居間合同及案例模版

1、居間合同及案例合 同 模 版注意事項(xiàng)為了維護(hù)您的合法權(quán)益，確保交易的安全，請(qǐng)?jiān)谑褂帽竞贤侗厩白屑?xì)閱讀下列注意事項(xiàng)：1、本合同為根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定制定的通用性示范文本；2、如有必要，請(qǐng)根據(jù)具體的交易背景、交易目的等適當(dāng)修改、調(diào)整本合同范本的相關(guān)條款；居間合同一、居間合同的概念及特點(diǎn)居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù),委托人支付報(bào)酬的合同。其中報(bào)告訂立合同機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)的一方為居間人，給付報(bào)酬的一方為委托人。居間合同的特征;l、居間人只是協(xié)助促成委托人與第三人訂立合同，自身并不參與委托人與第三人之間的合同。居間人為委托人提供訂約機(jī)會(huì)或者是為訂約進(jìn)行

2、媒介活動(dòng)。居間合同的目的是使委托人與第三人訂立合同。在居間人為委托人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或?yàn)橛喖s提供媒介的過(guò)程中,居間人僅是一個(gè)中介人，他既不代表委托人，也不代表相對(duì)人,他不是交易任何一方的代理人。居間人不直接參與交易雙方的談判，在決定交易雙方權(quán)利義務(wù)內(nèi)容上并不體現(xiàn)居間人的意思，這些特征體現(xiàn)了居間合同的居間性。2、居間合同是有償合同。居間是一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng),只要居間成功,委托人座向居間人支付一定的報(bào)酬和從事居間活動(dòng)所支付的費(fèi)用。如果沒(méi)有報(bào)酬，就不是居間合同3居間合同主體的特殊性居間合同的一方主體居間人具有特殊性，居間人必須具備合法的法律資格,只有經(jīng)過(guò)工商部門核準(zhǔn)登記可以從事居間營(yíng)業(yè)的法人或公民才可以為居間

3、人。居間人應(yīng)具備相應(yīng)的法律和專業(yè)業(yè)務(wù)知識(shí)、能力、經(jīng)驗(yàn)和信息。法律應(yīng)規(guī)定機(jī)關(guān)法人、領(lǐng)導(dǎo)干部等有特殊職權(quán)的人不得從事居間活動(dòng)。二、居間人的義務(wù)。、居間人介入的義務(wù)。居間人在從事居間活動(dòng)中，委托人或者合同的相對(duì)人要求其保守姓名或者商號(hào)的名稱的,居間人應(yīng)當(dāng)遵守委托人或者合同相對(duì)人的要求,意味著在合同簽訂過(guò)程中一方不與相對(duì)方見(jiàn)面，其簽訂合同的事務(wù)由居間人以履行輔助人的身份負(fù)履行責(zé)任。居間人的介入義務(wù)是為最終達(dá)到保守秘密的目的而實(shí)現(xiàn)的,居間人在保守委托人及合同相對(duì)人姓名、商號(hào)的名稱的同時(shí)，應(yīng)保守在其居間活動(dòng)中獲悉的雙方當(dāng)事人的商業(yè)秘密。、居間人忠實(shí)義務(wù)在居間中,對(duì)于相對(duì)人的信用狀況，相對(duì)人將用于交易的標(biāo)的

4、物的存續(xù)狀況等，居間人應(yīng)就其所知如實(shí)向委托人報(bào)告。但是需要指出的是，居間人對(duì)于相對(duì)人，并不負(fù)有報(bào)告委托人有關(guān)情況的義務(wù)。在媒介居間中，居間人應(yīng)將有關(guān)訂約的事項(xiàng)向各方當(dāng)事人如實(shí)報(bào)告，也就是說(shuō),不僅應(yīng)將相對(duì)人的情況報(bào)告給委托人，而且也應(yīng)將委托人的情況報(bào)告給相對(duì)人。不論是居間人是同時(shí)受相對(duì)人的委托,還是未受相對(duì)人的委托，居間人均負(fù)有向委托人和相對(duì)人雙方報(bào)告的義務(wù)。基于此，媒介居間人的報(bào)酬原則上由交易雙方當(dāng)事人即委托人和相對(duì)人平均分?jǐn)?。居間合同的性質(zhì)是一種提供服務(wù)的合同,委托人與居間人訂約的目的就是依合同實(shí)施中介服務(wù),只有忠實(shí)報(bào)告義務(wù)才能達(dá)到中介服務(wù)的目的。 3、促成雙方成交的義務(wù)。促成雙方成交的義務(wù)

