2012年寧波房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報告

1、 2012年寧波房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報告一、回顧2011年房地產(chǎn)政策（一）宏觀房地產(chǎn)調(diào)控政策面對近年來我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，國家不斷出臺宏觀調(diào)控政策，旨在讓房地產(chǎn)業(yè)早日回歸理性，尤其是2011年調(diào)控的全面、嚴厲、頻繁，給全國樓市帶來了深刻的影響，使其當之無愧地成為“史上最嚴厲調(diào)控年”，如新國八條出臺、三次加息、七調(diào)存準率、房貸利率上浮主要宏觀房地產(chǎn)調(diào)控政策如下：1月21日，國務(wù)院發(fā)布國有土地上房屋征收與補償條例。規(guī)定保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃等。1月26日，新國八條正式落地。明確規(guī)定對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低

2、于基準利率的1.1倍；對已有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊數(shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。3月16日，國家發(fā)改委發(fā)布商品房銷售明碼標價規(guī)定。規(guī)定從5月1日起，商品房銷售必須明碼標價，同時要求對取得預(yù)售許可證或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。5月5日，國土資源部下發(fā)2011年全國土地利用計劃。5月1

3、6日 ，制定了一房一價細則。再次明確明碼標價、一次性公開銷售房源、公布樓盤基本信息、房源價格信息、已登記房源信息和收費項目信息等。6月3日，住建部發(fā)布國有土地上房屋征收評估辦法。8月17日，住建部：新增限購城市名單的建議5條標準。9月1日，財政部國稅總局叫停地方加名稅、除名或收契稅。10月10日，國務(wù)院五政策力挺保障房。（二）寧波本地房地產(chǎn)政策在國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控要求的基礎(chǔ)上，結(jié)合寧波實際，寧波相關(guān)政府部門對控制房價、加強住房保障、落實地方政府責(zé)任、引導(dǎo)合理的住房消費等方面做了進一步的拓展和規(guī)定，主要政策如下：2月20日，甬版國八條細則出臺。規(guī)定個人將購買不足5年的住房轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營業(yè)

4、稅；對居民家庭向商業(yè)銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。3月25日，寧波房價調(diào)控目標出臺。明確指出：2011年新建住房價格控制目標為新建住房價格全年漲幅低于2011年度市區(qū)居民人均可支配收入的增長幅度，即控制在10%以內(nèi)。7月15日搜房網(wǎng)調(diào)查，寧波首套房出現(xiàn)五成首付。數(shù)據(jù)顯示，甬城首套房首付基本在30%及以上，利率為基準利率；二套房首付60%，利率上浮10%左右。 9月底，寧波個人住房信息系統(tǒng)成功入網(wǎng)。據(jù)悉，寧波各縣（市）區(qū)“各自為政”的個人住房信息系統(tǒng)，已全部實現(xiàn)互聯(lián)互通；寧波的個人住房信息系統(tǒng)，也已聯(lián)入住建部設(shè)在成都的數(shù)據(jù)分析中心，預(yù)期

5、2012年底前實現(xiàn)全省信息聯(lián)網(wǎng)。10月24日，“商”轉(zhuǎn)“公”的新政策出臺。根據(jù)國家要求進一步完善住房公積金管理政策及出于減輕自住型購房者經(jīng)濟壓力的考慮，寧波市住房公積金管委會、人行市中心支行、中國銀監(jiān)會寧波監(jiān)管局聯(lián)合出臺了房貸“商”轉(zhuǎn)“公”的新政策。10月31日，寧波實行“房票”質(zhì)押貸款政策。作為“寧波市城鄉(xiāng)一體化綜合配套改革試點單位”的江北區(qū)對外宣布，在此前小范圍實踐的基礎(chǔ)上，即日起將“房票”質(zhì)押貸款政策面向全區(qū)所有被拆遷農(nóng)戶推開。江北區(qū)由此成為全國第一個全面推行“房票”質(zhì)押貸款政策的地方。二、回顧2011年寧波土地市場（一）總體土地市場分析沒有火爆的拍地場景，沒有叱咤風(fēng)云的地王誕生，底價和

