牧TOP4馬山高端別墅項目（新鮮）.ppt

1、成都牧馬山項目,1. 土地屬性,3. 客源定位,4. 價格定位,5. 經(jīng)濟測算,簡報提綱,2. 市場解析,土地屬性分析 項目定位,1. 土地屬性,2. 市場解析,3. 產(chǎn)品建議,4. 價格定位,5. 經(jīng)濟測算,土 地 屬 性,成新公路,廣都大道,繞城高速,成雅高速,本案,雙流縣,吳莊 生態(tài)園,成都市區(qū),應天寺,雙流機場,土地屬性,區(qū)域概念,牧馬山,機場高速,本案地塊位于成都市雙流縣牧馬山區(qū)域，屬城市近郊范疇， 牧馬山是成都傳統(tǒng)高檔別墅住區(qū)。,14公里,4公里,成新公路,廣都大道,繞城高速,成雅高速,本案,雙流縣,吳莊 生態(tài)園,成都市區(qū),應天寺,雙流機場,土地屬性,牧馬山,機場高速,交通出行,本

2、案地塊周邊，目前只適合自備車出行。成新公路擴建及華牧路年內(nèi)動工，都將直接利好本案。,土地屬性分析,地塊所處的牧馬山區(qū)域目前生活機能缺乏，生活配套基本依賴雙流縣城。,本案地塊平整，背山面水，自然資源得天獨厚。,土地屬性,地塊現(xiàn)狀,區(qū)域定位： 成都牧馬山新城是成都市和雙流縣共同打造的投資平臺，既是成都南部新城七大組團之一，又是雙流北部新區(qū)四大組團之一。組團規(guī)劃面積18平方公里，人口6萬，綠化率60%以上。未來將發(fā)展成為以運動休閑為特色，以休閑商務和高尚人居為主題，集會議展示、商務辦公、運動健康、商業(yè)娛樂、教育培訓、科技研發(fā)等功能于一體的綜合性臨空型生態(tài)新城。,區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀：已建成的項目有四川國際高

3、爾夫俱樂部、牧馬山莊、川音美院、成都警察學校、藝朗雕塑、森宇維也納森林別墅等，山水新城已初具規(guī)模。國航西南公司、鷹聯(lián)航空公司等競相落戶牧馬山。,土地屬性,區(qū)域發(fā)展,區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展： 隨著維也納森林別墅、高爾夫山莊、牧馬山易城、半山衛(wèi)城等項目的開盤和營銷，牧馬山片區(qū)已引起國內(nèi)外投資者和房地產(chǎn)開發(fā)商的廣泛關注。牧馬山新城正日漸成為成都地區(qū)人居環(huán)境最佳、最具開發(fā)競爭力的投資熱土之一，令其凸顯“都市香格里拉”的鮮明特色。,1、地處牧馬山傳統(tǒng)別墅區(qū)域，與生俱來的高端定位基礎,2、背山面水，占據(jù)城市稀缺資源，居住環(huán)境優(yōu)美,土地屬性,小 結(jié),3、本案所在區(qū)域，從目前絕對距離上看屬城市近郊概念，周邊 交通、商

4、業(yè)配套等條件還相當缺乏,項 目 定 位,基于本案土地屬性方面的優(yōu)勢，建議定位：,項目定位,定位基礎,牧馬山下清水河畔自然別墅群落,規(guī)劃指標 征地面積259.35畝 凈用地面積204 畝，其余為代征用地 用地性質(zhì)：居住 ( 兼容商業(yè)小于計容積率建筑面積的5) 容積率小于等于 1.0 建筑密度小于30% 建筑限高18米,項目定位,項目指標分析,根據(jù)指標，本案為： 疊加或者聯(lián)排,2007年1-8月雙流房地產(chǎn)市場分析 別墅市場分類分析,1. 土地屬性,2. 市場解析,3. 客源定位,4. 價格定位,5. 經(jīng)濟測算,雙流房地產(chǎn)市場,市場解析,2007年1-8月成都市主城6區(qū)住宅成交量走勢,2007年1-

