同安路XXX新型室內(nèi)綜合農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)可行性報告資料

1、 同安路新型室內(nèi)綜合農(nóng)貿(mào)市場建設(shè) 可 行 性 研 究 報 告 青島惠悅農(nóng)業(yè)投資有限公司 二一四年十二月 目 錄 第一章 總論 1.1、 項目提出的背景 1.2、項目建設(shè)的必要性 1.3、編制可研報告的依據(jù)和范圍 第二章 市場預(yù)測和擬建規(guī)模 2.1、市場預(yù)測 2.2、建設(shè)規(guī)模 第三章 建設(shè)條件 3.1、場址的地理位置 3.2、場址的基本概況 3.3、場址的內(nèi)部條件 3.4、場址的外部協(xié)作條件 第四章 建設(shè)方案及建設(shè)要求 4.1、建設(shè)方案 4.2、建設(shè)要求 第五章 設(shè)計方案 5.1、項目構(gòu)成 5.2、立面造型 5.3、建設(shè)消防要求 、建設(shè)質(zhì)量要求5.45.5、排水系統(tǒng) 5.6、電氣要求 5.7、裝

2、飾要求 第六章 組織機構(gòu) 6.1、組織機構(gòu)建設(shè) 第七章 投資估算與資金籌措 7.1、投資估算 7.2、資金籌措 第八章 財務(wù)測算與評價 8.1、財務(wù)測算說明 8.2、經(jīng)營利潤測算 8.3、現(xiàn)金流量測算 8.4、不確定性分析 8.5、主要技術(shù)經(jīng)濟指標 8.6、社會效益分析 第九章 結(jié)論與建議 9.1、結(jié)論 9.2、建議 第一章 總論 1.1、 項目提出的背景 為全面貫徹落實黨的十八大和十八屆三中全會精神，以及國家、省、市“菜籃子”民生保障工作部署，切實滿足廣大群眾日益增長的“菜籃子”工作消費需求，加快我市宜居幸?，F(xiàn)代化國際城市建設(shè)，根據(jù)市政府關(guān)于按照國際標準提升我市菜籃子工程建設(shè)保障水平的實施意

3、見，市菜籃子辦制定了2014年全市“菜籃子”工作意見（青菜籃子20141 號）。 意見提出：根據(jù)“世界眼光、國際標準、本土優(yōu)勢”工作要求和“外貿(mào)標準辦內(nèi)貿(mào)”的工作思路，按照“安全第一、保障供應(yīng)、穩(wěn)定價格、惠民便民”的工作目標，圍繞保證“菜籃子”市場數(shù)量、質(zhì)量雙安全這一核心任務(wù)，啟動實施按照國際標準提升“菜籃子”工程建設(shè)保障水平工作計劃，大力發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)，完善市場服務(wù)體系，促進現(xiàn)代產(chǎn)銷流通，加快從農(nóng)田到餐桌全程可追溯的“菜籃子”供應(yīng)鏈體系建設(shè)，不斷推動我市“菜籃子”建設(shè)保障工程邁上新臺階。推進公益性農(nóng)產(chǎn)品市場建設(shè)，出臺青島市市區(qū)農(nóng)貿(mào)市場公建配套實施辦法，對新建居住區(qū)按總建筑面積10%比例，配套

4、農(nóng)貿(mào)市場等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。加快國有產(chǎn)權(quán)公益性農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)，年內(nèi)各區(qū)公建配套建設(shè)或回租回購1-2處公益性農(nóng)貿(mào)市場或菜店。繼續(xù)推進15處新改擴農(nóng)貿(mào)市場以參資入股形式進行公益性改革。 為加強鮮活農(nóng)產(chǎn)品城市供應(yīng)保障體系和長效機制建設(shè)，創(chuàng)新“農(nóng)超對接”服務(wù)管理機制，進一步推動“農(nóng)超對接”工作機制化、平臺化發(fā)展，市菜籃子辦又制定關(guān)于全市“農(nóng)超對接”公共服務(wù)平臺建 。號）7 2014（青菜籃子設(shè)實施意見1.2、項目建設(shè)的必要性 （一）搞活流通，方便群眾。深圳路以東、遼陽東路以南、同安路以北區(qū)域，聚集了康城、桃源山色、溪谷美寓、龍庭景園、懿品御府、百仕凱旋城、鴻泰雅園、青島國際名都、青建尚東區(qū)、北海佳苑、東方美

