房地產基礎知識培訓資料2402130193

1、房地產基礎知識前 言 一、基本概念（一）房地產的概念：是房屋和土地的社會經濟形態(tài)，是房屋和土地作為一種財產的總稱，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分。房地產由于其位置固定、不可移動，通常又被稱為不動產，簡單地說就是不能移動的財產。（二） 房地產業(yè)1、 房地產業(yè)指從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務的行業(yè)。2、 房地產市場分為：一級、二級、三級市場，一級市場指最初級原始土地的轉讓，二級市場指房地產開發(fā)企業(yè)在取得土地后再開發(fā)、建設、銷售，一般說在建商品房（期房），三級市場是指已建好的商品房在市場上轉讓，就是在房產中介所轉讓的房產。（三） 城市居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團1、 城市居住區(qū)

2、：一般稱居住區(qū)，并與居住人口規(guī)模（1萬1.5萬戶，3萬5萬人）相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質與文化生活所需的公共的公共服務設施的居住生活聚居地。2、 居住小區(qū)：也稱住宅小區(qū)，并與居住人口規(guī)模（2千4千戶，700015000人）相對應，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。3、 居住組團：一般稱組團，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模（300700戶，10003000人）相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。（四） 居住區(qū)用地住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。1、 住宅用地：住宅建筑基底占地

3、及其四周合理間距內的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。2、 道路用地：居住道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。3、 公共綠地：滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。4、 公共服務設施用地：一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。5、 其他用地：規(guī)劃范圍內除居住區(qū)用地以外的各種用地，應包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。（五）建筑密度 也稱建筑覆

4、蓋率，批項目規(guī)劃建設用地范圍內所有建筑物的基底面積之和與規(guī)劃建設用地面積之比。1、 容積率：指建設用地內的總建筑面積與建設用地面積的比值。2、 使用率：住宅套內凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率。3、 綠化率：綠化率植被垂直投影面積/居住總面積1004、 綠地率：居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。（六）新型住宅類型1、 生態(tài)住宅 生態(tài)住宅是運用生態(tài)學原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則，即綜合系統(tǒng)效率最優(yōu)原則，設計、組織建筑內外空間中的各種物質因素，使物質、能源在建筑系統(tǒng)內秩序地循環(huán)轉換，獲得一種高效、低耗、能源在建筑系統(tǒng)內有秩序地循環(huán)轉換，獲得一種高效、低耗、無廢無污染，

5、生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。2、綠色住宅“綠色住宅”不是一般人認為的綠化較好的住宅。實際上較高的綠化率只是“綠色住宅”內容的一個方面，真正的“綠色住宅”的內涵是全方位的立體環(huán)保工程、它是既適應地方生態(tài)又不破壞地方生態(tài)的建筑。3、花園式住宅也叫西式洋房或小洋房，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度最低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一股為高收入者購買。4、分時度假住宅英文為time-share，正確的翻譯應是分時段多產權度假公寓。這是一種房地產、酒店住宿和旅游休閑度假完美結合的全新投資模

6、式和度假住宿設施。5、產權酒店是傳統(tǒng)房地產向分時度過渡的中間產品。這是把酒店客房分割出售，業(yè)主可以擁有酒店客房部分產權，除了每年的旅游度假如住外，其余時間可以委托酒店物業(yè)管理公司進行管理，并享受每年的經營收益分紅。6 智能化社區(qū)智能社區(qū)是利用現(xiàn)代化4c（即計算機、通訊及網絡、自控、ic卡）技術，通過有效的傳輸網絡，將多元化信息服務與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為住宅小區(qū)的服務與管理提供高技術的智能手段，以實現(xiàn)快捷高效的超值服務與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。7、高科技型住宅這是指數(shù)字化、智能化建筑，包括自動調溫、感應式照明、家電全自動遙控、計算機統(tǒng)一集中控制水、電、氣費用等，以及

7、利用信息高速公路實現(xiàn)家庭辦公、網絡購物等活動。（七）英文縮寫概念1、 cbd（傳統(tǒng)中央商務區(qū)）1） 是英文cental business district的縮寫，最早產生于上世紀20年代的美國?，F(xiàn)代城市中央商務區(qū)由商務辦公、金融和服務類三大職能設施構成。2、 cid（中央科技區(qū)）3、 cld（中央生活區(qū)）至位于城市中心地帶或緊繞中心而建的大型高商的居住區(qū)域。shopping mall（超級購物商場）4、 condo（分戶式產權公寓）作為一種獨立的房屋形態(tài)，作為一種比ppartment(普通出租公寓)高級的公寓物業(yè)，condo已經普遍流行于歐美及亞洲的新加坡等地。5、soho（小型辦公室）是英文

8、small office and home office的縮寫，指的是小型辦公室或家庭辦公室，在房地產中一般特指商住兩用性公寓。5、 solo（小戶型住宅）solo意味著城市進中心地帶超小戶型住宅。其戶型設計以超小為特點，一般為十多平米至五十平米左右。6、 loftloft出自美國，原意是指工廠或倉庫的樓層，現(xiàn)指沒有內墻隔斷的開敞式平面布置住宅。loft大規(guī)模的空間和它所帶來的自由性，使人們有機會根據(jù)特殊的需要來組建不同的環(huán)境氛圍。7、 more（移動商務居住區(qū)）more是英文mobile office residential edifice （移動辦公室住宅大廈）的縮寫，其文意為移動、辦公、

