2014年正商紅河谷3期別墅營銷方案

1、正商 紅河谷 項目3期別墅營銷方案河南恒輝房地產顧問有限公司2014年3月1日目 錄 第一部分： 2014年3期別墅推盤節(jié)奏 第二部分： 2014年別墅目標任務及分解 第三部分： 2014年別墅營銷核心主張 第四部分： 營銷推廣策略 第五部分： 2014年別墅推廣費用預算第一部分： 2014年3期別墅推盤節(jié)奏三期（別墅）（一）、總體推廣節(jié)點4月10認籌正商VIP，認籌送手機（蘋果手機）3月15日別墅產品發(fā)布會亮相三期一、二批房源（別墅）辦卡+平銷（別墅）5月1日開盤26#31#6月15日開盤32#36#11月2月3月5月10月8月6月7月9月4月2014年2015年12月7月16日開盤37#3

2、9A買別墅送寶馬（可折返房款）三期三批房源（別墅）三期三批房源7月6日37#39A開盤三期二批房源6月15日開盤34#36#三期一、批房源（別墅5月1日開盤）26#31#l 4月20號取得3期房源預售證2014年5月2月3月4月6月7月8月9月10月11月12月2012年5月1日開盤26#30#別墅項目26#30#總套數38總面積12540金額1.254億 2、E區(qū)推廣節(jié)點：6月15日開盤32#36#11月2月3月5月10月8月6月7月9月4月2014年2012年12月32#36#總套數44總面積14520金額1.452億 3、下半年住宅推廣節(jié)點：11月2月3月5月10月8月6月7月9月4月2

3、014年2012年12月7月6日開盤37#39A37#39A#總套數40總面積13200金額1.32億第二部分： 2014年別墅目標任務及分解1、 總體目標：簽約4億元二、目標分解：開盤時間總體套數銷售面積2014年預計銷售額備注5月38套別墅銷售面積125401億元銷售80%6月44套別墅銷售面積145201億元銷售70%7月40套別墅銷售面積132001億元售70%8月8套+尾房（別墅）銷售面積2987.510.5億元銷售80%9到12月尾房（別墅）銷售面積0.5億元銷售80%合計130套住宅合計：43247.51合計：4億 第三部分：2014年別墅營銷核心主張我們的思考路徑：正商紅河谷3

4、期別墅項目，承載著正商品牌形象提升的重任，起到帶動著信陽浉河城市化發(fā)展的使命。想要賣好別墅就要思考我們的客戶群在哪里？比如：他是某個集團的BOSS，也許是位令人尊敬的醫(yī)生.針對我們3期別墅的準客戶我們要考慮這些問題：（1）、他們的精神層面是如何追求的？（2）、他們的生活規(guī)律是什么樣的？（3）、他們經常去的地方？（4）、他們的品位是什么樣的？他們習慣些什么？欣賞些什么？（5）、他們擁有什么樣的的身份？也許是某個商會的會長，也許是成員，又或許他們是擁有政治身份的代表等.一個好產品=70%產品策劃+30營銷策劃（那么我們的產品面對競爭者有什么樣的優(yōu)勢呢？它為什么能賣高價？.思考一：正商紅河谷3期別墅

5、有哪些優(yōu)勢和劣勢？分析：產品核心優(yōu)勢：1、 信陽市距離市中心最近的別墅城市別墅2、 與自然為鄰，與鳥語花香為伴生態(tài)山居別墅3、 西班牙異域風情別墅不一樣的品位4、 投資價值，半畝地一套房！稀缺價值！國家對別墅建設嚴格控制，土地價格上漲遠遠大于房子價格上漲，總結：1、正商大品牌下的高品質、高標準大盤別墅，景觀獨特，稀缺資源占領，風格異域，教育優(yōu)勢明顯；2、以戶外普推造勢，以圈層銷售。土地價格上漲別墅價值增幅必然大于其它產品！5、 教育配套好性相近，習也相近6、 安全性智能安防系統(tǒng)，六重安防。7、 建材標準（暫不詳，需提供詳細建材標準數據）8、 景觀建筑被自然環(huán)繞，被還原穿透，依山傍水，傍邊有一個

