深圳某工業(yè)園升級改造方案

1、華麗工業(yè)園升級改造方案,集佳華麗工業(yè)園項目組 2015.7.2,深圳發(fā)展三十年，迎來全面升級時代。城市更新已成時代主流，我們應(yīng)順應(yīng)趨勢，站在城市運營者之高度，將我們項目升級改造，打造成城市的一張新名片,謹以本方案解決四大核心問題,1.項目為什么要升級,2.項目要升級成什么,3.項目升級后的經(jīng)濟效益,4.項目升級完怎么運作,項目為什么要升級,1.區(qū)域概況,2.項目現(xiàn)狀,3.案例參考,question one,區(qū)域概況,no.1,本案,項目東臨寶安大道，西接永福路，位于深圳市寶安區(qū)福永核心區(qū)域,區(qū) 域 概 況,福永位于深圳市寶安區(qū)西南部，西臨珠江口，與中山市、珠海市隔海相望，鎮(zhèn)守深圳西大門。作為深

2、圳西部經(jīng)濟重鎮(zhèn)，福永扼守廣深高速和107國道，坐擁國際機場和福永碼頭，區(qū)域優(yōu)勢得天獨厚。經(jīng)過多次產(chǎn)業(yè)布局和結(jié)構(gòu)調(diào)整，借勢大空港規(guī)劃，福永產(chǎn)業(yè)發(fā)展已成氣候。福永現(xiàn)有工業(yè)廠房及配套1100多萬平方米，工業(yè)企業(yè)1100多家，形成了以電子、五金、機械、印刷、生物制藥、塑膠、服裝等行業(yè)為主體的工業(yè)體系。順豐等國內(nèi)外大型物流企業(yè)在福永設(shè)立總部，促進福永商貿(mào)發(fā)展，提高區(qū)域整體工業(yè)發(fā)展水平,福永,東莞,中山,廣州,深圳,珠海、澳門,香港,深圳西大門 福永,區(qū) 域 概 況,深圳第二會展中心落戶大空港，必然有其得天獨厚的優(yōu)勢: 大空港處于穗港深經(jīng)濟走廊的關(guān)鍵部位，將成為珠三角新的經(jīng)濟地理中心。 大空港處于粵港澳大

3、灣區(qū)灣頂，是珠三角東西兩岸貿(mào)易運輸往來最具效率之處。 大空港位于寶安，而寶安是世界工業(yè)基地，地處香港、廣州咽喉地帶，不僅擁有海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，更是有電子、玩具、物流等多項成熟的產(chǎn)業(yè)，占據(jù)世界30%以上的市場份額。把國際會展中心落戶在寶安，可以滿足更多產(chǎn)業(yè)的會展需求，加快產(chǎn)品從物品到商品轉(zhuǎn)換的進程。 大空港地區(qū)緊鄰前海，前海是國家級新區(qū)，是深圳的戰(zhàn)略制高點，但前海地域較小，大空港地區(qū)緊鄰前海，是前海未來發(fā)展天然的延伸區(qū)，是前海空間拓展關(guān)鍵節(jié)點,深圳西部崛起 福永 大空港,區(qū) 域 概 況,四維立體交通 資源流通易達,福永碼頭，從項目10分鐘直達，承接深圳至香港、澳門的水上客運航線，一日往返22次

4、航船。實現(xiàn)了一小時連接港澳深，是片區(qū)與港澳商務(wù)溝通洽談的第一站。碼頭與航空港的雙重支撐，為福永的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供無限動力,深圳國際機場，世界百強機場，距離本項目僅8分鐘車程。中國第一個實現(xiàn)海、陸、空聯(lián)運的現(xiàn)代化國際空港，通達國內(nèi)50余個城市，國際19個城市及地區(qū)，便于城際及國際商務(wù)交流,項目所在區(qū)域是連通深圳市內(nèi)與珠三角區(qū)域的交通要地，1橫(機荷高速)3縱(廣深高速、沿江高速、海濱大道)高速路和多條城市干道(寶安大道、福永大道等)組成的公路交通網(wǎng)路，實現(xiàn)8分鐘達前海，15分鐘到達福田，30分鐘到達香港中環(huán),項目位臨10號線、11號線雙地鐵口之上。地鐵10號線經(jīng)過前海中心，通達蛇口；地鐵11號線

