曲靖房地產(chǎn)市場調(diào)研報告2019(上篇)

1、,目錄,宏觀環(huán)境篇,國際形勢,2019年全球經(jīng)濟可能已經(jīng)觸及本輪增長周期的頂點，預計逐漸進入下行階段。 需求放緩壓力加大，經(jīng)濟增長保持韌性。 貨幣信貸增長平穩(wěn)，流動性維持合理充裕。 國際收支保持雙順差，人民幣匯率基本穩(wěn)定。 宏觀政策審慎積極靈活，適時適度逆周期調(diào)節(jié)； 美國經(jīng)濟增長見頂、中美貿(mào)易摩擦升級和全球債務負擔上升是經(jīng)濟運行潛在風險。 2019年全球經(jīng)濟增速繼續(xù)放緩，當下全球經(jīng)濟面臨風險，外債規(guī)模巨大。,國際經(jīng)濟形勢,全國經(jīng)濟,2019年國內(nèi)經(jīng)濟生產(chǎn)總值（GDP）前二季度,2019年前一、二季度社會消費品增長速度,2019年上半年我國GDP同比增長6.3%。完成45萬億。一季度同比增長6.

2、4%，二季度增長6.2%。相比一季度小幅回落了0.2個百分點。 基準情景下，CPI（消費價格指數(shù)）增長2.7%，PPI增長-0.3%，消費增長8.4%，投資增長5.8%，出口增長1.6%，進口增長-0.9%，人民幣兌美元匯率（CNY/USD）將維持在6.85-6.95區(qū)間。 穩(wěn)中求進、穩(wěn)中有憂：外部環(huán)境嚴峻，自身發(fā)展不平衡，消費增速持續(xù)疲軟，房地產(chǎn)開發(fā)投資維持高位，制造業(yè)投資大幅下滑，普通家庭收入增速持續(xù)下降。我國上半年投資、出口、消費“三駕馬車”動力強勁，實現(xiàn)了平穩(wěn)運行。 上半年不易，下半年可期：上半年，我國消費、投資、政府支出保持了良好增長，今年下半年從外部環(huán)境看，中美貿(mào)易關(guān)系有所改善；轉(zhuǎn)

3、型升級步伐加快凸顯中國經(jīng)濟活力，動力十足； 下行壓力存在，政策空間更大：第一，當前中國經(jīng)濟依然處在新舊動能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵時期，下行壓力存在。 第二、全球經(jīng)濟減速和貿(mào)易保護主義加劇的趨勢不容小覷，這也將使得今年中國外貿(mào)出口面臨更大壓力，中國經(jīng)濟面臨 的最大不確定性和挑戰(zhàn)更多來自于外部。,全國經(jīng)濟,中國2019年一、二季度GDP增長率保持在6.3%，全年預計增長率保持在6.4%-6.7%之間，與去年6.6%增速持平；,2019年全年國內(nèi)消費價格指數(shù)（CPI），同比去年上漲了2.7%。6月達到102.7；,GDP/CPI,全國經(jīng)濟,2019年國內(nèi)固定資產(chǎn)投資前一、二季度走勢,2019年16月份，全國固定

4、資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)299100億元，同比增長5.8%，增速比15月份提高0.2個百分點。從環(huán)比速度看，6月份固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)增長0.44%。其中，民間固定資產(chǎn)投資180289億元，同比增長5.7%，增速比15月份提高0.4個百分點。 上半年固定資產(chǎn)投資299100億元 同比增長5.8%,數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局,分產(chǎn)業(yè)看 第一產(chǎn)業(yè)投資：8430億元，同比下降0.6%，降幅比15月份收窄1.7個百分點； 第二產(chǎn)業(yè)投資:100070億元，增長2.9%，增速回落0.3個百分點；第三產(chǎn)業(yè)投資:190600億元，增長7.4%，增速提高0.3個百分點。,分地區(qū)看 東部地區(qū)投資同比增長4.4%，增速比

5、15月份提高0.1個百分點；中部地區(qū)投資增長9.4%，增速提高0.1個百分點； 西部地區(qū)投資增長6.1%，增速提高0.4個百分點； 東北地區(qū)投資下降3.6%，降幅收窄4個百分點。,固定資產(chǎn)投資,全國經(jīng)濟,穩(wěn)中求進、穩(wěn)中有憂：外部環(huán)境嚴峻，自身發(fā)展不平衡，消費增速持續(xù)疲軟，房地產(chǎn)開發(fā)投資維持高位，制造業(yè)投資大幅下滑，普通家庭收入增速持續(xù)下降。我國上半年投資、出口、消費“三駕馬車”動力強勁，實現(xiàn)了平穩(wěn)運行。 上半年不易，下半年可期：上半年，我國消費、投資、政府支出保持了良好增長，今年下半年從外部環(huán)境看，中美貿(mào)易關(guān)系有所改善；轉(zhuǎn)型升級步伐加快凸顯中國經(jīng)濟活力，動力十足； 下行壓力存在，政策空間更大：

6、第一，當前中國經(jīng)濟依然處在新舊動能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵時期，下行壓力存在。第二、全球經(jīng)濟減速和貿(mào)易保護主義加劇的趨勢不容小覷，這也將使得今年中國外貿(mào)出口面臨更大壓力，中國經(jīng)濟面臨 的最大不確定性和挑戰(zhàn)更多來自于外部。,中美貿(mào)易的摩擦有所改善，全球經(jīng)濟逐漸進入下行，國內(nèi)經(jīng)濟增速還需靠政策調(diào)整，拉動內(nèi)需；,小結(jié),16月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61609億元，同比增長10.9%，增速比15月份回落0.3個百分點。16月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積772292萬平方米，增長8.8%，增速與15月份持平。,全國樓市,全國商品房2019年投資開發(fā)情況,全國樓市,全國住宅投資：4.5萬億，增長15.8%，增速回落0.

7、5個百分點。,全國樓市,市場深化調(diào)整，因城施策，導致新開工放緩。 增速收窄0.4個百分點。,2019年上半年全國房地產(chǎn)銷售面積、銷售金額累計增速雙雙回調(diào)。,全國樓市,全國商品房銷售情況,商品房銷售情況,全國樓市,2019全國房地產(chǎn) 開發(fā)投資資金來源 國內(nèi)貸款：8.4% 利用外資：51.8% 自籌資金：4.7% 其它貸款：8.3% 定金及預收款：9.0% 個人按揭貸款：11.1%,全國樓市,房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源,全國樓市,2019年全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 主要數(shù)據(jù) 附表一 新開工：10.6億。 住宅開工：7.8億。 竣工面積：3.2億 住宅竣工：2.3億,全國樓市,2019年全國房地產(chǎn)開發(fā) 銷售主

8、要數(shù)據(jù) 附表二 總銷售面積：7.6億。 住宅銷售：6.6億。 商業(yè)銷售：4612萬 待售面積：5億 總投入資金：8.5萬億元,全國樓市,全國樓市,未來趨勢： 銷售端 7-8月份市場進入傳統(tǒng)銷售淡季，且在政策環(huán)境維持嚴控影響下，個人房貸利率已止降回升，需求入市的積極性將繼續(xù)減弱，加之棚改規(guī)模大幅縮減，普通二線及三四線城市市場仍存在大調(diào)整壓力，特別是三四線城市商品房銷售面積回落態(tài)勢已現(xiàn)，預計全國房地產(chǎn)市場將持續(xù)保持穩(wěn)中回落的趨勢。,供應端 行業(yè)金融監(jiān)管強化，7月銀保監(jiān)會進一步約束信托等資金過度投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，發(fā)改委發(fā)文收緊海外發(fā)債，地產(chǎn)金融持續(xù)收緊疊加銷售回款壓力加大，房企資金面臨進一步承壓，將會

