中小戶型偷面積專題

1、中小戶型“偷面積”專題,前言,近年來，隨著房地產(chǎn)市場競爭的不斷加劇，市場對產(chǎn)品創(chuàng)新的要求正在不斷提高，出現(xiàn)了眾多創(chuàng)造性的”偷面積”設(shè)計，作為產(chǎn)品創(chuàng)新重要部分的“偷面積”設(shè)計，也已經(jīng)逐步發(fā)展成一門顯學(xué)。對任何試圖在產(chǎn)品創(chuàng)新領(lǐng)域有所進步的開發(fā)企業(yè)來說，探討并分析這一市場現(xiàn)象都已經(jīng)變得非常必要。 而對于目前市場上出現(xiàn)的紛繁蕪雜的“偷面積”現(xiàn)象，也需要有一個系統(tǒng)的總結(jié)性梳理。 考慮到各種不同產(chǎn)品類型“偷面積”方法的通用性，本次研究將主要針對普通住宅中的中小戶型住宅產(chǎn)品的“偷面積”現(xiàn)象而展開,中小戶型的定義,偷面積限制政策導(dǎo)讀,偷面積”市場背景,偷 面積”的方法綜述,市場結(jié)論,報告架構(gòu),中小戶型定義,中

2、小戶型特點,中小戶型但雖然面積較小但并簡單的不等于檔次低，比起大戶型，中小戶型房屋更需要設(shè)計合理，功能齊全，在不影響居住的前提下，還具備會客、洗浴、做飯等功能居住的一般性功能,由于中小戶型的客戶特點（年輕的工作人口居多），導(dǎo)致其地理位置一般是在市中心，以及稍遠但交通便捷的地方；周邊或者小區(qū)本身的配套設(shè)施也比較齊全,由于戶型面積較小，也使得中小戶型的總價相對較低，對占市場主導(dǎo)地位的中低收入人群具有較強吸引力,功能全,地段好,總價低,特 點,中小戶型的定義,偷面積限制政策導(dǎo)讀,偷面積”市場背景,偷 面積”的方法綜述,市場結(jié)論,報告架構(gòu),市場背景房價因素,房價高企使許多居民相對購買力降低，造成戶型建

3、筑面積不斷變小,由于房價走高，導(dǎo)致人們在有限的購買力情況下不得不購買小戶型單位（其實消費者對寬大戶型需求幾乎是絕對的），因此，開發(fā)商為消解決消費者對戶型面積的這一心理預(yù)期與現(xiàn)實之間的落差，開始進行“偷面積大賽”，從而適當(dāng)滿足普通消費者在房價高企的市場形勢下對大面積的心理需求,房價收入比比值提高過快，導(dǎo)致人們相對購買力降低,注：以上數(shù)據(jù)來自各城市年度統(tǒng)計年鑒。深圳“人均可支配收入”在o5年由于統(tǒng)計口徑發(fā)生變化而出現(xiàn)下降,市場背景土地成本/市場競爭,最近幾年，土地價格開始直線上升，在土地價格和房價雙雙提升的情況下，建筑成本在開發(fā)成本中的比重實際上有所下降。在此情況下，商品住宅由于偷面積而新增的建筑

4、成本在總成本當(dāng)中并不顯著，對于希望在市場競爭中出彩的樓盤來看，偷面積具有莫大的吸引力,土地成本在開發(fā)成本中比重加，建筑成本比重下降,市場競爭的烈度在加強，對產(chǎn)品創(chuàng)新不斷提出新的挑戰(zhàn),隨著樓市競爭的不斷加劇，在全國大多數(shù)地區(qū)，商品房供不應(yīng)求的時代已經(jīng)不復(fù)存在。市場競爭對產(chǎn)品創(chuàng)新提出了空前的挑戰(zhàn)，在某種程度上，偷面積是得到開發(fā)商和業(yè)主雙方都積極追捧的為數(shù)不多的共同語言之一,市場背景70/90政策/計算標(biāo)準(zhǔn),06年6月推出的70/90政策對90平米以下的中小戶型比重作出了強制性規(guī)定，但許多樓盤由于地段和市場的差異需要更大比重的大戶型產(chǎn)品，因此，在保證建筑面積滿足政策限制的前提下，通過“偷面積的方法擴

