眾籌-房地產(chǎn)發(fā)展新思維(張儀)

1、眾籌-房地產(chǎn)發(fā)展新思維,海南中原顧問(wèn)事業(yè)部 ZhangYi.HaiNan.06.26.2015,很多人還沒(méi)有醒來(lái)，但世界已經(jīng)變了,百度 干了 廣告的事 淘寶 干了 超市的事 微博 干了 媒體的事 微信 干了 通訊的事 支付寶 干了 銀行的事,不是 外行 干掉 內(nèi)行 而是 趨勢(shì) 干掉 規(guī)模 ，未來(lái) 取代 過(guò)去！,2014年不知道房地產(chǎn)領(lǐng)域這10大標(biāo)志性事件，你就 OUT 了！,NO.1、房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)跨界,NO.2、房地產(chǎn)眾籌,NO.3、房地產(chǎn)企業(yè)尋求多元化,NO.4、房地產(chǎn)企業(yè)積極“出海”,NO.5、限購(gòu)令松綁,NO.6、銀行降息,NO.7、不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施,NO.8、綠城、融創(chuàng)、中交集團(tuán)交

2、易案,NO.9、房地產(chǎn)商“一哥”之爭(zhēng),NO.10、萬(wàn)達(dá)上市,房地產(chǎn)眾籌 ？,概念：房地產(chǎn)眾籌是房地產(chǎn)商通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)向投資者為其房地產(chǎn)項(xiàng)目募集資金的模式,開(kāi)發(fā)商（發(fā)起人）,投資人（支持者）,眾籌平臺(tái),投資者:可以用較小的金額來(lái)投資多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目以分散風(fēng)險(xiǎn); 房地產(chǎn)企業(yè):可以通過(guò)大眾籌資的方式向投資者籌得資金 眾籌平臺(tái)：橋梁作用（項(xiàng)目、資金、客戶(hù)）,眾籌的核心要素產(chǎn)生明確指向,項(xiàng)目?jī)r(jià)值+創(chuàng)意,價(jià)值+需求,投資人+購(gòu)房者,投資回報(bào),投資回報(bào)+房產(chǎn),投資人,房地產(chǎn)眾籌的本質(zhì),弱化房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn),兼具提前拓客銷(xiāo)售功能,房地產(chǎn)眾籌類(lèi)型,房地產(chǎn)眾籌存在的困難,1,2,3,4,創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)：現(xiàn)在的眾籌叫做眾

3、籌炒房，缺乏真正意義的金融眾籌,模式風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工到交付使用都有嚴(yán)格規(guī)定，取得許可證方可出售，眾籌將項(xiàng)目銷(xiāo)售提前，涉嫌非法集資,資金安全：房地產(chǎn)眾籌合作平臺(tái)無(wú)法確保投資者能夠收到回報(bào),信息批露：信息披露制度不完善，嚴(yán)重的信息不對(duì)稱(chēng)是我國(guó)眾籌行業(yè)普遍存在的問(wèn)題,房地產(chǎn)眾籌的現(xiàn)在和未來(lái),法律支持,資金安全,萬(wàn) 事 俱 備 只 欠 東 風(fēng),信用環(huán)境,報(bào)告目錄,眾籌，必將激起一場(chǎng) 房地產(chǎn) 革命！,開(kāi)發(fā)程序,融資成本,銷(xiāo)售形式,銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn),開(kāi)發(fā)商角色,營(yíng)銷(xiāo)成本,房地產(chǎn)眾籌變革的方向,現(xiàn)有國(guó)內(nèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資模式,房地產(chǎn)眾籌融資的優(yōu)勢(shì)集合,房地產(chǎn)融資成本對(duì)比,6-8%,10%,銀行中長(zhǎng)期貸

4、款,信托、私募等,房地產(chǎn)眾籌融資 -“穩(wěn)賺一號(hào)”,開(kāi)發(fā)等級(jí) 自有資金30-35% 四證 風(fēng)險(xiǎn)+限制,高風(fēng)險(xiǎn) 短期限,易獲取 低成本,融資階段對(duì)比,開(kāi)發(fā)階段,資金成本,開(kāi)工證,工程規(guī)劃 許可證,用地規(guī)劃 許可證,土地證,前期,銀行貸款,房地產(chǎn)信托,房地產(chǎn)投資基金,房地產(chǎn)眾籌融資,眾籌融資案例-萬(wàn)達(dá)快錢(qián)“穩(wěn)賺一號(hào)”,“穩(wěn)賺”收益分解,時(shí)間：6月12日-15日 結(jié)果：社會(huì)資金5億 +企業(yè)機(jī)構(gòu)45億 計(jì)劃：下一個(gè)50億,低成本,易獲取,“穩(wěn)賺”速度,房地產(chǎn)眾籌改變傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)程序,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序,項(xiàng)目決策,前期準(zhǔn)備,工程建設(shè),項(xiàng)目銷(xiāo)售,交付使用,項(xiàng)目銷(xiāo)售,工程建設(shè),交付使用,項(xiàng)目決策,前期準(zhǔn)備,項(xiàng)目決策階

