2010年廣州白云新城地塊市場分析

1、廣州白云新城地塊市場分析,深圳地產營銷部2010.11.12,2,目 錄,地塊區(qū)位概況,地塊區(qū)域土地成交市場狀況,地塊區(qū)域樓市概況,地塊市場調研總論,地塊經濟收益分析,廣州城市發(fā)展運行概況,地塊概況,3,地塊市場調研總論,4,項目總論,1、 地塊位于廣州白云新城，被定位為未來廣州的CBD之一。隨著舊機場成功改造為5號停機坪廣場以及萬達廣場的落成，白云新城乃至整個白云區(qū)將會出現(xiàn)新型的商業(yè)中心。在未來兩三年內，白云新城將可叫板珠江新城，將成為眾多品牌商家的必爭之地。 2、三塊用地一大二小，整體地塊比較方正，沒有太多的邊邊角角，亦較平整，比較容易規(guī)劃設計及開發(fā)。 3、地塊毗鄰白云山，靠近白云國際會展

2、中心，廣州體育館以及萬達商業(yè)廣場，周邊配套已非常成熟，且交通非常便捷，距離白云國際機場、廣州火車站等15分鐘車程，與海珠區(qū)、天河區(qū)等區(qū)距離適中。 4、地塊所屬區(qū)域在售樓盤極為稀缺，目前在售的最近的就只有白云尚城，其余均為已售罄。而廣州白云萬達廣場在今年78月推出1000多套酒店式公寓單位，戶型主要從3060多平方米，均價2萬元/，（帶裝修），推出不久即告售罄，充分顯示出投資型客戶對該區(qū)域未來前景的看好。,影響地塊取得的決定性因素：,地塊價值：,作為白云新城首推的住宅用地，加上白云新城極受政府重視，這三塊地無疑是塊很大的肥肉，必將引起不少大牌開發(fā)商爭奪，樓面地價預計不會停留在這個水平，很可能破萬

3、。按照目前的起拍價，近7000元/平方米的樓面地價，毛坯價格不得低于15000元/。這是基于成本考慮的一個價錢。,5,廣州城市發(fā)展運行概況,廣州市概況 現(xiàn)行城市總體規(guī)劃 2009年廣州市商品住宅區(qū)域市場分析 2010年廣州市近兩周商品住宅價格走勢 廣州市白云區(qū)概況 2009年經濟環(huán)境調研,6,廣州，廣東省省會，廣東省經濟、科技、教育和文化中心，是中國大陸僅次于京滬津的第四大城市，國家中心城市，華南地區(qū)第一大城市，華南最大交通樞紐，中國南方經濟交通貿易航運中心，中國歷史文化名城。 地處廣東中南部， 珠江三角洲北緣，瀕臨南海。 市總面積為7434.4平方公里，10個區(qū)，2個縣級市，其中，市區(qū)面積為

4、3843.43平方公里，占全市總面積的51.7。2009年末建成區(qū)面積（不含縣級市）達到935平方公里，居全國第二位，僅次于北京 。 2009年末全市人口1035萬人，比上年末增長3.0%。,廣州市概況,7,現(xiàn)行城市總體規(guī)劃,2010年，廣州市初步形成由中心主城區(qū)、南沙副城區(qū)、花都副城區(qū)、蘿崗副城區(qū)、荔城組團、街口組團組成的“一主三副兩組團”的城市空間布局。 中心主城區(qū)包括舊城組團（荔灣、越秀、東山、白云、芳村、海珠）、黃埔組團、天河新城區(qū)（珠江新城）、市橋組團、大石組團、廣州大學城、廣州新城等。 空間發(fā)展戰(zhàn)略：南拓、北優(yōu)、東進、西聯(lián)。使城市由單中心向多中心轉變。,“一主三副兩組團”的城市空間

5、布局。 空間發(fā)展戰(zhàn)略：南拓、北優(yōu)、東進、西聯(lián)。,8,2009年廣州市商品住宅區(qū)域市場分析,2009年成交面積前三位的是番禺區(qū)、花都區(qū)、白云區(qū)，與2008年（分別是白云區(qū)、天河區(qū)及海珠區(qū)）相比，市場格局發(fā)生明顯變化；各區(qū)的成交量同比均有所增長，特別是花都、番禺成交面積大幅回升，是全市成交上升的主要動力，其中花都增長253.2%，番禺增長145.9%，具體如圖一。,中心六區(qū)中的天河區(qū)、越秀區(qū)、荔灣區(qū)及海珠區(qū)，2009年新建商品住宅成交均價分別為15009元/平方米、14645元/平方米、12326元/平方米、11559元/平方米，遠遠超過全市9346元/平方米的均價水平，具體如圖二。,圖二,圖一,

