定價(jià)實(shí)例——東直門(mén)交通樞紐可比樓盤(pán)量化定價(jià)

1、定價(jià)實(shí)例東直門(mén)交通樞紐可比樓盤(pán)量化定價(jià)一 所在片區(qū)范圍及樣本界定本項(xiàng)目的價(jià)格確定分為從公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、地下車(chē)位四個(gè)不同物業(yè)類(lèi)型，將與東直門(mén)周邊項(xiàng)目進(jìn)行比較，同時(shí)鑒于本項(xiàng)目是超大型建筑綜合體項(xiàng)目，其寫(xiě)字樓商業(yè)等物業(yè)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是位于CBD區(qū)域的綜合體項(xiàng)目，因此本項(xiàng)目最終片區(qū)范圍確定為CBD、朝陽(yáng)門(mén)及東直門(mén)周邊區(qū)域，樣本以在售大型綜合體項(xiàng)目為主。二公寓部分1定級(jí)因素權(quán)重確定權(quán)重是一個(gè)因素對(duì)樓盤(pán)等級(jí)高低影響程度的體現(xiàn)。由于影響樓盤(pán)的因素很多，不可能都被選擇為樓盤(pán)定級(jí)因素，只有在進(jìn)行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤(pán)定級(jí)因素。上述最終選出17個(gè)因素，權(quán)重總分為5分。每一個(gè)因素的

2、權(quán)重分別為：位置0.6、配套0.5、銷(xiāo)售情況0.5、工程進(jìn)度0.5、物業(yè)管理0.3、建筑質(zhì)量0.3、交通0.3、城市規(guī)劃0.3、樓盤(pán)規(guī)模0.3、朝向0.3、室內(nèi)裝飾0.2、付款方式0.2、外觀0.1、發(fā)展商信譽(yù)0.1、廣告0.1、停車(chē)位數(shù)量0.1。2 樓盤(pán)定級(jí)公式：P=Wi*Fi/5=（W1*F1+W2*F2+W3*F3+Wn*Fn）/5P總分n樓盤(pán)定級(jí)因素的總數(shù)Wi權(quán)重Fi分值可比樓盤(pán)綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表（一）項(xiàng)目名稱(chēng)/因素及權(quán)重東方銀座當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城海晟名苑財(cái)富中心位置0.6109914配套0.510121212物業(yè)管理0.310101014建筑質(zhì)量0.31010913交通0.3108812城市

3、規(guī)劃0.31010913樓盤(pán)規(guī)模0.310121114朝向0.310111111外觀0.11011912室內(nèi)裝飾0.21091210發(fā)展商信譽(yù)0.110121012付款方式0.210101010戶(hù)型設(shè)計(jì)0.310121212銷(xiāo)售情況0.51012914工程進(jìn)度0.5109108廣告0.11011812停車(chē)位數(shù)量0.110111110分值1010.4210.0212.14注：我們以東方銀座為參考樣本，將其每一項(xiàng)打?yàn)?0分，其他項(xiàng)目各因素均以其為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較打分?？杀葮潜P(pán)綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表（二）項(xiàng)目名稱(chēng)/因素及權(quán)重華貿(mào)中心萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)金地國(guó)際花園建外SOHO位置0.612121011配套0.51413

4、1110物業(yè)管理0.31413119建筑質(zhì)量0.31212109交通0.31010910城市規(guī)劃0.313131213樓盤(pán)規(guī)模0.315131111朝向0.310101111外觀0.11211109室內(nèi)裝飾0.212121410發(fā)展商信譽(yù)0.112121312付款方式0.210101012戶(hù)型設(shè)計(jì)0.312111413銷(xiāo)售情況0.514131313工程進(jìn)度0.588910廣告0.112121014停車(chē)位數(shù)量0.111101111分值12.0211.5411.0210.98可比樓盤(pán)綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表（三）項(xiàng)目名稱(chēng)/因素及權(quán)重鉑宮昆泰國(guó)際中心和喬麗致東直門(mén)交通樞紐位置0.61111910配套0.5

