上海明園森林都市項目三期市場部分提報95p (2)

1、明園森林都市項目三期 市場部分,2,Contents,1、項目本體,3,項目位于閘北區(qū)大寧板塊，緊鄰南北高架和中環(huán)路，離1號線汶水路站僅5分鐘路程，出行交通極為便利,地理位置: 位于閘北區(qū)大寧板塊，東臨平型關(guān)路，西依南北高架，南至永和東路，北靠中環(huán)路 交通情況： 項目緊靠南北高架和中環(huán)路 ；沿南北高架驅(qū)車僅需5分鐘到達內(nèi)環(huán)線，繼續(xù)行駛5分鐘即可達到人民廣場；步行至1號線汶水路站僅需5分鐘，15分鐘即可到達人民廣場。,4,項目周邊交通系統(tǒng)發(fā)達，商業(yè)、自然景觀、商貿(mào)中心、多功能園區(qū)、教育資源等生活配套較為成熟。,5,項目四至交通通達度好，多為主干道，但稍欠居住氛圍,6,三期項目工程進度較快，已接近

2、封頂；臨近攬翠苑別墅區(qū)；三期工地周邊多為極利的生活配套,工地圍墻,三期工地,三期工地,7,7,Contents,1、項目本體,3、內(nèi)環(huán)內(nèi)公寓市場,4、本體市場研究,2、上海市場,5、類比板塊分析,6、競品分析,7、綜合研判,8,上半年上海樓市出臺政策: 1.26，滬九條出臺出臺；1.28，上海開征房產(chǎn)稅；5.16，滬版一房一價細則出臺,政策出臺密集，行業(yè)政策與貨幣政策力度遠超去年，供求關(guān)系開始逐漸轉(zhuǎn)變 上海樓市上半年受政策影響較大，整體態(tài)勢不容樂觀 未來政策將持續(xù)深入，進一步影響供求與價格。,2011年上半年上海出臺新政一覽,9,受調(diào)控、政府限制、土地成本過大、溢價率過低、開發(fā)商那地謹慎等因素

3、影響，上半年商住類土地供應(yīng)下滑成交萎縮，預(yù)期將保持緊縮態(tài)勢,從整體土地供給來看10年年底出現(xiàn)大面積土地供應(yīng)，11年上半年土地供應(yīng)與同期相差不大。 11年上半年商住土地成交同比微跌，成交均價較為穩(wěn)定波動極小。,10,從供給來看截止11年6月底供應(yīng)量僅為537萬方。同比10年439萬方供給增幅22.23%。 成交面積為390萬方，同比增幅為10.2%。 總體成交均價為21939元m2,同比增幅為0.04%,未見房價下降跡象。,受調(diào)控政策影響供求關(guān)系開始改變，上半年整體供求大幅下 跌，市場表現(xiàn)低迷，價格依舊堅挺,11,10年區(qū)域市場主要成交項目集中于剛需主導(dǎo)的郊縣市場。 11年2月區(qū)域集體成交量開始

4、大幅下跌。 內(nèi)環(huán)內(nèi)成交急劇萎縮，近半年內(nèi)月最高成交量僅為8.7萬方。預(yù)期態(tài)勢不明朗。,上半年整體成交量大幅下跌，預(yù)期中短期不會有大的漲跌,12,10年各區(qū)域成交價格平穩(wěn)，全年基本無較大波動。 11年2月各區(qū)域價格都存在下跌情況，但很快回暖。 內(nèi)環(huán)內(nèi)3月同比跌幅更達到23.5%，但后期大幅回暖，普遍均價在5萬以上,價格雖有一定波動，但總體價格依然堅挺，未來不存在太大下行可能,13,受調(diào)控政策影響上半年別墅住宅市場供過于求，量價齊跌；5月后別墅市場逐漸開始回暖，低總價（500萬以內(nèi)）別墅熱銷；未來走勢不容樂觀,上半年別墅市場受政策影響較大，波動極為明顯。 整體市場明顯呈現(xiàn)供過于求量價齊跌的局面，其

