產(chǎn)權(quán)式酒店交易法律問(wèn)題分析(DOC6頁(yè)

1、產(chǎn)權(quán)式酒店交易法律問(wèn)題分析產(chǎn)權(quán)式酒店的概述1.1 產(chǎn)權(quán)式酒店的淵源產(chǎn)權(quán)酒店”是上個(gè)世紀(jì) 70 年代興起的產(chǎn)物， 在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)， 中產(chǎn)家庭逐漸成為社會(huì)主流， 旅游業(yè)方興未艾， 在旅游創(chuàng)新過(guò)程中， 瑞士企業(yè)家亞歷山大耐首先提出“時(shí)權(quán)酒店timeshare hotel )”的概念，“ timeshare ”即“時(shí)空共享”，酒店向游客、中產(chǎn)家庭或企業(yè)集團(tuán)出售在一定時(shí)期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂(lè)設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以轉(zhuǎn)售、 轉(zhuǎn)讓或者交換。 “時(shí)權(quán)酒店”構(gòu)成產(chǎn)權(quán)式酒店的最初形態(tài)模式。 經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店又逐漸演化出兩種類型：退休住宅”及“有限自用的投資型酒店公寓”。退休住宅”， 是一種所謂留后路

2、的退休住房投資方式。投資者在退休之前購(gòu)樓， 每年和家人去使用一段時(shí)間， 其余時(shí)間交酒店管理公司出租獲租金回報(bào)。到退休的時(shí)候作為頤養(yǎng)天年的住所。這種類型的酒店在美國(guó)比較多見。有限自用的投資型酒店”，開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨(dú)立權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住， 而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)獲取年度客房利潤(rùn)分紅，時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。時(shí)權(quán)酒店”、“退休住宅”、“有限自用的投資型酒店”三者的共同點(diǎn)是都秉承“時(shí)空共享( timeshare )”的理念，投資者均享有一定期限免費(fèi)入住的權(quán)利。1.2 產(chǎn)權(quán)式酒店在我國(guó)的發(fā)展情況隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活水平不斷

3、提高，消費(fèi)能力和理財(cái)觀念逐步轉(zhuǎn)變，在近年來(lái)的旅游熱、房地產(chǎn)投資熱的推動(dòng)下，產(chǎn)權(quán)酒店投資方興未艾。第一種“時(shí)權(quán)酒店”模式在我國(guó)最早出現(xiàn)， 這種模式之下因投資人不擁有客房的所有權(quán)，故不能稱其為真正意義上的“產(chǎn)權(quán)式酒店”， 因國(guó)情差異， 其發(fā)展在我國(guó)產(chǎn)生了“水土不服”的而由于目前中國(guó)的物權(quán)和信現(xiàn)象?！皶r(shí)權(quán)酒店”主要是依靠契約和信用機(jī)制保障投資者的權(quán)益，用機(jī)制不完善， 開發(fā)商攜款潛逃的事件屢有所聞， 因此單憑契約保障很難取得投資者的信任， 就需要表明產(chǎn)權(quán)關(guān)系，產(chǎn)生了賦予投資者酒店所有權(quán)的必要性。第二種“退休住宅”，因我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，土地及房產(chǎn)的使用年限的較短，并且對(duì)于不同類型的土地及房產(chǎn)用途有不同的

4、使用年限和使用規(guī)范，故在我國(guó)也未能成為主流的模式。只有第三種“投資型酒店”經(jīng)過(guò)發(fā)展改良，逐步衍變成極具中國(guó)特色的產(chǎn)權(quán)式酒店。本文所要討論的產(chǎn)權(quán)式酒店，也正是這種中國(guó)特色的“投資型酒店”。由于產(chǎn)權(quán)式酒店同一般商品房在出售和售后物業(yè)管理有較大的不同，我國(guó)至今未就此出筆者擬就我國(guó)“產(chǎn)臺(tái)專門的規(guī)范， 這就造成了現(xiàn)階段產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展出現(xiàn)了一定程度的混亂。權(quán)式酒店”交易過(guò)程中存在的法律問(wèn)題作一初步探討。產(chǎn)權(quán)式酒店法律關(guān)系2.1 產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)作模式 產(chǎn)權(quán)式酒店比較成熟的的運(yùn)作模式如下：首先，由投資者與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，其次， 投資者這些與普通商品房買賣是相同的， 投資者支付購(gòu)房款依法取得酒店房間的