5、15分鐘直達寶安中心，20分鐘通達福田中心。10號線及11號線將加強片區(qū)與福田和前海間的商務(wù)交流。此外，1、5、13號線等多條地鐵線路將在區(qū)域內(nèi)停靠,本案,微觀交通 雙地鐵口之上 出行便利快捷,區(qū) 域 概 況,產(chǎn)業(yè)發(fā)展已成氣候,ykk吉田拉鏈、時機制造廠、東芝復(fù)印機、epson、富士電機、艾默生、美資旭電、高仕集團、理光等11家世界500強企業(yè)在福永設(shè)有工廠。形成了以電子、五金、機械、印刷、生物制藥、塑膠、服裝等行業(yè)為主體的工業(yè)體系,區(qū) 域 規(guī) 劃,特區(qū)一體化 福永發(fā)展規(guī)劃,福永緊鄰深圳寶安國際機場，具有“海、陸、空、軌”的立體交通樞紐地位，根據(jù)深圳市三軸兩帶多中心” 的城市整體規(guī)劃，福永街道

6、是西部發(fā)展軸上的重要節(jié)點，具有區(qū)位 、交通，人文景觀等多項優(yōu)勢。 區(qū)政府決定將其定義為新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，打造科技創(chuàng)新園 ，企業(yè)總部園和少量高端制造業(yè)基地。 以立新湖戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地為重點，打造轉(zhuǎn)型升級新支點。按照建設(shè)21世紀海上絲綢之路橋頭堡和市、區(qū)發(fā)展灣區(qū)經(jīng)濟的戰(zhàn)略部署，堅持高標準規(guī)劃，高質(zhì)量建設(shè)，以香港馬鞍山海濱長廊等先進園區(qū)為標準，將立新湖打造成升級版的松山湖,立新湖新興產(chǎn)業(yè)基地,鳳凰山文化休閑景區(qū),大空港核心交通樞紐,文化創(chuàng)意交流帶,以點帶面，借助區(qū)域優(yōu)勢，規(guī)劃深圳西部經(jīng)濟文化新中心,福永規(guī)劃四大板塊,那么，在規(guī)劃的四個板塊中，我們項目升級的方向在哪里,立新湖新興產(chǎn)業(yè)基地,仍然是以生產(chǎn)

7、加工為主導(dǎo),鳳凰山文化休閑景區(qū),大空港核心交通樞紐,和我們聯(lián)系不大,文化創(chuàng)意交流帶,可以成為升級的方向,在福永發(fā)展形勢一片大好中，區(qū)域的商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀如何,商業(yè)現(xiàn)狀,區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)營處于良好狀態(tài)，但消費檔次偏低,寫字樓現(xiàn)狀,同泰時代中心開業(yè)前區(qū)域內(nèi)無成型寫字樓，供應(yīng)量少,酒店現(xiàn)狀,區(qū)域內(nèi)酒店檔次較低，毫無特色，但入住率較高（60%為平衡點,區(qū) 域 概 況 總 結(jié),1.福永占據(jù)深圳西部崛起的重要戰(zhàn)略位置，依附大空港規(guī)劃， 其發(fā)展?jié)摿Σ豢尚∮U； 2.地鐵10號、11號線開通后將使福永實現(xiàn)半小時深圳生活圈； 3.但是目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展較為落后，商業(yè)檔次較低，商務(wù)辦 公場所供應(yīng)量少,項目現(xiàn)狀,no.2,

8、項 目 認 知,華麗工業(yè)園位于深圳市寶安區(qū)福永街道，寶安大道與福海大道交匯處附近，北鄰沙井、松港、長安鎮(zhèn)，南邊是寶安國際機場，周邊工廠林立，人口眾多，地理位置非常優(yōu)越。周邊路網(wǎng)縱橫，交通便利，可快速到達深圳各區(qū)域。項目百米范圍內(nèi)現(xiàn)有多條公交路線途經(jīng)，并有10號、11號地鐵規(guī)劃在建，未來將設(shè)立福永站，出行非常便捷,項 目 現(xiàn) 狀,項目體量：占地面積40000平方米，建筑面積約90000平方米。 項目定位：工業(yè)園區(qū)。 運營模式：向工廠和物流公司進行出租。 租金收益：28元/平方米,項目現(xiàn)租金收益較低，整體形象有待提升,項 目 四 至,西臨永福路，北臨紅牌科技園，南靠吉安泰工業(yè)園，東邊是寶安大道周邊