5、中，供求比逾1：，遠不如調(diào)控下去年同期市場。下半年別墅市場將重點消化上半年存量，別墅中長期內(nèi)市場仍將處于冰凍狀態(tài)。,14,上半年第一季度供大于求成交萎縮；4月后市場逐漸趨于相對供求平衡、價穩(wěn)量緩，剛需釋放，中低端公寓成回暖主力，預(yù)期平穩(wěn),11年上半年上海全市公寓整體供應(yīng)情況好于去年同期。雖有一定波動但基本處于供求平衡。 公寓市場11上半年第一季度供應(yīng)量大，成交旺盛；第二季度供求齊跌，價格堅挺。 公寓市場好于別墅市場，預(yù)期將繼續(xù)保持平穩(wěn)，不會有太大的量價突破。,15,上半年公寓市場成交面積段中小于90M2的占比32%，90-120M2的占比32%，表明新政下，90-120左右面積段產(chǎn)品市場接受度

6、最好，產(chǎn)品安全性高,上半年公寓產(chǎn)品總成交335萬 方，其中成交比例最大的為小于 90和90-120面積段，各占比32% 成為上半年調(diào)控下的主力成交支撐； 150-180和180以上共占到14%。,16,90-120左右戶型產(chǎn)品對于價格敏感型剛需客戶，均價相對較低 是造成熱銷的重要原因,公寓產(chǎn)品成交面積段中，90以 下、90-120產(chǎn)品均價基本在1.7 萬左右浮動，均價較低。 90-120產(chǎn)品均價較低，對于對 價格敏感的剛需客戶更易于接受， 是造成熱銷的重要原因。,17,2011年1-6月全市公寓成交中： 70-90，總價在120-150萬的公寓成交比例約占6.7% 90-120公寓成交中總價段

7、在120-150萬、150-180萬及180-250萬的成交比重較均衡，各占全市的7%左右。,18,小結(jié),受政策影響較大，上半年上海市場整體成交出現(xiàn)了價穩(wěn)量跌的態(tài)勢。 上半年別墅市場明顯供過于求、成交萎縮，中短期內(nèi)將繼續(xù)處于冰凍期；公寓市場以剛需為主導(dǎo)的中小戶型成為逆市下的旺銷產(chǎn)品，未來走勢樂觀，繼續(xù)保持小幅上揚。 大面積產(chǎn)品相對不被看好，低總價產(chǎn)品開始走俏市場。 受政策影響，投資客逐步被擠壓，首置改善客戶比重變大，隨著二三線城市的調(diào)控，投資客將擇機入市。 整體來看下半年市場將不會出現(xiàn)較大波動，受供求關(guān)系影響更大。,19,Contents,20,上半年內(nèi)環(huán)內(nèi)公寓市場成交22.25萬方，均價57

8、502元；隨著內(nèi)環(huán)稀缺性凸顯，未來價格將持續(xù)走高,11年上半年上海內(nèi)環(huán)內(nèi)整體公寓市場供應(yīng)24.15萬方成交22.25萬方。 成交均價浮動較小價格堅挺，半年成交均價為57502元。 隨著內(nèi)環(huán)內(nèi)可售體量減少，土地稀缺性凸顯，預(yù)期呈現(xiàn)價格持續(xù)走高，供不應(yīng)求的局面。,21,22,內(nèi)環(huán)內(nèi)部分區(qū)域基本已停止供應(yīng)，呈現(xiàn)供小于求的局面，價格持續(xù)走高，產(chǎn)品稀缺性未來進一步凸顯,23,小結(jié),內(nèi)環(huán)內(nèi)上半年公寓供應(yīng)24.15萬方，成交22.25萬方，均價57502元，表明在高價格、淡市下市場整體去化能力仍然很強。 但隨著未來供應(yīng)量將持續(xù)減少，部分區(qū)域幾近零供應(yīng)，產(chǎn)品稀缺性開始進一步凸顯，價格必定也將不斷攀升；成為稀缺

9、、獨有型產(chǎn)品。 內(nèi)環(huán)內(nèi)存在一定的客戶擠壓和購買力轉(zhuǎn)向其他周邊區(qū)域的態(tài)勢,24,Contents,25,閘北區(qū)位于上海市中心城區(qū)北部，南臨蘇州河，與黃浦、靜安兩區(qū)隔河相望，北同寶山區(qū)接壤，東和虹口區(qū)為鄰，西與普陀區(qū)緊靠，是上海市9個中心城區(qū)之一。 區(qū)域面積29.2平方公里，常住人口79.9萬。 上?！瓣懮洗箝T”之稱，目前形成了鐵路、城市輕軌、地鐵、地面和高架道路等立體交通，成為具備樞紐型交通的重要區(qū)域。隨著南片商貿(mào)功能的增強，北片居住人口的增加，閘北將成為上海北部重要的居住區(qū)域之一。,核心交通區(qū)域,城市門戶地位,26,新興開發(fā)區(qū)域,居住、商貿(mào)、工業(yè)功能組合,總體規(guī)劃,27,共和新路規(guī)劃,建設(shè)兩大

