物業(yè)公司設(shè)備維修檢查保養(yǎng)計(jì)劃制度

1、恒鼎鑫物業(yè)設(shè)備維修維護(hù)檢查保養(yǎng)計(jì)劃制度為使公司設(shè)施設(shè)備的預(yù)防保養(yǎng)、日常維護(hù)、故障請(qǐng)修及備品零件管理有章可循，確保公司設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，完好率達(dá)到 95%以上，特制定本制度：建立完整的公司設(shè)施設(shè)備檔案資料：1.各設(shè)施設(shè)備的原始資料，包括使用說(shuō)明書、圖紙、產(chǎn)品合格證、安裝調(diào)試記錄等，分類造冊(cè)，歸檔管理；2.3.4.5.6.7.2)3)編制設(shè)備清單，設(shè)立設(shè)備臺(tái)帳，完整記錄設(shè)備的大、中修及改造升級(jí)等異動(dòng)資料；建立設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)檔案，內(nèi)容包括維保計(jì)劃、維保記錄、檢測(cè)記錄、事故報(bào)告及巡查記錄。依據(jù)各設(shè)施設(shè)備不同特性、維護(hù)保養(yǎng)說(shuō)明、操作狀況等，編制各設(shè)備的維保項(xiàng)目、要求和周期。公司設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)分為日

2、常維護(hù)、定期維護(hù)和定期檢測(cè)。工程主管應(yīng)于每年12 月份，進(jìn)行本年度的設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)工作總結(jié)和運(yùn)行狀況評(píng)估，并依此編制下一年度的維保計(jì)劃，呈工程部經(jīng)理核準(zhǔn)公布實(shí)施。每月 28 日前，工程主管依據(jù)年度維保計(jì)劃，并參照當(dāng)月份設(shè)備實(shí)際維修狀況，制定下月份的公司設(shè)施設(shè)備月維保計(jì)劃。公司設(shè)施設(shè)備的日常檢查和保養(yǎng)工作，由工程值班人員和維保單位的維修人員負(fù)責(zé)執(zhí)行，異常情況應(yīng)及時(shí)處置，工作完成后，應(yīng)填寫巡查記錄。公司設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的要求：2)3)清潔：設(shè)備內(nèi)外整潔，各部位不漏油、不漏氣、不漏水、無(wú)油污，設(shè)備周圍干凈、無(wú)雜物；整齊：工具、附件、標(biāo)識(shí)標(biāo)牌要放置整齊，管道、線路要有條理；潤(rùn)滑良好：按時(shí)加油或換油，

3、不斷油，無(wú)干摩現(xiàn)象；安全：遵守安全操作規(guī)程，不超負(fù)荷使用設(shè)備，設(shè)備的安全防護(hù)裝置齊全可靠，及時(shí)消除不安全因素。進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)工作時(shí)，必須嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備維護(hù)規(guī)程，逐項(xiàng)完成工作內(nèi)容，確保公司各設(shè)施設(shè)備工作狀態(tài)良好，并達(dá)到相關(guān)職能部門的年檢要求。附：公司設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)項(xiàng)目及要求、配電設(shè)備1每隔 2 小時(shí)對(duì)高低壓配電房巡查記錄一次，掌握設(shè)備運(yùn)行狀況，執(zhí)行交接班和工作日志制度。2每周清掃高低壓各配電房，保持整潔衛(wèi)生。3每月對(duì)高低壓配電柜及每層配電房、配電箱進(jìn)行里外除塵。4每半年對(duì)配電柜進(jìn)行一次停電清掃和接頭緊固工作。5每年對(duì)變配電設(shè)備進(jìn)行耐壓、絕緣及繼電器測(cè)試，并做好記錄。、照明燈具1每周六巡查公共區(qū)域照

4、明亮度，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)處理。2每周四檢查記錄用戶電表是否正常。3每季度檢查夜景燈線路狀況，做好保養(yǎng)，維修工作并記錄。三、水泵、水箱及管道1每班巡查各水泵運(yùn)行狀況，檢查水箱水位、控制箱電壓、電流指示燈及供水壓力等，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理；并做好巡查記錄工作。2每班巡查管道、閥件接口是否連接良好，破裂漏水等情況。3每月檢查每臺(tái)水泵運(yùn)行狀況。4每月清掃機(jī)房及控制柜衛(wèi)生。5每季度對(duì)控制箱的接線端子緊固一次。6每半年對(duì)每臺(tái)水泵的過(guò)濾器進(jìn)行清潔一次。7每半年檢修水箱浮球裝置一次。8每半年對(duì)進(jìn)出水閥開關(guān)一次并檢修。9每季度進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)一次。10每半年清洗水箱一次。11每年對(duì)每臺(tái)水泵進(jìn)行一次大修保養(yǎng)。四、衛(wèi)生設(shè)備、排