5、大戶型的使用面積逐漸成為一種市場主流,必須要出的是，近乎全國統(tǒng)一的計算建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)存在一定的可利用空間是導(dǎo)致偷面積出現(xiàn)的直接原因。 除此之外，許多地方政府出于各種各樣的考慮，在較長一段時間內(nèi)，對于游走的法規(guī)邊緣的偷面積行為也采取了近乎默認的政策，這也是偷面積得以產(chǎn)生并發(fā)展的重要前提,70/90政策限制了戶型面積，使偷面積成為必要,計算建筑面積的的標(biāo)準(zhǔn)存在利用空間,一般性方法,低臺凸窗和落地凸窗,主要方法：把帶窗外墻向外推移，把窗臺放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會凸出一部分。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定2.2米以下空間不計入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過2.2米，便可有效到面積。 注意事

6、項：大凸窗設(shè)計也會帶來諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發(fā)商在材料、建筑施工上下功夫,目前,“偷術(shù)”又有了很大改進，在設(shè)計圖紙中和毛坯房交付時可能會有“低臺”，但客戶裝修時，這個“低臺”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低臺”，凸窗部分的層高可以達到2.3米甚至更高,案例招商城市主場,戶型32平米，凸窗贈送面積達10平米,項目簡介：城市主場位于八卦嶺片區(qū)，總建面65400平米，高層單位，精裝修中小戶型為主，05年銷售均價約8000元/平米,超大入戶花園和大陽臺,主要方法：入戶花園和陽臺只計一半建筑面積，通過做大入戶花園和陽臺“偷面積”，這一招不但能偷到很大面積，甚

7、至能偷出一個房間！ 注意事項：凸陽臺和凸入戶花園一定要注意進深，太深容易影響房間和下一層的采光，太淺則難以形成圍合成圈喝茶、聊天、打牌的空中庭院的感覺。入戶花園應(yīng)該與戶內(nèi)保持一定高差，否則無法填浮土種花草，不能達到真正花園的效果,案例富通城三期,1房2廳1衛(wèi)，建筑面積約50多平米，入戶花園贈送一半面積為3.84平米,左上側(cè)戶型贈送面積約12平米。贈送部分為入戶花園一半面積和餐廳衛(wèi)生間(凸窗部分，全送,2房2廳1衛(wèi)，建筑面積約70平米，入戶花園贈送一半面積為3.16平米,右下側(cè)戶型贈送面積約8平米。贈送部分同上,項目簡介：項目位于寶安中心區(qū)濱海大道，總建面148600平米，三期戶型面積在3277

8、之間 ，07年銷售價格在12000-18000之間,案例云棲西岸閣,項目簡介：項目位于前海路西，總建面19620平米，高層單位，07年銷售價格在15000元/平米左右,大露臺,主要方法：無蓋露臺通常采用退臺方式實現(xiàn)，上蓋高度達到或超過二個層高的陽臺也視為露臺，均不計入建筑面積，是能偷到面積最大的方式,案例鼎太風(fēng)華五期,項目簡介：項目位于南山區(qū)前海路西、桂廟路南 ，第五期總建面52725平米，高層單位，05年銷售價格在11000元/平米左右。帶大露臺戶型開盤非常受市場歡迎，開盤即銷售一空,案例君悅龍庭,項目簡介：項目位于龍崗中心城 ，總建面172755平米，高層單位，08年6月銷售價格在9200