10、景觀區(qū)域 共和新路東側(cè)： 建設(shè)上海大學(xué)景觀區(qū)域，以科學(xué)人文為主題，兩年內(nèi)建成景觀區(qū)域。 共和新路西側(cè)： 打造大都市中心城區(qū)高品質(zhì)的休閑游覽型生態(tài)景觀區(qū)，以一個中心（大寧靈石公園）兩條發(fā)展帶為核心（廣中路、彭越浦河）利用大寧靈石公園（核心景觀）、彭越浦河道（濱水生態(tài)風景線）等環(huán)境資源，突出建設(shè)生態(tài)景觀的目標。 建成彭浦生態(tài)型特色景觀河道，并與周邊居住區(qū)、商圈交互融合，大幅度提升該區(qū)域市容環(huán)境面貌和生態(tài)環(huán)境質(zhì)量。 共和新路： 一號線北段延伸，途經(jīng)閘北區(qū)有漢中路站上海火車站中山北路站延長路站上海馬戲城站汶水站彭浦新村站共康路站8個站。,生態(tài)綜合景觀帶,28,共和新路規(guī)劃,規(guī)劃范圍： 規(guī)劃區(qū)域范圍為：

11、南起廣中路，北至汶水路；東自俞涇路，西至共和新路?？傄?guī)劃用地157公頃。 規(guī)劃原則： 提高本地區(qū)文化內(nèi)涵，形成對外部區(qū)域的地域吸引力。 提升本地區(qū)環(huán)境質(zhì)量。 以人為本的原則，創(chuàng)造多樣化的城市空間，加強本區(qū)域的城市活力。 城市功能定位： 環(huán)境宜人、生活服務(wù)設(shè)施齊備的中高檔都市居住區(qū)。,共和新路,汶水路,俞涇路,廣中路,城市中檔居住區(qū),生活設(shè)施完備,29,區(qū)域范圍： 蘇州河以北、中山北路以南區(qū)域，主要以不夜城地區(qū)為核心。 功能定位： 以交通功能為先導(dǎo)，以商業(yè)、商務(wù)為重點，通過蘇州河沿線綜合整治和海寧路、西藏北路沿線改造與開發(fā)，形成新型功能區(qū)。 規(guī)劃措施： 深化不夜城地區(qū)交通功能，進一步促進不夜城地

12、區(qū)綜合功能的形成與完善。 推進南部蘇州河沿線綜合整治工程，有效調(diào)控沿線地塊開發(fā)。,商業(yè)商務(wù)主導(dǎo),綜合新型功能區(qū),南區(qū)規(guī)劃,30,規(guī)劃面積：1.42平方公里 建筑總量：280萬平方米 總投資：250億元人民幣,規(guī)劃定位： 城市交通樞紐、市級商業(yè)、商務(wù)中心、現(xiàn)代信息港分港，將建成多功能、綜合性、外向型、全天候的城市公共活動中心，集金融、貿(mào)易、咨詢、娛樂、辦公、購物、餐飲、居家于一體。 作為交通樞紐，不夜城客運占全市總量48%,公交運輸占全市總量50%,貨輸占全市總量5.9%,長途汽車客貨運輸占全市總量33.27%。,南區(qū)規(guī)劃,綜合商貿(mào)中心,強交通人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域,31,綠地位置： 北起天目路、東臨南北

13、高架、南至規(guī)劃曲阜路、西臨華康路。 項目規(guī)模： 約37176平方米，總投資3.2億元。 項目規(guī)劃：分兩期進行。 一期為天目西路南側(cè)、共和路北側(cè)、華康路東側(cè)，面積15430平方米。 二期為規(guī)劃曲阜路北側(cè)、天目中路南側(cè)、南北高架西側(cè)，面積21746平方米。 規(guī)劃目標： 建設(shè)以完善城市功能，美化環(huán)境，恢復(fù)城市生態(tài)平衡為主要目標，提高中心城區(qū)生態(tài)環(huán)境和城市景觀質(zhì)量，遵循“以人為本，以綠為主，尊重自然，特色突出”的原則，形成開放式公共綠化空間。,南區(qū)規(guī)劃,32,中區(qū)規(guī)劃,中山北路,區(qū)域范圍： 中山北路以北、走馬塘以南區(qū)域， 功能定位： 以文化娛樂、休閑、居住和城市性工業(yè)功能為主，是極具發(fā)展?jié)摿Φ男屡d開發(fā)