5、水管道1每周六巡查使用樓層馬桶、茶水間及地漏排水情況，發(fā)現(xiàn)堵塞及時(shí)疏通。2每周六對(duì)小便器、面盆的沖水情況試驗(yàn)一次，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)修理。3每周六檢查面盆、茶水間、公共水龍頭是否松動(dòng)或漏水。4每月檢查排水管道閥件、接頭是否堵塞或滲漏。5每季檢查各窨井發(fā)現(xiàn)泥沙及時(shí)疏通清理。五、污水處理1每班檢查記錄污水處理泵設(shè)備運(yùn)行情況、液位報(bào)警裝置及控制箱工作狀態(tài)。2每班清理隔柵房調(diào)節(jié)池垃圾一次。3每二周檢查各集水井泵工作狀況（包括手、自動(dòng)和控制箱指示燈是否良好等）雨季每天。4每二周對(duì)污水處理控制箱及污水泵進(jìn)行保養(yǎng)一次。5每半年對(duì)污水井清淘一次。六、電梯1每班巡視記錄各電梯運(yùn)行及電梯機(jī)房。2每班檢查各電梯機(jī)房控制箱

6、、設(shè)備是否良好（電梯運(yùn)行的聲音及控制箱的氣味、溫度等）。3每班巡查機(jī)房空調(diào)制冷情況，按時(shí)開關(guān)機(jī)。4配合監(jiān)督電梯保養(yǎng)承包商對(duì)設(shè)備檢修保養(yǎng)工作（具體要求參照保養(yǎng)合同）并做好記錄。5每月對(duì)每部電梯狀態(tài)匯總。6每年安排報(bào)請(qǐng)安監(jiān)局進(jìn)行一次年檢工作。七、中央空調(diào)系統(tǒng)： 冷水主機(jī)：每月：1啟動(dòng)油泵，檢查供油系統(tǒng)2系統(tǒng)探漏試驗(yàn)3運(yùn)行制冷機(jī)組，檢查運(yùn)行狀況，調(diào)校機(jī)組技術(shù)參數(shù)及設(shè)定4檢查冷媒運(yùn)行，冷凝器及蒸發(fā)器的溫度及壓力5檢查閥門的操作狀況6檢查及清理馬達(dá)起動(dòng)柜內(nèi)的電器設(shè)備每年：1化驗(yàn)壓縮機(jī)油并提供報(bào)告，根據(jù)實(shí)際情況而定，更換壓縮機(jī)油和油過(guò)濾芯2清洗冷凝器3檢查安全保護(hù)元件4檢查壓縮機(jī)馬達(dá)絕緣情況5運(yùn)轉(zhuǎn)制冷機(jī)組

7、，檢查制冷狀況，進(jìn)行負(fù)荷測(cè)試6空調(diào)系統(tǒng)管道過(guò)濾器清洗循環(huán)水泵及冷卻塔：每月：1檢查水泵馬達(dá)的潤(rùn)滑情況，若有必要給予加注潤(rùn)滑油2查及記錄馬達(dá)電流量、進(jìn)水壓力和出水壓力3檢查水泵進(jìn)口端過(guò)濾器，若有必要給予清洗4檢查補(bǔ)水箱補(bǔ)水情況5清洗冷卻塔內(nèi)臟物每年：1檢查填料及避震情況2檢查布水器布水情況3檢查軸心之平衡情況4檢查及測(cè)量馬達(dá)之絕緣度5檢查水位閥門動(dòng)作情況6檢查全部螺絲之緊固7檢查繼電器、保護(hù)器及過(guò)載器設(shè)定空氣處理機(jī)及其他風(fēng)柜每月：1檢查及調(diào)整電動(dòng)二通閥、溫度控制器2洗隔塵網(wǎng)3檢查去水盆4補(bǔ)充馬達(dá)軸承間潤(rùn)滑油每年：1馬達(dá)絕緣測(cè)試2檢查及調(diào)整電動(dòng)二通閥，溫度控制器3清洗盤管及風(fēng)機(jī)葉輪4調(diào)整風(fēng)機(jī)馬達(dá)電

