土地儲(chǔ)備開發(fā)過程中成本淺論

1、土地儲(chǔ)備開發(fā)過程中成本淺論土地儲(chǔ)備開發(fā)過程中成本淺論2010-06-11 23：28一、總論二、土地儲(chǔ)備制度和土地一級(jí)開發(fā)制度建立的背景三、機(jī)構(gòu)設(shè)置及政策依據(jù)四、土地開發(fā)成本構(gòu)成及定價(jià)原則：(一)、征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)(二)、收購(gòu)、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用(三)、政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用(四)、招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用(五)、土地開發(fā)資金的籌措及回收五、土地開發(fā)資金的籌措及回收六、目前工作中存在的問題七、土地儲(chǔ)備開發(fā)過程中做好成本控制的建議關(guān)鍵詞儲(chǔ)備、開發(fā)、征地、拆遷、成本。摘要建立土地儲(chǔ)備制度和土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)是城市土地管理制度的進(jìn)步,其目的就是政府利用壟斷地位對(duì)房地產(chǎn)

2、市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控,并使之健康發(fā)展。為使這一新制度能夠得以實(shí)施，并能夠做到行之有效，首先是法律、法規(guī)的建立、建全和完善，用于規(guī)范和指導(dǎo)制度的建立、完善和提高，其次就是成立相應(yīng)的機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)。其次是規(guī)范土地開發(fā)成本構(gòu)成，就是要用制度的方式把成本范圍界定清楚，防止出現(xiàn)認(rèn)識(shí)上的差異。再有就是土地開發(fā)資金的籌措及回收辦法的制定，就是要明確此項(xiàng)工作如何籌措資金，通過什么方式收回資金。這一制度的建立，必然有一個(gè)逐步完善并不斷提高的過程，這就要求相關(guān)單位和工作人員能夠正確理解自身職責(zé)、認(rèn)真行使權(quán)力和承擔(dān)義務(wù)、正確地處理好工作中的各種關(guān)系。緒論北京市于2001年4月組建了土地整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，并于2002年初建立了北京

3、市土地交易市場(chǎng)。近六年來，在建立并完善公開、公平、公正的土地市場(chǎng)體制、機(jī)制、秩序等方面取得了明顯成效，深化土地使用制度改革工作進(jìn)展順利。2005年4月11日，市政府印發(fā)了北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法(試行)，標(biāo)志著全市深化土地使用制度改革進(jìn)入了新階段。但是，由于不同層次的利益驅(qū)使，在國(guó)家一系列調(diào)控措施發(fā)布之后，各地區(qū)依然是積極尋找對(duì)策，使宏觀調(diào)控措施成效甚微，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然過熱，這顯然違背了國(guó)家的調(diào)控政策。國(guó)務(wù)院于2006年5月17日出臺(tái)了國(guó)六條，5月29日建設(shè)部等9部委又聯(lián)合發(fā)出國(guó)六條細(xì)則-關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見，用更強(qiáng)力的政策措施，進(jìn)一步表明國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的決

4、心。一、總論土地儲(chǔ)備制度和土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)的基本思路是由城市政府的委托機(jī)構(gòu)，依法通過收購(gòu)、收回、征收等方式儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地，并組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在完成一系列前期開發(fā)整理工作后，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。然后根據(jù)城市土地年度計(jì)劃，通過招、拍、掛的方式有計(jì)劃地將具備條件的土地推入市場(chǎng)，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營(yíng)管理制度。由于我國(guó)土地儲(chǔ)備制度和土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)制度建立的時(shí)間不長(zhǎng)，理論指導(dǎo)和法律規(guī)范還十分缺乏，也沒有比較成熟的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，所以運(yùn)行中也存在不少需要進(jìn)行一步研究和探討的問題。二、土地儲(chǔ)備制度和土地一級(jí)開發(fā)制度建立的背景2001年4月30日，國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土

