第3章-房地產價格和價值ppt課件

1、思考：從房地產估價的角度，你認為對土地的描述與分析應該包括哪幾個方面,估價對象為位于武漢市江漢區(qū)新華下路2號的部分地塊，地塊面積為1038.08平方米(以委估方提供資料為依據)。土地使用者現(xiàn)為中國通信建設第三工程局。地塊的登記用途為住宅用地，評估設定用途為住宅用地。該地塊地勢基本平坦，對建筑物影響較小，地質條件(抗震能力)一般。其實際開發(fā)程度已達紅線外“五通”(即通路、通氣、通電、供水、排水）及紅線內“場地平整”。委估地塊南臨黃孝北路，西臨新華路，交通便利。區(qū)域周邊產業(yè)集聚規(guī)模一般。周圍基礎設施條件一般。區(qū)域內環(huán)境條件一般，噪音污染較大,上述描述完整嗎？如果不完整，欠缺的方面是什么,課前回顧,

2、按照房地產開發(fā)程度可以將房地產分為哪幾類,按照房地產開發(fā)程度的分類（,在建工程,熟地,毛地,生地,現(xiàn) 房,不具有城市基礎設施,有一定的城市基礎設施，但尚未完成房屋拆遷補償安置,有較完善的城市基礎設施且場地平整，能直接在其上建造建筑物,建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件,已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內的土地,第三章 房地產價格和價值,學習目的,了解：房地產價格的含義；地價與一般物品價格的不同；原始價值、賬面價值、公允價值和市場價值；市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價。 掌握并熟悉：房地產價格的特征和房地產價格的形成條件；房地產價格和價值的其他種類,第三章 房地產價格和價值,第

3、一節(jié) 房地產價格的含義和形成條件,有用性,稀缺性,有效需求,二、房地產價格的形成條件,一、房地產價格的含義 房地產價格是和平地取得他人的房地產所必須付出的代價貨幣額、商品或其他有價物,思考:古往今來物品的分配方式有哪些,第二節(jié) 房地產價格的特征,房地產價格的特征,第三節(jié) 房地產供求與價格（自學,結合所學經濟學的相關知識自己鞏固加強,第四節(jié) 房地產價格和價值的種類（,一、價值、使用價值和交換價值,房地產估價是評估房地產的交換價值,二、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值,買價,賣價,一)成交價格,成交價,達成交易的基本條件：最高買價成交價最低賣價,正常成交價格的形成條件,正常成交價格的形成條件

4、,三)理論價格 （收益法,二)市場價格 （市場法,四)評估價值,二、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值,指某種房地產在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產大量成交價格的抽象結果(如平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù),在經濟學假設的“經濟人”的行為和預期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格,房地產估價師通過估價活動所得出的估價對象的價值,一個良好的評估價值 = 正常成交價格 = 市場價格,三、市場價值和非市場價值,非 市 場 價 值,快速變現(xiàn)價值,投資價值,殘余價值,在用價值,謹慎價值,非市場價值,3,2,1,3,2,1,市場價值,投資價值,區(qū)別與聯(lián)系,市場上抽象的一般投資者,客觀的、

5、非個人的價值,某一時點的唯一性,五） 投資價值,主觀個人因素基礎上的價值,因投資者不同而不同 ,特定的投資者,評估兩者價值采用方法一般相同的，所不同的主要是參數(shù)取值,思考一：市場價值和投資價值有何不同,思 考,思考二：政府舉行國有土地使用權招拍掛時，有意購買者的投標報價是投資價值評估嗎？為什么每個購買者報價都不相同？ 在開發(fā)建設成本或經營費用方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，對未來的信心不同等因素造成的。所有這些因素都會影響投資者對該房地產未來收益能力的估計，從而影響投資者對該房地產價值的估計。 如果所有的投資者都做出相同的假設，也面臨相同的環(huán)境狀況，則投資價值與市場價值就會相等，但實際上很少出現(xiàn)

