物業(yè)管理機(jī)關(guān)類項(xiàng)目項(xiàng)目分析

1、物業(yè)管理機(jī)關(guān)類項(xiàng)目項(xiàng)目分析隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展, 政府機(jī)關(guān)單位的后勤改革也在不斷深化, “小機(jī)關(guān)、多實(shí)體、大服務(wù)”的后勤管理模式被打破,取而代之的就是“大后勤、社會(huì)化服務(wù)”模式,這一模式的轉(zhuǎn)變使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)有了新的市場(chǎng), 也使政府機(jī)關(guān)類項(xiàng)目的物業(yè)管理成為行業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)。精準(zhǔn)扎實(shí)做好接管工作由于政府工程大部分屬于交鑰匙工程, 往往存在大量的遺留問題有待解決。因此,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管政府物業(yè)項(xiàng)目時(shí), 應(yīng)精準(zhǔn)扎實(shí)做好各項(xiàng)接管工作, 首先就是承接查驗(yàn)。 承接查驗(yàn)就是在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上, 以主體結(jié)構(gòu)安全與房屋、配套功能、設(shè)備為主要內(nèi)容的再驗(yàn)收。這便于發(fā)現(xiàn)存在的隱患 ,特別就是隱蔽工程與復(fù)雜項(xiàng)

2、目、設(shè)備的安裝調(diào)試等, 以確保及早發(fā)現(xiàn)并解決。做好承接查驗(yàn)既就是對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé), 也就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)明晰責(zé)任、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的需要 , 有利于后續(xù)業(yè)主入駐后日常管理工作的順利開展, 同時(shí)也為物業(yè)管理日常運(yùn)作打下良好基礎(chǔ)。在做好承接查驗(yàn)的同時(shí)也應(yīng)著重做好以下工作:首先要確立適合項(xiàng)目的后勤社會(huì)化運(yùn)作模式。往往政府類型物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)均就是以打包形式進(jìn)行外包 , 后勤服務(wù)內(nèi)容包括了日常物業(yè)管理及配套服務(wù)項(xiàng)目。對(duì)此 , 物業(yè)服務(wù)企業(yè)中標(biāo)后 , 應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況以及自身的實(shí)力與專業(yè)能力, 確立適合項(xiàng)目的后勤社會(huì)化運(yùn)作模式 , 這就涉及到管理服務(wù)全包還就是分包的問題。選擇并確立合適的后勤社會(huì)化運(yùn)作模式就是今后開展管理

3、服務(wù)的重要綱領(lǐng)。其次就是要構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部一體化組織架構(gòu)。組織架構(gòu)的設(shè)置就是否合理、就是否符合實(shí)際運(yùn)作要求 , 決定了管理服務(wù)工作就是否能夠有效開展。為此 , 根據(jù)政府機(jī)關(guān)物業(yè)后勤一體化管理服務(wù)的實(shí)際需要 , 量身打造一個(gè)層級(jí)清晰、責(zé)任明確的高效組織架構(gòu)。建立外部服務(wù)需求與接待任務(wù)信息接收、分配、處理、檢查、反饋的一體化平臺(tái), 將確保信息的處理暢順有序 , 使各項(xiàng)管理服務(wù)工作得到高效優(yōu)質(zhì)完成。將安全保衛(wèi)、設(shè)備管理、環(huán)境管理、客戶服務(wù)等各個(gè)業(yè)務(wù)板塊整合形成一個(gè)有機(jī)整體, 建立一套完整的管理服務(wù)體系, 通過統(tǒng)一指揮與調(diào)度 , 提供一站式的服務(wù) , 為機(jī)關(guān)業(yè)主提供快捷高效的服務(wù)。最后就是要組建精英管理團(tuán)