5、景等眾多居民小區(qū)， 住房容量達12530戶，人口約37600 人，目前尚無一處中等以上規(guī)模的農(nóng)貿(mào)市場，不能滿足該區(qū)域居民的農(nóng)產(chǎn)品購物需求。在該區(qū)域建設(shè)一處中等規(guī)模的新型室內(nèi)綜合農(nóng)貿(mào)市場，盡快解決居民“買菜難”、“買菜貴”的民生問題，切實滿足廣大群眾日益增長的“菜籃子”工作消費需求，非常必要。 （二）該區(qū)域新型室內(nèi)綜合農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)，對于完善市場服務(wù)體系，促進現(xiàn)代產(chǎn)銷流通，加強鮮活農(nóng)產(chǎn)品城市供應(yīng)保障體系和長效機制建設(shè)，實現(xiàn)“安全第一、保障供應(yīng)、穩(wěn)定價格、惠民便民”的工作目標，非常必要。 （三）該區(qū)域新型室內(nèi)綜合農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)，對整治長期擾民、占路經(jīng)營、阻礙交通、影響市容，優(yōu)化市場環(huán)境、提高文明城市管

6、理總體水平，加快我市宜居幸?，F(xiàn)代化國際城市建設(shè)，非常必要。 （四）新型室內(nèi)綜合農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)，對于加快從農(nóng)田到餐桌全程可追溯的“菜籃子”供應(yīng)鏈體系建設(shè)，同時為政府相關(guān)部門提供準確及時的“菜籃子”商品來源、流量、價格等信息，提高分析預(yù)警水平，非常必要。 （五）該區(qū)域新型室內(nèi)綜合農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)，對于加快嶗山區(qū)第三產(chǎn)業(yè) 發(fā)展，增加就業(yè)，保證社會穩(wěn)定，亦非常必要。1.3、編制可研報告的依據(jù)和范圍 （一）依據(jù) （1）公司與青島市嶗山區(qū)土地交易有限公司簽訂的合作意向書。 （2）青島市市區(qū)農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)專業(yè)規(guī)劃（2011-2020年）、市商務(wù)局、市財政局關(guān)于做好2014年農(nóng)貿(mào)市場標準化建設(shè)和升級改造工作的通知。

7、（二）范圍 本可研僅對規(guī)劃范圍內(nèi)建設(shè)項目，按照青島市農(nóng)副產(chǎn)品零售市場建設(shè)與管理規(guī)范、標準化菜市場設(shè)置與管理規(guī)范和關(guān)于全市“農(nóng)超對接”公共服務(wù)平臺建設(shè)實施意見要求進行分析研究。 本項目規(guī)劃建設(shè)面積：2800平方。 第二章 市場預(yù)測和擬建規(guī)模 2.1、市場預(yù)測 深圳路以東、遼陽東路以南、同安路以北區(qū)域，聚集了康城、桃源山色、溪谷美寓、龍庭景園、懿品御府、百仕凱旋城、鴻泰雅園、青島國際名都、青建尚東區(qū)、北海佳苑、東方美景等眾多居民小區(qū)， 住房容量約達 12530 戶，人口約 37600 人。參照市南區(qū)日用品消費 調(diào)查數(shù)據(jù)：則該區(qū)域平均每人每日消耗的蔬果、蛋、鮮肉、水產(chǎn)品、肉制品、豆制品、食品、飲料等