9、對開發(fā)投資額的增長形成限制。同時，銷售深化調(diào)整預期也將削弱企業(yè)開工的積極性，且去年下半年開工基數(shù)創(chuàng)歷史新高，預計今年下半年開工增速回落勢頭仍將延續(xù)。,棚改夭折，舊改剛啟動，政策收緊，三四線城市熱度將持續(xù)降溫！,全國樓市,當前房地產(chǎn)市場運行總的還是平穩(wěn)的。一方面城鎮(zhèn)化還在繼續(xù)推進，剛需和改善性的需求還是有的，這是一個支撐; 另外“房住不炒”的理念越來越深入人心，強調(diào)“因城施策”，強調(diào)城市政府主體責任，這兩方面的因素綜合在一起，下階段房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。房地產(chǎn)投資不會出現(xiàn)大起大落。 整體樓市表現(xiàn)出現(xiàn)了小陽春后的退燒現(xiàn)象，不論是投資數(shù)據(jù)還是銷售數(shù)據(jù)，在收緊調(diào)控的影響下，市場再次出現(xiàn)

10、了放緩，而且從趨勢看，預計7-8月銷售、供應回落仍將延續(xù)。,小 結(jié),曲靖城市概況,曲靖城市概況 曲靖是云南省下轄地級市，位于云南省東部，處珠江源頭，云南、貴州、廣西三省區(qū)交界處，素有“滇黔鎖鑰”、“云南咽喉”之稱，距省會昆明市120公里，地區(qū)面積2.89萬平方公里，占云南省面積的13.63%。截至2018年4月，曲靖市轄1市3區(qū)5縣，2016年末，全市戶籍總?cè)丝跒?52.97萬人。,曲靖市定位及規(guī)劃：全國主體功能區(qū)規(guī)劃、泛珠三角區(qū)域合作、長江經(jīng)濟帶的重點開發(fā)區(qū)之一，是滇中城市經(jīng)濟圈的核心區(qū)域。曲靖是云南省重要工商城市，是云南省綜合實力第二位城市。 曲靖印象：玩在云南，吃在曲靖。 中國十佳宜居城

11、市、珠江源頭第一城、云南第二大城市、西南門戶城市。,曲靖城市發(fā)展走向,南城、西城兩個副中心正在重點發(fā)展，其中西城是未來幾年發(fā)展重心；,推進麒沾馬一體化，以麒沾馬一體化發(fā)展為引領(lǐng)，加強城鄉(xiāng)建設(shè)，改善城鄉(xiāng)面貌，提升城鄉(xiāng)品質(zhì)，加速城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。,2019年上半年,曲靖經(jīng)濟宏觀環(huán)境,曲靖2019年上半年GDP總值910.91億元。 2019年上半年GDP增速：10% 上半年全市經(jīng)濟運行實現(xiàn)較快增長，多數(shù)指標增速高于全省平均水平，為實現(xiàn)全年經(jīng)濟社會主要發(fā)展目標打下良好基礎(chǔ)。,全云南省經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長,實現(xiàn)生產(chǎn)總值7957.43億元,同比增長9.2%,比全國(6.3%)高2.9個百點。,曲靖支柱產(chǎn)業(yè),曲

12、靖經(jīng)濟宏觀環(huán)境,曲靖2019上半年第一產(chǎn)業(yè)增加值96.33億元，同比增長5.4； 第二產(chǎn)業(yè)增加值376.93億元，同比增長11.5； 第三產(chǎn)業(yè)增加值437.66億元，同比增長9.5。,曲靖未來六大支柱產(chǎn)業(yè)： 高原文旅（爨文化小鎮(zhèn)） 制造業(yè)（鋁、不銹鋼、有機硅、一汽紅塔） 商貿(mào)物流（義務小商品城等） 高原特色農(nóng)業(yè)（煙草加工、菜油加工、蔬菜種植） 精細化工產(chǎn)業(yè)（煤炭行業(yè)轉(zhuǎn)型） 體育產(chǎn)業(yè),曲靖目前首要支柱產(chǎn)業(yè)：,農(nóng)業(yè)： 煙草生產(chǎn) 糧食種植 畜牧業(yè),重工業(yè)： 煙草價格 煤炭開采加工 電力,曲靖城鎮(zhèn)化發(fā)展狀況,曲靖市城鎮(zhèn)化發(fā)展現(xiàn)狀 城鎮(zhèn)規(guī)模不斷擴大，城鎮(zhèn)化進程持續(xù)推進。 截至2018底，曲靖市常住人口為

13、615.5萬人，城鎮(zhèn)人口達298.21萬人，曲靖市中心城區(qū)（麒麟、沾益、經(jīng)開區(qū)）常住人口為75.79萬人，僅為全市615.5萬常住人口的12.31%， 城鎮(zhèn)化進程加快，帶動鄉(xiāng)村人口向小城鎮(zhèn)聚集。 2018年，曲靖市鄉(xiāng)村人口總量為317.29萬人，比上年減少5.46萬人， 城鄉(xiāng)居民人均收入不斷增加，生活質(zhì)量不斷提升。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入34423元，農(nóng)村居民人均可支配收入12394元。 曲靖市城鎮(zhèn)化發(fā)展存在的問題 城鎮(zhèn)化率還處于較低水平，與全國和全省其他州市相比差距較大。 全市縣域之間城鎮(zhèn)化發(fā)展差異較大。 中心城區(qū)人口少，城鎮(zhèn)設(shè)施基礎(chǔ)薄弱。 城鄉(xiāng)居民收入差距較大。,曲靖未來城鎮(zhèn)化發(fā)展方向,優(yōu)

14、化結(jié)構(gòu)，以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級推進城鎮(zhèn)化進程。 合理布局，提高中心城區(qū)輻射帶動力。 積極引導，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。 科學規(guī)劃，提高城鎮(zhèn)綜合承載能力。 打造美麗鄉(xiāng)村、特色小鎮(zhèn)，加快推進城鄉(xiāng)一體化建設(shè)。,曲靖市房地產(chǎn)業(yè)基本現(xiàn)狀 2019年上半年基本指標 預計年銷售面積約240萬左右。,曲靖樓市,曲靖樓市,全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額,2019年上半年完成房地產(chǎn)投資金額約75.74億元。 2019房地產(chǎn)投資同比增長37.4%，2018同期投資約55.13億元，,住宅投資額,數(shù)據(jù)不全-,曲靖樓市,銷售面積,2019年上半年，商品房銷售面積127.91萬平方米，同比增長33.9%。 2018年同期約成交84.54萬平方米

15、。,銷售額,曲靖商品房銷售金額與面積呈下滑趨勢,2019年上半年，商品房銷售額，均價4913元/，估算，上半年完成約63億元。,曲靖樓市,開工面積,新開工項目同比增長15.8%。,施工面積,2019年1-6月,全市施工項目同比下降12.4%,竣工面積,-數(shù)據(jù)不詳-,上半年曲靖房地產(chǎn)市場形勢跟蹤 土地市場：上半年土地成交7宗；成交面積為11.4畝234畝，成交價格1500萬-2.2億元，限容最高4.5，土地,入市明顯減少，入市規(guī)模不大，曲靖土地市場也正在轉(zhuǎn)向存量土地規(guī)劃。 房產(chǎn)市場： 數(shù)據(jù)：1、2019年一季度，商品房銷售面積完成52.50萬平方米，同比增長36.50%。 2、雖然3、4月份各地