6、流拍卻成了2011年的寧波土地市場最主要的真實寫照。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心顯示，2011年，寧波大市區(qū)（包括市六區(qū)及周邊縣市）土地共成交364宗，面積19173.55畝；可建面積為2258萬方，同比上漲11.01%；成交金額達336.4億元，比上年減少241.2億，同比下跌41.76%（見下表）。其中，寧波市六區(qū)（包括老三區(qū)及鄞州、鎮(zhèn)海、北侖等）成交土地金額156.23億元，面積5979.04畝，住宅用地為3062.14畝，占市區(qū)出讓總面積的51.21%。2011年寧波全市土地成交表用途宗數(shù)成交面積（畝）成交金額（億元）平均樓面價（元/平米）住宅1316802.579.671876.37商業(yè)16

7、26949.93.071399.27商住574988.3838.781252.72其他14432.652529916.91合計36419173.5453.432011年寧波市六區(qū)泛住宅用地（包括住宅用地、商住用地）樓面價為2242.8元/平米，同比下降29.43%，而2010年寧波市六區(qū)泛住宅用地樓面價為3178.17元/平米，同比下降19.05%。由此可見，寧波市區(qū)住宅用地樓面價已連續(xù)兩年呈下行趨勢。究其原因一是經(jīng)歷過2008年、2009年土拍會上瘋狂叫價場面，寧波的地價已經(jīng)到達一個頂峰點，當不斷加碼的樓市調(diào)控與國土部三令五申的“地王”禁止雙管齊下，寧波高昂的地價便漸漸疲軟，逐漸趨向于理性，

8、流拍、底價成交、延期出讓成為常態(tài)。據(jù)統(tǒng)計，2011年寧波大市區(qū)共流拍或未成交51宗地塊，總面積約2826.869畝，可建面積344.99萬方，其中確認流拍34宗，總面積約1852.409畝此處統(tǒng)計均剔除流拍后又成交的地塊，且多次流拍或延期的地塊僅統(tǒng)計一次。2011年寧波大市區(qū)住宅用地流拍25宗，總面積1420.107畝，而2010年寧波無一宗住宅用地流拍，僅有1幅3.93畝的慈溪遠郊宅地未成交。二是樓市的限購、限貸令致使開發(fā)商銷售業(yè)績大幅下滑，資金回籠緩慢，各大銀行的住房開發(fā)貸款申請難度加大，前景尚不明朗，在保證兩三年開發(fā)土地量的前提下，且當前的土地價格沒有達到預(yù)期的心理價位，開發(fā)商拿地?zé)崆椴?/p>

9、再或是謹慎拿地，因此嚴重拉低了2011年市區(qū)住宅用地的樓面價。此外，去年保障房用地的大量成交也是地價下跌的原因之一。（二）區(qū)域土地市場分析從下面寧波全市土地出讓詳情圖中可以看出，2011年寧波市各區(qū)出讓土地面積與成交金額起伏較大，其中北侖、鄞州、鎮(zhèn)海土地出讓面積都達到1000畝以上，北侖出讓土地2212畝，連續(xù)兩年蟬聯(lián)市區(qū)冠軍。而江東區(qū)推地量依舊最少，僅為30畝。從成交金額來看，近些年推地甚猛的鄞州依舊是寧波市區(qū)土地市場“一枝花”，流拍與底價成交齊現(xiàn)，44.14億元問鼎市區(qū)之冠。其次是北侖區(qū)，匯聚龍湖、世茂、環(huán)球等老牌房企及美的、南苑等知名企業(yè)，以31.67億元的出讓金位居市區(qū)第二。而反觀寧波

10、周邊縣市，在去年都表現(xiàn)出“兇猛”的推地姿態(tài)，慈溪、象山、余姚推地量位居前三甲。其中慈溪土地市場的出讓金為65.31億元，成為2011年寧波全市“吸金王”，主要成交地塊包括杭州灣新區(qū)甬新地塊、農(nóng)業(yè)園區(qū)地塊、城西休閑娛樂商務(wù)區(qū)地塊等在內(nèi)的優(yōu)質(zhì)地塊紛紛被世紀金源、泰國正大集團、保利收入囊中。2011年寧波各區(qū)（縣）土地出讓圖三、回顧2011年寧波房產(chǎn)市場（一）總體樓市分析在近兩年持續(xù)的限購限貸等相關(guān)房地產(chǎn)政策嚴厲執(zhí)行下，寧波市房地產(chǎn)市場已進入低迷狀態(tài)，房價停漲，成交量迅速下滑，市場觀望氣氛濃厚。2011年寧波市樓市運行主要有幾個特點：寧波市住宅銷售價格小幅回落，尤其在下半年，各月成交價格環(huán)比指數(shù)均未