8、流過(guò)載保護(hù)器分體式空調(diào)機(jī)：每月：1清洗室內(nèi)機(jī)過(guò)濾網(wǎng)2檢查機(jī)組運(yùn)行操作情況3清除室外機(jī)機(jī)殼臟物4測(cè)量制冷系統(tǒng)壓力來(lái)斷冷煤是否匯漏每年：1清洗室外機(jī)翅片2測(cè)量壓縮機(jī)馬達(dá)絕緣情況3對(duì)室外風(fēng)機(jī)加潤(rùn)滑油4檢查機(jī)組是否泄漏，如有必要補(bǔ)充冷媒八、BMS 系統(tǒng)：每日：1. 檢查工作主機(jī)是否正常運(yùn)行2. 檢查BA軟件是否正常運(yùn)行3. 檢查BA軟件是否有錯(cuò)誤報(bào)警4.檢查BA系統(tǒng)的數(shù)據(jù)趨勢(shì)及趨勢(shì)圖形每月：1核對(duì)配電室變壓器的數(shù)據(jù)2核對(duì)配電室高壓進(jìn)變電的數(shù)據(jù)3核對(duì)配電室低壓進(jìn)配電的數(shù)據(jù)4核對(duì)水位報(bào)警的數(shù)據(jù)5核對(duì)空調(diào)新風(fēng)機(jī)的溫濕度及電流、電壓的數(shù)據(jù)6核對(duì)通風(fēng)系統(tǒng)的監(jiān)控點(diǎn)的數(shù)據(jù)7核對(duì)照明系統(tǒng)的監(jiān)控點(diǎn)的數(shù)據(jù)8核對(duì)冷源系統(tǒng)的

9、監(jiān)控點(diǎn)的數(shù)據(jù)9按照計(jì)劃，測(cè)試子中心的一個(gè)系統(tǒng)10.核對(duì)調(diào)整BMS系統(tǒng)圖形每年：對(duì)BMS系統(tǒng)作各個(gè)子系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)測(cè)試及年度評(píng)估報(bào)告 九、消防系統(tǒng)： 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：1 每班檢查 1#、2#、3#、報(bào)警主機(jī)運(yùn)行情況，認(rèn)真填寫消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)運(yùn)行記錄表；2每月清潔主機(jī)柜及柜內(nèi)所有元器件； 檢查緊固所有接線頭； 檢查柜內(nèi)所有線頭的號(hào)碼管是否清晰；3每月檢查 10%感煙（溫）探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警器，核對(duì)其地址是否正確；4每半年系統(tǒng)檢測(cè)一次，查看探測(cè)器報(bào)警確認(rèn)燈、主機(jī)火警信號(hào)顯示、聯(lián)動(dòng)信號(hào)輸出是否正常。消防廣播：1每日檢查消防廣播（背景音樂(lè)）播放是否正常；2每月清潔主機(jī)柜及柜內(nèi)所有元器件； 檢查緊固所有接線頭

10、； 檢查柜內(nèi)所有線頭的號(hào)碼管是否清晰；3每月檢測(cè)火警時(shí)，消防緊急廣播是否正常播放；消防電話1每日檢查主機(jī)工作狀態(tài)是否正常；2每月檢查探測(cè)器測(cè)試樓層消防電話的通話情況；聯(lián)動(dòng)控制柜1每日檢查聯(lián)動(dòng)柜工作狀態(tài)、信號(hào)顯示是否正常；2每月檢查探測(cè)器測(cè)試樓層聯(lián)動(dòng)響應(yīng)情況；3每月清潔主機(jī)柜及柜內(nèi)所有元器件； 檢查緊固所有接線頭； 檢查柜內(nèi)所有線頭的號(hào)碼管是否清晰；電梯聯(lián)動(dòng)屏1每日檢查聯(lián)動(dòng)屏工作狀態(tài)、信號(hào)顯示是否正常；2每半年進(jìn)行一次消防聯(lián)動(dòng)測(cè)試。消防水泵：1每日檢查各區(qū)壓力表指針正確；確定管網(wǎng)無(wú)滲漏；2每日檢查水池水位是否正確，供水是否正常；3每月檢查基座、 接連位、泵軸及所有螺絲是否牢固； 轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸有無(wú)卡

