停車場管理作業(yè)指導書

1、停車場管理作業(yè)指導書建家筑城啟未來中南集團用智慧創(chuàng)謹城市生命力1.目的規(guī)范管理服務區(qū)域內(nèi)停車場的管理，維護小區(qū)車輛行駛與停放秩序。2.范圍適用于管理服務區(qū)域停車場的管理3.職責部門/崗位職責綜合運營部部負責停車場作業(yè)指導書的編制與修訂，負責檢查洛實情 況。業(yè)務部門負責各業(yè)務部門停車場管理工作的督導與檢杳，并提出安全管理改善意見；協(xié)助業(yè)務部門處理突發(fā)事件。物業(yè)服務中心負責根據(jù)本指導書編制、完善小區(qū)道路及停車場管理細則，并落實；負責停車場證照辦理、停車場軟硬件維護及日常管理。4.方法與過程控制4.1停車場設施/設備項目要求1）停車場應在明顯位置設置安全防盜提示、價格公示標志牌。設置交通標識、畫車位

2、線、車位號標識。2）道路及停車場合適位置應設置禁停、限速、限高、導向、分道行駛、轉(zhuǎn)向等交通標識，須有車流導向線。3）在不同路段根據(jù)情況設置導向、 分道行駛、限速、轉(zhuǎn)向、停車場標識禁鳴、禁止駛?cè)?、路段標識（學校、幼兒園、商業(yè)）。及設施4）在危險、彎道路段和必要的地方，設置警示牌和減速帶。5）在遮擋駕車人視線影響車輛行駛，易發(fā)生交通事故的交叉路口及拐彎處須安裝廣角鏡。6）私有車位應有“私家車位”標識與車牌號碼。7）出入口道閘旁邊應有“禁止行人通行”的警示標識；道閘桿上應設置“閘桿下嚴禁行人”標識。停車場照明1）照明燈具配套齊全，燈具完好無損，幵關靈活，照明正 常。2） 根據(jù)客戶進入地下室車庫的流線

3、不同，保證主要通道照 明的亮度滿足要求。3）地下室照明系統(tǒng)需配置分回路控制幵關和中控裝置。出入口設備配置1）停車場管理系統(tǒng)主機、讀卡器、紅外線探測器動作靈敏 可靠，具有防砸車、防尾隨紅外對接裝置；快速桿道閘的 落桿速度不應少于2秒；道閘上應裝有防撞膠墊。2）停車場出入口處應安裝用于車輛圖像對比的監(jiān)控鏡頭，為了能夠有效實施圖像對比， 鏡頭需要調(diào)整到合適位置（確 保清晰拍攝到車牌號），輔以補光措施，保障白天和夜間 攝像效果良好；3）在出入口合適位置標明停車處， 停車處使用車位框在地 面標出并保持清晰醒目。停車框位置的設置必須便于發(fā)卡、 收費，能夠清晰拍攝到車頭情況并顯示車牌。4） 在停車場出入口以

4、及崗亭內(nèi)應安裝監(jiān)控鏡頭， 確保能夠 清楚的監(jiān)控到安全員發(fā)卡及收費行為、 電腦設備使用情況、 廢票箱及錢票存放處位置、車道情況。地樁1）除無人化管理的車庫道閘、有約定的停車場出入口外，其它停車場出入口夜間 23:00-6:00 需使用地樁；道閘發(fā)生故障時需使用地樁。2）地樁露出地面咼度不低于 85厘米，地樁孔埋深不少于 15厘米，地樁頭部必須有醒目的提醒標識。3）使用地樁放行車輛時，必須按先拔地樁再幵道閘的順序 操作。停車場設施維護保養(yǎng)參照安防系統(tǒng)維護作業(yè)指導書、停車場系統(tǒng)軟硬件 配置及日常維護工作規(guī)范執(zhí)行。4.2管理要求項目要求制 度/資質(zhì)1）物業(yè)服務中心應根據(jù)本制度的要求，結(jié)合停車場的實際情