5、1112914物業(yè)管理0.310111414建筑質(zhì)量0.39101012交通0.3810815城市規(guī)劃0.3911910樓盤(pán)規(guī)模0.31112914朝向0.310101011外觀0.1891211室內(nèi)裝飾0.210121413發(fā)展商信譽(yù)0.110131413付款方式0.210101011戶(hù)型設(shè)計(jì)0.310111514銷(xiāo)售情況0.58111310工程進(jìn)度0.59976廣告0.19121014停車(chē)位數(shù)量0.110101115分值9.6810.7810.3811.623 定價(jià)計(jì)算表樓盤(pán)名稱(chēng)分值價(jià)格鉑宮9.6815000東方銀座1015000海晟名苑10.0216600當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城10.4215000建

6、外SOHO10.9816000昆泰國(guó)際中心10.7814000和喬麗致10.3814500金地國(guó)際花園11.0213000財(cái)富中心12.1418000萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)11.5412500華貿(mào)中心12.0215000注：表中樓價(jià)為均價(jià)（元/平方米）根據(jù)表中給出的原始數(shù)據(jù)，大致可以判斷出樓價(jià)與樓盤(pán)得分因素分值之間近似呈直線相關(guān)。故所將要建立方程式為：Y=bx+a根據(jù)原始數(shù)據(jù)比較，得出a=13520，b=133.44，即：Y=133.44x+13520其中Y為樓盤(pán)均價(jià)，X為樓盤(pán)得分。東直門(mén)交通樞紐公寓經(jīng)過(guò)初步預(yù)估，分值為11.62，將得分套入公式Y(jié)=133.44x+13520，得出本項(xiàng)目公寓的樓價(jià)平均為15

7、070/元平方米（此價(jià)格均為精裝修價(jià)格，精裝修成本在每平方米800以上）。此價(jià)格與邊臨近項(xiàng)目?jī)r(jià)格非常接近，考慮到本項(xiàng)目的地理位置和項(xiàng)目特色均比周邊項(xiàng)目有優(yōu)勢(shì)，因此本項(xiàng)目的均價(jià)預(yù)估可以有10%的上揚(yáng)空間。三 寫(xiě)字樓部分1 定級(jí)因素權(quán)重設(shè)定影響寫(xiě)字樓的各個(gè)因素目前已經(jīng)有了比較標(biāo)準(zhǔn)的判定，其衡量和確定的打分標(biāo)準(zhǔn)與公寓有很大的差別，目前共分為三大類(lèi)二十七個(gè)小項(xiàng)的打分因素，并且每一個(gè)小項(xiàng)均有非常嚴(yán)格的量化標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判定，其權(quán)重總分100。2 樓盤(pán)定級(jí)公式：P=Wi*Fi/100=（W1*F1+W2*F2+W3*F3+Wn*Fn）/100P總分n樓盤(pán)定級(jí)因素的總數(shù)Wi權(quán)重Fi分值可比樓盤(pán)綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表（一

8、）樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)權(quán)重嘉里中心華貿(mào)中心萬(wàn)通中心新保利朝外MAN內(nèi)外交通的便捷度444352是否臨近交通干道344354內(nèi)部交通的合理性344443商務(wù)氛圍204.754.54.544.4凈高454555標(biāo)準(zhǔn)層面積545454樓層布局35544.55標(biāo)識(shí)545455景觀334342車(chē)位224245電梯數(shù)量255555公用配套255555衛(wèi)生間255554大堂面積255554空調(diào)445454電力供應(yīng)255554電梯品質(zhì)255454其他244444智能化水平1055555外裝修455555大堂裝修255555電梯廳裝修254455公共走廊裝修154554衛(wèi)生間裝修144444

9、物業(yè)管理公司的知名度323435物業(yè)管理水平444345入住客戶(hù)的素質(zhì)354544合計(jì)4.434.524.264.554.34可比樓盤(pán)綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表（二）樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)權(quán)重第三置業(yè)財(cái)富中心昆泰國(guó)際中心鉑宮建外SOHO東直門(mén)交通樞紐內(nèi)外交通的便捷度4355545是否臨近交通干道3555555內(nèi)部交通的合理性3454445商務(wù)氛圍2044.754.54.254.54凈高4355545標(biāo)準(zhǔn)層面積5455454樓層布局3454454標(biāo)識(shí)5555455景觀3243444車(chē)位2544245電梯數(shù)量2255455公用配套2555445衛(wèi)生間2454445大堂面積2454