11、超過100.0%，且環(huán)比下降幅度明顯擴大。新建住宅與二手住宅同比漲幅的差距在逐步縮小，房價波動進入平穩(wěn)期。據(jù)國家統(tǒng)計局反饋數(shù)據(jù)顯示，2011年我市新建住宅同比漲幅在全國70個大中城市中排名靠后，均位居53位之后，且12月份新建住宅價格同比跌幅首破1%。市場成交量大幅下滑，據(jù)統(tǒng)計，2011年寧波商品住宅市場成交量僅171.9萬方，同比減少了30.61%，而存量已達411.57萬方，比年初增加了一倍。在2011年房地產(chǎn)新開工面積、竣工面積同比大幅上漲而市場需求受限的形勢下，我市房地產(chǎn)市場正逐步進入買方市場時代，開發(fā)商加大促銷手段，實際成交的二手住宅價格也普遍低于市場掛牌價。住宅市場由購買轉(zhuǎn)為租賃現(xiàn)

12、象增多，租賃價格小幅上漲。 （二）產(chǎn)品市場分析 主要數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房產(chǎn)信息集團寧波機構(gòu)。2011年，寧波商品房市場新增供應(yīng)量為528.38萬方，同比增加了8.87%，其中住宅新增供應(yīng)368.45萬方，辦公新增供應(yīng)65.65萬方，商業(yè)新增供應(yīng)51.25萬方。受政策影響，2011年寧波市場整體呈下滑趨勢，商品房總成交量為251.65萬方，同比減少23.4%，其中住宅共成交171.9萬方，辦公成交37.74萬方，商業(yè)成交24.59萬方。2011年商品房成交均價14078元/平米，同比下跌了3%，其中住宅均價14514元/平米，同比下跌了5.3%；辦公均價12198元/平米，同比上漲了22.6

13、2%；商業(yè)均價為17850元/平米，同比上漲14.06%。 1、住宅：量價齊跌，整體價格降幅不大。近幾年寧波商品住宅受政策影響比較大，2011年總體供應(yīng)量為368.45萬方，同比減少了2%，其中，上半年供應(yīng)量為182.26萬方，下半年供應(yīng)量為186.19萬方。2011年供應(yīng)量略有下跌，主要是政策使成交市場疲軟，開發(fā)商將原本定于年中及年底的一些開盤項目挪至2012年。新政遏制了許多不利因素，在打壓投資性購房的同時也“誤殺”了一批改善性需求。而連續(xù)出臺的存款準備金率上調(diào)，加息等因素，客觀上增加了購房成本，致使后續(xù)市場成交低迷，僅靠剛需客群支撐市場，表現(xiàn)好的項目更是少之又少。2011年，寧波商品住宅

14、市場成交量僅171.9萬方，同比減少了30.61%。從成交區(qū)域來看，2011年鄞州區(qū)成交占據(jù)主力地位，共成交4137套，占到市六區(qū)總成交量的30.49%，主要是2011年鄞州區(qū)共23個住宅項目開盤，從而保證了鄞州板塊4137套的成交量。從成交產(chǎn)品來看，戶型面積在90-140平米的產(chǎn)品降幅最小，主要是在限購限貸的政策下，許多購房者希望能一步到位的置業(yè)，所以很多購房者跳過90以下的小戶型，而直接選擇90-140平米之間的戶型；而高端140平方米以上及別墅項目在此政策之下影響最大。因近兩年的集中開發(fā)入市，寧波住宅市場一直處于供大于求局面。截止2011年底，商品住宅存量已達411.57萬方，比年初增加

