)劃，尤其是在進(jìn)行總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)的商務(wù)花園的建設(shè)給予一定的啟示與幫助。歐洲的BusinessPark其實(shí)追根溯源，商務(wù)花園的規(guī)劃思想最早始于1902年英國(guó)社會(huì)活動(dòng)家霍華德明日的花園城市中關(guān)于花園城市的論證。自此以后，歐洲學(xué)者在相關(guān)理論的研究方面一直領(lǐng)先。由于自然條件和舊城保護(hù)和更新的迫切性，歐洲城市也非常早地把花園城市的規(guī)劃思想應(yīng)用到辦公性物業(yè)的開發(fā)上來。多年以來，商務(wù)花園在歐洲的發(fā)展在世界上取得了領(lǐng)先的地位。商務(wù)花園在歐洲可

32、以說非常普遍：舊城區(qū)、城市邊緣、小城鎮(zhèn)，到處都分布這這種頗為常見的辦公物業(yè)。在許多歐洲城市，商務(wù)花園是主要的甚至是唯一形式的辦公物業(yè)。我們下面將會(huì)提到，在荷蘭阿姆斯特丹的城市邊緣，分布著一個(gè)巨大的商務(wù)花園群落；就整體規(guī)模而言，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了市中心的辦公物業(yè)。在愛爾蘭的首都都柏林，市中心幾乎沒有明顯的CBD，其西部卻坐落著占地91公頃的PARK WEST商務(wù)花園，為30000人提供就業(yè)。為什么提到美國(guó)的辦公物業(yè)，我們想到的總是曼哈頓高樓林立的中央商務(wù)區(qū)；而到了歐洲，低密度的商務(wù)花園反而成為了主流？歸根結(jié)底，這種現(xiàn)象的原因要從歐洲城市發(fā)展的過程來認(rèn)識(shí)：一、從城市的發(fā)展過程認(rèn)識(shí)歐洲的商務(wù)花園、對(duì)低密度辦

33、公物業(yè)的偏好：比起美國(guó)的城市來說，歐洲的城市歷史更為悠久，歐洲人非常重視對(duì)舊城區(qū)的保護(hù)。同樣面對(duì)新經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，美國(guó)人在曼哈頓建造著110層的世界貿(mào)易中心，歐洲人卻小心翼翼地對(duì)市中心進(jìn)行著嚴(yán)格的限高許多的歐洲國(guó)家對(duì)高樓大廈如此地不屑一顧；他們不允許高大的辦公樓破壞帝國(guó)時(shí)代留下來的低層的教堂、市政廳、學(xué)校和廣場(chǎng)。時(shí)至今日，倫敦人仍在批評(píng)著在新的商務(wù)辦公區(qū)CANARY WHARF建造的歐洲最高的建筑金絲雀大廈。歐洲人低密度的偏好，以及對(duì)城市發(fā)展價(jià)值觀方面與美國(guó)人的不同理解，是歐洲的商務(wù)花園表現(xiàn)出了迥然不同的特點(diǎn)的最重要原因。、居住人口的分散化：歐洲城市大都比較早地完成了城市化，例如英國(guó)、比利時(shí)和荷蘭

34、，在19世紀(jì)就完成了城市化。由于對(duì)城市中心的限高，無法通過增加容積率的辦法降低城市中心的居住成本，從20世紀(jì)50年代開始，許多歐洲國(guó)家的人口開始從城市中心移居到城市邊緣，從大都市遷移到小城市；同美國(guó)的郊區(qū)化不同，歐洲沒有出現(xiàn)明顯的城市衰落現(xiàn)象，而是通過經(jīng)濟(jì)杠桿避免了人口在市中心的過度集中；如果我們以城市中心為原點(diǎn)，城市半徑為坐標(biāo)觀察歐洲城市人口的分布時(shí)，可以發(fā)現(xiàn)這種人口密度的坡度較小。以城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)來看，辦公物業(yè)總是追逐著勞動(dòng)人口的分布的；這樣，商務(wù)花園在歐洲的大都市邊緣和小城鎮(zhèn)里就有了最基本的人力資源上的支持。從后文中我們給出的例子中看出，商務(wù)花園的分布和人力資源有相當(dāng)大的聯(lián)系。城市邊緣