9、元/平米左右,贈送半地下室,主要方法：一樓住戶贈送半地下室，有開發(fā)商的做法是通過一個樓梯將半地下室和一樓客廳相連，使得樓上樓下有機結(jié)合起來。有些則與入戶花園結(jié)合，成為一個極富個人情趣的私密空間,注意事項：贈送地下室存在一定爭議，按照相關(guān)規(guī)定半地下室應(yīng)該屬于業(yè)主共有空間，如果送給只送給一樓住戶則有可能侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益。所以，一定要有一份嚴(yán)密的解釋條款,案例萬科東海岸,一般來說，以大戶型的別墅類產(chǎn)品贈送半地下室的情況比較多，中小戶型普通住宅產(chǎn)品贈送半地下室的情況比較少見,項目簡介：項目位于鹽田區(qū)大梅沙區(qū)域 ，產(chǎn)品以聯(lián)排別墅和高層住宅等大戶型產(chǎn)品為主，總建面約為27.5萬平米，06年聯(lián)排銷售

10、均價在25000元/平米左右。由于交通距離，東海岸銷售進度相對較忙,共享梯廳,主要方法：電梯可以前后雙開門，電梯開門后可以直接進入房屋，將以前的電梯等待區(qū)改為私人空間，把入戶門外移，使得業(yè)主可以多出部分面積,注意事項：共享梯廳無疑增加了業(yè)主對樓梯、過道的使用率，多出部分會為客戶節(jié)省很多空間，但對電梯的配置要求較高,案例香詩美林,電梯廳花園由兩層高露臺組成，即每 兩層電梯廳均有一個近3040平方米的露臺，形成了可供兩層業(yè)主共同使用梯廳花園。所“偷的面積”，是下層的共享梯廳花園,項目簡介：項目位于深南大道園博園旁 ，高層住宅，總建面約為10萬平米，05年銷售均價在7500元/平米左右,層高做高，增

11、加豎向利用空間,主要方法：這種做法已經(jīng)廣為流傳于小戶型中。在將房屋層高設(shè)計到4.8米、4.9米甚至更高后，在上層做一個層高低于2.2米的閣樓，使空間得到充分利用。 在商業(yè)建筑中，由于對層高限制不是很強，因此，可以做到層高6米，入伙驗收后再隔出一層。常見的有LOFT建筑,注意事項：挑高房是利用“層高”偷面積的一種，如果規(guī)劃中限高要求限制，在將房屋層高做大意味著整個項目的建筑面積可能減少,案例鼎誠國際,由于住宅類產(chǎn)品對層高的限制較多，因此，深圳的LOFT住宅產(chǎn)品相對較少，華強北鼎誠國際的LOFT辦公空間具有一定的參考價值,項目簡介：項目位于福田區(qū)振中路 ，高層住宅，總建面約84806平米，05年銷

12、售均價在12500元/平米左右,內(nèi)院露臺與空中院館,內(nèi)院露臺：兩層高的開敞式空間，全部不計入建筑面積 ； 空中院館：一層高的開敞式空間，計算一半建筑面積，也稱為內(nèi)陽臺,雙層高內(nèi)院露臺,一層高空中院館,案例天悅龍庭,天悅龍庭的超高內(nèi)院（內(nèi)院露臺）達到兩層高，增大了室內(nèi)的使用空間；而窗外花廊也有利于美化環(huán)境，但不增加建筑面積,超高內(nèi)院建筑面積約為14平米,超高內(nèi)院建筑面積約為13.2平米,項目簡介：項目位于寶安新中心區(qū) ，高層住宅，總建面約為171000平米，05年銷售均價在5400元/平米左右,案例深業(yè)新岸線三期,項目簡介：項目位于寶安新中心區(qū) ，小高層、高層住宅，第三期總建面約為104184平

13、米，08年6月銷售均價在12700元/平米左右,隱藏式衣櫥,主要方法：隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計入建筑面積，但業(yè)主卻可以使用。將這種“偷”面積方式發(fā)揮到極致的是，在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過2.2米，上層空間0.6米左右用于儲藏。在裝修的時候，購房者可以將故意設(shè)計的那道假梁打掉，使得房屋空間變大,注意事項：可能會影響室內(nèi)空間的舒適度。 代表項目：桂芳園六期,按國家的建筑面積計算規(guī)范：“有永久性的室外樓梯，應(yīng)按建筑物自然層 的水平投影面積的1/2計算”。外掛廊既能節(jié)省建筑面積，又能夠形成一 梯兩戶的格局。一般來說，外掛廊建筑大多屬于板樓,外掛廊,案例五米