8、農(nóng)副產(chǎn)品不下于30元，共計日需求（按金額計）超過112.8萬元。 、建設(shè)規(guī)模2.2根據(jù)預(yù)測，該項目建設(shè)規(guī)模如下： （1） 場內(nèi)使用面積：2200平方； （2） 場地建設(shè)面積：2800平方； （3） 功能分區(qū)情況：蔬菜、水果、糧、油、蛋、禽、鮮肉、水產(chǎn)品、豆制品、熟食、調(diào)味品等農(nóng)副產(chǎn)品功能區(qū)占地55%，日用百貨超市占地36%，辦公場所占地9%。 第三章 建設(shè)條件及建設(shè)方案 3.1、場址的地理位置 擬建農(nóng)貿(mào)市場位于同安路908-1號，康城片區(qū)小區(qū)商業(yè)配套項目一 層。3.2、場址的基本概況 該場址位于嶗山區(qū)深圳路以東、遼陽東路以南的康城片區(qū)，建筑面積為20306.05平方米，容積率為1.27。規(guī)劃用

9、地性質(zhì)為公共服務(wù)設(shè)施用地，建設(shè)內(nèi)容為商業(yè)服務(wù)設(shè)施，是嶗山區(qū)目前唯一一處純商業(yè)網(wǎng)點項目。其中規(guī)劃有2000平方米社區(qū)服務(wù)中心用房、1600平方米衛(wèi)生站用房和5448.95平方米車庫。系青島市嶗山區(qū)土地交易有限公司開發(fā)建設(shè)，并取得中華人民共和國房地產(chǎn)權(quán)證（編號：青房地權(quán)市字第201147449號）、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證（編號：地字第370200201115003）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（編號：建字第370200201215012號）、建筑工程施工許可證（編號：青嶗建施字 。號）012第2013）和預(yù)售許可證（編號：青房注字嶗120163.3、場址的內(nèi)部條件 層高6米，上下水、強弱電、煤暖氣、消防等

10、設(shè)施都嚴格按照國家標準配備齊全且通過驗收，設(shè)有4個寬闊的出入門庭，可做到人貨分流，已做簡裝，只需做裝修改造和增加設(shè)備即可使用。 3.4、場址的外部協(xié)作條件 （一） 場址周邊概況 該場址屬深圳路以東、遼陽東路以南、同安路以北區(qū)域，聚集了康城、桃源山色、溪谷美寓、龍庭景園、懿品御府、百仕凱旋城、鴻泰雅園、青島國際名都、青建尚東區(qū)、北海佳苑、東方美景等眾多居民小區(qū)。 （二） 交通運輸條件 北臨遼陽東路，東靠同安路，距離青銀高速不足兩公里，交通便利。 （三） 場址公共配套條件 該場址的規(guī)劃用地性質(zhì)為公共服務(wù)設(shè)施用地，建設(shè)內(nèi)容為商業(yè)服務(wù)設(shè)施，是嶗山區(qū)目前唯一一處純商業(yè)網(wǎng)點項目。其中規(guī)劃有2000平方米社

11、區(qū)服務(wù)中心用房、1600平方米衛(wèi)生站用房和5448.95平方米車庫，水電到位，消防、公共配套設(shè)施齊全；外設(shè)600余平方米的露天停車場，建有寬敞的人行道。 第四章 建設(shè)方案及建設(shè)要求 4.1、建設(shè)方案 （一）經(jīng)營范圍：蔬菜、水果、糧、油、蛋、禽、鮮肉、水產(chǎn)品、豆制品、熟食、調(diào)味品等農(nóng)副產(chǎn)品和日用百貨。 平方米，其中農(nóng)副產(chǎn)品功能區(qū)2200（二）規(guī)劃面積：規(guī)劃營業(yè)面積占地55%，日用百貨超市占地36%，辦公場所占地9%。 （三）商業(yè)配套：合理利用原項目公共配套設(shè)施及服務(wù)。 （四）建設(shè)周期：預(yù)計8個月。 4.2、建設(shè)要求 （一）按照商場化、超市化標準進行設(shè)計建設(shè)。對市場的經(jīng)營設(shè)施、場內(nèi)環(huán)境、市場功能、

