《房地產(chǎn)投資分析》房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與研究

1、1,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與研究,2,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究概述,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的概念 運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況方面的各種情報(bào)資料，通過(guò)對(duì)過(guò)去與現(xiàn)代營(yíng)銷狀況及動(dòng)態(tài)性影響因素的分析研究，從而為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者預(yù)測(cè)其未來(lái)發(fā)展、制定正確的決策提供可靠的依據(jù)。,3,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究概述,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的作用 市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的方向 市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)進(jìn)行產(chǎn)品更新?lián)Q代 市場(chǎng)調(diào)查有助于項(xiàng)目投資者制定科學(xué)的銷售和生產(chǎn)計(jì)劃 市場(chǎng)調(diào)查有助于項(xiàng)目投資者實(shí)施正確的價(jià)格策略 市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)，提高經(jīng)濟(jì)效益,4,第一節(jié) 房地

2、產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究概述,市場(chǎng)調(diào)查研究的一般原則 準(zhǔn)確性原則 時(shí)效性原則 全面性原則 針對(duì)性原則 創(chuàng)造性原則,5,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究概述,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的誤區(qū) 輕視調(diào)研 （市場(chǎng)太大了，做都做不過(guò)來(lái)，還調(diào)研干什么？） 輕信調(diào)研（只要有調(diào)研，只要委托專業(yè)機(jī)構(gòu)做調(diào)研，一切都萬(wàn)事大吉？） 盲目調(diào)研 （不考慮實(shí)際需要，在不把握調(diào)研方向、不對(duì)調(diào)研方法進(jìn)行把關(guān)的情況下貿(mào)然實(shí)施調(diào)研）,6,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查階段劃分,7,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序,8,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查準(zhǔn)備階段 提出問(wèn)題，確定目標(biāo) 初步情況分析（非正式調(diào)查） 制定調(diào)查方案、計(jì)劃,9,第二節(jié)

3、 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序,討論：調(diào)查什么？ 以南沙項(xiàng)目為例，明確調(diào)查的目的、范圍、方法等,10,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序,11,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序,12,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序,調(diào)研計(jì)劃表 (示例),13,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序,調(diào)研計(jì)劃表 (示例)（續(xù)）,14,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查實(shí)施階段 建立調(diào)查組織 收集第二手資料 收集第一手資料,15,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序,樣本設(shè)計(jì)中幾個(gè)需要考慮的問(wèn)題： 1.調(diào)研總體 調(diào)研總體又稱為母體，是指要調(diào)研的對(duì)象的總和。明確調(diào)研總體有助于保證抽樣的規(guī)范和樣本的合格。 2.樣本單位 樣本單位就是抽樣的基本單元，有時(shí)是個(gè)人

4、，有時(shí)是家庭，有時(shí)是公司。 3.抽樣框 抽樣框是代表調(diào)研總體對(duì)象的樣本列表。,16,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序,樣本設(shè)計(jì)中幾個(gè)需要考慮的問(wèn)題： 4.抽樣設(shè)計(jì) 根據(jù)調(diào)研方法的不同而采取的不同抽樣技術(shù)，可分為隨機(jī)抽樣和非隨機(jī)抽樣。 5.樣本規(guī)模 樣本規(guī)模是指所抽取的樣本量的多少。,17,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析和總結(jié)階段 數(shù)據(jù)的分析與解釋 編寫調(diào)研報(bào)告 總結(jié)、反饋,18,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序,調(diào)研報(bào)告包括的主要內(nèi)容有： 調(diào)查目的、方法、步驟、時(shí)間等說(shuō)明； 調(diào)查對(duì)象的基本情況； 所調(diào)查問(wèn)題的實(shí)際材料與分析說(shuō)明； 對(duì)調(diào)查對(duì)象的基本認(rèn)識(shí)，做出結(jié)論； 提出建設(shè)性的意見(jiàn)和建議；