4、隊(duì)。對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)而言, 項(xiàng)目經(jīng)理與管理骨干的綜合素質(zhì)就是項(xiàng)目管理成功的關(guān)鍵。因此 , 物業(yè)服務(wù)企業(yè)中標(biāo)政府機(jī)關(guān)項(xiàng)目后, 應(yīng)及時(shí)選派具有豐富的同類型項(xiàng)目管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理, 并盡快組建由質(zhì)量控制、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)管理等專業(yè)人員組成的富有效率的管理團(tuán)隊(duì), 并圍繞企業(yè)文化建立團(tuán)隊(duì)文化 , 增加團(tuán)隊(duì)的凝聚力與戰(zhàn)斗力, 培養(yǎng)良好的合作氣氛 , 通過互幫互助 , 優(yōu)勢(shì)互補(bǔ) , 確保各項(xiàng)管理服務(wù)工作得到有效落實(shí)。搭建政府后勤監(jiān)管機(jī)關(guān)與物業(yè)服務(wù)單位流暢的信息流轉(zhuǎn)機(jī)制及平臺(tái)信息的暢順與否, 決定著管理服務(wù)工作的水平與效率。由于信息來源不同, 為避免多頭指揮, 確保政府機(jī)關(guān)各項(xiàng)后勤管理服

5、務(wù)需求能夠得到快速、高效完成, 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與政府后勤監(jiān)管機(jī)關(guān)共同構(gòu)建一個(gè)適合后勤管理服務(wù)實(shí)際的信息流轉(zhuǎn)平臺(tái), 通過管理制度的制定,物業(yè)管理機(jī)關(guān)類項(xiàng)目項(xiàng)目分析信息流轉(zhuǎn)流程的梳理 , 采用類似菜單式的工作聯(lián)絡(luò)單, 使得各項(xiàng)服務(wù)需求明確、清晰 ,執(zhí)行快速、 高效。同時(shí) , 加強(qiáng)雙方日常管理服務(wù)過程中的相互溝通與協(xié)調(diào), 共同建立定期與臨時(shí)的協(xié)調(diào)溝通會(huì)議制度 , 通過匯報(bào)與了解各項(xiàng)后勤管理服務(wù)工作情況, 聽取與提出意見、建議,促進(jìn)管理服務(wù)工作的不斷提升。建立適合項(xiàng)目的內(nèi)部管理經(jīng)營(yíng)運(yùn)作體系及質(zhì)量保證體系為保證客戶日常的管理服務(wù)需求能夠得到及時(shí)響應(yīng)與快速高效處理, 物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須搭建一體化運(yùn)作平臺(tái)。

6、通過整合各種資源 , 分析項(xiàng)目實(shí)際情況與客戶需求, 構(gòu)建一站式的客戶服務(wù)體系 ; 為項(xiàng)目建立一套量身定做與規(guī)范合理的內(nèi)控體系、iso 質(zhì)量保證體系 ; 確立客戶服務(wù)實(shí)行 24 小時(shí)值班不間斷制度 , 接收、處理客戶服務(wù)需求及投訴、建議, 實(shí)施客戶服務(wù)快速反應(yīng)系統(tǒng)工程 , 集中反饋、處理客戶需求信息, 最大限度地滿足客戶需求, 為政府機(jī)關(guān)業(yè)主提供高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。抓好基礎(chǔ)物業(yè)管理中的幾項(xiàng)重點(diǎn)工作首先就是安全管理。 由于政府機(jī)關(guān)就是整個(gè)社會(huì)的神經(jīng)中樞, 社會(huì)關(guān)注度較高 , 因此 ,安全管理在政府機(jī)關(guān)物業(yè)管理中占有特別重要的地位。安全管理就是一個(gè)較為廣泛的概念,既包括公共安全、消防安全及建筑與設(shè)