12、停車場地等進行科學規(guī)劃，注重設(shè)施統(tǒng)一、衛(wèi)生達標、質(zhì)量放心、經(jīng)營有序、消防安全等問題。 （二）規(guī)范市場的設(shè)計施工建設(shè)。在商務(wù)局主管部門指導(dǎo)下，做好農(nóng)貿(mào)市場工程方案的設(shè)計和施工建設(shè)。聘請專業(yè)公司，參考農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)改造標準圖集，結(jié)合市場實際，完成建設(shè)改造方案的設(shè)計，并經(jīng)區(qū)、市商務(wù)主管部門評審?fù)ㄟ^后，再行施工建設(shè)，并把好建設(shè)進度關(guān)。 （三）嚴格標準質(zhì)量。嚴格按照商務(wù)部財政部標準化菜市場設(shè)置與管理規(guī)范、青島市農(nóng)副產(chǎn)品零售市場建設(shè)與管理規(guī)范和有關(guān)消防安全管理規(guī)定進行施工建設(shè)。 （四）成立獨立法人的農(nóng)貿(mào)市場管理有限責任公司，專門負責農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營管理。 （五）實現(xiàn)短鏈供應(yīng)，減少流通環(huán)節(jié)，降低中間損耗，保證果

13、蔬的新鮮和價格低廉；并按照政府要求，適時投放平價蔬菜。 （六）利用“采、進、銷、存”可追溯管理系統(tǒng)，進行科學統(tǒng)籌和質(zhì)量安全管理，并實現(xiàn)政府監(jiān)督、數(shù)據(jù)采集分析和公共查詢等功能。 （七）建立市場自有網(wǎng)站，為種植、養(yǎng)殖戶和市場商戶提供具有供、購信息發(fā)布及網(wǎng)上咨詢、訂單等功能的“農(nóng)超對接”公共服務(wù)平臺。 第五章 設(shè)計方案 5.1、項目構(gòu)成 規(guī)劃面積2200平方米，其中農(nóng)副產(chǎn)品功能區(qū)占地55%，日用百貨超市占地36%，辦公場所占地9%。 項目構(gòu)成表 序號 功能名稱 建設(shè)面積 同安路新型室12101 農(nóng)副產(chǎn)品區(qū) 內(nèi)綜合7922 日用百貨區(qū) 農(nóng)貿(mào)市 辦公區(qū)1983 場 5.2、立面造型 （一）簡潔明快的立面

14、裝修處理手法，具有時代氣息。墻面主題色彩為桔黃色，三色瓷磚。 （二）立面基本為對稱形式凸顯出入口。與現(xiàn)有寬闊的門庭相呼應(yīng)，在裝修風格上，形成視覺上的對稱效果。 5.3、建設(shè)消防要求 消防安全按照建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范（GB 50022-95，2001年版）中要求進行設(shè)計布局。 、建設(shè)質(zhì)量要求5.4室內(nèi)建設(shè)裝修按照建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范 （GB50210-2001）和室內(nèi)裝飾裝修材料內(nèi)墻涂料中有害物質(zhì)限量 （GB18582-2001）中要求進行設(shè)計施工。 5.5、排水系統(tǒng) 食品加工區(qū)域采用明溝單獨排出至外污水檢查井。 5.6、電氣要求 農(nóng)貿(mào)市場總需要安裝容量小于200千伏安，屬三類用電負

15、荷，現(xiàn)有建筑設(shè)計可滿足要求。 5.7、裝飾要求 （一）外裝飾要求樸實、大方、統(tǒng)一，品牌要素鮮明。 （二）地面鋪設(shè)防滑瓷磚，既便于清理，又防意外摔倒。 第六章 組織機構(gòu) 6.1、組織機構(gòu) 青島惠悅農(nóng)業(yè)投資有限公司提供電子信息技術(shù)與建設(shè)資金，青島市嶗山區(qū)土地交易有限公司提供場地，由股東合資成立市場管理公司，負責市場建設(shè)及運營管理。 組織機構(gòu)示意圖 董事會 總經(jīng)理行政辦公計劃財務(wù)市場管理市場營銷工程技術(shù) 董事會依據(jù)公司章程組成，總經(jīng)理由董事會決定。各部門經(jīng)理由總經(jīng)理推薦，報董事會審批及備案。其余人員采用公開招聘擇優(yōu)錄取的形式。 第七章 投資估算與資金籌措 7.1、投資估算 （一）前期工作費：設(shè)計費每