35、人力資源的豐富也是歐洲商務(wù)花園分布廣泛的原因之一。、大都市邊緣和小城鎮(zhèn)的發(fā)展：在保持市中心活力的同時(shí)，也加快了城市邊緣和小城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。今天我們到歐洲去，可以很容易地發(fā)現(xiàn)許多小城鎮(zhèn)的獨(dú)特魅力。由于城市人口分散化的結(jié)果，大都市的邊緣和小城鎮(zhèn)不但保持了優(yōu)美的環(huán)境，還引起了各種現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施、發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)、各種為了滿足居民生活要求的公共設(shè)施，為商務(wù)花園的落戶提供了硬件上的支持。這樣，商務(wù)花園就有條件出現(xiàn)在許多大都市邊緣和小城鎮(zhèn)?？傊瑲W洲的商務(wù)花園的出現(xiàn)，并非象美國(guó)那樣為解決城市發(fā)展中的矛盾而生，而更多地是迎合歐洲人對(duì)環(huán)境的熱愛。歐洲的商務(wù)花園，雖然尚未出現(xiàn)象美國(guó)硅谷那樣有影響力單體，但顯然有

36、更為寬松的發(fā)展環(huán)境：她們的分布更加廣泛，外觀變化更為多樣，入住的公司也有著更多形態(tài)，和歐洲的舊城保護(hù)和城市更新結(jié)合的更好。歐洲的商務(wù)花園，證明了對(duì)環(huán)境的熱愛一樣可以成為商務(wù)花園發(fā)展的主要?jiǎng)恿?。二、有特點(diǎn)的歐洲商務(wù)花園歐洲的商務(wù)花園雖然在數(shù)量和分布范圍上都較大，卻絕非千篇一律、缺乏創(chuàng)造力。歐洲的商務(wù)花園普遍而不普通；我們?cè)跉W洲經(jīng)常可以見到獨(dú)具匠心的“精品”商務(wù)花園。這些商務(wù)花園不但是建筑藝術(shù)的代表，還是具有獨(dú)特定位、和城市發(fā)展良好融合的作品。而這些作品的誕生，也往往并非開發(fā)商“靈光乍現(xiàn)”的結(jié)果，而是精心構(gòu)造、細(xì)致雕琢的結(jié)果。歐洲人對(duì)商務(wù)花園的開發(fā)的認(rèn)真態(tài)度，確實(shí)值得我們學(xué)習(xí)。下面我們管中窺豹，一

37、起看看一些有特點(diǎn)的歐洲商務(wù)花園。、大學(xué)城的商務(wù)花園劍橋商務(wù)花園在英國(guó)首都倫敦北部55英里處，坐落著以大學(xué)聞名于世、安靜的小城劍橋。劍橋商務(wù)花園位于小城東北部，是小城內(nèi)唯一的商務(wù)辦公物業(yè)組團(tuán)。劍橋商務(wù)花園于20世紀(jì)80年代始建，最初共有5座主樓，建筑面積約有10,000平米；后期從1999年開始繼續(xù)開發(fā)，至今已完成12座主樓的建設(shè)，建筑面積共計(jì)31,600平米。建筑形式多為三層的單體樓，是非常傳統(tǒng)、簡(jiǎn)潔的商務(wù)花園。單體的建筑體量從10,996到50,000平米不等。劍橋商務(wù)花園交通狀況非常理想，緊鄰A14雙向路；附近有M11、A13和A1三條高速公路去往國(guó)內(nèi)的各個(gè)方向；通過M11高速公路，30分

38、鐘就能達(dá)到STANSTED機(jī)場(chǎng)去往歐洲各國(guó)；劍橋和倫敦之間還有方便的城際火車，不到1個(gè)小時(shí)就可以到達(dá)倫敦。辦公面積全部用于出租；根據(jù)體量有的只租給一家公司，有的則可以分割出租。租戶中既有大公司在英國(guó)的總部，如美國(guó)的AUTONOMY公司和荷蘭的PHILIPS公司，不但可以“獨(dú)門獨(dú)戶”，還可以以自己的名字為辦公樓冠名；又有一些小的研發(fā)機(jī)構(gòu)和高科技公司，還有各種為高科技公司提供金融、法律、審計(jì)等中介服務(wù)的公司。劍橋商務(wù)花園在規(guī)模和影響力上與美國(guó)的硅谷雖然不可同日而語(yǔ)，但在租戶構(gòu)成上卻頗有相似之處。、城市更新的代表OAKDALE商務(wù)花園OAKDALE商務(wù)花園是和城市更新良好結(jié)合的杰出代表。OAKDAL