9、居住等意，通常譯為互動商務居住區(qū)。8、 town house（聯(lián)排式別墅）其形式主要就是二三層的獨立式建筑聯(lián)排而成，這種建筑形式對人的居住考慮到兩個方面：一是尊重人的獨立性，能讓一個家庭獨門獨院；一個是尊重土地的稀缺性，讓一個城市土地既能滿足較高的局主要求，又能有節(jié)制地進行土地開發(fā)。（八） 房地產開發(fā)是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質和要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。1、 土地開發(fā)是將“生地”（不具備使用條件的土地）開發(fā)成為可供使用的土地。2、 土地類型按其使用性質劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設施用地及自由集資、微利房用地。3、 土地使用費土地使用者因使用土地而按規(guī)

10、定每年支付給予政府的費用。4、 土地開發(fā)費每公頃居住區(qū)用地開發(fā)所需的前期工程的測算投資，包括征地、拆遷、各種補償、平整土地、建設外部市政管線設施和道路工程等各項費用。5、 土地使用權年限是指政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權有一定年限內出讓給土地使用者。現(xiàn)政府對土地使用權年限規(guī)定如下：居住用地70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年。6、“三通一平”、“七通一平” 三通一平：指供熱、供電、供水到位，場地平整。 七通一平：指道路、供熱、供水、供電、供煤氣（天然氣），給排水、排污、場地平衡。7、物業(yè)的竣工驗收是指從物業(yè)形態(tài)上說，建筑商完

11、成了一項最終產品，開發(fā)商也完成了物業(yè)開發(fā)任務，這時他們之間產生的一個法定手續(xù)。（九）房地產一次開發(fā)、房地產二次開發(fā)1、 房地產一次開發(fā)一次性連土地、支付制造房屋及其設施的費用。2、 房地產二次開發(fā)指先將“生地”（不具備使用條件）開發(fā)成熟地（具備使用條件），然后再進行拍賣和出租，由買地者去建造房屋。二、規(guī)劃設計基礎知識（一）日照條件從日照條件分析來看，南偏東45至偏西45是較適宜的建筑（房間）朝向 （二） 朝向為了使居住環(huán)境更舒適、建筑（房間）選取合適的朝向也非常重要，良好的朝向決定著房間的日照條件和自然通風條件。大部分人都知道建筑（房間）應坐北朝南，防止西曬，但目前在大中城市建筑密度較高，有的

12、地方寸土寸金，不允許每幢住宅都有最佳的朝向，每個房間更不可以都處在最佳的朝向。（三） 建筑排列形式（布局）居住區(qū)主要布局形式有行列式、圍合式、向心式、隱喻式。在實際運用時，并不一定嚴格拘泥于某種形式，往往是多種形式的綜合運用。各種布局示意舉例：（四） 建筑平面設計建筑平面主要由使用部分、交通聯(lián)系部分和結構（墻、柱）所占面積構成，主要反映在水平面上房屋各部分的組合關系及功能關系。（五） 立面設計 建筑體型反映建筑物總體量大小、組合方式、比例尺度等。立面是表示房屋四周的外部（豎直面）形象，由許多構件所組成，主要是，墻面、窗戶、陽臺樣板等，這兩者決定了房屋外部形象的總體效果。（六） 剖面設計 剖面設

13、計主要反映建筑物在豎直方向上各部分的組合關系及功能關系，反映建筑物各部分的高度、層數(shù)。 住宅的剖面設計主要考慮分析建筑物各部分應有的高度，建筑的層數(shù)，建筑空間的組合和利用，以及建筑剖面中的結構、構造等。其中，很重要的一條是確定室內凈高。（八）施工圖建筑施工圖根據(jù)不同的工程性質及規(guī)模，圖紙內容及數(shù)量有所不同。1、 總平面圖總平面圖表明一個工程的總體布置。其基本內容如下：1） 表明新建工程的總體布局，如用地范圍、各建筑物的位置、道路、管網的布置等。2） 確定建筑物的平面位置。3） 表明建筑物決首層地面的絕對標高、室外地坪、道路中心線交叉的絕對標高，地面坡高及地面水排出方向等。2、 平面圖平面圖在全

14、套施工圖中起著綱領性的作用，它不僅反映了建筑的使用、空間、裝修等情況，而且還大略地反映了各工種的部分情況?；緝热萑缦拢?） 表明建筑物的朝向、平面形狀、內部布置，入口、走道、樓梯的位置等。2） 用尺寸線和軸線表示建筑物的長度及各部分的位置。3） 表明建筑物豎向承重結構形式。4） 表明各層的地面標高。5） 表明門窗編號、門的開啟方向。6） 表明剖面圖的剖切位置及編號，詳圖索引號等。7） 綜合反映工藝、水、暖、電對土建的要求。8） 表明裝修的做法。9） 用圖無法表示時采用文字說明。3、 立面圖立面圖主要表示建筑的外形，是做外部裝修的主要依據(jù)，其基本內容如下：1） 表明建筑的外形及其細部，如站空、