16、房屋銷售情況呈現(xiàn)“小陽春”態(tài)勢，市場預期有所好轉(zhuǎn)，但6月的 市場數(shù)據(jù)說明樓市成交量在降溫，成交價格比上月上浮2%； 政策：1、曲靖“降容”政策減少新盤入市，重點在于促進房價上漲與城市GDP增速匹配。通過規(guī)劃調(diào)控限制放量。 2、政策調(diào)控：“以穩(wěn)為主、一城一策”的政策基調(diào)沒有改變。 影響市場的主要因素： 曲靖城市已完成去庫存目標，住房進一步釋放改善型產(chǎn)品； 棚改夭折，舊改未入勢，將逐步退出或減少貨幣化安置，市場置業(yè)需求受到影響； 上半年集中消化客戶，下半年有可能交易降溫； 政策調(diào)控，市場波動不大，預計未來會呈現(xiàn)集中過熱或過冷態(tài)勢。 至坤觀點：城市房地產(chǎn)市場交易降溫，去化速度放緩，庫存規(guī)模上升。即保

17、持市場基本穩(wěn)定，不過快上漲，也不允許大幅下跌，防止大起大落。隨著下半年發(fā)證速度加快，各盤推售密集，預計下半年曲靖市場將保持穩(wěn)步增長。,曲靖樓市,曲靖樓市,2019年曲靖房地產(chǎn)開發(fā) 住宅價格走勢 2019年曲靖上半年住宅市場平均均價約5027元/，同比漲幅均值12.5%。片區(qū)最高漲幅21%。 7月市場均價5176元/，7月均價同比2018年漲幅均值18.8%。 2019年7月同比6月漲幅0.8%,曲靖樓市,小 結(jié),曲靖房地產(chǎn)市場有所降溫，隨著棚改資金收緊、目標有所下調(diào)，返鄉(xiāng)置業(yè)降溫，部分缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的曲靖新房市場缺乏上行動力，曲靖樓市下半年銷售、開發(fā)持續(xù)回落。 2019年支持合理自住需求。首先在

18、利率上就有比較合理的優(yōu)惠。剛需得到尊重，曲靖市場下半年剛需產(chǎn)品銷售或許短期超過改善產(chǎn)品。 市場預期趨于穩(wěn)定，樓市過去的瘋狂很難再復制，曲靖樓市銷量將持續(xù)降溫，銷售價格穩(wěn)中有漲。 曲靖麒麟?yún)^(qū)GDP保持高速增長，房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期，目前趨勢走向品質(zhì)項目開發(fā)，規(guī)模較大的項目啟動，將整體提升市場環(huán)境，政策調(diào)控，拉動內(nèi)需，未來價格突破6000字頭不會太久。 曲、沾、馬城市一體化發(fā)展趨勢，舊城改造等促進經(jīng)濟增長，基礎(chǔ)設(shè)施類房地產(chǎn)投資增速同比提升37%，銷售面積同比增長33%。價格同比增長18%。整體來看，曲靖房地產(chǎn)市場平穩(wěn)提升，受政策調(diào)控影響較大。,宏觀政策篇,目錄,政策 2019年堅持“房住不炒”總基

19、調(diào)貫穿全年，政策調(diào)控效果明顯，全國樓市降溫。強調(diào)“一城一策、因城施策，分類指導”。落實城市主體責任，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效調(diào)控機制。 上半年政策匯總：,全國房地產(chǎn)相關(guān)政策匯總,1、2019上半年房地產(chǎn)政策匯總，重申住房不炒、一城一策穩(wěn)樓市。,政策篇,2、金融政策匯總，警惕房地產(chǎn)金融風險，房地產(chǎn)金融監(jiān)管保持收緊。,政策篇,加強房地產(chǎn)金融風險防范力度，強化房地產(chǎn)貸款等業(yè)務審慎管理。落實房地產(chǎn)平穩(wěn)健康長效機制，強化監(jiān)測能力，保證基本住房貸款需求，嚴控投機性房地產(chǎn)貸款。避免出現(xiàn)房地產(chǎn)和金融資產(chǎn)泡沫。,3、住房制度改革、租購并舉、加快完成住房保障體系。,政策篇,中央大力推進租購并舉住房體制改革

20、 各地大力發(fā)展住房租賃市場，持續(xù)規(guī)范住房租賃市場秩序。 各地堅定不移發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房、加快建立住房保障體系。,土地拍賣規(guī)則調(diào)整，源頭上減少商品住宅開發(fā)。,4、棚改、舊改政策，棚改政策急劇收縮，加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)。,政策篇,鼓勵金融機構(gòu)和社會力量參與舊改。 嚴禁將房地產(chǎn)開發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)打包歸納為棚改。 加快推進舊改，穩(wěn)投資、提振消費，拉動內(nèi)需。,5、人才、人口政策，區(qū)域一體化、城鄉(xiāng)一體化政策。,政策篇,全面放開戶籍政策，取消除個別大城市外戶籍落戶限制。 落戶放開放寬，門檻進一步降低。 培育現(xiàn)代化都市圈，實現(xiàn)區(qū)域一體化發(fā)展。 加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。,小 結(jié),“市

21、場體系”和“保障體系”并列，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的責任落到實處。 “房住不炒”的基本政策沒有變化，堅持“一城一策”原則，落實城市主題責任，建立此調(diào)控策略的長效機制。 下半年融資環(huán)境邊際改善、個人按揭和房企融資或有松綁。 下半年正處于政策觀望期，各地可能自下而上、明緊暗松，局部試探微調(diào)。 放松人口人才落戶機制、利率有可能下調(diào)等，下半年或許政策適當微調(diào)放松。 取消商品房預售制度很可能是長期改革方向。 10月起，調(diào)整貸款利率規(guī)則，商用物業(yè)貸款上浮60個基點，住宅根據(jù)各區(qū)調(diào)整。,政策篇,曲靖住宅市場篇,目錄,住宅市場曲靖市麒麟?yún)^(qū)樓盤 數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析,2019年曲靖各區(qū)熱門在售樓盤TOP版,曲靖全市區(qū)住

22、宅市場,熱銷版TOP10,關(guān)注版TOP10,住宅市場熱銷樓盤分布,融閣御府,溪畔麗景,梧桐苑,德通.靖煦苑,西城公館,時光里、名品里,曲靖中心二期,金都國際,萬和國際廣場,中和苑,匯泰新天地,城投清荷苑,云溪白鷺,錦江花園,華廈金源,金港華庭,金科溪谷二期,龍境云莊,雅利安都,金湖尚居,上龍苑,麒麟灣如意湖,香頌美地,在售主要住宅項目：合計在售約50盤。集中分布西、南、北三個區(qū)域。,全市區(qū)住宅市場樓盤規(guī)模,曲靖市區(qū)在售普通住宅項目統(tǒng)計：1000套規(guī)模以上項目38%，500-1000套規(guī)模的樓盤32% ，500套規(guī)模以下的樓盤30% 。開發(fā)更側(cè)重大盤品質(zhì)。,熱銷項目：天悅府、鳳凰嘉園、恒大綠洲、