39、E商務(wù)花園位處威爾士首都卡迪夫南部一個(gè)叫Caerphilly的郡的東部邊緣，占地400英畝，原為廢棄的大型煤礦。北臨BRECON BEACONS國(guó)家公園，有很好的景觀資源。周圍具有豐富的路網(wǎng)，具有可改造的良好基礎(chǔ)。開發(fā)商花費(fèi)6年的時(shí)間，耗資超過1千萬(wàn)英鎊，對(duì)土地進(jìn)行平整工作，使之成為南威爾士流域最大的一塊平地。開發(fā)商大力塑造綠化景觀的想法得到了廣泛支持，威爾士政府、歐盟以及其他許多機(jī)構(gòu)都給予了資金支持。時(shí)至今日，OAKDALE商務(wù)花園的空地上種植了數(shù)以千計(jì)的樹木和灌木，出色的景觀引來了大量公司入住。如今OAKDALE商務(wù)花園能夠?yàn)楫?dāng)?shù)靥峁?000個(gè)就業(yè)崗位，每年創(chuàng)造的產(chǎn)值達(dá)到1億英鎊。因?yàn)榍捌?/p>

40、開發(fā)的成功，OAKDALE商務(wù)花園后期繼續(xù)開發(fā)各種類型的物業(yè)，以滿足現(xiàn)有辦公企業(yè)的需求。、面對(duì)物流企業(yè)哥本哈根機(jī)場(chǎng)商務(wù)花園在歐洲的許多國(guó)家，機(jī)場(chǎng)附近都有面對(duì)物流企業(yè)的商務(wù)花園。由于機(jī)場(chǎng)能夠及其方便地來往于世界各地，這里的商務(wù)花園主要面向物流業(yè)（Logistics）、貨運(yùn)業(yè)(Forwarding)、貨物處理（Cargo Handling）、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)（Warehousing）、集散業(yè)(Distributing)以及其他終端活動(dòng)（Terminal activities）服務(wù)。正在建造的哥本哈根機(jī)場(chǎng)商務(wù)花園位于丹麥的首都哥本哈根的機(jī)場(chǎng)的東部，整個(gè)地區(qū)有完善的基礎(chǔ)設(shè)施和發(fā)達(dá)的公共交通系統(tǒng)：人們可以乘火車、

41、飛機(jī)、汽車方便地達(dá)到商務(wù)花園；從商務(wù)花園乘火車或開車到達(dá)哥本哈根市中心只需要10到15分鐘。哥本哈根是丹麥最大的城市；擁有300萬(wàn)以上的居民，平均教育程度非常高，為哥本哈根機(jī)場(chǎng)商務(wù)花園提供非常好的人力資源基礎(chǔ)。哥本哈根機(jī)場(chǎng)商務(wù)花園現(xiàn)占地達(dá)到418,000平方米，規(guī)劃中建筑面積總計(jì)約為220,000平方米。規(guī)劃中的設(shè)計(jì)將最大程度地符合物流行業(yè)的現(xiàn)行要求，并考慮和整體區(qū)域的景觀協(xié)調(diào)。開發(fā)商采用非常靈活的開發(fā)手法：大部分的辦公物業(yè)由開發(fā)商建成對(duì)外出租，一方面開發(fā)商也接受企業(yè)的量身定做；甚至可以把地塊出租給企業(yè)由企業(yè)自行建造。雖然尚未完工，卻已經(jīng)有很多的國(guó)際物流企業(yè)表示出了濃厚的興趣。、規(guī)模和個(gè)性AM