14、區(qū)域。 規(guī)劃措施： 營造中部地區(qū)良好的生態(tài)環(huán)境。 建成大寧-靈石開放式大型公共綠地； 建成以綠為主題的廣中西路景觀休閑特色街。 以共和新路為中軸，加快建設(shè)中部休閑娛樂、生態(tài)居住、城市型工業(yè)、教育園區(qū)和商業(yè)文化五大功能區(qū)域。 重點開發(fā)大寧綠地、和田地區(qū)、彭浦分中心等精品住宅基地； 依托馬戲城、閘北體育場、廣中公園等設(shè)施，重點建設(shè)周邊道路景觀休閑特色街； 加快建成教育園區(qū)。,中區(qū)規(guī)劃,教育生活園區(qū),產(chǎn)業(yè)園區(qū),生態(tài)精品住宅,33,大寧國際社區(qū)規(guī)劃,中區(qū)規(guī)劃,規(guī)劃范圍： 北臨大寧路，東至共和新路，南迄鐵道醫(yī)院北界，西靠田堵宅居住小區(qū)。規(guī)劃控制用地面積6.99公頃，實際用地面積5.35公頃。 結(jié)構(gòu)布局：

15、 二軸：人流匯集軸和主要交通軸 人流匯集軸：位于地塊中部，呈45度對角布置。該軸是地塊內(nèi)三大功能區(qū)塊（集中綠地、大型商場和文化娛樂中心）的主要人流通道和休憩空間。主要交通軸：在地塊內(nèi)呈半環(huán)形布置，局部為地下。 三空間：外部綠化環(huán)境空間、內(nèi)部廣場休憩空間、過渡空間。 四組群：大型商業(yè)建筑組群、辦公建筑組群、文化活動中心建筑組群大寧博覽街。 五大板快：上海馬戲城、商業(yè)步行街、體育場、購物中心、閘北體育場、大寧靈石綠地。,閘北體育館,娛樂休閑商業(yè)一體,綜合功能分區(qū),34,小結(jié),閘北區(qū)作為傳統(tǒng)的上海市中心區(qū)域、城市門戶地位，具有一定的地域邊緣屬性，城市規(guī)劃和舊城改造進度相對較慢，整體居住環(huán)境和區(qū)域認知

16、度相較其他內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域稍差; 本區(qū)以立體交通為導(dǎo)向，具備核心交通樞紐。憑借其強大的人口導(dǎo)入能力，未來的規(guī)劃目的主遙測重點在于打造新興的人文居住社區(qū)、多功能的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和具備綜合功能的商業(yè)商貿(mào)配套區(qū);定位為居住、商貿(mào)、工業(yè)功能組合區(qū); 中區(qū)為閘北核心區(qū)域，未來將規(guī)劃為：以自然景觀帶為主導(dǎo)、生活配套完備的城市中檔居住區(qū)；南區(qū)規(guī)劃為以商務(wù)為主導(dǎo)的綜合商貿(mào)中心和開放式公共綠化區(qū)域; 大寧國際社區(qū)的規(guī)劃與發(fā)展，將會拉動區(qū)域整體房地產(chǎn)發(fā)展發(fā)展，成為未來的城市副中心高檔住宅區(qū)，輻射全市。,35,2010-2011年6月上海閘北土地成交情況,10-11年6月閘北區(qū)共成交9幅土地，其中主力成交面積的商住類土地共5幅

17、，共計20.57萬方；中短期無供應(yīng)量,36,11年上半年供應(yīng)量較少，但成交量大幅上揚，市場旺盛；價格有一定上行空間，,10年上半年閘北區(qū)供求價處于較低水平，下半年供求價成長速度較快。 10年下半年供應(yīng)量較大，僅11月一月商品住宅供應(yīng)面積逾10萬方。 11年上半年受政策影響加之消化10年底存量，商品住宅供應(yīng)量較，成交量穩(wěn)步上揚，價格堅挺。 11年下半年開始，整體市場供量大幅上升，未來趨勢看好。,37,彭浦板塊,彭浦板塊 區(qū)位：位于閘北區(qū)北部，由于有成熟的彭浦社區(qū)為依托。 周邊配套：該板塊雖然已經(jīng)形成生活聚居區(qū)，但是沒有較為發(fā)達的商業(yè)配套設(shè)施，沿街商鋪或社區(qū)商鋪不多。 居住情況：屬于較老的住宅區(qū)，