6、這種情況。 投資者評估的房地產的投資價值大于或等于該房地產的市場價格，是其投資行為(或交易)能夠實現(xiàn)的基本條件,四、買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值,征收價值,計稅價值,保險價值,抵押價值,買賣價格,租賃價格,抵押貸款額度=抵押價值貸款成數(shù) 抵押價值=未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值-法定優(yōu)先受償款=未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值-拖欠建設工程款價-已抵押擔保的債權數(shù)額-其他優(yōu)先受償款 己抵押貸款余額再次抵押價值=未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值-（已抵押貸款余額/貸款成數(shù),房屋租賃權轉讓與房屋轉租的區(qū)別,案例：A是某處街面房的產權人，B與A簽訂房屋租賃協(xié)議，

7、租用該房用于經營，租期二年。一年后，B想解除租約，A不同意解除合同但同意B可以另找新的租客來頂替他。正好此時B的朋友C看好該房，想租下來開店，表示愿意代替B某繼續(xù)租用該房。在取得了A書面同意的情況下，B和C簽訂了一份房屋租賃權轉讓合同，并將房屋交給了C使用。 后來，C對該房屋進行了必要的修繕，根據原租賃合同，修繕費用應由出租方A承擔，但此時A已出國，于是C找到B，要求B支付修繕費用。C的理由是：他是從B的手中轉租到A的房子，B是轉租人，根據城市房屋租賃管理辦法第三十條規(guī)定，轉租人應承擔轉租合同規(guī)定的出租人的義務，所以B應該支付修繕費。B則否認說，他已退出了該租賃關系，不應該承擔任何義務。 若C

8、將A和B列為共同被告提起民事訴訟，法院將如何審理本案,不 同 觀 點,一種觀點認為，B作為轉租人應承擔出租人的義務，應先行支付修繕費，再向原出租人A追償。 另一種觀點認為，B與C之間的合同行為屬于房屋租賃權轉讓而非轉租，在房屋租賃權轉讓合同生效后，B與A之間的房屋租賃權利義務關系轉由C承擔，B退出了該房屋租賃關系，也就不再承擔與原租賃合同規(guī)定的任何義務。即，本案應當由A支付修繕費，B與本案無關,案 例 分 析,結論：B不應承擔任何責任，第一種觀點混淆了轉租與租賃權轉讓的概念。 轉租與租賃權轉讓有其內在的聯(lián)系，都是基于原租賃合同對租賃權的處分，但兩者之間也有很大差別。 1、兩者的標的不同 前者的

9、標的是租賃物，后者的標的是租賃權。 房屋轉租按城市房屋租賃管理辦法第二十六條的規(guī)定，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。第二十七條解釋說，承租人在租賃期限內，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。從這個規(guī)定可以看出，房屋轉租針對的是“承租房屋”的部分或全部。 房屋租賃權轉讓首先是一種“權利”的轉讓，針對的是房屋的“租賃權,案 例 分 析,2、兩者的取得方法不同 前者為設定的取得，后者為轉移的取得。 房屋轉租是轉租人在租賃物上再度設定了一個新的租賃權，轉租人與次承租人之間成立新的租賃契約。 房屋租賃權轉讓是將原房屋租賃權讓與給受讓人，并沒有設立一個新的租賃權，轉讓人與受讓人之

10、間成立的是一個轉讓契約而非租賃契約。 3、兩者實現(xiàn)的手段不一樣 前者一般通過分期支付租金來實現(xiàn)，后者一般是一次性給付對價。 在轉租時，主租賃合同與轉租賃合同的租賃條件會有不同，轉租可以是租賃標的的全部或一部分。 在租賃權轉讓時，受讓人承受了原承租人的地位，即取得了與原承租人一樣的權利，轉讓所涉及到的也必然是租賃物的全部而不是一部分,案 例 分 析,4、兩者產生的法律后果不同 前者房屋的租賃權仍屬于原來的承租人（轉租人），后者房屋的租賃權屬于受讓人。 房屋轉租是轉租人對租賃物再度設定了新的租賃權，原租賃合同的權利義務并沒有解除，次承租人的新租賃權，以轉租人的租賃權存在為前提而成立。房屋租賃權轉讓