42、STEL商務(wù)花園AMSTEL商務(wù)花園位于荷蘭首都阿姆斯特丹郊區(qū)，距市中心約一小時(shí)車程。整個(gè)商務(wù)花園的規(guī)模在歐洲非常少見。AMSTEL商務(wù)花園物業(yè)搭配十分理想，以辦公樓為主，輔以住宅、商業(yè)、學(xué)校、旅館、公園。由于這里的土地相對(duì)廉價(jià)，不斷有新的辦公物業(yè)和配套物業(yè)落成，整個(gè)商務(wù)花園的范圍也隨之?dāng)U大。雖然很多已經(jīng)建成的辦公物業(yè)租賃情況并不樂觀，卻似乎不妨礙開發(fā)商繼續(xù)開發(fā)的熱情。一位正在開發(fā)的開發(fā)商表示：現(xiàn)在雖然租賃情況一般，但是等到市場(chǎng)好轉(zhuǎn)的時(shí)候再建就來不及了，土地成本也會(huì)相應(yīng)上升，所以還是要建。早期建成的一些辦公樓，還基本保持著傳統(tǒng)的商務(wù)花園的一些特征：23層、“方盒子”式的建筑、大面積的綠地、色彩

43、比較單調(diào)；后期開發(fā)的辦公樓就開始彰現(xiàn)個(gè)性：開始出現(xiàn)多層甚至高層，有些達(dá)到了市中心的寫字樓的高度；建筑形式變換不定，有的是弧形，有的底層采用大面積挑空，有的不同層之間富于凹凸變化；外表采用現(xiàn)代的玻璃幕墻；采用各種豐富甚至夸張的色彩裝飾外墻；尤其在景觀變化上，大量結(jié)合附近的濕地甚至河流做出水景。參觀這樣的商務(wù)花園，不得不佩服荷蘭天才建筑師們，同時(shí)感嘆：原來商務(wù)花園還可以這么建！、歐洲最大的商務(wù)花園目前，在原為英格蘭制造業(yè)基地之一的中西部的小城沃靈頓（Warrington）正在建造歐洲最大的商務(wù)花園。該項(xiàng)目占地558英畝，規(guī)劃建筑面積達(dá)到650,000平方米，物業(yè)形態(tài)以辦公和工業(yè)用房為主，各種生活和

44、工作配套，如休閑設(shè)施、酒店、會(huì)議中心等，將至少為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造12,000個(gè)工作機(jī)會(huì)。在動(dòng)工之前，開發(fā)商特意用了1年的時(shí)間豐富周圍的路網(wǎng)連接。該項(xiàng)目目前動(dòng)工不久，而整個(gè)施工期將達(dá)到25年之久！歐洲的商務(wù)花園啟示我們，商務(wù)花園并不完全是解決城市商務(wù)問題的出口之一；商務(wù)花園和傳統(tǒng)寫字樓只是并列的兩種辦公物業(yè)形式。其實(shí)商務(wù)花園的誕生更多地出自人類對(duì)環(huán)境和自然熱愛的本性，以及面對(duì)高速城市化過程中，對(duì)失去或可能失去的低層建筑的依戀。發(fā)展低密度的“商務(wù)花園”還是集約的傳統(tǒng)寫字樓，都是針對(duì)不同的城市形態(tài)的發(fā)展過程而定的。只要條件具備，商務(wù)花園其實(shí)完全可以在區(qū)位、規(guī)模、體量上有所突破，形式上富于創(chuàng)新和變化、體現(xiàn)出更

45、好的細(xì)部處理。由此而論，商務(wù)花園在中國(guó)的許多的都市邊緣、小城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)更新地區(qū)，都有廣闊的發(fā)展前景。韓國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)經(jīng)驗(yàn)對(duì)發(fā)展深圳總部經(jīng)濟(jì)的啟示 世紀(jì)年代韓國(guó)經(jīng)濟(jì)從崩潰的邊緣走向復(fù)蘇，年代韓國(guó)成功地推行了外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，開始實(shí)施第一個(gè)五年經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃，年代躋身于新興工業(yè)國(guó)(地區(qū))行列，年代發(fā)展成為國(guó)際市場(chǎng)上一個(gè)具有競(jìng)爭(zhēng)力的國(guó)家，年代開始把進(jìn)入發(fā)達(dá)國(guó)家行列作為努力目標(biāo)。近年來韓國(guó)重視產(chǎn)業(yè)，不斷加大投入。韓國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，鋼鐵、汽車、造船、電子、紡織等是韓國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，半導(dǎo)體集成電路發(fā)展迅速，是世界十大電子工業(yè)國(guó)之一。 一、韓國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的軌跡 根據(jù)產(chǎn)業(yè)政策制定和實(shí)施的特點(diǎn)，韓國(guó)的產(chǎn)業(yè)政策可以劃分為五