5、段的變化,決策階段,可研,融資,前期規(guī)劃,現(xiàn)行模式,眾籌之下,市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 項(xiàng)目定位報(bào)告 營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃書(shū) 項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì),營(yíng)銷(xiāo)策劃展示系統(tǒng),房地產(chǎn)前景預(yù)測(cè)調(diào)研系統(tǒng) 房地產(chǎn)投資專(zhuān)家系統(tǒng),融資階段植入購(gòu)房者，以“買(mǎi)方市場(chǎng)”思維進(jìn)行決策,施工建設(shè)階段的變化,施工建設(shè),項(xiàng)目銷(xiāo)售,眾籌之下,傳統(tǒng)順序,開(kāi)發(fā)商角色的轉(zhuǎn)變,風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)著,最大受益者,項(xiàng)目統(tǒng)籌者,建設(shè)者,銷(xiāo)售者,物業(yè)服務(wù)者,項(xiàng)目統(tǒng)籌者,專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)人,輕型代建者,開(kāi)發(fā)商角色的轉(zhuǎn)變,開(kāi)發(fā)商角色轉(zhuǎn)變案例,Realty Mogul的眾籌案例結(jié)構(gòu)圖,Realty Mogul 眾籌平臺(tái)眾籌成功,投資者,OCG Properties,房產(chǎn),出資購(gòu)買(mǎi)一年到期本票

6、,對(duì)投資者發(fā)行年化利率是9%最小金額5000美元的一年到期本票,如果無(wú)法償還貸款 房產(chǎn)將由平臺(tái)處理 若一年未賣(mài)出房源 投資者不能收回本金,貸款資金,每月還利息 房產(chǎn)賣(mài)出后還本金,賣(mài)出收益,裝修并在一年內(nèi)賣(mài)出,每月還利息 房產(chǎn)賣(mài)出后還本金,傳統(tǒng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)把控,傳統(tǒng)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)把控,國(guó)有土地使用證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程施工許可證 商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證,售樓處交付使用 淡旺季節(jié)規(guī)律把控 政策引導(dǎo)把控 分期開(kāi)盤(pán) 樓盤(pán)現(xiàn)金流順序把控,銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)的改變,銷(xiāo)售形式的改變,銷(xiāo)售形式,核心,載體,優(yōu)惠,現(xiàn)行模式,眾籌之下,開(kāi)發(fā)商依據(jù)橡木和市場(chǎng)確定優(yōu)惠政策,售樓處 樓書(shū)、宣傳單 廣告

7、畫(huà)面,賣(mài)點(diǎn),數(shù)量,分期銷(xiāo)售 數(shù)量較多 集中銷(xiāo)售,賣(mài)點(diǎn) 回報(bào),互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái) 線上購(gòu)買(mǎi) 線下體驗(yàn),數(shù)量不定 靈活多變,是否需要 眾籌決定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中營(yíng)銷(xiāo)成本占比,管理費(fèi)用,銷(xiāo)售費(fèi)用,財(cái)務(wù)費(fèi)用,可按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中前16項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%左右計(jì)算（1.土地使用權(quán)出讓金2土地征收及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3前期工程費(fèi)4建安工程費(fèi)5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)6公共配套設(shè)施費(fèi)）,指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷(xiāo)售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi)用,約占銷(xiāo)售收人的4%一6%,為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用.,主要包括以下三項(xiàng)： (1)廣告宣傳費(fèi)約為銷(xiāo)售收人的2%一3%； (2)銷(xiāo)售代理費(fèi)

8、約為銷(xiāo)售收入的1.5%-2%； (3)其他銷(xiāo)售費(fèi)用約為銷(xiāo)售收入的0.5%-1%。,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 OFF,提前21天釋放消息，認(rèn)籌期1天,200萬(wàn)人關(guān)注,12個(gè)城市，25個(gè)項(xiàng)目,籌資金額超過(guò)了2200萬(wàn),涉及的房屋總價(jià)值超過(guò)了25億,眾籌節(jié)約營(yíng)銷(xiāo)成本案例,京東遠(yuǎn)洋地產(chǎn)眾籌案例,3%的平臺(tái)服務(wù)費(fèi),66萬(wàn)/25億=0.0264%,2200萬(wàn)*3%=66萬(wàn),房地產(chǎn)眾籌如何運(yùn)用 ？,開(kāi)發(fā)階段案例模型1/2-碧桂園某項(xiàng)目,碧桂園-平安項(xiàng)目交易架構(gòu)示意圖,投資者收益體現(xiàn)在前期眾籌標(biāo)的價(jià)遠(yuǎn)低于樓盤(pán)售價(jià)； 開(kāi)發(fā)商雖在價(jià)格上讓利，但通過(guò)眾籌降低融資、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)成本，且鎖定客戶(hù)； 平安好房不參與投資，只作為平臺(tái)建設(shè)，收益來(lái)于開(kāi)發(fā)商的平臺(tái)管理費(fèi)用。,（4）項(xiàng)目建設(shè)及管理,交易流動(dòng)方向 資金流動(dòng)方向,碧桂園,開(kāi)發(fā)階段合作建房類(lèi)案例模型1/2石家莊某項(xiàng)目,（8）交房,銷(xiāo)售階段眾籌案例模型當(dāng)代北辰,當(dāng)代北辰COCO MOMA交易架構(gòu)示意圖,營(yíng)銷(xiāo)推廣眾籌案例