5、所有權(quán)。與酒店管理公司簽訂房屋租賃合同或者委托經(jīng)營(yíng)合同，將房屋出租或委托給酒店管理公司， 約定由酒店管理公司負(fù)責(zé)酒店經(jīng)營(yíng)， 投資者收取租金或分享經(jīng)營(yíng)收入， 或者獲得一定時(shí)間的免費(fèi)入住權(quán)作為報(bào)酬， 等等。 不同的產(chǎn)權(quán)式酒店提供的回報(bào)方式有所不同，如有些產(chǎn)權(quán)式酒店提供固定投資回報(bào)率， 另加部分酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)； 有些則提供免費(fèi)居住天數(shù)； 有些則要求只提供酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，不提供其他回報(bào)。 再次， 由于投資者普遍對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)存在疑慮，開發(fā)商為增強(qiáng)吸引力，往往引入專業(yè)擔(dān)保公司，為投資者的收益提供一定條件的擔(dān)保，約定在保證期間，若權(quán)益人回報(bào)率低于承諾時(shí)， 權(quán)益人有權(quán)在保證期間和保證范圍內(nèi)要求保證人承擔(dān)

6、保證責(zé)任。最后，有些開發(fā)商為消除投資者的投資顧慮，在銷售時(shí)即設(shè)計(jì)好了退出機(jī)制，投資者購(gòu)房后滿一定年限的，可以以一定價(jià)格將所購(gòu)房屋再出售給開發(fā)商或酒店管理公司，開發(fā)商或酒店管理公司保證回購(gòu)。2.2 產(chǎn)權(quán)式酒店法律關(guān)系分析產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)作過(guò)程中，形成了以下幾種法律關(guān)系：2.2.1 房屋買賣法律關(guān)系2.2.1.1 出售（預(yù)售）即開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)式酒店出售（預(yù)售）給投資者的法律關(guān)系。2.2.1.2 回購(gòu) 有些開發(fā)商承諾投資者購(gòu)房后在一定條件下可以一定價(jià)格將所購(gòu)房屋再出售給開發(fā)商或酒店管理公司， 開發(fā)商或酒店管理公司承諾回購(gòu)。 這其實(shí)在雙方間形成的是一 種附期限附條件的合同關(guān)系。 只要投資者要求履行該約定，

7、 開發(fā)商將無(wú)條件按原出售價(jià)回購(gòu)?fù)顿Y 者所有的房屋。回購(gòu)合同提供的退出機(jī)制對(duì)保護(hù)投資者的利益具有重要意義。2.2.2 房屋租賃法律關(guān)系獲得如前所述，投資者與酒店管理公司簽訂房屋租賃合同，將房屋出租給酒店管理公司，由酒店管理公司負(fù)責(zé)酒店經(jīng)營(yíng)， 投資者收取租金或采取包底分成的形式分享酒店的經(jīng)營(yíng)收入，定時(shí)間的免費(fèi)入住權(quán)，投資回報(bào)用以沖抵購(gòu)房款，等等。雖然上述投資者和酒店管理公司的合同有時(shí)候也以委托經(jīng)營(yíng)合同的名義出現(xiàn)，但就其合不承擔(dān)酒店的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)， 而只是收取固同內(nèi)容而言， 通常都約定投資者不參與酒店的經(jīng)營(yíng)管理、 定的收益，投資者出讓的是酒店房間的占有權(quán)、使用權(quán)，這些均符合租賃合同關(guān)系的法律特征， 從另