15、雨罩、檐口、陽臺、臺階、雨水管等。2） 用標高表示出建筑物總高度、各樓層高度以及門窗洞口等細部高度。3） 表明外飾面所用材料、色彩及分格等。4） 注明墻身詳圖位置及編號等。4、 剖面圖剖面圖簡要地表示建筑物的內部空間關系和結構形式等，其基本內容如下：1） 表示建筑物各部位高度。2） 剖面圖中需要詳細表示的部分，畫出詳圖索引號。3） 簡要表示主要結構形式，如樓層、屋蓋的梁、板、柱的相互關系。（九） 樓盤基本資料解述1、 位置項目所在位置、區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀、區(qū)域規(guī)劃前景、交通狀況、生活方便度、科教文衛(wèi)分布。2、 配套小區(qū)內的配套、市政配套、商業(yè)配套、銀行、會所、配套使用收費標準及比較、配套的可達性、配

16、套的可持續(xù)性發(fā)展。3、 建筑單體建筑風格、外立面、建筑形式、比例、尺度、材質、色彩、結構4、 戶型分區(qū)、功能、開間、進深、視野、家具布置、通風、排水、采光、氣候調節(jié)5、 設備設備、品牌、裝修標準、材質、環(huán)保、節(jié)能、科技含量6、 規(guī)劃主要技術經濟指標、規(guī)劃特點、日照、通風、區(qū)內道路7、 區(qū)內交通人車分流、人與車、交通的干擾、車庫（位）、管理費用、停放位置、車速8、 價格開盤價、起價、均價、最高價、性價比、折扣、實際支出、裝修9、 結構結構特點、施工方法、材質、造價、抗震性、防水性、防火性、耐腐蝕性、防噪性能10、使用年限各種材料的壽命、材料維護、價格轉移年限、折舊與升值11、面積 功能、大小、合

17、用性、經濟性、緊湊度12、分攤 分攤部分、分攤率、分攤的構成13、物業(yè)管理物業(yè)公司、介入時間、服務內容、服務成本、服務的可延續(xù)性、服務收費標準14、 綠化綠化率、綠化形態(tài)、綠化功能、綠化規(guī)模15、 日照規(guī)范要求、日照時間、日照質量、間距、外立面與日照16、 通風 朝向、主導風向、垂直氣流、平面氣流17、 節(jié)能采暖系統(tǒng)、保溫材料、外墻能耗18、 隔音噪聲、隔音能力及措施、聲源控制19、 私密性視線干擾、公私分離、動靜分離、潔污分離20、 優(yōu)惠措施價格優(yōu)惠、贈品21、 開發(fā)商開發(fā)商實力介紹、信譽介紹22、 付款方式 23、 施工管理24、 施工進度知會25、 合作單位物業(yè)管理公司、其他合作單位、設

18、計單位、管理單位三、建筑及結構設計基礎知識（一）建筑形式1、塔式住宅以共用電梯、樓梯為核心布置多套住房的住宅，整個住宅只有一個單元。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向西面走可以直接進入戶內。2、板式住宅 由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的住宅。但從其外觀看不一定都呈“一”字形，也可以是拐角、圍合等形狀。板樓的戶型應該是南向面寬大，而進深短，南北通透的格局。在南北開窗的情況下，可以通過自然通風形成對流。（二）建筑類別1、自然層數(shù) 按樓板、地板結構分層的樓層數(shù)。2、電梯層數(shù) 為了避免人們認為的不吉利樓層數(shù)字而在電梯標數(shù)上跳過一些數(shù)字如4、13、14等而最終形成的電

19、梯樓層標數(shù)。3、按層數(shù)分1）低層：1-3f的建筑稱為低層建筑。2）多層：7f以下的建筑3）小高層：7-11f的建筑4）高層：12-30f的建筑5）超高層：30f的建筑4、按結合形式分1）雙拼：即每單元層中有兩戶住宅，又稱一梯兩戶。2）三拼：即每單元層中有三戶住宅，又稱一梯三戶。3）獨棟別墅：即獨立一棟存在的別墅。4）雙拼別墅：兩棟連在一起的別墅。兩個相同的單位平行組合而成。5）聯(lián)排別墅：多棟連在一起的別墅。由三個以上的相同單位平行組合而成。是townhouse項目最為常見的建筑形式。6）疊拼別墅從建筑立面上看，與雙拼非常相似，也是由兩個單位組成；實際上，其中一戶的“一層”從二層開始，將不擁有庭

20、院。從戶型圖上清晰可見區(qū)別。（三） 建筑結構形式1、 建筑結構形式建筑結構形式有許多種類型，也有許多不同的分類方法，其中最常見的分類方法是按建筑物主要承重構件所用的材料分類和按結構平面布置情況分類。建筑物主要承重構件所使用的材料分類序號結構類型名稱識別特征適用范圍1木結構主要承重構件所使用的材料為木材單層建筑2混合結構承重材料為磚石，樓板、屋頂為鋼筋混凝土單層或多層建筑3鋼筋混凝土結構主要承重構件所使用的材料為鋼筋混凝土多層、高層、超高層建筑4鋼與混凝土組合結構主要承重構件材料鋼與混凝土超高層建筑5鋼結構主要承重構件所使用的材料為鋼重型廠房、受動力作用的廠房、可移動或可拆卸的建筑、超高層建筑或