15、了一倍，而以目前的去化來看，目前存量的消化周期將達三年以上，銷售壓力劇增。受2011年空前嚴厲調(diào)控政策及多方面影響，寧波住宅市場整體成交價格出現(xiàn)松動跡象，如恒威君瀾上府以折后1.35萬元的價格入市熱銷，萬科城精裝修房源均價12000元/平左右等。但從2011年整體房價走勢來看，房價松動幅度并不太大，寧波市成交價格依然在較高位行走，2011年商品住宅成交均價為14514元/平方米，同比略跌5.3%，基本上遏制了價格的繼續(xù)上揚。2007年至2011年寧波市商品住宅供求價格走勢圖 數(shù)據(jù)來源：新浪樂居。2011年，寧波全市累計安排財政資金23.8億元，全年新開工保障性住房190.6萬平米、24045套

16、，超過上兩年總和（2009年為75萬平米、2010年為108.4萬平米），其中公共租賃住房72萬平米、11326套；建成各類保障性房源74.2萬平米，其中推出銷售3475套；新增廉租住房保障戶數(shù)2997戶。 2、單身公寓：市場供應(yīng)接近飽和，前景尚不明朗。 據(jù)寧波搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，2011年寧波共計新開商品房項目83個，其中公寓項目（主要指40年產(chǎn)權(quán)）總計開盤20個，占比24.1%，除去加推項目，全年共有18個純新公寓項目入市，總共推出8995套公寓房源?？傮w看來，下半年開盤項目個數(shù)明顯高于上半年。2011年寧波市六區(qū)共成交公寓5577套，同比減少33.72%，成交面積近30萬平，同比減少

17、30.58%，去除精裝修后,目前公寓價格大致在12000-13000元/平方米之間。從區(qū)域來看，鄞州區(qū)以開盤9個居各區(qū)縣之首，其次為海曙開盤3個。成交方面，高新區(qū)居首，成交1787套公寓，占2011年寧波公寓總成交的32%，鄞州區(qū)列第二，成交1096套，第三位是北侖區(qū)，前三位區(qū)域的成交量占總成交的68%。在住宅限購的樓市環(huán)境下，投資公寓類的商品房理應(yīng)銷售火爆，但年終數(shù)據(jù)顯示，受目前市場大環(huán)境影響及未來前景難以預(yù)料，2011年眾多投資客紛紛退出樓市，目前寧波投資性產(chǎn)品已經(jīng)趨于飽和。 3、商業(yè)地產(chǎn)：未現(xiàn)熱銷現(xiàn)象，機遇與挑戰(zhàn)并存。 2011年年初被稱為寧波樓市“星星之火”的商業(yè)地產(chǎn)并未能像其他不少城

18、市那樣“一枝獨秀”，成為樓市的“香餑餑”，這可能與寧波商業(yè)地產(chǎn)總體市場供過于求有關(guān)。據(jù)統(tǒng)計，2011年的寧波商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)51.25萬方，成交僅為24.59萬方，成交均價為17850元/平米。從成交結(jié)果分析，商業(yè)銷售良好的項目，呈現(xiàn)出兩極分化，一極為商業(yè)成熟區(qū)域的集中式板塊商業(yè)，另一極則是商業(yè)空白區(qū)域中的核心獨立商業(yè)。目前，寧波市區(qū)已有天一廣場、鄞州萬達廣場及南部商務(wù)中心、江北萬達及凱德萊福士、奧麗賽等廣場、江東世紀東方廣場、東部新城多個城市綜合體等大型商圈，而商業(yè)地產(chǎn)往往是慢熱型，但現(xiàn)已出現(xiàn)同質(zhì)化嚴重，差異性不足，商戶、客戶資源分流現(xiàn)象，未來風(fēng)險將進一步積聚。 此外，2011年寧波市區(qū)寫字