6、9,2010年廣州市近兩周商品住宅價格走勢,數(shù)據(jù)來源：經緯行研究中心整理陽光家緣數(shù)據(jù) 截止于2010-11-10,花都、越秀兩區(qū)均價下滑 其余市區(qū)均價有所上漲,10,廣州市白云區(qū)概況,白云區(qū)是廣州市10個城區(qū)之一，是區(qū)域面積最大的八個老城區(qū)之一，因其境內有白云山風景名勝區(qū)而得名。位于廣州市城區(qū)的北部，東鄰增城區(qū)市，西界南海市，南連荔灣、越秀、天河、黃埔等4個城區(qū)，北接花都區(qū)和從化市。 全區(qū)面積795.79平方公里，占全市面積10.7%，轄14個街道，全區(qū)常住人口163.67萬人，占廣州總人口的16.07%。,11,2009年經濟環(huán)境調研,09年，廣州市國民生產總值達9112.76億元，同比增長

7、11.5，白云區(qū)實現(xiàn)生產總值853.07億元，同比增長10.8%，占全市生產總值 的9.36%。 09年，白云區(qū)產業(yè)比重3：25.6：71.4，第三產業(yè)比重提高0.9個百分點，以商業(yè)、房地產、交通運輸、飲食服務、金融保險等為主。 2009年，全區(qū)民間投資114.21億元，同比增長31.0%，遠遠高于全市19.3%平均水平。 2009年，全區(qū)規(guī)模以上企業(yè)實現(xiàn)利潤總額27.9億元，同比增長22.4%；實現(xiàn)利稅總額49.66億元，同比增長15.9%。企業(yè)虧損面逐季收窄。 09年，廣州居民人均可支配收入27610元，同比增長9.1，其中工資性收入增長8.7；農村居民人均純收入11067元，同比增長12

8、.6。 09年，白云區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26828元，同比增長10.4%；人均消費支出21648元，增長9.1%。農村居民年人均純收入11442元，增長12.3%；人均生活消費支出7383元，增長5.7%。,12,地塊區(qū)位概況,地塊區(qū)位簡介 區(qū)域規(guī)劃設計 區(qū)域交通狀況 區(qū)域城市規(guī)劃的目標 白云新城未來前景,13,地塊區(qū)位簡介,白云新城位于白云區(qū)南部，北至黃石路，東至白云大道，西至機場高速路，南至北環(huán)高速路，區(qū)域發(fā)展定位為“北部片區(qū)的商業(yè)服務中心，云山西麓的宜居新城”,用地面積：9.22平方公里 其中可開發(fā)用地：5.14平方公里 建筑總量：1107萬 居住面積：646萬 公共服務設施：370

9、萬（含商業(yè)辦公295萬） 建筑密度：19.5；規(guī)劃總居住人口：22萬 凈容積率：2.1,14,本地塊,區(qū)域規(guī)劃設計,一軸、雙中心、六大社區(qū)、兩大公園,白云公園（濕地公園）,飛翔公園,白云新城規(guī)劃空間結構為“一軸雙中心六社區(qū)”。原機場跑道形成南北向八十米寬的中央帶形公園貫穿整個白云新城，這個“中心軸”串聯(lián)起各個功能片區(qū)。 北部文化中心和南部商業(yè)中心的“雙中心”，成為廣州城北重要區(qū)域文化形象與商業(yè)服務中心，是地區(qū)活力所在；根據(jù)服務半徑與服務人口形成“六大社區(qū)”將容納22萬人口。 規(guī)劃限制：規(guī)劃對建筑物的高度、體量、布局嚴格控制，以保證“城不壓山、樓不擋山”，保住天際線。,15,區(qū)域交通狀況,地鐵二

10、、十四號線穿過白云新城，四個站分布在中央公園中軸線上。 區(qū)內交通實現(xiàn)車網(wǎng)、軌道網(wǎng)、步行網(wǎng)三網(wǎng)合并，即車網(wǎng)、軌道網(wǎng)、步行網(wǎng)的合并；實現(xiàn)快速交通與慢速交通分離、人行與車行分離； 商業(yè)、辦公區(qū)采用高密度、方格網(wǎng)的路網(wǎng)形式；設置獨立步行系統(tǒng)。 完善對外交通網(wǎng)絡。過境交通與內部交通分離，提升交通效能； 在主交通骨架上，采用“四縱四橫”道路骨架，主次分明，提高內部支路網(wǎng)密度，區(qū)內規(guī)劃支路網(wǎng)規(guī)劃密度應達到6-8公里/平方公里；,道路規(guī)劃：四縱四橫，內外有別，人車分離,16,規(guī)劃著重強調環(huán)境、社會效益與經濟效益三者協(xié)調；全面提升“宜居”的評價重； 白云新城將建人工濕地、兩大公園，“顯山露水”提升美景。 白云新

