中小房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理探討

1、中小房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理探討摘要房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長、資金投入量大、受宏觀政策影響程度高，而中小企業(yè)較大企業(yè)而言，資金少、實(shí)力弱，面臨著更多挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)。全面預(yù)算管理不僅能夠幫助中小企業(yè)建立現(xiàn)代管理制度，提升管理水平，還能有效增強(qiáng)中小企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，其重要性不言而喻。文章闡述了中小房地產(chǎn)企業(yè)在推行全面預(yù)算管理中存在的主要問題，并從實(shí)際出發(fā)，提出相應(yīng)改善措施。文章認(rèn)為，全面預(yù)算管理已經(jīng)成為現(xiàn)代化企業(yè)不可或缺的重要管理模式，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)全面預(yù)算管理意識(shí)、明確戰(zhàn)略目標(biāo)和規(guī)劃、完善組織架構(gòu)、健全內(nèi)部管理制度、建立信息管理系統(tǒng)，為全面預(yù)算管理創(chuàng)造良好的應(yīng)用環(huán)境。 關(guān)鍵詞中小企業(yè);房地產(chǎn);全面預(yù)算管

2、理 1全面預(yù)算管理對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義 全面預(yù)算管理，是指利用預(yù)算對(duì)企業(yè)內(nèi)部各單位、各部門的各種財(cái)務(wù)與非財(cái)務(wù)資源進(jìn)行分配、考核、控制，以便有效地組織和協(xié)調(diào)各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，完成企業(yè)既定的經(jīng)營目標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長、資金投入量大、受宏觀政策影響程度高，而中小企業(yè)較大企業(yè)而言，資金少、實(shí)力弱，面臨著更多挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)。全面預(yù)算管理不僅能夠幫助中小企業(yè)建立現(xiàn)代管理制度，提升管理水平，還能有效增強(qiáng)中小企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，其重要性不言而喻。首先，在預(yù)算編制過程中，全面預(yù)算管理可以通過量化和非量化指標(biāo)將企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)與預(yù)算計(jì)劃相結(jié)合，在發(fā)掘機(jī)遇和預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，合理配置中小企業(yè)的有限資源;其次，在預(yù)算

3、執(zhí)行過程中，全面預(yù)算管理可以通過對(duì)比分析，及時(shí)了解市場(chǎng)環(huán)境和企業(yè)自身的變化，跟進(jìn)目標(biāo)計(jì)劃的完成情況;最后，在預(yù)算考核過程中，全面預(yù)算管理可以為企業(yè)的績(jī)效考核提供依據(jù)，讓考核結(jié)果有理有據(jù)，獎(jiǎng)懲分明，有效鼓舞和激勵(lì)員工。可見，無論是全面預(yù)算編制、執(zhí)行還是考核，都能促使企業(yè)朝著提高收入、降低成本的目標(biāo)邁進(jìn)，產(chǎn)生的利潤空間可增加企業(yè)的存活概率和生存質(zhì)量，這對(duì)苦苦掙扎在房地產(chǎn)行業(yè)邊緣的中小企業(yè)而言可謂意義重大。 2中小房地產(chǎn)企業(yè)推行全面預(yù)算管理面臨的困境 2.1全面預(yù)算管理意識(shí)不足。很多中小房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為預(yù)算是財(cái)務(wù)部門的工作，他們既不參與，也不重視，更不用說其他部門和人員了，殊不知財(cái)務(wù)部門只是預(yù)算