21、高聳建筑2、墻體的類型及其劃分序號結構類型名稱平面/立面示意圖常用范圍1框架結構廠房或20層以下多、高層建筑2全剪力墻結構高強度結構體系，常用于高層、超高層建筑3框架剪力結構高層建筑4框結構高層或超高層建筑5筒體結構（單/多筒）超高層建筑6框支結構鋼結構超高層建筑7無梁樓蓋結構大空間、大柱網的多層建筑（四） 建筑體量指標1、 住宅間距兩棟住宅間距（外墻皮與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值。2、 層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。普通住宅不宜高于2.8米。3、 凈高指下層地板面或樓板上

22、表面到上層樓板下表面之間的距離。4、 開間住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。5、 進深在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。（五） 新概念戶型1、 躍層住宅套內空間跨度兩樓層及以上的住宅。占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯聯(lián)接。2、 復式住宅復式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設計的一種經濟型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅3、 錯層式房型

23、錯層式房型，其正規(guī)學名應該是“多層面梯級躍升式住宅”。 主要指的是一套房子不處于同一平面，房內的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。（六）建筑結構術語1、地基建筑物下面支承基礎的地層（天然地基、人工地基）。2、基礎建筑物地面以下的承重部分（柔性基礎、剛性基礎）。3、 承重墻指支撐著上部樓層重量的墻體，只起到把一個房間和另一個房間隔開的作用，在工程圖上為中空墻體，對建筑結構沒什么大的影響。4、 非承重墻指不支撐著上部樓層重量的墻體，只起到把一個房間和另一個房間隔開的作用，在工程圖上為中空墻體，對建筑結構沒什么大的影響。5、 山墻房屋兩端側面的墻。6、 檐墻與屋檐平行的兩側外墻。7、 女

24、兒墻房屋外墻高于屋面的矮墻。8、 過梁門、窗洞口上方的支撐結構（水泥過梁、鋼筋過梁）。9、圈墻 沿房屋外墻水平主向周圍設置的連續(xù)封閉或梁。10、勒腳指室外地面以上的小段房屋外墻。建筑物的外墻與室外地面或散水按觸部位墻體的加厚部分。11、散水指沿外墻四周與勒腳相接的地面部分。12、墻裙位于室外墻或柱面的下部，常用水磨石、大理石、木材、塑料貼紙或油漆等材料做成，借以保護墻面，并起裝飾作用，一般高1米至1.8米。13、踢腳線指沿室內地面邊緣的墻面上10-15高特殊裝修。14、沉降縫指同一建筑物高低相差懸殊，上層荷載不均勻或建在不同地基土壤上時，避免不無均勻的沉降使墻體或其它結構部分開裂而設置的建筑構

25、造縫。15、伸縮縫指為防止建筑物構件由于氣溫變化使結構結構產生裂縫或破壞而沿房屋長度方向的適度部位豎向設置的一條構造縫。16、變形縫：伸縮縫（溫度縫）、沉降縫和抗震縫的總稱。17、中線指墻中間的一條線，到兩個墻表面的距離都一樣。 塑鋼門窗的優(yōu)點：1、能防火，絕緣，2、節(jié)能、保溫、密封性好，3、耐腐蝕、不老化，4、成品尺寸密度高、不變形。18、 預置板 指預先按照尺寸統(tǒng)一制作的樓板，到時候再直接鋪上去，這樣可以使施工速度加快，造價低，但整體抗震性和抗?jié)B性較差，廚、衛(wèi)一定不能用。19、 現(xiàn)澆板 指在施工現(xiàn)場直接用水泥澆鑄的樓板。（七）識圖基礎 房屋的組成部分 各種不同功能的房屋，一般都是由基礎、墻

26、、柱、梁、樓板層、地面、樓梯、屋頂、門、窗等基本部分所組成； 此外，還有陽臺、雨篷、臺階、窗臺、雨水管、明溝或散水，以及其它一些構配件。四、面積計算基礎知識（一）各種類型面積概念占地面積指建筑所規(guī)劃所用土地之總面積。1、 建筑面積建筑面積亦稱建筑展開面積，是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.2m以上（含2.2m）的永久性建筑。2、 套內面積房屋按套（單元）計算的建筑面積為套（單元）門內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的使用面積、墻體面積及陽臺面積。3、 結構面積指建筑物各層中外墻、內墻、間壁墻、垃圾道、通風道、煙囪（均包括

27、管道面積）等所占面積的總和。4、 竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應是按照設計要求全部完工，經驗收合格的建筑。5、 輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。6、 共有建筑面積分攤系數(shù)整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分攤系數(shù)。7、使用面積指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。8、公用面積指住宅樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。9、實用面積它是“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額。10、居住面積

28、是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除支土、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標。11、計租面積 作為計算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計算，包括居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計算），壁柜等。非住宅用房按建筑面積計算。12、銷售面積 是指商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房所購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。即：商品房銷售面積套內建筑面積分攤的公用建筑面積。（二） 銷售面積的計算方式1、 套內使用面積住宅按住