18、自住率較高。區(qū)域內(nèi)多為老工房，均價相對較低。 市場特點：隨著改善性住房需求上升，二手房交易逐漸開始活躍。房屋買賣多以置換為主、二手房交易為主，由于供小于求近年來價格上漲明顯。拆遷動遷補償情況較多，隨著該板塊的價格持續(xù)走高原先較低房價的優(yōu)勢也基本消失。 客戶分析：本地老閘北人為主；動遷回遷補償客戶。 在售項目：無,38,彭浦板塊,10年至11年上半年彭浦板塊無商品住宅供應(yīng)量，11年上半年基本無成交，價格在2萬元左右浮動，未來基本無供應(yīng),10-11年上半年全區(qū)無商品住宅供應(yīng)，總共成交不足0.8萬方。 價格基本在2萬左右浮動，歷史最高價格僅為21535萬元。 未來基本不會有太大供應(yīng)。,39,大寧板塊

19、,大寧綠地板塊 區(qū)位：位于閘北區(qū)政府重點規(guī)劃的地鐵一號線沿線和中片文化休閑、居住功能區(qū)內(nèi)，占地面積157公頃，區(qū)域范圍包括廣中路以北、汶水路以南、粵秀路以西、共和新路以東。 規(guī)劃及配套：大寧國際社區(qū)將建設(shè)成為總建筑面積約147萬的高檔社區(qū)，其中住宅項目的規(guī)劃建筑面積約為123萬，周邊交通便捷、生活及商業(yè)配套設(shè)施齊全。 市場特點：本區(qū)域內(nèi)多為中高端住宅區(qū)域，區(qū)域內(nèi)在售待售項目較多，產(chǎn)品線豐富，均價普遍較高，去化情況良好。客戶主要為周邊自住剛需為主，需求受政策影響相對較小，同時格式支撐了閘北區(qū)的整體成交。 客戶分析：主要以本地人口為主。其主要購房者也基本都是本地自住者，也有少部分上海其它區(qū)域的自住

20、者，投資客戶少。,40,大寧板塊,10年至11年上半年大寧板塊經(jīng)歷兩次供應(yīng)高峰，隨受政策影響但整體供需兩旺，成為閘北區(qū)域成交的主力支撐，預(yù)期看好,11年上半年大寧板塊商品住宅供應(yīng)面積10.2萬方，成交面積9.417萬方，成交均價32106萬元 受政策影響相對較小，供求基本趨于平衡 下半年將主要消化4月份供應(yīng)量，供需仍較為旺盛，成長空間較大,41,大寧板塊,大寧板塊項目較多，基本都為新開盤在售項目，均價在35000左右浮動；中短期內(nèi)基本無太大體量供應(yīng),本案,42,大寧板塊,大寧板塊在售項目一覽,43,不夜城板塊,內(nèi)環(huán)內(nèi)板塊（不夜城板塊） 區(qū)位：閘北區(qū)南部，蘇州河以北、中山北路以南。是傳統(tǒng)市中心區(qū)

21、域為數(shù)不多的、尚待開發(fā)的區(qū)域 區(qū)域現(xiàn)狀：目前區(qū)域的住宅開發(fā)主要是對舊區(qū)的再開發(fā)和整理，區(qū)域周邊情況并不理想，拆遷工地、待建工程等項目較多。老城區(qū)密布，火車站外來人流較多，加之上海居民的傳統(tǒng)居住觀念，該板塊的住宅檔次為邊緣居住區(qū)域。 周邊配套：以不夜城商圈為中心商業(yè)配套，各項配套成熟；缺乏全市輻射力的商業(yè)、文化中心。 市場特點：缺少品質(zhì)住宅，產(chǎn)品線匱乏多以城區(qū)改造的小規(guī)模開發(fā)為主。 客戶分析：大量閘北老區(qū)拆遷戶，改善性住房 需求者，拆遷戶居多。,汶水路,中山北路,不夜城板塊,44,不夜城板塊,不夜城板塊11年下半年基本無供應(yīng)量，月均基本無成交，價格受區(qū)域的帶動，成長速度較快,11年上半年不夜城板