19、樓市場也未能改變多年來供過于求及“商住價格倒掛”現(xiàn)象。2011年辦公新增供應(yīng)65.65萬方，成交37.74萬方，成交均價高達12198元/平米，同比上漲了22.62%，由此可見因住宅產(chǎn)品的持續(xù)嚴控使寧波寫字樓市場有了一定契機。同時，在租賃市場中，2011年寧波寫字樓租賃市場租金保持基本穩(wěn)定，個別寫字樓租金有所上漲。據(jù)沃德房產(chǎn)統(tǒng)計，因鄞州南部商務(wù)區(qū)寫字樓體量大，選擇余地大，設(shè)備先進， 具有現(xiàn)代辦公的較高水平等多個因素，鄞州區(qū)成主力成交區(qū)域，且該區(qū)寫字樓租金最低，但漲幅最大?，F(xiàn)階段，鄞州區(qū)的平均租金與市中心相差0.3元/平方米-0.6元/平方米。相較于新城區(qū)的活躍，寧波市中心的寫字樓租賃情況較為穩(wěn)

20、定。其入駐率基本都能保持在90%-95% ，老三區(qū)的寫字樓出租價格均有一定幅度上升。二、2012年寧波房地產(chǎn)市場前景預(yù)測（一）房地產(chǎn)政策分析2012年2月7日，央行明確表示將“繼續(xù)落實差別化住房信貸政策，滿足首次購房家庭的貸款需求?！睂Υ耍瑯I(yè)內(nèi)人士普遍認為，之前“一刀切”的方式顯然推高了購房成本，即使房價下跌，高額的房貸利率也并沒有對真正有購房需求的消費者形成利好。因此，央行現(xiàn)在的做法有助于信貸政策向首次購房人群傾斜，利于民生和整個市場大背景。日前，甬城已出現(xiàn)首套住房按揭利率優(yōu)惠最多8.5折的現(xiàn)象，但這并不意味著房地產(chǎn)信貸的全面松動，甚至是房產(chǎn)宏觀嚴控的結(jié)束。蕪湖房產(chǎn)新政的緊急叫停就是最好的例

21、子。因為去年底中央經(jīng)濟工作會議明確提出了“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖”，這彰顯出中央政府調(diào)控房價的決心，在2012年我國房價沒有完全回歸合理區(qū)間之前，預(yù)計現(xiàn)行調(diào)控政策不會有大的改變。另據(jù)調(diào)查，業(yè)內(nèi)不少人士依然看空2012年樓市，預(yù)計今年上半年的房價還會繼續(xù)下跌5%-20%，主要是基于信貸收緊卡死了開發(fā)商和購房者的融資渠道，而限購令則掐死了投機需求。下半年可能因政府換屆影響，樓市走勢難以預(yù)料。但無論如何，中央調(diào)控樓市只是在防止經(jīng)濟泡沫化，而非要打死房地產(chǎn)。控制通脹仍是今年經(jīng)濟的重要任務(wù)，若房價快速下滑將引發(fā)各類社會問題，“限購”、“停貸”等畢竟是臨時性手段，一旦壓抑的需求得到釋放，房價可能又會面臨

22、報復(fù)性反彈壓力。只有實現(xiàn)保障性住房建設(shè)與商品房建設(shè)的并重，逐步恢復(fù)市場的正常功能，才能從根本上穩(wěn)定和促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。（二）市場供求分析2012年1月12日，寧波市規(guī)劃局發(fā)布寧波市中心城住房建設(shè)計劃（2012年）（見下表）。按照該計劃，今年包括三江片、鎮(zhèn)海片、北侖片在內(nèi)的中心城區(qū)范圍內(nèi)，將目標建設(shè)各類住房約3.4萬套，總建筑面積約270萬平方米。在商品住房方面，一般地段內(nèi)的商品住房中，套型建筑面積在90平方米以下的住房所占比重按50以上控制；重要地段內(nèi)的商品住房中，套型建筑面積90平方米以下住房所占比重按30以上控制。同時，根據(jù)2012年總共約3.4萬套的住房建設(shè)計劃，并結(jié)合2008年

23、以來的土地供應(yīng)及存量情況，規(guī)劃部門確定今年中心城區(qū)住房用地的供應(yīng)總量約160萬平方米。2012年寧波市中心城住房建設(shè)計劃年度目標 住宅類型套數(shù)（萬套）住宅建筑面積（萬平方米）用地面積（公頃）保障性住房公共租賃房0.84022.5其他住房（包括經(jīng)濟適用住房、廉租房、限價房）0.2105.5商品房中低價位、中小套型住房1.613984其他住房0.88148合計3.4270160由上表可得，寧波市2012年預(yù)計新增商品住宅供應(yīng)量約220萬方，加上2011年商品住宅存量196.55萬方，合計總供應(yīng)量約416.55萬方，未來市場供應(yīng)必將十分充足，而庫存亦將繼續(xù)攀高。據(jù)騰訊房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心分析統(tǒng)計，截止201