5、是居間人為保證居間人的收益權(quán)利的積極手段。合同法規(guī)定“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按約約定支付報(bào)酬?！痹摋l規(guī)定居間人索取報(bào)酬的前提是“促成合同的成立，”合同未成立,居間人則無(wú)利益保證，合同法規(guī)定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬?！?判斷“促成合同成立”的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是： 看委托人與相對(duì)人是否成立合同關(guān)系； 看居間人的居間活動(dòng)是否為合同的成立起到促進(jìn)作用，例如提供便利、降低難度、加快進(jìn)度等。若居間人的居間活動(dòng)對(duì)于合同的成立完全或基本上無(wú)助益，則不能認(rèn)為促成合同成立。問(wèn)題:客戶簽訂合同后一旦解約，房地產(chǎn)中介企業(yè)是否完成居間義務(wù)，可以收取服務(wù)費(fèi)嗎?根據(jù)合同法的規(guī)定,居間人促成合同成立的，委托

6、人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。即公司促成買賣雙方簽訂買賣合同,或者租賃雙方簽訂租賃合同，公司就完成了居間義務(wù),客戶應(yīng)當(dāng)支付服務(wù)費(fèi)。當(dāng)然,房地產(chǎn)中介企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)客戶解約的情況,區(qū)別對(duì)待。如有些房地產(chǎn)中介企業(yè)規(guī)定,買賣雙方簽訂買賣合同后,因買賣一方的行為致使該交易無(wú)法履行,則公司承諾退還另一守約方已支付公司的服務(wù)費(fèi)。由此可見(jiàn),違約方應(yīng)該支付服務(wù)費(fèi),守約方不需支付。案例一:劉先生在上海某正規(guī)房地產(chǎn)中介企業(yè)的某門店掛牌出售位于黃浦區(qū)青島路的一處物業(yè)。200年1月，劉先生與孫先生簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，在稅費(fèi)一覽表中確認(rèn)的服務(wù)費(fèi)金額為2800元。簽訂合同后，劉先生心生悔意，不去辦理過(guò)戶手續(xù)。中介門店向其發(fā)出告知

7、函,催告前去辦理過(guò)戶。最終,劉先生沒(méi)有辦理過(guò)戶手續(xù),并私下與孫先生簽訂解約協(xié)議。該中介公司客法部接到案件后，向法院提起訴訟，要求劉先生支付服務(wù)費(fèi)4200元，并提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)委托合同、房地產(chǎn)買賣合同、告知函等證據(jù)。在開(kāi)庭過(guò)程中,劉先生極力辯解，將解約的過(guò)錯(cuò)歸咎于該中介公司及孫先生，并表示只愿意支付800元服務(wù)費(fèi)。但是，最終經(jīng)法庭裁定認(rèn)為，劉先生與孫先生簽訂了買賣合同即證明該中介公司居間成功，告知函及快遞單證明劉先生對(duì)于解約存在過(guò)錯(cuò)。因此法院最終判決,劉先生向該中介公司支付0000元服務(wù)費(fèi)。案例二:溫州的張先生在北京珠江駿景小區(qū)買了一套住房，后張先生通過(guò)中介公司將房子以1萬(wàn)余元的價(jià)格出售給梁女士。

8、在梁女士支付了50萬(wàn)元定金,并已按約定提供了款項(xiàng)供張先生還清了銀行貸款后,張先生以受到欺詐為由,拒絕辦理房產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)。為此,梁女士告上法院,要求張先生繼續(xù)履行合同,配合辦理房產(chǎn)證手續(xù)。張先生同時(shí)也反訴要求撤銷與梁女士房屋買賣合同。4月日,北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院對(duì)此案進(jìn)行了一審宣判，梁女士贏得了這場(chǎng)官司。 07年8月23日，張先生作為出賣人與梁女士及房地產(chǎn)中介公司簽訂了房屋買賣居間合同,約定中介公司提供中介服務(wù)，促成張先生與梁女士訂立珠江駿景園中區(qū)一套房屋的買賣合同，居間服務(wù)費(fèi)為220元。在房屋買賣居間合同中的第二部分房屋買賣合同中約定，該房屋的成交價(jià)格為16萬(wàn)元，張先生應(yīng)當(dāng)于2007年月日前向

9、梁女士交房,雙方應(yīng)當(dāng)于200年1月1日前與中介公司到房屋權(quán)屬登記部門辦理過(guò)戶手續(xù)。雙方在該部分中明確，均已知曉張先生所賣房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證。同日，梁女士與張先生又簽訂了北京市房屋買賣合同,約定總房款12萬(wàn)元整，梁女士應(yīng)在簽訂本合同時(shí)，即支付房款定金0萬(wàn)元,在辦理過(guò)戶并領(lǐng)取新的房屋所有權(quán)證后三個(gè)工作日內(nèi)支付全部房款（已付定金轉(zhuǎn)為房款)。 合同簽訂后,梁女士將購(gòu)房定金50萬(wàn)元支付給張先生。同日,梁女士與張先生還簽訂了無(wú)產(chǎn)權(quán)證明特別協(xié)議,明確梁女士明知張先生的房屋產(chǎn)權(quán)證明正在辦理當(dāng)中，并愿意在產(chǎn)權(quán)證明下發(fā)之前同張先生簽訂居間及買賣合同；張先生承諾在2007年0月1日前將房屋產(chǎn)權(quán)證明辦理完畢。 10月4日