5、地資產(chǎn)管理的通知國(guó)發(fā)200115號(hào)發(fā)布，通知對(duì)加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)的管理提出六條意見。2002年北京市出臺(tái)了北京市人民政府批轉(zhuǎn)市國(guó)土房管局關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地自身建立土地儲(chǔ)備制度意見的通知中有六條具體意見：實(shí)行土地供應(yīng)計(jì)劃管理，嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量；嚴(yán)格實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度；建立土地有形市場(chǎng)，加強(qiáng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系，大力推行國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣；加強(qiáng)地價(jià)管理；規(guī)范土地審批的行政行為；建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力。2005年5月，市政府出臺(tái)了北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法，同年8月，市國(guó)土資源局、市發(fā)改委、市規(guī)劃委、市建委、市財(cái)政局四部門聯(lián)合制定出臺(tái)了北京市土地儲(chǔ)備和土地一

6、級(jí)開發(fā)暫行辦法。上述相關(guān)文件的頒布和實(shí)施標(biāo)志著我市深化土地使用制度改革進(jìn)入了新階段。三、土地開發(fā)成本構(gòu)成及定價(jià)原則北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法第二十四條，對(duì)土地開發(fā)成本的內(nèi)容進(jìn)行了明確的界定，土地儲(chǔ)備開發(fā)成本包括：(1)征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)；(2)收購(gòu)、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；(3)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；(4)招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；(5)貸款利息；(6)土地儲(chǔ)備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)以及經(jīng)同級(jí)財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出。上述六個(gè)部分完整地構(gòu)成了土地開發(fā)成本，為我們進(jìn)行土地開發(fā)成本核算工作提供了依據(jù)。(一)：征地、拆

7、遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)1、依據(jù)土地管理法第四十七條，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征用其他土地的補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。2004年5月，北京市人民政府公布北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法第148號(hào)令，對(duì)在我市行政區(qū)劃內(nèi)征地補(bǔ)償、人員安置等事宜以法規(guī)的形式予以明確。特別強(qiáng)調(diào)了征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平適時(shí)調(diào)整。同時(shí)要求征地單位與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在不低于征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，協(xié)商簽定書面征地補(bǔ)償安置協(xié)議。從

8、法規(guī)上明確要保障被征地農(nóng)民的最低生活水平，明確了協(xié)商是征地的工作原則。2、北京市城市房屋拆遷管理辦法(第87號(hào)令)、北京市集體土地房屋拆遷管理辦法(第124號(hào)令)中均對(duì)被拆遷人如何得到補(bǔ)償以及補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算方法進(jìn)行了規(guī)定，從法規(guī)上確定了既要保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益不受損害、又要防止拆遷成本不合理增加的工作原則。3、有關(guān)稅費(fèi)事宜。相關(guān)費(fèi)用的發(fā)生主要為評(píng)估報(bào)務(wù)、拆遷服務(wù)、拆除工程及相關(guān)政府收費(fèi)、繳費(fèi)等。此類工作政策制度完善，市場(chǎng)化程度高，同業(yè)竟?fàn)幖ち?，其費(fèi)用水平總體低于相關(guān)指導(dǎo)性價(jià)格。上述工作也是整個(gè)征地拆遷工作中矛盾最少、透明度最高、費(fèi)用可控性最好的方面。(二)收購(gòu)、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)

9、用1、土地收購(gòu)：土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在土地二、三級(jí)市場(chǎng)上，根據(jù)土地儲(chǔ)備和供應(yīng)計(jì)劃，在同等條件下，優(yōu)先購(gòu)買土地使用權(quán)，增加土地儲(chǔ)備的活動(dòng)。2、土地回收：土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)代表政府按照法律、法規(guī)等收回土地使用權(quán)的行為和過程。土地回收主要是對(duì)城市存量土地，可以是無(wú)償?shù)?，但多?shù)情況是有償?shù)摹?、土地置換：土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)布局，對(duì)原來在城區(qū)內(nèi)不符合城市規(guī)劃或?qū)Τ鞘性侔l(fā)展有阻礙的企業(yè)和單位進(jìn)行用地布局調(diào)整結(jié)構(gòu)，用儲(chǔ)備土地置換出原企業(yè)或單位的土地的行為。上述三種方式的補(bǔ)償是以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格為依據(jù)，并輔之以相關(guān)配套政策，但利益分配機(jī)制的重新建立及合理、有效地實(shí)施是一個(gè)需要正確處理好問題。(