5、況編制 管理服務區(qū)域的停車場管理細則，對停車場管理的工作要求、實施方 法、防范措施做出詳細規(guī)定。2）經(jīng)營性停車場應有政府頒發(fā)的合法證照，并將收費資質(zhì)證照復印 件懸掛在岡亭內(nèi)。出入口應設置收費公示牌，購買停車場責任險。車 位 權 屬 分 類1）業(yè)主產(chǎn)權車位：屬于業(yè)主購置或發(fā)展商附送車位，包括地下車庫、 架空層車位、私人獨立車庫、庭院車位等。該部分車位需要與業(yè)主簽 訂車位服務協(xié)議書，向業(yè)主收取車位服務費用。2）發(fā)展商或物業(yè)公司產(chǎn)權車位：屬于發(fā)展商持有或物業(yè)公司購置的 車位，包括地下車庫、架空層車位、獨立車庫等。該部分車位需要向 發(fā)展商、物業(yè)公司收取車位服務費用或在車位租金中扣取車位服務費 用。3）

6、業(yè)主共有產(chǎn)權車位：屬于全體業(yè)主共有的車位，包括業(yè)主共有產(chǎn) 權的人防車位、架空層車位、露天車位、利用小區(qū)公共區(qū)域改造和劃 定的車位等。該部分車位出租需要和住戶簽訂車位出租協(xié)議書， 出租或臨時停放所得收入按照物業(yè)服務合同約定使用。4）業(yè)主共有產(chǎn)權車位的管理模式包括“固定停放”和“先到先得” 兩種，選用何種模式根據(jù)業(yè)主大會的決議和物業(yè)服務合同的約定。新 建小區(qū)車位管理模式傾向于采用“先到先得”模式。車位1）車位出租（含規(guī)劃停車位及拓展停車位，固定停車位及非固定停 車位）應與承租人簽訂車位租用協(xié)議書，已售車位應與產(chǎn)權人簽 訂車位服務協(xié)議書。出 租 及 車 位 管 理2）小區(qū)車位嚴禁出租給非小區(qū)物業(yè)使用

7、人，簽訂車位租用協(xié)議書 前必須核實對方的業(yè)主身份。屬于租戶或其他非業(yè)主使用人需要提供 房屋租賃合同、停放車輛的行駛證、租戶和非業(yè)主使用人的身份證方 能簽訂車位租用協(xié)議書。簽訂車位租用協(xié)議書的期限不能超 過其房屋租賃合同的期限，且不應超過一年。3）物業(yè)服務中心應每年至少要盤點一次出租車位的使用情況，逐個 車位核對使用人與業(yè)主或租戶的對應關系。業(yè)主租用車位但房產(chǎn)已經(jīng) 轉(zhuǎn)讓或出租并搬出小區(qū)居住的，應及時說服其退租。業(yè)主需要將車位 使用權轉(zhuǎn)移給其租戶的，應符合社區(qū)車位租用規(guī)則。在符合規(guī)則的情 況下與其租戶辦理車位租用協(xié)議書。不符合規(guī)則的應拒絕業(yè)主轉(zhuǎn) 移車位使用權，采取不對停車卡進行授權等措施。4）根據(jù)

8、車位配比情況，應制定單戶業(yè)主租用車位的數(shù)量限制規(guī)則。對擁有產(chǎn)權車位的業(yè)主，應根據(jù)公共車位配比情況制定其租用車位的 數(shù)量限制規(guī)則，防止少數(shù)人占用大量車位的情況。5）存在露天車位“炙手可熱”，地下車位“乏人問津”現(xiàn)象的社區(qū), 在露天車位供不應求的情況下，應與產(chǎn)權人協(xié)商采取降低地下車位租 金等方式引導業(yè)主到地下車庫停車，緩解停車矛盾。產(chǎn)權屬于發(fā)展商 的地下車庫，發(fā)展商僅售不租的，應積極聯(lián)絡發(fā)展商劃出部分車位出 租并合理制定租賃價格。6）出租車位不宜在租用車位上采用掛牌等方式明確協(xié)議期內(nèi)的車位進出管理使用權歸屬，避免協(xié)議續(xù)簽、其他車輛占用時產(chǎn)生糾紛。已售車位則 應采取措施保障專用權。車位租用協(xié)議書到期