14、陽光,項目簡介：項目位于寶安區(qū)龍華 ，小高層住宅，總建面約為38754平米，05你啊11月銷售均價為6300元/平米,該項目以創(chuàng)新的外掛廊薄板樓形式、整體東南37度的朝向進行設(shè)計，每戶平均5.7米的短進深，使所有空間均能享受到陽光直射，在小戶型樓盤中比較少見,案例山海家園,走廊外掛，即減少面積公攤，又保證了戶型的通透性，不足之處是私密性不佳,外觀,項目簡介：項目位于鹽田區(qū)沙頭角 ，小高層、高層住宅，總建面約為29471平米，價格未推出,案例金地名京,項目簡介：項目位于北京朝陽區(qū)東四環(huán)，AB兩棟公寓式板樓，項目總建面為12萬平米，AB棟為LOFT產(chǎn)品，銷售均價為28000元/平米,與山海家園相比

15、，金地名京的外掛廊在造型上豐富了一些，通過凹凸不平的外墻設(shè)計，增強了走廊的趣味性，對業(yè)主私密性的保護也有所提升,其 他,案例富通城三期,左側(cè)戶型贈送空中花園面積約14平米,1房2廳1衛(wèi)，建筑面積約55平米,單身公寓，建筑面積為32平米,右側(cè)戶型贈送空中花園面積約10平米,案例鴻榮源禧園,最大贈送面積可達38平米，主要將左圖中中空部分隔成夾層,2房2廳1衛(wèi)，建筑面積79平米,右圖：內(nèi)陽臺，贈送一半面積，約5平米,項目簡介：項目位于寶安區(qū)沙井 ，高層住宅，總建面約為22.6萬平米，08年7月銷售均價為8700元/平米,案例金域東郡,金域東郡在偷面積的方法上并沒有過多的創(chuàng)新，但比較突出的是每個戶型每

16、個空間都在貫徹偷面積的精神，積少成多，聚沙成塔,總共6處偷面積設(shè)計,總共5處偷面積設(shè)計,項目簡介：項目位于龍崗大工業(yè)區(qū)中心公園一側(cè) ，高層住宅，總建面約為78654平米，08年6月銷售均價為7700元/平米,皇御苑三期,上圖戶型在偷面積上沒有特別出彩之處，但由于使用多處偷面積的設(shè)計，使室內(nèi)空間在采光和通風(fēng)上比較出色,項目簡介：項目位于位于福田區(qū)福田南路7號 ，高層住宅，第三期總建面約為7.5萬平米，08年4月銷售均價為19000元/平米,案例陽光新干線,生活陽臺在施工圖上是空調(diào)室外機位，驗收后將改造為生活陽臺。 由于空調(diào)室外機位不計入建筑面積，改為生活陽臺后，可以作為使用面積，起碼“偷”了一

17、半面積,項目簡介：項目位于春風(fēng)路與東門南路交匯處 ，高層住宅，總建面約為8.4萬平米，為39-69平米的中小戶型為主,案例新天地名居,6米層高,6米高入戶花園由于上層被封閉，在使用中甚至可以再作一層閣樓,項目簡介：項目位于羅湖區(qū)深南東部與北斗路交匯處 ，高層住宅，總建面約為11.5萬平米，04年11月銷售均價為8500元/平米,案例新天地名居,客廳偷面積”，也可稱為“可延展客廳”,指的是將原設(shè)計在兩戶之間的管道井兩家各分一半。如下圖所示，在樣板房中明地將“偷的面積”用紅色墻面標(biāo)示,案例京地海世界,位于過道一側(cè)的2層高的“過道花園”（兩層高的預(yù)留洞口 ，入伙后加板封閉），不計入建筑面積,位于陽臺