11、是原承租人把租賃權完全讓與給新的承租人，新承租人的租賃權，以原承租人的租賃權的消滅為前提而成立。 由于房屋轉租并沒有消滅原租賃合同，所以遵照城市房屋租賃管理辦法第三十條的規(guī)定，轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規(guī)定的出租人的權利和義務，并且應當履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務。而對于房屋租賃權轉讓，原承租人承擔的原租賃合同規(guī)定的承租人的義務則隨著其租賃權的消滅而消滅,總 結,簡而言之，在房屋轉租中，A是出租人，B是轉租人，C是承租人。若租賃合同沒有約定修繕義務，C主張房屋修繕費用的，B作為轉租人應承擔出租人的義務，應先行支付修繕費，再向原出租人A追償；在租金支付方面，B不能以C不付租金為

12、由拒絕向A履行租金支付義務；若B拒付租金，A一般不能直接要求C支付租金。 在房屋租賃權轉讓中，A是出租人，B是租賃權轉讓，C是承租人。由于B與A之間的房屋租賃權利義務關系轉由C承擔，則B退出了該房屋租賃關系，也就不再承擔與原租賃合同規(guī)定的任何義務,請找出下列描述中的幾種價值,一個經營者花費5萬美元購置一塊建筑場地，然后再花2萬美元修建了一幢辦公樓。這時他在他的財產中已投入25萬美元（）。當他將該財產作為抵押貸款評估時，該財產只會有21萬美元的（ ），估稅員以13萬美元估定（）。如果該財產所有者決定出售該財產，在與房地產經紀人談妥以后，他決定標價30萬美元。然而，在他確實得到標價以前，他會發(fā)現(xiàn)自

13、己的財產正是某種公共項目所需要的，可以得到27.5萬美元的（）。 摘自美國雷利巴洛維教授土地資源經濟學不動產經濟學,鞏固練習,1、房地產流動性差與房地產的()特性有關。 A、價值量大 B、獨一無二C、易受限制等特性D、交易手續(xù)較復雜 E、交易稅費較多 2、影響房地產流動性的因素有()。 （并分析其影響關系）A、房地產的通用性B、房地產的獨立使用性 C、房地產的價值大小 D、房地產的可分割轉讓性 E、房地產的開發(fā)程度、區(qū)位、市場狀況,鞏固練習,3、下列行為屬于某宗房地產的外部經濟的是()。 A、在其鄰近建化工廠B、調整城市發(fā)展方向C、在其鄰近建垃圾站、公共廁所D、在其鄰近建花園、開辟一塊綠地 E

14、、改變城市格局 4、政府對房地產的限制一般是通過()的權力來實現(xiàn)。 A、管制權B、征收權C、征稅權 D、充公權E、行政事業(yè)收費權,鞏固練習,5、引起房地產價格上升的原因主要有()。 A、房地產擁有者自己對房地產進行投資改良B、外部不經濟 C、需求增加導致稀缺性增加D、通貨膨脹 E、房地產使用管制改變,鞏固練習,6、政府對房地產的限制中，下列屬于管制權的是()。 A、限制在居住區(qū)內建設某些工業(yè)或商業(yè)設施B、因公益事業(yè)，強制取得公民和法人的房地產C、對房地產征稅或提高房地產稅收D、在房地產業(yè)主死亡或消失而無繼承人的情況下，無償收回房地產 7、下列真正屬于房地產自然升值的是()。 A、房地產擁有者自

