房估師《經(jīng)營與管理》真題訓(xùn)練及答案(單選題)

1、xx 房估師經(jīng)營與管理真題訓(xùn)練及答案（單選題）單項選擇題1. 【題干】每宗房地產(chǎn)的市場價值不同， 是因為房地產(chǎn)具有 ( ) ?！具x項】A. 用途廣泛性B. 異質(zhì)性C. 弱流動性D. 長壽命性【答案】 B【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價值不可能一致。【考點】2. 【題干】與購買股票相比，部分投資者更愿意投資房地產(chǎn)的主要原因是 ( ) ?！具x項】A. 房地產(chǎn)投資更易變現(xiàn)B. 房地產(chǎn)投資所需資金少C. 房地產(chǎn)投資收益更高D. 房地產(chǎn)能保值增值【答案】 D【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資具有保值增值的特性?！究键c】3. 【題干】能承受

2、較大投資風(fēng)險并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者通常會選擇 ( ) ?！具x項】A. 進入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資B. 尚未進入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資C. 機會型房地產(chǎn)投資D. 剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資【答案】 C【解析】本題考查的是風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響。能承受較大投資風(fēng)險、 期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者，則選擇機會型房地產(chǎn)投資?！究键c】4. 【題干】若房地產(chǎn)市場的平均收益率為 15%，國債的收益率為 5%，商業(yè)房地產(chǎn)市場相對于整個房地產(chǎn)市場的風(fēng)險系數(shù)為 1.4 ，則商業(yè)房地產(chǎn)市場的預(yù)期收益率為 ( ) 。【選項】A.14%B.19%C.21%D.22%【答案】 B【解析】本題考查的是

3、投資組合理論。資產(chǎn)預(yù)期收益率 =無風(fēng)險資產(chǎn)收益率 +市場風(fēng)險系數(shù) ( 平均收益率 - 無風(fēng)險資產(chǎn)收益率 )=5%+1.4(15%-5%)=19%【考點】5. 【題干】下列市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展總體狀況的是 ( ) ?！具x項】A. 開發(fā)強度系數(shù)B. 土地轉(zhuǎn)化率C. 住房可支付性指數(shù)D. 住房市場指數(shù)【答案】 A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。開發(fā)強度系數(shù)，是指房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP或固定資產(chǎn)投資的比例， 反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況?！究键c】6. 【題干】房地產(chǎn)自然周期中的平衡點，通常是從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期 ( ) ?！?/p>

4、選項】A. 平均空置率B. 平均吸納率C. 平均交易量D. 平均租售價格【答案】 A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)。從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期平均空置率( 又稱合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率 ) ，就是房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點?！究键c】7. 【題干】房地產(chǎn)市場上新建商品房過度開發(fā)的誘因不包括 ( ) ?！具x項】A. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場預(yù)測的偏差B. 購房者對市場預(yù)測的偏差C. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的博弈和非理性行為D. 房地產(chǎn)開發(fā)資金的易得性【答案】 B【解析】本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。過度開發(fā)的誘因主要有三個方面， 即開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差、開放商之間的博弈和非理性

5、行為以及開發(fā)資金的易得性?！究键c】16. 【題干】張某將現(xiàn)有資金存入銀行， 期望 10 年后增長 1 倍，若每半年復(fù)利計息一次，則年名義存款利率為 ( ) ?！具x項】A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%【答案】 A【解析】本題考查的是名義利率與實際利率。有題意列公式F=P(1+r/m)10m=2P，則 (1+r/2)20=2 ，得 r=7.05%?！究键c】17. 【題干】某筆投資分 3 年回收，投資者期望收益率為 8%，預(yù)計未來 3 年年初回收額分別為 100 萬元、 150 萬元和 80 萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為 ( ) 萬元?！具x項】A.110

6、.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】 C【解析】本題考查的是復(fù)利計算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476 ，A=307.4760.08 1.083/(1.083-1)=119.31?！究键c】18. 【題干】某倉庫出租期為 15 年，年租金于每年年初收取。若租金收入的現(xiàn)值和為 30 萬元，年租金增長率為 2%，年折現(xiàn)率為 5%，則第 1 年的租金收入是 ( ) 元。【選項】A.23096.67B.24308.23C.24754.28D.25523.64【答案】 B【解析】本題考查的是復(fù)利計算。因為年租金是于每年的年初收取，所以 P=A11-(

7、1+s)/(1+i)n(1+i)/(i-s)，求出 A1就是所求的結(jié)果?！究键c】19. 【題干】李某向銀行貸款 30 萬元購買了一套的住宅，該筆貸款的期限為 20 年，貸款年利潤為 6%，按月等額還本付息。如果李某于 11 年年初一次性提前償還本金 10 萬元，則從第 11 年開始的月還款額為 ( ) 元。【選項】A.948.72B.1039.09C.1200.58D.2149.29【答案】 B【解析】本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。月利率=6%/12=0.5%，n=1220=240 個月， P=30萬元，A1=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=3000000.5%(1+0.5%)240/(1+

8、0.5%)240-1=2149.293 元，第 11 年年初一次性提前償還本金10 萬元，折算為第 11 年年初至第 20 年每月的額度為A2=1000000.5%(1+0.5%)120/(1+0.5%)120-1=1110.205元，則從第 11 年開始的月還款額為 A=A1-A2=2149.293-1110.205=1039.09 元?！究键c】20. 【題干】某銀行發(fā)放了一筆年利率 7.5%、期限 15 年、那年等額還本付息的貸款，若年還款額為 36000 元，則該筆貸款第 10 年的投資回報是 ( ) 元?！具x項】A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076

9、.11【答案】 A【解析】本題考查的是投資回收與投資回報。投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬。 P=A/i 1-1/(1+i)n=36000/7.5% 1-1/(1+7.5%)5=145651.857 元，第 10 年投資回報 =Pi=145651.857 7.5%=10923.89?！究键c】21. 【題干】某房地產(chǎn)投資項目總投資 5000 萬元，其中資金投入 2000 萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財務(wù)費用水平為 10%，資本金投資收益率為 22%，則項目全部投資收益率為 ( ) ?！具x項】A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%【答案】 C【解析】本題考查的是全部投資和資本金評價指標(biāo)的差異。借貸金 =5000-2000=3000 萬元，假定全部投資收益率為 R，則 3000 萬元借貸資金產(chǎn)生的收益 =3000R，借貸資金的財務(wù)費用 =300010%=300萬元， 2000 萬元的資本金產(chǎn)生的收益=2000R，資本金收益率水平=(2000R+3000R-300)/2000=22%。解得