9、后需要續(xù)簽的，應 及時知會住戶續(xù)簽，停放車輛、駕駛?cè)说惹闆r有變更的，應及時登記 變更。7）對于規(guī)劃停車位不足以滿足業(yè)主車輛停放需要的小區(qū)，物業(yè)服務 中心應及時組織研究車輛停放模式和車位規(guī)劃方式可改進之處，將停 車場車輛管理改善建議提交業(yè)主委員會（或業(yè)主大會）審議，經(jīng)業(yè)委 會（或業(yè)主大會）批準后實施。對于小區(qū)內(nèi)新增加的停車位應進行劃 線管理，未劃線區(qū)域不得安排停車。在停車場管理系統(tǒng)安全員檢查進入車輛的車輛駛出，收回車輛臨車輛崗操作管理要求：A.車輛進出停車場 時，安全員應面向來 車呈立正姿勢，示意 車輛減速停車，并向 車主示意點頭問好。B.外來車輛（含的 士）須核實司機及乘 客身份，外來訪客車輛

10、須經(jīng)客戶確認方可進入。發(fā)現(xiàn)無尾牌車輛，應及時向交管J打幵地樁1丿登記、存放收回的車1）車輛進出時，必須一車一-，過一輛車開一次道閘，嚴禁在未辦 手續(xù)前將道閘打幵。2）無牌機動車輛進出服務區(qū)域時需登記和核實臨時車牌或車輛行駛 證及車主駕駛證。3）公安、消防、救護、工程搶險、垃圾清運車等需到物業(yè)區(qū)域工作 的車輛，經(jīng)核實后可手動幵閘放行。其他政府部門工作人員，本公司 職員因公務進入小區(qū)停車場，應核發(fā)臨時出入卡，出場時應憑證件進 行登記，可免收停車費，但必須在車輛出入異常情況登記表上登 記未收費原因并請駕駛?cè)撕灻_認。4）車輛離幵時，核對刷卡車輛的電腦抓拍圖像與進入車牌是否一致、 月卡資料顯示是否與車

11、輛一致無誤后放行。5）車輛進出高峰期應在出入口增加崗位人員，加快車輛流通速度， 防止大量車輛滯留。1）停車場月卡：適用于簽訂車位租用協(xié)議書或車位服務協(xié)議 書的住戶車輛，對應車輛發(fā)放。發(fā)放時需要在停車場管理系統(tǒng)中登 記住戶房號、姓名、租戶或業(yè)主等信息和對應車輛型號、車牌號等信 息。停車場月卡由住戶繳納工本費后長期持有。 對于租用車位的客戶, 繳納車位使用費后按照繳納期限幵通權限，對于私有產(chǎn)權車位客戶，繳納車位服務費后按照繳納期限幵通權限。2）停車場儲值卡：適用于按次計收車位使用費的小區(qū)。在客戶出示 相關證明辦理以后幵通權限，余額不足后權限自動停止。3）臨時停車卡：適用于臨時到小區(qū)停車或經(jīng)常停車但

12、沒有簽訂車位租用協(xié)議書或車位服務協(xié)議書的住戶及外來車輛。臨時停車 卡車輛出場必須收回。如果臨時停車卡遺失的，需要向駕駛?cè)耸杖∨R 時卡工本費。4） 打卡鐘式停車卡（屬于臨時停車卡）：適用于暫未安裝IC卡智能 管理系統(tǒng)或IC卡智能管理系統(tǒng)出現(xiàn)故障的停車場使用。使用打卡鐘式停車卡，必須保證停車卡加蓋公章，同時隨時保障卡鐘時間準確， 打卡鐘和支架需要安裝在防風防雨、雪的位置，便于安全員取用并在 監(jiān)控范圍內(nèi)。5）對于月卡車輛，崗位要有車位租用協(xié)議書或車位服務協(xié)議 書簽訂人房號、姓名、對應車輛車牌號的清冊。月卡進入時如有車 主表示遺忘帶卡，崗位應核對月卡車清冊無誤后手動幵閘放行，不允 許對月卡車發(fā)放臨停卡