22、塊零供應(yīng)量。 走勢圖來看，主要成交在去年年底，11年后每月基本無交。 價格受區(qū)域拉動，基本在3萬以上浮動，5月歷史最高均價超過37000元。,45,不夜城板塊,不夜城區(qū)域在售項目較少，價格差異較大，但都在35000以上浮動，下半年預(yù)期將有少量供應(yīng),均價34000，精裝,42000以上，精裝,中海萬錦城,均價42000，毛胚+精裝,46,不夜城板塊,不夜城板塊在售項目一覽,47,小結(jié),區(qū)域房地產(chǎn)市場多以剛需客戶為主，受政策影響較?。?整體市場供量較小，需求旺盛； 區(qū)域產(chǎn)品類型主要以中小戶型公寓為主,為調(diào)控下安全產(chǎn)品； 區(qū)域大寧板塊供需兩旺，處于領(lǐng)跑地位； 客戶以區(qū)域剛需改善客戶為主，少量外區(qū)域客

23、戶，投資性需求被擠壓； 大寧板塊依托大寧國際社區(qū)利好，成為區(qū)域內(nèi)標桿，將領(lǐng)跑區(qū)域輻射全市。,48,Contents,1、項目本體,2、上海市場,3、內(nèi)環(huán)內(nèi)公寓市場,5、類比版塊分析,4、本體市場研究,6、競品分析,7、綜合研判,49,武寧、長壽板塊是指普陀區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)、中山北路以南、蘇州河以北的區(qū)域。,與本區(qū)域相似，兩大板塊均處于準城市中心、城市副中心的位置,50,中山公園板塊位于長寧區(qū)，南抵武夷路，西到凱旋路和內(nèi)環(huán)線。 四川北路板塊位于虹口區(qū)東起大連東路，北至大連西路、廣中路，西到西北寶新路、羅浮路，南抵海寧路、周家嘴路。,兩大板塊與本體區(qū)域臨近，是本體市場的外圍區(qū)域主要購買客戶,51,主力成

24、交均價在4-萬之間波動，產(chǎn)品總價高，壓制區(qū)域部分客戶,面積大，主力面積段普遍在130-160之間浮動,52,產(chǎn)品戶型面積大、總價高、不能滿足剛性需求是四大板塊成交萎縮的直接誘因，將存在四大區(qū)域客戶的購買力轉(zhuǎn)向和客戶外流,53,本案,類比板塊商圈,強關(guān)聯(lián)商圈,54,55,軌道交通條件優(yōu)越，高于商圈軌道均值。為人口流動和區(qū)域交通資源共享帶來利好，具備強人口導(dǎo)入能力,56,商業(yè)總體量、人流量大，具備商圈擴體量和區(qū)域輻射力,57,寫字樓數(shù)量較多，中高收入人群、白領(lǐng)等客戶群豐富，具備高購買意向,58,商業(yè)網(wǎng)點分布密集，商業(yè)流通量大，人口承載的消費能力強，具備強購買力,59,日均人流量大，具備較強的人口區(qū)

25、域溢出力,60,研判一,研判二,不能滿足剛需客戶需求是外圍區(qū)域購買力轉(zhuǎn)向的誘因，本體區(qū)域具備承前啟后導(dǎo)入外圍區(qū)域客戶的條件,本體區(qū)域的產(chǎn)品處于價格洼地、剛需產(chǎn)品為主，依托種 種利好輻射全市，成為未來的城市副中心,61,Contents,1、項目本體,2、上海市場,3、內(nèi)環(huán)內(nèi)公寓市場,6、競品分析,4、本體市場研究,5、類比板塊分析,7、綜合研判,62,主要競品分布,1,2,本案,3,4,5,6,63,主要競品指標,64,競品情況,瓏庭和源祥邸,65,競品情況,兩房兩廳一衛(wèi)88平方米,戶型方正南北通透，布局緊湊動靜分 離，區(qū)域功能化明顯 ，格局合理打造,66,競品情況,媒體選擇 東方早報 新聞晨

