買期房注意事項(xiàng)

1、.一、 購房者購買期房有哪些權(quán)利？購房者作為期房的預(yù)購人與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同并支付定金或房屋價(jià)款，享有在合同約定日期請(qǐng)求預(yù)售人交付約定商品房的權(quán)利。雖然期房與傳統(tǒng)的房屋買賣有一定的差異，但這并不妨礙購房者享有合同中約定的各項(xiàng)權(quán)利。主要包括預(yù)購人基于法律規(guī)定享有的一切權(quán)益以及預(yù)購人基于商品房預(yù)售合同而取得的合同利益。二、購買期房要注意什么？在同等條件下，期房的價(jià)格一般要比現(xiàn)房便宜，因此購買期房可能會(huì)獲得一定的增值收益。但是購買期房與購買現(xiàn)房相比較，購房者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大一些。期房能否按時(shí)完成，建筑質(zhì)量能否保證，小區(qū)生活配套是否齊全，開發(fā)商作出的各種承諾能否兌現(xiàn)等都是未知數(shù)。購房者無法直接

2、檢查自己所購房屋的具體狀況，購房者與開發(fā)商之間產(chǎn)生糾紛的可能性較大。購買期房要注意以下幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：1、房屋延期交付使用風(fēng)險(xiǎn)。如果開發(fā)商不能按照合同約定的時(shí)間交房子，首先購買者不能如期入住，房屋的使用居住功能就無法體現(xiàn)，比如購買期房作為婚房，可能婚禮的時(shí)間到了房子還沒布置好，這就產(chǎn)生一些麻煩。另外如果屬于投資性的購房者延遲收取投資回報(bào)時(shí)間，也就是延遲了回收利息及利潤(rùn)的時(shí)間。2、房屋質(zhì)量不確定的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商由于市場(chǎng)信譽(yù)和資金實(shí)力等方面的原因，購房者看到房子時(shí)可能房屋的建筑質(zhì)量、建筑裝飾材料、建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施等與購房合同中的存在差異，其中最應(yīng)該注意的是房屋建筑面積的變化和裝修情況的不符。3、房

3、產(chǎn)證無法按時(shí)取得的風(fēng)險(xiǎn)。由于多方面的原因，使開發(fā)商無法按期獲得整個(gè)項(xiàng)目的房屋權(quán)屬證件，購房者也就無法按期獲得房屋產(chǎn)權(quán)證件，就可能導(dǎo)致購房者蒙受產(chǎn)權(quán)再轉(zhuǎn)換或抵押融資受阻的風(fēng)險(xiǎn)。另外，現(xiàn)在隨著調(diào)控政策的出臺(tái)，雖然房?jī)r(jià)沒有明顯的松動(dòng)，但如果購房者選擇購房的時(shí)機(jī)不當(dāng)，還可能會(huì)遇到房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑，房地產(chǎn)價(jià)格下降所帶來的損失。誰也無法預(yù)料自己買的房子價(jià)格會(huì)不會(huì)變化，漲了自然是好，但是如果降價(jià)了該怎么辦呢？三、針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，期房購買的注意事項(xiàng)有哪些？既然購房期房存在一定風(fēng)險(xiǎn)，那為什么還要購買期房呢？上面說了，現(xiàn)房的價(jià)格往往要比期房高，用來自主的購房者也不會(huì)太在意價(jià)格是漲是降。只要房子本身沒有太大問題就行。在這提

4、醒購房者，在購房時(shí)要查看開發(fā)商和銷售商是不是具有“五證”收房時(shí)還要仔細(xì)查看“二書”。“五證”是指國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證(建設(shè)工程開工證)、商品房銷售(預(yù)售)許可證?！岸笔侵缸≌|(zhì)量保證書和住宅使用說明書。“五證”保證的是所購房屋屬合法交易范疇，預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓盤，購房者務(wù)必看清購買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。“兩書”可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。除此之外期房購買的注意事項(xiàng)有：（一）明確要求開發(fā)商按期交付符合交付使用條件的商品房。根據(jù)城市