23、金港華庭、麒麟嘉園二期、錦江花園、云溪白鷺。由此看出熱銷樓盤均為品質(zhì)大盤1000套以上規(guī)模項目。,全市區(qū)住宅市場項目進度,1、簽約項目共32個，總建面共401.63萬方，入市在售可簽約總套數(shù)29352套。2、認購階段項目共5個，合計入市住宅總建面共58.4萬方，入市總套數(shù)4419套；3、處認籌階段項目共9個，合計入市總建面共90.9萬方，入市總套數(shù)8314套； 4、前期推廣項目共5個，入市總建面及總套數(shù)具體待定。,2019年麒麟?yún)^(qū)普通住宅存量分析：,麒麟?yún)^(qū)住宅市場市場存量,以上數(shù)據(jù)均來自于麒麟?yún)^(qū)在售50盤調(diào)研統(tǒng)計,麒麟?yún)^(qū)住宅存量：801.23萬。在售住宅總建面：約547.73萬。 開發(fā)總套數(shù)：

24、約57446套。入市在售總套數(shù)：約42770套。未入市約14676套，在售存量：約23618套。 住宅存量套數(shù)占比：約66%（含即將入市套數(shù)存量） 目前在售存量占比：約55%。 住宅底商開發(fā)占比：約8%。底商在售面積：約90.5萬。 在售平均面積：約128/套。 市場存量占比66%，市場體現(xiàn)供大于求。,2019年麒麟?yún)^(qū)普通住宅存量分析：,麒麟?yún)^(qū)住宅市場市場存量,截止7月普通住宅市場總套數(shù)：約57446套。 入市在售：約42770套 已售：約19187套 未售：約23618套 未入市：約14676套 未來入市及在售存量合計：38294套 西、南城區(qū)開發(fā)量最大，北城區(qū)未來入市量最大。東城區(qū)未來無市

25、場放量，開發(fā)機會最大。,以上數(shù)據(jù)均來自于麒麟?yún)^(qū)在售50盤調(diào)研統(tǒng)計,2019年普通住宅存量及去化速度,麒麟?yún)^(qū)住宅市場存量分析,麒麟?yún)^(qū)市場存量占比：55%,以上數(shù)據(jù)均來自于麒麟?yún)^(qū)在售50盤調(diào)研統(tǒng)計,北城區(qū)：銷售去化慢，競爭大、存量最多。 南城區(qū)：比較樂觀，客戶基數(shù)和去化速度均比較理想。 西城區(qū)：優(yōu)質(zhì)的項目吸客能力強。 東城區(qū)：存量小，開發(fā)機會大。 主城區(qū)：存量大價格高，地塊少，開發(fā)機會大。但未來入市新盤稀少。,南、北城區(qū)存量最大，合計占比59%。,各城區(qū)月均去化速度,麒麟?yún)^(qū)住宅市場去化速度,以上數(shù)據(jù)均來自于麒麟?yún)^(qū)在售50盤調(diào)研統(tǒng)計,西、南城區(qū)銷售去化速度較快，合計占比月銷量的81.39%。 西城區(qū)

26、月均去化：約2.6%，高于市場1.7%約0.9個百分點。 南城區(qū)月均去化：約2.4%，高于市場1.7%約0.7個百分點。 北城區(qū)月均去化：約0.6%，低于市場1.7%約1.1個百分點。 市場已知未入市及存量合計約38259套，按照以上去化率（年平均12252套），麒麟?yún)^(qū)住宅目前還需消化約3.1年。,市場月平均去化率：1.7%,麒麟?yún)^(qū)已知戶型數(shù)據(jù)表,麒麟?yún)^(qū)住宅市場戶型統(tǒng)計分析,120-140戶型存量約占比34.8%，占比最高。 麒麟?yún)^(qū)產(chǎn)品開發(fā)偏向改善型二次置業(yè)、一次置業(yè)需求四房以上客群。 從表看出，東、南城區(qū)偏向改善型產(chǎn)品。主城區(qū)偏向剛需產(chǎn)品，北城區(qū)則慢慢轉(zhuǎn)向改善，北城區(qū)新入市項目改善產(chǎn)品比重大

27、，尾盤產(chǎn)品剛需占比大。,以上數(shù)據(jù)均來自于麒麟?yún)^(qū)在售50盤已知戶型調(diào)研統(tǒng)計,全市區(qū)住宅市場市場價格,曲靖住宅市場價格需要按照片區(qū)劃分，片區(qū)均價差異較大，其中又根據(jù)樓盤品質(zhì)不同，價格稍有差異。 2019年上半年曲靖各區(qū)域參考價格圖示,北城區(qū)4389元/,馬龍區(qū) -元/,麒麟?yún)^(qū)上半年均價：5027元/。7月均價5176元/。,全市區(qū)住宅市場市場價格統(tǒng)計,各樓盤參考價格統(tǒng)計：,2019年上半年麒麟?yún)^(qū)房價?；?000出頭，一年漲幅約3%。 在售樓盤平均去化速度約16個月。 西城區(qū)漲幅最快，主城區(qū)位居第二，北城區(qū)上半年漲幅排末位，預計下半年北城區(qū)漲幅最大。,住宅市場小結(jié),小 結(jié),麒麟?yún)^(qū)住宅市場存量較大，

28、全區(qū)存量較大的在售主要樓盤50盤。即將入市約1.4萬套，在售存量約2.3萬套。還需消化3.1年。 全區(qū)均價約5176元/。各區(qū)價格差距正在逐步減小。近年平均價格漲幅約12.6%。 麒麟?yún)^(qū)產(chǎn)品開發(fā)偏向改善型二次置業(yè)，在售樓盤剛需產(chǎn)品占比35.9%。去化最快的項目為1000套以上規(guī)模品質(zhì)樓盤。 西、南城區(qū)銷售去化速度較快，合計占比月銷量的81.39%。存量占比59%，開發(fā)規(guī)模大，開發(fā)量集中。東城區(qū)基本無放量，存量占比最低，投資機會佳、潛力大。 麒麟?yún)^(qū)樓盤品質(zhì)參差不齊，銷售量、價、速度也各有不同，整個市場處于產(chǎn)品升級期。未來入市產(chǎn)品品質(zhì)、規(guī)模越來越具備品質(zhì)，價格也會有所提升，品質(zhì)大盤更具競爭力。 曲

29、靖市區(qū)房地產(chǎn)住宅處于轉(zhuǎn)型升級期，開發(fā)方面開偏向于剛需轉(zhuǎn)改善，20019年上半年供應、需求雙雙回落，盤活存量土地是曲靖目前的主要任務，住房供應量大于需求量。為保證不過度開發(fā)，目前處于控規(guī)階段，保證市場穩(wěn)步健康發(fā)展。未來逐步轉(zhuǎn)為拼品質(zhì)，服務，目前市場上規(guī)模較大的品質(zhì)樓盤銷售難度并不大，相反低端盤則銷售滯后，隨著市場品質(zhì)提升，放量少，預計本輪調(diào)控將使市場均價整體提升。,麒麟?yún)^(qū)住宅市場別墅項目,高品質(zhì)別墅盤/熱銷/認籌/清盤,主城區(qū)：紫旗山/熱銷 西片區(qū)：鳳凰嘉園/未啟動 湖光名庭/清盤 南片區(qū)：金科溪谷花園/清盤 香頌美地/熱銷 如意湖/未啟動 心香別苑/熱銷 雅利安都/清盤 龍鏡云莊/熱銷 沾益區(qū)