6、40畝的山體公園。9、 價格優(yōu)勢上疊別墅品質洋房價格，下疊100私家花園，私屬領地極致奢享！10、 服務正商一級資質物業(yè)，社區(qū)提供擺渡、叫的服務真正的生活管家。11、 電梯別墅，電梯直接入戶。12、 業(yè)主價值圈層，信陽市最高端的客戶，千金買房萬金擇鄰。項目劣勢：總結：1、 產品設計上存在較為嚴重的劣勢，在推廣上許從大環(huán)境入手，從生活品質高貴，獨特入手；2、 地勢劣勢，可通過宜居養(yǎng)生等概念營銷合理規(guī)避；1、 戶型體量大，最小296，總房款300萬左右。2、 項目周邊因地勢問題難以形成大商業(yè)模式。3、 產品層高、戶型未能脫離普通產品范疇。4、 電梯，步行梯擋住北向，阻礙了南北通透性， 且浪費面積嚴

7、重，整體上戶型不夠經典。給購房者帶來什么生活方式？核心主張關鍵詞：正商品牌、高規(guī)劃大盤、復合型街區(qū)、改變信陽浉河、城市別墅、生態(tài)山居別墅，讓城市生活更美好。營銷主線關鍵詞：生態(tài)、中心商圈、文化、終極置業(yè)、3代同堂、城市山水 墅生活、深挖地產業(yè)、建筑業(yè)、茶葉業(yè)資源，做好正商品牌體驗營銷活動1、 如何使高端人群對項目價值的認可？2、 如何深挖地產業(yè)、建筑業(yè)、茶葉業(yè)客戶資源，將正商品質和項目主張生活落地？優(yōu)勢VS劣勢營銷主線：圈層營銷體驗營銷主題：正商紅河谷3期產品發(fā)布會核心主張：正商紅河谷3期，一生一棟紅河谷城市山水 墅生活思考二：為了保證各個銷售階段推廣系統(tǒng)性，如何將核心主張落地？ 階段性推廣主

8、題：亮相期主題一：正商紅河谷3期，頂級生態(tài)山居城市別墅廣告語思路解析：正商紅河谷3期相比東方經典、香江帝景、建業(yè)南湖一號有一個絕對性的優(yōu)勢地理位置優(yōu)勢，正商紅河谷三期別墅相比其它三個別墅項目具有距離市中心最近了優(yōu)勢。也就是具有城市別墅這一特質，因此名為城市別墅。項目位于玉皇頂與馬鞍山之間，距離玉皇頂100米，被自然環(huán)繞，被花園穿透，一山傍水是為生態(tài)山居別墅。因此以生態(tài)山居城市別墅為第一個廣告語，突出項目大優(yōu)勢！抓核心賣點，破開市場！亮相期主題二：西班牙人文至純生活正商紅河谷3期做西班牙文化的鑒賞家廣告語思路解析：正商紅河谷項目特色為西班牙異域風情建筑風格，建筑特色。此特色也是區(qū)別于其它競爭對手

9、產品特色的主要依據之一。同時滿足高端人群求異的心理特征，以及其對西方文化的認可。做西班牙文化的鑒賞家暗示他是一個生活有品質，有文化，有風格的人。從而引起共鳴，拔高項目形象。認籌期主題：考究之道 在于用心尋遍全球精挑細選只為“表面功夫”正商紅河谷3期VIP（或純銀VIP）會員全城招募廣告語思路解析：我們只有對產品要求苛刻才能證明我們的產品是與眾不同，才能證明我們的特色是獨一無二的，才能證明我們的產品配的上經典這兩個字。而經典正是永恒的流行！只有讓客戶感受到我們的產品并非簡單的磚瓦堆砌，而是無數次考察研究之后才誕生的。我們可以做一系列報廣軟文，記錄我們的精益求精的歷史，塑造產品形象.例如3雙LOW

10、A徒步鞋和227460公里行程材料工程師王師傅的三年又五個月 從接到任務的那刻起，已經三年零五個月。除了累計七個多月在鄭州外，其他時間王師傅都在尋找石材的路上。從巴西到沙特，從越南到云南，然后是美國、西班牙，一個地方一個地方地旅行，一個特色接一個風情考察比照。飛機倒火車，火車倒汽車，常常一坐就是幾天。這樣的日子持續(xù)了一年半。直到第三十七次出行，在西班牙的XXX地遇見“紅河谷xxx”！行程22萬多公里，最耐磨的LOWA徒步鞋穿壞掉三雙，這些都不重要。重要的是，他終于找到了理想中的建筑。感謝鄒師傅，感謝所有辛勤付出的專業(yè)團隊成員！尋遍全球精挑細選只為“表面功夫”。正商紅河谷3期。開盤期主題：一生一