18、一側(cè)的兩層露臺花園（預(yù)留洞口,項目簡介：項目位于鹽田區(qū)梅沙路 ，小高層住宅，總建面約為26900平米，04年12月銷售均價為16400元/平米,案例萬科城市風(fēng)景,中山萬科城市風(fēng)景的陽光房，使室外空間室內(nèi)化，將陽臺(贈送一半面積）設(shè)計成陽光房，增加室內(nèi)使用空間,項目簡介：項目位于中山市城南一路 ，多層住宅，總建面約為26900平米，07年3月銷售均價為5500元/平米,案例花樣年花郡,全面是落地凸窗,戶型一面全是落地凸窗，有效地擴展了室內(nèi)空間,案例花港,客廳外7平米左右的雙層高露臺,臥室?guī)Р饺胧酵勾?項目簡介：項目位于鹽田區(qū)鹽田港附近 ，精裝修小戶性公寓，總建面約為26779平米，08年5月銷售

19、均價為9500元/平米,分類分析,根據(jù)不同偷面積方式在計算建筑面積的差異，我們可以將上述偷面積的方式分成四類：它們分別是不計建筑面積、計一半建筑面積、計一層內(nèi)朝高層建筑面積和少分攤公共面積四類,按計算標(biāo)準(zhǔn)分類1,按計算標(biāo)準(zhǔn)分類2,按結(jié)構(gòu)差異分類,從上表來看，上述偷面積方法當(dāng)中，以”屬于建筑體的原來結(jié)構(gòu)，改變用途使之成為室內(nèi)的使用空間“和新增加戶型的輔助功能空間”兩種方式為主。另外，擴大戶型原有可贈送面積部分的面積和高度也是偷面積的一種考慮方向。 需要指出的是：原有結(jié)構(gòu)，改變用途的贈送面積方法一般不會增加過多的建筑成本，而擴大或者增加功能空間則必須面臨增加建筑成本的考慮,按經(jīng)濟性分類,注：“+”

20、號表示面積大小的程度，+號越多，則面積越大,從右表來看：屬于“原有結(jié)構(gòu)，改變用途”的方法一般可贈送的面積的不太多，但好在不增加建筑成本；擴大或增加功能空間的方法雖然能夠帶來更大的贈送面積，但需要付出一定的成本支出,按性價比分類,從成本角度來看，從1至6“偷面積”方法所帶來的成本增加相對較少；而7至14號方法所帶來的成本增加相對較多； 從提升價格能力來看，loft、露臺、6米高入戶花園和空中花園等贈送面積較多的設(shè)計價格提升能力較強，而隱藏式衣柜、凸窗、空調(diào)機位改生活陽臺等贈送面積較少的設(shè)計價格提升能力相對較弱。 從建筑成本與價格相對比來看，隱藏式衣柜、空調(diào)機位改生活陽臺、凸窗、露臺、6米高入戶花

21、園、LOFT性價比較好,注：“”“”號表示成本或價格多少，星號越多，則成本或價格越高,不同城市政策,政策出臺背景,從行業(yè)主管部門來看, 住宅“偷面積”式的設(shè)計，不僅變相提高了小區(qū)容積率、改變了規(guī)劃控制指標(biāo)，也變相提高了房價，因為“羊毛出在羊身上”，開發(fā)商“贈送”的損失最終還是要從購房者那里賺回來。因此,在05年至07年這一輪房價上漲過程中,偷面積也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的責(zé)任。 鑒于房價上漲過快的社會敏感性，政府對偷面積的行為開始由默認轉(zhuǎn)向控制,不同城市政策,政策導(dǎo)讀深圳,2006年6月29日，市政府批準(zhǔn)的深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范（以下簡稱規(guī)范）正式頒布實施，這是全國房產(chǎn)測繪領(lǐng)域首個由政府批

