房地產(chǎn)項目投資決策階段風險防范

1、Mobile Research Activites of ETRI,房地產(chǎn)項目投資決策階段風險防范,房地產(chǎn)企業(yè)風險防范實戰(zhàn)系列培訓課程之,投資決策不可忽視的九大風險因素解讀及案例分析,科學決策的八大策略,一,二,目 錄,房地產(chǎn)投資 九大風險因素,經(jīng)營風險,購買力風險,變現(xiàn)風險,利率風險,財務風險,政策法律風險,開發(fā)時機風險,開發(fā)位置風險,物業(yè)類型風險,【一】投資決策不可忽視的九大風險因素解讀及案例分析,做好可行性論證,一,二,做好前期法律風險防范,做好投資收益的控制,三,四,做好經(jīng)濟環(huán)境預測,做好信息的收集,五,六,合理選擇合作方式,各部門參與配合,七,八,與政府資源和諧對接,【二】科學決策的

2、八大策略,Click to add Title,模板,Click to add Title,房地產(chǎn)投資可行性論證的五大任務和三項目的,Click to add Title,如何讓可行性論證由“報告”到切實“可行”,Click to add Title,合理設計可行性論證流程的“天龍八步”,1,1,Click to add Title,可行性論證過程中最容易犯的六種典型錯誤,2,2,1,3,Click to add Title,可行性論證過程中應關(guān)注的十大要點,2,4,1,5,Click to add Title,可行性論證操作流程圖,2,6,1,7,做好可行性論證,一,【二】科學決策的八大策略

3、,全面了解市場需求狀況及其發(fā)展趨勢,選擇投資項目和實施方案,確定適當?shù)慕ㄔO規(guī)模和質(zhì)量水平,評價建設地點和環(huán)境條件,預期現(xiàn)金流量、預期收益，分析對預期收益的把握程度,明確該投資的預期現(xiàn)金流量、時間選擇和預期收益的把握程度,項目怎么運作，即確定最佳的投資方案,回答項目是否值得投資，為什么,可行性論證五大任務,可行性論證三項目的,Click to add Title,房地產(chǎn)投資可行性論證的五大任務和三項目的,1,1,【二】科學決策的八大策略,重咨詢輕評估，盲目追求報告評估過程的高“通過率”,深度不夠，質(zhì)量不高，不能滿足決策的需要,不注重對敏感性問題和風險因素的分析,調(diào)查研究浮淺、投資收益計算失真,報

4、告的編制對內(nèi)缺乏獨立性、公正性和客觀性,不重視多方案的論證和比較，可行性方案單一,可行性論證過程中最容易犯的六種典型錯誤,Click to add Title,可行性論證過程中最容易犯的六種典型錯誤,2,2,【二】科學決策的八大策略,加快專業(yè)化及 市場培育工作,提高從業(yè) 人員素質(zhì),建立可行性 研究數(shù)據(jù)庫,統(tǒng)一格式,可研報告,可行方案,Click to add Title,如何讓可行性論證由“報告”到切實“可行”,1,3,【二】科學決策的八大策略,Click to add Title,模板,1,7,模 板 一,模 板 二,項目可行性研究報告內(nèi)容指引,項目可研報告,【二】科學決策的八大策略,前期盡

5、職調(diào)查,財務盡職調(diào)查 法律盡職調(diào)查,收購流程 資金安全,法律意見書,法律盡職調(diào)查報告范本 范本1 范本2 范本3,法律意見書范本 范本1 范本2 范本3,合作開發(fā)協(xié)議范本 有限責任公司 上市公司 國有企業(yè) 外資企業(yè),合作開發(fā)協(xié)議,操作步驟 違約責任,【二】科學決策的八大策略,做好前期法律風險防范,二,Click to add Title,成本預測,Click to add Title,經(jīng)濟效益與敏感性分析,1,1,Click to add Title,稅務分析,2,2,1,3,Click to add Title,項目資金預測,2,4,做好投資收益的控制,三,【二】科學決策的八大策略,假設條件

6、,項目利潤率 投資回報率,敏感性分析,項目開發(fā)各期利潤,經(jīng)濟效益 分析,售價變動,成本變動,容積率變動,敏感性分析的目的是，在房地產(chǎn)投資與開發(fā)項目定位，考察與風險投資項目有關(guān)的一個或多個主要因素發(fā)生變化時對該項目投資價值指標的影響程度。根據(jù)這些反映的程度，分析和研究其中的風險存在形式，從而做出相對應的回避辦法；了解和掌握在風險投資項目經(jīng)濟分析中由于某些參數(shù)估算的錯誤，或是使用的數(shù)據(jù)不太可靠而可能造成的對投資價值指標的影響程度，以確定在風險投資決策過程中需要重點調(diào)查研究和分析測算的因素。,Click to add Title,經(jīng)濟效益與敏感性分析,1,3,模 板,【二】科學決策的八大策略,項目資

7、金預測,資金投入 計劃,資金回款 計劃,資金需求 計劃,資金占用 計劃,Click to add Title,項目資金預測,2,4,模 板 一,模 板 二,可研經(jīng)濟測算經(jīng)濟指標部分模版, 項目經(jīng)濟測算,【二】科學決策的八大策略,Click to add Title,經(jīng)濟發(fā)展階段,Click to add Title,1,1,Click to add Title,社會購買力,2,2,1,3,做好經(jīng)濟環(huán)境預測,四,特別因素,【二】科學決策的八大策略,政策法規(guī)信息,標準規(guī)范信息,技術(shù)發(fā)展信息,行業(yè)供需信息,國家經(jīng)濟信息,做好信息的收集,五,【二】科學決策的八大策略,Click to add Title,五種合作方式,Click to add Title,1,1,Click to add Title,與合作風險有關(guān)的因素,2,2,1,3,合作方式的合理選擇,六,不同合作方式的潛在風險與關(guān)鍵管控點,【二】科學決策的八大策略,Click to add Title,財務、物業(yè)等部門參與投資決策的必要性,1,1,Click to add Title,各部門在投資決策過程中的分工與配合,2,2,各部門參與配合,七,【二】科學決策的八大策略,Click to add Title,企業(yè)行為與政府資源