8、一方面而言， 投資者本身不具有經(jīng)營(yíng)酒店的資格， 酒店管理公司也不是以代理人的身份收取 代理費(fèi)用。因此，筆者以為，上述所謂的委托經(jīng)營(yíng)合同就其實(shí)質(zhì)而言乃是租賃合同。2.2.3 擔(dān)保法律關(guān)系 擔(dān)保關(guān)系使原來(lái)簡(jiǎn)單的兩方關(guān)系變成了三方關(guān)系，成為一種“三角關(guān)系”，由擔(dān)保公司通過(guò)對(duì)投資產(chǎn)權(quán)酒店的購(gòu)房者進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保，可在一定程度減少購(gòu)房者的投資風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)式酒店交易過(guò)程中存在的法律問(wèn)題3.1房屋買賣關(guān)系中存在的法律問(wèn)題3.1.1產(chǎn)權(quán)關(guān)系上存在的法律問(wèn)題首先，產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目本身及操作方式存在違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。比如“五證”不全、不能辦理產(chǎn)權(quán)證、 投資模式不合法等。 法律和行政法規(guī)目前對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)作方式并未規(guī)定，僅有一些

9、部門規(guī)章存在規(guī)定。 2001年6月建設(shè)部實(shí)施的 商品房銷售管理辦法 第2章第 11條中明文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房?！眹?guó)家工商行政管理局發(fā)布實(shí)施的房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定第 16 條也明確規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容， 不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。 ”產(chǎn)權(quán)式酒店在操作上涉嫌違反上述規(guī)定。又比如，以上海地區(qū)為例， 整間酒店有獨(dú)開發(fā)商不得擅自分割銷售原始批準(zhǔn)設(shè)計(jì)為大空間的商業(yè)用房間。盡管老立的產(chǎn)權(quán)證， 而這一產(chǎn)權(quán)證不允許分割， 因此單獨(dú)的酒店客房是不能辦出“小產(chǎn)

10、證”的。道的開發(fā)商力圖通過(guò)運(yùn)作規(guī)避上述規(guī)定。而且，各地在上述法規(guī)的具體執(zhí)行上口徑也不盡相同，但就管理層的態(tài)度而言是日益嚴(yán)格的，因此這種操作方式不可避免存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。違規(guī)最后的結(jié)果是導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)式酒店可能辦不出“小產(chǎn)證”。而若不能辦出小產(chǎn)證， 則投資者即無(wú)法真正取得“產(chǎn)權(quán)式酒店”的產(chǎn)權(quán)。另一方面，由于無(wú)法取得“小產(chǎn)證”，故某些開發(fā)商轉(zhuǎn)而“出售”酒店的“承租權(quán)”，但對(duì)外仍然宣稱為產(chǎn)權(quán)式酒店。 在法律上， 房屋承租權(quán)和房屋所有權(quán)是兩個(gè)不同的概念。房屋租賃權(quán)屬于債權(quán)范疇， 這是一個(gè)相對(duì)權(quán)， 權(quán)利的行使需要相對(duì)債務(wù)人的配合， 就是說(shuō)承租人要行使自己對(duì)房屋的租賃權(quán)， 其首要條件就是房屋出租人的配合， 若

11、出租人不愿意配合， 則承租人只能要求出租人進(jìn)行債權(quán)上的賠償，比如支付違約金等，但一般不能強(qiáng)行租用，并且，權(quán)利僅僅是相對(duì)行使，不能將權(quán)利行使絕對(duì)化，比如承租人若要轉(zhuǎn)租，必須征得出租人的同意。承租人不擁有房屋的處分權(quán)。 但房屋所有權(quán)則具有絕對(duì)性， 權(quán)利的行使不需要其他人的配合， 可以自主地對(duì)房屋進(jìn)行處分此外。我國(guó)法律規(guī)定，一般租賃合同的期限最長(zhǎng)不超過(guò)20 年，而房屋所有權(quán)則不一樣。再者， 開發(fā)商即便能為投資者辦出小產(chǎn)證， 產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì)也決定了該產(chǎn)權(quán)不可避免的具有依賴性和模糊性。首先，從功能來(lái)說(shuō)，產(chǎn)權(quán)式酒店是個(gè)具有綜合服務(wù)功能的經(jīng)營(yíng)實(shí)體，除了客房以外，還有餐飲、娛樂(lè)等配套設(shè)施。離開這些配套設(shè)施，