11、住、 碰撞現(xiàn)象；4每月清潔控制柜及柜內(nèi)元器件； 檢查緊固所有接線頭； 檢查柜內(nèi)所有線頭的號(hào)碼管是否清晰；5每半年進(jìn)行一次消防聯(lián)動(dòng)測(cè)試。消防通道1每日檢查安全出口和消防通道暢通，不得阻塞、占用、封堵；2每日檢查安全疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明完好正常；3每日檢查常閉式防火門完好，處于關(guān)閉狀態(tài)并不鎖死；4每日檢查防火卷簾處于正常待命狀態(tài)，導(dǎo)軌和關(guān)閉區(qū)不得堆放物品；5每月檢查探測(cè)器測(cè)試樓層安全疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明切換情況；6每月手動(dòng)檢測(cè)或結(jié)合探測(cè)器測(cè)試檢查卷簾門聯(lián)動(dòng)響應(yīng)情況；CO滅火控制室1. 每日檢查CO氣體滅火報(bào)警主機(jī)顯示正常、指示燈正常;2.每日檢查啟動(dòng)瓶壓力,CO瓶啟動(dòng)開關(guān)位置正常、稱重機(jī)構(gòu)正常

12、;3.每月清潔主機(jī)柜及柜內(nèi)所有元器件;檢查緊固所有接線頭；檢查柜內(nèi)所有線頭的號(hào)碼&虛心接受員工提出的問(wèn)題，杜絕不接受或盲目指揮;管是否清晰;防排煙系統(tǒng)1.每日檢查消控中心聯(lián)動(dòng)控制柜正壓送風(fēng)機(jī)、排煙機(jī)指示燈正常，各樓層送風(fēng)閥、排煙閥位置正常;2 .每月檢查探測(cè)器測(cè)試樓層及上下層防排煙聯(lián)動(dòng)響應(yīng)情況;消火栓箱1.消火栓箱外觀、手動(dòng)報(bào)警按鈴、消防電話插座完好，無(wú)變形、損傷、腐蝕;2. 警鈴、消防水帶、槍頭、自救盤、緊急啟泵按鈕齊全，無(wú)破損;3. 手提式滅火器規(guī)格、數(shù)量正確，且指針在有效區(qū)內(nèi)其中專業(yè)理論知識(shí)內(nèi)容包括：保安理論知識(shí)、消防業(yè)務(wù)知識(shí)職業(yè)道德、法律常識(shí)、保安禮儀、救護(hù)知識(shí)。作技能訓(xùn)練內(nèi)容包括：崗

13、位操作指引、勤務(wù)技能、消防技能、軍事技能。二.培訓(xùn)的及要求培訓(xùn)目的安全生產(chǎn)目標(biāo)責(zé)任書為了進(jìn)一步落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任制，做到“責(zé)、權(quán)、利”相結(jié)合，根據(jù)我公司2015年度安全生產(chǎn)目標(biāo)的內(nèi)容，現(xiàn)與財(cái)務(wù)部簽訂如下安全生產(chǎn)目標(biāo):一、目標(biāo)值:1、全年人身死亡事故為零，重傷事故為零，輕傷人數(shù)為零。2、現(xiàn)金安全保管，不發(fā)生盜竊事故。3、每月足額提取安全生產(chǎn)費(fèi)用，保障安全生產(chǎn)投入資金的到位。4、安全培訓(xùn)合格率為 100%二、本單位安全工作上必須做到以下內(nèi)容:1、對(duì)本單位的安全生產(chǎn)負(fù)直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，必須模范遵守公司的各項(xiàng)安全管理制度，不發(fā)布與公司安全管理制度相抵觸的指令，嚴(yán)格履行本人的安全職責(zé)，確保安全責(zé)任制在本單位全面落實(shí)，并全力支持安全工作。2、保證公司各項(xiàng)安全管理制度和管理辦法在本單位內(nèi)全面實(shí)施，并自覺(jué)接受公司安全部門的監(jiān)督和管理。3、在確保安全的前提下組織生產(chǎn)，始終把安全工作放在首位，當(dāng)“安全與交貨期、質(zhì)量”發(fā)生矛盾時(shí)，堅(jiān)持安全第一的原則。4、參加生產(chǎn)碰頭會(huì)時(shí)，首先匯報(bào)本單位的安全生產(chǎn)情況和安全問(wèn)題落實(shí)情況；在安排本單位生產(chǎn)任務(wù)時(shí)，必須安排安全工作內(nèi)容，并寫入記錄。5、在公司及政府的安全檢查中杜絕各類違章現(xiàn)象。6、組織本部門積極參加安全檢查，做到有檢查、有整改，記錄全。7、以身作則，不違章指揮、不違章操作。對(duì)發(fā)現(xiàn)的各類違章現(xiàn)象負(fù)有查禁的責(zé)任，同時(shí)要予以查處。9、發(fā)生事故，應(yīng)立