2010年天津天薊花園項目初步調(diào)研匯報

1、薊縣項目初步調(diào)研匯報,2010 年8月,謹呈：天津市天薊房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司,區(qū)域概況,地處京津唐區(qū)域中心 歷史文化積淀深厚 資源豐富,生態(tài)環(huán)境優(yōu)美 區(qū)域經(jīng)濟實力逐步增強,區(qū)域分析,城市歷史,薊縣，古稱漁陽，春秋時期稱為無終子國，戰(zhàn)國時稱無終邑 秦代屬右北平郡，唐朝設薊州 。新中國成立后，屬河北省 轄縣，1973年9月劃歸天津市，相沿至今。,縣區(qū)規(guī)模及人口情況,薊縣全區(qū)現(xiàn)有26個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，949個村、 20個居委會、一個城區(qū) 街道辦事處?？?cè)丝诩s82萬人，其中縣城居民25萬人，城區(qū) 戶籍人口16萬。全境面積1590平方公里，其中北部山區(qū)面積 75平方公里，南部平原面積315平方公里，洼地面積50

2、0平方 公里。,縣城分區(qū),縣城主要以城關鎮(zhèn)為基礎，以人民路 為東西軸線，中昌路為南北軸線劃分為四個區(qū)域。西北區(qū)域為政治、經(jīng)濟、文化教育區(qū)；西南區(qū)域劃為商業(yè)區(qū)域；東部區(qū)域目前以居住區(qū)為主，整體居住品質(zhì)不高；北部區(qū)域位于府君山腳下，規(guī)劃為中高檔住宅區(qū)和旅游度假區(qū)。,經(jīng)濟概況,2008年全縣生產(chǎn)總值突破100億元，達到102.47億元，比上年增長16.4%，增長速度高于全市平均水平1.9個百分點。全縣人均生產(chǎn)總值達到12975元，比上年增長18.2%。在全市各區(qū)縣當中，僅次于武清、寶坻排名第三。 截止到0年底薊縣人均達到7730元，人均收入達到6650元雖然薊縣的經(jīng)濟發(fā)展相對較晚，但發(fā)展的速度卻很快

3、，在未來的幾年內(nèi)有很大的發(fā)展?jié)摿?，薊縣整體經(jīng)濟的增長 也必將帶動其地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。,資源特色,旅游資源,薊縣自然風光秀麗，名勝古跡眾多，現(xiàn)已形成盤山、黃崖關長城，翠屏湖、縣城古文物、中上元古界、八仙山和九龍山等一批重點旅游景區(qū)和度假區(qū)。其中黃崖關長城列為世界文化遺產(chǎn)，盤山列為國家級風景名勝區(qū)，中上元古界被國務院批準設立為國家級地質(zhì)公園,八仙山列為國家級原始次生林自然保護區(qū)，九龍山列為國家森林公園。縣城內(nèi)還有國家重點保護的千年古剎獨樂寺和白塔寺等文物古跡。這些景區(qū)與周邊地區(qū)旅游資源組合在一起，具有明顯的旅游聚集效應。,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,土地成交： 09年1月-12月薊縣土地出讓面積為130萬平米

4、，土地成交面積146萬平米 商品房銷售：09年1月-12月薊縣新建商品住宅成交4892套，成交面積660231， 成交額348511萬元，成交均價5279/，09年全年薊縣成交量已經(jīng) 達到了歷史最高點，相當于2008年全年成交量的三倍 .,一、09年薊縣房地產(chǎn)市場情況回顧,二、2010年上半年市場情況分析 （一）、薊縣上半年月均銷售情況 2010年6月底，薊縣共成交商品房27.13萬，成交均價6208元/，月成交信息如下：,小結(jié)：2010年1-5月份，成交量穩(wěn)步增長，5月份市場成交量井噴，但5月后隨著“國十條”等房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，一定程度上遏制了薊縣樓市的成交量，6月成交量萎縮明顯，目前成

5、交價格仍高位運行，量跌價升現(xiàn)象明顯。,（二）、上半年成交面積區(qū)間分析,小結(jié)：從目前的成交情況來看，薊縣市場主流戶型面積區(qū)間在70-90平米；90-110平米，這兩種面積區(qū)間的產(chǎn)品呈供小于求的狀況,（三）、成交房源戶型區(qū)間分析,小結(jié)：從戶型上分析，目前薊縣市場中戶型主要訴求為兩室、三室，處于供小于求的局面；一室戶型過剩明顯。,（四）、成交房源價格區(qū)間分析,小結(jié)：從房源成交總價上分析，目前薊縣市場上成交的總房款主要集中在70萬元左右。,成交房源總價區(qū)間分析,07年以前薊縣房地產(chǎn)開發(fā)水平較低，07年后恒大綠地等知名房地產(chǎn)企業(yè)進駐，品牌開發(fā)時代已經(jīng)來臨。,開發(fā)水平,09年下半年薊縣潛在供應量持續(xù)增加，