10、,張先生將房屋鑰匙交給了梁女士，后梁女士入住了這套房屋。1月日，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議約定,梁女士同意在總房款126萬(wàn)元的基礎(chǔ)上，增加79800元。張先生在簽署本協(xié)議之日起在2007年12月1日前負(fù)責(zé)還清銀行貸款并解除抵押,款項(xiàng)由梁女士負(fù)責(zé)作為已付房款。在房產(chǎn)證辦理完畢后,張先生取得房產(chǎn)證五日內(nèi)需配合梁女士辦理完公證或過(guò)戶手續(xù)，否則視為違約。梁女士在辦理公證當(dāng)日，須給付張先生尾款、否則視為違約。2月5日，張先生收到梁女士給付的購(gòu)房二期款4705元?，F(xiàn)梁女士已經(jīng)按約定提供了款項(xiàng)供張先生償還銀行貸款,銀行貸款現(xiàn)在也已經(jīng)還清，但張先生卻覺(jué)得房子賣得有點(diǎn)虧，便以對(duì)中介機(jī)構(gòu)的信任和長(zhǎng)期在溫州生活,不了解該房屋

11、的市場(chǎng)價(jià)格，中介公司不讓其有機(jī)會(huì)和充足的時(shí)間了解行情為由，認(rèn)為受到中介公司和梁女士的欺詐，拒絕辦理房產(chǎn)證。梁女士見(jiàn)合同無(wú)法繼續(xù)履行，便起訴到法院,要求張先生繼續(xù)履行合同，辦理房產(chǎn)證，并配合辦理房屋買賣相關(guān)事宜。 張先生在法庭上稱，在買賣過(guò)程中，本人受到欺詐,賣房行為不是本人的真實(shí)意思表示,故反訴要求撤銷與梁女士及中介公司訂立的房地產(chǎn)買賣合同，由此造成的損失由中介公司承擔(dān)；責(zé)令梁女士從占有的房屋搬出，并返還該房屋及相關(guān)資料。中介公司作為第三人稱,不能過(guò)戶是由于張先生違約，不是中介公司的原因。同意協(xié)助梁女士辦理過(guò)戶手續(xù)。在本次交易的過(guò)程中不存在欺詐行為,我公司按照事實(shí)情況完成協(xié)助買賣義務(wù)。 豐臺(tái)法

12、院審理后認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)。梁女士與張先生簽訂的房屋買賣合同及居間合同是雙方的真實(shí)意思表示，雙方均應(yīng)按照合同履行各自的義務(wù)。房產(chǎn)交易是公民社會(huì)交易活動(dòng)中的重要組成部分，張先生作為房屋所有人,理應(yīng)在對(duì)欲售房屋的狀況及市場(chǎng)價(jià)格仔細(xì)了解后,以嚴(yán)謹(jǐn)、審慎的態(tài)度簽訂房屋買賣合同?，F(xiàn)其以對(duì)中介機(jī)構(gòu)的信任和長(zhǎng)期在溫州生活，不了解該房屋的市場(chǎng)價(jià)格,中介公司不讓其有機(jī)會(huì)和充足的時(shí)間了解行情為由,認(rèn)為受到中介公司和梁女士欺詐的答辯意見(jiàn)，無(wú)據(jù)佐證，本院不予采信。張先生關(guān)于中介公司、梁女士利用其疏忽，將房款萬(wàn)元寫成定金,并以賠償10萬(wàn)元對(duì)其進(jìn)行威脅，脅迫其簽訂補(bǔ)充協(xié)議的答辯意見(jiàn),因在雙方所簽的房屋買賣合同

13、、錢款交付書等三份交易文件中均已明確購(gòu)房定金為50萬(wàn)元，張先生在此稱系中介公司、梁女士利用其疏忽所為，沒(méi)有事實(shí)依據(jù),本院不予采信。梁女士與張先生簽訂購(gòu)買豐臺(tái)區(qū)珠江駿景園中區(qū)房屋的合同時(shí),雖然該房屋尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第三十七條第(六)項(xiàng)亦規(guī)定關(guān)于未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得交易，但中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法系行政管理性法律，該法此項(xiàng)規(guī)定旨在規(guī)范房屋交易的行政管理，而非禁止交易關(guān)系,所涉及事項(xiàng)亦不損害國(guó)家利益和社會(huì)利益，故在性質(zhì)上屬于管理性禁止規(guī)范,并非效力性禁止規(guī)范，故張先生、梁女士所簽房屋買賣合同有效?，F(xiàn)梁女士已經(jīng)累計(jì)向張先生支付00余萬(wàn)元,履行了大部