24、2年2月6日，2012年寧波市區(qū)預(yù)計將有50個全新樓盤上市，其中鄞州區(qū)占據(jù)32席，依然強勢，鎮(zhèn)海和余姚次之，各有6盤入市，寧波老城區(qū)海曙僅有2盤入市。其中在2012年新開27個住宅樓盤中，戶型面積為80-130平米的樓盤共12個， 130-180平米有7個樓盤，180-250平米有5個樓盤，余下3個面積在250平米以上。由此看來，2012年寧波樓市依然是中小戶型占據(jù)主導(dǎo)地位。 從市場需求來看，預(yù)計2012年眾多潛在購房者除首套剛性置業(yè)需求外還將持幣觀望一陣，主要有多種因素：一是目前雙限政策仍未放松，利率及相關(guān)稅費合加的購房成本較高；二是部分第二套改善性置業(yè)一般需先賣掉首套房，而在樓市低迷期首套

25、房賣不到好價錢，影響第二套購置標準；三是從資產(chǎn)保值增值考慮，大部分潛在購房者均有“買漲不買跌”的心態(tài)；四是連續(xù)多年的國家房產(chǎn)嚴控及前景尚不明朗，致使部分投機者退出樓市。（三）區(qū)域市場分析 1、老城區(qū)塊：配套齊全，不斷拓展新版圖。該區(qū)域房產(chǎn)版圖新格局逐漸形成，主要包括姚江南岸板塊、新三江口及鄞奉路濱江商務(wù)居住區(qū)、孝聞街區(qū)、鐵路寧波站（南站）綜合客運樞紐等區(qū)塊。在姚江南岸，眾多商業(yè)中心林立，由法國歐尚集團和中國臺灣三寶集團共同進駐開發(fā)的新星商業(yè)中心，集精品商業(yè)和商務(wù)辦公為一身的恒茂廣場。灣頭大橋?qū)⒄麄€灣頭乃至新三江口拉入主城區(qū)的懷抱，灣頭半島區(qū)塊將形成“九島一心”規(guī)劃結(jié)構(gòu)。該區(qū)域中的天合家園、雅戈

26、爾新海景花園、蘇園，青林灣6期，維科上院等代表城市人居新高度的住宅則拔地而起，預(yù)計今年將陸續(xù)新推出的有銀億鈺鼎園、九龍倉項目等樓盤。另外鄞奉路濱江商務(wù)居住區(qū)將逐步分期開工，基本建成以居住和商務(wù)為主的濱江綜合性片區(qū)，完成投資約137億元。2、東部新城：國際化城市雛形初顯，高端樓盤云集。作為寧波未來的行政中心和商務(wù)中心，東部新城匯集了國際貿(mào)易展覽中心、國際金融服務(wù)中心、國際航運服務(wù)中心、中央游憩商業(yè)區(qū)、行政辦公綜合區(qū)等12大區(qū)塊的一流硬件配套。經(jīng)過5年多的開發(fā)建設(shè)，東部新城已累計完成開發(fā)投資500億元，累計引進外資40億美元，建成項目24個，在建項目35個，到2012年，將實現(xiàn)核心區(qū)8.45萬平方

27、公里開工項目全覆蓋，核心區(qū)雛形基本形成。目前，該區(qū)域高端城市綜合體云集，如伊藤忠商事和杉杉聯(lián)手打造國內(nèi)新城綜合體典范，總投資90億元，建筑面積86萬平方米，利用日本投資商豐富的地下空間開發(fā)經(jīng)驗，整體打造高檔、成熟的地上、地下商業(yè)商務(wù)街區(qū)，項目內(nèi)有一座高度超過380米的超高層地標性建筑。城博寧波置業(yè)的城市之光又是東部新城的重大項目，將打造一座450米寧波超高層標志性建筑。同時，因該板塊特殊的前景已吸引了眾多房地產(chǎn)商的爭相競技，成為銷售態(tài)勢良好的區(qū)域之一，如華友華城花園、雷迪森嘉恒廣場、雅戈爾置業(yè)與興普房產(chǎn)的東方一品、嘉里置業(yè)地塊等。3、南部新城：全力打造大氣精致、宜居宜業(yè)城區(qū)。自鄞州撤縣設(shè)區(qū)以來