10、三)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用土地儲(chǔ)備和土地一級(jí)開發(fā)工作中的市政建設(shè)一項(xiàng)重要內(nèi)容，其中包括城市的給水、排水、道路、燃?xì)狻⒐?、電信、有線電視、電力等工程(橋梁、隧道工程一般不計(jì)入)的咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、貫通、驗(yàn)收及使用等項(xiàng)工作。此類工作的重點(diǎn)是咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)工作，這三部分工作內(nèi)容質(zhì)量的高低，將直接決定整個(gè)開發(fā)過程中市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用支出的多少。正確處理好滿足當(dāng)前需求、留有發(fā)展空間、規(guī)劃布局合理、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益協(xié)調(diào)的關(guān)系是市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的難點(diǎn)。(四)招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用包括：貸款利息、土地儲(chǔ)備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)

11、用，不可預(yù)見費(fèi)以及經(jīng)同級(jí)財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出。上述費(fèi)用中，除貸款利息、不可預(yù)見費(fèi)兩外，其他費(fèi)用的支出基本上可以控制在預(yù)算額度內(nèi)，首先是定額管理制度的約束，其次是監(jiān)督機(jī)制和市場(chǎng)機(jī)制的作用。貸款利息費(fèi)用支出的控制主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面；一是開發(fā)計(jì)劃實(shí)施與銷售完成在時(shí)間上的吻合程度，兩者差異小，利息的計(jì)劃外支出就小，否則就大。二是二級(jí)開發(fā)商是否能夠按合同約定如期支付土地開發(fā)費(fèi)用，按目前規(guī)定，二級(jí)開發(fā)商取得土地使用權(quán)時(shí)與土地開發(fā)方簽訂土地開發(fā)補(bǔ)償合同，合同在執(zhí)行過程中；一方面由于土地開發(fā)方義務(wù)未盡，凈地不凈、生地熟掛產(chǎn)生違約責(zé)任；另一方面由于二級(jí)開發(fā)商資金支付出現(xiàn)困難，不能按時(shí)支付開發(fā)費(fèi)用，產(chǎn)

12、生違約責(zé)任；再有就是不可預(yù)見的第三方原因，產(chǎn)生的相關(guān)責(zé)任，影響到開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)用的收入和支付。上述三種情況都會(huì)影響到貸款利息的調(diào)整。不可預(yù)見的計(jì)取對(duì)于測(cè)算土地開發(fā)成本，為決策提供依據(jù)而言是有益的，既在建設(shè)期前核定計(jì)劃成本。而在項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束后最終審核時(shí)，相關(guān)成本費(fèi)用是以合理的實(shí)際發(fā)生額為依據(jù)，儼然已經(jīng)不存在不可預(yù)見事宜，除非是凈地不凈、生地熟掛的現(xiàn)象繼續(xù)發(fā)生，所以在成本項(xiàng)目構(gòu)成中，不應(yīng)該有此項(xiàng)費(fèi)用。通過上述費(fèi)用的發(fā)生過程，擬儲(chǔ)備開發(fā)的土地完成開發(fā)工作，達(dá)到土地供應(yīng)條件，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可根據(jù)市場(chǎng)情況，按招、拍、掛的方式向市場(chǎng)供應(yīng)熟地四、土地開發(fā)資金的籌措及回收資金籌措分為兩種：一是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資

13、金、辦理相關(guān)手續(xù)等并組織實(shí)施。二是由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理相關(guān)手續(xù)等并組織實(shí)施。從辦法的制定原則可以看出，是強(qiáng)調(diào)的抓兩頭、放中間：一個(gè)是抓儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃，重點(diǎn)抓哪些項(xiàng)目可以進(jìn)入一級(jí)開發(fā)，抓一個(gè)總量的控制。另一頭抓供地，抓一個(gè)宏觀調(diào)控，抓一個(gè)總量的控制。這一點(diǎn)是充分體現(xiàn)了政府主導(dǎo)，市場(chǎng)化運(yùn)作的方針。資金回收有兩種情況：土地儲(chǔ)備開發(fā)完成后依法以出讓方式供應(yīng)的，由政府與受讓人簽訂土地出讓合同，同時(shí)由土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位與受讓人簽訂土地儲(chǔ)備開發(fā)補(bǔ)償合同，收回土地儲(chǔ)備開發(fā)成本。土地儲(chǔ)備開發(fā)完成后依法以劃撥方式供應(yīng)的，土地儲(chǔ)備開發(fā)成本由土地使用權(quán)人承擔(dān)。六、目前工作中存在的問題為了正確認(rèn)識(shí)土地儲(chǔ)備開發(fā)工