16、平米12元約計2.6萬元，開辦費30萬元。 （二）改造裝修費：按室內(nèi)面積每平米200元估算，合計44萬元。 （三）設(shè)備及技術(shù)投資：包括采進銷存系統(tǒng)及電子信息平臺搭建，共計220萬元。 （四）不可預(yù)見費：按以上各種費用總和的5%估算，約計4.8萬元。 7.2、資金籌措 公司自籌。 第八章 財務(wù)測算與評價 投資項目：同安路新型室內(nèi)綜合農(nóng)貿(mào)市場 經(jīng)濟效益計算分析期（年） 單位：萬元 2014年 2015年 2016年 2017年100%100%出租20%387.09077.418387.09一、現(xiàn)金流297.7659.552297.76（一）租金流89.3317.86689.33（二）管理費流（三）

17、固定資產(chǎn)回（四）流動資金回116.99 二、現(xiàn)金流4.34 301.4116.99 220（一）設(shè)備及技術(shù)投2.6（二）設(shè)計（三）改造裝修4450.00 300.00 50.00 （四）經(jīng)營成（五）其4.821.68 21.68 （六）營業(yè)稅金及附加稅4.34 45.31 45.31 （七）所得270.10 -301.4270.10 73.08 三、全部投資凈現(xiàn)金流41.79 -228.32 -301.4四、累計增量凈現(xiàn)金流311.89 153五、財務(wù)凈現(xiàn)37%六、財務(wù)內(nèi)部收益1.85 七、投資回收34.51%八、投資利潤 8.1、財務(wù)測算說明 該項目建設(shè)期為8個月，項目經(jīng)營計算期3年，投資回

18、收期所得稅后1.85年，根據(jù)全部投資測算，財務(wù)凈現(xiàn)值153萬元，財務(wù)內(nèi)部收益率37%，營業(yè)收入合計852萬元，財務(wù)效益測算以上述方案為主 體，對項目的整體經(jīng)營情況進行分析。 8.2、經(jīng)營利潤測算 項目整體面積2200平米，除去辦公場所占地9%（198平米）外，其中農(nóng)副產(chǎn)品功能區(qū)1210平米，扣除公共面積10%外，可余1089平米做為攤位出租收取攤位費及管理費用，則攤位租金收入及管理費收入合計約為每年207萬元。另外日用百貨超市占地36%（792平米），每年可收取租金收入及管理費用225萬元。2015年按20%的出租率測算，則三年的營業(yè)收入為852萬元。稅金及附加包括：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加

19、、地方教育費附加、地方水利建設(shè)基金。項目正常營業(yè)稅金及附加為48萬元。其他經(jīng)營成本為130萬元，則測算經(jīng)營利潤為年平均134萬元。所得稅稅率20%，年平均所得稅額45萬元。 8.3、現(xiàn)金流量測算 2015年年初投資總額301萬元，凈現(xiàn)金流量為-301萬元。2015年年末現(xiàn)金流入77萬元，現(xiàn)金流出4萬元，凈現(xiàn)金流量73萬元，累計現(xiàn)金流量-228萬元。2016年年末現(xiàn)金流入387萬元，現(xiàn)金流出117萬元，凈現(xiàn)金流量270萬元，累計現(xiàn)金流量42萬元。2017年年末現(xiàn)金流入流入387萬元，現(xiàn)金流出117萬元，凈現(xiàn)金流量270萬元，累計現(xiàn)金流量312萬元。 、不確定性分析8.4在計算期內(nèi)可能發(fā)生變化的因素為營業(yè)收入、經(jīng)營成本及建設(shè)期的延長。但從計算結(jié)果可看出，營業(yè)收入是影響財務(wù)內(nèi)部收益率的最敏感因素，其次是建設(shè)期的延長，經(jīng)營成本的增加。由測算數(shù)據(jù)可看出，本項目具有一定的抗風險能力。 8.5、主要技術(shù)經(jīng)濟指標 財