30、：玫瑰園/熱銷 馬龍區(qū)：閱麓灣/在售,曲靖市區(qū)在售別墅項目統(tǒng)計,別墅盤貨包,別墅盤價格（元/）/年漲幅,別墅存量/整盤去化率,主城區(qū)：紫旗山：貨包： 套 西片區(qū)：鳳凰嘉園：貨包： 套 湖光名庭：貨包： 套 南片區(qū)：金科溪谷花園：貨包： 60套 套 香頌美地：貨包： 套 如意湖：貨包： 套 心香別苑：貨包： 套 雅利安都：貨包： 套 龍鏡云莊：貨包： 套 沾益區(qū)：玫瑰園：貨包： 套 馬龍區(qū)：閱麓灣：貨包： 套,紫旗山/貨包： 套/去化率： 鳳凰嘉園/貨包： 套/去化率： 湖光名庭/貨包： 套/去化率： 金科溪谷/貨包：60套/去化率：16% 香頌美地/貨包： 套/去化率： 如意湖/貨包： 套/去

31、化率： 心香別苑/貨包： 套/去化率： 雅利安都/貨包： 套/去化率： 龍鏡云莊/貨包： 套/去化率： 玫瑰園/貨包： 套/去化率： 閱麓灣/貨包： 套/去化率：,紫旗山/均價： 元/ /漲幅： 鳳凰嘉園/均價： 元/ /漲幅： 湖光名庭/均價： 元/ /漲幅： 金科溪谷/均價：12000元/ /漲幅：9% 香頌美地/均價： 元/ /漲幅： 如意湖/均價： 元/ /漲幅： 心香別苑/均價： 元/ /漲幅： 雅利安都/均價： 元/ /漲幅： 龍鏡云莊/均價：9000元/漲幅5% 玫瑰園/均價： 元/ /漲幅： 閱麓灣/均價： 元/ /漲幅：,在售別墅樓盤約9個，具體數(shù)據(jù)待下期詳細調(diào)研。本期不作重

32、點分析。,住宅市場區(qū)域樓盤統(tǒng)計分析 主城區(qū),3,1,4,2,5,6,住宅市場主城區(qū)樓盤分布情況,主城區(qū)熱銷樓盤：,主城區(qū)關(guān)注樓盤：,主城區(qū)住宅類尾盤：,曲靖市：主城區(qū),7,匯泰新天地：在售/認籌,7,7,住宅市場主城區(qū)樓盤數(shù)據(jù),市場體量數(shù)據(jù),曲靖市：主城區(qū),市場總體量：約182.9萬 ，住宅體量約：約125.2萬 ，入市在售住宅建面：約57.7萬。 住宅市場總套數(shù)：約5866套；已入市：約5266套；已售總套數(shù)：約 2295套 ；剩余套數(shù)：約2971套。 市場住宅整體去化率：44%，存量占比：56%。 月平均去化：48套，去化率不變情況下，存量消化還需約61個月。 （備注：建寧府套數(shù)數(shù)據(jù)未知)

33、,2019年上半年主城區(qū)均價6870元/，7月均價6920元/，漲幅0.7%。,住宅市場主城區(qū)樓盤數(shù)據(jù),市場均價,曲靖市：主城區(qū),主城區(qū)新開樓盤較少，目前最熱項目為曲靖中心二期、萬和國際二期、匯泰新天地，項目基本未啟動，預計2020年為集中銷售期，匯泰新天地、曲靖中心目前認籌期，而萬和國際二期目前處于前期規(guī)劃階段。主城區(qū)幾個重要的入市項目下半年價格預判7500元/-9500元/左右，不排除破萬的可能。,住宅市場主城區(qū)樓盤數(shù)據(jù),已知樓盤戶型比,曲靖市：麒麟?yún)^(qū)西城副中心,曲靖市：主城區(qū),主城區(qū)新開樓盤較少，采集已知4個樓盤數(shù)據(jù)分析，戶型占比以剛需、總價不高的產(chǎn)品為主，占比72%，其它改善型產(chǎn)品由于

34、總價高，改善型產(chǎn)品開發(fā)投資比例較低，僅為28%。 主城區(qū)140以下戶型占比72%，主城區(qū)單價高，總價過高產(chǎn)品開發(fā)比重少。,住宅市場主城區(qū)個案,一、曲靖中心二期,曲靖市：主城區(qū),基本指標,解析： 項目點評：規(guī)劃調(diào)整階段、具體數(shù)據(jù)不準確。處于認籌蓄客階段，證件不全 物業(yè)以商業(yè)、寫字樓為主，價格不詳，開盤時間未定。 價格優(yōu)惠：預計下半年入市熱銷，住宅價格預期在7500-9500元左右。 營銷動態(tài)：VIP享2萬抵5萬辦理登記； 項目定位：曲靖中心雙塔、首個超高層住宅產(chǎn)品，江景樓王； 推廣節(jié)奏：微信每日一圖 認籌情況：月上訪約100組，月登記約25 組客戶，合計登記約200組客戶。,住宅市場主城區(qū)個案,

35、二、萬和國際二期,曲靖市：麒麟?yún)^(qū)西城副中心,曲靖市：主城區(qū),基本指標,解析： 項目點評：二期目前規(guī)劃調(diào)整、具體數(shù)據(jù)不準確。曲靖高端寫字樓物業(yè)。前期蓄客階段，證件不全。物業(yè)以商業(yè)、寫字樓為主，價格不詳，開盤時間未定。 價格優(yōu)惠：預計2020年入市熱銷，住宅價格預期在9000-13000元/左右。 營銷動態(tài)：意向登記 項目定位：壹中心城市中軸貴重資產(chǎn) 推廣節(jié)奏：微信每周一圖， 登記情況：月來訪登記客戶約60組左右。,二期,住宅市場主城區(qū)個案,三、碧桂園建寧府,曲靖市：麒麟?yún)^(qū)西城副中心,曲靖市：主城區(qū),基本指標,解析： 項目點評：規(guī)劃調(diào)整期、具體數(shù)據(jù)不準確。體量大、核心地段，地標項目、城市名片。物業(yè)

36、以商業(yè)、寫字樓、住宅為主，價格未定，開盤時間未定，麒麟花園商圈，城市核心地段項目。 價格優(yōu)惠：預計2020年入市熱銷，住宅價格預期在9000-11000元/左右。 營銷動態(tài)：意向登記、前期蓄客階段，證件不全 項目定位：麒麟城央、城市會客廳、一站式生活大城 推廣節(jié)奏：微信每周兩圖、營銷中心2019年6月開放，接受登記。月上訪約150組。 登記情況：目前總來訪意向登記客戶約500組左右。,住宅市場主城區(qū)個案,四、紫金新景,曲靖市：麒麟?yún)^(qū)西城副中心,曲靖市：主城區(qū),基本指標,解析： 項目點評：屬于主城區(qū)低價、性價比較高的熱門樓盤，6-7月銷售火爆。曲靖首家壁掛爐地暖入戶。 營銷動態(tài)：案場與渠道結(jié)合銷