12、客房的獨(dú)立使用價(jià)值不大。其次，“產(chǎn)權(quán)式酒店”配套設(shè)施及共用部位的所有權(quán)屬性不明確?？头砍鍪酆?， 酒店配套設(shè)施的所有權(quán)屬于誰(shuí)，是投資者共有，還是屬于開發(fā)商。如同小區(qū)會(huì)所一樣，這些設(shè)施的產(chǎn)權(quán)在法律上存在模糊性， 實(shí)際占有人和受益人總是開發(fā)商。3.2 酒店租賃經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在的法律問(wèn)題 一方面，通常投資者的收益來(lái)源于酒店的經(jīng)營(yíng)管理，如果酒店管理公司隱瞞經(jīng)營(yíng)收入，這將直接侵害投資者的利益。另一方面，產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán)具有依賴性和模糊性，這也決定了投資者對(duì)開發(fā)商、酒店很難將更換酒店管管理公司具有某種程度的依賴性。 投資者在不滿意管理方經(jīng)營(yíng)管理的情況下，這樣，產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)管理公司更換。 如果投資者執(zhí)意解除

13、與酒店管理公司之間的租賃關(guān)系， 理往往陷入開發(fā)商與酒店管理公司的黑箱操作之中。3.3 退出機(jī)制問(wèn)題 產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)上的依賴性也直接導(dǎo)致了，在酒店經(jīng)營(yíng)不善的情況下，單獨(dú)的酒店房屋在市場(chǎng)上將難以轉(zhuǎn)讓。 因?yàn)榫频瓯仨氄w經(jīng)營(yíng)， 單獨(dú)的客房是很難產(chǎn)生同等的收益的。 也就是說(shuō)，而如前所投資者一旦投資完畢， 就很難全身而退， 其命運(yùn)在很大程度上取決于酒店的經(jīng)營(yíng)好壞。這就是說(shuō)， 在缺乏規(guī)范運(yùn)作的情況述，投資者對(duì)于酒店管理公司也很難進(jìn)行有力的監(jiān)督和制約。下，如果缺少退出機(jī)制，產(chǎn)權(quán)式酒店很可能使投資者陷入進(jìn)退兩難的困境。四、產(chǎn)權(quán)式酒店交易法律風(fēng)險(xiǎn)防范4.1 注意區(qū)分產(chǎn)權(quán)與租賃權(quán)，明確開發(fā)商辦理小產(chǎn)證的責(zé)任 投資

14、者一定要注意購(gòu)買的酒店房屋是否產(chǎn)權(quán)清晰，購(gòu)買的是租賃權(quán)還是所有權(quán)，是否可投資者購(gòu)買前要審查開發(fā)以拿到獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證），確保擁有對(duì)所購(gòu)房屋的獨(dú)立處置權(quán)。商的主體資格（如營(yíng)業(yè)執(zhí)照）、審查房屋銷售文件（如規(guī)劃許可證等）及房地產(chǎn)權(quán)屬證（如土地 使用權(quán)證，土地用途、出讓年限等）等；決定購(gòu)買后，仔細(xì)認(rèn)真地簽署商品房買賣合同，特 別注意房屋情況（如面積、結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套設(shè)施、綠化等）、交付時(shí)間、權(quán)證辦理、違約 責(zé)任等條款。4.2 投資者收益權(quán)的保證4.2.1 認(rèn)真簽訂合同，確保投資者的收益權(quán)。投資者最好是選擇那些有實(shí)力或者有擔(dān)保的開發(fā)商或酒店管理公司， 保證項(xiàng)目的正常運(yùn)作。 同時(shí)， 投資者一定要與