5、商品房預(yù)售管理辦法第30條規(guī)定，“出賣人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給購房人”。這里的交付使用條件應(yīng)包括法定的和約定的兩個(gè)方面，開發(fā)商除了要按合同法、商品房銷售管理辦法等法律、法規(guī)中規(guī)定的條件交付房屋外，還應(yīng)按與預(yù)購人簽訂的商品房預(yù)售合同及其附件、補(bǔ)充協(xié)議中約定的條件交付商品房。同時(shí)，預(yù)購人還有權(quán)要求出賣人按期交付商品房。如果出賣人沒有如期履行交付義務(wù)，應(yīng)根據(jù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任；超過合同約定的期限，出賣人仍不能交付商品房的，購房人有權(quán)解除合同。（二）明確要求開發(fā)商保證交付的商品房不存在權(quán)利瑕疵。根據(jù)合同法第150條規(guī)定，出賣人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買受人

6、主張任何權(quán)利的義務(wù)。在商品房預(yù)售中也同樣如此，在商品房預(yù)售合同簽訂后，預(yù)購人享有要求所購買的商品房不存在權(quán)利瑕疵的權(quán)利，出賣人應(yīng)對(duì)所售商品房不存權(quán)利瑕疵負(fù)有擔(dān)保義務(wù)。出賣人不得擅自將已出售房屋轉(zhuǎn)賣或抵押給第三人，任何導(dǎo)致購房人的法定權(quán)利受到限制或不能完全實(shí)施對(duì)房屋標(biāo)的物的所有權(quán)的，出賣人都應(yīng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。（三）明確要求開發(fā)商交付的商品房不存在質(zhì)量瑕疵。我國合同法第153條之規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求交付標(biāo)的物；出賣人提供有關(guān)標(biāo)的物質(zhì)量說明的，交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)符合該說明的質(zhì)量要求。根據(jù)房屋質(zhì)量瑕疵對(duì)預(yù)購人合同目的能否實(shí)現(xiàn)的影響程度不同，開發(fā)商所承擔(dān)的質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任也有所不同。（四）

7、明確要求出開發(fā)商協(xié)助辦理房地產(chǎn)權(quán)利證書及人住手續(xù)。根據(jù)合同履行中的協(xié)助履行的原則，不管預(yù)購人是否委托出賣人代辦房產(chǎn)證，出賣人都有責(zé)任協(xié)助預(yù)購人辦理房產(chǎn)證。一般情況下，辦理房產(chǎn)證應(yīng)在房屋竣工驗(yàn)收并人住后的三個(gè)月內(nèi)辦理完畢。如果在規(guī)定的期限內(nèi)不能辦理完畢，預(yù)購人可以給出賣人一定的寬限期。在寬限期內(nèi)仍不能辦理完畢，那么預(yù)購人可要求出賣人承擔(dān)責(zé)任，支付一定數(shù)額的違約金；如果購房人在人住一年以后仍拿不到房產(chǎn)證，就應(yīng)該查明不能按期辦理房屋所有權(quán)證的原因。如果是項(xiàng)目本身合法而只是由于驗(yàn)收滯后或出賣人工作效率不高，那么購房人應(yīng)督促出賣人盡快完成其應(yīng)盡的義務(wù)。如果是項(xiàng)目違法或已經(jīng)抵押，那么購房人應(yīng)盡快作出決策，

8、或退房，或要求出賣人承擔(dān)損失，以免拖延而過了訴訟時(shí)效，使損失擴(kuò)大?？梢?，期房購買存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，以上的幾點(diǎn)注意事項(xiàng)也只能為您提供一定范圍內(nèi)的參考，在您購買期房時(shí)還是多咨詢律師或買過房的朋友，最好能帶律師一起去簽合同，這樣即便以后真的發(fā)生質(zhì)量問題或者延期問題，合同里有具體而詳細(xì)的處理方法，法院在判決時(shí)就有依據(jù)維護(hù)您的合法權(quán)益。如果合同沒有約定或者約定不明確，在取證上會(huì)出現(xiàn)難度，造成合法權(quán)利受到損害。所以，要考慮清楚再?zèng)Q定是否購買期房，購買時(shí)多一點(diǎn)參考意見。 要求開發(fā)商出示房屋的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)。 要注意約定開發(fā)商辦理小產(chǎn)權(quán)分割的具體期限及相應(yīng)的違約責(zé)任。 實(shí)地勘察小區(qū)外部環(huán)境。路況及周邊公共交通設(shè)施對(duì)