37、售，推廣力度較大； 物業(yè)情況：目前銷售物業(yè)以商業(yè)、2#3#6#住宅為主，32層、2梯6戶、2梯8戶；開盤后價格基本沒漲，保持在5300元/左右。2019年7月均價5589元/，漲幅5%。 營銷動態(tài)：熱銷期（按揭、公積金首付20%、一次性） 項目定位：城市中心張三口新地標 推廣節(jié)奏：微信自媒體；2018年元旦活動-雙11活動-2019年3月10日開盤活動-6月5日端午特價房活動-7月20日樣板房開放活動-月上訪約260批。 銷售情況：回遷約300套，合計1260套，目前總銷售約200套，整盤去化16%；7月銷售 約46 套；,住宅市場主城區(qū)個案,五、城投中和苑,曲靖市：麒麟?yún)^(qū)西城副中心,曲靖市：

38、主城區(qū),基本指標,解析： 目前屬于主城區(qū)黃金地段樓盤，投資型產(chǎn)品為主。 目前微信+自媒體+公眾號 目前銷售物業(yè)以商業(yè)、公寓住宅為主；戶型56/2房，81/2房。開盤后價格月均價6700元/，漲幅1.7%。8月起溢價提漲20%. 營銷動態(tài)：清盤期 項目定位：市中心稀缺現(xiàn)房 推廣節(jié)奏：微信自媒體每日一圖，月上訪約160批。 銷售情況：目前總銷售 約300套，整盤去化75%；7月銷售25套；,住宅市場主城區(qū)個案,六、雄業(yè)金都國際,曲靖市：麒麟?yún)^(qū)西城副中心,曲靖市：主城區(qū),基本指標,解析： 項目點評：屬于主城區(qū)核心商圈達體量樓盤，銷售周期長達6年。案場銷售，營銷體驗不夠，項目運營氛圍不足； 價格優(yōu)惠：

39、銷售物業(yè)以商業(yè)、公寓、住宅為主，開盤后價格6300-7500元/，漲幅19%，目前住房均價保持在7300元/左右。2019年7月均價7500元/，漲幅2.7%。商業(yè)價格2萬-6.8萬左右，剩余商業(yè)產(chǎn)值約7億元左右；溫德姆酒店公寓年回報率5%左右。 營銷動態(tài)：尾盤期 項目定位：曲靖第一高樓，一站式購物中心 推廣節(jié)奏：微信公眾號，月上訪約120批。218廣場運營活動2018年每月一場。2019年基本無推廣活動。 銷售情況：目前住房總銷售約 1600套，整盤去化 85% ；住宅剩余約275套，7月住房銷售2套；2019年上半年商業(yè)銷售3套。,住宅市場主城區(qū)個案,七、匯泰新天地,曲靖市：麒麟?yún)^(qū)西城副中

40、心,曲靖市：主城區(qū),基本指標,解析： 項目點評：屬于主城區(qū)核心商圈樓盤，主打?qū)W區(qū)房剛需型產(chǎn)品。案場銷售，樣板房，上訪量較多。 價格優(yōu)惠：預計9000元/-14000元/。 營銷動態(tài)：認籌期，認籌物業(yè)以商業(yè)、住宅為主，認籌期，認籌約2個月時間，銷售認籌卡3000與張，7月底停辦，等開盤。預計解籌可以銷售住房完成80%以上。 項目定位：城中心學區(qū)房 推廣節(jié)奏：案場、工地、樣板房，并無其他推廣。 銷售情況：總上訪量約3000批，目前排卡約1000批，月上訪約500批。認籌卡數(shù)量排夠，等拿證解籌。商業(yè)銷售未啟動。,住宅市場主城區(qū)樓盤數(shù)據(jù),主城區(qū)住宅市場小結(jié)： 主城區(qū)合計7個樓盤，正在熱銷項目中僅紫金新

41、景、匯泰新天地項目以住宅為主，萬和國際二期、曲靖中心二期、雄業(yè)金都均以商業(yè)、寫字樓為主； 主城區(qū)未來入市項目體量最大的是建寧府，動作最快的是曲靖中心二期、匯泰新天地，兩個項目均在認籌。未來2年，市場放量已經(jīng)明晰，市場體量增幅不會太大；預計總體量約182.9萬。 2019下半年，預計主要以曲靖中心二期、匯泰新天地兩個項目為主，其它項目基本無營銷動作； 主城區(qū)月上訪客流量約1350批，新盤放量少，需求旺盛。 下半年入市項目價格預判為7500-14000元/之間； 市場住宅開發(fā)量約5266套，剩余約2971套（含未入市），市場1-7月均價6920元/ 。,曲靖市：麒麟?yún)^(qū)西城副中心,曲靖市：主城區(qū),住

42、宅市場區(qū)域樓盤統(tǒng)計分析 東城區(qū),住宅市場東城區(qū)樓盤分布情況,曲靖市：曲靖市東城區(qū),曲靖市：麒麟?yún)^(qū)西城副中心,東城區(qū)最熱銷樓盤： 紫云首府、瑞祥苑 東城區(qū)最受關(guān)注樓盤： 麒麟嘉園二期 東城區(qū)住宅類尾盤： 金穗花園六期、東鴻新居云朵,東城區(qū) 樓盤數(shù)量：在售合計5個盤， 樓盤合計總套數(shù)：3113套 入市套數(shù)：3113套 剩余待售：758套 市場總建面：46.5萬 在售住宅總建面：約40.5萬,曲靖市：東城區(qū),瑞祥苑二期,紫云首府,東泓新居三期,麒麟嘉園二期,金穗花園六期,住宅市場東城區(qū)樓盤數(shù)據(jù),市場體量數(shù)據(jù),曲靖市：東城區(qū),東城區(qū)在售市場總體量：總建面約46.5萬，住宅體量約：約40.5萬，已入市建

43、面：約40.5萬。市場在售總套數(shù)：約3113套，已售總套數(shù)：約2355套，剩余存量套數(shù)：約758套，存量占比：24%。 2019上半年月均去化：約47套/月。 數(shù)據(jù)估算上看，在去化率不變的情況下，存量（按套計算）存量758套，完成去化還需約16個月。,住宅市場東城區(qū)樓盤數(shù)據(jù),市場均價,曲靖市：東城區(qū),2019年上半年均價 4720元/ 7月均價4860元/ 漲幅2%。,東城區(qū)新開樓盤較少，目前主要在售項目為麒麟嘉園二期、紫云首府、瑞祥苑。 下半年價格預判片區(qū)均價5000元/左右。,住宅市場東城區(qū)樓盤數(shù)據(jù),戶型比,曲靖市：麒麟?yún)^(qū)西城副中心,曲靖市：東城區(qū),東城區(qū)在售項目140以下戶型占比合90.