28、的10年間，該區(qū)33平方公里核心區(qū)域建成，萬達商業(yè)廣場等一批高端城市綜合體崛起，寧波南部商務(wù)區(qū)一期開園，實現(xiàn)了城區(qū)核心形成、南部新城崛起、城鄉(xiāng)率先融合“三級跳”。目前城區(qū)常住人口達40萬，“住在鄞州”成為眾多市民的選擇?！笆濉逼陂g，南部新城將以“四個十大”作為推進城市發(fā)展建設(shè)的支撐，即十大城市功能區(qū)、十大城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、十大公建配套工程、十大城管提升工程，拓展80平方公里城市框架，5年投入1500億元全力打造大氣精致、宜居宜業(yè)的現(xiàn)代化寧波南部新城。2012年預(yù)計住宅新開盤有盛世水郡、盛世華府、光大江灣府第、君悅龍庭、恒厚石碶街道地塊、它山谷地、富田新都心、中基理想城、榮安鄞州廟堰-4號地塊、

29、寧波環(huán)球城、培羅成廣場等項目。4、城西板塊：打造集士港衛(wèi)星城，進入發(fā)展快速通道。鄞州西部核心區(qū)塊的集士港鎮(zhèn)是寧波市7個衛(wèi)星城市試點鎮(zhèn)中最靠近中心城區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，也是寧波大都市西進戰(zhàn)略要地。圍繞“東聯(lián)、中靚、南熱、西聚、北興”的城市發(fā)展目標，通過建設(shè)80個重大項目，打造核心新城、白岳新區(qū)、桃源灣休閑旅游度假區(qū)，集鎮(zhèn)建成區(qū)面積將從原先的8平方公里擴展到12平方公里。2009年以來，集士港累計投入78億元，已完成春華路延伸段、四明路延伸段等，啟動了甬金高速連接線、廣藺路、廣澤路等建設(shè)。如今，隨著迪賽緣園、中建格蘭春晨、泰豐半島華府等樓盤交付投入使用和萬科金色城市、半島悅城等住宅加快建設(shè)，很多寧波市民將目

30、光瞄向這片兼具田園風(fēng)光和城市便捷的熱土。2012年預(yù)計新開樓盤有信達中建的加州里、萬科金色水岸2期嘉翠園、愛伊美祝家村地塊、都市嘉園、尚海梅園雅境和水木清華2期等。5、慈城新城：古城展新境，生態(tài)居住區(qū)潛力巨大。2010年，慈城成為寧波首批“衛(wèi)星城”試點之一，迎來加快推進城市化大發(fā)展的良機。在慈城新城除混合使用核心區(qū)外，還包括位于中心湖濱北部和東湖西側(cè)的文化度假休閑區(qū)、東依官山河的混合使用居住區(qū)及4個純居住片區(qū)。繼萬科、城投進駐慈城新城之后，2011年，香港盛高置地在中心湖北側(cè)拍下數(shù)宗地塊，將建設(shè)集五星級酒店、寫字樓、購物中心、公園等多種業(yè)態(tài)于一體的多功能大型城市綜合體。該城市綜合體的開發(fā)建設(shè)不