4、工作的牽頭部門，企業(yè)只有獲得管理層(特別是企業(yè)負(fù)責(zé)人)的全力支持才能有效推進(jìn)和落實(shí)全面預(yù)算管理。實(shí)際工作中，財(cái)務(wù)部門需要憑借各業(yè)務(wù)相關(guān)部門提供的原始測(cè)算資料才能形成完整而有價(jià)值的數(shù)據(jù)鏈，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)匯總、差異分析和目標(biāo)控制。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算數(shù)據(jù)既包括全周期的投入和產(chǎn)出，也含有各年度的經(jīng)營計(jì)劃;既有財(cái)務(wù)指標(biāo)，如銷售收入、開發(fā)成本、管理費(fèi)用等，也有非財(cái)務(wù)指標(biāo)，如樓盤簽約率、員工離職率等;既需要現(xiàn)場(chǎng)營銷、工程、物業(yè)管理、設(shè)計(jì)、運(yùn)營等部門的參與，也離不開總部行政人事、成本合約、前期投資開發(fā)等部門的配合?？梢?，全面預(yù)算管理是一個(gè)全員活動(dòng)，涉及從上到下、各個(gè)部門和人員。如若企業(yè)管理層意識(shí)淡薄，其他員工

5、亦事不關(guān)己的話，必將導(dǎo)致全面預(yù)算管理低效、浪費(fèi)，流于形式。此外，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)只重視全面預(yù)算的編制，后續(xù)執(zhí)行、控制和考核環(huán)節(jié)卻形同虛設(shè);還有一些企業(yè)只關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，而忽略了投融資事項(xiàng)的預(yù)算管理。全面預(yù)算管理應(yīng)業(yè)務(wù)全方位、流程全跟蹤，否則難以取得好的效果。2.2戰(zhàn)略目標(biāo)和規(guī)劃不明確。中小房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)于大企業(yè)來說規(guī)模小，人、財(cái)、物各方面資源和能力有限，很難做到多個(gè)項(xiàng)目連續(xù)開發(fā)。有的企業(yè)每年只同時(shí)運(yùn)作一到兩個(gè)項(xiàng)目，有的企業(yè)甚至三年不開工、開工吃三年，等前一個(gè)項(xiàng)目賺了錢之后再尋找下一個(gè)機(jī)會(huì)。很多中小企業(yè)從未制訂過長遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)，也沒有清晰的戰(zhàn)略規(guī)劃，然而全面預(yù)算管理是企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)與業(yè)務(wù)計(jì)劃

6、的有機(jī)結(jié)合，是年度經(jīng)營目標(biāo)的分解和細(xì)化。中小企業(yè)若沒有明確的戰(zhàn)略目標(biāo)和規(guī)劃，就無法進(jìn)行全面預(yù)算管理，也不能持續(xù)、穩(wěn)定、健康地發(fā)展，更不可能做大做強(qiáng)。2.3組織架構(gòu)不完整。由于中小房地產(chǎn)企業(yè)高層對(duì)全面預(yù)算管理意識(shí)薄弱，加之企業(yè)本身組織體系和管理層級(jí)設(shè)置簡(jiǎn)單，他們很少像大企業(yè)那樣設(shè)置預(yù)算管理委員會(huì)，也鮮有預(yù)算管理委員會(huì)辦公室，一般由財(cái)務(wù)部門獨(dú)當(dāng)一面，替代完成了整個(gè)預(yù)算工作。很多中小企業(yè)的財(cái)務(wù)人員因知識(shí)、技能和信息量有限，并不真正了解業(yè)務(wù)動(dòng)向和企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，只能根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)意圖和歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)主觀臆斷、閉門造車。由于組織架構(gòu)的缺失，企業(yè)內(nèi)各層級(jí)對(duì)全面預(yù)算管理的職責(zé)不清、職能不明，監(jiān)控缺乏力度、考核沒有依據(jù)

7、，其最終實(shí)施效果可想而知。2.4內(nèi)部管理制度不健全。很多中小房地產(chǎn)企業(yè)重業(yè)務(wù)、輕管理，存在管理制度不全或管理體系缺失的現(xiàn)象。有的企業(yè)除了最基本的會(huì)計(jì)核算制度、人事管理制度外并未設(shè)計(jì)其他管理制度;有的企業(yè)將全面預(yù)算管理設(shè)置在財(cái)務(wù)制度中，卻也只是寥寥幾筆、走走形式過過場(chǎng)而已;有的企業(yè)盡管制定了全面預(yù)算管理制度，可內(nèi)容僅涉及預(yù)算編制與執(zhí)行，并無后續(xù)管控制度，以致施行效率低下、效果不佳;有的企業(yè)雖有完整的全面預(yù)算管理制度，但因缺乏其他相關(guān)配套制度，如績(jī)效考核制度、內(nèi)部控制制度、成本管理制度等，導(dǎo)致全面預(yù)算管理制度孤軍奮戰(zhàn)、事倍功半。由于中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理制度不健全，全面預(yù)算管理很難在實(shí)際工作中真正