5、統(tǒng)計(jì)資料、圖表等必要附件。,19,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容,住宅市場(chǎng)調(diào)研 辦公樓市場(chǎng)調(diào)研 商業(yè)用房市場(chǎng)調(diào)研,20,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容,住宅市場(chǎng)調(diào)研 住宅市場(chǎng)特性： 1、住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)復(fù)雜，附帶相關(guān)因素較多 2、住宅的區(qū)位或地段、價(jià)格差異較明顯 3、購(gòu)買頻率較低、購(gòu)買決策復(fù)雜 4、住宅市場(chǎng)與消費(fèi)者的長(zhǎng)期收入關(guān)系較為密切 5、消費(fèi)者的購(gòu)買決策與融資機(jī)制相關(guān) 6、住宅購(gòu)買和持有決策與人們的資產(chǎn)組合狀況聯(lián)系密切,21,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容,住宅市場(chǎng)調(diào)研 住宅市場(chǎng)調(diào)研的關(guān)鍵點(diǎn)： 1、地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析 2、人口統(tǒng)計(jì)特征分析（見(jiàn)美國(guó)西雅圖研究報(bào)告） 3、供求關(guān)系分析（

6、三層次） 4、價(jià)格分析 5、購(gòu)買力分析 6、競(jìng)爭(zhēng)分析 7、產(chǎn)品分析,22,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容,辦公樓市場(chǎng)調(diào)研 辦公樓市場(chǎng)特性： 1、與地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景密切相關(guān) 2、區(qū)位質(zhì)量對(duì)辦公樓市場(chǎng)的影響較大 3、辦公樓沿重要交通線呈帶狀或在城市中心區(qū)、次中心區(qū)塊狀分布、集聚效應(yīng)明顯 4、辦公樓本身與客戶品質(zhì)的一致性 5、受交通、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套情況的影響,23,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容,辦公樓市場(chǎng)調(diào)研 辦公樓市場(chǎng)調(diào)研的關(guān)鍵點(diǎn)： 1、地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析 2、產(chǎn)品分析 3、市場(chǎng)區(qū)分析 4、需求分析 5、供給分析 6、市場(chǎng)吸納速度分析 7、競(jìng)爭(zhēng)分析,24,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主

7、要內(nèi)容,辦公樓市場(chǎng)調(diào)研 辦公樓市場(chǎng)調(diào)研的注意事項(xiàng)： 1、研究方法選擇 2、抽樣方法,25,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容,商業(yè)用房市場(chǎng)調(diào)研 商業(yè)用房市場(chǎng)特性： 1、對(duì)商業(yè)用房的需求是一種引致需求 2、與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān) 3、與人口聚集度密切相關(guān) 4、受中等收入家庭的收入水平和需求偏好影響較大 5、受交通狀況的影響較大,26,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容,商業(yè)用房市場(chǎng)調(diào)研 商業(yè)用房市場(chǎng)調(diào)研的關(guān)鍵點(diǎn)： 1、地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析 2、商業(yè)用房產(chǎn)品分析 3、商業(yè)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域分析 4、競(jìng)爭(zhēng)分析 5、市場(chǎng)容量分析 6、供求關(guān)系分析 7、商業(yè)用房盈利潛力分析,27,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要

8、內(nèi)容,商業(yè)用房市場(chǎng)調(diào)研 商業(yè)用房市場(chǎng)調(diào)研的注意事項(xiàng)： 1、研究方法選擇 2、抽樣方法,28,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容,市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研 宏觀環(huán)境調(diào)研 區(qū)域環(huán)境調(diào)研 項(xiàng)目微觀環(huán)境調(diào)研,29,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容,宏觀環(huán)境調(diào)研 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 政策環(huán)境 人口環(huán)境 城市發(fā)展概況 文化、行業(yè)、技術(shù)等各種環(huán)境,30,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容,區(qū)域環(huán)境調(diào)研 區(qū)域規(guī)劃、景觀、交通、人口構(gòu)成 交通條件研究 影響區(qū)域發(fā)展的其他因素研究（歷史、文化等） 區(qū)域內(nèi)總體價(jià)格水平與供求關(guān)系分析,31,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容,項(xiàng)目微觀環(huán)境調(diào)研 用地狀況及開(kāi)發(fā)條件分析 項(xiàng)目所在地周