13、或其他出入憑證。6）臨停車輛進入小區(qū)，入口崗位必須在發(fā)放臨停卡時及時登記其車 牌號碼。臨停車輛出場，出口管理崗必須核對臨?？ê蛙囕v的對應關 系，發(fā)現(xiàn)不符的不得放行并通知班長以上人員前來處理。7）對于使用打卡鐘式停車卡進入小區(qū)的車輛，入口崗應在發(fā)放停車卡的同時，在車輛出入異常情況登記表 上登記車牌號及入場時間， 以便車輛出場出現(xiàn)異常情況時核對車輛情況并收費。8）居住在本小區(qū)的軍官、警察、公務員所駕駛的車輛進出小區(qū)停車 場應按照規(guī)定繳費，不能減免停車費。特殊情況需減免費用的，應報 公司總經(jīng)理審批；居住在小區(qū)的本公司職員不得減免停車費。9）看房客戶在小區(qū)停車，如果幵發(fā)商愿意承擔停車費的，需要有幵 發(fā)

14、商有關部門提供的代費票據(jù)，物業(yè)公司定期向幵發(fā)商結(jié)算停車費。 沒有幵發(fā)商出具的代費票據(jù)的看房客戶，一律按臨時停車收費標準收 取費用。對于看房客戶收取停車費的相關要求應在停車場出入設置醒 目提示。10）停車場相關記錄應做到格式清晰，填寫完整，裝訂成冊，便于保 存；記錄的保存時間不少于一年。停車場電子、圖像、文字記錄應保 密，未經(jīng)項目經(jīng)理許可嚴禁對外提供。11）停放憑證和記錄由專人負責管理。停放憑證和停車費發(fā)票保管、領用、交接、銷毀由各公司結(jié)合自身情況制定相應的豬肚，確保憑證、記錄在各個環(huán)節(jié)得到嚴格控制，避免出現(xiàn)冒用、遺失等情況。12）客戶因IC卡損壞、遺失而補辦IC卡時，必須核對確定為車位 使用協(xié)

15、議書或車位服務協(xié)議書簽訂人。如非本人辦理，應獲得協(xié)議簽訂人書面同意；客戶報失的IC卡必須做好登記和及時報廢處c ）、-打幵地樁/道/1）如發(fā)生車輛沖崗、從入口繞行等可疑情況，應首先設法截阻車輛， 同時記住其車牌號碼并在第一時間報告部門 /安全負責人處理。2）車場內(nèi)交通事故等意外情況的處理，按突發(fā)事件處理作業(yè)指導 書執(zhí)行。3）臨時停車卡遺失要出場經(jīng)確認屬于小區(qū)住戶的，應核對車輛行駛 證與車輛一致，將車輛駕駛?cè)擞行ёC件號碼和姓名登記在車輛出入 異常情況登記表，由駕駛?cè)撕灻_認。在系統(tǒng)中輸入車牌號碼查詢 入場時間，按照系統(tǒng)規(guī)定收費標準收費后放行。4）臨時停車卡遺失要出場非小區(qū)住戶的，首先向駕駛?cè)说奶?/p>

16、訪對象核實身份，然后核對車輛行駛證與車輛一致，將車輛駕駛?cè)擞行ёC件 號碼和姓名登記在車輛出入異常情況登記表，由駕駛?cè)撕灻_認。在系統(tǒng)中輸入車牌號碼查詢?nèi)雸鰰r間，按照系統(tǒng)規(guī)定收費標準收費后 放行。5）停車場月卡遺失經(jīng)確認駕駛?cè)耸擒囄蛔庥脜f(xié)議書或車位服 務協(xié)議書簽訂人的，將駕駛?cè)诵彰陀行ёC件號碼登記在車輛出 入異常情況登記表上，注明出場時間，請駕駛?cè)撕灻_認。駕駛?cè)?非車位租用協(xié)議書或車位服務協(xié)議書簽訂人的，需要向車位租用協(xié)議書或車位服務協(xié)議書簽訂人進行電話核實，得到同 意后將駕駛?cè)诵彰陀行ёC件號碼登記在車輛出入異常情況登記 表上，注明出場時間，請駕駛?cè)撕灻_認。如果未能征得車位租 用協(xié)議書或