11、棟紅河谷 城市山水 墅生活5月1日，盛大開盤廣告語思路解析：一生一棟紅河谷，紅河谷別墅3期打終極置業(yè)，一步到位，3代同堂。城市山水，墅生活打出產品特色。一個戶外將產品特色以及產品定位都打到位。開盤后熱銷主題：一生一棟紅河谷賀正商紅河谷3期開盤買別墅 送寶馬（主題單頁待制作）1、 如何打造高端人群對紅河谷3期價值的認可品質廣告+圈層營銷。1、 各大報紙、網站新聞炒作2、 區(qū)域經濟論壇媒體炒作，促進客戶對紅河谷3期的認知。3月15日別墅產品發(fā)布會產品亮相體驗營銷之公關活動系列主題：（報廣硬廣+軟文）1、 正商6城32盤中國巨擘的城市理想（正商品牌）2、 正商2014年3期旗艦之作即將問世（品牌+項

12、目）3、 正商紅河谷做西班牙文化的鑒賞家（產品文化）4、 正商紅河谷城市山水 墅生活（產品特色）5、 正商紅河谷3期品質高端地產試金石（產品調性）6、 3月15日正商紅河谷3期亮相信陽，邀您共鑒。（釋放產品發(fā)布會信息）炒作主題：正商紅河谷3期，產品發(fā)布會 一生一棟紅河谷 城市山水 墅生活 2、 如何深挖地產業(yè)、建筑業(yè)、茶葉業(yè)客戶資源，將正商品質和項目核心主張落地？圈層營銷+體驗營銷圈層營銷跨界聯(lián)合主題：共聚正商紅河谷名車試駕鑒賞會2014正商地產攜手“奔馳”“寶馬”“奧迪”聯(lián)合主辦體驗營銷之事件活動一正商地產20城業(yè)主聯(lián)歡嘉年華系列大型活動活動目的：以事件營銷的形式，邀請VIP客戶，并要求合作

13、單位邀請購車意向客戶以及老客戶參加活動豪宅名車鑒賞。進行試駕鑒賞活動，結合公關力量邀請社會名人，新聞媒體部門配合進行相關報道，聚集人氣，建立良好口碑，同時發(fā)布產品面世訊息，達到進一步帶動蓄客的目的。提高項目地位，制造良好口碑?；顒拥攸c：紅河谷正商大道（試駕）紅河谷商業(yè)街車展?；顒訒r間：2014年3月20日邀約對象：正商紅河谷老業(yè)主、意向客戶、合作單位車主、購車意向客戶、廣大對豪宅名車試駕有興趣的客戶、媒體、記者。操作方法：2014年3月5日至3月20日各大報紙、網站新聞炒作，區(qū)域經濟論壇炒作，宣傳預熱。 2014年3月20日豪宅名車體驗之旅結束之后繼續(xù)進行跟蹤報道炒作。體驗營銷之體驗活動一正商

14、紅河谷：城市山水 墅生活-正商紅河谷3期產品說明會舉辦時間：4月中旬舉辦地點：正商紅河谷售樓中心舉辦目的：媒體炒作，促進客戶對紅河谷3期的認知。提升項目及品牌知名度。 參會人員：經濟專家、商界名流、老業(yè)主、VIP會員、意向客戶、其他各界知名人士等舉辦形式：請地產界精英進行信陽市2014年房地產市場預測。解說紅河谷項目特色，紅河谷3期別墅價值解碼！體驗營銷之體驗活動二家校共育，塑造孩子品質人生-正商“家庭教育”大型知識講座舉辦時間：5月25旬舉辦地點：正商紅河谷售樓中心舉辦目的：放大項目優(yōu)勢，解說項目教育品質。提升教育大盤的形象，進一步拉動項目認知。 參會人員：教育局領導、校領導、紅河谷VIP客