11、城綠地率、綠化覆蓋率都將達到四成以上，人均公園面積達到十平方米，居民步行五百米范圍內可達到公園。 地鐵二、十四號線穿過白云新城，四個站分布在中央公園中軸線上，區(qū)內交通實現(xiàn)車網(wǎng)、軌道網(wǎng)、步行網(wǎng)三網(wǎng)合并，設置獨立步行系統(tǒng)。,區(qū)域城市規(guī)劃的目標,17,白云新城未來前景,目前廣州北部即白云區(qū)的商圈尚屬于空白點。隨著舊機場成功改造為5號停機坪廣場以及萬達廣場的落成，白云新城乃至整個白云區(qū)將會出現(xiàn)新型的商業(yè)中心。白云新城已經不同于昔日，在未來兩三年內，白云新城將可叫板珠江新城，將成為眾多品牌商家的必爭之地。,白云商圈打造北部RBD,有望叫板珠江新城,交通規(guī)劃到位逐步完善,亞運前商業(yè)群雄紛紛匯聚,根據(jù)規(guī)劃，

12、白云新城定位為“云山西麓的宜居新城、廣州城北商業(yè)文化服務中心”，以廣州舊白云國際機場跑道為核心的二點七九平方公里變身成為示范型新區(qū)、廣州北部的RBD。 從寫字樓等商業(yè)地產方面來看，白云新城有著成熟的規(guī)劃，只不過數(shù)量上比珠江新城少很多。白云新城規(guī)劃中有6棟寫字樓，商務主要以云山溪谷為主。南方航空、機場集團等圍繞航運的上下游企業(yè)將來搬遷進來，將會給白云新城的發(fā)展帶來新的契機。,白云新城的交通正在不斷的完善中，白云新城內部有機場高速和內環(huán)路穿過。毗鄰的西北部是珠三角城市，清遠、花都、佛山，可在坑口乘坐地鐵二號線到達廣州各個區(qū)域，今后廣州還有輕軌直通清遠市。因此，白云區(qū)的交通以后會變得非常暢通。 而目

13、前，珠江新城的交通問題主要是廣州大道和黃埔大道塞車，如果兩條道路的塞車問題不解決，珠江新城很難獨善其身。,目前廣州北部即白云區(qū)的商圈尚屬于空白點，隨著白云新城的5號停機坪廣場、萬達廣場兩個大型的商場出現(xiàn)，白云新城商圈將會快速的發(fā)展起來。白云國際會議中心會吸引很多國內外人士前來參會及購物。另外，白云新城還有新體育館，很多的賽事以及演出也將會匯聚龐大人流?！?18,地塊概況,地塊位置示意圖 地塊概況 項目四至 地塊SWOT分析,19,地塊位置示意圖,本地塊,白云國際會議中心,廣州體育館,廣州城市規(guī)劃展覽中心,廣州畫院,廣州博物館,中小學用地,五星級酒店,中小學用地,萬達商業(yè)廣場,20,地塊概況,該

14、三地塊位于白云新城云城西路東側、橫二路南側、白云二線北側。白云國 際會議中心、廣州體育館附近； 三地塊總建筑面積229897平方米,容積率2.81。 三地塊掛牌總價16.1億元,折后樓面地價7000元/平方米。,21,項目地塊局部現(xiàn)狀,地塊現(xiàn)狀：,三塊用地一大二小，整體地塊比較方正，沒有太多的邊邊角角，亦較平整，比較容易規(guī)劃設計及開發(fā)。但除了三塊地共享的一個中心綠地外，地塊本身并無其他優(yōu)質的自然資源。,22,項目四至,本地塊,該地塊位于位于白云新城云城西路東側、橫二路南側、白云二線北側。 北面：二類居住用地 西面：中小學用地 南面：廣州畫院&廣州城市規(guī)劃展覽 中心 東面：中小學用地&五星級酒店