9、多是工業(yè)園，常住人口較多，兩條主干道保證出行暢通無阻,紅牌科技園,永福路,寶安大道,吉安泰工業(yè)園,項目如果要升級改造 能否順應(yīng)區(qū)域發(fā)展需求 打造一個獨具特色的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園,s w o t 分 析,關(guān)鍵句：政府扶持項目、交通便捷、現(xiàn)無高端商業(yè)配套,s（優(yōu)勢,靠近機場碼頭和在建的地鐵，交通快捷便利 靠近主干道，昭示性強 寶安區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)園，政府扶持，招商阻力小,靠城市主干道，環(huán)境嘈雜 無高端商業(yè)配套，整體檔次較低 南北兩邊均為工業(yè)園區(qū)，對項目形象有影響,w（劣勢,t（威脅,福永片區(qū)未來市政配套設(shè)施將得到逐步完善，項目將共享市政配套 深圳關(guān)內(nèi)各區(qū)均有標志性的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園，而福永片區(qū)尚未有此類型產(chǎn)業(yè)

10、園，發(fā)展?jié)摿薮?o（機會,項目附近的同泰時代中心目前基本已完工，業(yè)態(tài)有寫字樓和商務(wù)公寓以及酒店，預(yù)計近期會入市，且體量比較大，與本項目會有直接競爭,抓住機會 響應(yīng)政策號召，順應(yīng)區(qū)域升級潮流 發(fā)揮優(yōu)勢 發(fā)揮交通便利優(yōu)勢 轉(zhuǎn)化劣勢 正因為片區(qū)物業(yè)形象差，才需要我們強勢崛起 避開威脅 打造與眾不同的文化創(chuàng)意園，避開同類項目競爭,將項目打造成一個文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園勢在必行,我們來看一下深圳文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況,深圳文化創(chuàng)意發(fā)展概況,no.3,2003 年，深圳市確立了“文化立市”戰(zhàn)略。從2006年1月起，深圳市開始以“企業(yè)示范基地”、“孵化基地”、“教學(xué)和培訓(xùn)基地”等多種類型建立文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，并為

11、此專門設(shè)立了管理部門深圳市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展辦公室。此外，深圳市還開通了綠色通道，參照深圳市戶籍遷入若干規(guī)定等辦法，對基地在人才引進、子女就學(xué)、工商注冊登記等方面給予支持。為新的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)提供了很多有利的條件及政策。 2008年12月7日,聯(lián)合國教科文組織正式批準深圳加入創(chuàng)意城市網(wǎng)絡(luò)，并授予“設(shè)計之都”稱號。（目前已經(jīng)命名的6個“設(shè)計之都”是：柏林、布宜諾斯艾利斯、蒙特利爾、名古屋、神戶和深圳。 ）這標志著深圳正式進入文化產(chǎn)業(yè)園進軍的時代到來,深圳已建成的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園超過個，以及成立華僑城集團、大芬油畫村、雅昌企業(yè)集團等三個國家級文化產(chǎn)業(yè)示范基地。其中，以田面設(shè)計之都、南海意庫、f518為典

12、型，南山數(shù)字文化產(chǎn)業(yè)基地、深圳創(chuàng)庫、深圳動漫城、深港動漫網(wǎng)游孵化基地、深圳動漫一條街、怡景國家動漫畫產(chǎn)業(yè)基地、寶安藝術(shù)區(qū)以及中康路號等一大批創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，成為信息、展覽、教育與交流的平臺，為園區(qū)內(nèi)的設(shè)計師和創(chuàng)意設(shè)計企業(yè)提供諸如版權(quán)和投資咨詢等高附加值服務(wù)，聚集了大批專業(yè)設(shè)計師，吸引了大批創(chuàng)意設(shè)計企業(yè)進駐，顯現(xiàn)出集群效應(yīng),田面設(shè)計之都,區(qū)域位置：深圳市福田區(qū)深南中路田面工業(yè)區(qū) 規(guī)模：項目占地1.5公頃，建筑面積4.969萬平方米 業(yè)態(tài)構(gòu)成：寫字樓+餐飲（外包）+配套 發(fā)展歷程： 2007年5月16日，田面設(shè)計之都創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園一期作為第三屆“文博會”分會場正式開業(yè) 租金水平：90元/m 經(jīng)營狀況：已租