17、車位服務協(xié)議書簽訂人同意，不能放行。6）儲值卡遺失或欠費經(jīng)確認屬于小區(qū)住戶的，應將駕駛?cè)诵彰?、?牌號和有效證件號碼登記在車輛出入異常情況登記表上，注明出場時間、應收費用，請駕駛?cè)撕灻_認，后續(xù)需向車主收回該筆欠費。7）打卡鐘式停車卡遺失的，應核對進場時填寫的車輛出入異常情 況登記表記錄的入場時間，按照規(guī)定的收費標準收費后放行。小1）車流大的雙向行駛的路段，應在道路中間設置隔離樁、隔離帶，防止車輛逆行造成擁堵。發(fā)現(xiàn)車輛有逆行等違章行為時，應及時叫停區(qū)并提醒駕車人遵守交通規(guī)則。發(fā)現(xiàn)在停車場內(nèi)進行試剎車或練習駕駛交的，現(xiàn)場崗位應及時制止。通2）發(fā)現(xiàn)車輛裝載出現(xiàn)不衛(wèi)生、不牢固、超高、超寬等傾向時現(xiàn)場

18、崗位應予指正；行駛過程中可能對行人或道路設施產(chǎn)生破壞的違章裝載及車輛，應及時叫停并要求改正。停3）早晨出車高峰期，主要路口、出車困難位置或容易發(fā)生交通堵塞車的位置，應有安全員指揮交通，引導車輛從比較寬敞的道路行駛以及從車流量較少的出入口出車，保障小區(qū)車輛迅速駛出。指揮交通的安秩序 管 理全員需要與其他路口安全員、車場出入口安全員保持密切溝通，隨時 了解道路和出入口通暢情況，有效引導車輛。在大型社區(qū)，交通容易 擁堵的，控制中心應該起到交通信息傳遞和播報的作用，以協(xié)助現(xiàn)場 安全員靈活指揮。4）住宅區(qū)停車場不允許提供代客泊車服務，寫字樓停車場確實需要提供代客泊車服務的，報物業(yè)事業(yè)本部批準，并建立嚴格

19、的管理制度5）安全員巡邏過程中遇到客戶停車較困難時應協(xié)助指揮，車輛停穩(wěn) 以后應提醒駕車人關好門窗、隨身攜帶停放憑證和貴重物品。發(fā)現(xiàn)車 輛未關閉門窗的情況，在聯(lián)系不到駕車人時安排專人看護車輛或重點 關注。6）安全員巡邏過程中應認真檢視每臺車輛的外觀和輪胎，發(fā)現(xiàn)有損 傷時應準確記錄在停車場車輛異常情況登記表上，及時知會駕車 人，必要時應拍照留存。發(fā)現(xiàn)輪胎磨損嚴重、氣不足的情況提醒業(yè)主 注意駕車安全。7）當車位距離住宅不足 2米或鄰近業(yè)主有要求時，應善意提醒車主 停車時車頭朝住宅方向，防止汽車尾氣排放影響住戶。8）發(fā)現(xiàn)有跨位停放車輛的傾向時應及時向車輛駕駛?cè)酥刚?。發(fā)現(xiàn)有 占用他人車位、占用道路和綠化

20、帶停車的傾向時，應予指正并協(xié)助尋 找臨時車位。9）對于消防通道，拐彎處妨礙車輛通行的位置應采取設置禁停標識、放置花盆、放置反光路錐等方式，防止違章停車。已經(jīng)停放車輛的，應及時聯(lián)系車主將車挪到指定停車位置。無法聯(lián)系到車主的車輛，應 在車前擋風玻璃位置防止“違章停車提示”，告知相關位置不能停車。10）客戶在物業(yè)服務管理范圍之外的市政道路、場地上停車，不提供 服務。不能向客戶做出指引其在非指定區(qū)域停車的表示。11）安全員巡查過程中發(fā)現(xiàn)車位清潔、停車配套設施等存在的問題， 應及時反饋給相關人員進行處理。12 ）車場內(nèi)車輛若發(fā)生故障，對于不帶污染的小型維修可允許其在車場內(nèi)進行，維修完后要督促車主清理周圍衛(wèi)生。13）小區(qū)車輛如發(fā)生油、氣、水滴漏等異常情況，安全員應立即通知 車主進行檢查并處理，若通知不到車主須將情況上報直屬上級，并做 好