22、準(zhǔn)發(fā)布的地方性標(biāo)準(zhǔn)。舊版規(guī)程實施五年多來，對規(guī)范我市房產(chǎn)測繪工作起到了很好的作用。但隨著我市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，建筑設(shè)計不斷創(chuàng)新，舊版規(guī)程已不能涵蓋新出現(xiàn)的許多新的建筑形式，規(guī)程中一些不十分嚴(yán)密的規(guī)定引發(fā)的問題也凸顯出來，使得近年來建筑設(shè)計中的所謂“偷面積”現(xiàn)象愈演愈烈：超常規(guī)設(shè)計的超大陽臺、超大凸窗、贈送半地下的空間、“入戶花園”等所謂的“贈送面積”越來越大。而新規(guī)范則明確規(guī)定，今后所有的陽臺和凸窗的尺寸大小必須在合理范圍之內(nèi)，否則將計入建筑面積。此外，其他的所謂入戶花園、半地下空間等，只要有“實用”可能，都將計入建筑面積。 規(guī)范的發(fā)布實施，使得曾經(jīng)不受約束的“贈送面積”現(xiàn)象受到嚴(yán)格制約，

23、盛行一時的超大規(guī)模陽臺等也因有了尺度標(biāo)準(zhǔn)而將成為歷史,深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范,政策導(dǎo)讀江蘇,2006年，經(jīng)過修訂的江蘇省住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)將自9月1日起實施，新標(biāo)準(zhǔn)明確規(guī)定，住宅層高不應(yīng)低于28米，且不應(yīng)高于3米。這一政策。 標(biāo)準(zhǔn)同時確定，住宅居室、餐廳等局部挑高的，可以突破3米的限制，以增加住宅的舒適性。 在建設(shè)部出臺細則明確“90平方米”的規(guī)定之后，通過提高住宅層高變相擴大住宅面積成為不少開發(fā)商的手法。目前南京市場上銷售的一些住宅，層高都在49米以上，一套使用面積60平方米的“挑高住宅”，通過中間新加的隔層，便可獲得近120平方米的使用面積，突破了建設(shè)部規(guī)定。 新標(biāo)準(zhǔn)出臺以后，這意

24、味著今后開發(fā)商將不能再利用“挑高”來突破“70商品住宅建筑面積在90平方米以下,政策導(dǎo)讀廣州,廣州市城市規(guī)劃局正式下發(fā)了廣州市實施辦法(下簡稱實施辦法)及廣州市建筑工程容積率計算辦法(下簡稱計算辦法)，同時，還對以上實施辦法和計算辦法進行了詳細的條文說明。2007年5月1日開始正式實施。這兩個政策所影響到的包括有小復(fù)式、地下室、閣樓等多種產(chǎn)品，而且別墅、復(fù)式的容積率計算也有所變化，同時飄窗日后也不再計算建筑面積。 復(fù)式結(jié)構(gòu)2.2米層高以下要計算一半建筑面積，導(dǎo)致小復(fù)式、夾層沒有面積可“偷” ；層高超過4.5米要按投影面積2倍計算建筑面積導(dǎo)致別墅、復(fù)式中空計入面積增多一倍 ；四面有圍護結(jié)構(gòu)的用房

25、，層高2.2米以下算一半面積 導(dǎo)致贈送的地下室也要算面積 ；住宅飄窗不計算建筑面積 導(dǎo)致送更大飄窗將成趨勢 ；坡屋頂內(nèi)空間的建筑，內(nèi)空間凈高1.2至2.1米部分計算一半建筑面積 導(dǎo)致閣樓或會慢慢消失,政策導(dǎo)讀天津,2006年，天津市規(guī)劃局發(fā)布關(guān)于進一步規(guī)范建筑層高和容積率指標(biāo)計算規(guī)則通知的出臺，天津市域范圍內(nèi)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層高大于4.8米且小于等于5.4米時，不論層內(nèi)有無隔層，建筑面積計算值均按該層水平投影面積的兩倍計算。同時，通知對辦公建筑、公寓建筑、商業(yè)建筑等類似情況也做了具體規(guī)定。 該政策大大壓縮了發(fā)展商以空間換面積的空間,附件,深圳政策解讀,深圳新規(guī)范”VS“偷面積”露臺,新規(guī)范”對露臺

