項目管理思路（提綱）

1、項目管理思路（提綱）原則：規(guī)范創(chuàng)新項目管理方法，提供標(biāo)準(zhǔn)化的項目管理體系。（這次的思路主要考慮整體、不突出重點。）一、 工程項目管理的基本內(nèi)容：1、 項目部管理2、 前期管理3、 招標(biāo)合同管理4、 設(shè)計管理5、 總承包管理6、 進度管理7、 質(zhì)量管理8、 成本管理9、 竣工（收尾）管理二、項目部管理1、項目部組織結(jié)構(gòu)：項目部的構(gòu)成根據(jù)項目的發(fā)展進度再不斷進行調(diào)整，先補充預(yù)算員、資料員及熟悉酒店項目的機電工程師；2、項目部職責(zé)（分工）：落實責(zé)任到崗位，落實責(zé)任到人，著重把后面的所有管理內(nèi)容一項不漏的分配到具體的管理人員上，真正做到“權(quán)責(zé)明晰，有據(jù)可依”；3、加強項目管理人員的培訓(xùn)及學(xué)習(xí)工作，緊跟

2、社會行業(yè)的前進步伐，提高項目管理人員的業(yè)務(wù)能力，為新項目的順利進行提供堅實的基礎(chǔ)；4、項目部管理制度：以公司現(xiàn)有的規(guī)章制度及考核制度為基礎(chǔ)，再根據(jù)新情況進行一些適當(dāng)補充與調(diào)整。三、前期管理1、各種手續(xù)、審批報建工作的推進及跟蹤，無法辦理的事項及時將具體情況及原因反饋給公司領(lǐng)導(dǎo)；2、聯(lián)絡(luò)街道辦和公證處對本項目周邊毗鄰建筑物的現(xiàn)狀（特別是裂縫、下沉）進行拍照確認(rèn)并公證； 3、拆除施工場地內(nèi)的原有基礎(chǔ)或其他障礙物；通水(自來水公司)、通電、辦理臨時占道、開路口(城管局)及其他相關(guān)手續(xù)；4、根據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)的要求及項目實際情況編制項目總開發(fā)計劃；四、招標(biāo)合同管理1、除審查入圍單位的資質(zhì)等級、營業(yè)執(zhí)照、財務(wù)

3、狀況外，還應(yīng)著重對入圍單位的辦公地點、在建項目（生產(chǎn)廠房）針對人員、質(zhì)量、安全、環(huán)境等進行實地考察，以確定是否滿足我方質(zhì)量、進度等綜合要求；2、根據(jù)總開發(fā)計劃編制專業(yè)分包與主要材料、設(shè)備的進場計劃，明確進場時間；根據(jù)專業(yè)分包與主要材料、設(shè)備的進場計劃編制招標(biāo)、采購計劃，并嚴(yán)格執(zhí)行；3、對于專業(yè)分包，要細(xì)化、深化各類發(fā)包工程內(nèi)容的自身招標(biāo)條件，應(yīng)事先研究各工程內(nèi)容建設(shè)的時間、驗收、保修、交接、資料、協(xié)作、費用、安全、場地等接口配合條件，就甲方發(fā)包(含總承包)的各內(nèi)容之間可能產(chǎn)生界面不清、責(zé)任難分等管理的難點事先制訂對策和要求，并在工程招投標(biāo)文件及合同中明確；減少我方的協(xié)調(diào)工作量，使得工程合同更具