10、335空調(diào)4244445電力供應(yīng)2455545電梯品質(zhì)2354445其他2344444智能化水平10454434外裝修4454444大堂裝修2454434電梯廳裝修2454434公共走廊裝修1454434衛(wèi)生間裝修1344434物業(yè)管理公司的知名度3525345物業(yè)管理水平4545245入住客戶(hù)的素質(zhì)3354334合計(jì)3.854.74.413.984.074.443 定價(jià)計(jì)算表樓盤(pán)名稱(chēng)分值價(jià)格第三置業(yè)3.8511500鉑宮3.9815800建外SOHO4.0722000萬(wàn)通中心4.2616400朝外MAN4.3414000昆泰國(guó)際中心4.4115000華貿(mào)中心4.5217000新保利4.552

11、6000財(cái)富中心4.722000注：表中樓價(jià)為均價(jià)（元/平方米）根據(jù)表中給出的原始數(shù)據(jù)，大致可以判斷出樓價(jià)與樓盤(pán)得分因素分值之間近似呈直線相關(guān)。故所將要建立方程式為：Y=bx+a根據(jù)原始數(shù)據(jù)比較，得出a=-20016，b=8786.1，即：Y=8786.1x-20016其中Y為樓盤(pán)均價(jià)，X為樓盤(pán)得分。東直門(mén)交通樞紐寫(xiě)字樓經(jīng)過(guò)初步預(yù)估，分值為4.44，將得分套入公式Y(jié)=8786.1x-20016，得出本項(xiàng)目寫(xiě)字樓的樓價(jià)平均為18994.3 /元平方米，此價(jià)格與目前市場(chǎng)情況基本相符，估計(jì)有10%左右的誤差。注：對(duì)本案寫(xiě)字樓的評(píng)分，凡是硬件部分，均預(yù)先按甲級(jí)寫(xiě)字樓最高標(biāo)準(zhǔn)判分。四 商業(yè)部分由于商業(yè)的

12、類(lèi)型很多，目前很難有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)給商業(yè)打分，我們只能根據(jù)目前周邊在售項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)格來(lái)預(yù)估本案商業(yè)價(jià)格。項(xiàng)目名稱(chēng)公寓（元/平米）寫(xiě)字樓（元/平米）商業(yè)（元/平米）萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)125001400035000藍(lán)堡國(guó)際中心120001600020000建外SOHO160002200045000起價(jià)北京財(cái)富中心180002200040000-45000昆泰國(guó)際中心140001500035000-50000朝外men120001400035000華貿(mào)中心150001700033000住邦2000塔樓：9700；板樓起價(jià)：1059031500百富國(guó)際1600026000鉑宮150001580021800嘉都

13、中心1600027000中國(guó)第一商城1300030000尚都國(guó)際中心1500030000注：表中樓價(jià)為均價(jià)（元/平方米）從上表中可以看出，目前CBD和朝外地區(qū)的商業(yè)價(jià)格在20000-45000元/平方米之間，區(qū)域整體平均價(jià)格在32000元/平方米左右，商業(yè)的價(jià)格與其所在位置以及商業(yè)形態(tài)有著很大的關(guān)系。本案的商業(yè)分為地面和地下兩大部分，同時(shí)商業(yè)類(lèi)型分為地下商業(yè)街、地面購(gòu)物中心及少量臨街商鋪，另外結(jié)合本案將來(lái)的地理位置優(yōu)勢(shì)，我們建議：地下商業(yè)街的價(jià)格在25000-35000元/平方米，地面購(gòu)物中心的售價(jià)在35000-40000元/平方米，臨街商鋪的售價(jià)可以達(dá)到45000元/平方米以上。五 車(chē)位部分車(chē)位目前也尚未形成統(tǒng)一的打分標(biāo)準(zhǔn)，我們只能根據(jù)目前三大區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)格及本案車(chē)位的數(shù)量來(lái)預(yù)估車(chē)位價(jià)格。項(xiàng)目名稱(chēng)車(chē)位價(jià)格（萬(wàn)/個(gè)）萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)17藍(lán)堡國(guó)際中