26、的定義為：與建筑銜接供人們活動的無頂蓋室外平臺；在二層或二層以上 建筑利用下層的屋頂作為上層的戶外活動的無頂蓋平臺也視為露臺。 “新規(guī)范”明確了露臺進深不得超過2.5米，對住宅產(chǎn)品的均好性有著積極的意義。 “新規(guī)范”也并沒有禁止深圳今后二層高露臺的設(shè)計，在限定的條件下，仍然給予 “贈送面積”的優(yōu)惠,二層高露臺面積計算新規(guī)定,深圳新規(guī)范”VS“偷面積”露臺,1）可贈送面積的露臺 1、二層高懸挑露臺（無柱露臺）：無論其面積多大，進深多大，均不計入建筑面積。但從結(jié)構(gòu)和成本考慮，其懸挑長度和面積應(yīng)該有限。 2、二層高有柱露臺（有框架露臺）：陽臺底板至陽臺上蓋之間，如果有水平鏤空樓板或連 接橫梁等結(jié)構(gòu)，

27、將計算一半建筑面積；兩層之間如果沒有水平橫梁、沒有掛墻等結(jié)構(gòu)體時， 面積小于12.0平方米，進深小于2.5米，不計入建筑面積。 （2）不可贈送面積的露臺只要面積大于12.0平方米，或進深大于2.5米的有柱露臺和凹露臺，今后都要計算全部建筑面積,深圳新規(guī)范”VS“偷面積”凹陽臺,新規(guī)范”細化了對凹陽臺的規(guī)定，以禁止深圳市場中出現(xiàn)的有可能被隔成房間的凹陽臺： “新規(guī)范”規(guī)定：當(dāng)凹陽臺的對外開敞面寬度（陽臺寬度）小于2.0米時，其凹入深度（進 深）不應(yīng)超過2.0米。當(dāng)對外開敞面寬度大于或等于2.0米且小于5.0米時，其凹入深度不應(yīng) 超過2.5米；當(dāng)對外開敞面寬度大于或等于5.0米時，其凹入深度不應(yīng)超

28、過3.0米，否則，無論上蓋高度如何，陽臺進深超過允許值以內(nèi)的部分均視為內(nèi)廊，一律計算全部建筑面積。對于半封閉陽臺“當(dāng)陽臺開敞寬度小于其寬度的1/3時，該陽臺視為封閉陽臺，計算全部建筑面積。當(dāng)陽臺封閉寬度大于其寬度的1/3時，封閉部分計算全部建筑面積。,半封閉陽臺面積計算規(guī)定,深圳新規(guī)范”VS“偷面積”法式陽臺,新規(guī)范”對“進深不大于0.6米的不封閉陽臺不計算建筑面積”的法式陽臺，采取了積極引導(dǎo)。 “進深不大于0.6米的不封閉陽臺”這類小進深陽臺，深圳市場上俗稱“法式陽臺”。這種 陽臺，在“鼎太風(fēng)華”1期出現(xiàn)過，在中海系列產(chǎn)品如“中海陽光棕櫚園”、“中海怡 美山莊”也有應(yīng)用。不過當(dāng)時這種法式陽臺

29、和普通陽臺一樣，需要計算一半建筑面積,作為贈送面積的法式陽臺,評述：法式陽臺或許不能代替戶型中的景觀陽臺。但其在原設(shè)有窗戶的地方設(shè)置法式陽 臺，既可以增加室內(nèi)與自然的交流空間，也可以養(yǎng)花以美化環(huán)境，具有一定的積極效應(yīng),深圳新規(guī)范”VS“偷面積”凸窗,新規(guī)范”規(guī)定“窗臺高度大于等于0.4米時，為普通凸窗”，“當(dāng)凸窗高度小于2.20米或凸窗進深不大于0.6米時，凸窗部分不計算建筑面積，否則凸窗部分計算全部建筑面積。,1）可贈送面積的凸窗 1、普通凸窗的進深小于0.60米。 2、用外墻替代了窗戶的凸窗，仍然可以作 為“贈送面積”。 （2）不可贈送面積的凸窗 普通凸窗的進深如果大于0.60米，將不被允