7、備設(shè)施的運(yùn)行安全, 還包括物業(yè)使用人的工作、健康安全 , 注重食品安全衛(wèi)生與用材環(huán)保。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過建立一支專業(yè)化、準(zhǔn)軍事化的秩序維護(hù)隊(duì)伍 , 并對(duì)秩序維護(hù)隊(duì)伍實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理; 完善相關(guān)管理制度, 做好人員、物品、車輛出入管理 , 樓層消防設(shè)施設(shè)備檢查管理, 治安巡邏 , 外圍及地下停車場(chǎng)的交通指揮與巡視等, 并做好區(qū)域內(nèi)消防、治安等應(yīng)急事件的處理以及火險(xiǎn)火災(zāi)發(fā)生時(shí)的義務(wù)消防隊(duì)工作。同時(shí) , 建立各種設(shè)備運(yùn)行責(zé)任人制、崗位責(zé)任制、設(shè)備運(yùn)行定期監(jiān)察制、設(shè)備預(yù)警制等制度,確保各種設(shè)備標(biāo)識(shí)完善 , 所有設(shè)備無銹跡、 無油污、 無帶故障運(yùn)行 , 實(shí)施區(qū)域噪音、水質(zhì)、空氣監(jiān)測(cè)與管制 , 全面貫徹

8、 iso9001 質(zhì)保體系與 iso14001 環(huán)境管理體系。其次就是會(huì)議服務(wù)。由于政府機(jī)關(guān)內(nèi)各職能部門辦公地設(shè)置相對(duì)集中, 各種不同級(jí)別、不同規(guī)格的會(huì)議召開較為頻繁。如中航物業(yè)管理的中共深圳市委黨校, 每年各種類型大小會(huì)議累計(jì)不下 2000 次, 接待服務(wù)達(dá) 48 萬(wàn)多人次 , 接待中央、省市重要領(lǐng)導(dǎo)200 多人次 , 會(huì)議服務(wù)已成為黨校高端物業(yè)服務(wù)的形象展示工程。可以說 , 能否成功地召開各類會(huì)議 , 就是否有能力為業(yè)主單位提供專業(yè)、高品質(zhì)的會(huì)議服務(wù), 既就是政府機(jī)關(guān)業(yè)主( 使用人 ) 關(guān)注的一個(gè)重點(diǎn) , 同時(shí)又就是檢驗(yàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)能力的一個(gè)重要指標(biāo)。物業(yè)服務(wù)公司要掌握會(huì)場(chǎng)環(huán)境布置、氛

9、圍營(yíng)造、不同檔次會(huì)議服務(wù)的流程設(shè)計(jì)等技巧, 掌握會(huì)場(chǎng)燈光、影視、音響、錄音等系統(tǒng)的控制 , 為所管理的項(xiàng)目量身定做, 精心設(shè)計(jì)一套會(huì)議服務(wù)方案, 打造一支較為專業(yè)化的會(huì)議服務(wù)團(tuán)隊(duì) , 使硬件設(shè)備與軟件服務(wù)完美地融為一體, 贏得大樓業(yè)主 ( 使用人 ) 的好評(píng)。再次就是設(shè)備運(yùn)行管理。 現(xiàn)代政府機(jī)關(guān)大樓設(shè)備設(shè)施較為先進(jìn)與重要, 一般包括有 : 供配電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、信息發(fā)布系統(tǒng)、樓宇設(shè)備自控系統(tǒng)、單項(xiàng)功能系統(tǒng)、樓宇集成系統(tǒng)、遠(yuǎn)程會(huì)議系統(tǒng)等, 設(shè)施設(shè)備復(fù)雜物業(yè)管理機(jī)關(guān)類項(xiàng)目項(xiàng)目分析多樣 , 有些設(shè)備管理崗位需要24 小時(shí)負(fù)責(zé)運(yùn)行管理 , 不但需要