9、于業(yè)主上班出行等是否便利;小區(qū)周邊是否有菜市場(chǎng)及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施，是否滿足正常生活所需;如果業(yè)主家中有孩子還應(yīng)重點(diǎn)考察一下周邊都有哪些學(xué)校及學(xué)校的口碑等等。 實(shí)地勘察小區(qū)內(nèi)部環(huán)境。小區(qū)規(guī)模及社區(qū)氛圍等是否符合購房者的性情;是否有足夠的綠化;樓間距是否影響采光、小區(qū)內(nèi)路況是否能做到人車分流，小區(qū)圍墻的高低及小區(qū)的私密性等。 看房頂是否漏水、墻面是否滲水(因?yàn)殡娋€安裝在墻體內(nèi)，墻內(nèi)潮濕，容易引起墻體導(dǎo)電，非常危險(xiǎn))。最好是雨天去看房，這樣更容易看到雨水是否滲漏。 看房屋樓層之間的高度，天花板過低，會(huì)使人感到壓抑，同時(shí)嚴(yán)重影響采光，此外，樓下的業(yè)主也很容易聽到樓上業(yè)主搬動(dòng)家具時(shí)的嘈雜聲，影響正常的生活作

10、息。 看墻上、墻角是否有裂縫，注意天花板是否有泥土跌落、是否平展，查看墻壁是否隱藏著豎向裂紋。 不要只看廳堂，更要看臥室、廚房、衛(wèi)生間，注意水龍頭是否通水，下水道是否堵塞。 看內(nèi)部布局是否合理，如：客廳多面開門，不適于擺設(shè)家具;另外還要注意墻體是否隔熱、隔音良好，下水管道是否在室內(nèi)，通風(fēng)、采光是否良好等。房子朝南在北半球許多國家認(rèn)為是最好的。其實(shí)，老天是公平的。房子朝南，有日照時(shí)間最長(zhǎng)的朝南房間，也必定有沒有一點(diǎn)日照的朝北房間。雖說房子是南北向的好，也不是盡善盡美。如果開發(fā)商將北邊全部安排廚房、衛(wèi)生間等輔助用房，那當(dāng)然好，可這樣設(shè)計(jì)出來的房子進(jìn)深有限，不能實(shí)現(xiàn)土地、樓房最經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的利用。首先，

11、房型好的住宅設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)舒適性、功能性、合理性、私密性、美觀性和經(jīng)濟(jì)性。好的住宅布局在社交、功能、私人空間上應(yīng)該有效分隔。一般說來，客廳、餐廳、廚房是住宅中的動(dòng)區(qū)，應(yīng)靠近入戶門設(shè)置；臥室是靜區(qū)，應(yīng)比較深入；衛(wèi)生間設(shè)在動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用。其次，房型好的住宅采光口與地面比例不應(yīng)小于17；房間寬度不應(yīng)小于3.3米；主臥室寬度不宜小于3米，面積應(yīng)大于12平方米，次臥室的面積應(yīng)在10平方米左右；餐廳應(yīng)是明間，寬度不宜小于2.4米；廚房?jī)魧挾葢?yīng)在1.5米左右，宜帶一服務(wù)陽臺(tái)；帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于1.6米，如為淋浴則凈寬度不得小于1.2米。另外，房型設(shè)計(jì)還應(yīng)考慮住房的時(shí)期消費(fèi)特點(diǎn)，即針對(duì)不同的

12、家庭結(jié)構(gòu)、不同的年齡層次，設(shè)計(jì)出合適的住宅生活空間。第三，房型好的住宅還體現(xiàn)在住宅的舒適性上。主要表現(xiàn)為戶型設(shè)計(jì)理念是否人性化，每一個(gè)空間設(shè)計(jì)是否充分考慮周全。當(dāng)然，每一個(gè)年齡段的業(yè)主各自需求、對(duì)房子舒適度要求也不盡相同。第四，房型好的住宅對(duì)住宅的功能性也有一定的要求。在現(xiàn)代的戶型設(shè)計(jì)中，對(duì)功能性的要求十分顯著，過去那種陽臺(tái)改廚房，臥室改廳堂的局面，既不合理，又不舒適，同時(shí)還影響了房屋的整體結(jié)構(gòu)。所以，現(xiàn)在的戶型設(shè)計(jì)，客廳、餐廳、公共空間、廚房、衛(wèi)生間等充分考慮功能區(qū)分十分明顯。 另外，一套住宅的設(shè)計(jì)是否合理，不單純表現(xiàn)在房型本身的進(jìn)深、開間、高度等內(nèi)部的空間尺寸上，同時(shí)外部景觀的配置也十分重