14、作中所存在的問題，我們選定一個(gè)案例行分析，以解決帶有普遍性的問題。近年來，海淀區(qū)為推進(jìn)開發(fā)工作，在山后地區(qū)制定了區(qū)域性的指導(dǎo)政策：其征地補(bǔ)償費(fèi)的指導(dǎo)性價(jià)格為平均為每畝十萬(wàn)元人民幣，安置補(bǔ)助費(fèi)用為平均每畝五萬(wàn)元人民幣，地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是另行計(jì)算。下面是對(duì)近期海淀區(qū)及其他地區(qū)相關(guān)項(xiàng)目的征地公告和交易公告進(jìn)行的統(tǒng)計(jì)分析(祥見附表1和附表2)。海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)三個(gè)地塊的征地及交易情況如下：(1)海淀區(qū)民兵訓(xùn)練基地征地及安置補(bǔ)助費(fèi)是14.75萬(wàn)元/畝，完成開發(fā)程度是三通一平。(2)溫泉鎮(zhèn)D1地塊征地及安置補(bǔ)助費(fèi)是15.55萬(wàn)元/畝，掛牌價(jià)是153.82萬(wàn)元/畝，成交價(jià)是259.68萬(wàn)元/

15、畝，完成開發(fā)程度是七通一平。(3)溫泉鎮(zhèn)D2地塊征地及安置補(bǔ)助費(fèi)是15.55萬(wàn)元/畝，掛牌價(jià)是184.39萬(wàn)元/畝，成交價(jià)是185.82萬(wàn)元/畝，完成開發(fā)程度是七通一平。海淀區(qū)民兵訓(xùn)練基地征地及安置補(bǔ)助費(fèi)按14.75萬(wàn)元/畝計(jì)算，可以說是充分體現(xiàn)了為了公共利益的需要這一征地原則，被征地農(nóng)民目前對(duì)這一結(jié)果是沒有異議的。而從D1、D2地塊的交易情況看，其用途是商業(yè)開發(fā)，其與為了公共利益的需要是有相當(dāng)?shù)牟罹嗟?，而被征地農(nóng)民在對(duì)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格不了解時(shí)，也基本認(rèn)同了補(bǔ)償價(jià)格略高于為了公共利益的需要征地價(jià)格的作法，但二級(jí)交易中的掛來源：(-土地儲(chǔ)備開發(fā)過程中成本淺論_熱鍋上的螞蟻_新浪博客牌價(jià)和成交價(jià)讓他們

16、看到其間差異的巨大。目前，被征地方已經(jīng)提出了二次補(bǔ)償要求，這一要求處理的好壞，將直接影響到該地區(qū)其它地塊開發(fā)工作的順利進(jìn)行。這一簡(jiǎn)單的比較，使我們應(yīng)該承認(rèn)，征地目的的不同，最終表現(xiàn)在利益取向上是不同的，為了公共利益的需要征地和為了商業(yè)開發(fā)征地在征地之初就應(yīng)該是有區(qū)別的，用相近似的標(biāo)準(zhǔn)去指導(dǎo)或影響征地工作看來是的有缺陷，但如何正確區(qū)別和對(duì)待是一個(gè)非常復(fù)雜的政策問題。在D1、D2地塊規(guī)劃范圍內(nèi)不包括拆遷工作，因此D1、D2地塊的掛牌價(jià)中的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的計(jì)取，必然是以溫泉鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃范圍全部拆遷補(bǔ)償?shù)念A(yù)算費(fèi)用為依據(jù)，通過必要的數(shù)學(xué)處理而計(jì)提的，其市政工程建設(shè)費(fèi)用計(jì)取也是如此。這就帶來兩個(gè)問題：一是開發(fā)