46、個(gè)階段： 1.1961年以前的進(jìn)口替代階段。1961年以前，韓國(guó)主要建設(shè)一些非耐用消費(fèi)品工業(yè)中心，其貿(mào)易政策的重點(diǎn)是控制進(jìn)口，并采取了多重匯率，對(duì)私人企業(yè)進(jìn)口貨物的匯率高于官方匯率，并制定了出口補(bǔ)貼制度，以鼓勵(lì)產(chǎn)品出口。 2.1962年-1971年的起飛階段。從1962到1966年，韓國(guó)積極從國(guó)外引進(jìn)技術(shù)，優(yōu)先發(fā)展以出口為導(dǎo)向的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，與此同時(shí)，韓國(guó)還采取了一系列支持出口貿(mào)易的政策和支持出口的金融機(jī)制，設(shè)立了一系列促進(jìn)出口的機(jī)構(gòu)。1967年4月，在加入關(guān)貿(mào)總協(xié)定(GATT)初期，韓國(guó)政府充分利用國(guó)內(nèi)的廉價(jià)勞動(dòng)力和紡織工業(yè)的優(yōu)勢(shì)發(fā)展出口加工業(yè)，使輕紡工業(yè)等勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)成為出口的主力，為

47、韓國(guó)的資本和技術(shù)積累創(chuàng)造了條件。 3.1972年1979年的促進(jìn)重工業(yè)階段。20世紀(jì)70年代初期，韓國(guó)產(chǎn)業(yè)政策轉(zhuǎn)向重工業(yè)和化學(xué)工業(yè)，其戰(zhàn)略是促進(jìn)中間材料與生產(chǎn)資料的進(jìn)口替代，并促進(jìn)資金密集工業(yè)的發(fā)展，如造船、鋼鐵、汽車、有色金屬與石油化工等。這些工業(yè)被稱為戰(zhàn)略工業(yè)，國(guó)家給予了各種獎(jiǎng)勵(lì)措施，主要的政策有：一是由建立國(guó)家投資基金，以優(yōu)惠利率提供大型投資所需的資金；二是為這些“新生產(chǎn)業(yè)”提供保護(hù)措施，直到它們?cè)趪?guó)際上擁有競(jìng)爭(zhēng)能力為止；三是允許某些工業(yè)進(jìn)行壟斷性生產(chǎn)以克服小規(guī)模的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)問題。 4.1980年至金融危機(jī)調(diào)整階段。80年代的韓國(guó)政府進(jìn)行了謹(jǐn)慎漸進(jìn)的經(jīng)濟(jì)改革。1985年底，韓國(guó)通過了產(chǎn)業(yè)發(fā)

48、展法，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)的作用，政府的產(chǎn)業(yè)政策從產(chǎn)業(yè)傾斜型轉(zhuǎn)向功能型。亞洲金融危機(jī)以后，韓國(guó)開始對(duì)產(chǎn)業(yè)政策進(jìn)行全面而深刻的反省，在企業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整方面，把通過提高企業(yè)的效益進(jìn)而提高產(chǎn)品的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力作為產(chǎn)業(yè)政策的中心環(huán)節(jié)，并通過取消財(cái)閥間以及財(cái)閥企業(yè)間的債務(wù)擔(dān)保、控制財(cái)閥企業(yè)的過量貸款、進(jìn)行產(chǎn)業(yè)交換建立核心企業(yè)以及降低負(fù)債比率等手段，對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行重組。 5.金融危機(jī)至今的全面改革階段。金融危機(jī)后，韓國(guó)政府對(duì)產(chǎn)業(yè)政策進(jìn)行了反省，對(duì)“金融、企業(yè)、勞動(dòng)力市場(chǎng)、公共部門”進(jìn)行了大幅度改革；全面改革大企業(yè)，制定政策推動(dòng)小企業(yè)發(fā)展；特別把通過提高企業(yè)效益進(jìn)而提高產(chǎn)品的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力作為產(chǎn)業(yè)政策的中心環(huán)節(jié)，并通過取消財(cái)閥