15、,23,地塊SWOT分析,優(yōu)勢,劣勢,威脅,機會,地塊位于廣州白云新城以北，毗鄰白云山，靠近白云國際會展中心，廣州體育館以及萬達商業(yè)廣場，周邊配套已非常成熟。且距離白云機場、廣州火車站等15分鐘車程，與海珠區(qū)、天河區(qū)等區(qū)距離適中，交通非常便捷。,地塊所處區(qū)域居住氛圍尚淺。 三塊用地一大二小，除了三塊地共享的一個中心綠地外，地塊本身并無其他優(yōu)質的自然資源。,地塊位于規(guī)劃的白云新城區(qū)，是未來廣州的CBD之一。隨著舊機場成功改造為5號停機坪廣場以及萬達廣場的落成，白云新城乃至整個白云區(qū)將會出現(xiàn)新型的商業(yè)中心。在未來兩三年內，白云新城將可叫板珠江新城，將成為眾多品牌商家的必爭之地。,該地塊作為白云新城

16、首推的住宅用地，毗鄰萬達廣場，憑借萬達廣場超強的商業(yè)輻射能力，周邊的地塊價值任何開發(fā)商都可以預見，加上白云新城極受政府重視，這三塊地無疑是塊很大的肥肉，必將引起不少大牌開發(fā)商爭奪，樓面地價預計不會停留在這個水平。,24,地塊區(qū)域土地成交市場狀況,白云新城2009年-2010年土地成交概況 地塊區(qū)域重點出讓土地分析 地塊拍賣狀況分析,25,白云新城2009年-2010年土地成交概況,26,地塊區(qū)域重點出讓土地分析,捆綁式出讓白云新城AB2910015、AB2910048、AB2910049、AB2910050等4幅商用地塊，分別位于云城西路與云城東路之間，掛牌起始價11.22億元，折合樓面地價4

17、006元/平方米。這是繼09年4月廣州白云新城規(guī)劃亮相后，首度推地。 要地的門檻很高： 1、拿地開發(fā)商須是注冊資本15億元以上的房地產開發(fā)企業(yè)，2007、2008年總資產均達120億元以上，2007、2008年凈資產均達20億元以上。 2、開發(fā)商要具有在國內大中城市成功開發(fā)累計總建筑面積不少于200萬平方米大型商業(yè)中心、五星級酒店項目的經驗等。 3、開發(fā)商還應確保地塊上大型商業(yè)中心于2010年10月底前開業(yè)。 通過這些條件，大概可以看出政府對白云新城的重視程度，政府也希望有實力、有經驗、有資源的開發(fā)商進入，這樣才不會重蹈珠江新城建設十年才初具雛形的覆轍，想使得白云新城盡快發(fā)展起來。,白云新城商

18、業(yè)地塊要求高，政府開高價彰顯區(qū)域價值,27,地塊拍賣狀況分析,作為白云新城首推的住宅用地，三塊用地一大二小，整體地塊比較方正，沒有太多的邊邊角角，亦較平整，比較容易規(guī)劃設計及開發(fā)，但除了三塊地共享的一個中心綠地外，地塊本身并無其他優(yōu)質的自然資源。AB2907008-1地塊是三塊中最大的一塊地，如果加上該地塊內需要建設的幼兒園，占地面積達到47485。而另兩塊地分別是18998和20795的占地面積，規(guī)模較小。 所以三塊全部拿下成片開發(fā)對開發(fā)商來說才可以獲得更高的利潤，也更方便地塊的規(guī)劃和社區(qū)產品的打造。 但這三塊地最高的起拍樓面地價最高達7153元/，最低的也是6900元/，而周邊的項目目前在售的最近的就是白云尚城了，該盤地鐵上蓋1.7萬-2萬元/平方米帶2200元/平方米精裝修，目前這三塊地距離地鐵仍有一段距離。按照目前的起拍價，近7000元/平方米的樓面地價，毛坯價格不得低于15000元/，這是基于成本考慮的一個價錢。 這塊地毗鄰萬達廣場，憑借萬達廣場超強的商業(yè)輻射能力，周邊的地塊價值任何開發(fā)商都可以預見，加上白云新城極受政府重視，這三塊地無疑是塊很大的肥肉，必將引起不少大牌開發(fā)商爭奪，樓面地價預計不會停留在這個水平，很可能破萬。,28,地塊區(qū)域樓市概況,地塊區(qū)域樓盤分布圖 地塊周邊典型樓盤概況 地塊區(qū)域樓市未來前景,29,地塊區(qū)域樓盤分布圖,本地塊,