30、許,深圳新規(guī)范”VS“偷面積”落地凸窗,新規(guī)范”規(guī)定： 窗臺高度小于0.4米時，為落地凸窗”?！爱?dāng)落地凸窗高度等于或大于 2.2米時，無論其進深如何，凸窗部分均計算全部建筑面積。”而“窗體上（下）方凹入部 分的外側(cè)以各種類型建筑材料封閉的窗（圖9）均不視為凸窗，此時，窗體部分與套內(nèi)其它 部分一樣計算層高，當(dāng)層高大于等于2.2米時，應(yīng)計算全部建筑面積,1）可贈送面積的落地凸窗高度小于2.2米，則無論進深多大，都作為贈送面積。 這對小戶型住宅戶型十分必要，高度小于2.2米落地凸窗，將大大地增加了小戶型局促的室 內(nèi)空間，實際上其增加的“地毯面積”，空間感和實用性比普通凸窗實惠多了。 2）不可贈送面積

31、的落地凸窗 “新規(guī)范”對市場中出現(xiàn)的各類變相、曲解的落地凸窗（俗稱“偽凸窗”）加以限制。如 “城市主場”式的假梁式凸窗，佳兆業(yè)系列的“桂芳園”、“可園”式的“可拆卸的凸窗”，都被禁止作為“贈送面積”。同理，對于如“桂芳園”、“可園”的落地衣柜，由于 其外墻齊平，應(yīng)該視為此類變相的落地凸窗不可再作“贈送面積,深圳新規(guī)范”VS“偷面積”入戶花園,新規(guī)范”對入戶花園的定義為： 住宅建筑中屬于一戶專有的類似于陽臺的空中花園、入戶花園等（位于地面層、裙樓頂層的除外），均視為陽臺，按陽臺規(guī)定計算建筑面積,評述：如果入戶花園按陽臺標(biāo)準(zhǔn)即其進深不得超過 2.5米的有關(guān)規(guī)定，將使入戶花園的設(shè)計空間受到較大制約。

32、另外，由于陽臺只對進深作出限制，層高則仍有利用的空間,深圳新規(guī)范”VS“偷面積”夾層,對于“一個樓層外墻以內(nèi)的建筑空間中，因結(jié)構(gòu)梁等形成的局部高度不足夠2.20米的 部分，不計算建筑面積”的規(guī)定，“新規(guī)范”未提出異議。 因此，今后在深圳市場上，仍然可以采用不計算建筑面積的低于2.2米的夾層平面,深圳新規(guī)范”VS“偷面積”室內(nèi)挑高,由于國際對建筑中的單層面積高度極限沒有作出明確規(guī)定，因此，“新規(guī)范”也沒有對住宅戶內(nèi)的層高作出限定。 因此，“新規(guī)范”對深圳市場中出現(xiàn)的室內(nèi)挑高仍視作默許，即仍可利用挑高室內(nèi)空間，加板隔成兩層空間,挑高層,深圳新規(guī)范技術(shù)限制一覽,需要指出的是，深圳是全國范圍內(nèi)對建筑”

33、偷面積“行為限制措施最嚴(yán)格的城市，一些在深圳已經(jīng)被限制的方法仍然可以在內(nèi)地城市繼續(xù)使用,深圳新規(guī)范”VS“偷面積”評述,通過如上分析，可以看出，“新規(guī)范”只是對深圳房地產(chǎn)市場中影響最大的幾種“過度贈送面積”現(xiàn)象（空中庭院、超大露臺、超大凸窗、別墅半地下室等）進行了規(guī)范，但并沒有將戶型贈送完全限制住，在戶型“贈送面積”的設(shè)計方面，還是保留出了大有可為的余地。 尤其對小戶型住宅的各種“贈送面積”手法，基本上予以了保留。這也使我們認識到，“新規(guī)程”在促進行業(yè)規(guī)范的同時，也促進了 深圳地產(chǎn)人對戶型創(chuàng)新的積極性,市場結(jié)論之一：“偷面積”方式常規(guī)化,從深圳新規(guī)范來看，政府對于那些贈送過大面積，導(dǎo)致商品住宅的銷售價格大幅上升的“偷面