4、操作性，更多體現(xiàn)業(yè)主的主導(dǎo)性和主動性；4、按公司制度嚴(yán)格執(zhí)行招標(biāo)及合同文件的編制和審查程序；工程項目管理嚴(yán)格按合同執(zhí)行，合同是現(xiàn)場項目管理的最基本依據(jù)；5、要重視合作方的資源整合和管理，真正成為項目建設(shè)資源的組織者、整合者、使用者；講誠信，把合作方視作雙贏的伙伴。五、設(shè)計管理1、做好設(shè)計工作計劃，協(xié)調(diào)好各設(shè)計單位之間的工作和任務(wù)，根據(jù)設(shè)計工作的內(nèi)在關(guān)系定出圖時間，保證設(shè)計工作與總開發(fā)計劃的協(xié)調(diào)；2、積極跟進設(shè)計內(nèi)容，及時向設(shè)計方反饋我方意見；3、整合項目設(shè)計資源，項目設(shè)計資源整合不足會影響項目設(shè)計文件的質(zhì)量、供應(yīng)時間、工程內(nèi)容接口等工作，從而影響項目管理。組織協(xié)調(diào)各設(shè)計單位在不同專業(yè)上的溝通交

5、流，確保各專業(yè)、子系統(tǒng)的管線網(wǎng)絡(luò)交叉能順利進行（必要時要求設(shè)計單位采用3D技術(shù)進行設(shè)計、演示）；4、明確交付標(biāo)準(zhǔn)，避免建筑細(xì)部設(shè)計及裝修設(shè)計滯后。裝飾方案與機電設(shè)備的選擇要盡早確定；最好在0.00結(jié)構(gòu)完成時，裝飾裝修設(shè)計及機電設(shè)備設(shè)計就可以確定了；5、加強設(shè)計單位的跟蹤服務(wù)管理，通過合同和經(jīng)濟手段來控制出圖時間，及時處理發(fā)現(xiàn)的問題，確保變更及修改出圖的及時性；要求設(shè)計單位加強設(shè)計內(nèi)審工作，同時讓監(jiān)理單位和總承包單位的專業(yè)工程師及早介入設(shè)計圖紙的審核（對設(shè)計成果的審核是我方的弱點，特別是酒店項目，顧問公司收費太貴）。六、總承包管理1、設(shè)立土建工程總承包。通過招標(biāo)挑選一家實力強、有經(jīng)驗的施工企業(yè)作

6、為土建工程總承包；土建工程總承包單位對我方分包的項目承擔(dān)起“總承包”責(zé)任，將交叉作業(yè)協(xié)調(diào)、腳手架、垂直運輸、零星材料供應(yīng)、臨時水電使用及費用分?jǐn)?、材料堆放、垃圾清運、安全文明施工管理、交接驗收、成品保護、工程資料銜接和整合管理、配合費用等工程接口內(nèi)容納入總承包管理，出現(xiàn)問題也由總承包單位承擔(dān)責(zé)任；2、在土建工程總承包下設(shè)立機電總承包。通過招標(biāo)選定一家在機電安裝上具有豐富經(jīng)驗，特別是具有酒店安裝施工經(jīng)驗的專業(yè)機電總承包單位；機電總承包單位主要對自動化系統(tǒng)、酒店的智能化管理系統(tǒng)、移動電話樓內(nèi)覆蓋系統(tǒng)、智能火災(zāi)報警及自動滅火系統(tǒng)、電視監(jiān)控、巡更系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、電梯自動扶梯的監(jiān)視控制系

7、統(tǒng)、中央空調(diào)水電的自動計費系統(tǒng)等子系統(tǒng)的綜合布線及管線網(wǎng)絡(luò)交叉進行統(tǒng)一設(shè)計及協(xié)調(diào)施工；3、在土建工程總承包下設(shè)立裝飾總承包。通過招標(biāo)選定一家在裝飾裝修上具有豐富經(jīng)驗，特別是具有豐富酒店裝飾施工經(jīng)驗的裝飾企業(yè)作為裝飾總承包單位；裝飾總承包單位負(fù)責(zé)統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理精裝修項目各分包（如衣柜、廚房、地毯、欄桿等）的施工及交叉作業(yè)。七、進度管理1、目標(biāo)明確合理，制定合理的、科學(xué)的項目開發(fā)進度計劃，把握好“開工”、“開售”、“竣工”、“交付”四個時間節(jié)點，控制項目開發(fā)的總進度； 2、總承包施工組織計劃及各專業(yè)分包施工進度計劃要與總開發(fā)計劃有機結(jié)合，并通過合同管理措施和經(jīng)濟手段來控制施工單位嚴(yán)格按計劃執(zhí)行；3、