29、宅建筑設計規(guī)范規(guī)定的方法計算：其他建筑按照專用建筑設計規(guī)范規(guī)定的方法或參照住宅建筑設計規(guī)范計算。1、 套內墻體面積商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑窨投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻），共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積，非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。1） 算建筑面積的范圍a、 單層建筑物無論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物勒腳以上外墻外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層（如閣樓），亦應計算建筑面積。b、 多層或高層住宅的建筑面積，是按各層建筑面積總和計算，其底層按建筑物勒腳以

30、上外墻外圍的水平面積計算，二層或三層以上按外墻圍水平面積計算。c、 建筑物外墻為預制掛（壁）板的，按掛（壁）板外墻主墻面間的水平面積計算。d、 層高超過2.2米的地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、指揮中心等及附屬建筑屋外墻有出入口的（沉降縫為界）建筑物，按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍水平面積計算。人防通道端頭出口部分為樓梯踏步時，按樓梯上口外墻外圍水平面積計算。e、 坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用且層高超過2.2米的，有維護結構者，按其圍護結構外圍水平計算建筑面積。f、 穿過建筑物的通道，建筑物內的門廳、大廳，不論其高度如何，均按一層計算建筑面積，門廳、大廳內回廊

31、部分按其水平攝影計算建筑面積。g、 書館的書庫，有書架層的按書架層計算建筑面積，無書架層的按自然層計算建筑面積。h、 電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計算建筑面積。i、 舞臺燈光控制室，按圍護結構外圍水平面積乘以實際層數(shù)計算建筑面積。j、 建筑物內的技術層（管道層、附層、夾層）是指房屋的局部層次，層高超過2.2米的，按其墻外圍水平面積計算建筑面積。k、 突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯電機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。l、 突出墻面的門斗、眺望間，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。m、 封閉式陽臺、挑廊按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽

32、臺凈空面積（包括陽臺欄板）的計算建筑面積。n、 建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計算建筑面積；o、 兩個建筑物間圍護結構的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積；p、 建筑物內無樓梯，設室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；q、 各種變形縫，沉降縫，寬在30cm以內的抗震縫，均分層計算建筑面積，高低聯(lián)跨時，其建筑面積并入低跨建筑面積內。r、 有柱車棚、貨棚、站臺等，按柱外圍水平面積計算建筑面積；s、 有柱雨罩，按柱外圍水平面積計算建筑面積；t、 玻璃幕墻等作為外墻的，按其外圍水平投影面積計算。u、 跨越其他建筑物、構筑物的高架單層建筑物，按其水

33、平投影面積計算建筑面積，多層者按多層計算。v、 室外體育館按實際層數(shù)計算建筑面積。體育館（場）看臺下空間加以利用的，其超過1.8米的部位計算建筑面積（多層按多層計算）。w、原始設計為假層（含頂層閣樓）屋面全部翻新高后，前后墻沿口到樓板高度超過1.8米的，按實計算建筑面積。2）計算一半建筑面積的范圍a、獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。a、 未封閉的挑陽臺、挑廊，按其水平投影面積的一半計算建筑面積。b、 凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積。c、 半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈

34、面積的一半計算建筑面積。d、 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。e、 有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。f、 無頂蓋的室外樓梯，按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。g、 用深基礎做架空層加以利用，層高超過2.2米的，有圍護結構者，按其架空層外圍水平面積一半計算建筑面積。3）以下建筑面積不計a、 層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術層和地下室、半地下室；b、 空出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷；c、 房屋之間無上蓋的架空通廊；d、 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；e、 建筑物內

35、的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺；f、 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；g、 利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；h、 活動簡易房屋；i、 與房屋室同不相通的房屋間伸縮縫；j、 新的房產測量按精度等級不同，分別允許誤差范圍為26、06、14，而舊標準允許面積測量誤差為1.4.4）面積計算公式a、公用建筑面積計算公式公用建筑面積=整棟建筑的面積 各套套內建筑面積之和 已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室面積b、分攤的公用建筑面積計算公式攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù)c、公用建筑面積分攤系數(shù)整幢建

36、筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內面積之和。d、套內使用面積 套內使用面積等于套內各功能空間使用面積之和。a、 套型陽臺面積等于套內各陽臺結構底板投影凈面積之和。五、房地產交易基礎知識（一）房產類型1、使用權房是指國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。2、公房 也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。3、廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公

37、房等。4、 二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易是為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。5、 期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這期間的商品房稱為期房。10、現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。通常意義上指項目已經竣工可以入住的房屋。11、外銷房是由房地產開發(fā)企業(yè)建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他

38、組織和個人。12、內銷房 是由房地產開發(fā)企業(yè)建設的，取得商品房銷售許可證的房屋，內銷售商品房可出售給當?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。13、準現(xiàn)房 是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)的樓宇及設施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。14、 商品房 是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權進行開發(fā)建設并經過國土局批準在市場上流通的房地產，它是可領獨立房地產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。15、經濟適用房 指具有社會保障性質的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，經濟性是指住宅價格相對市場價格適中，能夠適應中低收入家庭