14、分合同義務(wù),并已經(jīng)實(shí)際入住所購(gòu)房屋，張先生不協(xié)助梁女士辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，違反了合同義務(wù),應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。梁女士要求張先生繼續(xù)履行合同,辦理房產(chǎn)證，配合辦理房屋買賣手續(xù)的訴訟請(qǐng)求本院予以支持。張先生要求撤銷與梁女士及中介公司訂立的房地產(chǎn)買賣合同，由此造成的損失由中介公司承擔(dān)；責(zé)令梁女士從占有的房屋搬出,并將該房屋及相關(guān)資料返還的反訴請(qǐng)求,沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù),本院不予支持。 綜上所述，判決張先生于本判決生效后十五日內(nèi)協(xié)助梁女士辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù),中介公司提供必要的協(xié)助;駁回張先生的反訴請(qǐng)求。案例三:每套房屋只有一本產(chǎn)權(quán)證，而購(gòu)買了二手房的邱女士手中持有一本產(chǎn)權(quán)證,同樣的產(chǎn)權(quán)證在中介商上海福

15、美來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡(jiǎn)稱:福美來(lái)公司)處也有一本，這源于雙方為該不該支付居間中介服務(wù)費(fèi)所引起。近日,上海市靜安區(qū)人民法院對(duì)福美來(lái)公司索討37200元居間中介服務(wù)費(fèi)作出判決,由邱女士支付該中介商福美來(lái)公司傭金3.3萬(wàn)元。7年8月,邱女士看到福美來(lái)公司公布的房源信息,地處本市虹橋路上有一處房屋欲中介,遂表示欲購(gòu)買該房。雙方在同月日簽署了傭金確認(rèn)書記載：客戶名稱為邱女士，所看中的虹橋路那套房屋成交價(jià)為32萬(wàn)元，傭金金額為720元,支付日期為房屋過(guò)戶之日。同月2日，邱女士與該房屋的賣家擬簽訂買賣合同,因該房屋尚有抵押未撤銷。之后，雙方又在同月22日簽訂正式上海市房地產(chǎn)買賣合同，該合同記載物業(yè)轉(zhuǎn)

16、讓價(jià)為372萬(wàn)元，福美來(lái)公司作為居間介紹方。合同簽訂后，邱女士按約實(shí)際占有使用了該房屋，福美來(lái)公司協(xié)助買賣雙方辦理了房產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移手續(xù)，在領(lǐng)取了該房屋產(chǎn)權(quán)證書后,福美來(lái)公司遂通知邱女士前來(lái)支付中介費(fèi)并領(lǐng)取產(chǎn)證。而邱女士以福美來(lái)公司在交易中未督促賣家結(jié)清公用事業(yè)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)，沒(méi)有完成煤氣過(guò)戶,表示不同意支付中介費(fèi)。07年12月底，福美來(lái)公司起訴到法院，訴稱因邱女士不肯中介費(fèi)320元請(qǐng)求法院予以判決支付，再將屬于邱女士的產(chǎn)權(quán)證還給對(duì)方。法庭上,邱女士聲稱與福美來(lái)公司未簽訂過(guò)書面合同,約定任何服務(wù)事項(xiàng)，現(xiàn)傭金確認(rèn)書所對(duì)應(yīng)的買賣合同已作廢。盡管簽署過(guò)傭金確認(rèn)書,但該確認(rèn)書約定的付款時(shí)間與上海市物價(jià)局和房地

17、局聯(lián)合發(fā)文通知明顯不符合,付款約定沒(méi)有效力。在整個(gè)交易中，中介商未按規(guī)定提供服務(wù)，現(xiàn)自己又以產(chǎn)權(quán)證遺失為由，重新申請(qǐng)領(lǐng)取了產(chǎn)權(quán)證,邱女士認(rèn)為,福美來(lái)公司無(wú)權(quán)收取中介服務(wù)費(fèi)。法院審理后認(rèn)為，雖然福美來(lái)公司與邱女士沒(méi)有簽訂書面居間合同，但邱女士通過(guò)中介商提供的房源信息,在中介商陪同下與該房屋業(yè)主簽訂了買賣合同，雙方的居間合同能夠成立,作為中介商福美來(lái)公司有權(quán)要求邱女士支付居間服務(wù)費(fèi)。對(duì)于居間服務(wù)費(fèi)的額度，雙方簽訂的傭金確認(rèn)書為簽約方真實(shí)意思表示屬有效。邱女士認(rèn)為該約定的付款時(shí)間，與有關(guān)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的通知中付款時(shí)間不符，不具有法律效力。法院以為合同無(wú)效的前提,必須是違反國(guó)家法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，而

18、該通知規(guī)定并不具有強(qiáng)制性。從付款時(shí)間看，邱女士所購(gòu)房屋交易已完成且實(shí)際入住,中介商向邱女士索討中介費(fèi)符合該通知規(guī)定。但福美來(lái)公司未將產(chǎn)權(quán)證及時(shí)交與邱女士,顯然提供中介服務(wù)上有瑕疵，最終法院酌定由邱女士支付福美來(lái)公司傭金300元。上家為自住,兩次拒絕履行賣房協(xié)議本想太太平平地通過(guò)中介買一套二手房居住,不料卻遇到了一個(gè)不守承諾的二手房主,上下兩家為房屋買賣還鬧上了法庭。案件回放 聲稱要自住，上家“反悔”賣房今年月，陳小姐在中介公司看中了一套楊浦區(qū)江浦路1號(hào)6樓的房子，房屋總價(jià)為125萬(wàn)元。但當(dāng)時(shí)這套房子的主人王先生并沒(méi)有取得該房的房產(chǎn)證,因此王、陳兩人在中介公司只簽訂了房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，兩人約定