15、戶、來電來訪客戶。舉辦形式：請教育界精英進行-正商“家庭教育”大型知識講座。每個家庭都非常重視后代的教育，后代的發(fā)展。從教育入手引起各界名流興趣。 同時也能提升正商教育大盤的教育品質形象。報廣軟文引起共鳴：性相遠，習相遠保留天性，以愛傳承尊重女兒愛音樂不愛國際象棋的選擇，尊重兒子愛數學不愛舞蹈的堅持。不期望他或者她成為未來的別人，他們只需要做好自己。父親曾說，保留天性，就是大愛。我也把這句話說給他們聽。子曰：“性相近，習相遠。”性相遠，習也相遠。有何不可？尊重天性，才是父愛的傳承。圈層營銷之體驗活動三品質生活，在正商-鄭州正商紅河谷觀光體驗之旅對于圈層成交的認識：用點樁手法，逐一延展。這是最有

16、效的方法。如果，你發(fā)現了一個1000萬的富人，并且他對你的產品非常感興趣，那好了，你可以實施圈層營銷了。對于這個千萬富翁，他的圈子里面也至少有10位與之相匹配的富豪。你抓住了這個富豪，融入他的圈層，就打開了局面。這就是由點及面，再由面中之點延展到面的過程?；谏鲜鲇^點的認識，我們可以針對某一個或多個重點成交可戶進行圈層營銷，研究他們的額喜好。想辦法帶他們去鄭州的正商紅河谷觀光旅行。舉辦時間：6月6日舉辦地點：正商紅河谷售樓中心鄭州某五星級大酒店鄭州正商紅河谷舉辦目的：介于本項目景觀未完善，為拔高項目形象，提升項目認可度。特舉辦 鄭州正商紅河谷觀光體驗之旅。6月正是花開好時節(jié)，鄭州正商紅河谷景觀

17、優(yōu)美，適合休閑旅游。更能增強客戶體驗。是執(zhí)行圈層營銷的好措施。參會人員：已成交的尊貴VIP客戶。舉辦形式：以產品研討，征取紅河谷別墅改進意見為由，共邀已成交尊貴客戶鄭州紅河谷項目進行參觀，并發(fā)表見解。 奔馳車+5星級酒店+旅游全程招待。圈層營銷之跨界聯(lián)合體驗活動五正商紅河谷聯(lián)合“寶馬”-正商以車會友 車友會 思考五：如何解決正商紅河谷3期推廣形象表現的提升？第四部分：營銷推廣策略1、 媒體手段 報紙廣告以大河報為主，重要節(jié)點增加整版的投放量與今信陽信陽晚報大鷹廣告古城廣告信陽日報、搜房網、信陽房產網、騰訊房產網、新浪房產網等網絡媒體進行深度新聞合作兼顧今信陽信陽晚報古城廣告的投放增加大河報夾報

18、，使項目信息能更全面的傳遞給客戶報紙大河報重硬廣3月15日正商紅河谷3期亮相信陽，邀您共鑒重要節(jié)點（一般開盤前兩周）增加整版投放量，平時一周一個整版投放正商6成32盤中國巨擘的城市理想軟文4月份介入，一周至少一次全年古城輕正商2014年3期旗艦之作即將問世4、5、6月份開盤前兩周各投入一版3個月信陽日報中硬廣正商紅河谷做西班牙文化的鑒賞家論壇4-7月份4個月大鷹報輕硬廣配合階段推廣在大型開盤節(jié)點前兩周，在樓市版面配合整版硬廣+新聞軟文炒作正商紅河谷城市山水 墅生活4、5、6月份開盤前兩周各投入一版3個月茶都傳媒3個月網絡廣告：網絡搜房網網絡廣告條日?；顒有侣剤蟮佬侣勡浳某醋骶W絡論壇言論維護專題

19、討論（城市綜合體居住價值）開盤信息2014年3-12月10個月信陽房產網騰訊房產網新浪房產網戶外廣告序號商家地址形式尺寸備注投入時間1大眾，金三角品牌形象+別墅18*6米2014年1-12月（全年）2藝美，文化中心15*6米3大眾，火車站31*11米19*74箐華，高鐵42*3米加小字公益箐華，高鐵42*3米加公益5大眾閱報欄正面3.1*1.25反面3.25*1.356昱華，高鐵8塊3*1.8米另外一個7東方，高速跨街廣告4*40米換畫面70008華陽廣告16*6米 高速收費站/加油站直投信陽高速南站/收費站管城區(qū)加油站/未來路沿線加油站/航海路沿線加油站/東開發(fā)區(qū)加油站高速地圖直投加油站送項