13、滿,區(qū)域位置：位于深圳南山區(qū)華僑城原東部 工業(yè)區(qū) 規(guī)模：首期項目（南區(qū)）占地55465平方 米，原有建筑面積為59000平方米；二期項目（北區(qū)）占地95571平方米 業(yè)態(tài)構(gòu)成：loft寫字樓+展廳+零售 +特色餐飲 租金水平：200元/平（租金最高） 經(jīng)營狀況：已租滿,華僑城 oct-loft,區(qū)域位置：位于寶安中心區(qū)的核心地帶，寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道勞動社區(qū)的寶源路和興業(yè)路 之間。 創(chuàng)建背景：在寶安區(qū)以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升經(jīng)濟質(zhì)量背景下所誕生的。 規(guī)模：總規(guī)劃建筑面積達25萬平方米，其中一期占地約6萬平方米，建筑面積約14萬平方米， 總投入3.5億元人民幣。 租金水平：70元/m 經(jīng)營狀況：已租滿,f

14、518,政策扶持 屬于重點扶持領(lǐng)域的中小微企業(yè)和社團入園均可享受租金補貼。 可享受補貼企業(yè)范圍：1、創(chuàng)意設(shè)計業(yè)；2、動漫游戲業(yè)；3、數(shù)字視聽業(yè)；4、新媒體產(chǎn)業(yè)；5、現(xiàn)代印刷業(yè)；6、文化旅游業(yè)；7、演藝娛樂業(yè)；8、高端工藝美術(shù)業(yè)。 發(fā)展趨勢 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)被認為是21世紀全球最有前途的產(chǎn)業(yè)之一，有著巨大經(jīng)濟效益和社會效益，世界各國政府都對這一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給予了特別關(guān)注和高度重視，我國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的效益日漸明顯。預(yù)計到2015年，我國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值將達18000億元，占gdp的比重將超過5%。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)將成為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展順應(yīng)時代潮流,結(jié)合以上幾個案例可以看出深圳文化產(chǎn)業(yè)園

15、有以下幾個特點： 1、大都是利用“三舊”（舊工業(yè)區(qū)、舊廠房、舊村）打造文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，成功調(diào)整結(jié)構(gòu)，促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，加快城市更新； 2、順應(yīng)時代、城市發(fā)展的需求，成為了每一個區(qū)域的名片； 3、受政府政策及戰(zhàn)略調(diào)整的影響和扶持； 4、大多以綜合型產(chǎn)業(yè)園為主，多元化發(fā)展； 5、注重發(fā)展低消耗、高產(chǎn)出的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè),綜上所述，我們客觀作出結(jié)論,政策扶持文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是謂 天時,項目地理位置優(yōu)越，是謂 地利,區(qū)域發(fā)展對商業(yè)供應(yīng)量的需求，是謂 人和,擁有天時、地利、人和 華麗工業(yè)園升級改造正值當(dāng)時,項目要升級成什么,question two,項目定位與規(guī)劃,no.4,項 目 定 位,創(chuàng)意文化和寶安區(qū)域產(chǎn)業(yè)對接，

16、實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級。以建立公共服務(wù)平臺為核心，以創(chuàng)意項目孵化為亮點，形成工業(yè)設(shè)計、平面設(shè)計、品牌策劃、影視動漫、建筑環(huán)境、創(chuàng)意產(chǎn)品孵化及藝術(shù)創(chuàng)作為一體的文化創(chuàng)意園區(qū) 深圳西部文化創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)生活綜合社區(qū),項目以文化創(chuàng)意園為主，結(jié)合商業(yè)配套、高端公寓，逐步形成一個完整的可持續(xù)發(fā)展的文化產(chǎn)業(yè)鏈,西部 夢想創(chuàng)意園（暫定案名,西部崛起，是為深圳的夢想 創(chuàng)業(yè)，是為年輕一代的夢想 我們?yōu)閴粝攵?，為夢想而?那么，我們的夢想之城該如何規(guī)劃,city of dreams,植根深圳西部核心 9萬方綜合夢想創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)社區(qū) 打造3大主題板塊,業(yè)態(tài)組合規(guī)劃,1.商業(yè) 2.辦公 3.公寓,辦公,辦公,辦公,辦公,辦公,商業(yè),公寓