5、8月，溫江區(qū)的住宅成交套數(shù)保持增長趨勢。5月份由于光華大道和溫江城區(qū)的大量項目推案，導致成交量成倍增加。7月份的成交量達到了目前的最大值，1666套。與成都市主城6區(qū)的平均水平比較，差距也在逐漸縮小。,市場解析,2007年1-8月成都市主城6區(qū)住宅成交均價走勢,2007年1-8月，溫江區(qū)住宅成交均價呈現(xiàn)漲多于跌的趨勢。4月份出現(xiàn)了目前的最小值，當月僅3263元/平方米。到8月份達到4100元/平方米左右。與成都市主城6區(qū)的差距在1300元/平方米。,別墅市場,市場分析,雙流獨棟別墅,8000-10000元/平方米： 產(chǎn)品競爭力較弱，屬于中檔別墅定位； 10000-12000元/平方米：目前無市

6、場供應，市場機會點； 12000-14000元/平方米：具有一定產(chǎn)品競爭力，屬于高檔別墅定位； 14000元/平方米以上： 產(chǎn)品競爭力強，成都頂級產(chǎn)品。,規(guī) 模：集中在4-10萬平方米 價 格：8000-14000元/平方米 主力面積：地上300-360平方米 主力總價：200-500萬 銷 售 率：50-80 月均去化：4-6套,市場分析,雙流獨棟別墅,麓山國際社區(qū),半山衛(wèi)城,薩爾茨堡,中航云嶺,牧馬山 易城,三利宅院白云渡,獨棟市場基礎價格：12000元/平方米。,重點個案麓山國際,投資開發(fā)：成都萬華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目位置：人民南路南延線麓山大道二段6號 產(chǎn)品類型：獨棟 立面風格：地

7、中海風格 預計均價：15000-19000元/（地上面積） 4000元/ （地下室） 主力面積：365-456(含地下室面積130-170 ) 主力總價：400-600萬元,項目優(yōu)勢：配套完善，規(guī)劃檔次高 項目劣勢：周邊配套不完善，居住氛圍不夠成熟,市場分析,雙流聯(lián)排別墅,市場分析,7000-8000元/平方米： 產(chǎn)品力較一般，幾個項目價格較接近，競爭激烈； 8000-9000元/平方米： 具有一定產(chǎn)品特色，在聯(lián)排市場中競爭力較明顯。,原鄉(xiāng),江南宅院,半山衛(wèi)城,蜀郡,三利宅院白云渡,錦麗園,規(guī) 模：集中在4-10萬平方米 價 格：7000-9000元/平方米 主力面積：地上190-280平方米

8、 主力總價；160-280萬 銷 售 率：70-85 月均去化：8-18套左右,市場分析,雙流聯(lián)排別墅,聯(lián)排市場基礎價格：8500元/平方米。,重點個案半山衛(wèi)城,投資開發(fā)：成都富邦投資有限責任公司 項目位置：雙流縣區(qū)牧馬山 產(chǎn)品類型：聯(lián)排 立面風格：地中海風格 目前均價：7600元/ 主力面積：160-193 主力總價：122-147萬元 推案銷售：06.6月開盤，月均銷售18套,項目優(yōu)勢：坡地別墅，環(huán)境較好，靠近高爾夫球場 項目劣勢：產(chǎn)品細節(jié)較粗糙，周邊配套不完善,市場分析,雙流疊拼別墅,市場分析,6000元/平方米以下： 產(chǎn)品力不具特色； 6000-7000元/平方米： 具有一定產(chǎn)品特色與

9、市場知名度； 9000元/平方米及以上： 頂級高爾夫別墅社區(qū)中的少量疊拼，市場稀缺。,藍山 美樹,麓山 國際,錦鎮(zhèn),規(guī) 模：集中在7-11萬平方米 價 格：5000-6500元/平方米 主力面積：200-240平方米 主力總價：130-230萬 銷 售 率：70-100 月均去化：20-25套左右,市場分析,雙流疊拼別墅,疊拼市場基礎價格：6500元/平方米。,重點個案麓山國際,投資開發(fā)：成都萬華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目位置：人民南路南延線麓山大道二段6號 產(chǎn)品類型：疊拼 立面風格：“美式鄉(xiāng)村風格”與現(xiàn)代風格相結(jié)合 目前均價：9000元/ 主力面積：213-238 主力總價：192-214萬元