20、目形象紙抽/8P冊子2014年3-7月4個月分眾廣告高檔社區(qū)/電梯間：框架廣告框架形象廣告買豪宅送寶馬信息2014年5-7月3個月DM直投/短信信陽市直投周五、周六群發(fā)4月份至年底短信公司資源（銀行VIP客戶，競爭樓盤客戶，高檔社區(qū)業(yè)主,商場VIP等）2、 活動手段分期活動策略分解形象導入期強化推廣概念正商紅河谷3期：一生一棟紅河谷 城市山水 墅生活重點信息區(qū)位，定位，項目檔次，正商品牌廣告訴求以核心利益為基礎的高端市場形象新聞炒作主題1、 正商6城32盤中國巨擘的城市理想（正商品牌）2、 正商2014年3期旗艦之作即將問世（品牌+項目）推廣活動1、 共聚正商紅河谷名車試駕鑒賞會2、 正商紅河

21、谷：城市山水 墅生活-正商紅河谷3期產品說明會3、 4月10認籌，正商VIP，認籌送手機（蘋果手機）蓄勢引爆期強化推廣概念項目產品特色、戶型、教育、商業(yè)配套等復合型價值重點信息本階段辦卡購房利益信息，開盤信息，產品信息廣告訴求集中強化訴求項目的多重優(yōu)勢，促進消費決策新聞炒作主題1、 買豪宅 送寶馬2、 正商紅河谷3期品質高端地產試金石3、 一生一棟紅河谷 城市山水 墅生活盛大發(fā)售期強化推廣概念信陽品質第一盤重點信息開盤熱銷信息，產品賣點信息廣告訴求營造盛大發(fā)售氣勢，強勢建立高端形象姿態(tài)，增加購房者信息新聞炒作主題1、 正商紅河谷買豪宅 送寶馬2、 一生一棟紅河谷 城市山水 墅生活3、 尋遍全球

22、精挑細選“只為表面功夫”推廣活動1、 正商紅河谷- -天天大抽獎、周周抽房款2、 6月15日，強勢開盤活動3、 鉆石水晶奢侈品 “耀”紅河谷（售樓部奢侈品展）4、 名車4S店“連線”正商紅河谷節(jié)點引爆期一強化推廣概念正商紅河谷：一生一棟紅河谷 城市山水 墅生活重點信息加推產品信息，生活體驗，產品品質廣告訴求按照“產品形象與價值觀產品品質生活體驗”進行階段性訴求新聞炒作主題1、正商紅河谷再度“傾”城，恒久璀璨2、關于品質生活圈層推廣活動正商紅河谷業(yè)主-盛夏“品質體驗”之旅節(jié)點引爆期二強化推廣概念正商紅河谷：一生一棟紅河谷 城市山水 墅生活重點信息推產品信息，生活體驗，產品品質廣告訴求按照“產品形

23、象與價值觀產品品質生活體驗”進行階段性訴求新聞炒作主題正商紅河谷3期品質生活的領導者推廣活動1、9月“金秋品質之旅”，邀請簽約業(yè)主、合作商家，媒體時尚人士參加3、 渠道手段專業(yè)協(xié)會客戶挖掘（組織團購）信陽老鄉(xiāng)會；企業(yè)家協(xié)會車友會商會會員名單 專業(yè)市場設點巡展 1、派單：27人(塞車，單頁，沿街發(fā)商鋪及市場) 申城大道與中山路、申城大道與勝利路、申城大道與民權路、東方紅大道與民權路、東方紅大道與中山路、107國道與湖東大 道、中山路與新華路、北京路與東方紅大道、北京路與新華路、北京路與新馬路、湖東大道與五星路、民權路與人民路、南京路與龍江大道 2、拉防：6人師河名郡售樓部周圍、宏昌運動城售樓部周圍、南湖林雨售樓部周圍 3、下縣：7人（當地招聘舉牌，條幅，派單，貼海報，收集意向客戶電話） 看房車一輛 所需物料：帳篷、桁架北京、8P畫冊、置業(yè)計算單、桌椅等看房直通車 E區(qū)