10、配置較多技術(shù)人員, 同時(shí) , 對(duì)技術(shù)水平也有著較高的要求。在設(shè)備正常使用期, 物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過設(shè)備管理規(guī)范程序與預(yù)防性設(shè)備養(yǎng)護(hù) , 保障設(shè)備設(shè)施安全完好運(yùn)行, 可以充分體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)備管理中節(jié)能降耗的技術(shù)優(yōu)勢(shì) ; 通過運(yùn)用科學(xué)化的機(jī)電設(shè)備管理系統(tǒng), 記錄設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)數(shù)據(jù), 并進(jìn)行數(shù)據(jù)分析 , 確保設(shè)備管理時(shí)刻處于有效監(jiān)控狀態(tài)。第四就是環(huán)境管理。 政府機(jī)關(guān)內(nèi)環(huán)境管理至關(guān)重要, 比較注重綠化與環(huán)保。為此 , 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 在服務(wù)政府機(jī)關(guān)物業(yè)時(shí), 可以通過引進(jìn)先進(jìn)的管理理念與經(jīng)驗(yàn), 貫徹環(huán)境以人為本的觀念 , 管理采用生態(tài)制衡法, 達(dá)到建筑、外圍環(huán)境、人文、保健的自然與諧。以人為本即強(qiáng)調(diào)環(huán)

11、境始終就是為人服務(wù)的, 業(yè)主的舒適、健康、愉悅就是檢驗(yàn)環(huán)境管理的最重要標(biāo)準(zhǔn)。采用生態(tài)制衡法即就是在環(huán)境管理中盡量采用自然鏈的制約關(guān)系, 例如 : 適當(dāng)放入蚯蚓可以達(dá)到保養(yǎng)草坪的目的 , 在景觀水中投放魚類可以達(dá)到驅(qū)蚊的效果。而自然的與諧統(tǒng)一就是指將環(huán)境的塑造作為整體形象塑造的有機(jī)組成部分, 充分考慮建筑的設(shè)計(jì)理念、使用性質(zhì)、區(qū)域人文特點(diǎn)等因素 , 例如 : 在室內(nèi)擺花時(shí)要體現(xiàn)東方特色就要擺放梅、蘭、菊、竹、松等植物,要體現(xiàn)與外賓友誼長(zhǎng)存則要擺放發(fā)財(cái)樹、萬(wàn)年青、水塔花、綠蘿、卡特蘭等植物。最后就是保密管理。保密工作就是政府機(jī)關(guān)后勤管理服務(wù)的重點(diǎn)工作之一, 在日常保密管理中除了強(qiáng)調(diào)各種建筑資料、辦

12、公及出行規(guī)律資料的保密, 還應(yīng)該強(qiáng)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人信息的安全保密。 為此 , 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別制定安全保密制度, 從業(yè)人員的選聘要求歷史清白,無犯罪記錄 , 并有相關(guān)擔(dān)保人擔(dān)保 , 日常管理中要加強(qiáng)人員的保密教育, 做到“不該聽的不聽,不該瞧的不瞧 , 不該問的不問 , 不該印的不印 , 不該照的不照” , 加強(qiáng)保密信息與文件的傳達(dá)控制。在具體工作上也應(yīng)該有相應(yīng)的措施, 比如在入室保潔工作時(shí)應(yīng)該做登記, 有條件的應(yīng)該實(shí)行“雙人以上人員同時(shí)上崗制度” ; 最后還要制定完善的員工手冊(cè)與獎(jiǎng)懲制度, 這樣才能從多方面、全方位有效地進(jìn)行保密性服務(wù)。專業(yè)化運(yùn)營(yíng)配套服務(wù)項(xiàng)目政府機(jī)關(guān)類物業(yè)管理的要求一般會(huì)比較高