49、間和財(cái)閥企業(yè)間的債務(wù)擔(dān)保，控制財(cái)閥企業(yè)的過大貸款，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)交換建立核心企業(yè)以及降低企業(yè)負(fù)債率等手段對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行重組。 1.以政府為主導(dǎo)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中央政府在區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局中發(fā)揮著重要作用，韓國(guó)建立的是以政府為主導(dǎo)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，20世紀(jì)80年代以前，韓國(guó)在很大程度上依靠國(guó)家指導(dǎo)性計(jì)劃干預(yù)，其產(chǎn)業(yè)政策直接由政府部門做出并執(zhí)行，而且有明顯的國(guó)家直接的實(shí)物計(jì)劃和優(yōu)惠政策。80年代后，韓國(guó)才放棄了國(guó)家的直接干預(yù)，通過法律來確定產(chǎn)業(yè)政策?？梢哉f，韓國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與政府在產(chǎn)業(yè)政策、技術(shù)創(chuàng)新政策、產(chǎn)業(yè)集群政策等方面的推動(dòng)密不可分。 2.推行了企業(yè)集團(tuán)化的戰(zhàn)略韓國(guó)是較早注重總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的國(guó)家之一。為了實(shí)現(xiàn)

50、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，20世紀(jì)70年代起，政府采取各種財(cái)政、信貸、貿(mào)易等優(yōu)惠措施，扶持了一批大型企業(yè)集團(tuán)，減少了資本的分散性和不節(jié)約性，提高了資本集中度。韓國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和韓國(guó)政府主導(dǎo)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和所推行的企業(yè)集團(tuán)化戰(zhàn)略是密不可分的，大型企業(yè)集團(tuán)的迅速成長(zhǎng)使韓國(guó)產(chǎn)品增強(qiáng)了國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)了出口，帶動(dòng)了各個(gè)產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展，促進(jìn)了韓國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。這種政府主導(dǎo)推行的大企業(yè)集團(tuán)化戰(zhàn)略適合于韓國(guó)在比較薄弱的工業(yè)基礎(chǔ)上發(fā)揮本國(guó)的比較優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力。 3.優(yōu)先發(fā)展“戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)”的政策韓國(guó)政府在主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的選擇和形成發(fā)展上起了決定性的作用在， 20世紀(jì)60年代，韓國(guó)經(jīng)濟(jì)起飛階段，實(shí)行的是“重工輕農(nóng)、重出口

51、輕內(nèi)需”的傾斜產(chǎn)業(yè)政策；在1972年-1979年之間，韓國(guó)的產(chǎn)業(yè)政策傾向于重工業(yè)，確定了鋼鐵、纖維、汽車等十大戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，保證了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從輕紡工業(yè)向重工業(yè)的順利過渡；20世紀(jì)80年代后，國(guó)際形勢(shì)發(fā)生了變化，韓國(guó)才提出發(fā)展技術(shù)和知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)；進(jìn)入21世紀(jì)，又把信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)作為韓國(guó)的重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，并出臺(tái)了一系列的措施。韓國(guó)政府認(rèn)為在世紀(jì)的知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代， 信息技術(shù)將是一個(gè)先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)遇。早在1996年6月，韓國(guó)就制定了“促進(jìn)信息化基本計(jì)劃”； 1999年，隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)日益成為新的發(fā)展模式，韓國(guó)修改了該計(jì)劃， 發(fā)表了“ 網(wǎng)絡(luò)韓國(guó)世紀(jì)”的計(jì)劃，計(jì)劃2005年完成超高速通信網(wǎng)的建設(shè)，以全面實(shí)現(xiàn)

52、信息化。目前，半導(dǎo)體、液晶顯示器、移動(dòng)通信終端機(jī)已成為韓國(guó)的主力出口商品。韓國(guó)還計(jì)劃在今后年中集中投資開發(fā)第四代移動(dòng)通信、信息保護(hù)系統(tǒng)等核心技術(shù)，促使信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)繼續(xù)成為拉動(dòng)韓國(guó)經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)的主要?jiǎng)恿Α?縱觀韓國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展史，我們可以看到，韓國(guó)政府在特定的階段采取的都是有選擇，有重點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)政策。 4 .注重傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造升級(jí) 韓國(guó)政府注重對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造升級(jí)。纖維紡織行業(yè)曾經(jīng)是韓國(guó)的戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)之一，但從上世紀(jì)90年代初期開始，由于受到中國(guó)等亞洲國(guó)家產(chǎn)品的激烈競(jìng)爭(zhēng)，韓國(guó)紡織產(chǎn)品在國(guó)際市場(chǎng)所占份額開始下降，韓國(guó)不少纖維類制品企業(yè)紛紛向低生產(chǎn)成本國(guó)家和地區(qū)轉(zhuǎn)移生產(chǎn)基地，韓國(guó)政府有關(guān)部門及纖維企業(yè)組