8、發(fā)揮作用。2.5信息管理系統(tǒng)不到位。信息化管理往往需要投入一定的成本，而中小房地產(chǎn)企業(yè)因意識(shí)或觀念上的不足，通常不愿意花太多時(shí)間和精力在信息管理和維護(hù)上。除了通信、計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)科技的一般應(yīng)用，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)的信息管理止步于會(huì)計(jì)電算化，一些稍具規(guī)模的房地產(chǎn)中型企業(yè)或集團(tuán)公司最多是購置財(cái)務(wù)軟件以及OA之類的辦公管理系統(tǒng)，然而企業(yè)通常只運(yùn)用這些軟件完成基本的數(shù)據(jù)處理和日常業(yè)務(wù)管理，并不涉及全面預(yù)算管理所要求的數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)和過程控制。就預(yù)算編制而言，房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境復(fù)雜多變，如果企業(yè)不充分掌握外圍信息、不對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，不對(duì)信息加以甄別、篩選和整理，就無法為高層的戰(zhàn)略決策提供支持，更不可能縝密思考，做出

9、科學(xué)、合理、正確的預(yù)算。 3中小房地產(chǎn)企業(yè)有效實(shí)施全面預(yù)算管理的對(duì)策 3.1加強(qiáng)全面預(yù)算管理意識(shí)。首先，企業(yè)高層應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到全面預(yù)算管理的重要性，帶頭參與管理并召集全體動(dòng)員會(huì)議，讓大家清晰地了解全面預(yù)算管理的目的、意義、原則和要求。其次，各分子公司或項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人及各部門領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)積極響應(yīng)，按歸口管理的要求各自部署相應(yīng)預(yù)算管理工作并確保部門之間的溝通渠道暢通無阻。最后，普通員工應(yīng)全力配合，認(rèn)真做好各自的分內(nèi)工作，讓全面預(yù)算管理真正落到實(shí)處。一般來說，中小房地產(chǎn)企業(yè)的層級(jí)并不復(fù)雜，也少有冗員，因此較大企業(yè)而言更能快速統(tǒng)一思想、執(zhí)行效率也更高。只有讓全面預(yù)算管理思想和理念扎根于企業(yè)的每一個(gè)角落，讓每個(gè)

10、人都銘記于心，才能真正做到全員參與、全面預(yù)測(cè)和全程管理。3.2明確企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和規(guī)劃。戰(zhàn)略目標(biāo)是企業(yè)前行的方向和動(dòng)力，中小房地產(chǎn)企業(yè)高層應(yīng)審時(shí)度勢(shì)、厘清思路，根據(jù)外部環(huán)境及自身資源和能力，認(rèn)真分析和思考企業(yè)想做什么、能做什么、應(yīng)該做什么，并利用PEST模型、五力分析模型、SWOT模型等戰(zhàn)略工具科學(xué)、合理、客觀地制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。中小企業(yè)可通過短期、中期、長期規(guī)劃將戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和分解，并運(yùn)用全面預(yù)算管理將戰(zhàn)略目標(biāo)與業(yè)務(wù)計(jì)劃融合在一起。中小企業(yè)雖實(shí)力弱卻掉頭快，全面預(yù)算管理在實(shí)施過程中可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，以便更好地完成企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和規(guī)劃。3.3完善企業(yè)組織架構(gòu)。組織架構(gòu)的合理保障是全面預(yù)算