13、, 不僅要提供高水平的常規(guī)服務(wù), 還要提供相關(guān)的配套服務(wù) , 通常有 : 會(huì)議服務(wù)、接待與引導(dǎo)服務(wù)、餐飲服務(wù)、住宿服務(wù)、 文體設(shè)施及其它商務(wù)性項(xiàng)目服務(wù)等。 嚴(yán)格意義上講 ,這些配套服務(wù)均已超出了物業(yè)管理行業(yè)的范疇, 很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備提供各專項(xiàng)服務(wù)的能力。因此, 通過自身運(yùn)營(yíng)管理或者聯(lián)合專業(yè)公司來共同運(yùn)營(yíng)管理 , 專業(yè)化做好配套服務(wù)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)對(duì)于管好政府類物業(yè)項(xiàng)目至關(guān)重要。加強(qiáng)資產(chǎn)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為政府機(jī)關(guān)后勤管理單位, 代政府機(jī)關(guān)管理著巨額的資產(chǎn), 大到樓宇, 小到設(shè)備器材。 因此 ,加強(qiáng)資產(chǎn)管理 , 防止損壞、 缺失 , 保證國(guó)有資產(chǎn)的安全、 完整與保值 ,充分發(fā)揮其使用效率 , 并

14、降低可能由此給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn), 已成為政府類型物業(yè)管理的重點(diǎn)工作之一。 為此 , 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與政府機(jī)關(guān)就資產(chǎn)管理工作做好交接登記, 明確責(zé)任范圍 , 制定嚴(yán)密的資產(chǎn)管理辦法 , 切實(shí)落實(shí)登記、 使用、報(bào)廢等制度 , 并定期進(jìn)行盤點(diǎn)清查,物業(yè)管理機(jī)關(guān)類項(xiàng)目項(xiàng)目分析保證物業(yè)管理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。建立完善科學(xué)的客戶意見收集體系及持續(xù)創(chuàng)新能力由于政府機(jī)關(guān)物業(yè)的特點(diǎn), 機(jī)關(guān)內(nèi)各小業(yè)主往往對(duì)物業(yè)服務(wù)的“關(guān)心度”不足, 一般不會(huì)主動(dòng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一些管理服務(wù)工作表達(dá)不滿, 僅以隱性形式出現(xiàn), 這就導(dǎo)致了客戶意見反饋的不及時(shí) ; 而一旦受某一事件或某個(gè)人的影響, 客戶意見就很容易扎堆出現(xiàn)。因此

15、, 建立完善科學(xué)的客戶意見收集體系, 對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)掌握客戶需求動(dòng)向, 改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量 ,具有重要的作用。創(chuàng)新就是超越自我的必然選擇, 就是提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。隨著物業(yè)管理行業(yè)的日趨成熟完善 , 各物業(yè)服務(wù)企業(yè)在具體實(shí)務(wù)管理上的差距越來越小。特別就是政府機(jī)關(guān)物業(yè) , 高素質(zhì)業(yè)主多 , 對(duì)物業(yè)管理的要求也會(huì)不斷提高, 這就意味著物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能總就是“吃老本” , 誰(shuí)的管理與服務(wù)有特色, 最接近人們的需求, 誰(shuí)就能脫穎而出 , 備受人們的歡迎。因此 , 物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須不斷創(chuàng)新管理服務(wù), 才能滿足業(yè)主多元化需求, 不至于在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中被自已淘汰 , 可見創(chuàng)新能力就是企業(yè)存續(xù)發(fā)展的根本。全力配合、提供特殊時(shí)期的服務(wù)政府機(jī)關(guān)類型物業(yè)管理有其自身的特點(diǎn), 日常政務(wù)活動(dòng)、重大接待以及特殊階段重要會(huì)議等活動(dòng)較為頻繁及重要。日常物業(yè)管理服務(wù)過程中, 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該注重提供個(gè)性化的服務(wù) , 如領(lǐng)導(dǎo)辦公樓層的專人專職貼心式服務(wù)等。對(duì)于重大接待等活動(dòng), 由于其影響大 ,出席的領(lǐng)導(dǎo)級(jí)別高 , 加之業(yè)主方作為主辦或承辦單位, 屬于政治性任務(wù), 受到高度重視 , 作為后勤服務(wù)單位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為業(yè)主方分憂, 主動(dòng)通過提供全程無縫式的策劃方案, 全力配合 , 做好各項(xiàng)重大接待服務(wù)工作,