19、在王先生取得房屋產(chǎn)權(quán)證后10日內(nèi)再簽訂正式的上海市房地產(chǎn)買賣合同。第二天，陳小姐便向王先生支付了萬(wàn)元定金,一個(gè)月后王先生也取得了房屋產(chǎn)權(quán)證。但到了8月，王先生向陳小姐發(fā)出確認(rèn)書表示不愿繼續(xù)履行之前簽訂的買賣居間協(xié)議，陳小姐當(dāng)即拒絕。幾天后中介公司向王、陳兩人發(fā)出通知函表示該房屋已具備簽訂正式買賣合同的條件，要求兩人到中介公司簽訂買賣合同。不料,在這之前王先生又一次拒絕履行居間協(xié)議，他竟然對(duì)王小姐說(shuō)：“因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，同地段同樣房?jī)r(jià)已買不到房子了,現(xiàn)在這個(gè)房屋我想自己居住，不想賣了?！蓖跣〗阌X(jué)得，當(dāng)初兩人簽訂了買賣居間協(xié)議，也就意味著對(duì)該房屋買賣的相關(guān)條款已經(jīng)做了明確約定，王先生應(yīng)當(dāng)信守承諾履行協(xié)

20、議。為此兩人多次協(xié)商卻未果，無(wú)奈之下,王小姐只得請(qǐng)求法院給予幫助。法院判決上家必須履行合同義務(wù)此案由楊浦區(qū)人民法院審理，被告王先生辯稱，當(dāng)初和原告陳小姐簽訂的只是居間協(xié)議，而非正式的買賣合同。法院審理查明,被告取得產(chǎn)權(quán)證后的三日內(nèi)與原告簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同是居間協(xié)議所約定的。協(xié)議中還約定被告同意原告將部分首期房款43萬(wàn)元交給中介暫為保管，中介將定金2萬(wàn)轉(zhuǎn)為首期房款,因此原告支付給被告并暫由中介保管的首期房款為4萬(wàn)元;被告同意原告通過(guò)向貸款銀行申請(qǐng)80萬(wàn)元貸款的形式支付第二期房款,原告在簽訂買賣合同后七日內(nèi)向該貸款銀行申請(qǐng)貸款、簽訂借款抵押合同等相關(guān)協(xié)議并支付相關(guān)費(fèi)用。待銀行審核通過(guò)原告的貸

21、款申請(qǐng)且被告名義的抵押登記已經(jīng)注銷后七個(gè)工作日,雙方當(dāng)事人親自或委托中介申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶及抵押登記手續(xù)；而等貸款銀行將第二期房款支付到指定賬戶、上海市楊浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心出具以原告為所有權(quán)人的房產(chǎn)證和以貸款銀行為抵押權(quán)人的他項(xiàng)權(quán)證后三日內(nèi)，雙方當(dāng)事人對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行驗(yàn)看、清點(diǎn)并確認(rèn)無(wú)誤后，被告應(yīng)將該房地產(chǎn)交付原告,同時(shí)原告支付給被告2萬(wàn)元的房?jī)r(jià)。實(shí)際上合同簽訂后,原告已經(jīng)向被告支付了2萬(wàn)元定金，之后原告向被告支付了1萬(wàn)元定金；另外原告還主動(dòng)支付代管款4萬(wàn)元至法院,作為對(duì)履行房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議的保證。法院認(rèn)為,原、被告間依法成立的合同，對(duì)雙方當(dāng)事人都具有法律約束力。被告既然取得了系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)，理

22、應(yīng)按合同約定履行辦理買賣合同的各項(xiàng)義務(wù)。被告以房?jī)r(jià)上漲為由不履行合同,違背誠(chéng)實(shí)信用原則，無(wú)權(quán)擅自解除合同。所以法院對(duì)原告要求被告繼續(xù)履行合同義務(wù)的訴請(qǐng)予以支持。根據(jù)中華人民共和國(guó)民事訴訟法第一百三十條、中華人民共和國(guó)合同法第六條、第八條、第一百零七條規(guī)定,判定被告應(yīng)繼續(xù)全面履行與原告所簽訂的房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議,并在判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶手續(xù)。記者手記在二手房的買賣中，簽訂協(xié)議是上下兩家必須履行的環(huán)節(jié)，但上家經(jīng)常以“居間協(xié)議”和“買賣合同”混淆視聽(tīng)。其實(shí)這兩者的區(qū)別在于,購(gòu)房合同屬于買賣合同，是房屋出賣人（原房主)和房屋買受人（購(gòu)房者)之間訂立的協(xié)議。房屋買賣居間合同是