17、成本預(yù)算的準(zhǔn)確性如何?時(shí)效性如何?二是開發(fā)成本如何控制?由誰(shuí)控制?這實(shí)際上是事前審核與事終審定的關(guān)系問題，是政府如何控制土地開發(fā)成本，防止政府收益流失的問題。今天看，這個(gè)問題必須認(rèn)真對(duì)待的。理性地講，區(qū)域性的開發(fā)建設(shè)工作，統(tǒng)一規(guī)劃分期實(shí)施是客觀要求，而如何控制好開發(fā)成本，保證政府收益不流失是一個(gè)難點(diǎn)問題。溫泉鎮(zhèn)D2地塊在5月30被大連正源房屋開發(fā)公司購(gòu)得，價(jià)格為8.2億元，樓面價(jià)為3192元/平方米。而一個(gè)多月前的4月18日，北辰集團(tuán)以11.5億元的高價(jià)拍得溫泉鎮(zhèn)D1地塊，樓面價(jià)達(dá)到4863元/平方米。時(shí)間只相差一個(gè)多月，溫泉鎮(zhèn)地塊的價(jià)格就降了三成多。而這期間恰恰是因?yàn)槌雠_(tái)了國(guó)六條及建設(shè)部等9

18、部委又聯(lián)合發(fā)出國(guó)六條細(xì)則，從這一點(diǎn)上看，我市以前所實(shí)行竟價(jià)中標(biāo)方式?jīng)]能起到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控作用，反而是推波助瀾。海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)土地一級(jí)開發(fā)的關(guān)系；市土地儲(chǔ)備整理中心委托區(qū)中心，區(qū)中心委托北部新區(qū)開發(fā)建設(shè)辦公室具體實(shí)施。從這種關(guān)系中我們可以看出，真正的利益中心是北部新區(qū)開發(fā)建設(shè)辦公室，是他促成了D1、D2地塊的高價(jià)掛牌，是利益的驅(qū)使。而成交機(jī)制是造成天價(jià)成交真正原因，是制度問題。從二級(jí)交易公告可以看出，海淀地區(qū)新征建設(shè)用地的熟地掛牌價(jià)格還是明顯高于其他同類基準(zhǔn)地價(jià)或僅差一類的地區(qū)的。從開發(fā)成本項(xiàng)目中分析，只有征地、拆遷這兩項(xiàng)目費(fèi)用支出可能產(chǎn)生這種明顯的差距，或者說只有征地、拆遷這兩項(xiàng)分地區(qū)管理的指

19、導(dǎo)性價(jià)格是產(chǎn)生這種差異的原因，其他費(fèi)用也可以有差距，但絕不會(huì)是成倍的。應(yīng)該承認(rèn)，在被征地人、被拆遷人獲得可能高于其他地區(qū)補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)，也存在政府被收益分流的情況，因?yàn)閽炫贫▋r(jià)的基礎(chǔ)是分灘計(jì)提。六、土地儲(chǔ)備開發(fā)過程中做好成本控制的建議我市于2001年4月批準(zhǔn)組建了北京市土地整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，并于2002年初建立了北京市土地交易市場(chǎng)。近六年來，在建立并完善公開、公平、公正的土地市場(chǎng)體制、機(jī)制、秩序等方面取得了明顯成效，深化土地使用制度改革工作正在逐步推進(jìn)。但在看到成績(jī)的同時(shí)，我們也應(yīng)清醒地認(rèn)識(shí)到，土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)工作任重道遠(yuǎn)，特別是成本控制工作。結(jié)合工作中遇到的問題，具體建議如下：(一)目前，政策實(shí)施的條件不健全,配套文件尚未出臺(tái),這在一定程度上制約了土地一級(jí)開發(fā)工作的順利進(jìn)行。在這種情況下，應(yīng)當(dāng)提高土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的行政地位，改由部門領(lǐng)導(dǎo)為政府領(lǐng)導(dǎo)，以政府的意志來統(tǒng)一各相關(guān)部門的思想和行動(dòng)，最大限度地降低其他部門對(duì)土地儲(chǔ)備開發(fā)工作的負(fù)面干預(yù)，加強(qiáng)和促進(jìn)其對(duì)土地儲(chǔ)備開發(fā)工作的正面配合。(二)妥善解決土地一級(jí)開發(fā)的資金來源，既然土地一級(jí)開發(fā)由政府壟斷，那