44、04%，主力戶型為120-140。開發(fā)投資偏向于剛需產(chǎn)品，主要供應小戶型投資需求產(chǎn)品，總價不過高的產(chǎn)品銷量可觀。,住宅市場東城區(qū)個案,一、麒麟嘉園二期,曲靖市：麒麟?yún)^(qū)西城副中心,曲靖市：東城區(qū),基本指標,解析： 項目點評：東城區(qū)新城公園樓盤。屬于東片區(qū)高品質(zhì)剛需標桿產(chǎn)品，全市熱門樓盤TOP5，營銷速度標桿項目。目前最后一期熱銷。三期為4.3萬商業(yè)，已經(jīng)交付使用。 價格優(yōu)惠：5400元/，2019年1月開盤價5300元/，5月價格調(diào)整為5400元/，7月調(diào)整為5500元/。整盤均價5400元/。 營銷動態(tài)：熱銷期、案場銷售為主，口碑傳播，老帶新為主，營銷速度較快。 項目定位：江景低密居所，公園生

45、活一站式配套 推廣節(jié)奏：工地、樣板房，微信每日一圖。 客戶情況：月上訪客戶約160組（含渠道），平均月成交約20組，成交率約12.5%。 銷售情況：二期開盤熱銷，銷售周期約11個月（含蓄客）。已售1086套，剩余約350套。開盤后月均去化約20套。整盤銷售去化率76%。,住宅市場東城區(qū)個案,二、新天紫云首府,曲靖市：麒麟?yún)^(qū)西城副中心,曲靖市：東城區(qū),基本指標,解析： 項目點評：麒麟東路附近，臨近主城區(qū)，全市熱銷樓盤TOP7，體量小，地段優(yōu)越，價格適中，性價比高。 價格優(yōu)惠：5300元/，1月開盤價4600元/，平均每月上浮4%，截止7月均價5300元/。合計上浮15%。 營銷動態(tài)：熱銷期、渠道

46、銷售為主，口碑傳播，老帶新、全民經(jīng)紀人，營銷速度較快。 項目定位：麒麟城央、一府傾城 推廣節(jié)奏：工地，微信每日一圖、門戶網(wǎng)、戶外。 客戶情況：月上訪客戶約400組（含渠道），成交率約12%。 銷售情況：開盤熱銷，銷售周期約8個月。整盤555套，已售385套，剩余約170套。 6月成交35套，7月成交43套。月平均去化48套。去化速度遞增。整盤去化69%。,住宅市場東城區(qū)個案,三、東鴻新居云朵,曲靖市：麒麟?yún)^(qū)西城副中心,曲靖市：東城區(qū),基本指標,解析： 項目點評：主城區(qū)邊緣地段，位置優(yōu)越，樓盤品質(zhì)不高，綠化不夠，臨高速公路，居住品質(zhì)一般。 價格優(yōu)惠：2018年9月起價3880元/，2019年4月

47、破4000元/，7月均價4400元/。 營銷動態(tài)：尾盤期、渠道銷售為主，口碑傳播，老帶新、全民經(jīng)紀人，營銷速度慢，周期長。 項目定位：近中心、稀缺南向板式小高層 推廣節(jié)奏：無推廣 客戶情況：2019年月上訪客戶約90組（含渠道），尾盤期月成交約5套，成交率約5%。 銷售情況：開盤熱銷，銷售周期約11個月。整盤272套，已售222套，剩余約50套。 尾盤期月平均去化5套。整盤去化81%。,住宅市場東城區(qū)個案,四、瑞祥苑二期,曲靖市：麒麟?yún)^(qū)西城副中心,曲靖市：東城區(qū),基本指標,解析： 項目點評：主城區(qū)邊緣地段，周邊配套齊全，地段處于北城與主城、東城交界處，交通方便，主打改善型兩梯兩戶大平層產(chǎn)品，營

48、銷氛圍融洽。 價格優(yōu)惠：7月均價4900元/。 營銷動態(tài)：熱銷期、渠道銷售為主，口碑傳播，老帶新200元/套、全民經(jīng)紀人5000元/套，營銷速度快。 項目定位：世家望族、遼闊府邸 推廣節(jié)奏：案場、工地、微信 客戶情況：2019年月上訪客戶約110組（含渠道），開盤熱銷期月成交約35套，7月成交45套。平均成交率約31%。 銷售情況：開盤熱銷，銷售周期約6個月。整盤324套，已售200套，剩余約124套。 開盤熱銷月平均去化35套。整盤去化61%。,住宅市場東城區(qū)個案,五、盈沛花園（金穗花園六期）,曲靖市：麒麟?yún)^(qū)西城副中心,曲靖市：東城區(qū),基本指標,解析： 項目點評：主城區(qū)邊緣地段，位置優(yōu)越，樓

49、盤品質(zhì)不高，戶型偏大，設(shè)計一般，主打地段、低價，銷售去化較快，沒有專業(yè)代理公司。 價格優(yōu)惠：2018年9月起價3900元/，2019年7月均價4000元/。 營銷動態(tài)：尾盤期、渠道銷售為主，口碑傳播。140戶型占比約70%。 項目定位：公園里的都市生活 推廣節(jié)奏：無推廣 客戶情況：2019年月上訪客戶約60組（含渠道），尾盤期月成交約5套，成交率約8.3%。 銷售情況：尾盤期，銷售周期約12個月。整盤526套，已售462套，剩余約64套。 尾盤期月平均去化5套。整盤去化87%。,住宅市場東城區(qū)樓盤數(shù)據(jù),東城區(qū)住宅市場小結(jié)： 東城區(qū)合計5個樓盤，正在熱銷項目中紫云首府、麒麟嘉園二期銷售較快。 東

50、城區(qū)開發(fā)入市項目較少，體量不大，開發(fā)量屬于整個曲靖市場最少的片區(qū)?？偼顿Y開發(fā)約46萬。 東城區(qū)，片區(qū)庫存占比24%，屬于整個曲靖庫存量最低的片區(qū)。 東城區(qū)片區(qū)均價約5000元/之間，由于配套成熟，近主城區(qū)，片區(qū)住房性價比高。 東城區(qū)月上訪客戶總量約820批次，平均客戶成交率約13.76%，屬正常穩(wěn)定成交率。 預計片區(qū)存量僅夠消化16個月左右，意味著開發(fā)入市機會大于風險。 東城區(qū)在售住宅項目底商存量約4.1萬。底商開發(fā)占比約8.8%。,曲靖市：麒麟?yún)^(qū)西城副中心,曲靖市：東城區(qū),住宅市場區(qū)域樓盤統(tǒng)計分析 南城區(qū),住宅市場南城區(qū)樓盤分布情況,曲靖市：南城區(qū),陽光天悅府,麒麟湖,華廈金源,城投 清荷苑

51、,金湖尚居,錦江花園,云溪白鷺,上龍苑,雅利安都,香頌美地,龍境云莊,金港華庭,金科溪谷,南片區(qū)最熱銷樓盤： 金港華庭、陽光天悅府 南片區(qū)最受關(guān)注樓盤： 麒麟灣.如意湖 南片區(qū)住宅類尾盤： 雅利安都、紫郡苑,南城區(qū)： 樓盤數(shù)量：在售合計14個盤， 樓盤總套數(shù)：約18387套 入市套數(shù)：約14970套 剩余待售：約7118套 市場總建面：326.7萬 在售住宅總建面：約209.6萬,麒麟灣 如意湖,住宅市場南城區(qū)樓盤數(shù)據(jù),市場體量數(shù)據(jù),曲靖市：南城區(qū),市場總體量：總建面約326.7萬，住宅體量約：約255.1萬，已入市建面：約246.9萬。市場在售總套數(shù)：約14970套，已售總套數(shù)：約7852套

52、，剩余存量套數(shù)：約7118套，存量占比：39%。 2019上半年月均去化：約467套，客戶上訪總量約3182批次，月成交率約14.67% 數(shù)據(jù)估算上看，在月去化率（3.1%）不變的情況下，存量（按套計算）存量去化還需約12個月。,住宅市場南城區(qū)樓盤數(shù)據(jù),市場均價,曲靖市：南城區(qū),2019年上半年均價 4530元/ 7月均價4633元/ 漲幅2.2%。 別墅價格無變化。,南城區(qū)新開樓盤較少，目前最熱項目為云溪白鷺，金港華庭、陽光天悅府、城投清荷苑，其它項目處于認籌期、尾盤期不具備代表性，南城區(qū)幾個重要的入市項目下半年價格預判4800元/-5200元/左右。,住宅市場南城區(qū)樓盤數(shù)據(jù),戶型比,曲靖市