39、的承受能力；16、 自建房（集資房）是指各單位自籌資金或合資興建房屋。產權由投資單位所有，一般自用為主，不得在市場上流通（按規(guī)定已補交地價的除外）。（三）房地產銷售價格術語1、均價 是指將各單位的銷售價格相加之后的和除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外的。2、基價 也叫基礎價，是指經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。3、起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。4、 預售價也是商品房預（銷）售合同中的專業(yè)術語。預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部門核定

40、的價格為準。5、 一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。（四）現(xiàn)行主要房地產稅房地產銷售過程中涉及的稅費主要有：1、房產稅房產稅和契約稅都屬于財產稅。房產稅是以房產為課稅對象，向產權所有人征收的一種稅。2、契稅契稅是在土地、房產權屬發(fā)生轉移時，對產權承受人征收的一種稅。購買房屋、土地者要交契稅，所以，人們非常關心契稅的稅率。契稅的稅率為3%5%，現(xiàn)階段一般減半征收為1.5%2.5%，征收的依據(jù)是房屋產權轉移是雙方當事人簽訂的契約價格。3、業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加4、企業(yè)所得

41、稅企業(yè)所得稅是對企業(yè)在一定期間內取得的生產經營所得和其他所得征收的一種稅。企業(yè)所得稅有法定稅率和優(yōu)惠稅率兩種，法定稅率是33%，優(yōu)惠稅率分別為18%、27%。5、印花稅印花稅是對因商事活動、產權轉移、權力許可證照授等行為而書立、領受的應稅憑證征收的一種稅。（七）房地產交易的行政性收費行政性收費是房地產行政管理機構或授權履行行政管理職能的單位，為加強對房地產的管理所收取的費用。主要有以下幾個方面。1、房屋產權管理收費2、房屋買賣管理收費3、房屋租賃管理收費4、房屋計估費（八）相關稅費的計算根據(jù)有關規(guī)定，購房者在購買商品住宅過程中應交納如下稅費：1、簽訂購房合同時，繳納印花稅，為房價的萬分之五；2

42、、辦理貸款時，交納律師費、公證費、保險費。其中律師費為貸款額的千分之三；公證費為200元；保險費為房屋總價0.056%貸款保險系數(shù)。（貸款保險系數(shù)見附表）3、入住時交納：公共維修基金、物業(yè)費、采暖費、停車費等。4、辦理產權時繳納：契約、交易手續(xù)費。外銷商品房契稅統(tǒng)一按4%收取。交易手續(xù)費買賣雙方各交納50%。（九）公積金1、概念：是一種義務性的住房長期儲金。住房公積金制度是結合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，指有關住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機構成的整個運行機制和管理的制度。 肅芄葿蚆罿芃薂羂裊節(jié)蚄螅膃芁莄羀聿芀蒆螃羅荿薈罿袁莈蝕螁膀莈莀薄膆莇薂螀肂莆蚅螞羈

43、蒞莄袈襖莄蕆蟻膃莃蕿袆聿蒂蟻蠆羅蒂莁裊袁蒁蒃蚇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇肅薀螄袃肄螞罿膂膃莂螂肈膂蒄羈羄膁薆螁袀膀蝿薃羋腿蒈衿膄腿薁螞肀膈蚃袇羆膇莃蝕袂芆蒅裊膁芅薇蚈肇芄蝕襖肅芄葿蚆罿芃薂羂裊節(jié)蚄螅膃芁莄羀聿芀蒆螃羅荿薈罿袁莈蝕螁膀莈莀薄膆莇薂螀肂莆蚅螞羈蒞莄袈襖莄蕆蟻膃莃蕿袆聿蒂蟻蠆羅蒂莁裊袁蒁蒃蚇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇肅薀螄袃肄螞罿膂膃莂螂肈膂蒄羈羄膁薆螁袀膀蝿薃羋腿蒈衿膄腿薁螞肀膈蚃袇羆膇莃蝕袂芆蒅裊膁芅薇蚈肇芄蝕襖肅芄葿蚆罿芃薂羂裊節(jié)蚄螅膃芁莄羀聿芀蒆螃羅荿薈罿袁莈蝕螁膀莈莀薄膆莇薂螀肂莆蚅螞羈蒞莄袈襖莄蕆蟻膃莃蕿袆聿蒂蟻蠆羅蒂莁裊袁蒁蒃蚇艿蒀蚆羃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇肅薀螄袃肄螞罿膂

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48、蕆螆膇肀蒆衿罿莈蒆薈膅芄蒅蟻羈膀蒄螃膃肆薃裊羆蒞薂薅蝿芁薁蚇羄芇薁衿螇膃薀蕿肅聿蕿蟻裊莇薈螄肁芃薇袆襖腿蚆薆聿肅蚅蚈袂莄蚅螀肈莀蚄羃袀芆蚃螞膆膂艿螅罿肈羋袇膄莆羋薇羇節(jié)莇蠆膂膈莆螁羅肄蒞袃螈蒃莄蚃羃荿莃螅袆芅莂袈肂膁莂薇裊肇莁蝕肀莆蒀螂袃節(jié)葿襖肈膈蒈薄袁肄蕆螆膇肀蒆衿罿莈蒆薈膅芄蒅蟻羈膀蒄螃膃肆薃裊羆蒞薂薅蝿芁薁蚇羄芇薁衿螇膃薀蕿肅聿蕿蟻裊莇薈螄肁芃薇袆襖腿蚆薆聿肅蚅蚈袂莄蚅螀肈莀蚄羃袀芆蚃螞膆膂艿螅罿肈羋袇膄莆羋薇羇節(jié)莇蠆膂膈莆螁羅肄蒞袃螈蒃莄蚃羃荿莃螅袆芅莂袈肂膁莂薇裊肇莁蝕肀莆蒀螂袃節(jié)葿襖肈膈蒈薄袁肄蕆螆膇肀蒆衿罿莈蒆薈膅芄蒅蟻羈膀蒄螃膃肆薃裊羆蒞薂薅蝿芁薁蚇羄芇薁衿螇膃薀蕿肅聿蕿蟻裊莇