6、前期的供應量存余 ，加上薊縣本土剛性需求有限,區(qū)域市場競爭激烈.,區(qū)域重點項目分析,府君山板塊,東部板塊,縣城板塊,西部板塊,曲苑風荷 七星花園 泰和莊園 路徑領山,競爭項目,板塊特征,認知度高，高端板塊屬性，品牌開發(fā)商打造產(chǎn)品品質(zhì)高、價格平臺650010000元/ ，主要產(chǎn)品類型有獨棟、疊拼、多層、小高層 。,天一綠海 遠景城 幸福時代 現(xiàn)代城,與我項目占有外部資源相似，配套有所欠缺，主要靠自身營造，開發(fā)水平有高有低，價格平臺55006500元/，主要產(chǎn)品類型： 高層、多層。,樂園2期 昕瑞家園,借助城市化功能配套，散點開發(fā)無板塊效應，外部資源借用不大，價格平臺在60007000元/，主要產(chǎn)

7、品類型 高層。,綠地漫山紅墅 恒大山水御城,受外部環(huán)境影響力強，休閑度假的旅游地產(chǎn)項目，都是品牌大盤、低密度開發(fā)，與本案不具競爭性。,盤山板塊,五子城,該板塊屬性檔次較低，配套相對欠缺。目前該板塊屬于政府重點開發(fā)的板塊。本案亦處在此板塊，目前價格平臺在50006000元/，主要產(chǎn)品類型為高層。,路勁領山,共計14棟樓，全部為四層半和五層半的花園洋房。,曲院風荷,七星花園,天一綠海,中節(jié)能遠景城,昕瑞家園,五子城,項目占地4.1萬平方米左右，現(xiàn)規(guī)劃總建筑面積15.6萬平方米左右，分兩期建設。一期總建筑面積7.8萬平方米左右，為五棟高層住宅，地下1層為車庫及設備用房，底部兩層為商業(yè)，3層至26層為

8、住宅。二期總建筑面積7.8萬平方米左右，為12棟13至20層錯落有致的高層住宅。 小區(qū)有3萬平方米左右的歐陸風情園林，園林中有6千平方米左右的水景, 建筑的外立面采用了經(jīng)典的歐式新古典主義建筑風格。,【項目銷售情況】,1、3號樓整棟作為商品房出售，4、5、6號樓為單位集資房。優(yōu)惠政策未定，開盤時間未定，首付比例30%，認購情況一般。 預計均價7200元/平米起價，精裝標準1000元/平米。,臥室套內(nèi)洗手間設計 損失了公共區(qū)域的功能性,開放式廚房設計 節(jié)約空間但舒適度降低,戶型方正、南向起居采光好 南向雙陽臺景觀視野佳,【戶型分析】,二居 主力戶型,入室門直對洗手間，私密性較差,洗手間無窗 影響

9、采光和通風,戶型方正、實用，南北通透 動靜分區(qū)明確、合理,【戶型分析】,【客群分析】,關鍵詞：本地客戶、內(nèi)部集資、改善型居住,五子城的客戶基本以薊縣本地人為主，大多沒有購房經(jīng)驗，對于房產(chǎn)的要求相對較低。 五子城雖然在戶外推廣上以旅游地產(chǎn)定位，但是就現(xiàn)場到訪客戶來看，依然以薊縣當?shù)乜蛻魹橹?，置業(yè)目的多為改善居住類型。,項目位于薊縣城區(qū)，交通便利。,周邊大型商業(yè)配套及高端教育配套較少。 所處道路狀況不佳，來往車流、人流較多；周邊環(huán)境不成熟，多為平房、小作坊式商業(yè)，對項目影響較大。 開發(fā)商在銷售方面經(jīng)驗不足,【優(yōu)劣勢分析】,周邊環(huán)境,周邊環(huán)境,外立面,優(yōu)勢,劣勢,區(qū)域重點客群描述,核心客群,地緣性升

10、級改善型客群,第一代商品房及福利分房人群面臨改善，改善動機主要是項目質(zhì)素、社區(qū)景觀、產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)管理的提升. 購買產(chǎn)品：中高端產(chǎn)品（洋房、別墅和少量高層產(chǎn)品） 接受價格：60150萬 注：以路勁領山項目銷售情況來看，該客群為主力客群，占總成交70%,剛性需求客群,婚房、周邊富裕農(nóng)民進城為主 購買產(chǎn)品：中低端主流產(chǎn)品（多層、小高層、高層） 接受價格：5090萬 注：以路勁領山項目銷售情況來看，該客群占總成交20%,投資性客群,有經(jīng)濟實力，購買的主要目的為投資，或購買藍印戶口為目的 購買產(chǎn)品：中低端主流產(chǎn)品 接受價格：4080萬 注：以路勁領山項目銷售情況來看，該客群占總成交10%,房地產(chǎn)市場趨于成熟，從概念營銷過渡到產(chǎn)品營銷,特征2,特征 3,各區(qū)域板塊已經(jīng)形