9、邊環(huán)境分析（主要針對(duì)配套設(shè)施情況、人口數(shù)量和素質(zhì)分析等） 對(duì)外聯(lián)系程度、交通組織分析,32,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容,消費(fèi)者調(diào)研 消費(fèi)者的購(gòu)買力水平 消費(fèi)者的購(gòu)買傾向 消費(fèi)者的共同特性,33,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容,消費(fèi)者調(diào)研要解決的幾個(gè)問(wèn)題： 買家是誰(shuí)(Who)？ 購(gòu)買者（Occupant） 買什么(What)？ 購(gòu)買對(duì)象(Object) 為什么買(Why)？ 購(gòu)買目的(Objection) 參與購(gòu)買(Whom)？ 購(gòu)買組織(Organization) 什么時(shí)候買(When) 購(gòu)買時(shí)機(jī)(Occasions) 在哪里買(Where)？ 購(gòu)買地點(diǎn)(Outlet) 如何購(gòu)

10、買(How)？ 購(gòu)買行為(Operation),34,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容,競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研 （一類是與所在項(xiàng)目處在同一區(qū)域的樓盤；另一類是不同區(qū)域但定位相似的樓盤） 產(chǎn)品（區(qū)位、產(chǎn)品特征、公司組成、交樓時(shí)間等） 價(jià)格（單價(jià)、總價(jià)、付款方式等） 廣告（售樓部、媒體、廣告投入強(qiáng)度、訴求點(diǎn)等） 銷售情況（銷售率、銷售順序、客戶群分析等） 物業(yè)管理（管理內(nèi)容、管理情況、管理費(fèi)以及管理公司等 ）,35,第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的主要內(nèi)容,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研 確定調(diào)研內(nèi)容 分析，評(píng)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì) 為機(jī)構(gòu)調(diào)整及開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略提供準(zhǔn)確依據(jù),36,第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法分類,按調(diào)查目的分類 探測(cè)

11、性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查、預(yù)測(cè)性調(diào)查 按調(diào)查范圍和對(duì)象分類 全面普查、重點(diǎn)調(diào)查、隨機(jī)抽樣與非隨機(jī)抽樣 按調(diào)查資料的來(lái)源分類 收集第二手資料的案頭研究和收集第一手資料的初級(jí)研究,37,第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法分類,按調(diào)查目的不同： 探測(cè)性調(diào)查 又稱非正式調(diào)查。幫助找出問(wèn)題的癥結(jié)所在，然后再作進(jìn)一步研究，以明確調(diào)查對(duì)象，確定調(diào)查重點(diǎn)，選擇調(diào)查方法，尋找調(diào)查時(shí)機(jī)。回答的是“可以做什么” 的問(wèn)題。 描述性調(diào)查 指對(duì)確定調(diào)查的問(wèn)題通過(guò)收集資料、做更深入、更全面的分析，確認(rèn)問(wèn)題真相，并對(duì)問(wèn)題的性質(zhì)、形式、存在、變化等具體情況做出現(xiàn)象性和本質(zhì)性的描述。回答的是“是什么” 的問(wèn)題。 因果性調(diào)查 是對(duì)導(dǎo)

12、致研究對(duì)象存在或變化的內(nèi)在原因和外部因素的相互聯(lián)系和制約關(guān)系做出說(shuō)明，并對(duì)諸因素之間因果關(guān)系、主從關(guān)系、自變量與因變量的關(guān)系進(jìn)行定量與定性的分析，指出調(diào)查對(duì)象產(chǎn)生的原因及其形成的結(jié)果。回答的“為什么”的問(wèn)題。 預(yù)測(cè)性調(diào)查 是在經(jīng)過(guò)調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)及其未來(lái)變遷形態(tài)、變遷原因、變遷時(shí)間進(jìn)行估算、預(yù)測(cè)。回答的是“將來(lái)怎么樣”的問(wèn)題。,38,第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法分類,按調(diào)查范圍和對(duì)象不同： 全面普查 全面普查是指對(duì)調(diào)查對(duì)象總體所包含的全部單位無(wú)一例外地逐個(gè)進(jìn)行調(diào)查。 重點(diǎn)調(diào)查 在調(diào)查對(duì)象中選擇一部分對(duì)全局具有決定性作用的重點(diǎn)單位所進(jìn)行的調(diào)查。 隨機(jī)抽樣 是從母體中任意抽取樣本，