53、織機(jī)構(gòu)對(duì)該產(chǎn)業(yè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)大調(diào)整，特別是在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整上下工夫，組織韓國(guó)的化纖、纖維、印染和紡織企業(yè)展開大協(xié)作，共同合作，加強(qiáng)新技術(shù)產(chǎn)品的開發(fā)。成立了韓國(guó)染色技術(shù)研究院、韓國(guó)纖維開發(fā)研究院以及周邊的染色工業(yè)園區(qū)，形成了從染色、配色到實(shí)驗(yàn)、數(shù)碼技術(shù)開發(fā)、集中污水處理、熱能供應(yīng)等一體化研制和開發(fā)與應(yīng)用，集產(chǎn)、研、學(xué)為一體的高科技研究開發(fā)中心和生產(chǎn)中心。據(jù)韓國(guó)產(chǎn)業(yè)資源部統(tǒng)計(jì)，自1997年至今的6年期間，韓國(guó)紡織服裝行業(yè)在韓國(guó)各主要行業(yè)中的出口成績(jī)最佳，6年期間累計(jì)創(chuàng)出761億美元的順差，年均外貿(mào)順差達(dá)120多億美元，在各行業(yè)里居榜首。類似的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，韓國(guó)正大力進(jìn)行升級(jí)，對(duì)于電視產(chǎn)業(yè)，韓國(guó)正在研制將傳統(tǒng)電

54、視機(jī)演變成可處理信息內(nèi)容和控制家電的數(shù)字家庭中的“生活中心”。 三、深圳可吸取的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn) 深圳當(dāng)前也面臨產(chǎn)業(yè)升級(jí)和大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，深圳該如何借鑒韓國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)?zāi)兀?1.走集約化道路，科學(xué)布局深圳市政府要結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略， 在發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用的基礎(chǔ) 上，對(duì)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)、布局進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃。日本、韓國(guó)在其工業(yè)化初期，通過制定和實(shí)施明確的產(chǎn)業(yè)政策，大大加速了其工業(yè)化進(jìn)程。要加強(qiáng)政府引導(dǎo)、服務(wù)及適當(dāng)干預(yù)作用；二是產(chǎn)業(yè)政策要發(fā)揮包括產(chǎn)業(yè)計(jì)劃以及經(jīng)濟(jì)立法、稅收結(jié)構(gòu)、預(yù)算分配結(jié)構(gòu)、價(jià)格政策、信貸政策等間接性引導(dǎo)政策的作用，綜合采用行政手段、法律手段、財(cái)政稅收手段、金融手段、外貿(mào)手段及信息手

55、段等，以形成足夠的利益引導(dǎo)機(jī)制；三是根據(jù)不同產(chǎn)業(yè)之間的進(jìn)入和退出壁壘存在差異，以及產(chǎn)業(yè)政策需要與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)之間協(xié)調(diào)等問題，要注意政策的協(xié)調(diào)性；四是要制定明確的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體狀況，技術(shù)進(jìn)步速度，乃至一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力，在很大程度上取決于一個(gè)區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。政府要加強(qiáng)對(duì)深圳市和珠三角乃至泛珠三角的深圳的產(chǎn)業(yè)布局，規(guī)劃引導(dǎo)；加大產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整力度，促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)空間的集聚，重視發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)；政府要確定優(yōu)先發(fā)展的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)、重點(diǎn)地區(qū)，向私營(yíng)企業(yè)表明發(fā)展方向，使企業(yè)發(fā)展納入政府發(fā)展計(jì)劃。 2.注意處理好中心城市問題以及與周邊地區(qū)的利益關(guān)系 韓國(guó)的漢城是政治、經(jīng)