8、與總承包單位共同協(xié)調(diào)好各承包商交叉作業(yè)的時間與空間關(guān)系，出現(xiàn)因交叉作業(yè)而影響項目整體進度的，由總承包單位承擔(dān)責(zé)任。依據(jù)分包進場計劃，合理安排各分包商進場、退場時間；4、主要材料、設(shè)備的采購、招標(biāo)及入場時間要根據(jù)項目總開發(fā)計劃的要求作好嚴(yán)密計劃，做到既不太早進場又不影響進度；合理確定甲供材料，甲供材料的范圍、交接方式要事先周密確定，計入工程招投標(biāo)合同條件，并嚴(yán)格按合同履約。八、質(zhì)量管理1、加強施工現(xiàn)場管理，督促施工單位加強對施工人員的崗前培訓(xùn)和施工技術(shù)交底，確保施工嚴(yán)格按照設(shè)計圖紙和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)施工。提高現(xiàn)場管理的質(zhì)量，還要從細(xì)節(jié)做起，對每道工序進行嚴(yán)格控制，對關(guān)鍵工序?qū)嵭袠影逡分疲?、充分發(fā)揮監(jiān)

9、理單位對現(xiàn)場施工的監(jiān)督管理職能，讓監(jiān)理單位嚴(yán)格管理施工項目的質(zhì)量與安全。對于監(jiān)理單位不到位的管理，采取經(jīng)濟手段促使其改進；3、合理確定甲供材料及甲控材料，要嚴(yán)格把握施工相關(guān)材料、半成品和設(shè)備的質(zhì)量關(guān)；嚴(yán)格控制材料、半成品和設(shè)備的送檢及檢驗；4、針對珠海市質(zhì)量通病的關(guān)鍵節(jié)點，除先做樣板、確定工藝外，還要求監(jiān)理單位重點監(jiān)理；及時進行工序驗收和隱蔽驗收，避免工程質(zhì)量隱患；及時辦理相關(guān)工程資料并歸檔。九、成本管理1、培養(yǎng)全體項目管理人員的成本管理意識；設(shè)立專職預(yù)算人員，堅持簽證辦理與審核分離的原則；嚴(yán)格審查工程進度款，嚴(yán)格控制工程變更和簽證，分析設(shè)計變更原因及責(zé)任人；2、編制項目目標(biāo)成本；通過招標(biāo)挑選

10、一家實力強、有經(jīng)驗的造價咨詢公司編制項目工程預(yù)算，并將主要經(jīng)濟指標(biāo)反饋至設(shè)計單位進行經(jīng)濟合理性調(diào)整；3、建立合同成本臺賬管理體系，跟蹤實時成本，及時生成動態(tài)成本，控制實付成本，并及時進行成本控制（按月來進行，對偏差進行處理，前面超了，后面壓縮，不斷修正）；4、統(tǒng)一各類資料格式，嚴(yán)格辦理程序，確保相關(guān)資料手續(xù)完整齊備；工程結(jié)算要嚴(yán)謹(jǐn)核實工程量、審核單價、追究違約、避免索賠；5、通過比較、鑒別、洽商、考察、評估等方法建立適合自身需要的各工程內(nèi)容方面的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等承包商和材料設(shè)備供應(yīng)商資源庫。十、竣工（收尾）管理1、進入項目收尾竣工階段可建立一個由開發(fā)商主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭、整合工程管理、銷售、技術(shù)、開發(fā)、材供、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項目收尾臨時機構(gòu)，與工程項目管理現(xiàn)場人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交工作；2、針對發(fā)生工程質(zhì)量和拖延工期問題后相互扯皮，責(zé)任又不好界定的情況，要依據(jù)合同、充分考慮實際情況，一切以質(zhì)量、進度為中心的原則進行協(xié)商快速處理；若相關(guān)方不接受協(xié)商處理結(jié)構(gòu)，交仲裁機