53、：麒麟?yún)^(qū)西城副中心,曲靖市：南城區(qū),南城區(qū)在售及未售項目140以下戶型占比合計71%，開發(fā)投資偏向于剛需居住產(chǎn)品。產(chǎn)品戶型集中在120-140。占比44%。,住宅市場南城區(qū)個案,一、陽光天悅府,曲靖市：麒麟?yún)^(qū)西城副中心,曲靖市：南城區(qū),基本指標,解析： 項目點評：屬于南城區(qū)新城公園樓盤，主打湖景剛需型產(chǎn)品。屬于南片區(qū)高品質(zhì)剛需標桿產(chǎn)品，全市熱門樓盤TOP1，營銷服務標桿項目。 價格優(yōu)惠：開盤價格約4300元/，2019年1-6月均價約4950元/，7月均價5000元/。 營銷動態(tài)：銷售期、案場銷售為主，注重營銷氛圍，營銷體驗，口碑傳播，10余家分銷渠道帶客，屬于南片區(qū)在售標桿樓盤。 項目定位：

54、新中式品質(zhì)華宅，湖景生活樣本。 推廣節(jié)奏：渠道DM，工地、樣板房，微信每日一圖。 客戶情況：月上訪客戶約750組（含10余家渠道），平均月成交約115組，成交率約15.3%。 銷售情況：一期簽約，二期認購，銷售周期約8個月。合計2600套，整盤銷售月800套，銷售約8.5萬，剩余約1800套，剩余面積約28.7萬。月均去化約115套。去化率44%。,住宅市場南城區(qū)個案,二、云海麒麟湖,曲靖市：麒麟?yún)^(qū)西城副中心,曲靖市：南城區(qū),基本指標,解析： 樓盤點評：屬于南城區(qū)新城公園樓盤，主打湖景產(chǎn)品。屬于南片區(qū)高品質(zhì)大體量樓盤。 價格優(yōu)惠：2019年成交均價4600元/，受天悅府價格水平限制，本項目價格

55、波動不大。 營銷動態(tài)：2018年9月售樓部開放10月房交會-12月重慶房展-12月體驗區(qū)開放-2019年7月多層封頂，住宅銷售為主，銷售周期約11個月。 項目定位：內(nèi)外雙公園、精端生活特區(qū) 推廣節(jié)奏：房展、微信、小團購、案場銷售，樣板房，多處售樓接待端口吸客。 客戶情況：月上訪客戶約330組（含渠道），平均月成交約34組，成交率約10%。 銷售情況：整盤銷售約450 套，銷售約5.5萬，剩余約1788套，剩余面積約21.7萬。月均去化約34套。銷售完成率20%。,住宅市場南城區(qū)個案,三、金港華庭,曲靖市：麒麟?yún)^(qū)西城副中心,曲靖市：南城區(qū),基本指標,解析： 樓盤點評：屬于南城區(qū)高性價比樓盤，戶型

56、偏大總價偏高，改善型產(chǎn)品居多。 價格優(yōu)惠：銷售物業(yè)以住宅銷售為主，目前解籌，可簽約，五證齊全。均價5000元/，正常優(yōu)惠。 營銷動態(tài)：2019年1月16認籌-2019年6月23日開盤-銷售周期7個月 項目定位：南片區(qū)核心地段純板式華宅 推廣節(jié)奏：微信推廣每日一圖，節(jié)點推廣。小蜜蜂派單。案場銷售為主，無渠道。 客戶情況：月均上訪200組。7月上訪180組，成交率35%。 銷售情況：整盤銷售約500 套，銷售約7萬，剩余約540套，剩余面積約7.5萬。月均去化約71套。整盤銷售去化率48%。,住宅市場南城區(qū)個案,四、華夏金源,曲靖市：麒麟?yún)^(qū)西城副中心,曲靖市：南城區(qū),基本指標,解析： 樓盤點評：屬

57、于南城區(qū)創(chuàng)新樓盤，空中綠化精裝修。性價比高，剛需改善各占比50%，均價5000左右買精裝交付。項目外觀一般。地段不錯。 價格優(yōu)惠：銷售物業(yè)以住宅為主，認籌金1000元抵總房價1萬元，預計8月開盤解籌。均價5050元/。 營銷動態(tài)：2019年6月認購，至今約2個月，廣告推廣不足。 項目定位：南市中心，城市精裝體，全精裝社區(qū)，幸福生活一步到位。 推廣節(jié)奏：DM單派發(fā)、微信、房地產(chǎn)門戶網(wǎng)。 客戶情況：月均登記約60組。合計登記約120組。 銷售情況：合計約472套，一期住宅總建面約6.3萬，剩余約472套，剩余面積約6.3萬。,住宅市場南城區(qū)個案,五、城投清荷苑,曲靖市：麒麟?yún)^(qū)西城副中心,曲靖市：南

58、城區(qū),基本指標,解析： 項目點評：南城區(qū)品質(zhì)樓盤，相同地段產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，本項目相對綜合競爭力不足，營銷推廣體驗不足，市場認知度環(huán)比不足。 價格情況：開盤4200元/，開盤至2019年6月均價4300元/，6月提價至4600元/，7月均價5000元/。 營銷動態(tài)：處于強銷階段，每月兩次線下促銷活動，到訪有禮，購房享優(yōu)惠。 項目定位：公園地產(chǎn)、景觀居所。 推廣節(jié)奏：各房地產(chǎn)信息網(wǎng)、門戶網(wǎng)推廣，微信每周2-3次圖文，節(jié)點圖文推廣，無大型線上線下活動。 客戶情況：月均上訪（含渠道）約320組。成交轉(zhuǎn)化率12.5%。 銷售情況：合計652套，已售約282套，剩余未售約370套，月均銷售去化約35套，銷

59、售完成率42.9%。,住宅市場南城區(qū)個案,六、金湖尚居,曲靖市：麒麟?yún)^(qū)西城副中心,曲靖市：南城區(qū),基本指標,解析： 項目點評：南城區(qū)低價樓盤，規(guī)模體量小，內(nèi)環(huán)境差，典型的剛需產(chǎn)品，但是與豪宅靠近，營銷服務差，銷售難度大，周期長，目前尾盤期。 價格情況：4300元/，近半年未上浮。 營銷動態(tài)：2015年至今，改過案名，認籌銷售周期長達4年以上。銷售以住宅為主，銷售完成約10%，2019年8月可以簽訂購銷合同。 項目定位：南片區(qū)現(xiàn)房。 推廣節(jié)奏：DM單派發(fā)、微信、渠道、現(xiàn)場包裝為主，項目封頂外裝。 客戶情況：月均上訪（含渠道）約150組。月成交約5套。成交率3%。 銷售情況：合計198套，銷售約19套，一期住宅總建面約4.6萬，銷售約0.3萬，剩余約180套，剩余面積約4.3萬。整盤去化約10%。,住宅市場南城區(qū)個案,七、錦江花園,曲靖市：麒麟?yún)^(qū)西城副中心,曲靖市：南城區(qū),基本指標,解析： 樓盤點