26、報 新聞晚報 新民晚報 投放頻次 一周一次,廣告釋放內(nèi)容 大寧國際社區(qū) 適婚族優(yōu)選 稀缺學(xué)區(qū)房 2110.12.16 大寧國際社區(qū) 現(xiàn)代教育園區(qū)旁 適婚族優(yōu)選2010.12.16 大寧國際板塊 稀缺學(xué)區(qū)洋房 優(yōu)質(zhì)生活全解決2010.11.25 坐享閘北教育園區(qū) 大寧板塊稀缺學(xué)區(qū)房2010.12. 23,67,競品情況,68,競品情況,69,競品情況,70,競品情況,媒體選擇 新聞晚報 新聞晨報 新民晚報 東方早報 租售情報 其他 廣告釋放內(nèi)容 大寧國際生活圈 完美生活配套 盡享暢達交通；大寧國際生活圈 尊榮府邸 傳承海派人文情懷；靈動多變空間 私享空中花園 歡迎君臨品鑒；盛大公開 開盤一周 已

27、勁銷300余套 歡迎君臨品鑒；位于國際型社區(qū)板塊 交通便捷 步行至軌道交通1號線，僅需5分鐘 90-140平米2房至4房即將全新面市 投放頻次 一到兩周或不定期,2010年5月20日,2011年6月30日,2011年7月25,71,競品情況,72,競品情況,73,競品情況,74,競品情況,媒體選擇 東地產(chǎn) 東方早報 上海樓市 時代報 新民晚報 新聞晨報 租售情報 投放頻次 總共投放56次，其中租售情報16次；東方早報9次時代報8次；新民晚報7次；新聞晨報8次；上海樓市6次；東地產(chǎn)2次。2010年8月投放2次，11月份14次平均每周4次，12月份共13次每周3次。2011年6月份總投放5次，平均

28、每周一次 。4月份投放17次，5月份投放3次，平均每周4次1月份投放2次。,釋放內(nèi)容 都薈豪庭 選婚房就是選擇一種生活方式 都薈豪庭 繁華內(nèi)環(huán)之心 尊貴精裝府邸 都薈豪庭 內(nèi)環(huán)精裝 新政下異軍突起的北上海標桿 280萬起 即可擁有內(nèi)環(huán)品質(zhì)生活 內(nèi)環(huán)14.8萬方城市綜合體,2011年6月20日,2011年5月10日,2010年12月10日,75,競品情況,76,競品情況,77,競品情況,78,競品情況,媒體選擇投放頻次 第一財經(jīng)1，次東方早報4次，解放日報1次，上海樓市6次 ，新民晚報11次，新聞晨報13，次新聞晚報1次 ，租售情報7次,廣告釋放 奢裝現(xiàn)房 即刻擁有 154-173平方米 內(nèi)環(huán)核

29、心 精裝華府王座 全城榮啟 愈中心 愈未來 中海萬錦城 華府王座 閃耀內(nèi)環(huán)財富核心 中海萬錦城城 中海地產(chǎn)巨匠之作,2010年12月25,79,競品情況,80,競品情況,81,競品情況,三室兩廳兩衛(wèi)123.5平方米,三室兩廳兩衛(wèi)121平米,全明戶型，南北通透，戶型緊湊，利用率高； 雙臥朝南，采光效果很好，南北廳均帶有景觀陽臺； 主臥面積稍小，私密性較差；南向次臥易受干擾。,82,競品情況,媒體選擇 新聞晨報 新聞晚報 東方早報 解放日報 新民晚報 租售 廣告釋放內(nèi)容 大寧瑞士花園熱銷解碼2011.5.13 瑞仕逸品 華美府邸2011.5.5 4月27日 華美盛開 一期4月27日華美盛開 一期即將公開歡迎品鑒 大寧瑞士花園約121-142平方米精裝三房 即將面市,2011年4月27日,2011年5月5日,2011年5月13日,83,競品情況,84,競品情況,85,競品情況,86,競品情況,媒體選擇投放頻次 新聞早報8次 ，解放日報3次，青年報1次，上海樓市5次，上海商報地產(chǎn)周刊3次，時代報3次，新聞晨報15次 ，新聞晚報4次，租售情報9次,廣告釋放內(nèi)容 踞上海中央 覽大寧盛世 72-141平米一至三房精粹之座即將登場 10.23售樓處盛大公開 嘉悅天地 將經(jīng)典進行到底 嘉悅天地 下一個傳奇 三期即將登場,87,競品情況,88,89,競品客戶源分析,思考1：本案客群定