56、濟(jì)、文化的中心，進(jìn)入20世紀(jì)90年代后，由于移民過快的增加，導(dǎo)致了城市交通擁擠、資源供應(yīng)緊張、環(huán)境污染嚴(yán)重，最終導(dǎo)致工業(yè)成本上升，城市的優(yōu)勢(shì)逐漸喪失。韓國(guó)政府在進(jìn)行第二次國(guó)土規(guī)劃時(shí)就開始對(duì)漢城、釜山等大城市的規(guī)模進(jìn)行限制，并將比較優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)逐漸轉(zhuǎn)移到落后地區(qū)，但由于中心城市的聚積效應(yīng)大于擴(kuò)散效應(yīng)，政府的政策失敗，使城市的人口和國(guó)民生產(chǎn)總值進(jìn)一步增加。 深圳是珠三角的一個(gè)中心城市，改革開放二十多年，有大量來自全國(guó)的移民，深圳也面臨韓國(guó)的 “城市問題”，政府應(yīng)該及早重視這個(gè)問題，進(jìn)行政策引導(dǎo)，避免將來情況惡化后政策的乏力。同時(shí)， 深圳要解決“ 城市問題”以及自身空間制約的問題，必然要和臨近的珠三角

57、城市之間發(fā)生聯(lián)系與合作，這中間會(huì)涉及到各方利益的沖突，深圳市政府在推進(jìn)區(qū)域一體化的進(jìn)程中，要注意和周邊地區(qū)各方利益的平衡，在爭(zhēng)取中央的支持下，協(xié)調(diào)好各方的關(guān)系，以推動(dòng)深圳“ 中心城市問題” 的解決。 3.建立以產(chǎn)業(yè)區(qū)域?yàn)榻Y(jié)構(gòu)的創(chuàng)新活動(dòng)體系 韓國(guó)學(xué)者根據(jù)技術(shù)結(jié)構(gòu)和層次對(duì)韓國(guó)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行劃分，將主要區(qū)域劃分為高技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、中技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和低技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。高技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)主要集中在以漢城為核心的首都圈內(nèi)，但漢城也存在低技術(shù)產(chǎn)業(yè)，主要是為滿足都市消費(fèi)的都市工業(yè)。低技術(shù)地區(qū)主要集中于南部的釜山、慶尚南道、慶尚北道。深圳可以借鑒這點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)深圳幾大片區(qū)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)區(qū)域布局，然后以產(chǎn)業(yè)區(qū)為中心建立研發(fā)中心或基地，加

58、強(qiáng)“孵化器”的效用，推進(jìn)深圳產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新體系的完善。那么，優(yōu)先發(fā)展的地區(qū)通過產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)效應(yīng)和區(qū)域間的擴(kuò)散效應(yīng)，使其它地區(qū)逐步得到發(fā)展，最終達(dá)到區(qū)域經(jīng)濟(jì)整體實(shí)力提高。由于深圳區(qū)域范圍小、文化和制度等的同質(zhì)性更強(qiáng)、政策的傳導(dǎo)功能更有效，因此在區(qū)域范圍內(nèi)R&D活動(dòng)的動(dòng)態(tài)性和靈活性更強(qiáng)，能更好地推動(dòng)創(chuàng)新活動(dòng)的開展，區(qū)域創(chuàng)新體系的構(gòu)建與實(shí)施比國(guó)家創(chuàng)新體系更容易，并能為高效國(guó)家創(chuàng)新體系建設(shè)建立良好基礎(chǔ)。而且這個(gè)創(chuàng)新體系的建立也有助于營(yíng)造更好的創(chuàng)新環(huán)境，促進(jìn)企業(yè)總部的發(fā)展。 4.建立大規(guī)模的工業(yè)園地目前世界上產(chǎn)業(yè)集聚的形成基本有兩種形式， 一種是自發(fā)形成的， 例如硅谷； 一種是政府促成的，例如臺(tái)灣的新竹工業(yè)園、韓國(guó)的各個(gè)工業(yè)區(qū)。而新興工業(yè)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家的產(chǎn)業(yè)集聚基本上都是在政府的指導(dǎo)和規(guī)劃下形成的，從國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢(shì)來看，有產(chǎn)業(yè)特色和配套產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的大型開發(fā)區(qū)作為承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要載體。大量的相關(guān)企業(yè)的空間集聚有助于產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)生，有助于良好的創(chuàng)新氛圍。韓國(guó)也通過建立大規(guī)模的工業(yè)園區(qū)，成為帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的增長(zhǎng)極。而且這種區(qū)域工業(yè)區(qū)的規(guī)劃也有助于傳統(tǒng)產(chǎn)