31、僅完善了萬科云鷺灣、維拉小鎮(zhèn)等新城社區(qū)的生活配套，還與現(xiàn)代化國際大都市的城市發(fā)展理念無縫接軌，更在很大程度上彌補了慈城商業(yè)配套不足的缺陷。在住宅推進方面，所在慈城新區(qū)的萬科云鷺灣及城投維拉小鎮(zhèn)二期項目正在銷售。6、鎮(zhèn)海新城：未來房地產(chǎn)發(fā)展主陣地，銷售壓力加大。定位為寧波中心城區(qū)北部商貿(mào)商務(wù)中心，鎮(zhèn)海核心引擎的鎮(zhèn)海新城，它由北部商貿(mào)商務(wù)區(qū)、南部休閑大本營和中部寧波植物園三大板塊構(gòu)成，至今建成及在建項目60多個，南北兩區(qū)業(yè)態(tài)布局基本形成。目前，作為整個鎮(zhèn)海新城心臟所在的新城核心區(qū)，20多棟總部經(jīng)濟商務(wù)樓、市民中心東西兩側(cè)樓群及鎮(zhèn)海文化藝術(shù)中心等建成或相繼開工。集大型百貨、國際影院、藝術(shù)品展覽和拍賣

32、、3D圖書館、博物館于一體的保利文化商業(yè)廣場，總建筑面積約25萬平方米。新城南區(qū)則依托現(xiàn)有的寧波幫博物館、寧波幫文化公園、中科院材料研究所等科研文化設(shè)施，將重點打造一片叫“綠核”的具有標志性建筑景觀和環(huán)境景觀的中心區(qū)域。目前，位于綠核北半圈、建筑面積約52萬平方米的萬科城項目雛形已顯，建設(shè)包括青年城邦、五星級酒店、高檔公寓等內(nèi)容的城市綜合體。2012年預(yù)計鎮(zhèn)海將有約31萬方的商品房住宅入市，主要有開投公元世家、保利城、維科拉菲莊園等項目，銷售壓力較大。7、北侖區(qū)塊：知名房企進駐，市場潛力巨大。自2007年啟動的北侖核心商務(wù)區(qū)建設(shè)已初見規(guī)模，世界灣、黃金海岸、里仁花園、四季桂花園等大批品質(zhì)樓盤林

33、立，富邦商業(yè)廣場、鳳凰山主題樂園、北侖體藝中心等成熟配套盡在左右。北侖還將充分挖掘東南片區(qū)山海相依的區(qū)位優(yōu)勢，一座包括春曉鎮(zhèn)、梅山鄉(xiāng)和白峰上陽片區(qū)在內(nèi)的濱海新城已初露端倪，由世茂集團在春曉鎮(zhèn)開發(fā)的海濱花園城市綜合體項目已盛大開盤。另外，寧波市政規(guī)劃中輕軌一、二和六號線將到達北侖，更加提升北侖的投資價值。北侖還專門編制了2010-2015年房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，已吸引了世茂、華潤、寧波港集團等本外地大鱷攜手開發(fā)，進一步帶動該區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的水平和規(guī)模。2012年主要樓盤有環(huán)球置業(yè)的東方港城、華豐的幸福灣、榮能鳳凰國際廣場等。 （四）2012年寧波樓市前景分析 綜上所述，預(yù)計2012年寧波房地產(chǎn)將出現(xiàn)以下

34、若干市場特征：一是寧波樓市已逐步進入量價齊跌的低迷狀態(tài)，短期內(nèi)無反彈跡象，購房者觀望態(tài)勢將日趨濃重；二是因去年樓市銷售慘淡導(dǎo)致今年的開發(fā)商自有資金大幅下降，若在今年房產(chǎn)宏觀調(diào)控、金融信貸及貨幣緊縮等諸多因素的綜合作用下，將出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)并購重組高峰期，房地產(chǎn)投資意愿難以高漲；三是因中小戶型及保障性住房供應(yīng)量較大，開發(fā)商將放緩新盤入市節(jié)奏，部分地段較偏、品質(zhì)一般的樓盤可能會更加大促銷、打折力度；四是低端與高端住宅市場兩極分化愈加明顯，商業(yè)地產(chǎn)的機遇與挑戰(zhàn)并存；五是東部新城將繼續(xù)引領(lǐng)寧波高端樓市，鄞州區(qū)地位依然舉足輕重，鎮(zhèn)海區(qū)銷售壓力劇增。附表：2012年寧波市中心城住房建設(shè)項目儲備庫統(tǒng)計一覽表序號所在區(qū)域地塊名稱用地面積（公頃）住宅總建筑面積（萬平方米）住宅類型1江北區(qū)應(yīng)家公共租賃房一期26.