13、根據(jù)調(diào)查樣本空間的結(jié)果來(lái)推斷母體的情況。（簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣、分層隨機(jī)抽樣、分群隨機(jī)抽樣） 非隨機(jī)抽樣 是指市場(chǎng)調(diào)查人員在選取樣本時(shí)并不是隨機(jī)選取，而是先確立某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，然后再選取樣本，這樣，每個(gè)樣本被選擇的概率并不是相等的。（任意抽樣、判斷抽樣、配額抽樣）,39,第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法分類,隨機(jī)抽樣 簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣 使用隨機(jī)選擇的方法，保證總體中的每一個(gè)成員被選中的機(jī)會(huì)都相同。 分層隨機(jī)抽樣 即對(duì)整體按某種特征（如年齡、收入、職業(yè)等）分組（分層），然后從各組（層）中隨機(jī)抽取一定數(shù)量的樣本。 分群隨機(jī)抽樣 即將總體按一定特征分成若干群體，隨機(jī)抽取其中一部分作為樣本。,40,第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法

14、分類,隨機(jī)抽樣 分層隨機(jī)抽樣 Vs 分群隨機(jī)抽樣 分群抽樣是將樣本總體劃分為不同群體，這些群體間性質(zhì)相同，然后再將每個(gè)群體進(jìn)行隨機(jī)抽樣，這樣，每個(gè)群體內(nèi)部存在性質(zhì)不同的樣本，即“群間差別小，群內(nèi)差別大”； 分層抽樣則是將樣本總體劃分為幾大類，這幾大類之間是有差別的，每一類則是由性質(zhì)相同的樣本構(gòu)成。即“層間差別大，層內(nèi)差別小” 。,41,第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法分類,非隨機(jī)抽樣 任意抽樣 又稱偶遇抽樣，即市場(chǎng)調(diào)查人員根據(jù)最方便的時(shí)間、地點(diǎn)，在調(diào)研對(duì)象范圍內(nèi)任意選擇一定數(shù)量的樣本進(jìn)行調(diào)查。 判斷抽樣 又稱目的抽樣，即市場(chǎng)調(diào)查人員根據(jù)自己的主觀意愿、經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，從總體中選擇具有典型代表性樣本作為調(diào)

15、查對(duì)象的一種抽樣方法。 配額抽樣 首先將總體中的所有單位按一定的標(biāo)志分為若干類（組），然后在每個(gè)類（組）中用任意抽樣或判斷抽樣方法選取樣本單位。 采用配額抽樣，事先要對(duì)總體中所有單位按其屬性、特征分為若干類型，然后按各個(gè)控制特征分配樣本數(shù)額。,42,第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法分類,按調(diào)查資料來(lái)源的不同： 案頭研究 又稱為二手資料研究，是指利用第二手資料來(lái)進(jìn)行部分或全部的研究工作。 初級(jí)研究 又稱為第一手資料的研究。必須在制訂詳細(xì)的調(diào)查方案的基礎(chǔ)上，由調(diào)查人員通過(guò)訪問(wèn)、實(shí)驗(yàn)或觀察方法來(lái)獲取資料。 1.觀察法（如直接觀察、親自經(jīng)歷、痕跡觀察、行為紀(jì)錄等） 2.實(shí)驗(yàn)法 3.詢問(wèn)法（如小組座談法、深度

16、訪談法、投影技法、面訪調(diào)查法、電話調(diào)查法、郵寄調(diào)查法等） （注意每種方法的定義、應(yīng)用范圍和優(yōu)劣）參見(jiàn)教材p120-124,43,第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法分類,按調(diào)查結(jié)果的不同性質(zhì)分類： 定性研究 傳遞了一種看法或直覺(jué)，可以為定量研究提供作進(jìn)一步深入探索的關(guān)鍵性信息，為定量調(diào)研指明方向?？煞譃橹苯诱{(diào)研和間接調(diào)研兩種。 定量研究 定量研究的方法主要包括詢問(wèn)法中的入戶面訪調(diào)查、郵寄調(diào)查、電話調(diào)查、留置問(wèn)卷以及實(shí)驗(yàn)法等。,44,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì),問(wèn)卷功能 能將所要調(diào)查的問(wèn)題明確地傳達(dá)給被調(diào)查者； 設(shè)法取得對(duì)方合作，最終取得真實(shí)、準(zhǔn)確的答案。 問(wèn)卷設(shè)計(jì)原則 目的性原則：要求在問(wèn)卷設(shè)計(jì)時(shí)重