11、管理有效實(shí)施的前提之一。中小房地產(chǎn)企業(yè)雖不能像大企業(yè)那樣設(shè)置完整的組織架構(gòu)并配齊人員，但也應(yīng)學(xué)習(xí)和參照大企業(yè)的做法，搭建全面預(yù)算管理所需要的最基本的結(jié)構(gòu)和框架，區(qū)分決策機(jī)構(gòu)、日常工作機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)。中小企業(yè)在設(shè)立這些機(jī)構(gòu)時(shí)，無須額外增添人手，可從現(xiàn)有各部門中抽調(diào)能力相當(dāng)?shù)娜藛T充實(shí)到各層級(jí)的機(jī)構(gòu)當(dāng)中，以便發(fā)揮不同作用。比如，全面預(yù)算管理委員會(huì)成員可由企業(yè)董事長、高管人員、各房地產(chǎn)項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人等擔(dān)任;預(yù)算管理委員會(huì)辦公室成員可由分管財(cái)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)人員以及其他主要職能部門人員組成等。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)明確每個(gè)部門和人員在全面預(yù)算管理中的職責(zé)職能，做到分工明確、考核有據(jù)。3.4健全內(nèi)部管理制度。中小房地產(chǎn)

12、企業(yè)應(yīng)制定全面預(yù)算管理制度，內(nèi)容既包含預(yù)算編制與執(zhí)行，也應(yīng)涵蓋預(yù)算評(píng)價(jià)與考核，讓制度貫穿全面預(yù)算管理的整個(gè)過程，真正做到事前、事中和事后管理。此外，中小房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立健全其他各項(xiàng)規(guī)章制度，如成本管控制度、投融資管理制度、內(nèi)部控制制度、績(jī)效考核制度等，這樣才能使制度之間彼此聯(lián)系、相互作用，由點(diǎn)及面產(chǎn)生全力，改善整體制度環(huán)境，讓全面預(yù)算管理有法可依、有章可循，切實(shí)發(fā)揮其應(yīng)有的功效。3.5建立信息管理系統(tǒng)。信息管理系統(tǒng)有助于企業(yè)獲取更多市場(chǎng)信息，為企業(yè)投資決策提供依據(jù)。房地產(chǎn)行業(yè)政策捉摸不定、市場(chǎng)陰晴難測(cè)，只有合理利用現(xiàn)代信息技術(shù)，才能進(jìn)行科學(xué)的假設(shè)和推斷，減少?zèng)Q策失誤。中小企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到信息

13、化管理的重要性，建立信息管理系統(tǒng)，由專員對(duì)預(yù)算中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、整理、匯總、對(duì)比和分析，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)(如房屋購買力、消費(fèi)者偏好等)，尋找內(nèi)在規(guī)律(如項(xiàng)目去化率、費(fèi)用率、成本率等)，設(shè)立預(yù)警機(jī)制(如開發(fā)進(jìn)度、銷售進(jìn)度、費(fèi)用支出預(yù)警等)，有效規(guī)避企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。其次，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過信息系統(tǒng)來規(guī)范預(yù)算管理流程，使全面預(yù)算從編制到考核的整個(gè)過程都清晰化、可視化。此外，企業(yè)還要將現(xiàn)有的軟件信息(如財(cái)務(wù)軟件、OA系統(tǒng)等)與業(yè)務(wù)計(jì)劃結(jié)合起來，對(duì)歷史數(shù)據(jù)、現(xiàn)時(shí)數(shù)據(jù)跟未來數(shù)據(jù)統(tǒng)籌考慮，提高預(yù)算管理效率。 4結(jié)論 全面預(yù)算管理已經(jīng)成為現(xiàn)代化企業(yè)不可或缺的重要管理模式。中小房地產(chǎn)企業(yè)一方面要與時(shí)俱進(jìn)，運(yùn)用全面預(yù)算管理的原理、方法和手段，合理假設(shè)、科學(xué)預(yù)判，提升管理水平，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);另一方面則應(yīng)上下齊心，全員參與預(yù)算管理工作，通盤考慮企業(yè)整體經(jīng)營目標(biāo)和業(yè)務(wù)計(jì)劃，為全面預(yù)算管理創(chuàng)造良好的應(yīng)用環(huán)境。 參考文獻(xiàn): 1于化灜.房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理面臨