10、 推案銷售：07年7月1日推出72套當月全部售罄,項目優(yōu)勢：配套完善，規(guī)劃檔次高 項目劣勢：周邊配套不完善，居住氛圍不夠成熟,市場分析,1.從價格情況來看 獨棟： 價格落點基礎12000元/平方米； 聯(lián)排： 價格落點基礎8500元/平方米； 疊拼： 價格落點基礎6500元/平方米。 3.從銷售情況來看 獨棟： 銷售率50-80%，月均銷售 4-6套/月； 聯(lián)排： 銷售率70-85%，月均銷售8-18套/月； 疊拼： 銷售率70-100%，月均銷售20-25套/月。,市場小結(jié),考慮別墅市場的價格及去化速度情況，結(jié)合本案容積率要求，主力產(chǎn)品建議為聯(lián)排產(chǎn)品。,2.從面積設定來看 獨棟：地上面積300

11、-360平方米； 聯(lián)排：地上面積190-280平方米； 疊拼：地上面積200-240平方米。,4. 價格定位,1. 土地屬性,2. 市場解析,3. 客源定位,5. 經(jīng)濟測算,客源定位,客源區(qū)域,通過對區(qū)域在售項目的了解，我們對本案客源有個基本的判斷:,客源定位,客源年齡,通過對區(qū)域在售項目的了解，我們對本案客源有個基本的判斷:,客源定位,客源職業(yè),通過對區(qū)域在售項目的了解，我們對本案客源有個基本的判斷:,客源定位,客源結(jié)論,通過以上對本案客源的基本判斷，我們得出：,本案的客源主要是來自成都市區(qū)和南部新區(qū)的私營業(yè)主和企業(yè)、機關高層這部分高收入人群。,4. 價格定位,1. 土地屬性,2. 市場解析

12、,3. 客源定位,大市場背景 牧馬山區(qū)域別墅市場價格走勢 價格建議,5. 經(jīng)濟測算,大市場背景,成都大市場環(huán)境,2002年到2005年成都市商品住宅成交面積穩(wěn)步增長，增速基本維持在20之內(nèi)，而2006年商品住宅銷售面積較05年增長46.7。,成都大市場環(huán)境,從2002年開始，成都市商品房及住宅銷售均價持續(xù)穩(wěn)步上漲，除2003年增長速度低于10之外，2004年到2006年三年內(nèi)成都市商品房及住宅銷售均價上漲速度都在20左右。,成都大市場環(huán)境持續(xù)平穩(wěn)上升。,牧馬山區(qū)域別墅市場走勢,定價依據(jù),牧馬山區(qū)域別墅產(chǎn)品價格變化,從2004年開始，成都市獨棟別墅銷售均價持續(xù)穩(wěn)步上漲，06-07年漲幅較為顯著，基本漲幅25以上,價 格 建 議,價格定位,聯(lián)排產(chǎn)品社區(qū)資源比較,價格定位,聯(lián)排產(chǎn)品力比較,價格定位,獨棟產(chǎn)品,通過以上價格比較，我們得出本案聯(lián)排產(chǎn)品市場穩(wěn)健價格為8500元/平方米。,1. 本案依山傍水的景觀資源具有很強優(yōu)勢。 2. 本案的產(chǎn)品風格獨具特色，產(chǎn)品競爭力強。 3. 基于目前成都房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展的勢頭，未來價格上漲空間大。,建議：本案明年開盤聯(lián)排進取性價格為10000元/平方米。,價格定位,疊拼產(chǎn)品社區(qū)資源比較,價格定位,疊拼產(chǎn)品力比較,價格定位,疊拼產(chǎn)品