23、房屋中介分別與房屋出賣人和買受人訂立的服務(wù)合同,旨在促成房屋買賣交易。案例四:房主李某系某國(guó)家機(jī)關(guān)退休干部,單位分配房屋一套，尚未辦理房產(chǎn)證。206年2月，李某與買方謝某及北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂居間中保合同及補(bǔ)充協(xié)議,李某承諾將該房賣與謝某,鏈家公司為居間中保方。在補(bǔ)充協(xié)議中李某承諾，如在006年8月31日前拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，即配合鏈家公司將房屋過(guò)戶給謝某;如206年8月1日以前未拿到產(chǎn)權(quán)證,則鏈家公司自200年月0日起個(gè)工作日內(nèi)，保證謝某搬入該房居住,由謝某按月向李某支付租金2500元,直至該房過(guò)戶。 00年，李某向法院提起訴訟，稱鏈家公司和謝某在明知自己沒(méi)有房產(chǎn)證的情況下，促成其簽訂

24、了買賣房屋合同及補(bǔ)充協(xié)議,而按國(guó)家法律規(guī)定,沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋不得買賣。因此,自己在當(dāng)時(shí)不知情的情況下，簽訂的房屋買賣居間合同及補(bǔ)充協(xié)議不具有法律效力,要求法院認(rèn)定上述合同無(wú)效。 鏈家公司和謝某則一致認(rèn)為，合同簽訂時(shí),各方都知道李某尚未辦下房產(chǎn)證,補(bǔ)充協(xié)議中已對(duì)此情況作了約定,因此,該合同及補(bǔ)充協(xié)議是有效的。法院經(jīng)審理認(rèn)為，民事活動(dòng)中,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則,當(dāng)事人做出民事行為后,沒(méi)有法定事由，不得主張無(wú)效。李某在尚未取得涉訴房屋房產(chǎn)證的情況下,簽訂房屋買賣合同，但該情況并非導(dǎo)致合同無(wú)效的法定事由。李某所引用的城市房地產(chǎn)管理法限制房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定,屬于管理性禁止規(guī)范，并非對(duì)合同效力的規(guī)定，

25、不屬于對(duì)當(dāng)事人簽訂相關(guān)合同的限制。因此,李某以房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)證，所簽訂買賣合同違反城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定,要求法院認(rèn)定合同無(wú)效沒(méi)有法律依據(jù)，亦有悖當(dāng)前房屋交易市場(chǎng)運(yùn)作實(shí)際。最終，北京市一中院終審判決駁回了李某的訴訟請(qǐng)求。案例五:房齡有變 買主索賠 2004年5月18日，本市一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與塘沽區(qū)居民郝某簽訂“房屋調(diào)入合同”,約定郝某將其坐落于塘沽區(qū)某居民樓的房屋委托該公司全權(quán)銷售；房齡兩年;委托價(jià)格為人民幣18.2萬(wàn)元。其后，在開(kāi)發(fā)區(qū)工作的田某決定購(gòu)買此房。當(dāng)月25日，田某與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂了“房屋調(diào)出合同”，約定由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司接受原房主委托全權(quán)處理房屋買賣事宜；田某對(duì)房屋已做充分了解并實(shí)地

26、看房,對(duì)該房屋現(xiàn)狀無(wú)異議,愿意購(gòu)買;雙方協(xié)商后實(shí)際成交價(jià)格為1.5萬(wàn)元；雙方簽訂合同時(shí)，田某向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)交納房屋信息服務(wù)費(fèi)90元。當(dāng)日，雙方即簽訂了二手房貸款合同,其中載明房齡兩年。此后,田某卻發(fā)現(xiàn)所買房屋于年就已經(jīng)開(kāi)始使用,實(shí)際房齡為6年,遂將經(jīng)紀(jì)公司告上法庭,要求返還全部服務(wù)費(fèi)并賠償經(jīng)濟(jì)損失。法庭上，被告公司辯稱，其與田某簽訂的房屋調(diào)出合同中所載明的房齡兩年的情況,系房主郝某提供，且合同中已明確田某對(duì)訴爭(zhēng)房已做充分了解并實(shí)地看房，對(duì)訴爭(zhēng)房屋現(xiàn)狀無(wú)異議。同時(shí),公司已依合同履行了服務(wù)義務(wù),應(yīng)當(dāng)收取相應(yīng)的費(fèi)用。故不同意田某的訴訟請(qǐng)求。合同有效酌情退錢 經(jīng)開(kāi)庭審理及核實(shí)證據(jù)，原審法院認(rèn)為，房屋買賣