49、薈螄肁芃薇袆襖腿蚆薆聿肅蚅蚈袂莄蚅螀肈莀蚄羃袀芆蚃螞膆膂艿螅罿肈羋袇膄莆羋薇羇節(jié)莇蠆膂膈莆螁羅肄蒞袃螈蒃莄蚃羃荿莃螅袆芅莂袈肂膁莂薇裊肇羈芇蚇羃羇荿蒀衿肆蒂蚆螅肆膁葿蟻肅莄蚄蚇肄蒆薇羅肅膆螂袁肂羋薅螇肁莀螁蚃肀蒃薃羂膀膂莆袈腿芄薂螄膈蕆蒞螀膇膆蝕蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃芅葿羈節(jié)莈蚅袇芁薀蒈袃芀芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄螁羄裊膄薄袀襖芆螀螆羃莈薃螞羂蒁蒞羀羂膀薁羆羈莃蒄袂羀蒅蠆螈罿膅蒂蚄羈芇蚇羃羇荿蒀衿肆蒂蚆螅肆膁葿蟻肅莄蚄蚇肄蒆薇羅肅膆螂袁肂羋薅螇肁莀螁蚃肀蒃薃羂膀膂莆袈腿芄薂螄膈蕆蒞螀膇膆蝕蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃芅葿羈節(jié)莈蚅袇芁薀蒈袃芀芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄螁羄裊膄薄袀襖芆螀螆

50、羃莈薃螞羂蒁蒞羀羂膀薁羆羈莃蒄袂羀蒅蠆螈罿膅蒂蚄羈芇蚇羃羇荿蒀衿肆蒂蚆螅肆膁葿蟻肅莄蚄蚇肄蒆薇羅肅膆螂袁肂羋薅螇肁莀螁蚃肀蒃薃羂膀膂莆袈腿芄薂螄膈蕆蒞螀膇膆蝕蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃芅葿羈節(jié)莈蚅袇芁薀蒈袃芀芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄螁羄裊膄薄袀襖芆螀螆羃莈薃螞羂蒁蒞羀羂膀薁羆羈莃蒄袂羀蒅蠆螈罿膅蒂蚄羈芇蚇羃羇荿蒀衿肆蒂蚆螅肆膁葿蟻肅莄蚄蚇肄蒆薇羅肅膆螂袁肂羋薅螇肁莀螁蚃肀蒃薃羂膀膂莆袈腿芄薂螄膈蕆蒞螀膇膆蝕蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃芅葿羈節(jié)莈蚅袇芁薀蒈袃芀芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄螁羄裊膄薄袀襖芆螀螆羃莈薃螞羂蒁蒞羀羂膀薁羆羈莃蒄袂羀蒅蠆螈罿膅蒂蚄羈芇蚇羃羇荿蒀衿肆蒂蚆螅肆膁葿蟻肅莄蚄蚇

51、肄蒆薇羅肅膆螂袁肂羋薅螇肁莀螁蚃肀蒃薃羂膀膂莆袈腿芄薂螄膈蕆蒞螀膇膆蝕蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃芃芅葿羈節(jié)莈蚅袇芁薀蒈袃芀芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄螁羄裊膄薄袀襖芆螀螆羃莈薃螞羂蒁蒞羀羂膀薁羆羈莃蒄袂羀蒅蠆螈罿膅蒂蚄羈芇蚇羃羇荿蒀衿肆蒂蚆螅肆膁葿蟻肅莄肀羃莀螂袃節(jié)葿蒂肈膈蒈薄袁肄蕆蚆肇羀蕆衿衿莈蒆薈螂芄蒅蟻羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂薂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肅薀蕿羃聿蕿蟻裊莇薈螄肁芃薇袆襖腿薆薆聿肅芃蚈袂羈節(jié)螀肈芀芁蒀袀芆芀螞膆膂艿螅罿肈羋袇螁莆羋薇羇節(jié)芇蠆螀膈莆螁羅肄蒞蒁螈羀莄薃羄荿莃螅螆芅莂袈肂膁莂薇裊肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)葿蒂肈膈蒈薄袁肄蕆蚆肇羀蕆衿衿莈蒆薈螂芄蒅蟻羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂薂薅蝿芁薁蚇羄膇