17、,辦公,west dream,都市商業(yè),創(chuàng)意辦公,社區(qū)公寓,一樓以餐飲美食為主，打造美食商業(yè)步行街,數(shù)十個國內(nèi)外知名品牌 匯聚而成都市商業(yè)街區(qū),west dream,都市商業(yè),創(chuàng)意辦公,社區(qū)公寓,一樓美食商業(yè)步行街,west dream,都市商業(yè),創(chuàng)意辦公,社區(qū)公寓,一樓美食商業(yè)步行街,west dream,都市商業(yè),創(chuàng)意辦公,社區(qū)公寓,二樓以文化休閑消費為主，形成文化商業(yè)走廊,west dream,都市商業(yè),創(chuàng)意辦公,社區(qū)公寓,二樓文化商業(yè)走廊,陶瓷,書店,攝影,茶館,west dream,都市商業(yè),創(chuàng)意辦公,社區(qū)公寓,三樓、四樓是電影院,五樓是健身會所、桌球俱樂部,六樓、七樓是休閑會所、棋

18、牌室,west dream,都市商業(yè),創(chuàng)意辦公,社區(qū)公寓,給創(chuàng)業(yè)者們提供最具創(chuàng)意的寫字樓，營造靈感空間,west dream,都市商業(yè),創(chuàng)意辦公,社區(qū)公寓,整 體 效 果 建 議,west dream,都市商業(yè),創(chuàng)意辦公,社區(qū)公寓,創(chuàng)意室外,west dream,都市商業(yè),創(chuàng)意辦公,社區(qū)公寓,綠色室內(nèi),west dream,都市商業(yè),創(chuàng)意辦公,社區(qū)公寓,會議室,員工餐廳,倉庫,展廳,健身房,商務(wù)會所,商 務(wù) 功 能,west dream,都市商業(yè),創(chuàng)意辦公,社區(qū)公寓,四棟公寓，致力打造一個年輕創(chuàng)意者生活、交流的一個社區(qū),west dream,都市商業(yè),創(chuàng)意辦公,社區(qū)公寓,車輛出入口,一層作停車

19、場,雙首層結(jié)構(gòu)，實行人車分流,二層搭建 人行平臺,連廊將整個園區(qū) 銜接在一起,停 車 場 設(shè) 計,將項目目前一層的廠房打通（除了商業(yè)街），改造為大型停車場，用于滿足創(chuàng)意園的停車需求,停車場,停車場,以文化創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)園為主導(dǎo)，提供商務(wù)辦公場所。 附加會議廳、餐廳、會所等日常商務(wù)功能。 再配以美食、娛樂休閑、零售等商業(yè)配套。 并提供v+公寓這樣的創(chuàng)業(yè)者生活社區(qū)。 提供給創(chuàng)業(yè)者最適合辦公、生活的地方。打造深圳西部夢想文化創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)園區(qū),收 益 預(yù) 算,投入成本,收 益 預(yù) 算,改造后年收益,投入 & 回報,收 益 預(yù) 算,投入：建安成本1.35億 回報：方案一：一年時間全面改造，租金逐年增長5,若按方案一執(zhí)行，第六年則能回本。十年共計盈利1.77億,投入 & 回報,投入：建安成本1.35億（分三期投入） 回報：方案二：分三期改造，每期改造1/3物業(yè)，每期為半年，租金逐年增長5,若按方案二執(zhí)行，第五年則能回本。十年共計盈利1.81億,項目運營模式,no.5,question three,項目升級完怎么運作,服務(wù)模式,運營模式,我們的服務(wù),基礎(chǔ)服務(wù)提供創(chuàng)意辦公室,公共場所我們盡可能裝修得精致。辦公室我們作簡單裝修，客戶可根據(jù)自己需要進行調(diào)整,升級服務(wù)提供員工餐廳、公寓、會議室、展廳、倉庫等,我們的服務(wù),我們提供這類可選商務(wù)服務(wù)，客人可根據(jù)自己的實際