15、己對房地產進行投資改良所引起的房地產價格上升 B、通貨膨脹所引起的房地產價格上升C、外部經濟、需求增加導致稀缺性增加所引起的房地產價格上升 D、房地產使用管制改變引起的房地產價格上升,鞏固與練習,某房地產土地總價為6000萬元，土地單價為1000元/m2，容積率為2，則該房地產的樓面地價為多少？ 某套住宅的套內建筑面積為145m2，套內使用面積為132m2，應分攤的公共部分建筑面積為9m2，按套內使用面積計算的價格為3500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為多少？ 某房地產土地面積為2000m2，土地價值為400000元，容積率為2，建筑物價值為8000000元，則該房地產的房地單價為

16、多少,五、房地產所有權價格、土地使用權價格和其他房地產權利價格,六、原始價值、賬面價值、公允價值和市場價值,原始價值,賬面價值,公允價值,市場價值,一項資產在當初取得時實際發(fā)生的成本,原始價值減去已計提折舊后的余額,在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或債務清償?shù)挠囝~,一項資產現(xiàn)時在市場上實際所值的價格,七、市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價,政府定價,政府指導價,市場調節(jié)價,由經營者自主 制定，通過市 場競爭形成的價格,由政府價格主管部 門或者其他有關 部門，按照定價 權限和范圍規(guī)定 基準價及其浮動 幅度，指導經營者制定的價格,由政府價格主管部 門或者其他有關部 門，按照定價權限

17、和范圍制定的價格,八、基準地價、標定地價和房屋重置價格,政府根據管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一時點的土地使用權價格。它是該類土地在該區(qū)域的標準指導價格,在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一時點法定最高出讓年限國有土地使用權的平均價格,不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結構、不同檔次或等級的房屋，在某一基準日期建造它的必要支出和應得利潤,基準地價,標定地價,房屋重置價格,建筑物價格,土地價格,九、土地價格、建筑物價格和房地價格,房地價格,房地價格 = 土地價格 + 建筑物價格,十、總價格、單位價格和樓面地

18、價,價格的表示單位,總價格,單位價格,樓面地價,樓面地價土地總價/總建筑面積土地單價/容積率,認 識 樓 面 地 價,有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價為700元/m2時，乙土地的單價為510元/m2, 如果兩土地的容積率分別為5和3，在同一地區(qū)，同類用途和建筑結構的房屋（含土地）在市場上的售價基本相同，假如平均為每平方米建筑面積1200元，建筑造價每平方米建筑面積900元，假如你是房地產開發(fā)商，請比較兩塊土地的可獲利潤,十一、名義價格與實際價格,例：一套建筑面積100m2、單價3000元/m2、總價30萬元的住房，在實際交易中的價款支付方式可能有下列幾種： （年折現(xiàn)率為5），請分別計算出名義單價

19、與實際單價。 1.要求在成交日期時一次性付清 2.如果在成交日期時一次性付清，則給予折扣，如優(yōu)惠5。 3.從成交日期起分期支付，如首期支付10萬元，余款在未來一年內分兩期支付，如每隔半年支付10萬元。 4.約定在未來某個日期一次性付清，如約定一年后一次性付清。 5.以抵押貸款方式支付，如首期支付房價的30（即9萬元），余款在未來10年內以抵押貸款方式按月等額支付,例題講解,3,2,1,3,2,1,現(xiàn)貨價格：在交易達成后立刻或在短期內(可視為在交易達成的同時)進行商品交割的價格,期貨價格：在交易達成后按約定在未來某個日期進行商品交割的價格,房地產交易,以現(xiàn)狀房地產為交易標的,標的為已建造完成房地產,現(xiàn)房價格(含土地價格,十二、現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格,目前尚未建造完成而在將來建造完成后的建筑物及其占用范圍內的土地,期房價格(含土地價格,以未來狀況的房地產為交易標的,思考與練習,思考：期房與現(xiàn)房的價格孰高孰低？ 在期房與現(xiàn)房同品質(包括質量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等)下，期房價格低于現(xiàn)房價格。以可以出租的公寓來看，由于買現(xiàn)房可以立即出租，買期房在期房成為現(xiàn)房期間不能享受租金收入，并由于買期房總存在著風險。 所以，期房價格與現(xiàn)房價