52、薁蝿螇肅薀蕿羃聿蕿蟻裊莇薈螄肁芃薇袆襖腿薆薆聿肅芃蚈袂羈節(jié)螀肈芀芁蒀袀芆芀螞膆膂艿螅罿肈羋袇螁莆羋薇羇節(jié)芇蠆螀膈莆螁羅肄蒞蒁螈羀莄薃羄荿莃螅螆芅莂袈肂膁莂薇裊肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)葿蒂肈膈蒈薄袁肄蕆蚆肇羀蕆衿衿莈蒆薈螂芄蒅蟻羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂薂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肅薀蕿羃聿蕿蟻裊莇薈螄肁芃薇袆襖腿薆薆聿肅芃蚈袂羈節(jié)螀肈芀芁蒀袀芆芀螞膆膂艿螅罿肈羋袇螁莆羋薇羇節(jié)芇蠆螀膈莆螁羅肄蒞蒁螈羀莄薃羄荿莃螅螆芅莂袈肂膁莂薇裊肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)葿蒂肈膈蒈薄袁肄蕆蚆肇羀蕆衿衿莈蒆薈螂芄蒅蟻羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂薂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肅薀蕿羃聿蕿蟻裊莇薈螄肁芃薇袆襖腿薆薆聿肅芃蚈袂羈節(jié)螀肈芀芁蒀袀芆芀螞膆膂艿螅罿肈

53、羋袇螁莆羋薇羇節(jié)芇蠆螀膈莆螁羅肄蒞蒁螈羀莄薃羄荿莃螅螆芅莂袈肂膁莂薇裊肇莁蝕肀羃莀螂袃節(jié)葿蒂肈膈蒈薄袁肄蕆蚆肇羀蕆衿衿莈蒆薈螂芄蒅蟻羈膀蒄螃螁肆蒃蒃羆羂薂薅蝿芁薁蚇羄膇薁蝿螇肅薀蕿羃聿蕿蟻裊莇薈螄肁芃薇袆襖腿薆薆聿肅芃蚈袂羈節(jié)螀肈芀芁蒀袀芆芀螞膆膂艿螅罿肈羋袇螁莆羋薇羇節(jié)芇蠆螀膈莆螁羅肄蒞蒁螈羀莄薃羄荿莃螅螆芅莂袈肂膁莂薇裊肇莁蝕肀羃羇荿蒀衿羆聿蚆螅肆膁葿蟻肅芄蚄薇肄蒆蕆羆肅膆莀袂肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈腿芄薂螄膈莇蒞蝕膇肆薀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿衿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄裊膄薄袀襖芆莇螆袃荿薃螞羂肈蒞薈羂膀薁袆羈莃莄袂羀蒅蠆螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿

54、羆聿蚆螅肆膁葿蟻肅芄蚄薇肄蒆蕆羆肅膆莀袂肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈腿芄薂螄膈莇蒞蝕膇肆薀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿衿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄裊膄薄袀襖芆莇螆袃荿薃螞羂肈蒞薈羂膀薁袆羈莃莄袂羀蒅蠆螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅肆膁葿蟻肅芄蚄薇肄蒆蕆羆肅膆莀袂肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈腿芄薂螄膈莇蒞蝕膇肆薀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿衿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄裊膄薄袀襖芆莇螆袃荿薃螞羂肈蒞薈羂膀薁袆羈莃莄袂羀蒅蠆螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅肆膁葿蟻肅芄蚄薇肄蒆蕆羆肅膆莀袂肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈腿芄薂螄膈莇蒞蝕

55、膇肆薀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿衿莈蚅袇袈肇蒈螃袈膀蚃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄裊膄薄袀襖芆莇螆袃荿薃螞羂肈蒞薈羂膀薁袆羈莃莄袂羀蒅蠆螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅肆膁葿蟻肅芄蚄薇肄蒆蕆羆肅膆莀袂肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿肀膂莆袈腿芄薂螄膈莇蒞蝕膇肆薀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅肇膆蕆羅節(jié)蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄罿肅芃蒃肂羆薁蒂螁膂蕆蒁襖羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羈蒀薇肂膆莆薆螂聿節(jié)薅襖芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆羋螞袁芁膄蟻羃肄薃蝕螃袇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁肈莄螁螀芄芀莇袃肇膆蕆羅節(jié)蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄罿肅芃蒃肂羆薁

56、蒂螁膂蕆蒁襖羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羈蒀薇肂膆莆薆螂聿節(jié)薅襖芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆羋螞袁芁膄蟻羃肄薃蝕螃袇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁肈莄螁螀芄芀莇袃肇膆蕆羅節(jié)蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄罿肅芃蒃肂羆薁蒂螁膂蕆蒁襖羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羈蒀薇肂膆莆薆螂聿節(jié)薅襖芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆羋螞袁芁膄蟻羃肄薃蝕螃袇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁肈莄螁螀芄芀莇袃肇膆蕆羅節(jié)蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄罿肅芃蒃肂羆薁蒂螁膂蕆蒁襖羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羈蒀薇肂膆莆薆螂聿節(jié)薅襖芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆羋螞袁芁膄蟻羃肄薃蝕螃袇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁肈莄螁螀芄芀莇袃肇膆蕆羅節(jié)蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄罿肅芃蒃肂羆薁蒂螁膂蕆蒁襖羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