13、要。如一些住宅戶型雖好，但樓層稍高一點(diǎn)，對(duì)部分人群來講就不那么合理。為此，不少房地產(chǎn)開發(fā)商在人性化上下足了一番功夫。如以活水環(huán)繞每一戶為特點(diǎn)的一些花園小區(qū)，把過去的中央景觀又用活水的方式串連到每一樓宇之間，形成處處有水景的景觀。包括美震在內(nèi)的一些房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，如今，購房者除了要解決自身居住的問題外，對(duì)住房的美觀性也有著強(qiáng)烈的要求。既要有共性的體現(xiàn)，更要有個(gè)性的彰顯。本著這一原則，一些新建的樓盤項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上應(yīng)更加人性化，如菜單式精裝修、多層安裝電梯等，以滿足各消費(fèi)階層的需要。目前，人們?cè)谔暨x住房時(shí)出現(xiàn)一個(gè)新的趨勢(shì)，以往人們非常重視的居室朝向問題，現(xiàn)在選房時(shí)有逐漸淡化的傾向，而對(duì)室外景觀的

14、重視程度正日漸加強(qiáng)。如果室外景觀優(yōu)美，即使傳統(tǒng)上認(rèn)為較差的朝北戶型也很受購房者歡迎?，F(xiàn)在人們工作繁忙，白天較少有時(shí)間在家休息，加上空調(diào)等電器的普及，人們對(duì)日照等自然條件的要求有所減弱，而對(duì)優(yōu)美景色的需求卻在增強(qiáng)。選房前先排序在售樓部應(yīng)該注意的很多購房者都有這樣的經(jīng)歷：當(dāng)自己看中某個(gè)樓盤后，來到售樓處面對(duì)巧舌如簧的銷售員時(shí)，總有點(diǎn)腦子“短路”的感覺“我到底該問些什么？”所以，當(dāng)你面對(duì)樓盤銷售員時(shí)，務(wù)必要保持冷靜的頭腦。這些銷售員都經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，具備一定的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，而且深諳揚(yáng)長(zhǎng)避短之道，自己樓盤的缺陷和不足往往一筆帶過，因此在與銷售員交流時(shí)務(wù)必小心謹(jǐn)慎，以下問題你務(wù)必要求銷售員給予明確答復(fù)。

15、一、銷售方式你應(yīng)當(dāng)要求銷售員明確答復(fù)是按照建筑面積銷售還是套內(nèi)建筑面積銷售，而兩者的主要差別在于：建筑面積包含公攤面積，而套內(nèi)建筑面積不包含。二、具體價(jià)格你在樓書上往往看到樓盤“均價(jià)”這個(gè)詞，顧名思義均價(jià)當(dāng)然是這個(gè)項(xiàng)目的平均價(jià)格，但您會(huì)發(fā)現(xiàn)往往想買的房子與打出的“均價(jià)”會(huì)有很大差距。一般來說，多層的樓盤接近均價(jià)的戶型位于4層或5層，高層塔樓在6層8層，戶型位置多為東、西向；一層兩戶的多層樓盤單位面積最高價(jià)與均價(jià)相差5%8%，塔樓是在15%20%之間。三、入住時(shí)間是否能按時(shí)入住，入住時(shí)是否能取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表，取得商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。四、入住條件入住

16、時(shí)水、電、電話、閉路監(jiān)控系統(tǒng)是否能夠正常使用，是否能保證煤氣、有線電視、寬頻網(wǎng)絡(luò)入戶的正常使用，以及小區(qū)內(nèi)清潔、保潔、綠化、排污、照明、信報(bào)箱等私用或公用設(shè)施是否能正常使用。五、車位小區(qū)的總車位數(shù)，車位是為地上還是地下，是否能保證每戶一個(gè)車位，車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是否可售。提醒：銷售員的答復(fù)、承諾不能作為今后發(fā)生糾紛時(shí)的法律依據(jù)，一切以購房合同及補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。二、了解商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)明確的內(nèi)容 （一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所; （二）商品房基本情況； （三）商品房銷售方式； （四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間； （五）交付使用條件及日期； （六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾； （七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任； （八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； （九）面積差異的處理方式； （十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； （十一）解決爭(zhēng)議的方法； （十二）違約責(zé)任； （十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未約定的按以下處理原則處理： 1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（