17、點(diǎn)突出 可接受性原則：要能地比較容易地讓被調(diào)查者接受 順序性原則：要講究問(wèn)卷的排列順序，使問(wèn)卷?xiàng)l理清楚 簡(jiǎn)明性原則:內(nèi)容要簡(jiǎn)明、調(diào)查時(shí)間要簡(jiǎn)短、形式要簡(jiǎn)明易懂、易談 匹配性原則：要使被調(diào)查者的回答便于進(jìn)行檢查、數(shù)據(jù)處理和分析,45,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì),問(wèn)卷的一般結(jié)構(gòu) 問(wèn)卷標(biāo)題 問(wèn)卷說(shuō)明 被訪者基本情況 調(diào)查主題內(nèi)容 編碼 作業(yè)證明的記載 （參見(jiàn)教材P126頁(yè)）,46,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì),調(diào)查問(wèn)卷的提問(wèn)形式 封閉式提問(wèn) 封閉式提問(wèn)是指事先已設(shè)計(jì)出了問(wèn)題的各種可能的答案，被調(diào)查對(duì)象只要或只能從中選擇一個(gè)或幾個(gè)現(xiàn)成答案的提問(wèn)方式。這種提問(wèn)方式便于統(tǒng)計(jì)，但回答的伸縮性較小。,4

18、7,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì),調(diào)查問(wèn)卷的提問(wèn)形式 封閉式提問(wèn)（續(xù)） 二項(xiàng)選擇法：提出一個(gè)問(wèn)題，僅有兩個(gè)答案可供選擇。 例：“請(qǐng)問(wèn)您是否打算在近年內(nèi)購(gòu)房？” 是（ ） 否（ ） 多項(xiàng)選擇法 ：提出一個(gè)問(wèn)題，給出兩個(gè)以上的答案，被調(diào)查對(duì)象可從中任選一項(xiàng)或幾項(xiàng)作為回答。 例：“請(qǐng)問(wèn)您打算購(gòu)買的住宅類型是什么？”（單選） 多層住宅（6層或以下），沒(méi)有電梯（ ） 多層住宅（6層或以下），有電梯 （ ） 小高層住宅（約810層） （ ） 高層住宅（超過(guò)10層） （ ）,48,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì),調(diào)查問(wèn)卷的提問(wèn)形式 封閉式提問(wèn)（續(xù)） 程度評(píng)定法：對(duì)提出的問(wèn)題，給出程度不同的答案，被調(diào)查對(duì)象

19、從中選擇同意的一個(gè)做出回答。 例：“在購(gòu)買商品房時(shí)，您認(rèn)為品牌得重要性如何？” 很重要 （ ） 較重要 （ ） 一 般 （ ） 不太重要 （ ） 很不重要 （ ）,49,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì),調(diào)查問(wèn)卷的提問(wèn)形式 封閉式提問(wèn)（續(xù)） 語(yǔ)意差別法 ：列出兩個(gè)語(yǔ)意相反的詞，讓被調(diào)查對(duì)象做出一個(gè)選擇。 例：“請(qǐng)問(wèn)您對(duì)XX花園小區(qū)的看法如何？”（每對(duì)只選1個(gè)） 建筑新穎（ ） 建筑風(fēng)格陳舊（ ） 品味高 （ ） 品味低（ ） 戶型設(shè)計(jì)合理（ ） 戶型設(shè)計(jì)不合理（ ） 價(jià)格合理（ ） 價(jià)格偏高（ ）,50,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì),調(diào)查問(wèn)卷的提問(wèn)形式 開(kāi)放式提問(wèn) 開(kāi)放式提問(wèn)是指對(duì)所提出的問(wèn)題