15、開發(fā)商或酒店管理公司即酒店管理公簽訂正式的合同， 明確雙方的權(quán)利義務(wù)。 投資者的收益最好采用保底分成的形式，司承諾投資者每月取得一個(gè)固定數(shù)額的收益，在此基礎(chǔ)上， 視酒店的經(jīng)營(yíng)狀況， 投資者可以以一定比例分享酒店的經(jīng)營(yíng)收益，這實(shí)質(zhì)上屬于對(duì)租金的具體約定形式。4.2.2 要明確投資者對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理的知情權(quán)。如果投資者的收益采用利潤(rùn)共享或保底因此， 在租賃合同中對(duì)此加以分成的形式， 那么投資者必須確保自己對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理的知情權(quán)。明確，最好能引入審計(jì)機(jī)構(gòu)定期出具審計(jì)報(bào)告作為投資者了解及評(píng)價(jià)酒店經(jīng)營(yíng)狀況的依據(jù)。4.2.3 投資者還要與開發(fā)商或酒店管理公司在合同中明確約定，酒店物業(yè)的管理、運(yùn)營(yíng)、維修成本該

16、由誰(shuí)來(lái)負(fù)擔(dān)？如若合同不明確，這在將來(lái)會(huì)給投資者帶來(lái)一筆沉重的負(fù)擔(dān)。4.3 要求開發(fā)商提供擔(dān)保 鑒于產(chǎn)權(quán)式酒店在產(chǎn)權(quán)、未來(lái)預(yù)期收益等多方面存在不確定性，為投資者提供擔(dān)保就顯可在一定程度減少購(gòu)房者得尤為重要。 由擔(dān)保公司通過(guò)對(duì)投資產(chǎn)權(quán)酒店的購(gòu)房者進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保， 的投資風(fēng)險(xiǎn)。這里必須首先明確擔(dān)保的范圍，開發(fā)商對(duì)買賣合同的履行、酒店管理公司對(duì)租賃協(xié)議的履行以及退出機(jī)制問(wèn)題都應(yīng)當(dāng)列入擔(dān)保的范圍，事實(shí)上以上三個(gè)方面， 任何一個(gè)環(huán)節(jié)無(wú)法得到保障的話，對(duì)投資者面臨的風(fēng)險(xiǎn)都將是顛覆性的。在擔(dān)保機(jī)構(gòu)的選擇上，同樣應(yīng)當(dāng)要注意選擇有實(shí)力、信譽(yù)卓著的機(jī)構(gòu)，最好是銀行或者專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)。在提供的擔(dān)保類型上，擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供的一

17、般為保證擔(dān)保，可分為一般責(zé)任保證和連帶責(zé)任保證。般責(zé)任擔(dān)保如果出現(xiàn)債務(wù)糾紛， 債權(quán)人首先向債務(wù)人要求歸還， 如果債務(wù)人不歸還， 通過(guò)法院而如果是連帶責(zé)任擔(dān)保的話， 債權(quán)也無(wú)法強(qiáng)制執(zhí)行， 債權(quán)人才能找擔(dān)保公司要求進(jìn)行擔(dān)保賠償；人可以直接找到擔(dān)保單位要求進(jìn)行賠償，如果進(jìn)行訴訟的話， 債權(quán)人也可同時(shí)起訴債務(wù)人和擔(dān)保 單位。因此，連帶責(zé)任擔(dān)保，可以為投資者提供一個(gè)更加安全、可靠的誠(chéng)信環(huán)境，有效保證投資 者的利益。4.4 建立投資者退出機(jī)制 投資者應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商或酒店管理公司承諾投資者購(gòu)房后一定條件下可以一定價(jià)格將所購(gòu)房屋再出售給開發(fā)商或酒店管理公司，開發(fā)商或酒店管理公司保證回購(gòu)或退款?；刭?gòu)合同提供的退出機(jī)制對(duì)保護(hù)投資者的利益具有重要意義。開發(fā)商對(duì)買賣合同的履行、 酒店管理公司對(duì)租賃協(xié)議的履行存在嚴(yán)重違約時(shí)，投資者都應(yīng)當(dāng)有權(quán)要求開發(fā)商或酒店管理公司進(jìn)行回購(gòu)或退款。4.5 成立業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)權(quán)式酒店不同于一般的酒店，其經(jīng)營(yíng)者與投資者分離，而且投資者人數(shù)眾多、分散、不具備經(jīng)營(yíng)專業(yè)知識(shí)，單個(gè)