27、居間合同應(yīng)確認(rèn)有效。合同現(xiàn)已實(shí)際履行完畢，田某應(yīng)按約定支付貸款服務(wù)費(fèi)。田某為證實(shí)被告房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司故意隱瞞涉訴房屋房齡的問(wèn)題,提供了該房的購(gòu)電證作為憑證,該證據(jù)能夠證實(shí)涉訴房屋在199年已開(kāi)始使用。被告公司未能向田某提供房屋全面、真實(shí)信息,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。但田某要求被告返還全部信息服務(wù)費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)的訴求并無(wú)法律依據(jù)，被告應(yīng)酌情返還。此外，由于涉訴房屋的成交價(jià)格系田某實(shí)地看房并認(rèn)可后與被告公司達(dá)成的合意，且田某未舉證證明是由于房齡原因?qū)е略摲课莸膶?shí)際價(jià)值低于上述成交價(jià)格,田某對(duì)其損失的計(jì)算方法也沒(méi)有法律依據(jù)，故對(duì)田某要求被告賠償經(jīng)濟(jì)損失1萬(wàn)元的主張不予支持。由此,原審法院作出如上判決。案例六

28、：上家拒絕簽約另行委托2004年上半年，持新加坡護(hù)照的謝先生與中介公司簽訂了居間合同,委托中介公司把謝先生名下某房屋，以27.8萬(wàn)元人民幣的價(jià)格出售。雙方約定居間期限為1個(gè)月,中介公司需提供的服務(wù)是以該價(jià)格尋找欲購(gòu)買人,并指導(dǎo)謝先生夫婦訂立合同,謝先生夫婦則按房?jī)r(jià)的1%即370元支付傭金。雙方還約定，在委托期限內(nèi),如謝先生多方委托，導(dǎo)致中介公司經(jīng)濟(jì)損失的，由謝先生承擔(dān)賠償全部直接經(jīng)濟(jì)損失的責(zé)任。其后，中介公司先按約定把1萬(wàn)元定金存入了謝太太的銀行賬戶,謝太太還出具了收條。但當(dāng)中介公司要求謝先生夫婦前去簽訂房屋買賣合同,謝先生夫婦卻一直未去簽約。而在約定的居間服務(wù)期滿后半個(gè)月,謝先生夫婦將該房屋

29、委托給了另一家中介公司,并與下家仇某以241萬(wàn)元成交。這引起了原中介公司的不滿,一紙?jiān)V狀把謝先生夫婦告上法庭，要求雙倍返還定金及支付傭金。 中介先下定要求雙倍返還。中介公司訴稱,謝先生夫婦不但簽訂了房屋居間合同,還收下了中介公司支付的1萬(wàn)元定金。而在找到了下家后，謝先生夫婦卻萌生反悔之意。謝先生夫婦辯稱，自己是與中介公司簽過(guò)居間合同，但1萬(wàn)元定金是由中介公司支付，而中介公司從未講過(guò)找到了下家。同時(shí)，雖然在合同期內(nèi)中介公司要求過(guò)簽訂正式買賣合同,但其所要求簽的是兩份價(jià)格不同的合同,所以遭到拒絕。中介公司則表示,不把下家情況告知謝先生夫婦,是怕他們故意跳開(kāi)中介公司自行成交，損害中介公司的利益?，F(xiàn)在

30、謝先生夫婦的行為,明顯違反了雙方的合同約定，并導(dǎo)致中介公司向有意向的下家雙倍返還定金，給公司造成了經(jīng)濟(jì)損失。法院從中介公司曾聯(lián)系到的下家施某處查明,施某曾與中介公司簽訂過(guò)合同，支付了萬(wàn)元定金,定購(gòu)一套復(fù)式房屋,但之后中介公司說(shuō)找不到上家,最后又說(shuō)賣房的事“黃掉了”，后中介公司就先墊付了“退一賠一”的定金2萬(wàn)元，他則按中介公司要求寫了一份債權(quán)轉(zhuǎn)移書,由中介公司向上家追索。法院認(rèn)為,居間合同是中介公司向謝先生報(bào)告訂立合同的媒介服務(wù)，由謝先生支付報(bào)酬的合同，而雙方約定由中介公司支付定金1萬(wàn)元給謝先生,如此做法雖不符合商業(yè)習(xí)慣,但是雙方自愿達(dá)成，現(xiàn)在中介公司要求適用“定金罰則”雙倍返還,沒(méi)有法律依據(jù)。

31、同樣，因中介公司沒(méi)有完成合同約定的服務(wù)項(xiàng)目,收取傭金不符約定,遂法院最后僅判決謝先生夫婦返還中介公司1萬(wàn)元。私定賣房義務(wù)沒(méi)有依據(jù)。本案中先違約的雖然是謝先生夫婦,中介公司在事實(shí)和道理上也獲得了法院的認(rèn)同，但為何中介公司主張“定金罰則”法院卻不采信呢？審理此案的法官表示，因?yàn)橹薪楣举r付案外人施某的萬(wàn)元，是依據(jù)房屋買賣合同而產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，而非中介公司與謝先生夫婦所簽的居間合同關(guān)系下產(chǎn)生的損失,故無(wú)法予以支持,應(yīng)作為另案主張權(quán)利解決。至于中介公司提出的傭金，雙方在合同中設(shè)立了服務(wù)項(xiàng)目,只有服務(wù)項(xiàng)目完成中介公司才可全額收取傭金,其所謂的預(yù)期傭金的間接損失,更無(wú)法獲得法院的認(rèn)可。專業(yè)房地產(chǎn)律師王展還