20、，回答沒(méi)有限制，被調(diào)查對(duì)象可以根據(jù)自己的情況自由回答。此種提問(wèn)方式，答案不惟一，不易統(tǒng)計(jì)，不易分析。,51,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì),調(diào)查問(wèn)卷的提問(wèn)形式 開(kāi)放式提問(wèn)（續(xù)） 自由式：被調(diào)查對(duì)象可以不受任何限制回答問(wèn)題。 例：請(qǐng)給出給您印象最深刻的一個(gè)房地產(chǎn)廣告（ ）。 語(yǔ)句完成式：提出一個(gè)不完整的句子，由被調(diào)查對(duì)象完成該句子。 例：如果您欲購(gòu)房，您購(gòu)房的主要理由是 。 字眼聯(lián)想式：調(diào)查人員列出一些詞匯，每次一個(gè)，由調(diào)查對(duì)象說(shuō)出或?qū)懗鏊?lián)想到的第一個(gè)詞。 例：當(dāng)您聽(tīng)到以下詞句時(shí)，首先會(huì)想到什么？ 麗江花園（ ） 祈福新村（ ） 碧 桂 園（ ）,52,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì),調(diào)查問(wèn)

21、卷的提問(wèn)形式 開(kāi)放式提問(wèn)（續(xù)） 順問(wèn)式：要求被調(diào)查對(duì)象根據(jù)自己的態(tài)度來(lái)評(píng)定問(wèn)題的順序。 例：購(gòu)房時(shí)您所看中的因素依次為（請(qǐng)根據(jù)您認(rèn)為的重要程度分別標(biāo)上序號(hào)） 地段 （ ） 價(jià)格 （ ） 配套 （ ） 環(huán)境 （ ） 設(shè)計(jì) （ ） 服務(wù) （ ） 品牌 （ ） 其他：_( ),53,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì),調(diào)查問(wèn)卷的提問(wèn)形式 開(kāi)放式提問(wèn)（續(xù)） 過(guò)濾法 ：又稱“漏斗法”，是指最初提出的問(wèn)題較為廣泛，離主題較遠(yuǎn)，再根據(jù)調(diào)查者回答的情況逐漸縮小提問(wèn)范圍，最后有目的地引向要調(diào)查的某個(gè)專題性問(wèn)題。 例：請(qǐng)問(wèn)您近年內(nèi)打算購(gòu)房嗎？ 是（ ） 否（ ） 如果是，您打算購(gòu)買住宅的建筑面積為：_,54,第五節(jié)

22、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì),問(wèn)卷設(shè)計(jì)中應(yīng)注意的幾個(gè)原則 原則1：避免使用術(shù)語(yǔ)和縮略語(yǔ) 例：你是否認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的DCR普遍過(guò)低？ 原則2：避免用不確切的詞或指代不清的詞 例：你最近是否打算購(gòu)買新房子？ 你在哪里出生？ 原則3：避免帶有偏見(jiàn)的提問(wèn) 例：你是否認(rèn)為開(kāi)發(fā)商應(yīng)該降低高昂的房?jī)r(jià)？,55,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì),原則4：避免雙向問(wèn)題 例：你是否打算明年賣掉現(xiàn)在居住的房子，再購(gòu)買一個(gè)房子呢？ 原則5：避免帶有導(dǎo)向性的問(wèn)題 例：很多專家都認(rèn)為上海的房?jī)r(jià)超出了正常水平，你同意嗎？ 原則6：避免提出超越被調(diào)查者回答能力的問(wèn)題 例：你家去年在買菜上一共花了多少錢？,56,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì),原則7：避免使用雙重否定的問(wèn)題 例：物業(yè)管理維修基金的使用不需要獲得業(yè)主大會(huì)的同意，你同意嗎？ 同意 不同意 原則8：避免不平衡或重復(fù)的問(wèn)答范疇 例：你認(rèn)為房地產(chǎn)投資分析教師的授課水平如何？ 非常出色 很好 令我滿意 一般,57,第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì),問(wèn)卷設(shè)計(jì)中應(yīng)注意的其他問(wèn)題 問(wèn)題1：敏感性問(wèn)題 小場(chǎng)景：如何了解同學(xué)們有沒(méi)有考試作弊的現(xiàn)象？ 解決方案：1、建立信任、