32、向記者表示,本案中一個(gè)引起注意的問(wèn)題在于中介公司在提供居間服務(wù)過(guò)程中能否自己給賣方下定?“從表面上看，中介公司支付給賣方謝先生萬(wàn)元定金，謝先生也實(shí)際收下了，似乎雙方的定金合同已經(jīng)有效成立。但細(xì)究起來(lái)我們可以發(fā)現(xiàn):中介公司自己給賣方下定,其目的在于約束賣方履行賣房義務(wù),即只要中介公司幫助謝先生找到了合適的買方,謝先生就必須將委托的房屋出售給該買方，否則謝先生就要雙倍返還中介公司2萬(wàn)元。應(yīng)該說(shuō)，這1萬(wàn)元的定金合同是一種從合同，其擔(dān)保的主合同就是居間合同?！倍F(xiàn)在的問(wèn)題是:這種“賣房義務(wù)”在居間合同中是否確實(shí)存在呢？律師的回答是否定的?！鞍凑瘴覈?guó)合同法的規(guī)定，房屋買賣居間合同本質(zhì)上屬于一種委托合同，

33、在居間服務(wù)事項(xiàng)完成之前,委托人有權(quán)隨時(shí)撤銷委托、解除合同。由此可見(jiàn)，所謂的賣房義務(wù)在居間合同中實(shí)際并不存在。此外,定金的效力是雙向的,如果中介公司的下定行為是有效的話,那么委托人又能在什么情況下沒(méi)收中介公司的定金呢？所以,中介公司要求雙倍返還定金是沒(méi)有法律依據(jù)的?！蓖跽孤蓭熢诖颂嵝阎薪楣?，利用自身優(yōu)勢(shì)地位自行擬定諸多委托人違約責(zé)任的格式條款,想以此拴住委托人的做法實(shí)際上并不可取。案例七：200年9月初，張先生與李女士以及北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂了北京市房屋買賣合同、補(bǔ)充協(xié)議以及居間合同,合同約定張先生購(gòu)買李女士所有的位于海淀區(qū)的樓房一套。合同簽訂后，張先生向我愛(ài)我家支付了房屋定金2

34、萬(wàn)元,沒(méi)想到李女士遲遲不履行合同，并在9月底向張先生和我愛(ài)我家發(fā)出解除房屋買賣合同、居間中保合同及相關(guān)附件和補(bǔ)充協(xié)議的通知，稱以上合同屬無(wú)效合同，李女士未收到定金,要求解除合同。所以，張先生起訴到法院，要求解除雙方的房屋買賣合同,返還定金12萬(wàn)元,并由賣方支付違約金12萬(wàn)元。經(jīng)查，因?yàn)槔钆恳恢睕](méi)有對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，我愛(ài)我家未將定金交付給李女士。在案件審理過(guò)程中,三方均同意解除合同,我愛(ài)我家同意返還定金。 一中院認(rèn)為,根據(jù)三方簽訂的居間中保合同第四條第1款，定金應(yīng)由我愛(ài)我家提存，張先生于合同訂立當(dāng)天未直接向李女士交付而是向我愛(ài)我家交納了定金12萬(wàn)元，符合合同約定。張先生于簽訂合同當(dāng)天交付定金,并

35、不意味著李女士當(dāng)天要收到定金。我愛(ài)我家作為房屋買賣合同的中保方,是為買賣雙方按約履行合同作出擔(dān)保,而不是僅為其中一方擔(dān)保。該合同中約定定金由我愛(ài)我家提存的意義在于，買賣雙方任一方未按約定履行，都不能收回或收取該定金,我愛(ài)我家有義務(wù)在一定期限內(nèi)保管定金,無(wú)權(quán)隨意支付給任何一方,以體現(xiàn)定金和中保方的擔(dān)保作用。三方約定定金抵作房款，而居間中保合同第四條第2款約定的我愛(ài)我家支付房款給李女士的條件尚未成就，我愛(ài)我家在收到張先生交付的定金后未立即給付李女士是符合合同約定的。 鑒于李女士單方面解除合同所持理由不能成立，根據(jù)雙方簽訂的房屋買賣合同第八條第1款,李女士應(yīng)當(dāng)支付張先生相當(dāng)于房?jī)r(jià)款10%的違約金，違約金數(shù)額應(yīng)當(dāng)確定為12萬(wàn)元。據(jù)此,一中院作出上述終審判決。案例八：某省劉某通過(guò)了司法考試，到北京求職，他找到甲公司(中介機(jī)構(gòu)),要求提供房屋出租服務(wù)的信息。甲公司與劉某約定：劉某交付00元中介費(fèi)，甲公司陸續(xù)提供50次出租服務(wù)的信息。劉某交付10元以后，甲公司提供了第一次信息,告訴劉某,李某有一處房屋要出租。劉某找到李某談判，未能達(dá)成協(xié)議。之后,劉